نظر مشورتی 7/1401/729 مورخ 1401/08/10 اداره کل حقوقی قوه قضائیه در خصوص انتقال سرقفلی با اصلاحات و الحاقات بعدی

استعلام : مستأجر يك باب مغازه كه پيش از لازم‌الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 متصرف و مالك منافع آن بوده است، در سال 1378 با رضايت مالك سرقفلي مغازه را به شخص ثالث منتقل مي‌كند و قرارداد اجاره‌اي بين مالك و منتقل‌اليه منعقد مي‌شود. ب. ت. ب. ماده يك قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 و انعقاد قرارداد اجاره بين مالك و منتقل‌اليه در سال 1378، آيا مي‌توان گفت روابط حقوقي دو شخص اخيرالذكر مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 است؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : اولاً، در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، اصطلاح سرقفلي به كار نرفته است؛ بلكه اصطلاح «حق كسب يا پيشه يا تجارت» به كار رفته كه عبارت است از؛ حقي كه براي مستأجر در اثر فعاليت كسبي وي در طول مدت رابطه استيجاري در چارچوب قانون يادشده، ايجاد مي‌شود و مستأجر هنگام تخليه محل اجاره، حق مذكور را مطابق قانون از موجر دريافت مي‌كند؛ اما اصطلاح سرقفلي زماني به كار مي‌رود كه مستأجر در ابتداي انعقاد قرارداد اجاره به موجر مبلغي در قبال سرقفلي پرداخت مي‌كند كه در ايجاد حق كسب يا پيشه يا تجارت تأثيري ندارد؛ اما در تعيين حق مذكور كه توسط كارشناس ارزيابي مي‌شود، مؤثر بوده و ملاك محاسبه كارشناس قرار مي‌گيرد. ثانياً، در فرض پرسش كه قرارداد اجاره اول مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 است و مستأجر حق كسب يا پيشه يا تجارت خود را با رضايت مالك به ثالث واگذار كرده و قرارداد اجاره‌اي بين مالك و منتقل‌اليه منعقد شده است، مستأجر جديد از هر حيث نسبت به تمام شرايط اجاره قائم‌مقام مستأجر سابق خواهد بود و انعقاد قرارداد در سال 1378 مانع از شمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 نمي‌باشد. حكم مقرر در ذيل شق دوم ماده 19 قانون اخيرالذكر كه با رعايت شرايطي مستأجر جديد را از هر حيث نسبت به تمام شرايط اجاره قائم‌مقام مستأجر سابق دانسته است، مؤيد اين ديدگاه است. نظریه مشورتی شماره 7/1401/729 مورخ 1401/08/10 موضوع استعلام به وضعیت حقوقی روابط اجاره‌ای میان مستاجر و مالک مغازه‌ای مربوط می‌شود که پیش از لازم‌الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، مستاجر مالک منافع آن بوده و در سال 1378 با رضایت مالک، سرقفلی را به شخص ثالث منتقل کرده است. پرسش مطرح این است که آیا روابط حقوقی میان مالک و مستاجر جدید تحت شمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 قرار می‌گیرد یا خیر. در پاسخ، نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه بیان می‌دارد که ب. ت. ب. این که قرارداد اجاره اولیه مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 بوده و مستاجر جدید به عنوان قائم مقام مستاجر سابق، از تمامی شرایط اجاره برخوردار است، انعقاد قرارداد در سال 1378 مانع از شمول مقررات قانون 1356 نمی‌باشد. این موضوع همچنین ب. ت. ب. حکم مقرر در ذیل شق دوم ماده 19 قانون مزبور تایید می‌شود. تاریخ نظریه: 1401/08/10 شماره نظریه: 7/1401/729 شماره پرونده: 1401-29/1-729 ح اولاً، در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، اصطلاح سرقفلی به کار نرفته است؛ بلکه اصطلاح «حق کسب یا پیشه یا تجارت» به کار رفته که عبارت است از؛ حقی که برای مستأجر در اثر فعالیت کسبی وی در طول مدت رابطه استیجاری در چارچوب قانون یادشده، ایجاد می‌شود و مستأجر هنگام تخلیه محل اجاره، حق مذکور را مطابق قانون از موجر دریافت می‌کند؛ اما اصطلاح سرقفلی زمانی به کار می‌رود که مستأجر در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره به موجر مبلغی در قبال سرقفلی پرداخت می‌کند که در ایجاد حق کسب یا پیشه یا تجارت تأثیری ندارد؛ اما در تعیین حق مذکور که توسط کارشناس ارزیابی می‌شود، موثر بوده و ملاک محاسبه کارشناس قرار می‌گیرد. ثانیاً، در فرض پرسش که قرارداد اجاره اول مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 است و مستأجر حق کسب یا پیشه یا تجارت خود را با رضایت مالک به ثالث واگذار کرده و قرارداد اجاره‌ای بین مالک و منتقل‌الیه منعقد شده است، مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم‌مقام مستأجر سابق خواهد بود و انعقاد قرارداد در سال 1378 مانع از شمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 نمی‌باشد. حکم مقرر در ذیل شق دوم ماده 19 قانون اخیرالذکر که با رعایت شرایطی مستأجر جدید را از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم‌مقام مستأجر سابق دانسته است، موید این دیدگاه است. اولاً، در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ، 1356 اصطلاح سرقفلی به کار نرفته است؛ بلکه اصطلاح »حق کسب یا پیشه یا تجارت« به کار رفته که عبارت است از؛ حقی که برای مستأجر در اثر فعالیت کسبی وی در طول مدت رابطه استیجاری در چارچوب قانون یادشده، ایجاد میشود و مستأجر هنگام تخلیه محل اجاره، حق مذکور را مطابق قانون از موجر دریافت میکند؛ اما اصطلاح سرقفلی زمانی به کار میرود که مستأجر در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره به موجر مبلغی در قبال سرقفلی پرداخت میکند که در ایجاد حق کسب یا پیشه یا تجارت تأثیری ندارد؛ اما در تعیین حق مذکور که توسط کارشناس ارزیابی میشود، مؤثر بوده و ملاک محاسبه کارشناس قرار میگیرد. ثانیا،ً در فرض پرسش که قرارداد اجاره اول مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 است و مستأجر حق کسب یا پیشه یا تجارت خود را با رضایت مالک به ثالث واگذار کرده و قرارداد اجارهای بین مالک و منتقلالیه منعقد شده است، مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائممقام مستأجر سابق خواهد بود و انعقاد قرارداد در سال 1378 مانع از شمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 نمیباشد. حکم مقرر در ذیل شق دوم ماده 19 قانون اخیرالذکر که با رعایت شرایطی مستأجر جدید را از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائممقام مستأجر سابق دانسته است، مؤید این دیدگاه است. دکتر …