نظر مشورتی 7/99/897 مورخ 1399/07/23 اداره کل حقوقی قوه قضائیه در خصوص اینکه صدور دستور فروش و صدور حکم مبنی بر فروش مال مشاع منوط به مالکیت رسمی شریک متقاضی فروش است. با اصلاحات و

استعلام : 1-در صورتي كه دو يا چند نفر با سند عادي ملكي را خريداري كنند، آيا يكي از شركاء ملك مي تواند صدور دستور فروش را از دادگاه درخواست كند. در صورتي كه دستور فروش را نتوان صادر كرد، آيا يكي از شركاء مي تواند با استناد به سند عادي، صدور حكم مبني بر فروش مال مشاع را درخواست كند؟ 2-فردي در سال 1387 به موجب يك فقره سند عادي قطعه زميني را واگذار مي كند و پس از سپري شدن چند سال مجدداً همان ملك را با سند رسمي به شخص ديگري منتقل مي كند. آيا دارنده سند عادي مي تواند به استناد مبايعه نامه عادي با لحاظ مواد 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 1310 باصلاحات و الحاقات بعدي و <a class="artref" href="/ماده/ماده-1305-a_0815110236967">ماده 1305 قانون مدني</a> ابطال سند رسمي را درخواست كند و آيا چنين دعويي مسموع است؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : الف- نسبت به املاك ثبت شده اي كه به موجب حكم قطعي واحد ثبتي مربوطه غير قابل افراز تشخيص داده شده است، صدور دستور فروش موضوع ماده 4 قانون افراز و فروش املاك مشاع مصوب 1357 منوط به مالكيت رسمي شريك متقاضي فروش است و صرف داشتن سند عادي خريد، براي پذيرش درخواست خريدار مشاعي دارنده سند عادي كافي نيست. همچنين درخواست خريدار عادي مذكور مبني بر صدور حكم به فروش ملك مشاع غير قابل افراز مادامي كه سهم مشاع خريداري شده رسماً به وي انتقال نيافته است، قابل پذيرش استماع نيست. ب- اگرچه مطابق رأي وحدت رويه شماره 43 مورخ 10/08/1351 هيأت عمومي ديوان عالي كشور، سند عادي تاب معارضه با سند رسمي را ندارد؛ اما ب. ت. ب. ماده 62 قانون احكام دائمي برنامه هاي توسعه كشور مصوب 1395، چنانچه به ادله قضايي ديگر وقوع بيع مقدم بر معامله رسمي نسبت به ملك مورد ترافع ثابت شود، دعواي دارنده سند عادي كه اعتبار شرعي آن در محكمه احراز شده است، مبني بر ابطال سند رسمي معامله معارض مؤخر مي تواند قابل پذيرش باشد. نظریه مشورتی شماره 7/99/897 مورخ 1399/07/23 موضوع استعلام شامل دو پرسش درباره وضعیت حقوقی املاک مشاع و اعتبار اسناد عادی در مقابل اسناد رسمی است. در پاسخ به پرسش اول، اداره کل حقوقی قوه قضاییه بیان کرده است که برای صدور دستور فروش ملک مشاع، مالکیت رسمی شریک متقاضی فروش لازم است و داشتن تنها سند عادی کافی نیست. همچنین، درخواست صدور حکم به فروش ملک مشاع غیر قابل افراز، در صورتی که سهم مشاع به صورت رسمی منتقل نشده باشد، قابل استماع نیست. در پاسخ به پرسش دوم، با استناد به رای وحدت رویه شماره 43 دیوان عالی کشور و ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور مصوب 1395، اگر وقوع بیع با سند عادی قبل از انتقال رسمی ثابت شود، دعوای ابطال سند رسمی معامله معارض می‌تواند قابل پذیرش باشد. تاریخ نظریه: 1399/07/23 شماره نظریه: 7/99/897 شماره پرونده: 99-127-897 ح ب- اگرچه مطابق رأی وحدت رویه شماره 43 مورخ 1351/08/10 هیأت عمومی دیوان عالی کشور، سند عادی تاب معارضه با سند رسمی را ندارد؛ اما ب. ت. ب. ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور مصوب 1395، چنانچه به ادله قضایی دیگر وقوع بیع مقدم بر معامله رسمی نسبت به ملک مورد ترافع ثابت شود، دعوای دارنده سند عادی که اعتبار شرعی آن در محکمه احراز شده است، مبنی بر ابطال سند رسمی معامله معارض موخر می‌تواند قابل پذیرش باشد.