نظر مشورتی 7/1401/310 مورخ 1402/04/25 اداره کل حقوقی قوه قضائیه با اصلاحات و الحاقات بعدی

استعلام : 1- ب. ت. ب. اينكه در صدر ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك كشور مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدي، قيد «مطابق قانون» آمده است، آيا مقصود از اين عبارت، رعايت مقررات و قوانين شكلي در صدور سند از سوي ادارات ثبت اسناد و املاك است و يا رعايت قانون ماهوي نيز بايد بررسي شود؟ توضيح آنكه، مطابق ماده 24 قانون يادشده پس از سپري شدن مدت اعتراض، هيچگونه دعوايي مبني بر تضييع حق از كسي پذيرفته نخواهد شد؛ حال چنانچه اداره ثبت اسناد و املاك بر خلاف واقع، تصرفات خواهان ثبت در ملك را به عنوان مالكيت احراز كند و ملك به نام اين شخص به ثبت برساند و پس از سپري شدن مهلت اعتراض سند مالكيت را به نام او صادر كند، آيا دعواي ثالث مبني بر تصرف مالكانه وي در آن زمان و درخواست ابطال عمليات ثبتي و سند مالكيت صادره مسموع است؟ 2- ب. ت. ب. ماده 24 قانون يادشده و درصورت منفي بودن پاسخ، آيا مدعي مي‌تواند قيمت روز ملك را از متقاضي ثبت و مالك رسمي به عنوان خسارت اخذ كند؟ 3- چنانچه مهلت اعتراض به ‌آگهي‌هاي نوبتي به اتمام رسيده؛ اما تحديد حدود به عمل نيامده باشد و خواهان ثبت ملك، آن را به ديگري بفروشد، آيا دعواي خريدار به طرفيت فروشنده مبني بر الزام به تنظيم سند رسمي انتقال مسموع است؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : 1 و 2- اولاً، منظور از عبارت «مطابق قانون» در صدر ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاك كشور مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدي، مقررات و تشريفات قانوني است كه در مواد 9 تا 21 اين قانون پيش‌بيني شده است. ثانياً، در صورت صدور سند مالكيت توسط اداره ثبت اسناد و املاك بر اساس مقررات حاكم بر ثبت عمومي املاك، ب. ت. ب. حكم مقرر در ماده 24 همين قانون، دعواي ديگري از ناحيه سايرين نسبت به اين ملك؛ از جمله دعواي ابطال سند به ادعاي تضييع حق پذيرفته نيست و وفق ماده 22 اين قانون، كسي كه ملك به نام او ثبت شده است، مالك شناخته مي‌شود؛ اما در صورت وقوع اشتباه در انجام هر يك از مراحل عمليات مقدماتي ثبت، وفق شرايط مندرج در ماده 25 قانون يادشده، موضوع توسط هيأت نظارت سازمان ثبت اسناد و املاك بررسي مي‌شود. ثالثاً، هر چند وفق ماده 24 قانون ثبت اسناد و املاك كشور مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدي، پس از اتمام موعد اعتراض، نه تنها دعواي راجع به عين؛ بلكه دعواي راجع به قيمت ملك نيز پذيرفته نخواهد شد؛ اما اگر اقدام مالك رسمي در معرفي و ثبت خود به عنوان مالك، مطابق مقررات باب ششم قانون يادشده وصف كيفري داشته باشد، مطابق مقررات موضوع مواد 114 و 115 اين قانون، صدور رأي به جبران خسارت امكان‌پذير است. 3- اولاً، در فرضي كه مشخص شود پرونده ثبتي ملك مورد ترافع در جريان ثبت به نام خوانده است؛ اما هنوز جريان عمليات ثبتي به اتمام نرسيده است، گرچه مالكيت اين فرد قانوناً محرز است، اما مادامي كه نام خوانده در دفتر املاك به عنوان مالك مذكور به ثبت نرسيده است، وي مالك رسمي محسوب نمي‌شود. ثانياً، بنا به مراتب پيش‌گفته و به سبب محرز بودن مالكيت فرد به سبب پذيرش ثبت متقاضي و انتشار آگهي‌هاي نوبتي و سپري شدن مهلت‌هاي قانوني اعتراض و عدم وصول اعتراض در موعد قانوني، دعواي خلع يد به طرفيت متصرف مسموع است و اين مورد از شمول رأي وحدت رويه شماره 672 مورخ 1/10/1383 هيأت عمومي ديوان عالي كشور خارج است؛ اما از آنجا كه عمليات ثبتي خاتمه نيافته است، صدور حكم مبني بر الزام خوانده به تنظيم سند رسمي انتقال قانوناً امكان‌پذير نيست و چنانچه انتقال‌دهنده انتقال ملك را به منتقل‌اليه به اداره ثبت اسناد و املاك اطلاع ندهد، خواهان مي‌تواند وفق ماده 43 قانون ثبت اسناد و املاك مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدي، در جهت احقاق حق خود اقدام كند. نظریه مشورتی شماره 7/1401/310 مورخ 1402/04/25 موضوع استعلام به تفسیر عبارت «مطابق قانون» در ابتدای ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب 1310 و پیامدهای آن در مورد دعوای ابطال سند مالکیت و خسارات ناشی از آن مربوط می‌شود. در پاسخ، اداره کل حقوقی قوه قضاییه توضیح داده است که این عبارت به رعایت مقررات و تشریفات قانونی اشاره دارد و دعوای ابطال سند مالکیت به دلیل تضییع حق پس از پایان مهلت اعتراض پذیرفته نمی‌شود، مگر اینکه اشتباهی در مراحل ثبت رخ داده باشد که در این صورت موضوع توسط هیات نظارت بررسی می‌شود. همچنین، بر اساس مواد 24 و 25 این قانون، اگر اقدام مالک رسمی در ثبت خود جنبه کیفری داشته باشد، امکان جبران خسارت وجود دارد. در خصوص سوال سوم، اگر عملیات ثبتی به پایان نرسیده باشد، حتی اگر مالکیت فرد محرز باشد، وی به عنوان مالک رسمی شناخته نمی‌شود و بنابراین دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال در این حالت امکان‌پذیر نیست، اما متقاضی می‌تواند از طریق ماده 43 قانون ثبت اسناد و املاک اقدام کند. تاریخ نظریه: 1402/04/25 شماره نظریه: 7/1401/310 شماره پرونده: 1401-59-310 ح ثانیاً، در صورت صدور سند مالکیت توسط اداره ثبت اسناد و املاک بر اساس مقررات حاکم بر ثبت عمومی املاک، ب. ت. ب. حکم مقرر در ماده 24 همین قانون، دعوای دیگری از ناحیه سایرین نسبت به این ملک؛ از جمله دعوای ابطال سند به ادعای تضییع حق پذیرفته نیست و وفق ماده 22 این قانون، کسی که ملک به نام او ثبت شده است، مالک شناخته می‌شود؛ اما در صورت وقوع اشتباه در انجام هر یک از مراحل عملیات مقدماتی ثبت، وفق شرایط مندرج در ماده 25 قانون یادشده، موضوع توسط هیات نظارت سازمان ثبت اسناد و املاک بررسی می‌شود. ثالثاً، هر چند وفق ماده 24 قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی، پس از اتمام موعد اعتراض، نه تنها دعوای راجع به عین؛ بلکه دعوای راجع به قیمت ملک نیز پذیرفته نخواهد شد؛ اما اگر اقدام مالک رسمی در معرفی و ثبت خود به عنوان مالک، مطابق مقررات باب ششم قانون یادشده وصف کیفری داشته باشد، مطابق مقررات موضوع مواد 114 و 115 این قانون، صدور رای به جبران خسارت امکان‌پذیر است. ثانیاً، بنا به مراتب پیش‌گفته و به سبب محرز بودن مالکیت فرد به سبب پذیرش ثبت متقاضی و انتشار آگهی‌های نوبتی و سپری شدن مهلت‌های قانونی اعتراض و عدم وصول اعتراض در موعد قانونی، دعوای خلع ید به طرفیت متصرف مسموع است و این مورد از شمول رای وحدت رویه شماره 672 مورخ 1383/10/1 هیات عمومی دیوان عالی کشور خارج است؛ اما از آنجا که عملیات ثبتی خاتمه نیافته است، صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال قانوناً امکان‌پذیر نیست و چنانچه انتقال‌دهنده انتقال ملک را به منتقل‌الیه به اداره ثبت اسناد و املاک اطلاع ندهد، خواهان می‌تواند وفق ماده 43 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی، در جهت احقاق حق خود اقدام کند. ١و -٢اولاً، منظور از عبارت »مطابق قانون« در صدر ماده ٢٢قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب ١٣١٠ با اصلاحات و الحاقات بعدی، مقررات و تشریفات قانونی است که در مواد ٩تا ٢١این قانون پیشبینی شده است. ثانیاً، در صورت صدور سند مالکیت توسط اداره ثبت اسناد و املاک بر اساس مقررات حاکم بر ثبت عمومی املاک، ب. ت. ب. حکم مقرر در ماده ٢٤همین قانون، دعوای دیگری از ناحیه سایرین نسبت به این ملک؛ از جمله دعوای ابطال سند به ادعای تضییع حق پذیرفته نیست و وفق ماده ٢٢این قانون، کسی که ملک به نام او ثبت شده است، مالک شناخته میشود؛ اما در صورت وقوع اشتباه در انجام هر یک از مراحل عملیات مقدماتی ثبت، وفق شرایط مندرج در ماده ٢٥قانون یادشده، موضوع توسط هیأت نظارت سازمان ثبت اسناد و املاک بررسی میشود. ثالثاً، هر چند وفق ماده ٢٤قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب ١٣١٠با اصلاحات و الحاقات بعدی، پس از اتمام موعد اعتراض، نه تنها دعوای راجع به عین؛ بلکه دعوای راجع به قیمت ملک نیز پذیرفته نخواهد شد؛ اما اگر اقدام مالک رسمی در معرفی و ثبت خود به عنوان مالک، مطابق مقررات باب ششم قانون یادشده وصف کیفری داشته باشد، مطابق مقررات موضوع مواد ١١٤و ١١٥این قانون، صدور رأی به جبران خسارت امکانپذیر است. -٣اولاً، در فرضی که مشخص شود پرونده ثبتی ملک مورد ترافع در جریان ثبت به نام خوانده است؛ اما هنوز جریان عملیات ثبتی به اتمام نرسیده است، گرچه مالکیت این فرد قانوناً محرز است، اما مادامی که نام خوانده در دفتر املاک به عنوان مالک مذکور به ثبت نرسیده است، وی مالک رسمی محسوب نمیشود. ثانیاً، بنا به مراتب پیشگفته و به سبب محرز بودن مالکیت فرد به سبب پذیرش ثبت متقاضی و انتشار آگهیهای نوبتی و سپری شدن مهلتهای قانونی اعتراض و عدم وصول اعتراض در موعد قانونی، دعوای خلع ید به طرفیت متصرف مسموع است و این مورد از شمول رأی وحدت رویه شماره ٦٧٢مورخ ١٣٨٣/١٠/١هیأت عمومی دیوان عالی کشور خارج است؛ اما از آنجا که عملیات ثبتی خاتمه نیافته است، صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال قانوناً امکانپذیر نیست و چنانچه انتقالدهنده انتقال ملک را به منتقلالیه به اداره ثبت اسناد و املاک اطلاع ندهد، خواهان میتواند وفق ماده ٤٣قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ١٣١٠با اصلاحات و الحاقات بعدی، در جهت احقاق حق خود اقدام کند. دکتر … مدیر کل حقوقی قوه قضاییه