1 22499243354

⚠ این متن با نرم‌افزار از روی تصویر خوانده شده و ممکن است خطا داشته باشد؛ برای استناد، اصلِ سند را ببینید. فصل اول اصول کلی ضوابط شهرسازی 1 - 1 - طرح تفصیلی 1 - 1 - 1 - تعریف طرح تفصیلی طرحی است که براساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر که در مقیاس 01111 /0 تهیه شده و نحوه استفاده از زمین های شهری در سطح محالت ،مختلف موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هریک از آن،ها وضع دقیق جهت بهره برداری و شبکه عبور و ،مرور میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای ،شهری اولویت های مربوط به مناطق بهسازی و ،نوسازی توسعه و حل مشکالت شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین می شود .برمبنای این طرح نقشه ها و مشخصات مربوط به مالکیت براساس مدارک ثبتی در مقیاس 0111 /0 تهیه و تنظیم می گردد .درحال حاضر طرح مصوب بازنگری طرح تفصیلی براساس مصوبه و ابالغیه مورخ 01 /5/ 88 کمیسیون ماده پنج راه و شهرسازی (مسکن و شهرسازی وقت )مالک عمل شهرداری کرج می باشد. 1 - 1 - 2 - ضوابط مربوط به کمیسیون ماده پنج کلیه پرونده هایی که دارای مصوبه کمیسیون ماده پنج می،باشد در صورتی که این مصوبه دارای مدت زمان اعتبار قانونی ،است می بایست قبل از اتمام مهلت تعیین شده نسبت به اخذ پروانه ساختمانی اقدام نمایند .در غیر این صورت پس از مهلت تعیین شده از اداره کل راه و شهرسازی استعالم گردد0. الزم به ذکر است توافقنامه شهرداری با مالکین و اخذ مصوبه شورای اسالمی شهر در خصوص تغییرات کاربری مبنا نبوده و تغییرات مذکور ًصرفا پس از تصویب کمیسیون ماده پنج قابلیت اجرا خواهد داشت .براساس کمیسیون ماده پنج مواردی که مورد مخالفت قرارگرفته اند حداقل پس از گذشت 08 ماه از تاریخ مصوبه قابلیت طرح مجدد در کمیسیون مذکور را خواهند داشت0 و چنانچه مصوبه ای بدون مهلت صادر گردیده باشد مادامی که مصوبه ای خالف آن صادر نشده باشد مالک عمل خواهد بود3. 1 - 1 - 2 - 1 - مدارک مورد نیاز جهت ارسال پرونده ها به کمیسیون ماده پنج 4 مدارک مورد نیاز ردیف مدارک مورد نیاز دارد ندارد 0 تصویراسناد مالکیت (شامل کلیه صفحات اسناد مالکیت) 0 گزارش طرح تفصیلی بازنگری طرح تفصیلی قبلی 3 جانمایی دقیق پالک بر روی نقشه 0111 /0 هوایی 4 جانمایی دقیق پالک بر روی نقشه طرح تفصیلی بازنگری 5 جانمایی دقیق پالک بر روی نقشه طرح تفصیلی قدیم 6 تصویر رأی کمیسیون ماده 00 ویا مکاتبه راه و شهرسازی که در آن نوعیت پالک به 0 - بخشنامه شماره 07110 /0/ 311 / 61 - 00 /6/ 88 0 - نامه شماره 71 / 311 / 71574 مورخ 00 / 00 / 71 شورای عالی شهرسازی و معماری 3 - نامه شماره 01187 /5/ 61 مورخ 7/3 / 88 درارتباط بند صورت جلسه مورخ 08 / 00 / 81 کمیسیون ماده 5 4 - بخشنامه شماره 70603 /5/ 61 مورخ 01 /6/ 0375 صراحت اعالم شده است. 1 تصویر آخرین صورتجلسه کمیسیون تطبیق و توافقات شهرداری 8 تصویر توافقنامه تنظیمی بین مالک و شهرداری (مورد تأیید طرفین توافق) 7 تصویر الیحه ارسالی به شورای اسالمی شهر 01 تصویر مصوبه شورای اسالمی شهر 00 ارسال تصویر کمیسیون ماده پنج (در صورت وجود) 00 تنظیم نامه به مدیر کل محترم راه و شهرسازی استان البرز 03 تهیه و ارسال دو نسخه لوح فشرده حاوی ،فیلم عکس و اسکن مدارک از پالک مورد نظر (تهیه عکس و فیلم از موقعیت ملک مورد نظر وامالک مجاور تا شعاع 011 متر به گونه ای که موقعیت ملک توسط مالک مشخص شده باشد) 04 نقشه آرایش پارکینگ (برای درخواست های مربوط به طبقه مازاد و تغییر کاربری) 05 نقشه همجواری ها (برای درخواست های مربوط به طبقه مازاد) 06 نقشه مرتبط به خط پروژه های معابر در 5 نسخه و مورد تأیید مسئولین تهیه کننده (3 نسخه نقشه جهت ارسال به اداره کل راه و شهرسازی استان البرز) 01 مدارک رسیدگی به تخلفات ساختمانی (برای درخواست های مرتبط با طبقه مازاد و کاربری تجاری) 08 جمع بندی و تهیه چک لیست و مدارک ارسالی تبصره :الزم است از مکاتبه مستقیم با اداره کل راه و شهرسازی استان البرز خودداری گردد و هرگونه درخواست مرتبط جهت طرح در کمیسیون ماده پنج ًصرفا با عنوان نامه خطاب به مدیرکل راه و شهرسازی استان و ًصرفا با تأیید و امضاء معاون شهرسازی و معماری شهرداری کرج پس از بررسی و تأیید توسط مدیریت طرح های توسعه شهری ارسال می گردد. 1 - 1 - 3 - ضوابط مربوط به معابر و انهار متروکه و نحوه واگذاری معابر مذکور از سوی شهرداری براساس اصالحیه ماده نوزده قانون نوسازی و عمران شهری درصورتی که معبر متروکه قابلیت صدور پروانه ساختمانی به صورت مستقل را نداشته باشد شهرداری می تواند معبر مذکور را جهت الحاق آن به ملک یا امالک مجاور به ترتیب زیر واگذار نماید. الف - چنانچه معبر متروکه در مجاورت امالک متعدد واقع شده و برابر ضوابط ،شهرسازی کل آن برای هریک از امالک مجاور قابل استفاده باشد .با انجام تشریفات مزایده بین مالکین امالک ،مجاور معبر مذکور به فروش می رسد. ب - در سایر موارد معبر متروکه به قیمت کارشناسی روز و با توجه به کاربری ملک الحاقی به معبر متروک و با رعایت قوانین و مقررات مربوطه به صورتی جزئی یا کلی قابل واگذاری به مالک یا مالکین ملک یا امالک مجاور می باشد. ج - پس از الحاق هر بخش از معبر متروکه به ملک یا امالک ،مجاور کاربری ملک مذکور با رعایت طرح های مصوب شهری (جامع و تفصیلی )به بخش الحاقی تسری می یابد. د - شهرداری در واگذاری معابر متروکه مخیر است. هـ - چنانچه نهر متروکه به صورت یک قطعه مستقل و مجزا ،باشد می بایست جهت تعیین کاربری در کمیسیون ماده پنج مطرح گردد. و - چنانچه نتیجه استعالم از اداره امور ،آب عبارت «نهر متروکه یا نهر مشاهده نگردید» ،باشد زمین نهر متعلق به شهرداری است و با هماهنگی اداره امالک اقدامات الزم می بایست صورت پذیرد. ز - در صورتی که مطابق اسناد ،مالکیت بیش از یک قطعه به نهر تعریف شده ،باشد (نهر بین قطعات باشد )زمین حاصل از نهر ،متروکه به صورت کلی و با رعایت حقوق مجاورین و توافق با شهرداری قابل واگذاری می باشد .اولویت در واگذاری نهر متروکه با امالک مجاور بالفصل دو طرف نهر می باشد. تبصره :در صورتی که مالک تمایل به خرید آن نداشته ،باشد نهر متروکه به عنوان راه دسترسی پیاده محسوب می شود. در این حالت تعبیه درب مجاز نمی،باشد اما تعبیه پنجره به سمت نهر از طبقه اول به باال ضمن رعایت مشرفیت مشروط به اینکه عرض باقیمانده ی آن حداقل 0 متر ،باشد بالمانع است. ح - امالکی که در سند مالکیت به قطعه تعریف ،شده لیکن در محل نهر موجود می،باشد می بایست پس از استعالم از اداره امور آب و تأیید شهرداری آن به اداره ثبت اسناد و امالک ارسال و درخواست اصالح سند گردد5. ط - در خصوص انهاری که در طرح بازنگری محور پیاده پیش بینی گردیده،اند نیز باید از اداره امور آب استعالم گردد. ی - حریم انهار و رودخانه های جاری که در حاشیه آن ها برابر طرح تفصیلی فضای سبز پیش بینی شده ،است بازگشایی پنجره از طبقه اول به باال مجاز است. 1 - 1 - 4 - ضوابط و مقررات مربوط به حرائم مختلف 1 - 1 - 4 - 1 - ضوابط و مقررات حریم ،رودخانه نهرها و برکه ها به طورکلی حریم رودخانه،ها نهرهای ،طبیعی مسیل ها و کانال های احداث شده براساس ظرفیت آبدهی آن،ها از منتهی الیه بستر طبیعی و یا دیواره احداث شده کانال می باشد که پس از استعالم از شرکت آب منطقه ای استان در مورد کلیه حرایم آب در پالک هایی که در سند آن به حریم تعریف شده است و یا در وضع موجود به یکی از حرایم آب محدود ،شده الزامی است. 1 - 1 - 4 - 2 - ضوابط و مقررات حریم خطوط انتقال برق استعالم از سازمان امور برق منطقه ای کرج درمورد حرایم درجه یک و دو خطوط فشار قوی انتقال برق در پالک هایی که در سند آن به حریم تعریف شده است و یا در وضع موجود آن بر حریم خطوط انتقال برق محدود ،شده الزامی است. 1 - 1 - 4 - 3 - حریم امنیتی اماکن نظامی و انتظامی 6 حریم امنیتی برای اماکن نظامی با رعایت اصول حفاظتی استاندارد الزامی است تا با اعمال آن از ایجاد تأسیسات ویا مستحدثات ساختمانی غیرنظامی در این محدوده ها جلوگیری شود و اماکن نظامی از هرگونه خطرات احتمالی مصون بماند. 5 - کوثر 0 نشتاورد 30 /5/ 0387 بند 01 6 - برنامه و طرح ساخته ی جامع شهر ،کرج 0381 ، مهندسین مشاورباوند حریم امنیتی نظامی و انتظامی ردیف عنوان 0 حریم امنیتی عرض معبر جدا کننده اماکن نظامی از بافت شهری تا فاصله 51 متری بعد از خیابان از 51 تا 011 متری بعد از خیابان از فاصله 011 تا 011 متری بعد از خیابان 0 اماکن حیاتی خیابان 35 متری در اطراف مکان حداکثر یک طبقه حداکثر 0 طبقه حداکثر 3 طبقه 3 اماکن حساس خیابان 04 متری حداکثر 0 طبقه حداکثر 3 طبقه حداکثر 4 طبقه 4 اماکن مهم خیابان 06 متری حداکثر 0 طبقه حداکثر 4 طبقه حداکثر 5 طبقه 5 اماکن و تأسیسات قابل حفاظت خیابان 8 متری حداکثر 0 طبقه تا عمق 01 متر وبدون اشرافیت ـــ ــــ 6 اماکن ویژه (شامل سایت،ها پایگاه های موشکی و زاغه های مهمات) ممنوعیت هرگونه عملیات ساختمانی و کشاورزی تا 511 متر ممنوعیت احداث ساختمان تا 0111 متر ـــ ـــ ـــ 1 - 1 - 4 - 4 - ضوابط مربوط به قانون ایمنی راه ها و راه آهن ایجاد هرگونه ،ساختمان دیوارکشی و تأسیسات به فاصله صد متر ( 011 متر )از انتهای حریم راه ها و راه آهن های کشور و در طول کنار گذرهایی که وزارت راه و شهرسازی احداث نموده یا می نماید و یا مسئولیت نگهداری آن را به عهده ،دارد بدون کسب مجوز از وزارت مذکور ممنوع می باشد1. 1 - 1 - 4 - 5 - ضوابط و امالک واقع در حریم لوله های ،گاز نفت و دکل های برق در خصوص امالکی که در حریم لوله های نفت و خطوط انتقال ،نیرو انهار و یا مجاور آن ها واقع می باشد و تقاضای صدور پروانه ساختمانی را ،دارند حتی چنانچه در نقشه های طرح مصوب برای آن ها حریم در نظر گرفته شده باشد می بایست به صورت موردی پس از استعالم منطقه از اداره و یا سازمان مربوطه اقدام گردد8. 1 - 1 - 4 - 6 - حریم صنایع و کارگاه صنعتی صنایع و کارگاه های صنعتی و نیز شهرک،ها مجتمع های صنعتی و نواحی صنایع روستایی می بایست محدوده ای را به عنوان حریم یا فضای سبز در مجاورت خود اختصاص دهند که عمق آن در هر صورت و در هیچ نقطه ای نمی بایست کمتر از 011 متر باشد. تبصره :در صورت مجاورت هر پالک ثبتی با صنایع و کارگاه های ،صنعتی اخذ استعالم از اداره کل حفاظت محیط زیست استان الزامی است. 1 - 1 - 4 - 7 - حریم معابر شهری 1 - ماده 01 قانون ایمنی راه ها و راه آهن 8 - کوثر 0 رامسر 05 /1/ 0388 بند 5 حریم راه آهن از محور خط 01 متر بوده و عالوه بر آن محدوده ی 31 متر بعد از حریم متعلق به امور زیربنایی (عبور لوله آب – برق – گاز- مخابرات و )...می باشد و هرگونه احداث بنا و دیوار کشی در محدوده حریم ممنوع بوده و جهت ساخت وساز بعد از 41 متر تا 001 متر از محور خط نیاز به اخذ مجوز از شرکت راه آهن جمهوری اسالمی ایران می باشد7. تبصره :براساس مصوبه شماره 70 / 311 / 51441 مورخ 07 /7/ 70 شورای عالی در مورد وضعیت حریم آزادراه تهران - کرج رعایت حریم مذکور به تفکیک به شرح ذیل می باشد: از ابتدای محدوده شرقی کرج تا 45 متری گلشهر در شمال و جنوب حریم آزادراه به میزان 61 متر تعیین گردیده است. از 45 متری گلشهر تا پل مهرشهر (حسین آباد )جبهه شمالی 38 متر و جبهه جنوبی حریم مذکور 61 متر معین گردیده است. از پل مهرشهر تا پل حصارک به استثنای ساخت و سازهای موجود رعایت حریم 61 متر از آکس در طرفین الزامی است و صدور پروانه امالک تثبیت شده واقع در حریم فوق درحد تراکم مناطق هم جوار بالمانع است. از پل حصارک تا انتهای محدوده شهر رعایت حریم شهری 61 متر از طرفین الزامی می باشد. الزم به ذکر است کلیه مصوبات حریم قبل از این مصوبه ابطال می گردد. 1 - 1 - 4 - 8 - دستورالعمل عبور تونل های آبرسانی – حفره چاه – احداث ابنیه در محدوده حریم تونل و ایستگاه های مترو امالکی که در مجاورت و محدوده تونل و ایستگاه های مترو می،باشد می بایست جهت هرگونه عملیات ساختمانی اعم از احداث ،بنا دیوارکشی و حفر چاه و ...مطابق بخشنامه شماره 6001 / 71 /ق ش ک مورخ 00 /7/ 0371 از سازمان قطار شهری استعالم نماید01. 1 - 1 - 4 - 9 - حریم آثار تاریخی در خصوص نحوه صدور مجوز برای پالک هایی که در حریم آثار تاریخی و فرهنگی واقع شده،اند می بایست قبل از صدور هرگونه مجوز جهت پالک های مذکور اقدامات الزم پیرامون هماهنگی و استعالم از اداره کل میراث ،فرهنگی صنایع دستی و گردشگری استان البرز صورت پذیرد. 1 - 2 - تراکم و سطح اشغال 1 - 2 - 1 - ضوابط استقرار بافت مسکونی متداول شهری در زمین های با محور طولی شمالی – جنوبی محل استقرار بنای احداثی قطعه در (0 + 61 % )متر شمال آن ،است در صورتی که مساحت زمین 0511 مترمربع و بیشتر و دارای عرض 01 متر و بیشتر ،باشد در زمان صدور پروانه ساختمانی با سطح اشغال حداکثر 35 % ساختمان باید از ی لبه شمالی و دو لبه کناری شرقی و ،غربی کمینه 4 متر فاصله داشته ،باشد این بعد در ضلع شمال امالک شمالی از ضابطه حیاط خلوت از حداقل عرض 3 متر تبعیت می کند .در خصوص ساختمان های جنوبی کمینه فاصله از بر خیابان 5/0 متری فضای باز شمالی پالک می باشد. تبصره 0: در گروه مساحتی ( 047 - 16 )تنها یک واحد مسکونی مجاز است و درصورت تأمین پارکینگ و رعایت میانگین مساحت واحد ،مسکونی بیش از یک واحد مجاز خواهد بود. تبصره 0 :در قطعات دارای مساحت 151 مترمربع و بیشتر در کاربری متداول شهری (گونه 015 % و 051 % )در صورت درخواست مالک جهت احداث طبقه ششم پس از اخذ عوارض مربوطه در قالب فروش طبقه ی ،مازاد با حفظ تعداد واحد مسکونی و پارکینگ و سایر ،ضوابط می بایست عوارض صدور پروانه براساس دفترچه تعرفه عوارض و بهای خدمات مصوب شورای اسالمی شهر و برمبنای اضافه طبقه ی مازاد بر تراکم مصوب متعلقه اخذ و اقدام گردد. 7 - نامه شماره 05117 /ص 34 مورخ 00 /8/ 0373 وزارت راه و ،شهرسازی شرکت راه آهن جمهوری اسالمی ایران 01 - بخشنامه شماره 6001 / 71 /ق ش ک مورخ 00 /7/ 0371 تبصره 3 :در زمین های با مساحت بیش از 5111 ،مترمربع به ازای هر 0111 مترمربع مساحت زمین افزون بر 5111 مترمربع 01 % به تراکم ساختمانی افزوده می شود .تراکم افزوده 01 % به ازای هر 0111 مترمربع تا مساحت 01111 مترمربع محاسبه می شود .به مساحت های کمتر از 0111 مترمربع و بیشتر از 01111 مترمربع تراکم افزوده نیز تعلق نمی گیرد. تبصره 4 :در معابر کمتر از 8 متر و امالک با مساحت کمتر از 051 مترمربع ًصرفا امکان احداث 3 طبقه مسکونی روی پیلوت میسر ،است لذا در صورتی که قطعه زمینی با مساحت بیش از 051 مترمربع در این گونه معابر درخواست پروانه های ساختمانی را داشته ،باشد پس از رعایت ضوابط سایه اندازی (ارتفاع ساختمانی با عرض معبر همخوانی داشته باشد و زاویه 45 درجه در سایه اندازی رعایت شود )به گونه ای که تا 3 طبقه روی پیلوت همانند امالک زیر 051 مترمربع و طبقه چهارم با 3 متر عقب نشینی از لبه بام می باشد و چنانچه طبقات بیشتری تعلق ،بگیرد باید زاویه 45 درجه عقب نشینی الزم صورت گیرد. وضعیت تراکمی و شاخصه های ساخت وساز زمین های مسکونی در پهنه تراکمی 500 تراکم ساختمانی میانگین واحد مسکونی (مترمربع) پیشینه تعداد طبقات روی پارکینگ پیشینه ضریب اشغال ساختمان گروه مساحتی (مترمربع) کل تشویقی مجاز 005 % - 005 % 71 3 61 % 047 - 16 005 % - 005 % 71 4 61 % 077 - 051 005 % - 005 % 015 4 61 % 477 - 311 045 % 01 % 005 % 001 5 61 % 147 - 511 061 % 35 % 005 % 001 5 61 % 0477 - 151 015 % 51 % 005 % 001 محدودیت ندارد 35 % بیش از 0511 وضعیت تراکمی و شاخصه های ساخت وساز زمین های مسکونی در پهنه تراکمی 051 و 015 تراکم ساختمانی بیشینه تعداد طبقات روی پارکینگ بیشینه ضریب اشغال ساختمان گروه مساحتی (مترمربع) کل تشویقی مجاز 005 %ـــ 005 % 3 61 % 047 - 16 005 %ـــ 005 % 4 61 % 347 - 051 051 %ـــ 051 % 5 61 % 557 - 351 075 % 01 % 015 % 5 61 % 147 - 561 035 % 35 % 011 % 5 61 % 0477 - 151 015 % 51 % 005 % محدودیت ندارد 35 % بیش از 0511 میانگین مساحت واحد براساس منطقه نام پهنه جهانشهر بنفشه عظیمیه رجایی شهر گلشهر ویال منظریه باغستان ارم میانگین واحد051 051 035 035 035 035 001 011 1 - 2 - 1 - 1 - ضوابط و مقررات تفکیک و تجمیع زمین در پهنه ممنوعیت تفکیک قطعه زمین های تفکیک شده پیشین واقع در ،پهنه در صورت تجمیع ،دوباره متناسب با مساحت به دست آمده از ،تجمیع می توانند از امتیازهای تشویقی این پهنه بهره مند ،شوند این قطعه ها در صورت عدم ،تجمیع پیرو ضوابط و مقررات پایه گونه تراکمی خواهند بود. 1 - 2 - 1 - 2 - قطعه زمین های واقع در بیرون از پهنه ممنوعیت تفکیک قطعه زمین های واقع در بیرون از پهنه ممنوعیت تفکیک بافت متداول شهری ،نیز در صورت احراز شرایط و خودداری از تفکیک ،زمین از مزایای تشویقی بهره مند می شوند( .تراکم ساختمانی و تعداد طبقات افزوده) 00 1 - 2 - 1 - 3 - شرایط خرید تراکم مازاد بر حداکثر تراکم ساختمانی مجاز خرید تراکم مازاد بر بیشینه تراکم ساختمانی مجاز و در قالب سطح اشغال ،مجاز مشروط به رعایت سایر ضوابط و مقررات مرتبط از جمله تأمین پارکینگ مورد نیاز و اعمال فاصله واحدهای قانونی ملک خواهد بود و در صورتی که فروش تراکم مشمول اخذ عوارض مربوطه گردد با حفظ تعداد واحد متعلقه در گونه تراکمی مربوطه می بایست برابر ضوابط و مقررات اقدام شود. 00 1 - 2 - 2 - ضوابط متراژ و معیار محاسبه تراکم در بافت فرسوده شهری 13 جدول ضوابط تراکمی پایه واحد مسکونی طرح جمعیت فرسوده مساحت پالک حداکثر سطح اشغال حداکثر تراکم ساختمانی حداکثر تعداد طبقات متوسط زیربنای واحد مسکونی حداکثر تعداد واحد مجاز در هکتار حداکثر تراکم جمعیتی 10 S مقاوم سازی (غیر قابل ساخت) 031 > S 10 61 % 005 % 3 15 054 605 011 > S 031 61 % 035 % 4 15 051 611 011 > S 011 61 % 051 % 4 15 085 140 511 > S 011 61 % 065 % 4 71 081 101 بیشتر از 511 61 % 081 % 5 71 073 113 00 - دفترچه ضوابط بازنگری طرح تفصیلی صفحه 01 00 - وحدت رویه پنجم 03 /7/ 0388 بند 4 03 - مبنای در نظر گرفتن محدوده بافت های فرسوده شهر کرج و ضوابط ارائه ،شده طرح بهسازی و نوسازی بافت فرسوده شهر کرج مصوب تیرماه 0374 ، ابالغی طی نامه شماره 00110 /3/ 61 مورخ 7/8/ 0375 به مدیران مناطق دوازده گانه شهر می باشد. تراکم و سطح اشغال در صورت تجمیع مساحت پالک حداکثر سطح اشغال حداکثر تراکم ساختمانی حداکثر تعداد طبقات متوسط زیربنای واحد مسکونی حداکثر تعداد واحد مجاز در هکتار حداکثر تراکم جمعیتی 10 S - - - - 1 1 031 > S 10 61 % 035 % 3 15 081 101 011 > S 031 61 % 061 % 4 15 001 841 011 > S 011 61 % 015 % 4 15 001 881 511 > S 011 61 % 011 % 5 71 001 881 بیشتر از 511 61 % 041 % 6 71 041 761 0511 و بیشتر 35 % 081 % * 71 041 781 (تعداد طبقات تا جذب تراکم متعلقه پالک در سطح اشغال 35 درصد) 1 - 2 - 2 - 1 - ضوابط استقرار بافت فرسوده در رابطه با امالک واقع در محدوده بافت نیازی به رعایت 5/0 متر فضای باز در امالک جنوبی نمی باشد مگر درصورتی که در بیش از 51 درصد پالک ها رعایت شده باشد در رابطه با امالک واقع در محدوده بافت های فرسوده ،شهر پالک های شمالی موظف به رعایت فاصله مناسب از ضلع شمالی به منظور تأمین نورگیری می باشند حداقل فاصله نورگیری می بایست 1/0 متر باشد .خالصه وضعیت تراکمی و دیگر شاخصه های مربوط به ساخت وساز در قطعه زمین های بافت فرسوده شهری در جداول آورده شده است. - پایه ساختمانی در بافت فرسوده شهر کرج 001 درصد است. - کمینه مساحت قطعه زمین (عرصه )موجود قابل ساخت (بهره مند از تراکم ساختمانی پایه ) 10 مترمربع می باشد. تبصره 0 :حقوق مکتسبه پالک های کمتر از 10 مترمربع محفوظ است و مالکین مجاز به انجام تعمیرات یا مقاوم سازی ساختمان در حد زیربنای موجود با اخذ مجوز از شهرداری هستند. تبصره 0 :مالک یا مالکین پالک های با مساحت کمتر از 10 مترمربع در صورتی می توانند اقدام به اخذ پروانه احداث کاربری مسکونی نمایند که از طریق ،تجمیع عرصه پالک را حداقل تا 10 مترمربع افزایش دهند. - سطح اشغال در بافت فرسوده بر اساس سند و قبل از اصالح معابر محاسبه می شود .در هر ،صورت سطح اشغال نهایی نباید از 71 درصد مساحت زمین باقیمانده (پس از اصالح )تجاوز کند. تعداد طبقات در هر یک از طیف های مساحتی مندرج در جدول در صورت نیاز به افزایش ارتفاع هم تراز با خط آسمان بلوک های04 هم ،جوار می تواند با حفظ تعداد واحد مسکونی متعلقه افزایش یابد .بهره برداری از این تبصره منوط به اخذ بهاء خدمات ارزش افزوده مازاد بر عوارض صدور پروانه ساختمانی می باشد. 05 04 - بلوک های ساختمانی ،شهری پهنه در برگیرنده یک یا چند قطعه زمین به هم پیوسته ساخته و ناساخته که در لبه های پیرامونی با گذرگاه ها و یا عارضه هایی مانند جوی آب و حریم ،آن بریدگی ،طبیعی خط لوله و حریم ،آن مشخص می شود. 05 - بخشنامه شماره 010040 /0/1 مورخ 01 / 00 / 75 - به شرط واگذاری رایگان متراژ عقب نشینی شده مبنی بر اصالح معبر توسط ،مالک مساحت قید شده در سند مالکیت قبل از اعمال عقب،نشینی مبنای محاسبه تراکم مجاز است. -در صورت تجمیع در پالک های با مساحت بیش از 011 ،مترمربع در صورتی که عرض معبر مجاور ،ملک 06 متر و بیشتر باشد افزایش تعداد طبقات تا سقف 6 طبقه (در صورت تأمین پارکینگ )بالمانع است. - در مورد شبکه معابر ،پیشنهادی در صورتی که عرض معبر پیشنهادی بافت فرسوده از عرض معبر طرح تفصیلی کمتر ،باشد پیشنهاد با عرض بیشتر مالک عمل خواهد بود. 1 - 2 - 2 - 2 - پروژه های پیشگام و محرک نوسازی به منظور الگوسازی و تأمین فضاهای خدماتی و مسکونی پشتیبان نوسازی و هم چنین فراهم ساختن منابع مالی برای مداخله در ،بافت موقعیت هایی به عنوان پروژه های پیشگام و محرک نوسازی در پهنه های شرقی و غربی بافت طبق نقشه و جدول کتاب ضوابط در نظر گرفته شده است .جهت تحقق پذیر شدن این مهم استفاده از حداکثر تشویق و تسهیالت قانونی مد نظر می،باشد با توجه به نوع مداخله (متمرکز )اجرای این پروژه ها از طریق سازمان های مجری نوسازی بافت ،فرسوده با استفاده از مزایای پیش بینی شده در قانون حمایت و ساماندهی بافت ها (مصوب مجلس شورای اسالمی )صورت می پذیرد. 1 - 2 - 3 - کاربری مختلط درون بافتی محل استقرار ساختمان در کاربری مختلط درون بافت در رویکرد جنوبی خیابان همواره بر مشرف به محور مختلط (پیاده یا سواره )می باشد ودر قطعات با رویکرد شمالی خیابان با در نظر گرفتن بافت شکل گرفته محل با رعایت سطح اشغال طبقه همکف صورت گیرد. خیابان شاهین ویالی یکم مستثنی می باشد. 1 - 2 - 3 - 1 - ضوابط احداث تجاری در کاربری مختلط درون بافتی امالک شمالی در کاربری مختلط درون بافتی که دارای بنای مسکونی بوده و مالک در خواست احداث ًصرفا بنای تجاری در باقیمانده ملک خود را داشته ،باشد در این صورت احداث تجاری در بر مجاور ،محور مشروط به رعایت کلیه ضوابط تجاری درون بافتی ( ،ارتفاع ،ابعاد پارکینگ و )...در سطح اشغال مجاز کاربری مربوطه ضمن رعایت ،اصالحی بالمانع است .در این گونه موارد در پروانه این عبارت قید می گردد : «در زمان تخریب و ،بازسازی بخش مسکونی باید روی تجاری در ضلع مشرف به معبر احداث گردد» تبصره 0 :در صورت احداث فقط یک باب تجاری و عدم امکان تأمین ،پارکینگ اخذ عوارض پارکینگ تجاری در صورت داشتن ،اصالحی ضمن رعایت آن بالمانع است. 06 تبصره 0 :حداکثر ارتفاع تجاری 5/3 متر بدون بالکن تجاری می باشد و حداقل ارتفاع تجاری (مفید )بدون بالکن تجاری 41 /0 متر تا متراژ 56 مترمربع و بیشتر از آن حداقل 1/3 متر رعایت گردد. - در سطح اشغال همکف بهره مندی از 35 درصد به صورت تجاری مجاز است .در صورت رعایت موارد زیر این امتیاز می تواند تا 81 درصد سطح اشغال همکف افزایش یابد: الف )جبران خسارت مساحت واقع در طرح اصالحی متصرفین معبر ب )پرداخت بهای خدمات برابر با مصوبه شورای اسالمی شهر - پیش بینی راه دسترسی مستقل و مستقیم به فضای باز مشاع قطعه و پارکینگ ها و طبقات مسکونی باالی همکف در محدوده اشغال مجاز در طبقه همکف الزامی است. - حداقل پهنای خالص راه دسترسی بند 0 و با احتساب دیوار کنار قطعه (در زمین های دارای 4 واحد ساختمانی مسکونی و تجاری ) برابر با 05 /3 متر و در زمین های با 5 واحد مسکونی و بیشتر با ضوابط 5/3 و 5 متر می باشد. 06 - کوثر 0 نشتاورد 30 /5/ 0387 بند 01 تبصره 0 :کاربری تجاری ،همکف در صورت تفکیک به واحدهای ،تجاری هر واحد تجاری به عنوان یک واحد ساختمانی منظور و در برآورد تعداد واحد پارکینگ مورد نیاز محاسبه می شود. - ضریب اشغال ،زیرزمین به شرط اینکه تراز کف تمام شده روی سقف آن (تراز کف طبقه همکف )از تراز گذرگاه دسترسی قطعه باالتر ،نرود برابر با 011 درصد مساحت زمین است. تبصره 0 :با توجه به نحوه ساخت ویژه این قطعه،ها سطح زیرپوشش رمپ دسترسی پارکینگ محدودیت ندارد. ج) زمین هایی که مساحت آن ها بین 351 تا 511 مترمربع می باشد :در صورتی که فضای باقیمانده پشت تجاری در نیم طبقه پس از کسر حقوق مکتسبه یاد شده و راه پله از 51 درصد سطح اشغال مجاز بیشتر باشد مشروط به اینکه حداقل مساحت یک واحد مسکونی را داشته ،باشد طبقه اول لحاظ شده و می بایست به کاربری مسکونی اختصاص ،یابد در غیر این صورت فضای یاد شده می تواند فضای مشاعی منظور گردد. د )زمین هایی که مساحت آن ها بیش از 511 مترمربع می باشد :در صورتی که فضای باقیمانده پشت تجاری در نیم طبقه پس از کسر حقوق مکتسبه یاد شده و راه پله از 31 % سطح اشغال مجاز بیشتر ،باشد طبقه اول لحاظ شده و می بایست به کاربری مسکونی اختصاص یابد مشروط بر اینکه حداقل مساحت یک واحد مسکونی را داشته باشد و در غیر این صورت فضای یاد شده می تواند فضای مشاعی منظور گردد. 1 - 2 - 3 - 2 - انباری تجاری در کاربری مختلط درون بافتی استفاده از انباری تجاری در زیرزمین در کاربری مختلط درون بافتی برابر مساحت تجاری همکف ًصرفا با راه دسترسی از درون ،تجاری به شرط تأمین پارکینگ واحدهای مسکونی و تجاری بالمانع است. 01 1 - 2 - 3 - 3 - کاربری مختلط درون بافت در بافت های فرسوده شهری حداقل مساحت زمین برای بهره برداری از امتیاز کاربری مختلط در هر قسمت از بافت فرسوده برابر با حدنصاب تفکیک قطعه مسکونی بافت فرسوده 011 مترمربع است08. - به منظور تشویق مالکان قطعات مسکونی واقع در بافت ،فرسوده در پالک های واقع در محل تقاطع معابر با عرض 00 متر و بیشتر احداث یک واحد تجاری به میزان مساحت حداقل 00 مترمربع و حداکثر 05 مترمربع (با الزام به تأمین پارکینگ )در مقیاس خرده فروشی (خدمات رده محله )مجاز است. 1 - 2 - 4 - کاربری تجاری (مصوب) در زمین های دارای کاربری ،تجاری ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری به شرح ذیل است: 1 - 2 - 4 - 1 - کارکردهای مجاز 0 - تجاری در طبقه همکف 0 - واحدهای خدماتی ( ،اداری ،دفتری ،آموزشگاه آزاد ،علمی ،هنری خدمات ،پیراپزشکی خدمات خانگی و )...در طبقات اول و دوم 1 - 2 - 4 - 2 - حداکثر ارتفاع مجاز 01 - وحدت رویه نهم 3/ 00 / 0388 بند 6 08 - (مستند به بند 0 اولین صورت جلسه کمیته بافت فرسوده به شماره ثبت دبیرخانه شهرداری کرج 01805 مورخ 01 /0/ 76 وفق مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران) دو طبقه روی همکف 1 - 2 - 4 - 3 - حداکثر ضریب اشغال مجاز 0 - در طبقه ،همکف81 % (به جز پلکان های ارتباطی طبقات) 0 - در طبقات اول و ،دوم61 % (به جز پلکان های ارتباطی طبقات) 1 - 2 - 4 - 4 - حداکثر تراکم ساختمانی مجاز 011 % (همه سطوح ساخته ،شده به جز پلکان های ارتباطی ،طبقات در تراکم منظور می شود) 1 - 2 - 4 - 5 - ضوابط و مقررات عمومی 0 - هرگونه تفکیک در زمین های با کاربری تجاری ممنوع است. 0 - در زمین های تجاری غیرخطی (با عمق بیش از 05 متر )تأمین پارکینگ در چارچوب ضوابط کاربری تجاری الزامی است. 3 - رعایت مفاد ضوابط ساختمانی کاربری مختلط درون بافتی در این کاربری الزامی است. 1 - 2 - 4 - 6 - وضعیت کاربری تجاری در طرح های مصوب در ارتباط با ضوابط و مقررات کاربری تجاری پیش بینی شده در طرح های مصوب پیشین (مانند ،کیانمهر شهرک راه،آهن آماده سازی تعاونی مسکن و )...متذکر می شود این کاربری ها جزء پیش بینی های طرح بازنگری مصوب نیست و تنها در قالب طرح به دلیل وجود طرح های مصوب پیشین و حفظ حقوق مالکان و تعاونی ها تثبیت شده است .در این چارچوب ضوابط و مقررات مربوط به نحوه ساخت وساز در این زمین،ها همان ضوابط و مقررات طرح های مصوب (تجاری مصوب )مربوط به آن ها خواهد بود. 07 1 - 2 - 5 - کاربری مسکونی باغ- شهری 1 - 2 - 5 - 1 - ضریب اشغال ساختمان رعایت مفاد ضوابط و مقررات ضریب اشغال ساختمان در بافت مسکونی متداول در بافت مسکونی باغ - شهری الزامی است. - چنانچه تراکم محاسبه شده بیشتر از سطح اشغال باشد تراکم تقسیم بر تعداد طبقات مجاز به عالوه مساحت راه پله (در حد مورد نیاز و عرف.) - اضافه طبقه در بافت مسکونی باغ شهری تحت هیچ عنوان مجاز نیست. 1 - 2 - 5 - 2 - نحوه استقرار ساختمان چگونگی استقرار ساختمان در قطعه و نحوه پیش بینی حیاط ها در کاربری باغ شهری پیرو ضوابط و مقررات زیر است: تراکم بسیار کم (0 - 01 ، 0 - 31 ، 0 - 51 ، 0 - 61 ) محل استقرار ساختمان 55 درصد شمال قطعه ،است رعایت کمینه فاصله میان ساختمان و لبه شمالی و دو کناره شرقی و غربی زمین برابر 3 متر است. تراکم کم (3 - 011 ، 4 - 011 ، 5 - 005 ) محل استقرار ساختمان 61 درصد شمال قطعه ،است رعایت کمینه فاصله میان ساختمان و لبه شمالی و در کناره شرقی و غربی زمین برابر 4 متر است. تبصره :در گونه تراکمی 3 - 011 رعایت فاصله کمینه مذکور تا 3 متر مجاز است. 07 - پاسخ به استعالم شماره 01471 / 00 / 88 مورخ 00 / 00 / 0388 - در پاسخ به نامه شماره 13580 /3/ 61 مورخ 00 / 00 / 0388 در تمامی گونه های تراکمی بافت مسکونی باغ - شهری در صورتی که بر قطعه زمین کمتر از 06 متر باشد رعایت کمینه فاصله میان ساختمان و دو لبه کناری زمین برابر 5/0 متر است. 1 - 2 - 5 - 3 - تراکم ساختمانی (تراکم بسیارکم ،کم مسکونی و باغ - شهری) درصد تراکم پایه گونه تراکمی 0 - 01 0 - 31 0 - 51 0 - 61 3 - 011 4 - 011 5 - 005 ضریب اشغال ساختمان (درصد) 5/ 00 5/ 01 35 35 35 31 31 حداکثر تعداد طبقه (روی زیرزمین یا پیلوتی) 0 0 نیم طبقه+ 0 0 0 3 4 5 الف- در محدوده های تراکمی تراکم های کم (3 - 011 ، 4 - 011 ، 5 - 005 )در قطعات تفکیکی با مساحت تا 151 مترمربع با رعایت سطح اشغال و تراکم گونه های تراکمی مربوطه در هر طبقه ساختمان تنها احداث یک واحد مسکونی مجاز است( .در صورت تأمین پارکینگ) ب- در محدوده تراکمی بسیار کم (0 - 01 ، 0 - 31 ، 0 - 51 ، 0 - 61 )در قطعات تفکیکی با مساحت تا 151 مترمربع با رعایت سطح اشغال و تراکم گونه تراکمی مربوط تنها احداث یک واحد مسکونی در قطعه ،زمین مجاز است. ج- تراکم ساختمانی پایه بافت مسکونی باغ - شهری در تراکم بسیار کم (0 - 10 ، 0 - 13 ، 0 - 15 ، 0 - 16 )به میزان 10 درصد است. د- تراکم ساختمانی پایه بافت مسکونی باغ - شهری در تراکم کم ( 13 - 110 ، 4 - 110 ، 5 - 500 )به میزان 15 در صد 1 - 2 - 6 - کاربری مختلط شهری این کاربری با امکان استقرار در ،محورها و کانون های مجهز ،شهری ترکیبی از کاربری تجاری و انواع کاربری های خدمات عمومی می باشد. 1 - 2 - 6 - 1 - اختصاص سهم خدماتی در کاربری مختلط شهری از آنجائی که به امالک باالی 0511 مترمربع در کاربری مختلط ،شهری سهم سرانه خدمات ،عمومی تعلق می،گیرد می بایست ابتدا سهم مذکور از عرصه پالک کسر گردیده و سپس محاسبات تراکم مربوط به کاربری تجاری صورت پذیرد .قابل ذکر است در خصوص تعیین کاربری سهم خدمات ،عمومی اولویت در احداث پارکینگ همگانی (در زیرزمین امالک فوق الذکر )می باشد .ًضمنا سایر ضوابط مربوطه کماکان به قوت خود باقی است. تبصره 0 :احداث بنا در 011 % ملک پس از اصالحی بالمانع است. تبصره 0 :سطح اشغال اداری بر اساس باقیمانده و بدون کسر سهم خدماتی در نظر گرفته می شود. 1 - 2 - 6 - 2 - جبهه دوم محور مجهز شهری امالکی که بر اساس نقشه طرح تفصیلی در محدوده کاربری محور مجهز شهری قرار گرفته ولی در پشت جبهه اصلی می باشد در صورت تجمیع با پالک بر محور اصلی و داشتن شرایط ،مربوطه در صورت تقاضای صدور پروانه پس از ابالغ رسمی به ،مالک می تواند از امتیاز محور مجهز شهری استفاده نماید و در غیر این ،صورت صدور پروانه ساخت ًصرفا به صورت مسکونی با تراکم مجاور خواهد بود. 01 ًضمنا در مورد امالکی که بر جبهه در طرح تعریض ،باشند در صورتی قطعات پشت جبهه از مزایای مجهز شهری برخوردار می شوند که ملک بر جبهه آزادسازی شده ،باشد در غیر این صورت ًصرفا بر اساس کاربری مسکونی با تراکم مجاورین عمل خواهد شد. 01 - وحدت رویه ،ششم 01 /7/ 0388 بند 1 تبصره :امالک واقع در کاربری مختلط شهری که به صورت سایت پالن جزیره ای واقع گردیده اند همگی از کاربری مختلط شهری برخوردارند و جبهه پشتی در این گونه امالک تفاوتی با قطعات بر محور مجهز شهری ندارند. 1 - 2 - 6 - 3 - ضریب اشغال و ضوابط استقرار ضریب اشغال و ضوابط استقرار ساختمان بر مشرف به محور مجهز شهری است .ضریب اشغال طبقه همکف و اول 110 درصد مساحت زمین است .ضریب اشغال طبقه دوم 18 درصد مساحت زمین است .بیشینه ضریب اشغال طبقات سوم و باالتر که باید حد فاصل پوسته 54 درجه طراحی شده قرار بگیرد 13 درصد مساحت زمین است .در طبقات سوم و ،باالتر سطح اشغال مجاز باید با کمینه 3 متر عقب نشینی از بر اصلی مجاور مجهز و با رعایت کمینه 51 /3 متر فاصله از کناره های زمین پیش بینی شود .الزم به ذکر است تراکم شهری در طبقه همکف 51 ،درصد در طبقه اول با کسر مساحت فضای باز میانی 58 درصد و در طبقه دوم با کسر فضای باز میانی 56 درصد می باشد .در نهایت حداکثر ساختمانی مجاز 143 درصد مساحت زمین (در خصوص دسترسی از جبهه پشت 163 در صد می باشد ) نکته 0 :الزم به ذکر است کارکرد فضای باز طبقات زیرزمین : ،پارکینگ تأسیسات و خدمات فنی و انباری تجاری می باشد. نکته 0 :کمینه پهنای فضاهای باز ارتباطی و درون طبقات تجاری 50 درصد ( ،همکف اول و دوم )زمینه است این پهنا نباید از 5/4 متر کمتر باشد. نکته 3 :کمینه حفاظت فضاهای باز و ارتباطی درون مجموعه در هر طبقه تجاری 50 % مساحت زمین است .(فضاهای باز و ارتباطی با پهنا و مساحت کمتر از اندازه باال جزء تراکم محاسبه می شود) نکته 4 :ضوابط ساختمانی به شرح زیر است: الف - کمینه ارتفاع طبقه تجاری 5 متر و با نیم طبقه 6 متر (کف تا کف )است. ب - بیشینه ارتفاع طبقه اداری - دفتری 3 متر (کف تا کف )است. ج - کمینه مساحت خالص واحد تجاری 40 مترمربع با کمینه پهنای 5 متر و کمینه عمق 6 متر است. نکته 5 :با توجه به پوسته حجمی بیشترین ارتفاع مجاز ساختمان در قطعه های حائز شرایط برابر با عمق زمین است. نکته 6 :بیشینه تعداد طبقات تجاری 3 طبقه روی زمین است. نکته 1 :بیشینه تعداد طبقات اداری - دفتری محدودیتی ندارد و براساس رعایت پوسته 45 درجه می باشد. 1 - 2 - 6 - 4 - ضوابط ابعاد و مساحت زمین کمینه مساحت زمین برای بهره مندی از کاربری مجهز شهری 451 مترمربع با پهنای 05 متر و عمق بهینه 5/ 01 متر است. تبصره :کمینه مساحت زمین برای بهره مندی از امتیاز کاربری مختلط شهری در بافت باغ - شهری همان مساحت موجود قطعه است. حد نصاب 451 مترمربع تنها برای تجمیع قطعه های کوچک موجود تعیین شده است و قطعه های بین 451 تا 0511 مترمربع غیر قابل تفکیک ،هستند قطعات باالی 0511 مترمربع که همه یا بخشی از آن ها در کاربری مختلط شهری است جزء گستره خدمات ویژه هستند و مشمول قوانین آن گستره می باشند. 1 - 2 - 6 - 5 - کمینه مساحت مختلط شهری در چارچوب ضوابط و مقررات مربوط به کاربری مختلط شهری طرح ،مصوب کمینه مساحت زمین برای برخورداری از کاربری مختلط شهری 451 مترمربع ،است بر این اساس همه زمین های واقع در محور که مساحت کمتر از حدنصاب ،دارند باید از راه تجمیع با قطعه های هم،جوار به حدنصاب تعیین شده برسند تا بتوانند از کاربری مختلط شهری بهره مند شوند .در تجمیع حاصله رعایت شرایط زیر الزامی است: الف - نسبت پهنا بر عمق حاصله از یک به سه کمتر نباشد. ب - پهنای قطعه دست کم به اندازه دو سوم پهنای قطعه یا قطعه های جبهه پشتی باید با آنها همپوشانی داشته باشد. پ - مجموع پهنای قطعه یا قطعات تجمیع شده کمتر از 05متر نباشد. تبصره 0 :تنها در صورتی که هیچ راهی برای تجمیع و به حدنصاب رساندن مساحت قطعه پیش رو ،نباشد اگر مساحت زمین کمتر از 451 مترمربع باشد تجاری در همکف و واحدهای اداری - دفتری و خدماتی در طبقات باالی همکف مجاز است. در صورتی که مانده پس از اصالحی مساحت این قطعه ها کمتر از 315 مترمربع باشد احداث تجاری در همکف بالمانع است. تبصره 0 :کمینه پهنای قطعه زمین نباید کمتر از 05 متر باشد در قطعه زمین های 451 مترمربع و بیشتر که پهنای زمین کمتر از 05 متر می ،باشد ًصرفا احداث تجاری در طبقه همکف مجاز است. 1 - 2 - 6 - 6 - نحوه تخصیص عمق تجاری کاربری مختلط شهری با توجه به بند 5 دفترچه طرح ،بازنگری در مورد قطعاتی که دارای مساحت 151 مترمربع و بیشتر می باشد و نسبت به پهنا (عرض ملک )به عمق کوچک تر از 0 به 3 باشد دو راهکار ارائه شده است: الف- در قطعات با پهنای 05 تا 5/ 06 ،متر عمق تجاری برابر با 5/ 01 متر ب- در قطعات با پهنای بیش از 5/ 06 ،متر عمق آن از طریق فرمول (5 برابر پهنا تقسیم بر 3 )تعیین می شود. 1 - 2 - 7 - کاربری باغ های تثبیت شده براساس بخشنامه مورخ 01 /0/ 73 شهردار وقت کرج که براساس نامه شماره 311 / 5668 مورخ 03 /0/ 73 وزارت راه و شهرسازی در خصوص باغات کرج مطابق بند 3 مصوبه فوق الذکر کلیه پالک هایی که براساس قانون حفظ و گسترش فضاهای سبز و آراء کمیسیون ماده 00 باغ می باشند ملزم به رعایت دستورالعمل ماده 04 قانون زمین شهری می باشند و این دسته جایگزین ضوابط و مقررات طرح جامع راهبردی ساختاری و طرح تفصیلی در پهنه باغات می گردد . 1 - 2 - 7 - 1 - سایر موارد الف- نحوه استقرار ساختمان در قطعه و چگونگی پیش بینی فضای باز و حیاط باید به گونه ای باشد که آسیب به درختان به کمترین حد ،برسد حدود گواهینامه خالف و پایان عملیات ساختمانی منوط به نگهداری 11 درصد فضای باز قطعه و ایجاد گسترش آن است( .در خصوص صدور پروانه هنگامی که درخت در محدوده استقرار بنا قرار می گیرد باید از سازمان پارک ها استعالم و در کمیسیون فنی و ایمنی مطرح گردد) ب- باغ های تثبیت شده و زمین های واقع در این کاربری مشمول 011 درصد بخشودگی سهم خدماتی می شوند. خدماتی انتفاعی: تاالر پذیرایی و باغچه خانوادگی باشگاه ورزشی و تفریحات سالم مجموعه های فرهنگی هنری در مراکز ،آفرینش آموزش صنایع دستی و ... مجموعه های تفریحی ویژه کودکان و نوجوانان 1 - 2 - 8 - کاربری خدماتی 21 همه زمین هایی که کاربری آن ها ،مسکونی مختلط ،شهری سبز و باز (و زیرگروه های آن )و باغ تثبیت شده نیست به عنوان کلی زمین های با کاربری خدمات عمومی اطالق می گردد. - در خصوص چگونگی نحوه اقدام در راستای صدور پروانه ساخت بر روی امالک مذکور00 به شرح ذیل عمل می شود. 00 - بخشنامه 040708 مورخ 01 / 00 / 0370 00 - بند 6 صفحه 51 دفترچه ویرایش نهایی بازنگری طرح تفصیلی 1 - 2 - 8 - 1 - نحوه صدور پروانه ساخت بر روی اراضی خدماتی (گستره های ویژه )کمتر از 1111 مترمربع امالک زیر 0111 مترمربع با کاربری خدماتی به غیر از فضای سبز با تراکم مصوب برابر بندهای ذیل بر اساس حقوق پایه استحقاقی زمین شهری صفحه 51 دفترچه به شرح ذیل اقدام می گردد: الف )کاربری هایی که به صورت فضای سبز و مرتبط با شهرداری می باشد در جلسه توافقات می بایست مطرح تا اتخاذ تصمیم گردد. ب )امالک واقع در کاربری خدماتی که کاربری مجاور آن ها مسکونی متداول شهری می باشد با در نظر گرفتن تراکم پایه 011 درصد حداکثر در 4 طبقه و با میانگین واحد بر اساس گروه مساحتی پهنه تراکمی (4 - 005 )بدون افزایش سطح اشغال و فروش تراکم تشویقی و در خصوص جبران خسارت اصالحی ًصرفا به صورت تراکم مسکونی مطابق مصوبه شورا با در نظر گرفتن مساحت راه پله مشاعی اقدام می گردد. ج )امالک خدماتی که کاربری مجاور آن ها مسکونی باغ شهری است در نظر گرفتن تراکم پایه باغ شهری مجاور (در صورتی که مجاور دارای تراکم بیش از 011 درصد می،باشد حداکثر 011 درصد محاسبه گردد )با میانگین واحد مجاز 051 مترمربعی و حداکثر طبقات مجاز کاربری مجاور و جبران خسارت اصالحی به صورت تراکم مسکونی برابر مصوبه شورا افزایش مساحت مشاعات راه پله متعارف عالوه بر تراکم متعلقه در هر طبقه بالمانع می باشد. 1 - 2 - 8 - 2 - امالک دارای کاربری خدماتی داخل گستره های ویژه با مساحت 1111 مترمربع و بیشتر این امالک مشمول این دستورالعمل نخواهد بود و از طریق کمیته ویژه اتخاذ تصمیم گردد. 1 - 2 - 8 - 3 - نحوه صدور پروانه به روی امالک خدماتی واگذاری توسط سازمان های ذیصالح امالکی که از طریق سازمان مسکن و شهرسازی و غیره ًصرفا جهت احداث فضای خدماتی به اشخاص (اعم از حقیقی و حقوقی )واگذار شده مشمول این دستورالعمل نمی شود. 1 - 2 - 9 - حقوق مکتسبه با عنایت به تعاریف حقوق ،مکتسبه پالک هایی که در کمیسیون ماده صد مورد رسیدگی قرار گرفته اند و جرائم آن ها توسط مالک پرداخت و پایان کار ساختمانی اخذ نموده،اند مشمول حقوق مکتسبه می گردند .از این رو در هنگام تجدید ،بنا زیربنای آن ها از حداکثر تراکم متعلقه جهت محاسبات عوارض کسر ولیکن در فرآیند محاسبه تعداد واحد مسکونی تأثیر نخواهد داشت. به عبارت دیگر امتیازهای مربوط به میزان ساخت وساز (تراکم ساختمانی )و نحوه استفاده از زمین که در چارچوب مفاد طرح های مصوب پیشین و یا دیگر مصوبات قانونی تا تاریخ تصویب این طرح و با دریافت مجوز از شهرداری به زمینی تخصیص داده شده ،است حقوق مکتسبه به شمار می رود. تبصره :امتیازهای ناشی از ساخت وساز و بهره برداری بدون مجوز قانونی که در کمیسیون ماده 011 مطرح و حکم به رفع خالف داده شده ،است حقوق مکتسبه نیست .تنها در صورتی که حکم کمیسیون مبتنی بر تثبیت و با پرداخت جریمه و سایر عوارض متعلقه ،باشد پس از اجرای حکم و صدور پایان ،کار حقوق مکتسبه شمرده می شود. - صاحبان حقوق مکتسبه تثبیت شده و معتبر موظف هستند ساختمان یا نوع کاربری مکتسبه خود را با ،نیازها ضوابط و شرایط طرح جدید (از جمله تعداد واحد مجاز ،مسکونی تعداد واحد پارکینگ مورد نیاز و تعداد واحد و اندازه های مجاز تجاری )تطبیق دهند .زمان الزم برای مطابقت با ضوابط طرح جدید از سوی شهرداری و شورای اسالمی شهر تعیین می شود. 1 - 2 - 9 - 1 - توسعه بنای تجاری در مورد امالکی که هنگام صدور پروانه تخریب و بازسازی با احتساب تجاری قبلی که جزء حقوق مکتسبه تلقی می،گردد توسعه بنای تجاری در طبقه همکف لحاظ گردیده و قابلیت افزایش تعداد باب تجاری بر اساس ضوابط را داشته ،باشد اقدام طبق دفترچه بازنگری طرح تفصیلی با اخذ حق و حقوق شهرداری بالمانع است. 03 03 - وحدت رویه پنجم 03 /7/ 0388 بند 3 1 - 2 - 9 - 2 - بالکن داخل تجاری های موجود امالک دارای تجاری موجود که به عنوان حقوق مکتسبه ،هستند در صورت درخواست احداث بالکن ،تجاری مشروط به رعایت اصول فنی و معماری و اینکه حداقل ارتفاع 01 /0 متر در هر دو تراز را دارا ،باشند احداث بالکن (براساس رأی دادنامه شماره 513 مورخ 04 /6/ 76 و متعاقب آن نامه شماره 040188 / 73 مورخ 00 / 01 / 76 عوارض کسری پارکینگ ًکال ابطال گردیده و هر گونه توافق جهت اخذ عوارض مذکور فاقد جایگاه قانونی است).ًضمنا تأیید استحکام بنا توسط مهندس ذیصالح دارای پروانه اشتغال به کار و در صورت تأثیر روی کل ،ساختمان رضایت مالکین مشاعی نیز ضروری است. 04 (در خصوص امالک شمالی ًصرفا تجاری مکتسبه با ارتفاع 5/3 متر بدون بالکن مجاز است). 1 - 2 - 9 - 3 - امالک شمالی دارای تجاری ناشی از حقوق مکتسبه در خصوص امالک شمالی که دارای تجاری ناشی از حقوق مکتسبه هستند در زمان تخریب و ،بازسازی تجاری مذکور ًصرفا با ارتفاع حداکثر 5/3 متر بدون بالکن داخل ،تجاری جهت حفظ رعایت حقوق مجاورین مجاز و تجاری مذکور جزء سطح اشغال مجاز می باشد . الزم به یادآوری است سطح اشغال طبقات باالی همکف در حد ضوابط مربوطه می باشد. 1 - 2 - 9 - 4 - صدور پروانه تجاری موجود بر روی امالک واقع در کاربری مسکونی در خصوص امالکی که در کاربری مسکونی واقع شده و دارای واحد تجاری موجود ،هستند با در نظر گرفتن تراکم استحقاقی ،پایه بر اساس مسکونی درون ،بافتی صدور پروانه تجاری تا حد حقوق مکتسبه و نیز مسکونی با اعمال تراکم قابل افزایش در سطح اشغال و طبقات مجاز با رعایت سایر ضوابط و مقررات مرتبط بالمانع است. 05 چنانچه ملکی در امالک با کاربری درون بافتی دارای تجاری حقوق مکتسبه کمتر از % 35 تجاری درون بافتی ،باشد مجموع تجاری متعلقه نمی بایست از 35 % تجاری در طبقه همکف بیشتر گردد. تبصره :در صورتی که تجاری حقوق مکتسبه بیش از 35 % تجاری درون بافتی باشد مالک عمل میزان تجاری حقوق مکتسبه بوده که الزم است سایر ضوابط از جمله تأمین پارکینگ و سطح اشغال مجاز و حقوق مجاورین در نظر گرفته و رعایت شود. 1 - 2 - 9 - 5 - پارکینگ متعلقه حقوق مکتسبه تجاری با توجه به اینکه تعداد قابل توجهی از قطعات موجود در سطح مناطق در سنوات گذشته با احداث تجاری و طرح موضوع در کمیسیون های ماده صد قانون شهرداری و تعیین جرائم متعلقه اعم از میزان تجاری احداثی و همچنین کسری پارکینگ متعلقه دارای پایان کار و حقوق مکتسبه تجاری می باشند و ًبعضا بعد از گذشت زمان جهت تخریب و بازسازی برابر سوابق مربوطه اقدام می،نماید لذا به منظور حفظ حقوق مالکان مربوط به این گونه قطعات در صورتی که کسری پارکینگ متعلقه به بنای تجاری احداثی در زمان رسیدگی در کمیسیون مزبور مشمول جرائم متعلقه گردیده و پرداخت شده ،باشند در زمان صدور پروانه تخریب و بازسازی پارکینگ های مورد نیاز ملک می بایست تأمین گردد. 1 - 2 - 11 - کاربری گستره ی طرح های ویژه این گستره،ها پهنه هایی هستند که ساخت وساز در آن ها باید در چارچوب برنامه کارکردی و طرح کالبدی ویژه تعریف شده در قالب رویکرد پروژه محور انجام گیرد. جدول گونه بندی گستره طرح های ویژه 04 - وحدت رویه چهارم 0/8/ 0388 بند 04 05 - وحدت رویه چهارم 0/8/ 388 0 بند 01 آ- شهری ب- درون بافتی گونه کارکرد غالب گونه کارکرد غالب آ- 0 خدمات عمومی ب- 0 خدمات عمومی آ- 0 مختلط +مسکونی ب- 0 خدمات عمومی +مسکونی آ- 3 مختلط - - 1 - 2 - 11 - 1 - ضریب اشغال و سایر ضوابط و مقررات روش برنامه ریزی پایه برای تهیه طرح آماده سازی گستره ی طرح های ویژه آماده سازی به شرح زیر است06: الف- مساحت خالص گستره (پس از کسر اصالحی ها و سطوح زیرپوشش خیابان ها و کاربری های خدماتی در مقیاس شهری محدوده ی گستره )با کسر 05 درصد آن به عنوان سطح زیرپوشش شبکه ارتباط و دسترسی درون ،گستره پایه محاسبات مربوط به جمعیت ،پذیری تعداد واحد مسکونی مجاز و سطوح کاربری های خدماتی در مقیاس درون بافتی قرار می گیرد. ب- طرح آماده،سازی بر پایه برنامه به دست آمده از بخش الف و با رعایت ضوابط و مقررات عمومی طرح و ضوابط و مقررات ویژه گستره ها تهیه و ارائه می شود. ج- در گستره ی طرح های ،ویژه ضریب اشغال ،ساختمان در پهنه هر یک از کاربری های مجاز پیرو مقررات مربوط به همان کاربری است که این در پهنه کاربری های خدمات عمومی (شهری و درون بافتی )و همچین مختلط شهری مطابق ضریب اشغال مجاز در همان کاربری،ها در پهنه کاربری های مسکونی و مختلط ،مسکونی بیشینه 35 درصد مساحت همان کاربری ها می باشد. 1 - 2 - 11 - 2 - کاربری های مجاز و سهم بندی آن ها جدول زیر برنامه عمومی کاربری های مجاز گستره های طرح های ویژه را همراه با سهم بندی آن ها نشان می دهد. جدول سهم بندی کاربری گستره طرح های ویژه گونه بندی گستره سهم بندی های کاربری های مجاز گستره مقیاس کارکردی گونه کارکرد غالب در محورها و کانون های مجهز بیرون از محورها و کانون های مجهز خدمات عمومی مختلط مسکونی خدمات عمومی مختلط مسکونی شهری آ- 0 خدمات عمومی 65 % 35 % - 15 % 05 % - آ- 0 مختلط+مسکونی 05 % ( 51 % ) 05 % ( 51 % ) 51 % 05 % 05 % 51 % آ- 3 مختلط 41 % 61 % - 51 % 51 % - درون بافتی ب- 0 خدمات عمومی 65 % 35 % - 65 % 35 % - ب- 0 مختلط+مسکونی 51 % ( 65 % ) 05 % ( 35 % ) 05 % 51 % 05 % 05 % ب- 3 مختلط 05 % ( 51 % ) 05 % ( 51 % ) 51 % 35 % 05 % 51 % 06 - شامل گستره های آ- 0، ب- 0، ب- 3 که مساحت آن ها بیشتر از 0 هکتار با نشانگان آماد بر روی نقشه ها که برنامه عمومی کاربری های مجاز و سهم بندی آن ها در قالب آبادسازی بر اساس مفاد توسعه شهر با تأیید کمیته ویژه طراحی ،شهری معماری باید صورت بگیرد. در همه ی گستره های گونه ی (آ )لحاظ کمینه 05 درصد مساحت خالص گستره به پارکینگ همگانی الزامی است. 1 - 2 - 11 - 3 - نحوه استقرار ساختمان در گستره حیاط ها و فضای باز شکل و محل استقرار ساختمان ها مشروط به رعایت دیگر ،ضوابط محدودیتی ندارد. در گستره های واقع در بر محورهای مجهز شهری و درون ،بافتی محل استقرار ساختمان پیرو ضوابط استقرار در کاربری های مجهز شهری و درون بافتی است. در گستره های بیرون از محورهای مجهز شهری و درون ،بافتی محل استقرار ساختمان باید در چارچوب طرح مجموعه به تأیید کمیته ویژه طراحی شهری و معماری برسد. فضای طراحی شده باید به شکل فضای باز یکپارچه و مشترک طراحی و ساخته شود. تبصره :پیش بینی بیشینه 01 درصد فضای باز مشترک یاد شده به شکل حیاط مرکزی جداگانه مربوط به یک یا چند کاربری ،مجاز اما مرتبط با فضای باز اصلی مجموعه بالمانع ،است پهنا و درازای این حیاط مرکزی نباید از 05 متر کمتر باشد. در گستره های خدمات عمومی با عنوان کاربری پارک و فضای سبز یا ،ورزشی طراحی فضای باز مجموعه به شکل ترکیب شده با فضاهای یاد شده بالمانع است. عبور هرگونه راه دسترسی سواره درون گستره از میان فضای باز مشترک مجموعه ممنوع است. در گستره هایی که فضای باز آن ها ًالزاما باید بسته ،باشد جداسازی آن باید از طریق جداکننده های روگذران ( ،نرده پرچین و )...انجام گیرد و استقرار این کاربری ها باید به گونه ای باشد که عامل دو یا چند پاره شدن فضای باز گستره نشود. در همه موارد اشاره نشده رعایت ضوابط و مقررات بافت مسکونی متداول شهری الزامی است. 1 - 2 - 11 - 4 - تراکم ساختمانی تشویقی پهنه مسکونی گستره طرح های ،ویژه افزون بر بیشینه تراکم از 05 درصد تراکم تشویقی بهره مند می شود. پهنه مسکونی گستره هایی که در بافت ویژه بهسازی جای ،دارند افزون بر بیشینه تراکم ساختمانی مجاز بافت از 15 درصد تراکم ساختمانی تشویقی بهره مند می شود. تراکم تشویقی ویژه ی کاربری مسکونی است و سطوح غیرمسکونی کاربری مختلط درون بافتی را شامل نمی شود. گستره های دربرگیرنده ی باغ تثبیت ،شده خدمات ،عمومی کاربری مختلط به تفکیک میزان تراکم هر یک برابر با تراکم ساختمانی مجاز همان کاربری ها است. گستره طرح های ویژه آماده سازی مشمول تراکم تشویقی فوق نمی گردد. برای جلوگیری از منفردسازی و ترویج ساخت مجموعه های یکپارچه و پهنه مسکونی گستره طرح های ویژه مشمول 011 درصد بخشودگی عوارض جایگزین سهم خدماتی است. 1 - 2 - 11 - کاربری سبز و باز زمین های دارای کاربری سبز و باز به چهار دسته ی یک پهنه سبز و باز مؤسسه ها و مراکزتحقیقاتی ( R )، دوم پهنه های سبز و باز زمین های کشاورزی ( k ) ،موجود سوم پهنه پارک های جنگلی و گردشگاهی و چهارم فضاهای سبز و باز شهری دیده می شوند. 1 - 2 - 11 - 1 - استفاده های مجاز زمین الف- تنها استفاده مجاز زمین های گروه 0 کارکرد تحقیقاتی موجود آن هاست. ب- تنها استفاده مجاز زمین های گروه 0 فعالیت های کشاورزی و باغداری است. پ- در گروه سوم استقرار عملکردهای فرهنگی- تفریحی بالمانع است. ت- در زمین های با کاربری گردشگاهی مستقر در کاربری خدماتی انتفاعی غیرمجاز است. ث- استقرار زمین بازی کودکان و زمین اسکیت در پارک ها و بوستان ها مجاز است. ج- تخصیص بیشینه 01 درصد مساحت پارک ها و بوستان های با مساحت 010111مترمربع و بیشتر به زمین های ورزشی روباز بالمانع است. چ- تخصیص بیشینه 01 درصد مساحت پارک ها و بوستان های با مساحت010111مترمربع و بیشتر از منطقه استقرار کارکردهای فرهنگی - تفریحی مجاز است. 1 - 2 - 11 - 2 - ضوابط ابعاد و مساحت زمین هرگونه تفکیک و تقسیم بندی زمین در چهارگونه زمین های با کاربری سبز و باز ممنوع است. در کاربری گردشگاهی کمینه مساحت زمین 0111مترمربع است. تبصره :قطعه زمین های موجود با مساحت کمتر از 0111هزار مترمربع تنها می توانند از 51 درصد تراکم تعیین شده این کاربری بهره مند شوند. 1 - 2 - 11 - 3 - ضریب اشغال و ضوابط استقرار ساختمان در زمین های گروه 0، ضریب اشغال مجاز در حد ساختمان های موجود تثبیت می شود. در زمین های گروه 0، هیچ گونه ساخت وسازی مجاز نیست. ضریب اشغال ساختمان در پهنه پارک های جنگلی - گردشگاهی 5 درصد مساحت زمین است. ضریب اشغال ساختمان در کاربری گردشگاهی 31 درصد مساحت زمین است. بیشینه ضریب اشغال ساختمان در پارک ها و بوستان،ها بسته به مساحت آن ها به شرح زیر است: آ- کمتر از 5111 ،مترمربع برابر با اندازه الزم سرویس های بهداشتی مورد نیاز ب- 5111 تا010111 ،مترمربع 5 درصد مساحت زیرزمین ج- 010111 مترمربع و ،بیشتر 01 درصد مساحت زمین 1 - 2 - 11 - 4 - تراکم ساختمانی مجاز بیشینه تراکم ساختمانی مجاز پارک های جنگلی- گردشگاهی 5 درصد مساحت زمین است. بیشینه تراکم ساختمانی مجاز کاربری گردشگاهی 31 درصد مساحت زمین است. تبصره :بیشینه تراکم ساختمانی مجاز زمین های با مساحت 5111 مترمربع و بیشتر این کاربری همراه با پوسته حجمی ،ساختمان در صورت احداث مجموعه اقامتی در کمیته ویژه طراحی شهری تعیین می شود. بیشینه و تراکم ساختمانی مجاز در پارک ها و بوستان های با مساحت 010111 مترمربع و بیشتر در 05 درصد مساحت زمین است. بیشینه مقدار طبقات ساختمان در کاربری سبز و باز 5/0 طبقه روی زمین است. 1 - 2 - 12 - کاربری صنعتی (صنایع سبک) 0 - با توجه به ممنوعیت و محدودیت استقرار کارکردهای صنعتی در محدوده های قانونی و حریم ،شهرها تنها آن دسته از واحدهای صنعتی سبک که از نظر نوع فعالیت مورد تأیید اداره صنایع بوده و از نظر میزان آلودگی دارای تأییدیه از سازمان حفاظت محیط زیست ،باشد مجاز به استقرار در زمین های با کاربری صنعتی درون محدوده ی قانونی شهر هستند. 0 - در محدوده طرح پهنه های زیر با کاربری صنعتی تثبیت شده است و استقرار هرگونه کارکرد صنعتی در بیرون از این پهنه ها ممنوع است. الف- شهرک صنعتی موجود سیمین دشت ب- زمین های شرق نیروگاه منتظر قائم پ- گستره کوچک واقع در انتهای شرقی خیابان کانال آب منطقه فردیس ت- پهنه کوچک نزدیک به لبه شرقی محدوده شهر حدفاصل آزادراه و جاده مخصوص 1 - 2 - 12 - 1 - کارکردهای مجاز استقرار کاربری های ،انبار سردخانه مشروط به تأمین کمینه مساحت بالمانع است. استقرار جایگاه CNG و خدمات ،خودرو مشروط به عدم تفکیک ،زمین در این کاربری مجاز است. استقرار کارگاه های مشاغل مزاحم در پهنه این کاربری مجاز است. 1 - 2 - 12 - 2 - ضوابط ساخت وساز کمینه مساحت در این کاربری 0511 مترمربع است. بیشینه ضریب اشغال 51 درصد مساحت زمین است. استقرار ساختمان در زمین باید با رعایت کمینه 3 متر از لبه ها صورت پذیرد. بیشینه یک پنجم سطح اشغال مجاز را برای بخش های اداری خدماتی می توان در 0 طبقه احداث کرد. بیشینه تراکم ساختمانی مجاز 61 درصد مساحت زمین است. کمینه پهنای خیابان دسترسی قطعه ها در این کاربری 06 متر است. ساخت وساز در زمین های تخصیص یافته به کارکردهای مجاز این کاربری پیرو ضوابط و مقررات همان کاربری خواهد بود. 1 - 3 - اصالحی و خسارت 1 - 3 - 1 - معیار محاسبه تراکم در کاربری های مسکونی باغ شهری و باغ تثبیت شده الگوی محاسبات تراکم در امالک با کاربری ،مسکونی باغ های تثبیت شده و باغ شهری که اصالحی به آن ها تعلق می،گیرد به شرح زیر می باشد: 1 - 3 - 1 - 1 - جبران خسارت با اعطای تراکم مسکونی (مصوبه شورای شهر) مساحت اصالحی ( +تراکم پایه +تراکم تشویقی)×(مساحت سند =)تراکم مسکونی تبصره :مطابق مصوبه شورای اسالمی ،شهر دو مترمربع تراکم به ازای هر یک مترمربع اصالحی در نظر گرفته شده که در فرمول فوق یک برابر آن تحت عنوان مساحت پیش از اصالحی محاسبه گردیده است. 1 - 3 - 1 - 2 - جبران خسارت با اعطای تراکم تجاری محاسبه تراکم تجاری به صورت زیر می باشد: 3 = A در مسکونی متداول ،شهری باغ تثبیت ،شده ویژه بهسازی. 6 = A َدر مسکونی باغ شهری با تراکم کم. 50 = A در مسکونی باغ شهری با تراکم بسیار کم. تبصره 0 :حداقل مساحت تجاری ناشی از اصالحی باید 00 مترمربع ،باشد مبنای محاسبه تراکم پایه مالی این امالک بر اساس فرمول زیر است: مساحت اصالحی ( +مساحت سند + 011 % ) تبصره 0 :معیار محاسبه سطح اشغال در این گونه ،اراضی مساحت پس از اصالحی می باشد .بدیهی است با توجه به میزان اصالحی (چنانچه تراکم متعلقه در سطح مجاز بعد از اصالحی جذب نگردد و میزان آن حداقل به اندازه میانگین واحد مسکونی گونه تراکمی باشند)، با افزایش سطح اشغال و حفظ تعداد طبقات متعلقه تا جذب کامل تراکم به شرطی که از 61 % ضریب اشغال مساحت سند فراتر ،نرود بالمانع است .چنانچه تراکم در این شرایط جذب ،نشد با حفظ سطح اشغال مجاز بعد از اصالحی یک طبقه اضافه می شود. تبصره 3 :در این گونه امالک که بابت جبران خسارت ،خود به شرح بند فوق تراکم مسکونی یا تجاری اخذ می،نمایند ضمن تنظیم صلح نامه عبارت «بابت جبران خسارت ناشی از ،طرح تراکم مسکونی /تجاری به مساحت ...مترمربع اعطا گردیده است» قید شود. 01 جبران خسارت به صورت تلفیقی (مقداری از اصالحی با تجاری و الباقی با تراکم مسکونی )منوط به طرح در کمیسیون فنی و ایمنی و با توجه به بافت مجاورین بالمانع است. در طرح هایی که اولویت اجرایی آن ها از سوی شهرداری اعالم می،شود برخورداری از امتیازهای جبران خسارت مشروط به اقدام در یک زمان مهلت زمانی همچنین خواهد بود .این مهلت زمانی و میزان کاهش امتیازها پس از سپری شدن آن توسط شهرداری و شورای شهر تضمین و اعالم خواهد شد. 08 1 - 3 - 1 - 2 - 1 - تراکم تجاری ناشی از اصالحی تراکم تجاری ناشی از اصالحی ًصرفا به امالکی تعلق می گیرد که احداث بنای آن ها مطابق ضوابط استقرار از بر معبر صورت پذیرد (امالک جنوبی- مختلط درون بافت)؛ و در سایر امالک ًصرفا اعطای تراکم مسکونی با رعایت سطح اشغال مجاز جهت غرامت بالمانع است .اگر در راستای این قطعه معبر به شکل تجاری شکل گرفته ،باشد جهت اختصاص تجاری با حداکثر ارتفاع 5/3 متر و کسر از سطح اشغال مجاز طبقه همکف موضوع در شورای کمیسیون فنی و ایمنی منطقه به صورت موردی مطرح و پس تصمیم گیری می شود. 1 - 3 - 2 - معیار محاسبه تراکم در کاربری های مختلط ،شهری درون بافتی 29 در مورد اراضی دارای کاربری درون بافتی و مختلط ،شهری برابر مصوبه شورای اسالمی شهر در خصوص چگونگی نحوه جبران خسارت پیرامون اعمال تراکم و سطح اشغال و تصویب در کمیسیون ماده ،پنج قابل بررسی و اقدام بوده و در صورت عدم امکان جانمایی تراکم موضوع به صورت تهاتر (در صورتی که با منافع همگانی و حقوق جامعه مغایر نباشد* )با عوارض متعلقه قابل انجام خواهد بود. *مهم ترین موارد امتیازهای مغایر با منافع همگانی و حقوق جامعه به شرح زیر است : الف - تراکم ساختمانی افزون بر01درصد بیش از بیشینه تراکم ساختمانی پیش بینی شده در طرح ب - تعداد طبقات افزون بر یک طبقه بیش از بیشینه تعداد طبقات مجاز پیش بینی شده در طرح پ - کاربری مغایر با نحوه استفاده از زمین پیش بینی شده در طرح تبصره 0 :در رابطه با امالک واقع در محدوده بافت فرسوده ،شهر به منظور جبران غرامت اصالحی امالک واقع در پهنه کاربری مختلط درون ،بافتی مساحت قبل از اصالحی مالک عمل بوده و معادل مساحت واقع در اصالحی از تراکم مسکونی و یا تجاری بهره مند می شوند .در صورت عدم جذب در طبقه همکف می تواند در طبقات به صورت تجاری یا معادل آن به صورت اداری و مسکونی جبران گردد. 01 - کوثر 0 نشتارود 30 /5/ 0387 بند 4 08 - کوثر 0 نشتارود 30 /5/ 0387 07 - صورت جلسه شماره 4736 / 70 / 31 /3 مصوبه شورای اسالمی شهر مورخ 8/7/ 0370 تبصره 0 :صاحبان حقوق مکتسبه تثبیت شده و معتبر موظف هستند ساختمان یا نوع کاربری مکتسبه خود را با نیازها ، ضوابط و شرایط طرح جدید تطبیق دهند .زمان الزم برای مطابقت با ضوابط طرح جدید از سوی شهرداری و شورای اسالمی شهر تعیین می شود. تبصره 3 :مهم ترین موارد ضروری برای تطبیق حقوق مکتسبه پیشین با ضوابط شهر جدید به شرح زیر است: الف - تعداد واحد مجاز مسکونی ب - تعداد واحد پارکینگ مورد نیاز پ - تعداد واحد اندازه های مجاز تجاری 1 - 3 - 2 - 1 - جبران خسارات در کاربری مختلط شهری بابت جبران عرصه امالک واقع در کاربری مختلط شهری به صورت یکی از بندهای زیر اقدام می گردد: 31 یک و نیم مترمربع تجاری به ازای یک مترمربع عرصه ملک در طرح اعطاء می شود. در صورت عدم امکان اعطای تراکم تجاری بر اساس بند ،یک عوارض صدور پروانه ساختمانی 0 مترمربع تجاری در همکف بر اساس عوارض یک مترمربع تجاری و یا با عوارض 4 مترمربع اداری تهاتر می گردد. در صورتی که بندهای 0 و 0 به هر شکل پاسخگوی جبران خسارت ملک واقع در طرح ،نباشد به ازای هر یک مترمربع عرصه واقع در ،طرح عوارض صدور پروانه ساختمانی 3 مترمربع تجاری در زیرزمین و یا 5 مترمربع عوارض صدور پروانه ساختمانی در بالکن بر اساس عوارض پایه (در صورت داشتن مصوبه کمیسیون ماده پنج )تهاتر می گردد. چنانچه امکان اعطای تراکم و تهاتر نمودن عوارض به شرح بندهای 0، 0 و 3 در باقیمانده پالک به طور کامل وجود نداشته ،باشد مابقی جبران خسارت در پالک دیگری که توسط مالک معرفی می گردد (در صورتی که از نظر قیمت منطقه بندی همسان با پالک واقع در طرح باشد (به شرط بندهای فوق الذکر ))تهاتر انجام می پذیرد. در صورت عدم تأمین غرامت مساحت واقع در طرح پالک به صورت کامل (به شرط بند 0، 0، 3 و 4 )میزان طلب بستانکاری مالک منظور و ًمتعاقبا با بدهی پالک هایی که مالک به شهرداری معرفی می،نماید کارشناسی می گردد. در صورتی که تجاری جزء حقوق مکتسبه باشد و تجاری مذکور در اصالحی قرار گیرد و امکان صدور پروانه تجاری در همکف و یا طبقات میسر ،نباشد به ازای هر یک مترمربع تجاری واقع در ،طرح 0 مترمربع تجاری در زیرزمین پس از تصویب در کمیسیون ماده پنج اعطاء می گردد. در صورتی که امکان اجرای بندهای باال میسر نباشد (موارد مطرح شده دربندهای 0 الی 6 )و مالک درخواست تاالر و شهربازی ،نمایند به ازای هر 0 مترمربع عرصه واقع در طرح 6 مترمربع عوارض صدور پروانه شهربازی تهاتر گردد؛ بدیهی است استفاده از مزایای ذکر شده در پالک هایی که دارای قیمت منطقه بندی همسان با پالک واقع در طرح ،باشد قابل اعمال خواهد بود؛ عالوه بر این ًالزاما نظریه کمیسیون ماده پنج نیز اخذ گردد. 1 - 3 - 2 - 2 - جبران خسارت در کاربری درون بافتی در کاربری درون بافتی سطح اشغال و تراکم بر اساس ابعاد و مساحت قبل از اصالحی تا جذب کامل تراکم محاسبه و تراکم قبل از اصالحی به عنوان جبران خسارت با رعایت حقوق مجاور اعطاء گردد .ًضمنا محاسبه سطح اشغال قبل از اصالحی فقط در طبقه همکف (تجاری )مجاز بوده و در سایر طبقات (مسکونی )مالک عمل سطح اشغال پس از اصالحی می باشد. تبصره 0 :امتیازات اعطایی به منظور جبران غرامت بهای اراضی و امالک واقع در طرح بوده و شهرداری در زمان اعطای امتیازات مذکور مکلف است نسبت به اخذ صلح نامه محضری و تنظیم صورت جلسه تهاتر از مالکین اقدام نماید. توضیحات 31 - بر اساس مصوبه شورای اسالمی شهر به شماره 4736 /8/7/ 0370 تأمین پارکینگ ها برابر ضوابط و مقررات الزامی است و شهرداری حق فروش پارکینگ را ندارد. کلیه بندهای مربوطه به جبران خسارت امالک واقع در طرح به صورت اعطای تراکم و یا انتقال امتیاز از یک پالک به پالک دیگر که در یک منطقه جغرافیایی نمی باشند و به لحاظ ضوابط شهرسازی در صورتی که کلیات در دفترچه بازبینی طرح تفصیلی شهر کرج پیش بینی شده ،باشد امکان پذیر بوده و در غیر این صورت اخذ نظریه کمیسیون ماده پنج قانون شورای عالی شهرسازی و معماری الزامی است. 1 - 3 - 3 - امالک دارای اصالحی بر اساس طرح سابق آن دسته از امالک که برابر طرح سابق دارای اصالحی بوده اند و ًقبال اصالح سند صورت گرفته و در طرح جدید اصالحی لغو شده با صالح دید شهرداری و با لحاظ ضوابط و مقررات طرح ،جدید در صورتی که قابل واگذاری مجدد ،باشد با طی مراحل قانونی و با لحاظ ضوابط و مقررات اقدام الزم معمول می گردد؛ و در خصوص آن دسته از امالکی که از شهرداری پروانه ساختمانی اخذ و در طرح جدید دارای اصالحی می،باشند در صورتی که امکان اصالح برابر طرح جدید به علت اجرای ساختمان وجود نداشته ،باشد می بایست موضوع در پایان کار ساختمانی قید شود و در صورتی که برای پالک پایان کار صادر گردیده موضوع در زمان نقل و انتقال در مفاصاحساب قید می گردد. 30 30 - کوثر 0 رامسر 05 /1/ 0388 بند 00 1 - 4 - باغات 1 - 4 - 1 - نحوه صدور مجوز جهت باغات 0 - در خصوص کلیه پالک هایی که بر اساس قانون حفظ و گسترش فضای سبز و آراء کمیسیون ماده 00 قانون زمین شهری باغ می ،باشند جهت جلوگیری از تبدیل باغات دستورالعمل ماده چهارده قانون زمین شهری الزم االجرا بوده و جایگزین ضوابط و مقررات طرح تفصیلی در کلیه کاربری ها و در پهنه باغات می گردد. 30 0 - در کاربری های مسکونی که در متن سند عبارت «باغ و باغچه» ذکر شده باشد و بر اساس رأی کمیسیون ماده 00 قانون زمین شهری یا تبصره 1 قانون حفظ و گسترش فضای سبز «باغ» اعالم شده ،باشد می بایست مطابق دستورالعمل ماده چهارده قانون زمین شهری عمل و در غیر این صورت با درخواست مالک و عدم وجود منع قانونی طرح در کمیسیون توافقات و ًنهایتا پس از تصویب مراجع ذیصالح اقدام گردد. 3 - در کاربری مسکونی در صورتی که در متن سند عبارت «باغ و یا مرتبط با باغ» ذکر شده و رأی کمیسیون ماده 00 قانون زمین شهری در این خصوص «دایر ساختمان و یا بایر» باشد؛ جهت اعالم نظر ،قطعی استعالم از کمیسیون ماده 1 قانون حفظ و گسترش سازمان پارک ها و فضای سبز الزامی می باشد. 1 - 4 - 2 - سهم خدماتی اراضی دارای رأی مزروعی و باغات در خصوص اراضی دارای رأی مزروعی و باغات که بر اساس طرح تفصیلی مصوب در کاربری های مختلف واقع شده،اند مالکین درخواست بهره مندی از امتیازات طرح تفصیلی و مازاد بر دستورالعمل ماده چهارده قانون زمین شهری را دارند الزم است به منظور اجرای دستورالعمل ماده 04 قانون زمین شهری و رعایت ضوابط مربوطه و نحوه صدور پروانه و همچنین تعیین تکلیف باغ ها و اراضی زراعی پس از ارائه درخواست توسط مالک مبنی بر رعایت آیین نامه پیشنهادی به شماره 3576 مورخ 04 /6/ 0375 با توافق فی مابین و اخذ مجوز الزم از شورای اسالمی شهر اقدام الزم برابر ضوابط طرح تفصیلی به عمل خواهد آمد. تبصره 0 :در صورتی که سهم شهرداری به صورت یک قطعه مستقل قابل تفکیک ،نباشد با اخذ بهای زمین به صورت کارشناسی شده اقدام می شود. الف- درخصوص سهم خدماتی اراضی دارای رأی باغ و مزروعی که دارای سند مالکیت ثبتی براساس ماده 041 یا 048 اصالحی قانون ثبت اسناد چنانچه صدور سند بعد از تاریخ 08 /0/ 0371 (اصالحیه قانون ماده 010 شهرداری ها )انجام شده باشد براساس همین قانون بهاء کارشناسی حداقل 05 درصد عرصه جهت تأمین سهم سرانه خدماتی فوق پرداخت گردد. ب- در صورت احراز شرایط مصوبه شورای اسالمی شهر در امالک قولنامه ای با رأی بایر که به صورت زمین فاقد بنا باشد در زمان صدور پروانه 01 % سرانه خدماتی اخذ می شود33. ج- در امالک قولنامه ای با رأی باغ و کاربری مسکونی که حائز شرایط اراضی قولنامه ای می باشند در زمان صدور پروانه ساختمانی حداقل بهاء کارشناسی 31 % سرانه خدماتی اخذ می شود. د- در امالک قولنامه ای حائز شرایط مصوبه شورای اسالمی شهر با رأی ،مزروعی 55 % سرانه خدماتی اخذ می شود. در کلیه موارد اخذ سرانه به صورت زمین یا قیمت کارشناسی مبنای اقدام مندرجات صفحات 010 تا 016 دفترچه بازنگری طرح تفصیلی خواهد بود. 30 - نامه شماره 033 / 8585 وزارت راه شهرسازی شورای عالی معماری و شهرسازی 33 - مصوبه شماره 1104 مورخ 01 /0/ 71 شورای اسالمی شهر در خصوص یک پالک و تأکید بر تصدی به امالک مشابه (ثبت شهرداری به شماره 5355 مورخ 01 /0/ 71 ) 1 - 5 - وحدت رویه های شهرسازی 1 - 5 - 1 - تعیین نوع امالک و اراضی کلیه امالک و اراضی که به هر میزان بعد از 5/4/ 0358 تفکیک و احیا شده،اند می بایست رأی کمیسیون ماده 00 قانون زمین شهری اخذ یا بر اساس مفاد سند که نوعیت زمین را ،دارد مالک قرار گیرد .با توجه به ماده 6 فصل دوم آئین نامه اجرایی قانون زمین شهری که تأکید نموده قبل از نقل و انتقال و صدور مجوزهای قانونی بر روی زمین های ،شهری شهرداری ملزم به استعالم از اداره راه و شهرسازی درباره نوعیت زمین می باشد .لذا جهت تسریع در امور مراجعین ،محترم از این پس امالکی که بعد از 5/4/ 0358 لغایت 05 /0/ 0314 و قبل از ابالغ دستورالعمل ماده چهارده قانون زمین شهری و تعیین نحوه احداث بنا بر روی باغات و اراضی مزروعی اقدام به اخذ پروانه ساختمانی به غیر از ضابطه باغات نموده و همچنین پایان کار از شهرداری دریافت نموده،اند جهت صدور پروانه تخریب و ،بازسازی افزایش بنا و ،تفکیک دیگر نیازی به استعالم مجدد در خصوص نوعیت ملک مذکور از کمیسیون ماده 00 قانون زمین شهری نمی باشد و شهرداری می بایست ًرأسا طبق ،ضوابط اقدام مقتضی بعدی را معمول دارد. 34 1 - 5 - 2 - رعایت قانون منع فروش و واگذاری مصوب 6 / 5 / 1381 رعایت قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکت های تعاونی مسکن و ...و آئین نامه اجرایی ،آن در هنگام ارسال پرونده ها به کمیسیون ماده پنج با کارگروه تخصصی مسکن و شهرسازی و کنترل اسناد مالکیت و انطباق آن با قانون مذکور در زمان ارسال پرونده الزامی است. 35 1 - 5 - 3 - استعالم از سازمان ها و شرکت ها و ادارات خدمات رسان از آنجائی که شهرداری در زمان صدور پروانه مکلف به استعالم از سازمان ها و شرکت های خدماتی نمی،باشد مقرر ،گردید از این پس مناطق از انجام این گونه مکاتبات خودداری نمایند .لیکن تصویر پروانه ساختمانی جهت اطالع آن سازمان ارسال می شود .بدیهی است در صورت وجود لوله های اصلی ،گاز ،نفت ،بنزین ،آب زندان،ها پادگان ها و ...می بایست قبل از صدور پروانه ساختمانی جرائم آن ها از ادارات مربوطه استعالم شود. 36 1 - 5 - 4 - تخریب و بازسازی در پروانه های تخریب و بازسازی عبارت «شروع کار منوط به تخریب بنای قدیمی و رعایت اصالحی خواهد بود» قید شود در صورت عدم تخریب بنای موجود قبل از شروع به ،کار بنای قدیمی به عنوان خالف محسوب شده و پرونده می بایست به کمیسیون ماده 011 ارجاع و شهرداری از صدور پایان کار خودداری می نماید. 31 34 - وحدت رویه ششم مورخ 01 /7/ 0388 بند 3، نامه شماره 4344 مورخ 05 /6/ 0388 معاون شهرسازی و معماری به مناطق 35 - بخشنامه شماره 30874 /4/ 61 مورخ 3/3/ 70 معاون شهرسازی و معماری بخشنامه شماره 01400 / 40 /0 مورخ 8/3/ 71 مدیر کل دفتر فنی استانداری بخشنامه شماره 3008 / 311 / 71 مورخ 3/0/ 71 معاون محترم وزیر و دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی 36 - وحدت رویه نهم 3/0/ 88 بند 8 31 - کوثر 0 رامسر 05 /1/ 88 بند 8 1 - 5 - 5 - ضابطه واحد مسکونی جانبازان و معلولین حرکتی در طبقه همکف با توجه به درخواست بنیاد شهید به شماره 08555 / 8030100 مورخ 0/4/ 0388 و قانون حمایت از حقوق معلولین مصوب مجلس شورای ،اسالمی در ارتباط با تسهیل عبور و مرور جانبازان و معلولین جسمی ،حرکتی احداث یک واحد مسکونی در طبقه همکف (مجاور پارکینگ )با حفظ تعداد واحدهای مسکونی مجاز قطعه و تأمین پارکینگ ها و مشاعات مورد ،نیاز ضمن وصول حقوق شهرداری از بابت افزایش بنای مسکونی جهت جانبازان و معلولین جسمی حرکتی که بدون ویلچر امکان استفاده از پله را ،ندارند بالمانع است. 38 1 - 5 - 6 - استعالم بانک ها در مورد شمول تغییرات در مورد استعالم بانک ها در خصوص وضعیت طرح تفصیلی امالکی که در طرح ،بازنگری تغییراتی از نظر اصالحی و کاربری در آن ها به وجود ،آمده می بایست در پایان کار این عبارت قید گردد : «ابعاد ملک و کاربری آن طبق پروانه صادره ساخته شده است ولیکن بر اساس طرح تفصیلی جدید کاربری آن ...می باشد و میزان ...مترمربع نیز در اصالحی قرار می گیرد که در زمان تخریب و بازسازی با کاربری جدید رعایت عقب نشینی و اصالحی الزامی است.» 37 1 - 5 - 7 - عوارض حق مشرفیت امالکی که بر اثر بازگشایی معابر دارای بر اضافی با عرض بیشتر (دو کله )می باشد یا در پشت جبهه بوده و بر اثر بازگشایی و تعریض در بر معبر با عرض بیشتر قرار می،گیرند می بایست عوارض حق مشرفیت را پرداخت نمایند و سند به شرح ابعاد باقیمانده اصالح گردد. 41 1 - 5 - 8 - مغایرت سند با وضع موجود در مورد مغایرت سند با وضع ،موجود اگر وضع موجود کمتر از سند باشد و از سوی مجاورین به این پالک تعرضی صورت گرفته ،باشد مالک محاسبه ،تراکم وضع موجود است و دستور نقشه و تراکم برابر شرایط فعلی صادر می گردد و نیازی به اصالح سند نمی باشد . (بدیهی است اصالح سند مطابق وضع ،موجود قبل از پایان کار ساختمانی الزامی است )و در صورت درخواست مالک چنانچه وضع موجود بیش از سند باشد و مساحت اضافه ناشی از تجاوز به خیابان ها و شوارع ،نباشد باید موضوع توسط کارشناس ذیصالح بررسی شود .ًضمنا پس از اصالح ،سند مساحت وضع موجود و اصالحی مالک عمل خواهد ،بود در غیر این صورت صدور پروانه ساختمانی باید بر اساس ابعاد و مساحت سند صورت پذیرفته و در پروانه ساختمانی قید شود و مالک نیز حق تصرف در مساحت اضافی را ندارد. در صورتی که مساحت مندرج در سند با مساحت ناشی از ابعاد سند اختالف داشته و مساحت ناشی از ابعاد سند از مساحت مندرج در متن سند کمتر ،باشد مالک عمل برای صدور پروانه ،ساختمانی مساحت ناشی از ابعاد سند است. 40 38 - وحدت رویه چهارم شهرسازی 0/8/ 88 بند 08 37 - وحدت رویه ششم 01 /7/ 88 بند 0 41 - وحدت رویه ششم 01 /7/ 88 بند 0 40 - کوثر 0 رامسر 05 /1/ 88 بند 04 1 - 5 - 9 - انباری صنعتی بیشینه ارتفاع انباری ،صنعتی بستگی به نوع کارکرد دارد. احداث زیرزمین به عنوان انباری در کاربری های ،صنعتی برابر سطح اشغال همکف بالمانع است. 1 - 5 - 11 - احداث فضای آموزشی فنی و حرفه ای به منظور توسعه فضای آموزشی فنی و حرفه ای در جهت اشتغال زایی در حوزه کارکردهای مجاز کاربری مسکونی در سطح ،شهر بهره برداری و دایر نمودن آموزشگاه فنی و حرفه ای توسط مالک در کاربری مسکونی (به طور اختصاصی بدون تلفیق با سایر کاربری ها )با ارائه پروانه اشتغال و مجوز تأسیس آموزشگاه از سوی وزارت کار و امور ،اجتماعی تحت شرایط و ضوابط مورد تأیید آن وزارتخانه در صورت رعایت حقوق مجاورین (عدم شکایت همسایگان )تا زمانی که محل به صورت آموزشگاه دایر می،باشد بالمانع خواهد بود .در این صورت بنای مذکور تجاری محسوب نمی گردد بدیهی است صدور پایان کار بر روی پالک فوق ًصرفا به صورت مسکونی صادر گردد40 و در مورد سایر آموزشگاه ها اعم از آموزشگاه های علمی و تقویتی نیز مطابق بخشنامه های صادر شده قابل اقدام است. 40 - نامه به شماره 01014 مورخ 00 /0/ 71 ، معاون شهرسازی و معماری به مناطق فصل دوم بخشنامه های موردی حوزه معاونت شهرسازی و معماری Chapter Two: Directives (case directives of urban planning and architecture 2 - 1 - بخشنامه های موردی حوزه معاونت شهرسازی و معماری 0 - قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکن: بر اساس ماده 8 قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکت های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب 6/5/ 0380 ، ارائه خدمات تأمین و واگذاری تأسیسات زیربنایی ( ،آب ،برق گاز و تلفن ثابت و غیره )منوط به ارائه پروانه های معتبر ساختمانی و عدم خالف یا پایان کار می باشد و واگذاری خطوط و انشعاب این گونه خدمات به واحدهای مسکونی و صنفی و هرگونه بنایی که به طور غیرمجاز و برخالف ضوابط و مقررات اجرایی طرح های مصوب احداث شود ممنوع می باشد .ًضمنا در صورت وقوع ملک در حریم شهر عالوه بر موارد یاد شده با توجه به دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر کاربری ،غیرمجاز موضوع ماده 01 قانون اصالح حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات مصوب 0/8/ 0385 موضوع نامه شماره 50441 - 01 /8/ 0386 اخذ نظریه مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان کرج و کارگروه تخصصی زیربنایی راه و شهرسازی و توسعه برنامه ریزی استان نیز الزامی می باشد. 43 0 - اخذ عوارض تمدید پروانه ساختمانی: با توجه به نامه شماره 55814 /6/ 61 مورخ 04 /8/ 0388 مدیر محترم شهرسازی و معماری در خصوص چگونگی اخذ عوارض تمدید پروانه ،ساختمانی مالک عمل زمان اتمام عملیات ،ساختمانی گزارش به موقع مهندس ناظر و تاریخ ثبت گزارش مذکور در دفتر دبیرخانه منطقه و گزارش مأمور فنی شهرسازی منطقه مبنی بر تأیید اتمام عملیات ساختمانی با توجه به گزارش مهندس ناظر ساختمان در آن ،زمان خواهد بود .لذا چنانچه مؤدیان محترم در موعد مقرر درخواست تمدید پروانه ساختمانی را ننموده اند و درخواست پایان کار را ،دارند یا مستندات حاکی از اتمام عملیات ساختمانی در خارج از مهلت پروانه ساختمانی می،باشد با هماهنگی حوزه شهرسازی ،منطقه نسبت به اخذ حق و حقوق شهرداری قبل از صدور پایان کار ساختمانی اقدام الزم انجام می گردد. 44 3 - نحوه رسیدگی به شکایت واصله: نظر به اینکه تفسیر و برداشت های متفاوت از بخشنامه شماره 07548 /6/ 61 مورخ 31 /4/ 0388 در خصوص نحوه رسیدگی شهرداری به شکایات ،واصله موجبات بروز ناهماهنگی در اقدامات فنی و شهرسازی و دفاتر بازرسی در تعدادی از مناطق گردیده ،است لذا یادآوری می گردد هدف از تنظیم بخشنامه فوق الذکر ًصرفا عدم ورود شهرداری به شکایات غیر مرتبط با وظایف محوله مانند (ایجاد مزاحمت از قبیل سر و ،صدا خسارات و )...می باشد .بدیهی است در خصوص شکایات مرتبط با شرح وظایف قانونی و محوله به شهرداری مانند پیشروی بیش از حد ،مجاز ایجاد مشرفیت غیرمجاز بر امالک مجاور و سایر موارد مشابه که برخالف ضوابط شهرسازی و معماری می،باشد مراتب می بایست با همکاری ادارات شهرسازی و معماری و خدمات شهری مناطق و با هماهنگی دفاتر ارزیابی ،عملکرد بازرسی و پاسخگویی به شکایات هر ،منطقه مورد بررسی قرار گرفته و اقدامات قانونی و الزم به فراخور موضوع (صدور ،اخطاریه جلوگیری از ،عملیات اعالم موضوع به دبیرخانه کمیسیون و )...معمول گردد. 45 4 - نحوه رسیدگی به تخلفات جزئی: نظر به اینکه بر اساس مصوبه 8710 - 08 / 00 / 0381 و همچنین مصوبه شماره 041474 - 04 / 00 / 74 شورای اسالمی شهر کرج به مناطق شهرداری اجازه داده شده که تخلفات جزئی را ًرأسا رسیدگی و پس از اخذ عوارض قانونی مبادرت به صدور گواهی پایان کار ساختمانی ،نمایند ًلطفا دستور فرمایید مدیران مناطق ًشخصا کمیسیون داخلی با عضویت مسئول شهرسازی ،منطقه مسئول دفتر ،فنی رئیس طرح تفصیلی منطقه و رئیس اداره درآمد منطقه که از طریق مدیریت منطقه منصوب می،شوند تشکیل و تخلفات زیر مورد رسیدگی قرار گیرد تا در امور جاری شهروندان تسریع گردد: 43 - نامه شماره 10437 /4/ 61 مورخ 1/ 00 / 88 معاون شهرسازی و معماری به مناطق 44 - نامه شماره 58634 /6 مورخ 5/7/ 88 احسانی (معاون اداری و مالی وقت )به مناطق 45 - نامه شماره 61660 / 61 مورخ 06 /7/ 88 معاون شهرسازی و معماری به مناطق الف )اضافه بنا در حد اختیارات شورای اسالمی به شرط اینکه: دارای پروانه ساختمانی باشد. استحکام بنا تأیید شده باشد. از حد مجاورین جلوتر قرار نگیرد. تعداد واحد اضافه نشده باشد. کسری پارکینگ نداشته باشد. بر اساس طرح تفصیلی باشد. ب )قبول شیب رمپ تا 08 % ضمن اخذ سند تعهد رسمی از مالک یا مالکین که هر نوع اعتراض یا شکایتی از سوی خریداران آینده را پاسخگو باشند و رفع تعرض شود. ج )متراژ بنا از 01 % کل بنا در هر طبقه بیشتر نباشد. د )تقلیل عرض پاسیو در حد 01 % نسبت به ابعاد و مساحت استاندارد با احتساب در زیربنای ملک هـ )اضافه بنای مازاد بر پروانه ساختمانی در حد تراکم پایه به هر میزان دو برابر عوارض صدور پروانه ساختمانی محاسبه و اخذ شود. 46 شهرداری می تواند بر اساس 15 % حداکثر ضریب ارزش معامالتی تبصره 00 ماده 011 قانون شهرداری اقدام ،نماید ًضمنا مصوبه شورای اسالمی شهر فقط مربوط به بناهای مسکونی می باشد و در صورتی که میزان کل تخلفات ایجاد شده از 01 % کل بنا بیشتر ،نباشد مشمول خواهد بود و تخلفات در کاربری غیر از مسکونی قابل طرح در کمیسیون ماده 011 خواهد بود. 41 5 - لزوم اخذ پروانه ساختمانی جهت هرگونه ساخت و ساز: هرگونه ساخت وساز در سطح ،شهر توسط ،ادارات شهرداری و سازمان های وابسته به ،شهرداری مستلزم اخذ پروانه ساختمانی از شهرداری مطابق با ضوابط و مقررات طرح تفصیلی مصوب بوده و لذا برابر قانون هرگونه اقدام مغایر با ،آن به صالح شهرداری نبوده و موجب بدبینی و بی اعتمادی مردم به شهرداری خواهد شد و اجرای مفاد این دستورالعمل به عهده مدیر منطقه می باشد. 48 6 - نحوه اعمال تخلفات سطح اشغال امالکی که سطح اشغال مجاز آن ها کمتر از 10 درصد می باشد: به منظور رفع شبهه در خصوص تنظیم فرم خالف ساختمانی برای ارسال به کمیسیون ماده 011 بر اساس نامه شماره 70580 مورخ 7/ 00 / 0387 تصریح می شود در مواردی که سطح اشغال مجاز در طرح بازنگری کمتر از 61 % می باشد (همانند اراضی دارای کاربری باغ ،شهری باغ های تثبیت شده و یا اراضی دارای کاربری متداول شهری که به واسطه مساحت عرصه و یا استفاده از مزایای ،تشویقی ملزم به رعایت سطح اشغال کمتر از 61 % می باشند )در هنگام ،اجرا مالکین با انجام تخلف ،ساختمانی سطح اشغال را به 61 % و یا بیشتر افزایش می،دهند مالک عمل سطح اشغال مجاز در هنگام تنظیم فرم خالف ،ساختمانی همان سطح اشغال مصوب و مندرج در دفترچه ضوابط بازنگری طرح تفصیلی می باشد و مازاد بر آن به عنوان خارج از سطح اشغال مجاز تلقی خواهد شد. 1 - مشخصات و ویژگی پیاده راه ها: مهم ترین مشخصات و ویژگی های پیاده راه ها با توجه به نامه شماره 3031 /3/ 61 مورخ 01 /4/ 0387 به شرح ذیل است: الف )کف سازی ویژه و مناسب جهت رفت و آمد پیاده ها و معلولین با توجه به مجموعه بخشنامه های مناسب سازی معبر. ب )تثبیت پهنای موجود گذرگاه و خودداری از تعریض ،آن مگر در بخش هایی که پهنای موجود کمتر از 6 متر باشد. 46 - نامه شماره 0033 مورخ 01 /4/ 88 معاون شهرسازی و معماری به شهردار کرج و نامه شماره 0485 مورخ 00 /4/ 88 معاون شهرسازی و معماری به مناطق 41 - نامه شماره 0485 مورخ 00 /4/ 88 معاون اداری و مالی به منطقه 7 48 - نامه شماره 07864 /6/ 61 مورخ 0/5/ 88 معاون شهرسازی و معماری به معاونین شهردار ج )تأکید بر حفظ درختان و آب راه های موجود در طراحی و ایجاد باغچه بندی و آب نمای مناسب منوط به رعایت بخشنامه های مناسب سازی معابر. د )طراحی و اجرای مسیر سواره رو ویژه با حداقل پهنا و ًصرفا برای تأمین ارتباط سواره ساکنان و دسترسی خودروهای کمک رسانی. بدیهی است تحقق موارد یاد شده مستلزم برنامه ریزی الزم جهت تهیه طرح های موضعی خاص برای هر یک از محورهای پیاده راهی است و نتایج طرح های تکمیلی مبنای اقدام نهایی خواهد بود. 47 8 - در خصوص سهم بندی کاربری ها در گسترها و عدم امکان تقسیم: در ارتباط با گستره طرح های ویژه موارد تکمیلی زیر مطرح می شود: الف )بر پایه مفاد بندهای 3 و 4 ضوابط و مقررات عمومی گستره طرح های ویژه دفترچه بازنگری طرح ،تفصیلی سهم بندی کاربری ها در ،گستره مبنایی برای تفکیک زمین و کلیّت یکپارچه گستره نمی،باشد بلکه برای تعیین سطح عرصه هر کاربری و مبنای محاسبه تراکم ساختمانی مربوط به آن عرصه است .لذا باید به عنوان یک پروژه واحد در طراحی و ،اجرا حتی االمکان حفظ شود .از این رو تقسیم یک گستره به چند پروژه باید به صورت موردی بررسی ،شود از تعمیم آن خودداری گردد. ب )در شرایط خاص که واگذاری زمین خدمات عمومی معینی به سازمان مسئول ،مربوطه ناگزیر و الزامی ،باشد این اقدام پس از تهیه طرح کلی ،مجموعه بررسی و تأیید آن در کمیته فنی و ایمنی طرح های ویژه و با رعایت مفاد بند 6 در دفترچه بازنگری طرح تفصیلی بخش استقرار ساختمان در ،گستره حیاط ها و فضاهای باز صورت پذیرد. 7 - نحوه اعطای تراکم به عنوان جبران خسارت در بافت مسکونی(متداول شهری )تراکم پایه مالی در دفترچه بازنگری طرح تفصیلی در کاربری مسکونی متداول ،شهری جهت وصول عوارض صدور پروانه ،ساختمانی 011 % است و مازاد بر آن به عنوان فروش تراکم در نظر گرفته می شود و با عنایت به مصوبه شورای اسالمی شهر جهت جبران خسارت پالک های واقع در طرح مبنی بر 0 مترمربع تجاری به ازای هر 3 مترمربع اصالحی و 0 مترمربع مسکونی به ازای 0 مترمربع اصالحی مصوب و ابالغ شده است .لذا تراکم اعطایی به صورت مسکونی به عنوان جبران خسارت با تراکم پایه می باشد بر اساس مصوبه شماره 501 / 71 مورخ 05 /5/ 71 به شهرداری اجازه داده می شود که در کاربری مختلط شهری (محور مجهز شهری )جهت جبران غرامت امالک واقع در طرح تعریض ،گذرها به میزان هر سه مترمربع اصالحی یک مترمربع تجاری درصد تراکم متعلقه بدون اخذ بهای تراکم و ٌصرفا با اخذ عوارض پذیره اقدام نماید. 01 - نحوه ی رند کردن واحد متعلقه و همچنین اعطاء واحد مشروط به تأمین پارکینگ: درخصوص امالکی که هنگام محاسبه تراکم بر اساس دفترچه بازنگری طرح تفصیلی تعداد واحد طرح تفصیلی متعلقه به شکل عدد اعشاری بیشتر از 5/1 ،گردد عدد رند باالتر به عنوان واحد متعلقه قابل اقدام می باشد .به عنوان ،مثال چنانچه واحدهای حاصله معادل 18 /0 ،باشد سه واحد تعلق می گیرد .لذا ًصرفا واحد چهارم به عنوان واحد اضافی عالوه بر واحد مجاز پس از کسر مساحت راه پله به عنوان واحد اضافی جهت اخذ حق و حقوق شهرداری به درآمد ارسال گردد .الزم به ذکر است به صورت کلی با این ابالغیه در کلیه پالک ها در هر طبقه حداقل یک واحد مسکونی مشروط به داشتن حداقل مساحت واحد مسکونی و تأمین پارکینگ برابر مصوبه شورای اسالمی ،شهر قابل اقدام خواهد بود .به طور مثال در پالک هایی که در چهار طبقه و دو واحد مسکونی تعلق می،گیرد مالک به شرط تأمین پارکینگ و داشتن حدنصاب حداقل مساحت مورد نیاز واحد ،مسکونی می تواند دو واحد مسکونی با عوارض مربوطه پروانه ساختمانی اخذ و در مجموع در 4 واحد مسکونی مجوز دریافت نماید. 51 00 - نحوه فروش فایل و نقشه های وضع موجود 1110 /0: فروش فایل و نقشه های وضع موجود (پایه )با مقیاس 0111 /0 طبق مصوبه شماره 01118 / 81 /5/3/ش مورخ 08 / 00 / 0381 شورای اسالمی شهر به مناطق واگذار گردیده است و الزم است کلیه اشخاص حقیقی و ،حقوقی ارگان ها و سازمان های متقاضی خرید ،نقشه به این واحد معرفی شوند. 47 - پاسخ به استعالم باوند به شماره 04101 /5/ 87 مورخ 0/5/ 87 در پاسخ نامه شماره 3031 /3/ 61 مورخ 01 /4/ 87 51 - نامه شماره 10140 /6/ 61 شهرداری کرج به مناطق الف )فیش های پرداختی خرید نقشه که به حساب شهرداری مرکز واریز ،گردیده باید با ذکر مشخصات فرد ،متقاضی به همراه درج پالک ثبتی محل نقشه برداری شده یا جانمایی شده بود و به پیوست نقشه تحویلی کارشناسان و یا نقشه بردار ضمیمه گردد. ب )استفاده از شیت و فایل ارائه شده ًصرفا برای فرد پرداخت کننده فیش امکان پذیر خواهد بود و ارائه آن توسط شخص ،دیگر مجاز نمی باشد. 50 00 - مدارک الزم برای تکمیل پرونده ها جهت ارسال به معاونت شهرسازی و معماری: موارد ذیل جهت رعایت در تکمیل کلیه پرونده های ارسالی به حوزه معاونت شهرسازی مرکز الزامی است: الف )نظریه طرح تفصیلی در فرم های دوبرگی ابالغی به صورت کامل ارائه شوند .در پشت برگ اول نقشه هوایی و در پشت برگ دوم نقشه طرح تفصیلی به همراه جانمایی دقیق ملک (در صورت لزوم به همراه جانمایی ملک بر روی نقشه گستره ها و )...چاپ شده باشد. ب )موقعیت ملک مورد نظر بر اساس نمونه نقشه جانمایی شده پیوست به دقت مشخص و با فلش محل آن تعیین و سپس توسط مسئول طرح تفصیلی و شهرسازی (پس از تأیید مالک و در صورت لزوم مهندس نقشه بردار یا کارشناس رسمی دادگستری )مهر و امضاء شوند و به همراه فایل dwg مربوطه مسبوق به سابقه و در صورت ارسال به مرکز ضمیمه گردد. ج )در مواردی که نیاز به گزارش از موقعیت ملک می باشد (در مورد تعیین عرض معبر و )...می بایست ضمن تعیین موقعیت ملک مورد نظر امالک نوساز و قدیمی بارنگ های مجزا تشخیص و معبر طرح تفصیلی ،پیشین طرح بازنگری و طرح پیشنهادی منطقه نیز به طور مجزا جانمایی شوند. د )برای ارائه مدارک به مهندسین مشاور و یا اداره راه و شهرسازی مدارک پیوستی باید دارای مهر برابر اصل بوده و توسط حوزه شهرسازی منطقه تأیید شده باشد .رعایت موارد فوق با توجه به طرح آن در جلسه شورای معاونین مورخ 6/3/ 0387 به عهده مدیران و معاونین شهرسازی مناطق خواهد بود و در صورت عدم رعایت موارد اشاره ،شده پرونده ها یا مسئولیت معاون شهرسازی منطقه به مناطق عودت خواهد شد .ًضمنا بدیهی است که وظیفه تهیه سیستم های رایانه،ای چاپگر و نرم افزارهای مربوطه به عهده مدیریت آن منطقه می باشد و مواردی همچون نبود چاپگر و ...قابل قبول نخواهد بود. 50 03 - تأمین اعتبار سرانه های امالک قولنامه ای: با توجه به مصوبه شماره 1104 /3/ 87 /ش مورخ 01 /0/ 0371 شورای محترم اسالمی شهر کرج در خصوص تأمین اعتبار سرانه های امالک قولنامه ای با اخذ 01 % ارزش روز هر یک از قطعات با قیود مشروحه زیر جهت اخذ 01 % بهای روز به عنوان سهم شهرداری توافق نامه تنظیم شود: الف )حدنصاب قانونی تفکیک رعایت گردد. ب )معابر بر اساس ضوابط شهرسازی لحاظ شود. تبصره 0 :این مصوبه کلی است و برای کلیه امالک مشابه در سطح مناطق مصداق خواهد داشت. تبصره 0 :تنها برای امالکی است که دارای کاربری مسکونی با رأی بایر کمیسیون ماده 00 قانون زمین شهری می باشد. 53 تبصره 3 :بهای تعیین شده شامل امالک ساخته شده در بافت های فرسوده و امالک ساخته شده که به بناهای آن ها رسیدگی شده است و جریمه آن ها نیز پرداخت ،شده نمی گردد. 54 50 - نامه شماره 41147 مورخ 03 /5/ 0387 معاون شهرسازی و معماری به مناطق 50 - نامه شماره 36107 /3/ 61 مورخ 7/5/ 87 مدیر طرح های راهبردی و کاربردی به مناطق و نامه شماره 51164 مورخ 3/8/ 88 معاون شهرسازی و معماری به مناطق 53 - نامه شماره 07515 /8/ 61 /ش مورخ 08 /0/ 71 معاون شهرسازی و معماری به مناطق و تصویر نامه شماره 01430 /3/ 87 /ش رخ مو 01 /0/ 71 شهردار محترم 54 - مصوبه شورای اسالمی شهر به شماره 2727 مورخ 72 / 27 / 73 04 - مجوز دیوارکشی در حریم شهر کرج: بر اساس مصوبه شورای اسالمی شهر کرج به شماره 1017 مورخ 04 / 00 / 71 در مورد دیوارکشی در حریم شهر ،کرج در رابطه با مرمت و بازسازی دیوارهای ساخته ،شده ًرأسا شهرداری و بدون ارسال به کارگروه تخصصی مسکن و شهرسازی استان پس از اخذ نظر اداره جهاد ،کشاورزی اصالحات به شرح فوق مبنی بر عبارت «به غیر از زندان ها و اراضی مربوط به منابع طبیعی» به متن مصوبات قبلی اقدام به صدور مجوز نمایند. 55 05 - صدور پروانه المثنی ساختمانی: در صورت مفقود شدن اصل پروانه ساختمانی و درخواست مالک جهت صدور ،المثنی چنانچه مهلت پروانه منقضی نشده ،باشد صدور پروانه المثنی طی مراحل قانونی بالمانع است. 56 06 - ممنوعیت ارسال پرونده های قولنامه ای: با توجه به نامه مدیرکل محترم دفتر فنی استانداری به شماره 01046 / 40 / 00 مورخ 6/ 00 / 0387 از ارسال اسناد و پرونده های قولنامه ای و مشاعی در کارگروه تخصصی مسکن و شهرسازی باید خودداری شود. 01 - نحوه صدور پروانه ساخت اراضی خدماتی: صدور پروانه ساخت بر روی اراضی خدماتی بر اساس نامه شماره 004174 / 73 - 3/ 00 / 70 انجام می گردد .الزم به یادآوری است کلیه امالک با کاربری خدماتی و گستره طرح های ویژه زیر 0111 مترمربع برابر مفاد بخشنامه شماره 040708 - 01 / 00 / 70 بررسی و تصمیم گیری می شود. 08 - نحوه صدور پروانه با مجوز تعمیرات برای ساختمان های احداث شده (بخشنامه 0601 ) در مورد ساختمان هایی که تا تاریخ 0/0/ 0311 احداث گردید و متصرف هیچ گونه مدرک و سند رسمی نسبت به مورد تصرف خود را در دست نداشته لکن مدعی مالکیت آن ،است شهرداری ها مکلف اند ضمن اخذ تعهد و با وصول حقوق خود متعلق به قطعه ،مربوط (اعم از عوارض نوسازی و زیربنا و غیره )...طرح این موضوع در هامش مجوز صادره که صدور پروانه یا مجوز تعمیرات هیچ گونه تأییدی بر مالکیت متقاضی نیست و با رعایت کامل طرح های مصوب شهری و ضوابط طرح جامع ،تفصیلی هادی یا مصوب حسب مورد مجوز تعمیرات یا پروانه ساختمانی صادر نمایند. 07 - نحوه عبور تیر از نورگیرهای میانی: براساس بخشنامه معاونت شهرسازی و معماری به شماره 71360 /1/ 61 مورخ 00 /1/ 76 در صورتی که به دلیل مالحظات سازه ای نیاز به عبور تیر از داخل نورگیر ،باشد عبور حداکثر یک تیر میانی از نورگیرهای بزرگتر از 6 الی 08 مترمربع و عبور حداکثر 0 تیر از نورگیرهای بزرگتر از 08 مترمربع بال مانع است. 01 - تراز کد ارتفاعی درب ورودی :براساس بخشنامه معاونت شهرسازی معماری به شماره 003503 /1/ 61 مورخ 03 /8/ 76 در خصوص نحوه محاسبه تراز درب ورودی حداکثر شیب عرضی پیاده رو معادل 0 % و کد ارتفاعی درب ورودی (پیاده و سواره )نسبت به تراز روی جدول حداکثر 01 سانتی متر می باشد . 00 - اعالم کد بر و کف :براساس بخشنامه 00304 /1/ 61 مورخ 6/0/ 76 به منظور ساماندهی پیاده روها جهت تردد ،عابرین کنترل و اجرا مطابق ضوابط و استانداردهای موجود امری اجتناب ناپذیر می باشد .لذا الزم است کدهای ارتفاعی ارائه شده است از سوی طراح معمار و ناظر نقشه بردار توسط کارشناس بروکف وگذربندی به هنگام صدور پروانه کنترل و تأیید گردد و در اجرا و به هنگام ارائه اولین گزارش از سوی مهندسان مربوطه اعم از نقشه،بردار عمران یا معمار توسط نامبرده از موقعیت پالک بازدید به عمل آمده و با پروانه ساختمانی مطابقت داده شود تا در صورت مغایرت احتمالی اصالح الزم صورت پذیرد .بدیهی است صدور پایانکار منوط به رعایت ضوابط بروکف خواهد بود. 00 - نحوه درج تغییر نورگیر در فرم خالف: براساس بخشنامه شماره 47170 /1/ 61 مورخ 05 /4/ 76 در صورتی که مالک برخالف نقشه های مصوب و پروانه ساختمانی اقدام به اجرای بنا و تعبیه نورگیر مجاز مطابق ضوابط طرح تفصیلی نماید که باعث جابه جایی بنای مصوب پروانه گردد .نورگیر مجاز تعبیه شده جزء مساحت زیربنا محاسبه نگردیده لیکن جابه جایی متراژ بنای مصوب خارج از طول 55 - نامه شماره 8855 / 82 /ش مورخ 27 /7/ 55 معاون شهرسازی و معماری به مناطق 56 - نامه شماره 36110 مورخ 06 /5/ 88 معاون شهرسازی و معماری به مناطق پیشروی مجاز می باشد که بدون درج در ستون اختالف در فرم خالف ساختمانی و با توضیحات کافی می بایست به جهت رسیدگی قانونی به کمیسیون ماده صد ارسال گردد. 03 - نحوه تعیین کد ارتفاعی معبر: براساس بخشنامه شماره 77071 /0/ 61 مورخ 04 /1/ 76 در امالک جنوبی (یک معبر یا دو معبر ) مالک ارائه ،کد میانگین کد ارتفاعی نقاط شمال شرق و شمال غرب در نظر گرفته شود( .در صورتی که مالک قصد اجرای کد همکف را در تراز 01 /0 +را داشته باشد می بایست حد نصاب دو سوم طبقه زیر زمین به صورت مدفون را در طراحی و اجرا رعایت نماید). در امالک شمالی و در صورت یک بر ،بودن میانگین کد ارتفاعی نقاط جنوب شرقی و جنوب غربی پالک و در صورت دو بر بودن به جهت عدم مدفون شدن طبقه همکف و اول و رعایت ارتفاع مجاز ساختمان از امالک ،مجاور مالک ارائه ،کد میانگین رقوم ارتفاع شمال مشرف به معبر و جنوب مشرف به قطعه مجاور در محور شرقی - غربی در نظز گرفته شود. در خصوص نحوه محاسبه تراز درب ورودی (عابر و سواره )مالک عمل انطباق کد روی جدول مقابل درب به اضافه 0 % شیب عرضی پیاده رو (حداکثر 01 سانتی متر )می باشد. 04 - شرایط احداث اتاق تأسیسات و منبع آب: براساس بخشنامه شماره 004647 /1/ 61 مورخ 01 /8/ 76 با توجه به لزوم احداث اتاق تأسیسات و منبع آب به صورت مدفون در زیرزمین الزم است فضای مذکور دارای شرایط ذیل باشد: 0 .دارای ،طول عرض و ارتفاع متناسب با ظرفیت حرارتی بوده و نحوه استقرار دستگاه ها به تایید مهندس طراح برسد تا ضمن عملکرد صحیح تأسیسات دسترسی آسان به محل نیز امکان پذیر باشد. 0 .عایق سازی حرارتی و رطوبتی و مناسب جهت جلوگیری از پوسیدگی مخزن و سایر ادوات فراهم گردد. 3 .دریچه منهول در محل دفن در نظر گرفته شود. الزم به ذکر است فضای مذکور با در نظر گرفتن موارد فوق و به صورت مدفون در قالب سطح اشغال مجاز به صورت مشاعات و با تأیید سازمان آتش نشانی قابل اقدام خواهد بود. 05 - نحوه استفاده از پله مارپیچ: براساس بخشنامه شماره 00033 /1/ 61 مورخ 01 /8/ 76 بر این روال است که استفاده از پله های مارپیچ در راه های خروج تنها در واحدهای مسکونی یا برای فضایی با مساحت کمتر از 03 مترمربع و دارای حداکثر 5 نفر بهره بردار مجاز است. 06 - قانون هم پوشانی پارکینگ در امالک با عرض 01 متر: براساس بخشنامه شماره 14700 /1/ 61 مورخ 5/6/ 76 در خصوص هم پوشانی پارکینگ در امالک با عرض 01 متر به اطالع می رساند با توجه به بند 4 ضوابط و مقررات تفکیک ،زمین حداقل پهنای قطعه تفکیکی 01 متر بوده و با عنایت به مصوبه شورای محترم اسالمی شهر کرج به شماره 0608 مورخ 05 /5/ 86 کاهش فاصله بین ستون ها به جهت نماسازی و سایر ،موارد کاهش حداکثر 01 سانتی متر بالمانع اعالم شده است .لذا به جهت اولویت تأمین پارکینگ و امعان نظر به این موضوع که تفکیک قطعات زیادی در سطح شهر با عرض 01 متر ،بوده لذا هم پوشانی درحد 01 سانتی متر در توقف گاه هایی که پارکینگ ها به صورت افقی و عمودی می باشند در چنین قطعاتی با رعایت سایر ضوابط و مقررات بال اشکال می باشد. 01 - ابعاد امالک کاربری مختلط محورهای مجهز شهری: براساس استعالم معاونت شهرسازی و معماری از مشاور طرح تفصیلی در ارتباط با کاربری مختلط محورهای مجهز ،شهری به آگاهی می رساند: 0 .تا آنجا که موضوع نسبت پهنا به درازای قطعه زمین مطرح است .بدیهی است که منظور از نسبت 3/0 همان کسر یک سوم است .به گفته ،دیگر درازای زمین نباید از سه برابر پهنای آن بیشتر باشد. 0 .عمق مجاز زمین برای برخورداری از کاربری ،مختلط در ضوابط و مقررات طرح مصوب به روشنی آمده است .در این ،چارچوب برای نمونه در یک زمین با ابعاد 06 × 51 با توجه به مفاد بخش 0 از بند 5 صفحه 38 ، عمق برخوردار از کاربری تجاری - اداری 5 / 01 متر است و 5/ 07 مانده زمین در پشت کاربری تجاری طبق مفاد تبصره زیر بند (ب )باید مورد اقدام قرارگیرد. 3 .در زمین با ابعاد 00 × 011 ، که مورد نظر آن مدیریت است .نحوه محاسبه عمق کاربری نجاری به شرح زیر خواهد بود: با توجه به پهنای زمین (که بیش از 5/ 06 متر است)، عمق مجاز تجاری از فرمول بخش ب بند 5 به دست می آید : 31 ≈ 3 ÷ 001 = 00 × 5 ،بدینسان از 011 متر عمق زمین مورد ،بحث 31 متر آن در بر محور مختلط شهری از کاربری تجاری - اداری برخوردار می شود و 63 متر مانده آن در پشت ،تجاری طبق مفاد تبصره زیر بخش ب بند 5 می تواند به کارکردهای خدمات عمومی مجاز محور مختلط شهری تخصیص یابد. 08 - ابعاد پارکینگ موازی: براساس بخشنامه مورخ 01 / 00 / 76 در خصوص حداقل عرض پارکینگ موازی مطابق بند0 - 5 - 01 - 0 - 3 - به میزان (5/0 × 6 متر )می باشد .لذا دستور نقشه های صادره قبل از مورخ 0/ 00 / 76 حداکثر تا پایان سال 76 با ابعاد (6 × 0 )متر قابل صدور پروانه است و از ابتدای سال 71 لحاظ ابعاد(5/0 × 6 )متر اجرای است. 07 - ابقاء افزایش ارتفاع تجاری در صورت تخلف در امالکی که میزان تجاری متعلقه توسط مالکین برخالف مفاد پروانه افزایش پیدا می کند و اقدام به حذف نیم طبقه مسکونی و تبدیل آن به تجاری می گردد و موارد توسط کمیسیون های ماده صد با اخذ جریمه بررسی و ابقاء می گردند شمارش و نامگذاری طبقات فوقانی از روی تجاری محاسبه و در نظر گرفته می شود که می بایست در هنگام صدور پایانکار ساختمانی مدنظر قرار گیرد. (بخشنامه شماره 34816 مورخ 3/5/ 87 ) 31 - لزوم استعالم رأی زمین از کمیسیون ماده 01 قانون زمین شهری اخذ استعالم از اداره کل راه و شهرسازی استان البرز درخصوص تعیین کیفیت و نوعیت زمین (زراعی- باغ- دایر- شجر- تأسیسات و موات یا غیر موات و )...بر روی زمین های شهری بغیر از مورد ذیل الذکر در کلیه موارد مورد نیاز جهت صدور مجوزهای قانونی (از قبیل صدور پروانه تخریب و بازسازی – افزایش بنا- تفکیک و )...نیازمند اخذ و اراده رأی ماده 00 است( .بخشنامه 4344 /6/ 61 مورخ 05 /6/ 88 ) پالک هایی که در فاصله زمانی 5/4/ 58 لغایت 05 /4/ 14 قبل از ابالغ دستورالعمل اجرایی قانون زمین شهری (ماده 6 فصل دوم )دارای سابقه صدور پروانه و پایانکار می باشند. 30 - نیلینگ ساختمان : صدور پروانه های ساختمانی در امالکی که دارای طبقات زیرزمین هستند و تأمین استحکام جداره های گود آن به روش نیلینگ می باشد منوط به اخذ رضایت و کسب اجازه از مالکین امالک مجاور که عملیات نیلینگ در زیر ملک آن ها انجام می گردد مطابق قوانین مدنی کشوری (ماده 38 )می باشد .عدم اخذ رضایت و عدم کنترل آن در شرایط بروز حادثه متوجه مشمولین صدور پروانه ساختمانی می باشد و مستلزم تعقیب کیفری آن ها درمراجع قضایی خواهد بود. (بخشنامه 000661 / 73 مورخ 00 /8/ 75 ) 30 - استقرار مشاغل خانگی به منظور حمایت از مشاغل خانگی و با عنایت به قانون ساماندهی براساس بخشنامه معاونت شهرسازی و معماری استقرار مشاغل خانگی نظیر ،آرایشگاه ،خیاطی ،گلدوزی ...در حد 31 درصد مساحت واحدهای مسکونی به شرط احراز مالکیت بالمانع است. 33 - پخ یا زاویه دیدو دوربرگردان به منظور ایجاد وحدت رویه ضوابط طرح تفصیلی مالک عمل رعایت پخ های تقاطع معابر در کلیه حالت،ها جدول پخ های ابالغی حوزه مدیریت طرح های کالبدی و راهبردی طی نامه شماره 61 /3/ 6065 مورخ 71 /6/ 04 مبنا می باشد .مشروط بر اینکه حداقل اعمال پخ کمتر از 4 متر طول نگردد. طراحی دوربرگردان برای معابر بن بست باالی 51 متر طول و تا عرض 00 متر جهت معابری که در طرح قدیم و جدید فاقد دوربرگردان هستند الزامی می باشد .(نامه شماره 6065 /3/ 61 مورخ 04 /6/ 71 ) 34 - نحوه درخواست حذف رواق67 کاهش عمق رواق به ان میز 5/0 متر در محورهای مجهز شهری شکل گرفته منوط به اخذ مصوبه از کمیسیون ماده پنج می باشد. حذف رواق و عدم رعایت آن در اجرا منوط به اخذ مصوبه از شورای اسالمی شهر کرج و اخذ مجوز از کمیسیون ماده پنج می باشد. 56 - اشرافیت براساس مصوبه شماره 7100 / 0371 .مورخ 05 /0/ 71 رعایت ضوابط و مقررات اشرافیت در طراحی و اجرای ساختمان ها الزامی می باشد . یکی از اصولی که در شهرسازی ایرانی مورد توجه قرار می گیرد حفظ حریم خصوصی ،است مراد از حفظ حریم در فضای معماری و شهرسازی آن است که فضا به گونه ای طراحی شود که با رعایت حریم شخصی و عدم نقض حریم خصوصی حقی از کسی ضایع نگردد. قوانین مدنی در خصوص مبحث اشرافیت شامل اصل 41 قانون ،اساسی ماده 031 قانون ،مدنی شرح ماده030 قانون مدنی و ماده 033 قانون مدنی می باشد. همچنین در مقررات ملی ساختمان مبحث چهارم بندهای 4 - 4 - 3 - 0 و 4 - 7 - 8 - 5 - و 4 - 7 - 8 - 6 ًصراحتا مبحث اشرافیت و کلیات اجرای آن مورد اشاره قرار گرفته است. . 51 - شماره 501 / 71 مورخ 05 /5/ 71 فصل سوم ادنسط10 :ع۳0ط1 ما معط 4 م0106 3 - 1 - کلیـــــات 3 - 1 - 1 - تعاریف قطعه زمین :محدوده مشخص از زمین که دارای راه دسترسی مستقل و سند مالکیت است. بر زمین :لبه ای از زمین که بر لبه گذرگاه یا راه دسترسی زمین منطبق است. کف :رقوم ارتفاعی خط بر زمین «در گذرگاه های شیب دار رقوم وسط خط بر» که مبنای اندازه گیری ضوابط ارتفاعی قرار می گیرد. سطح اشغال ساختمان :بخشی از مساحت قطعه زمین که در طبقه همکف زیرپوشش ساختمان است. فضای باز :بخشی از مساحت قطعه زمین که مازاد بر سطح اشغال ساختمان باید به صورت محوطه و حیاط و نورگیر استاندارد باشد. طبقه :بخشی از حجم ساختمان محصور میان دو سقف. زیرزمین :قسمتی از ساختمان که تمام یا بخشی از آن پایین تر از کف زمین طبیعی قرار گرفته باشد یا حداکثر برآمدگی کف زیرزمین از تراز کف معبر 01 /0 متر و حداقل دو سوم حجم آن درون زمین باشد. طبقه همکف :طبقه ای از ساختمان با دسترسی مستقیم از گذرگاه هم جوار قطعه زمین که برآمدگی کف آن از تراز کف قطعه زمین حداکثر 01 /0 متر باشد. ارتفاع مفید طبقه :فاصله کف تمام شده هر طبقه تا زیر سقف همان طبقه. مشاعات :بخش هایی از ساختمان واقع در یک قطعه زمین یا فضاهای باز آن که همه واحدهای (مسکونی و غیرمسکونی )مستقر در ساختمان در انطباق با قانون تملک آپارتمان ها در مالکیت آن اشتراک داشته و امکان دسترسی مستقیم و استفاده از آن را دارند. نما :کلیه سطوح نمایان ساختمان های واقع در محدوده و حریم شهرها و شهرک ها که از داخل معابر قابل مشاهده است اعم از نمای اصلی یا نمای جانبی. نورگیر (پاسیو :)فضای روباز یا پوشیده با سقف ًمعموال سبک شفاف در درون ساختمان که برای نورگیری و تهویه فضاهای داخل ساختمان پیش بینی می شود. حیاط خلوت :فضای باز واقع در جبهه پشت ساختمان و بیرون از آن که برای نورگیری و تهویه فضاهای داخل ساختمان پیش بینی می- شود. نمای اصلی :بدنه ای از ساختمان که مشرف به گذرگاه ،عمومی در قطعه های شمالی رو به ،حیاط می باشد. نمای فرعی :دیگر بدنه ساختمان به استثناء نمای اصلی را گویند. مصالح غیر ریزنده :مصالحی هستند که اگر به هر صورت شکسته شده و یا از محل خود جدا ،شوند امکان ریزش قطعات آن ها وجود نداشته باشد. شیب راهه (رمپ :)سطح شیب داری است که برای ارتباط بین دو سطح دارای اختالف ارتفاع بکار برده می شود. پیلوت :همه یا بخشی از سطح اشغال ساختمان در طبقه ،همکف برای توقف خودروها که به صورت محصور نشده یا نیمه محصور در زیر طبقات باالیی ساختمان قرار می گیرد. 3 - 1 - 2 - پیشروی مجاز 3 - 1 - 2 - 1 - طول پیشروی مجاز در کاربری مسکونی متداول ،شهری مختلط درون بافتی طول پیشروی مجاز در امالک شمالی از ضلع شمال ملک در حد (0 + 61 % طول زمین )متر و در امالک جنوبی از بر ملک (0 + 61 % طول زمین )متر ( 61 % طول زمین + 5/0 فضای باز + 5/1 )متر به شرح الزامات زیر بالمانع است و بدیهی است رعایت سطح اشغال مجاز طبق ضوابط جاری الزامی است. الزامات 0 - در مواردی که مجاورین به صورت زمین بایر ،باشند پیشروی در حد (0 + 61 % طول زمین )متر بدون نیاز به اخذ رضایت محضری از مجاورین می باشد. 0 - در امالک شمالی در صورتی که ساختمان مجاور (اعم از قدیمی ساز و یا نوساز )در حد 61 % طول زمین پیشروی نموده ،باشد پیشروی در حد (0 + 61 % طول زمین )متر پس از اخذ رضایت محضری مجاورین بالمانع است و در صورت عدم رضایت مجاورین به منظور رعایت حقوق مالکین ساختمان های مجاور پس از پیشروی در حد 61 % طول زمین با ایجاد پخ یا زاویه 45 درجه و یا لحاظ نمودن شکستگی (0 × 0 متر )بسته به میزان پیشروی از ملک مجاور تا حد (0 + 61 % طول زمین )متر مجاز می باشد. 3 - در امالک جنوبی پیشروی در حد 61 % طول زمین به غیر از 5/0 متر فضای باز بدون اخذ رضایت از مجاورین بالمانع است. 4 - در امالک جنوبی در صورتی که ساختمان مجاور (اعم از قدیمی ساز و یا نوساز )در حد 61 % طول زمین پیشروی نموده ،باشد پیشروی در حد (5/1 + 61 % طول زمین )متر پس از اخذ رضایت محضری مجاورین بالمانع است؛ در غیر این صورت طول وتر پخ اجرا برابر 1/1 متر خواهد بود. 5 - به منظور رعایت حقوق ،مجاورین ایجاد هرگونه ،پنجره بازشو و یا هرگونه اشرافیت در پخ و شکستگی ،فوق ممنوع بوده و قابل صدور پایان کار نمی باشد. 6 - در خصوص امالکی که درخواست احداث طبقه اضافه را ،دارند در صورتی که طبقات پائین در حد (0 + 61 % طول زمین )متر پیشروی نموده و در کمیسیون ماده 011 نیز تثبیت شده ،باشند منظور نمودن پیشروی (0 + 61 % طول زمین )متر در طبقه احداثی جدید بالمانع می باشد. 1 - محل استقرار ساختمان در کاربری مختلط درون بافتی از بر مشرف به محور مختلط می،باشد در صورت مغایرت با بافت محل پس از طرح موضوع در کمیسیون فنی و ایمنی قابل انجام خواهد بود. نکته :با توجه به اینکه صدور پروانه در امالک با کاربری مختلط درون بافت بر مبنای سند می باشد لذا طول پیشروی با رعایت حریم مجاورین و بر مبنای ابعاد سند بالمانع می باشد. 8 - حداکثر طول پیشروی امالکی که به صورت شرقی- غربی می باشند مطابق ضوابط امالک شمالی در قالب (0 + 61 % طول زمین ) متر می باشد. نکته :محل استقرار ساختمان 61 درصد غرب یا شمال غربی قطعه است که در صورت مغایرت با عرف محل الزم است موضوع در کمیسیون فنی و ایمنی مطرح و اتخاذ تصمیم گردد. 7 - در بافت فرسوده جهت همباد سازی با پالک های هم،جوار در پالک های زیر 011 مترمربع افزایش سطح اشغال به میزان 0 متر طول بنا مجاز است در صورتی که به حریم پالک مجاور تجاوز نکند( . 0 + 61 % طول زمین )متر تبصره :در صورتی که سطح اشغال در نظر گرفته شده برای ملک منجر به افزایش طول پیشروی از مقدار مجاز تعیین شده ،گردد موضوع می بایست جهت بررسی و تصمیم گیری در کمیته نوسازی58 مطرح گردد. 58 - کمیته نوسازی بافت فرسوده :این کمیته متشکل از نمایندگان مدیریت شهرسازی و معماری راه و شهرسازی استان ،البرز دفتر فنی استانداری شهرداری ،کرج اداره عمران و بهسازی شهری استان البرز و مشاور بافت فرسوده می باشد. 01 .در تمامی موارد اعالمی منظور از طول پیشروی ،مجاور طول پیشروی تثبیت شده مجاور می باشد. نکته :بنای تثبیت شده به بنای دارای پروانه و یا رسیدگی شده و فاقد رأی تخریب می گویند. 00 .عدم رعایت پخ حاصل از طول پیشروی مجاز امالک که به جهت رعایت حقوق مجاورین به سمت حیاط در نظر گرفته می شود ًصرفا در طبقه همکف جهت جانمایی پارکینگ بالمانع است و روی آن فاقد دسترسی (به صورت شیب دار یا جعبه گل و یا )...در نظر گرفته شود. 3 - 1 - 2 - 2 - طراحی بلوکی ساختمان ها در زمین های با مساحت 0511 مترمربع و بیشتر (کاربری بافت مسکونی متداول شهری و باغ شهری )شکل و محل استقرار ساختمان در قطعه با رعایت ضوابط و مقررات زیر محدودیتی ندارد. تبصره :با رعایت کلی ضوابط ،استقرار طراحی بلوکی در زمین های با مساحت بیشتر از 0511 مترمربع با در نظر گرفتن حریم مجاورین بالمانع است. چنانچه سطح اشغال مجاز در بیش از یک بلوک ساختمانی پیش بینی ،گردد فاصله بین دو بلوک برابر حداکثر مقدار دو پارامتر زیر در نظر گرفته شود: الف )حداقل فاصله کناری ساختمان ها از هم باید دو برابر فاصله جانبی ساختمان تا لبه های جانبی زمین باشد. ب )حداقل فاصله ساختمان ها در راستای محور اصلی نورگیری مناسب باید 05 /0 برابر ارتفاع سایه انداز باشد. ج )در زمین های با شیب بیش از 5 % استقرار بلوک سایه اندازه بر روی لبه نیم دایره ای به شعاع R مجاز است: 3 - 1 - 2 - 3 - طول پیشروی مجاز در تراکم باغ شهری 0 .طول پیشروی مجاز در تراکم بسیار کم (0 - 01 ، 0 - 31 ، 0 - 51 ، 0 - 61 )حداکثر 55 % شمال قطعه با رعایت سطح اشغال مجاز که در نظر گرفتن حداقل فاصله میان ساختمان ها و لبه شمالی و دو لبه کناری (شرقی و غربی )زمین برابر 3 متر الزامی است. تبصره 0 :در امالک جنوبی رعایت 5/0 متر فضای باز الزامی و نیاز به رعایت 3 متر عقب نشینی از ضلع شمال نمی باشد. 0 .در تراکم کم (3 - 011 ، 4 - 011 ، 5 - 005 )حداکثر طول پیشروی 61 % شمال قطعه با رعایت سطح اشغال مجاز بالمانع است. تبصره 0 :رعایت حداقل فاصله ساختمان و لبه کناری (شرقی و غربی )زمین در تراکم 4 - 011 و 5 - 005 به میزان 4 متر و در تراکم 3 - 011 به میزان 3 متر الزامی است. تبصره 3 :در امالک جنوبی رعایت 5/0 متر فضای باز الزامی و نیاز به رعایت 3 و 4 متر عقب نشینی از ضلع شمالی نمی باشد. تبصره 4 :در تمامی گونه های تراکمی بافت مسکونی باغ شهری در صورتی که بر قطعه زمین کمتر از 5/ 06 متر ،باشد رعایت کمینه فاصله میان ساختمان و دو لبه کناری (شرقی و غربی )زمین برابر 5/0 متر الزامی است. تبصره 5 :در امالکی که به علت اصالحی سطح اشغال مجاز در ( 61 یا 55 )درصد قابل جانمایی نمی باشد افزایش طول پیشروی با رعایت ضوابط بند 3 - 0 - 0 - 0 بالمانع است. تبصره 6 :در امالک واقع در کاربری باغ شهری که از دو ضلع به خیابان تعریف شده اند رعایت فاصله جانبی از کناره های زمین در بر هم-جوار گذرگاه کناری و یا فضای سبز حاشیه خیابان قطعه الزامی نمی باشد( .رعایت حداقل 51 /0 متر فضای باز امالک جنوبی الزامی است). 3 - 1 - 2 - 4 - طول پیشروی مجاز در کاربری مختلط شهری ضریب اشغال طبقات ،زیرزمین همکف و اول 011 % مساحت زمین «پس از اصالحی» می باشد. ضریب اشغال طبقه دوم 81 % مساحت زمین «پس از اصالحی» از بر معبر محور مجهز شهری می باشد. حداکثر ضریب اشغال طبقات سوم و باالتر که باید در داخل پوسته 45 درجه طراحی شده قرار ،بگیرد 31 % مساحت زمین با رعایت حداقل 3 متر عقب نشینی از بر اصلی محور مجهز و با رعایت حداقل 15 /3 متر فاصله از کناره های زمین می باشد. رعایت این فاصله در بر هم جوار گذرگاه کناری قطعه و یا فضای سبز حاشیه خیابان و قطعه های با پهنای 5/ 06 متر الزامی نیست. تبصره 0 :حداکثر برآمدگی مجاز کف طبقه همکف از تراز کف معبر محور مجهز ،شهری 01 سانتیمتر است. تبصره 0 :ضریب اشغال طبقه دوم ساختمان در قطعه هایی که از جبهه پشت به گذرگاه فرعی هم راستا با محور مجهز شهری دسترسی ،دارند مطابق طبقات همکف و اول برابر با 011 % مساحت زمین خواهد بود و همچنین حداکثر ارتفاع قابل اعطا تحت پوسته 45 درجه و بر اساس عمق پالک (عمود بر محور مجهز شهری )مدنظر قرار می گیرد. 3 - 1 - 2 - 5 - طول پیشروی مجاز در کاربری باغ های تثبیت شده 0.ضریب اشغال مجاز ساختمان حداکثر 31 % مساحت زمین می باشد. 0.محل استقرار ساختمان 61 % شمال قطعه است. تبصره 0 :به جهت حفظ درختان حداکثر طول پیشروی در حد (0 + 61 % طول زمین )متر با رعایت الزامات بند 3 - 0 - 0 - 0 و تأیید سازمان پارک ها و رعایت سطح اشغال مجاز در کلیه طبقات بالمانع می باشد. 3.رعایت حداقل فاصله میان ساختمان و لبه شمالی و دو لبه کناری (شرقی و غربی )زمین برابر 4 متر الزامی است. تبصره 0 :رعایت فاصله های جانبی از مجاورین در اراضی دارای رأی باغ و باغ های تثبیت شده ای که پهنای آن ها کمتر از 5/ 06 متر است الزامی نمی باشد. تبصره 0 :در امالک جنوبی رعایت 5/0 متر فضای باز الزامی و نیاز به رعایت عقب نشینی از ضلع شمالی نمی باشد. 3 - 1 - 2 - 6 - طول پیشروی و سطح اشغال زیرزمین در اراضی شیب دار با کاربری مسکونی در خصوص اجرای زیرزمین به صورت مدفون در اراضی شیب دار جهت تأمین مشاعات ،ساختمان به منظور جلوگیری از برآمدگی قسمتی از بنای زیرزمین از سطح زمین و مشرفیت به قطعات هم جوار در این گونه امالک ًصرفا پیشروی زیرزمین در سطح اشغال 61 درصد قابل اقدام خواهد بود57 که در صورت ارائه طرح معماری توجیهی و با لحاظ نمودن زیرزمین به صورت ًکامال مدفون اعطای سطح اشغال 81 % بالمانع خواهد بود. 3 - 1 - 2 - 7 - فاصله جانبی در کاربری خدمات عمومی همه زمین هایی که کاربری آن ها مسکونی (متداول ،شهری باغ شهری)، مختلط ،شهری سبز و باز (و زیرگروه های آن )و باغ تثبیت شده ،نیست به عنوان ،کلی زمین های با کاربری های خدمات عمومی می باشند. تبصره :حداکثر ضریب اشغال مجتمع ایستگاهی قطار شهری طبق برنامه گستره طرح های ،ویژه گستره های ویژه گونه آ- 0 محاسبه می-شود. حداکثر سطح اشغال کاربری های مختلف نوع کاربری زیرمجموعه کاربری حداکثر سطح اشغال (درصد) حمل و نقل و انبار پارکینگ روباز محلی - مجتمع خدمات خودرو 01 57 - بخشنامه شماره 58116 /6/ 61 مورخ 0/6/ 70 نوع کاربری زیرمجموعه کاربری حداکثر سطح اشغال (درصد) پایانه درون،شهری پایانه باربری 5 پارکینگ محلی ،روباز انبار 81 آموزشی ،دبستان مدرسه راهنمایی 40 آموزش عالی و حرفه ای ،دبیرستان هنرستان یا مرکز آموزشی حرفه ای 41 دانشگاه یا مرکز آموزش عالی 41 مذهبی مسجد ،محلی مسجد مرکزی 51 فرهنگی خانه ،فرهنگ کتابخانه ملی 51 کتابخانه ناحیه ای 81 کتابخانه ،مرکزی فرهنگسرا 41 سینما و تئاتر 81 درمانی درمانگاه 51 بیمارستان 41 ورزشی زمین یا سالن ورزشی 51 ورزشگاه ناحیه ای 41 ورزشگاه مرکزی 01 اداری - انتظامی مرکز اداری- انتظامی 51 جهانگردی و پذیرائی مجموعه اقامتی- پذیرایی 05 هتل و مهمانسرا همکف : 61 طبقات : 35 مسافرخانه- مهمان پذیر 61 تأسیسات شهری ایستگاه آتش نشانی 51 جایگاه سوخت (بنزین و CNG ) 01 پایگاه امداد 61 بازار روز 35 پیش بینی فضای باز جانبی به پهنای حداقل 3 متر از لبه های زمین تا بر ساختمان در طراحی نحوه استقرار ساختمان در قطعه الزامی است. 3 - 1 - 3 - ضوابط مربوط به تجاری 3 - 1 - 3 - 1 - کاربری مختلط شهری 0 - حداقل مساحت خالص واحد تجاری 04 مترمربع با حداقل پهنای (دهانه ) 4 متر و حداقل عمق 6 متر می باشد. تبصره 0 :در مجتمع های تجاری (پاساژ )در صورت داشتن حداقل مساحت و حداقل ،پهنا عمق تجاری قابل تغییر خواهد بود. 0 - حداقل ارتفاع طبقه تجاری 5 متر و با نیم طبقه 6 متر (کف تا کف )می باشد. 3 - حداقل پهنای فضاهای باز ارتباطی درون طبقات تجاری ( ،همکف اول و دوم ) 05 % پهنای زمین است این پهنا نباید از 5/4 متر کمتر باشد. 4 - حداقل مساحت فضاهای باز و ارتباطی درون مجموعه در هر طبقه تجاری 05 % مساحت زمین است. تبصره 0 :فضاهای باز و ارتباطی با پهنا و مساحت کمتر از اندازه باال جزء تراکم محسوب می گردد. 3 - 1 - 3 - 1 - 1 - انباری تجاری در کاربری مختلط شهری 0 - برای هر واحد تجاری پیش بینی یک انباری با مساحت 51 % مساحت واحد تجاری بالمانع است. 0 - در امالکی که به دلیل محدودیت ابعاد زمین ًصرفا تجاری در طبقه همکف مجاز می باشد در نظر گرفتن انباری تجاری به میزان تجاری همکف در زیرزمین بالمانع است. تبصره :دسترسی انباری تجاری در طبقات منفی از مشاعات همان طبقه باشد. 3 - 1 - 3 - 1 - 2 - سرویس بهداشتی جهت هر 01 واحد تجاری پیش بینی یک دستگاه سرویس بهداشتی (زنانه و مردانه )به صورت مجزا الزامی است .در ضمن یک چشمه باید حداقل ابعاد الزم جهت استفاده از معلولین را داشته باشد. 3 - 1 - 3 - 1 - 3 -بالکن داخل تجاری حداکثر مساحت بالکن داخل تجاری در واحدهای طبقات تجاری 51 % واحد تجاری می باشد. تبصره0 :مساحت بالکن داخل تجاری جزء تراکم ساختمانی مجاز تجاری محاسبه می شود. تبصره 0 :مساحت پلکان به عنوان سطح اشغال مجاز بالکن تلقی ولیکن به عنوان فضای مشاع تجاری محاسبه عوارض صورت گیرد. 3 - 1 - 3 - 2 - کاربری درون بافتی حداقل مساحت ناخالص واحد تجاری 5/ 00 مترمربع با حداقل پهنای (دهانه ) 61 /3 متر (محور تا محور )و حداقل عمق 6 متر (محور تا محور )می باشد. حداکثر ارتفاع واحدهای تجاری همکف 5/4 متر (کف تا کف )در صورت احداث نیم طبقه 6 متر (کف تا کف )می باشد. حداکثر برآمدگی مجاز کف طبقه همکف از تراز کف گذرگاه دسترسی قطعه 01 سانتی متر است. تبصره :در صورت احداث پله و یا رمپ در داخل فضای عرصه ،ملک افزایش کد مذکور به جهت دسترسی مناسب تا 01 /0 +بالمانع می باشد. 3 - 1 - 3 - 2 - 1 - انباری تجاری در کاربری مختلط درون بافتی و حقوق مکتسبه برای هر واحد تجاری پیش بینی یک انباری به میزان 011 % مساحت واحد تجاری مشروط به ایجاد راه دسترسی از داخل تجاری به زیرزمین بدون لطمه به جانمائی پارکینگ در زیرزمین بالمانع می باشد. حداقل ارتفاع مفید آن 41 /0 و حداکثر 3 متر لحاظ شود. 3 - 1 - 4 - حداقل ابعاد و ارتفاع الزامی در داخل بناهای مربوط به تصرف های مسکونی 3 - 1 - 4 - 1 - تراس (بالکن مسقف) به هنگام صدور پروانه ساختمانی و پایان کار متراژ کامل تراس ها جزء زیربنا محاسبه می،گردد ولیکن به هنگام محاسبه تراکم خالص جهت اخذ عوارض پروانه ساختمانی به شرح زیر مبنای محاسبه قرار می گیرد: الف )تراس هایی که از دو یا سه طرف به فضای باز ارتباط داشته باشند به هنگام صدور پروانه 0/0 مساحت جزء تراکم خالص محسوب می گردد. ب )تراس هایی که از یک طرف به فضای باز در ارتباط باشد 3/0 مساحت آن جزء تراکم خالص محسوب می گردد. تعبیه تراس در نورگیر مشروط به رعایت ضوابط نورگیر به دلیل رعایت اصول فنی و بهداشتی بالمانع ،است در این حالت حداقل فاصله های مجاز در نورگیر از لبه های تراس مدنظر قرار می گیرد. تراس روباز جزء بنا محسوب نمی گردد. 3 - 1 - 4 - 2 - حداقل ارتفاع الزامی فضاها - حداقل ارتفاع فضاهای اقامت 41 /0 متر می،باشد این حداقل باید در تمام سطوح رعایت شود و در سقف شیب،دار ارتفاع کوتاه ترین قسمت آن نباید از 15 /0 متر کمتر باشد. - حداقل ارتفاع در فضاهای اشتغال 41 /0 که در سراسر سطح باید رعایت شود. - ارتفاع حداقل فضاهای بهداشتی در تصرف مسکونی در 81 درصد از سطح باید 01 /0 متر باشد و در سقف شیب،دار ارتفاع کوتاه ترین قسمت آن نباید از 15 /0 متر کمتر باشد. 3 - 1 - 5 - ضوابط تکمیلی کلیه دیوارهای خارجی واحدهای ،تصرف جهت مقاومت در برابر ،حریق باید در انطباق با مبحث سوم مقررات ملی ساختمان بوده و دارای مقاومت کافی در برابر ضربه باشد در دیوارهای آجری و بلوک سفالی ضخامت دیوار به میزان 01 سانتی متر رعایت گردد. دیوارهای خارجی کلیه ساختمان ها باید مطابق مبحث 07 مقررات ملی ساختمان باشند. سقف های شیب دار باید به نحوی طراحی گردد که از ریزش ،برف یخ یا اجزای سقف از ارتفاع جلوگیری گردد. در سقف های شیب دار باید تدابیر الزم به منظور حفظ جان کارگران در هنگام کار روی بام پیش بینی شود. در سقف های شیب دار باید تدابیر پوشش بام نسبت به افق حداقل % 08 یا بیشتر شیب داشته باشد. در صورتی که جهت جانمایی تأسیسات بنا نیاز به پیش بینی قسمتی از سقف شیب دار به صورت بام تخت باشد منظور نمودن بخشی از مساحت شیب دار به صورت بام تخت در مجاورت خرپشته جهت جانمایی تأسیسات ساختمانی با ارائه نقشه های توجیهی به طوری که در نمای ساختمان از دید عابر پیاده قابل دید نباشد بالمانع می باشد. تعبیه جان،پناه در سقف های مسطح در صورت وجود راه پله برای دسترسی ساکنین به بام الزامی است. حداقل ارتفاع جان،پناه بالکن و تراس،ها محفظه های آفتاب گیر و جان پناه حیاط های داخلی باید 01 /0 متر باشد. ارتفاع دست اندازها یا جان پناه ها از سطح فضا یا بامی که دسترسی افراد به آن ممکن است باید از کف تمام شده بام حداقل 001 سانتی متر و از لبه پله یا سطح شیب دار حداقل 71 سانتی متر باشد. فاصله خالی بین دو نرده عمودی در کلیه دست اندازها (اعم از راه پله )و جان پناه ها نباید بیشتر از 00 سانتی متر باشد و در صورت وجود نرده های تزئینی نباید از هیچ قسمت آن کره ای به قطر بیش از 00 سانتی متر عبور کند( .استفاده از نرده های افقی در چارچوب نرده ممنوع است) محل هایی که پنجره در ارتفاع قرار داشته و بالکن یا ایوان و تراس مشرف نیست باید دارای جان پناهی به ارتفاع حداقل 01 /0 متر باشد. ساختمان ها باید به گونه ای طراحی و ساخته شوند که در صورت وقوع زلزله به ساختمان های همسایه صدمه نزنند و ساختمان های همسایه نیز به آن آسیب ،نرسانند لذا رعایت مقررات مندرج در آیین نامه 0811 به ویژه در مورد تعبیه درز انقطاع مابین ساختمان ها الزامی است. مساحت درز انقطاع در زیربنای طبقات محسوب نمی گردد. به منظور جلوگیری از انتقال دود و آلودگی هوای داخل توقفگاه به راهروها و راه پله،ها تعبیه درب جدا کننده مابین این فضاها در کلیه ساختمان ها الزامی است. ساختمان های ثبت شده توسط سازمان میراث فرهنگی و ساختمان های دیگری که به تشخیص این سازمان دارای ارزش تاریخی و معماری خاص ،هستند با رعایت مبحث دوم مقررات ملی ساختمان از این مقررات مستثنا و رعایت این مقررات در آن ها منوط به اخذ نظریه کارشناسی سازمان مذکور خواهد بود. در هیچ یک از ساختمان های موجود نباید تعمیرات و تغییراتی صورت گیرد که با کاهش ابعاد و ارتفاع ،فضاها سطوح باز شوی تعویض ،هوا سطوح نورگیر و غیره موجب مغایرت با الزامات مقررات ملی ساختمان گردد. تمام سطوح شیشه ای با عرض بیشتر از 71 سانتی متر و مساحت بیشتر از 5/0 مترمربع که در مجاورت فضای باز و معبر قرار دارند باید از شیشه ایمن و غیر ریزنده باشند. 3 - 2 - ضوابط مربوط به مشاعات و پارکینگ 3 - 2 - 1 - پیلوت همه یا بخشی از سطح اشغال ساختمان در طبقه همکف که جهت تأمین فضاهای مشاعی و توقف خودروها مدنظر قرار می گیرد. نکته :استفاده از زیرزمین جهت تأمین پارکینگ و سایر فضاهای مشاعی در صورت رعایت ضوابط مربوطه بالمانع می باشد. 3 - 2 - 2 - انواع توقف گاه ها توقف گاه های کوچک :دارای فضایی جهت حداکثر 3 محل توقف خودرو. توقف گاه های متوسط :دارای فضایی جهت حداکثر 4 الی 05 محل توقف خودرو. توقف گاه های بزرگ :دارای فضایی بیش از 05 محل توقف خودرو. 3 - 2 - 3 - ارتفاع مجاز انواع توقف گاه ها ارتفاع مفید مجاز در توقفگاه های کوچک خودرو 01 /0 متر و در توقفگاه های متوسط و بزرگ خودرو 41 /0 متر می باشد .در صورتی که تعداد پارکینگ 05 واحد یا بیشتر ،باشد این ارتفاع به 61 /0 متر قابل افزایش است. تبصره 0 :در صورتی که ورودی مجزای دیگری برای اشخاص پیش بینی شده باشد حداقل ارتفاع سرگیری در ورودی خودرو 01 /0 متر می باشد. تبصره 0 :حداقل ارتفاع اقامت آزاد زیر چهارچوب ،درها ،تیرها لوله،ها کانال،های زیر پله،ها پاگردها و سایر عناصر سازه ای در فضاهای اقامت و اشتغال که از زیر آن ها عبور صورت می،گیرد نباید کمتر از 15 /0 متر باشد. تبصره 3 :در توقفگاه های خصوصی کوچک در صورت وجود ورودی مجزا دیگری برای اشخاص پیش بینی ورودی و خروجی سواره (سرگیری )به ارتفاع حداقل 57 /0 متر الزامی است .در غیر این صورت مطابق تبصره یک اقدام شود. تبصره 4 :حداقل ارتفاع سرگیری در کلیه فضاهایی که ًصرفا عبور افراد مدنظر می باشد 15 /0 متر می باشد. 3 - 2 - 4 - حداقل ابعاد جانمایی خودرو حداقل پهنا و طول جهت جانمائی یک واحد پارکینگ (1/5 × 5/0 )متر می باشد. حداقل پهنا و طول جهت جانمائی دو واحد پارکینگ (1/5 × 5/4 )متر می باشد. حداقل پهنا و طول جهت جانمائی سه واحد پارکینگ (1/5 × 15 /6 )متر می باشد. حداقل پهنا و طول جهت جانمایی هر واحد پارکینگ در فضای روباز (1/5 × 3 )متر می باشد . تبصره 0 :افزایش تعداد خودرو با افزایش فاصله 5/0 متر به ازای هر خودرو بالمانع است. تبصره 0 :در صورتی که خودروها در طول و پشت یکدیگر (چیدمان موازی )قرار ،بگیرند ابعاد مورد نیاز برای هر یک (6 × 0 )متر می باشد. تبصره 3 :استفاده از چیدمان موازی فقط در زمین های با پهنای کمتر از 01 متر مجاز است. تبصره 4 :در زمین های با پهنای 01 متر و ،بیشتر استفاده از چیدمان موازی در ترکیب با چیدمان های دیگر بالمانع است. تبصره 5 :در پارکینگ های عمومی (همگانی )حداقل ارتفاع سرگیری 01 /0 متر می،باشد همچنین حداقل 0 % محل پارک به پارکینگ های معلولین در محل های مناسب اختصاص یابد که حداقل ابعاد ویژه پارکینگ معلولین (1/5 × 5/3 )متر در نظر گرفته شود. تبصره 6 :حداقل پهنای راه دسترسی در توقف گاه های بزرگ 5 متر می باشد. چیدمان پارکینگ نوع چیدمان حداقل عمق عمودی جای پارک (متر) حداقل پهنای راه دسترسی (متر) (توقفگاه کوچک و متوسط) حداقل پهنای جای پارک جهت یک واحد (متر) 71 درجه 11 /5 توقفگاه کوچک و متوسط = 51 /4 51 /0 45 درجه 01 /5 51 /3 31 /0 31 درجه 51 /4 51 /3 31 /0 موازی 11 /6 51 /3 0 نکته :در توقفگاه بزرگ حداقل پهنای راه دسترسی در کلیه موارد 5 متر می باشد. 3 - 2 - 5 - محاسبه تعداد پارکینگ هنگام محاسبه تعداد پارکینگ مورد نیاز ،ساختمان چنانچه نتیجه حاصله به عدد اعشاری منجر ،گردد جهت اعمال تعداد واحدهای ،پارکینگ عدد رند باالتر مالک است و باید تأمین گردد .لیکن در زمینه تعیین عوارض مربوطه به کسری ،پارکینگ عدد اعشاری حاصله مالک خواهد بود. 61 3 - 2 - 6 - ضوابط تأمین پارکینگ تأمین پارکینگ جهت امالک با کاربری مسکونی به صورت 011 % تعداد مورد نیاز الزامی است .لیکن در خصوص زمین های خاص (عرض ،کم مساحت ،کم ابعاد ناهمگون و )...که امکان تأمین آن در زمین مقدور نمی،باشد تعداد پارکینگ مورد نیاز باید بر اساس تراکم قانونی و میانگین زیربنای واحد مسکونی (برابر ضابطه )محاسبه و عوارض کسری پارکینگ اخذ ،شود ًضمنا موضوع تأمین پارکینگ جهت امالک که امکان تأمین آن در ملک و یا در فاصله 051 متری از آن میسر نمی،باشد موضوع در کمیسیون فنی و ایمنی بررسی خواهد شد. 60 3 - 2 - 7 - حداقل عرض مسیر دسترسی پارکینگ حداقل عرض مسیر دسترسی پارکینگ در شرایط چرخش و یا حرکت مستقیم به شرح ذیل می باشد. 3 - 2 - 7 - 1 - حداقل عرض مسیر حرکت چرخش 61 - وحدت رویه پنجم 03 /8/ 88 بند 0 60 - وحدت رویه نهم 3/ 00 / 88 بند 3 حداقل عرض شعاع در توقفگاه کوچک و متوسط 5/4 و در توقف گاه های بزرگ 11 /5 متر می باشد. 3 - 2 - 7 - 2 - حداقل عرض راهرو بدون چرخش و جانمایی خودرو الف )در صورتی که توقفگاه کوچک باشد حداقل عرض 3 متر می باشد. ب )در صورتی که توقفگاه متوسط باشد حداقل عرض 15 /3 متر می باشد. ج )در صورتی که توقفگاه بزرگ باشد حداقل عرض 11 /5 متر می باشد. 3 - 2 - 7 - 3 - حداقل عرض راهرو به انضمام جانمایی پارکینگ الف )در توقف گاه های کوچک و متوسط و با در نظر گرفتن جانمایی پارکینگ به صورت عمود به ،راهرو حداقل عرض مورد نظر 51 /4 متر مجاز می باشد. ب )در توقفگاه بزرگ حداقل عرض راهروی اصلی 1/5 متر مجاز است. تبصره :در صورتی که راهروی فرعی منشعب به راهروی اصلی محل توقف کمتر از 05 واحد خودرو باشد حداقل عرض 51 /4 متر بالاشکال می باشد. 3 - 2 - 7 - 4 - استقرار موقت با توجه به اینکه حداقل طول اتومبیل استاندارد (مطابق ضوابط نویفرت )برابر 1/5 متر با احتساب فضاهای پیرامونی می باشد در صورت استقرار موقت به منظور تغییر جهت (گردش )فضاهای پیرامونی جهت استقرار قابل حذف می گردد لذا پیش بینی 51 /4 متر مفید ًصرفا جهت استقرار موقت بالمانع است. 3 - 2 - 8 - رمپ (شیب راه) 0 .حداقل عرض رمپ در توقفگاه های کوچک 3 متر در توقفگاه های متوسط 51 /3 متر و در توقفگاه های بزرگ 5 متر می باشد. 0 .در توقفگاه های بزرگ در صورتی که دو راه ورود و خروج به صورت جداگانه طراحی ،گردد با در نظر گرفتن حداقل عرض 5/3 متر بالمانع می باشد. 3 .حداکثر شیب مجاز شیب راه (رمپ )براساس مبحث چهارم مقررات ملی به شرح زیر است. الف- حداکثر شیب شیب راهه (رمپ )روباز در کلیه توقفگاه ها 05 % می باشد. ب- حداکثر شیب در شیب راه های مسقف در توقفگاه های کوچک خصوصی حداکثر 01 % مجاز است مشروط به اینکه شیب یک متر ابتدا و انتهای آن مساوی یا کمتر از 01 % باشد. ج- در توقفگاه های عمومی «پارکینگ همگانی» شیب راه های مسقف با طول بیشتر از 01 متر با حداکثر شیب 06 % و با طول کمتر از 01 متر حداکثر شیب 01 % مشروط به اینکه شیب یک متر ابتدا و انتهای آن مساوی یا کمتر از 01 % باشد بالمانع است د- در سایر موارد حداکثر شیب رمپ 05 % مالک عمل می باشد. 4 .حرکت خودرو به صورت دنده عقب بر روی رمپ با ،شیب طول و عرض مجاز در حد اختالف سطح یک طبقه در صورتی که رمپ مستقیم و بدون چرخش ،باشد بالمانع است. 5 .کف رمپ ها در توقفگاه ها باید از مصالح غیر لغزنده برای خودرو باشند. 6 .حداکثر سطح زیرپوشش رمپ های دسترسی پارکینگ در هر قطعه معادل 35 % فضای باز ( 05 % مساحت قطعه )پس از اصالحی می باشد. 1 .شعاع گردش ،رمپ قوس از محور رمپ حداقل برابر 5/6 متر می باشد( .شعاع گردش محور میانی) 8 .تعبیه دیوار یا نرده در کنار رمپ الزامی است. 7 .شروع رمپ از بر ملک جهت تأمین مسیر پارکینگ به زیرزمین و همکف در بر امالکی که رعایت رواق یا 5/0 متر فضای باز در آن ها الزامی ،است بالمانع می باشد. 01 .احداث رمپ در حیاط امالک جنوبی و یا امالکی که احداث بنا از بر معبر صورت می گیرد به شرح زیر مجاز می باشد: الف- حداکثر سطح زیرپوشش رمپ ها در هر قطعه 35 % فضای باز یا 05 % مساحت قطعه بعد از اصالحی باشد. ب- تخصیص حداقل 01 % فضای باز قطعه به فضای سبز الزامی است. ج- پیش بینی قسمتی از فضای باز به صورت فضای بازی کودکان به ازای هر واحد مسکونی 5 مترمربع و حداقل 41 مترمربع الزامی است. 00 .جانمایی پارکینگ به صورت شیب رمپ با حداکثر 5 % شیب بالمانع است. 00 .حداقل عرض موردنیاز جهت گردش خودرو و به صورت 081 درجه به میزان 00 متر می باشد. 3 - 2 - 9 - ضوابط تکمیلی پارکینگ پارکینگ ،مزاحم از دو یا چند واحد پارکینگ دارای مالکیت یگانه پیش بینی یک واحد به عنوان پارکینگ مزاحم بالمانع است. در نظر گرفتن پارکینگ مزاحم جهت کلیه تصرف ها بالمانع می،باشد حداکثر یک واحد پارکینگ می تواند مزاحم پارکینگ اصلی باش=د. 3 .در مجموعه های مسکونی دارای 51 واحد مسکونی و بیشتر پیش بینی پارکینگ روباز ویژه مهمانان یا مراجعان به میزان حداقل 01 % کل واحد مسکونی مورد نیاز مجموعه در نقطه مناسبی از فضای باز مجموعه تا حداکثر 01 % مساحت فضای باز قطعه الزامی است. 4 .دسترسی سواره و ورودی پارکینگ قطعه هایی که به دو گذرگاه بردارند و یکی از دو گذرگاه پهنای بیش از 01 متر ،دارد همواره باید از گذرگاه با نقش رفت و آمدی پایین تر (دارای پهنای کمتر )تأمین شود. 5 .برای هر 01 متر بر قطعه ایجاد یک راه دسترسی سواره بالمانع است. 6 .در قطعه زمین های مجاز به احداث تنها یک واحد ،مسکونی پیش بینی پارکینگ در فضای باز قطعه بالمانع است. 1.در بافت مسکونی باغ شهری دارای تراکم 0 - 01 و 0 - 31 پیش بینی کل واحدهای پارکینگ در فضای باز بالمانع است. 8 .در کاربری های خدماتی که ضریب اشغال ساختمان آن ها تا حداکثر 51 % مساحت زمین ،است حداکثر 01 % واحدهای پارکینگ مورد نیاز را در فضای باز تا حداکثر 01 % مساحت فضای باز می توان پیش بینی گردد. 7 .در مواردی که همه یا شماری از واحدهای پارکینگ مورد نیاز کاربری به دلیل محدودیت دسترسی سواره و یا اندازه و شکل قطعه در محدوده زمین آن قابل تأمین ،نباشد زمین مناسب دیگری با حداکثر فاصله 051 متر از کاربری اصلی و دسترسی سواره از گذرگاه با پهنای حداقل 01 متر باید به پارکینگ اختصاص یابد. 01 .رعایت حداقل 71 /1 متر مسیر دسترسی مستقیم جهت فضاهای مشاعی و انباری ها الزامی است. 00 .نصب در ورودی سواره رو در پخ یا قوس تقاطع ها غیرمجاز می باشد. 00 .پیش بینی پارکینگ موقت برای مراجعان به کاربری های آموزشی و درمانی به شکل عقب نشینی مسکونی عمق حداقل 5 متر در سرتاسر بر جبهه دسترسی سواره آن ها الزامی است. 03 .توقف خودروها در توقفگاه ها نباید مزاحمتی برای باز شدن درها و استفاده از فضاهای انباری و تأسیسات ایجاد کند. 04 .درب ورودی پارکینگ توقفگاه های تا 01 واحد خودرو حداقل 1/3 متر و بیش از 01 واحد پارکینگ حداقل 51 /3 متر الزامی است . در ضمن جهت تأمین پارکینگ حداکثر اندازه درب ورودی 51 /4 متر بالمانع است. 05 . تبصره :در مواردی که رمپ به درب پارکینگ منتهی می شود عرض درب برابر عرض رمپ لحاظ شود. 06 .معیارهای پایه برآورد تعداد واحد پارکینگ در کاربری های شهری مطابق جدول شماره 03 می باشد. معیارهای پایه برآورد تعداد واحد پارکینگ بر اساس کاربرهای شهری نوع کاربری زیرمجموعه کاربری معیار پایه برآورد پارکینگ تعداد واحد پارکینگ آموزشی دبستان،ها مدارس ،راهنمایی دبیرستان ها هر 51 مترمربع زیربنای کل یک مدارس غیرانتفاعی هر کالس یک آموزشی عالی هنرستان،ها مدارس عالی و دانشگاه ها هر 011 مترمربع زیربنای کل +هر 051 مترمربع فضای باز یک +یک آموزشگاه های آزاد علمی و هنری مطابق ضوابط آموزشی مطابق ضوابط آموزشی درمانی درمانگاه ها و مراکز بهداشتی درمانی هر 51 مترمربع زیربنای کل یک بیمارستان ها هر 051 مترمربع زیربنای کل یا هر 4 تخت یک به ازای هر 511 مترمربع زیر بنای کل برای مراجعان یک داروخانه (به صورت مجتمع با دیگر کاربری های درمانی) هر 51 مترمربع زیربنای کل یک شیرخوارگاه مطابق ضوابط مسکونی مراکز توان بخشی هر 51 مترمربع زیربنای کل یک مراکز انتقال خون هر 51 مترمربع زیربنای کل یک ورزشی زمین ها و سالن های ورزشی هر 011 مترمربع زیربنای کل یک مجموعه های ورزشی و ورزشگاه ها هر 011 مترمربع زیربنای کل +هر 051 مترمربع فضای باز یک +یک فرهنگی- تفریحی فرهنگسراها و مراکز فرهنگی هر 011 مترمربع زیربنای کل +هر 051 مترمربع فضای باز یک +یک کتابخانه،ها موزه،ها مراکز هنری هر 011 مترمربع زیربنای کل یک نمایشگاه ها و تاالرهای اجتماعات هر 05 صندلی یک سینما تئاتر هر 01 صندلی یک مذهبی مساجد و فضاهای مذهبی هر 51 مترمربع زیربنای کل یک ،مصلی امامزاده ها و زیارتگاه ها هر 51 مترمربع زیربنای کل +هر 051 مترمربع فضای باز یک +یک حسینیه ها مطابق ضوابط مذهبی مطابق ضوابط مذهبی اداری انتظامی مراکز دولتی هر 011 مترمربع زیربنای کل یک پارک و فضای سبز پارک ها و محوطه های گردشگری هر 0111 مترمربع فضای باز یا هر 051 یک نوع کاربری زیرمجموعه کاربری معیار پایه برآورد پارکینگ تعداد واحد پارکینگ عمومی مترمربع زیربنای کل پذیرایی و گردشگری (جهانگردی و پذیرایی) هتل ها و مهمانخانه ها و مراکز اقامتی هر 4 تخت یا هر 011 مترمربع زیربنای کل یک مجموعه های گردشگاهی و تفریحی هر 011 مترمربع زیربنای کل +هر 051 مترمربع فضای باز یک +یک واحدهای ،پذیرایی تاالرهای مراسم هر 51 مترمربع زیربنای کل یک تجاری واحدهای ،تجاری فروشگاه،ها مجموعه های تجاری* هر 011 مترمربع زیربنای مفید تجاری سه بالکن داخلی تجاری** به ازای هر 011 مترمربع زیربنا سه ،آموزشگاه ،رانندگی بنگاه تاکسی تلفنی هر خودرو نیم واحد رستوران ها و قهوه خانه ها هر 011 مترمربع زیربنای مفید پنج بانک های خصوصی به ازای هر 011 مترمربع زیربنای مفید سه مراکز تهیه غذا (مطبخ) مطابق ضوابط تجاری مطابق ضوابط تجاری داروخانه مستقل هر 011 مترمربع زیربنا سه اداری واحدهای اداری- دفتری به ازای هر واحد تا مساحت 77 مترمربع یک بیش از 77 مترمربع به ازای هر 51 مترمربع یک تأسیسات و تجهیزات شهری بازارهای روز هر 011 مترمربع زیربنا +هر غرفه سه +یک میدان های میوه و تره بار هر 011 مترمربع زیربنای مفید پنج مختلط تجاری- اداری کارواش و مجتمع های خدمات خودرو فضای مسقف مطابق ضوابط تجاری فضای مسقف مطابق ضوابط تجاری حمل و نقل و انبارهای مربوطه هر 011 مترمربع زیربنای مفید یک سردخانه و انبارهای مربوطه هر 011 مترمربع زیربنای مفید یک مسکونی خوابگاه دانشجویی (در ساختمان های مسکونی و خارج از دانشگاه (خصوصی) مطابق ضوابط مسکونی مطابق ضوابط مسکونی خوابگاه دانشجویی (خوابگاه هایی که توسط دانشگاه احداث می گردند).هر 51 مترمربع یک واحد پارکینگ یک مسکونی مسکونی هر واحد مسکونی با زیربنای خالص تا 051 مترمربع یک هر واحد مسکونی با زیربنای خالص 051 تا 051 مترمربع یک و نیم هر واحد مسکونی با زیربنای خالص بیش از 051 مترمربع دو صنعتی صنایع سبک هر 011 مترمربع زیربنا یک شهربازی مسقف هر 011 مترمربع زیربنای مفید سه طراحی پارکینگ روباز در سطح اشغال مجاز کاربری مربوطه بالمانع می باشد. *در صورتی که تعداد باب های تجاری از میزان محاسبه شده جدول فوق بیشتر ،باشد جهت تعیین تعداد واحد پارکینگ مورد ،نیاز تعداد باب مالک عمل خواهد بود. **شرط فوق در صورتی که بالکن داخل تجاری با مصالح بنایی احداث گردیده و دارای پلکان ثابت یا پله برقی یا آسانسور ،باشد اما اگر فضای احداثی دارای پلکان یا پله برقی یا آسانسور قابل دسترس عموم نباشد حداکثر تا متراژ 03 مترمربع به ازای هر 011 مترمربع یک واحد پارکینگ مورد نیاز است( .درهرصورت چنانچه مساحت بالکن داخل تجاری بیش از 03 متر مربع باشد به ازا هر 011 متر مربع 3 واحد پارکینگ مورد نیاز است). تبصره 0 :در خصوص مواردی که به صراحت در جدول 03 مشخص نمی باشد به ازای هر 011 مترمربع بنای خالص یک واحد پارکینگ در نظر گرفته می شود. تبصره 0 :معیار محاسبه پارکینگ در کاربری صنعتی و سردخانه و انبار یک واحد به ازای هر 011 مترمربع زیربنای ساختمانی می باشد . پارکینگ های مورد نیاز اداری در این کاربری نیز مطابق همین ضابطه اعمال گردد. 60 تبصره 3 :جهت محاسبه پارکینگ پمپ بنزین و CNG ًصرفا فضاهای اداری و تجاری مرتبط با کاربری بر اساس ضوابط مربوطه مدنظر قرار می گیرد و مخازن سوخت و جایگاه های سوخت گیری به عنوان فضای مشاعی بوده و نیازی به محاسبه پارکینگ ندارد. تبصره 4 :نحوه محاسبه پارکینگ انباری تجاری در صورتی ملک دارای فضای تجاری باشد و انباری پیش بینی شده در ارتباط با تجاری بود .مکمل تجاری تلقی شده و نیاز به محاسبه پارکینگ جهت انباری تجاری نمی،باشد ولیکن در صورتی که ًمستقال به عنوان انبار کاال مورد استفاده قرار ،گیرد مبنای محاسبه تعداد پارکینگ به ازای هر 011 مترمربع یک واحد می باشد. تبصره 5 :منظور از زیربنای کل جهت محاسبه پارکینگ زیر بنای کل مجموعه به استثنا فضای پارکینگ و مشاعات مجموعه در طبقات مختص مشاعات می باشد و در طبقات مختص به ،کاربری فضای راه پله و آسانسور (مشاعات عمودی )از زیربنای کل کسر و لیکن راهروهای ارتباطی درون مجموعه در زیر بنای کل محاسبه می گردد. تبصره 6 :امالکی که ًقانونا امکان تأمین پارکینگ به جهت مجاورت با حاشیه ،میادین شبکه بزرگراهی و ...را ،ندارند به شرح زیر اخذ عوارض پارکینگ بالمانع است: الف )ساختمان هایی که در بر خیابان های سریع السیر به عرض 45 متر و بیشتر قرار داشته و دسترسی به محل اتومبیل رو نداشته باشد (فاقد باند کندرو مطابق ضوابط طرح تفصیلی باشد) ب )ساختمان هایی که در محل تقاطع خیابان به عرض 01 متر و بیشتر واقع شده و دسترسی به محل اتومبیل میسر نباشد. ج )ساختمان هایی که در محلی قرارگرفته باشند که ورودی پارکینگ مستلزم قطع درختان کهن باشد که شهرداری اجازه قطع آن را نداده است. د )ساختمان هایی که در بر کوچه هایی قرارگرفته باشند که به علت عرض کم کوچه و یا معبر ای پله امکان عبور اتومبیل ندارند. هـ )ساختمان هایی که در بر معابری قرارگرفته باشد که به علت شیب زیاد احداث پارکینگ در آن از نظر فنی مقدور نباشد. و )در صورتی که وضع و فرم زمین زیر ساختمان به صورتی باشد که از نظر فنی نتوان در سطح طبقات احداث پارکینگ نمود. تبصره 1 :قطعات دارای بر ناهمگون و نامتجانس هندسی و همچنین قطعات دارای بر نامتناسب به معبر که امکان تأمین پارکینگ مورد نیاز وجود ندارد .پس از کسب نظر کمیسیون فنی و ایمنی ،منطقه اخذ عوارض پارکینگ بالمانع می باشد. تبصره 8 :واحد سرایداری با در نظر گرفتن مساحت آن طبق ضابطه نیاز به تأمین پارکینگ ندارد. 60 -کوثر 0 نشتاورد 30 /5/ 88 بند 8 3 - 2 - 11 - طراحی مشاعات و سالن اجتماعات طراحی مشاعاتی از قبیل ،پارکینگ ،البی ،سرایداری احداث اجتماعات و سالن ورزشی در همکف بالمانع است و جزء تراکم محسوب نخواهد شد (همواره جزء فضای مشاعی محسوب می گردد) 63 3 - 2 - 11 - سرایداری محل اقامت سرایدار که وظیفه نگهداری و حفاظت از ساختمان را به عهده ،دارد جزء مشاعات ساختمان است. فضای سرایداری تابع مقررات تصرف های مسکونی است؛ به شرط داشتن نور طبیعی در طبقه همکف یا زیرزمین اول زمین های شیب دار قابل جانمایی است. در مجتمع های با 01 واحد مسکونی و بیشتر پیش بینی یک واحد سرایداری الزامی است چنانچه مازاد بر 31 مترمربع گردد جزء تراکم محسوب می،شود ولی کماکان جزء فضای مشاعی خواهد بود. در صورت طراحی به صورت بلوکی و درخواست مالک در نظر گرفتن واحد سرایداری در هر بلوک مشروط به رعایت بند 4 بالمانع است. 3 - 2 - 12 - ضوابط مربوط به پلکان حداقل عرض کف پله 08 سانتی متر و حداکثر ارتفاع پله اصلی از رابطه زیر به دست می آید: 64 ( =ارتفاع)0 +کف پله حداقل عرض مفید راه پله 001 سانتی متر و حداقل عرض قفسه پله ای که دارای پاگرد می،باشد برابر 41 /0 متر می باشد. حداقل عرض یا شعاع ،پاگرد مساوی عرض پله می باشد. حداکثر تعداد پله های متوالی بین دو پاگرد 00 پله می باشد. حداقل ارتفاع غیر سر گیر پله،ها در تمام طول مسیر 15 /0 متر است. در محل هایی که اختالف سطح ها بیشتر از 11 سانتی متر ،باشد باید به وسیله دست انداز یا جان پناه از احتمال سقوط افراد ممانعت شود. ارتفاع دست اندازهای شیب دار پله ها باید از لبه پله 01 /0 متر باشد. ،لبه کف پله ها و پاگردها نباید از مصالح لغزنده باشد. رعایت مفاد مبحث سوم مقررات ملی ساختمان در مورد راه پله و پلکان الزامی است. عناصر اصلی و مصالح مصرفی در پله های ،ساختمان باید منطبق با مندرجات مبحث سوم و پنجم مقررات ملی ،ساختمان دارای مقاومت مناسب در برابر حریق بوده و در هنگام زلزله ریزش نداشته باشد. پله های ساختمان نباید با هیچ وسیله و تجهیزاتی مانند ،شیرآب جعبه آتش نشانی و سایر وسایل مسدود شوند یا عرض آن ها تقلیل یابد. 3 - 2 - 13 - پارکینگ مکانیزه ممطابق مصوبه شماره 1514 / 88 /5/3/ش مورخ 1/ 00 / 0388 شورای محترم اسالمی شهر کرج احداث پارکینگ مکانیزه مشروط به ارائه تأییدیه نقشه ها در زمان اخذ پروانه ساختمانی و همچنین ارائه تضمین نامه شرکت سازنده در زمان پایان کار برابر ضوابط استاندارد کشور سازنده طرح بالمانع است .در ضمن قبل از تأیید نقشه الزم است موضوع در کمیته فنی و ایمنی و سازمان آتش نشانی مطرح گردد. 63 - وحدت رویه چهارم 0/8/ 88 بند 05 3 - 2 - 14 - نمازخانه کلیه اماکن ،تجاری اداری و خدماتی که جدیداالحداث بوده و یا اماکنی که در بخش های موجود شهر مورد تخریب و نوسازی قرار می گیرند فارغ از نوع مالکیت و حداقل زیربنای 511 مترمربع مشمول این ضوابط و مقررات خواهد بود. 64 3 - 2 - 14 - 1 - حداقل مساحت نمازخانه ها به ترتیب مندرج در جدول ذیل و بر اساس مساحت کل زیربنای ملک تعیین می گردد. حداقل مساحت نمازخانه ها ردیف مساحت زیربنا (مترمربع) مساحت نمازخانه (درصد) 0 از 511 تا 0111 مترمربع 01 % 0 از 0111 تا 0111 مترمربع 8 % 3 از 0111 تا 5111 مترمربع 4 % 4 از 5111 تا 01111 مترمربع 3 % 5 از 01111 مترمربع به باال 0 % تبصره 0 :چنانچه در شعاع 011 متری این اماکن مسجد وجود داشته ،باشد مساحت نمازخانه احداثی در این اماکن تا میزان 51 % مذکور در جدول فوق قابل کاهش ،بوده لیکن در هر حال مساحت خالص نمازخانه نبایستی از 05 مترمربع کمتر باشد. تبصره 0 :مساحت وضوخانه و سرویس بهداشتی جزء مساحت نمازخانه محسوب نمی شود. 3 - 2 - 14 - 2 - ضوابط عمومی مساحت نمازخانه های احداثی جزء زیربنای مفید محاسبه نمی شود. پیش بینی سرویس بهداشتی عمومی و وضوخانه مجزای زنانه و مردانه معادل حداقل 0 % کل مساحت زیربنا الزامی است .لیکن این مساحت در هر حال کمتر از 05 مترمربع نخواهد بود و جزء زیربنای مفید محاسبه نمی شود. نمازخانه نباید با سرویس بهداشتی منفک در نظر گرفته شود. وضوخانه ها بایستی از سرویس های بهداشتی منفک در نظر گرفته شود. نمازخانه بایستی دارای پالن مربع یا مستطیل خالص بوده و حتی االمکان جهت قبله بر یکی از اضالع اصلی منطبق باشد .در صورت استفاده از پالن مستطیل طول اضالع بزرگ نباید بیش از دو برابر اضالع کوچک باشد. احداث نمازخانه در زیرزمین و پیلوت ممنوع است. ورود به نمازخانه از جبهه قبله نمازخانه (ضلعی که رو به آن نماز خوانده می شود )ممنوع بوده و توصیه می شود در حالت ،اضطرار در ورودی در منتهی الیه گوشه های این ضلع قرار گیرد. محل نمازخانه می بایست برای مراجعین قابل شناسایی باشد و نصب تابلوهای راهنما برای جهت یابی الزامی است. واحدهای مجاور نمازخانه نباید از میان کاربری های دارای سر و صدای زیاد بوده و ًترجیحا از میان کاربری های متناسب (ًمثال کتاب- فروشی در کاربری تجاری )انتخاب شود. تغییر عملکرد نمازخانه ممنوع است. استفاده از نمازخانه برای اجرای مراسم آیینی و مذهبی مجاز خواهد بود. 64 - موضوع بند ب ماده 6 قانون برنامه پنجم پیش بینی سامانه های ،گرمایشی ،سرمایشی نور و تهویه طبیعی برای نمازخانه به تناسب فصول مختلف سال و ویژگی های اقلیمی الزامی است. هزینه های مربوط به ،تأمین تعمیر و نگهداری نمازخانه و ملزومات ( ،قرآن کتاب های ،ادعیه مهر و )...آن بر عهده مالک یا مالکین می- باشد. مالک یا مالکین بایستی نسبت به ،نظافت پاکیزگی و آراستگی فضای نمازخانه اقدام نمایند. از به کارگیری تزئینات و فضاسازی های نامتناسب با شأن نمازخانه (نظیر محراب های یونولیتی )و نوشتن آیات قرآن در ارتفاع قابل لمس اجتناب شود. صدور پروانه های ساختمانی از سوی مراجعین ذیربط و همچنین پایان کار از سوی شهرداری ها برای بناهای مذکور منوط به احداث نمازخانه بر اساس این ضوابط است. توصیه می شود ارتفاع نمازخانه به اندازه عرض آن پیش بینی و احداث گردد .رعایت حداقل ارتفاع 3 متر برای نمازخانه الزامی است. درب نمازخانه برای بانوان و آقایان می بایست با تفکیک پیش فضای ورودی به صورت مجزا احداث گردد. نمازخانه بایستی برای ناتوانان و کم توانان جسمی و حرکتی قابل دسترسی و استفاده باشد. 3 - 3 - ضوابط مربوط به نورگیری 3 - 3 - 1 - نورگیرها فضای روباز یا پوشیده با سقف ًمعموال سبک و شفاف در درون ساختمان که برای نورگیری و تهویه فضاهای داخل ساختمان پیش بینی می شود. 3 - 3 - 2 - حیاط خلوت فضائی است ،باز کوچک تر از حیاط اصلی و در منتهی الیه دیگر ساختمان که ممکن است در تمامی عرض زمین و یا در قسمتی از آن قرار گیرد. تبصره 0 :در ساختمان های بیش از پنج طبقه (مسکونی )بهره مندی فضاهای اصلی پنج طبقه آخر از فضای نورگیر همچنان بالمانع است و طبقات زیرین آن ها جهت تأمین روشنایی و تهویه فضای اصلی (اتاق ،خواب پذیرائی و نشیمن )باید از نورگیری مستقیم استفاده نمایند .در صورت محدودیت طراحی جهت الزام نورگیری فضای اصلی طبقات تحتانی از نورگیر در برابر افزایش هر طبقه مازاد بر پنج ،طبقه 5/1 متر به پهنای نورگیر و 0 مترمربع به مساحت افزوده شود .جهت فضای غیر اصلی نظیر آشپزخانه نورگیر به مساحت 6 مترمربع با حداقل بعد 0 متر قابل قبول می،باشد در این صورت متراژ آن از بنا کسر می گردد. نورگیرهای انتهایی نیز می توانند به عنوان حیاط خلوت در نظر گرفته ،شوند در این صورت حداقل عرض جهت زمین های کمتر از 011 مترمربع 0 متر و حداقل عرض جهت زمین های بزرگ تر از 011 مترمربع 3 متر قابل قبول می باشد .در ضمن حداقل مساحت بر اساس تعداد طبقه مطابق جدول ضوابط نورگیر میانی لحاظ گردد. ابعاد و مساحت نورگیر تعداد طبقات مسکونی حداقل پهنای نورگیر (متر) حداقل مساحت نورگیر (مترمربع) 0 5/0 01 3 3 00 4 5/3 04 5 4 06 تبصره 0 :پوشاندن نورگیر در پیلوت و زیرزمین در صورتی که کارکرد پارکینگ داشته ،باشد الزامی بوده و قرارگیری نورگیر سقفی فاقد بازشو به شرط استفاده از مصالح غیر ریزنده ایمن بالمانع می باشد .بدیهی است مساحت اضافه بر سطح اشغال مجاز در همکف در کاربری متداول شهری و درون بافتی که به منظور جلوگیری از نفوذ دود به طبقات می،باشد بالمانع است. 3 - 3 - 3 - الزامات 0 .با توجه به امکان نورگیری طبقات مسکونی از دو جبهه در کاربری درون بافتی استفاده از نورگیر در قطعه های با سطح اشغال تا عمق 00 متر مجاز نمی باشد و در صورت پیش بینی مساحت آن جزو تراکم محسوب می گردد. تبصره :در صورت ارائه طرح توجیهی و نیاز به نور تعبیه نورگیر بالمانع است. 0 .در ساختمان های اداری ًصرفا آبدارخانه نیاز به نور ندارد و الباقی فضاها مطابق ضوابط ،مسکونی تأمین نور گردد. 3 .با توجه به الگوی حجمی ساختمان مجموعه های مختلط تجاری- اداری (کاربری مختلط شهری )پیش بینی نورگیر برای تأمین فضاهای اصلی در پوسته حجمی ( 20 % مساحت زمین )غیرمجاز می باشد و در صورت تعبیه نورگیر مساحت آن در تراکم مجاز ساختمانی محاسبه می شود. 4 .در مواردی که فضاهای اقامتی اصلی از دو تصرف مسکونی مستقل از یک نورگیر نور و هوا ،بگیرند فاصله پنجره های مقابل آن ها از یکدیگر نباید کمتر از 6 متر و در صورتی که یکی از فضاها آشپزخانه (فضای فرعی )باشد حداقل فاصله پنجره های مقابل آن ها 4 متر می باشد. 5 .اجرای نورگیر با مساحت زیر حد ضابطه به هنگام ارسال پرونده به کمیسیون ماده صد به طور کامل جزو بنا محسوب ولیکن در زمان پایان کار مساحت واقعی درج می گردد. تبصره :در صورتی که در اجرا مساحت نورگیرها حداکثر به میزان 01 % مساحت مجاز کاهش یابد نیازی به منظور کردن کل مساحت نورگیر به عنوان اضافه بنا نمی باشد و ًصرفا فضای کسر شده با توضیحات کامل کمیسیون ماده صد ارسال ،گردد بدیهی است موضوع فوق از تاریخ 00 / 01 / 0374 قابل اجرا می باشد و امالکی که از قبل دارای رأی کمیسیون ماده صد می باشند را شامل نمی گردد. 6 .در صورت رعایت حداقل مساحت نورگیر و حداقل پهنای آن (از یک بعد و ًترجیحا بعد طولی )مساحت نورگیر از زیربنا کسر می- گردد. 1 .کلیه آشپزخانه های مستقل در واحدهای مسکونی می بایست دارای نور و تهویه طبیعی مستقل باشند ولی در واحدهای مسکونی در صورتی که متراژ خالص مسکونی 15 مترمربع و بیشتر باشد و فاصله دورترین نقطه آشپزخانه باز ( open ) از پنجره مجاور بیشتر از 1 متر باشد پیش بینی نور مستقل برای آشپزخانه باز الزامی است .بدیهی است آشپزخانه های باز واحدهای مسکونی کمتر از 15 مترمربع نیاز به نورگیر مستقل نداشتند و تهویه با اجرای سیستم مکانیکی الزامی است. 3 - 3 - 4 - اشرافیت تعریف اشرافیت: اشرافیت در لغت نامه دهخدا به معنای از " 0 - باال به پایین نگریستن 0 - نزدیک شدن 3 - وقوف بر امری" معنا شده است. هدف از رعایت اشرافیت: یکی از اصولی که در شهرسازی ایرانی مورد توجه قرار می گیرد حفظ حریم خصوصی است .مراد از حفظ حریم در فضای معماری و شهرسازی آن است که فضا به گونه ای دارای حریم طراحی شود .هدف از رعایت اشرافیت حفظ حریم ساکنان در فضای معماری و شهرسازی است به گونه ای که با نقض حریم ،خصوصی حقی از کسی ضایع نگردد. 3 - 3 - 4 - 1 - ضوابط اجرایی اشرافیت ابعاد میانگین قد انسان بالغ در نویفرت cm 015 ذکر گردیده است .به همین دلیل است که میانگین افق دید انسان در طراحی های معماری ًخصوصا بحث اشرافیت 11 /0 در نظر گرفته می شود. پنجره ای با ارتفاع 11 /0 از ،کف ًمعموال نظارت و دیدی به منزل روبه رو ،ندارد این ارتفاع پنجره بر اساس ابعاد قد در مقیاس جهانی تعریف شده است(.شکل 0) ضوابط اشرافیت: *منظور از رعایت " اشرافیت پنجره " در نظر گرفتن حداقل ارتفاع 11 /0 متر از کف تمام شده تا کف پنجره بازشو با شیشه ساده می باشد .درضمن پنجره های احداثی در ارتفاع کمتر از 11 /0 می بایست به صورت ثابت و با شیشه مشجر و بارعایت حداقل ارتفاع جان پناه 01 /0 متر باشند.» اجرای کلیه پنجره ها ًالزاما به صورت دوجداره می باشند. *منظور از رعایت " اشرافیت درب " در نظر گرفتن حداقل ارتفاع 11 /0 شیشه مشجر از کف تمام شده برای درب بازشو می باشد. الف )نحوه در نظر گرفتن اشرافیت در نورگیرهای میانی: الف- 0 )تعبیه پنجره در نورگیر میانی: کلیه پنجره های تعبیه شده در نورگیرهای میانی می بایست نسبت به رعایت اشرافیت اقدام نمایند. در ضمن جهت تعبیه دیوار پیرامونی نورگیر الزامی وجود ندارد. الف- 0 )تعبیه تراس در نورگیر میانی: درنظر گرفتن تراس در نورگیر مشروط به رعایت جان پناه تراس تا ارتفاع 01 /0 متر با سازه بنائی بالمانع و ساخت آن به شکل نرده مجاز نیست .در ضمن پنجره ها و درب ورودی به تراس با رعایت بند (الف- 0 )مدنظر قرار گیرند. ب )نحوه در نظر گرفتن اشرافیت به سمت حیاط خلوت: ب- 0 )کلیه پنجره های تعبیه شده به سمت حیاط خلوت با رعایت اشرافیت امکان پذیر است. ب- 0 )در نظرگرفتن تراس به سمت حیاط خلوت و دارای دید مستقیم ًصرفا با درنظر گرفتن سازه بنایی به ارتفاع 11 /0 متر (بدون درنظرگرفتن نرده و روزنه )امکان پذیر است( .شکل 0) شکل (0) ب- 3 )در مواردی که تراس عمود بر حیاط ضلع شمالی باشد با اجرای دیوار تا سقف در ضلع شمالی بالمانع است( .شکل 3) شکل (3) ج )تعبیه تراس در فواصل جانبی کاربری های با تراکم کم و باغ تثبیت شده ج- 0 )تعبیه تراس در فواصل جانبی کاربری های تراکم کم و باغ تثبیت شده در صورت رعایت فاصله جانبی 3 تا 4 متر با در نظر گرفتن سازه بنایی به ارتفاع 11 /0 متر (بدون در نظر گرفتن نرده و روزنه )بالمانع است( .شکل 4) شکل (4) ج- 0 )در صورت کاهش فواصل جانبی به کمتر از 3 متر در نظر گرفتن تراس غیرمجاز است .در این حالت تعبیه پنجره در دیوارهای جانبی با رعایت اشرافیت مجاز می باشد ) .شکل 5) شکل (5) ج- 3 )در امالکی که به صورت بلوکی احداث بنا می شود 0در صورت رعایت ضوابط سایه اندازی نیاز به رعایت اشرافیت در تراس و پنجره نمی باشد. د )ضوابط اشرافیت در تراس و پنجره های رو به معبر و حیاط د- 0 )احداث پنجره بر روی دیوار پیرامونی دو قطعه مجاور ممنوع است(.شکل 6) شکل(6) د- 0 )در نظرگرفتن تراس به سمت معبر و حیاط با در نظرگرفتن جان پناه به ارتفاع حداقل 01 /0 متر با (به صورت سازه بنایی )بالمانع است. تبصره: در تراس های سه طرف باز (مطابق شکل 1 )یا دو طرفه (مطابق شکل 8 )در صورتی که حداقل فاصله از ملک مجاور 3 متر و بیشتر باشد در قسمت های عمود بر مجاورین نیاز به رعایت اشرافیت نمی باشد در غیر این صورت تا ارتفاع 11 /0 متر و با مصالح بنایی بدون روزنه می بایست نسبت به رعایت اشرافیت اقدام نمود. د- 3 )در نظر گرفتن پنجره و تراس در پخ اجراشده در امالک به دلیل رعایت حریم مجاورین غیرمجاز می باشد (شکل 7 .)ًصرفا احداث پنجره به صورت دید مستقیم به حیاط مطابق شکل زیر بالاشکال است( .شکل 01 ) ه )نحوه ،اشرافیت ایجاد دسترسی و بازشو به فضاهای سبز ه- 0 )امالک واقع در مجاورت فضاهای سبز احداث شده و در حال بهرداری (در تملک شهرداری:) ه- 0 - 0 )دسترسی درب و ایجاد پنجره در طبقه همکف و تراس در طبقات به سمت فضاهای سبز ممنوع می باشد. ه- 0 - 0 )تعبیه پنجره به سمت فضای سبز در طبقات مشروط به رعایت موارد ذیل است: -امکان تعبیه پنجره با جان پناه 01 /0 متری و به صورت سازه ای به سمت پارک در اختیار شهرداری و با هماهنگی با سازمان پارک ها می باشد. -طرح نمای جداره مشرف به پارک متناسب با نمای اصلی نماسازی شده و به تأیید کمیته سیما و منظر شهری می باشد. -با توجه به ارزش افزوده به وجود آمده در خصوص نورگیری و دید مناسب برای ،ملک شهرداری با ارسال الیحه به شورای اسالمی شهر نسبت به اخذ عوارض مربوطه اقدام نماید. - ایجاد پیش آمدگی به سمت پارک تحت هر شرایطی غیرمجاز می باشد. ه- 0 )امالک واقع در مجاور کاربری های فضای سبز و باز که پارک هنوز احداث نشده است: در نظر گرفتن ،درب ،پنجره تراس و هرگونه بازشو غیرمجاز می باشد. ه- 3 )امالک واقع در مجاورت فضای سبز حاشیه تعبیه پنجره و تراس بالمانع است و در صورتی که معبر دیگری جهت ایجاد دسترسی پارکینگ وجود نداشته باشد در نظر گرفتن درب پارکینگ با تأیید وجانمایی توسط شهرداری امکان پذیر خواهد بود. و )نحوه دسترسی و ایجاد بازشو به حریم انهار: و- 0 )انهار جاری :در این حالت تعبیه پنجره در طبقات بالمانع و تعبیه درب و پنجره در طبقه همکف و تراس در طبقات مجاز نیست تبصره :با توجه به ارزش افزوده به وجود آمده درخصوص نورگیری و دید مناسب برای مالک شهرداری با ارسال الیحه به شورای اسالمی شهر نسبت به اخذ عوارض مربوطه اقدام نماید. و- 0 )انهار متروکه: و- 0 - 0 )در صورتی که نهر متروکه تبدیل به پیاده راه شده باشد احداث درب و پنجره در طبقه همکف و تعبیه تراس در طبقات غیرمجاز و ًصرفا تعبیه پنجره در طبقات بالمانع است. تبصره :در صورتی که حداقل عرض پیاده راه کمتر از 6 متر باشد تعبیه پنجره ها با رعایت اشرافیت امکان پذیر می باشد. و- 0 - 0 )در صورتی که نهر متروکه به پیاده راه تبدیل نشده باشد احداث هرگونه بازشو از قبیل ،درب ،پنجره تراس و ...ممنوع می باشد. این صورت جلسه دارای جوابیه اداره کل حقوقی شهرداری کرج به شماره 73 / 061045 مورخ 06 / 00 / 76 می باشد و به جهت حفظ حقوق مجاورین در صورت عدم رعایت موارد فوق الذکر صدور پایان کار مقدور نمی باشد . 3 - 4 - ضوابط مربوط به حفاظت ساختمان ها در مقابل حریق 3 - 4 - 1 - تعاریف راه خروج :مسیر ممتد و بدون مانعی گفته می شود که برای رسیدن از هر نقطه ساختمان به یک معبر عمومی (کوچه یا خیابان )در نظر گرفته شود .راه خروج از سه بخش مجزا و مشخص به نام های دسترس ،خروج خروج و تخلیه خروج تشکیل می شود. دسترس خروج :بخشی از راه خروج که از هر بخش تحت تصرف در یک ساختمان یا سازه به یک خروج منتهی شود. خروج :قسمتی از راه خروج است که با ساختار و تجهیزاتی دارای درجه بندی مقاومت در برابر ،آتش بر اساس این مقررات از دیگر فضاهای ساختمان جدا و ایمن شده و مستقیم یا از طریق تخلیه خروج به معبرعمومی منتهی می شود .خروج شامل درهای خروجی در تراز ،همکف پلکان دوربندی شده خروج؛ گذرگاه های خروج پله های بیرونی ،خروج شیب راه های بیرونی خروج و خروج های افقی است. تخلیه خروج :آن بخش از راه خروج است که بین انتهای خروج و معبر عمومی (کوچه یا خیابان )واقع شود. 3 - 4 - 2 - ضوابط ایمنی و آتش نشانی ساختمان مقرر گردید به هنگام صدور پروانه های ساختمانی در صورتی که تابع یکی از شرایط زیر ،باشند استعالم از سازمان آتش نشانی الزامی شود: الف- کلیه ساختمان های غیرمسکونی ب- ساختمان چهار طبقه مسکونی بر روی پیلوت و بیشتر ج- حداقل 01 واحد مسکونی و بیشتر د- ساختمان هایی که پارکینگ آن ها توسط جک باالبر خودرو (تنها جهت ساختمان هایی که تا قبل از ویرایش مقررات ملی مبحث سوم سال 70 مجوز ساخت گرفته اند )و یا به صورت مکانیزه تأمین می گردند. 65 3 - 4 - 3 - حداقل تعداد راه های خروج الزامی هر طبقه یا هر بخش از یک طبقه در هر بنا باید حداقل 0 راه خروج مجزا و دور از هم داشته باشد .در هر بنا چنانچه بار متصرف هر طبقه یا بخش هایی از آن ها بین 511 نفر تا 0111 نفر ،باشد حداقل 3 راه خروج مجزا و دور از هم الزم خواهد بود و برای بیش از 0111 نفر 4 راه خروج مستقل و دور از هم الزام است .در خصوص بناهای آپارتمانی موارد استثناء مبحث سوم مقررات ملی ساختمان مدنظر قرار گیرد. 65 - وحدت رویه نهم 3/ 00 / 88 بند 0 3 - 4 - 4 - چگونگی استقرار راه های خروج 0 .در هر طبقه یا هر بخش از یک طبقه در هر بنا که دو خروج مجزا و دور از هم داشته ،باشد فاصله بین خروج ها باید حداقل برابر با نصف اندازه بزرگ ترین قطر آن طبقه یا آن بخش باشد .اندازه گیری باید در خط مستقیم بین خروج ها انجام ،شود مگر در مورد آن خروج های دوربندی شده ای که توسط راهروهای ارتباطی به هم مربوط هستند که در آن موارد فاصله بین خروج ها ًاستثنائا می تواند در طول مسیر راهرو اندازه گیری شود. 0 .تأمین راه خروج دیگری به صورت مجزا و دور از مسیر خروج اول به علت آن است که این دو مسیر باید طوری طراحی شوند که احتمال آنکه در مواقع حریق هر دو غیرقابل استفاده شوند به حداقل ممکن کاهش یابد. 3 - 4 - 4 - 1 - رعایت نکات الزامی در کاربری مسکونی الف )دسترس های خروج مختلف نباید مسیر مشترکی به طول بیش از 03 متر داشته باشند در صورتی که تمام بنا توسط شبکه بارنده خودکار تأیید شده محافظت ،شود در آن صورت این طول می تواند حداکثر به 38 متر افزایش یابد. ب )حداکثر طول راهروی بن بست بیش از 01 متر ،نباشد در صورتی که تمام بنا توسط شبکه بارنده خودکار تأیید شده محافظت ،شود در آن صورت این طول می تواند حداکثر به 05 متر افزایش یابد. ج )در داخل واحدهای مسکونی فاصله عبوری تا رسیدن به راهروی دسترس خروج از 03 متر بیشتر ،نباشد در صورتی که تمام بنا توسط شبکه بارنده خودکار تأیید شده محافظت ،شود در آن صورت این طول می تواند حداکثر به 38 متر افزایش یابد. د )به استناد بند 3 - 6 - 00 - 0 - 4 مقررات ملی ساختمان مبحث سوم ویرایش سال 75 هر بنای آپارتمانی با حداکثر شش طبقه و ارتفاع حداکثر 03 متر باالتر از تراز زمین برای آخرین کف قابل تصرف با حداکثر 4 واحد مسکونی در هر طبقه به شرط تطبیق با همه ضوابط مندرج در ذیل بند مذکور استثنائا مجاز است فقط یک پلکان خروج داشته باشد. تبصره :در مواردی که تمامی بنا به شبکه بارنده خودکار تأیید شده مجهز باشد مجاز است که یک طبقه به بنا افزوده شود مشروط به آنکه حداکثر ارتفاع ساختمان از تراز زمین از 03 متر بیشتر نشود. 3 - 4 - 5 - راه پله و پلکان های فرار 0 .بر اساس ضوابط این ،دستورالعمل پله های فرار (باز فلزی )به عنوان خروج الزامی محسوب نمی شود و لذا استفاده از آن در ساختمان هایی که از این پس ساخته می،شوند به منظور جایگزینی با خروج های معتبر مجاز نخواهد بود. 0 .استفاده از پله های قوسی در راه های خروج در صورتی مجاز است که حداقل اندازه هر کف پله در فاصله 31 سانتی متری از باریک ترین قسمت 08 سانتی متر و اندازه شعاع قوس کوچک تر از 0 برابر عرض آن کمتر نباشد. 3 .تمامی راه پله های داخلی خروج و شیب راه های داخلی خروج می بایستی با مصالح مقاوم در برابر حریق دوربندی گردند. 3 - 4 - 6 - ظرفیت راه خروج ظرفیت راه خروج در هر طبقه باید برای تمام متصرفان همان طبقه در نظر گرفته شود و برای تعداد اشخاص استفاده کننده از راه خروج مناسب و کافی باشد؛ بنابراین بار متصرف یا تعداد متصرفان هر بنا نباید از حاصل تقسیم مساحت فضا بر واحد تصرف همان فضا که به مترمربع به ازای نفر در جدول شماره01 مشخص ،شده کمتر در نظر گرفته شود. عرض هر یک از قسمت ها و اجزای مختلف راه خروج باید براساس ظرفیت خروج مندرج در جدول شماره 08 در نظر گرفته شود. برای مح اسبه عرض پله باید در ابتدا بار تجمعی محاسبه شود و سپس حداقل عرض پله از جدول ذیل تعیین گردد. حداقل عرض پلکان از نظر بار تجمعی عرض راه خروج ( mm = )ظرفیت راه (طبق جدول شماره 08 ) × بار متصرف (طبق جدول شماره 08 ) عرض پله بار تجمعی پلکان 001 سانتیمتر کمتر از 0111 نفر 041 سانتیمتر بیش از 0111 نفر سرانه تصرف در بناهای مختلف (برحسب مترمربع به ازای هر نفر) کارکرد بنا ویژگی فضاها سرانه تصرف (مترمربع به ازای یک نفر) مسکونی - هتل،ها بناهای آپارتمانی و پانسیون ها و خانه های سالمندان - خوابگاه ها و شبانه روزی ها (مانند سربازخانه یا خوابگاه مدرسه شبانه روزی) 6/ 08 ناخالص 6/4 ناخالص آموزشی / فرهنگی - کالس های درس - کارگاه،ها آزمایشگاه ها و سایر فضاهای آموزشی 7/0 خالص 6/4 خالص کتابخانه - سالن های مطالعه - مخزن کتاب - آرشیو ،مجالت پایان نامه و سایر مدارک 6/4 خالص 3/7 خالص 5/ 46 خالص درمانی / مراقبتی - مراقبت تندرستی :بخش های بستری - مرافبت تندرستی :بخش های معالجه و درمان - فضاهای مخصوص بیماران سرپایی - خدمات مراقبت روزانه برای کودکان (غیر از کالس های درس ) مانند مهد کودک ها و مراکز نگهداری کودکان و نوزادان - مراقبتی بازداشتی 0/ 00 ناخالص 3/ 00 ناخالص 3/7 ناخالص 3/3 خالص 0/ 00 ناخالص تجمعی - سالن های گردهمایی با صندلی غیر ثابت (فشرده بدون میز ) مانند :سالن های ،مساجد سالن های برگزاری انواع ،مراسم جشن ها و ... - شبستان مساجدی که غیر از نماز ،جماعت سایر مراسم با جمعیت فشرده درآن ها برگزار می شود. - سالن های گردهمایی با میز و صندلی غیر ،ثابت مانند:سالن های ،کنفرانس رستوران ها و سالن های غذاخوری - ورزشگاه ها و سالن هایی که جایگاه نشستن درآن ها سکو یا نیمکت است. - تجمعی ایستاده مانند هال انتظار سالن ها - فضاهای تجمعی با صندلی ،ثابت مانند سالن های سینما و نمایش - دادگاه ها (به جز فضاهای با صندلی ثابت) - نمایشگاه آثار ،هنری موزه و نمایشگاه کاال (بدون فروش) - پایانه مسافری اتوبوس و مشابه آن اتاق نمازخانه در ادارات و سایر تصرف ها 1/1 خالص 5/1 خالص 4/0 خالص 1/0 ناخالص یا 45 سانتی متر طول نیمکت 5/1 خالص به ضوابط اختصاصی تجمعی مراجعه شود 1/3 ناخالص 4 خالص 0 خالص 4/0 خالص استخر شنا و سالن های اسکیت سالن و استخر شنا فضاهای جانبی و محوطه ای 6/4 ناخالص 4/0 ناخالص فضاهای بازی سرپوشیده شهربازی سرپوشیده و سالن های بازی های الکترونیک و مانند آن بسته به تعداد ونوع تجهیزات و بازیکن پیش بینی ،شده متوسط 6/4 ناخالص کارکرد بنا ویژگی فضاها سرانه تصرف (مترمربع به ازای یک نفر) فضاهای ورزشی و تفریحی سالن بیلیارد و پینگ پونگ و مشابه آن سالن بولینگ (خطوط اصلی) سالن بولینگ (فضاهای جانبی مانند فضاهای ،عبور بوفه و غذاخوری) صحنه های سرپوشیده مسابقات و ورزش هایی مانند ،کشتی بوکس و ورزش های رزمی زورخانه فضاهای تمرین ورزشی با تجهیزات فضاهای تمرین ورزشی بدون تجهیزات بسته به تعداد میز و بازیکن پیش بینی ،شده متوسط 6/4 ناخالص 5 نفر به ازاء هر خط اصلی شامل 5 متر برای دورخیز 1/1 ناخالص 3/7 ناخالص 1/3 ناخالص 6/4 ناخالص 4/0 ناخالص اداری /حرفه ای3/7 ناخالص کسبی / بازرگانی - فضاهای تجاری واقع در تمام طبقات - طبقات یا بخش های اداری مراکز تجاری - طبقات یا فضاهای مربوط به بسته بندی و انبار کاال 6/5 ناخالص 3/7 مترمربع سطح ناخالص 7/ 01 مترمربع سطح ناخالص آشپزخانه تجاری 6/ 08 ناخالص صنعتی - تولید وسر هم کردن محصوالت الکترونیکی انبوه - دیگر فضاهای صنعتی 6/ 08 ناخالص 3/7 ناخالص پایانه فرودگاه - دروازه ها و فضاهای دسترسی مسافرین به دروازه ها - مکان های انتظار در ترمینال - سالن تحویل بار - سالن جداسازی و مدیریت بار 3/7 ناخالص 4/0 ناخالص 7/0 ناخالص 7/ 01 ناخالص پارکینگ های سرپوشیده 6/ 08 ناخالص سکوها و باراندازها 4/0 ناخالص انباری واتاق تجهیزات - انبار ،کاال انبارگمرک - اتاق تجهیزات ،مکانیکی انبار لوازم یدکی 5/ 46 ناخالص 8/ 01 ناخالص مخاطره آمیز طراحی تخصصی براساس کاربری و مدارک تخصصی باید صورت گیرد پهنای راه خروج به ازای هر متصرف (میلی متر بر نفر متصرف) تصرف بدون شبکه بارنده ساختمان های دارای شبکه بارنده خودکار تایید شده راه پله دیگر اجزای راه خروج راه پله دیگر اجزای راه خروج تمام تصرف ها به جزموارد ذیر : 8 5 5 4 مخاطره آمیز 08 01 8 5 درمانی (د- 0) 05 03 8 5 طول مسیر ،پیمایش بن بست ها و مسیر مشترک پیمایش نوع تصرف زیرگروه حداکثر طول مسیر پیمایش ( متر) حداکثر طول بن بست (متر ) «ب» حداکثر مسیر مشترک پیمایش (متر) بدون شبکه بارنده باشبکه بارنده خودکار «پ» بدون شبکه بارنده باشبکه بارنده خودکار «پ» بدون شبکه بارنده باشبکه بارنده خودکار «پ» آموزشی/فرهن گی --- 61 15 6 05 03 31 تجمعی تمام زیرگروه ها 61 15 6 6 03 03 حرفه ای/اداری --- 61 71 6 05 03 «ت» 31 مخاطره آمیز«ث» تمام زیرگروه ها مجاز نیست 03 مجاز نیست 6 مجاز نیست5/1 درمانی/مراقب تی د- 0 61 15 6 05 03 31 د- 0 45 61 7 7 31 د- 3 05 05 د- 4 6 05 03 صنعتی ص- 0 61 15 6 05 03 «ت» 31 ص- 0 71 001 متفرقه - 71 001 6 05 03 31 کسبی / تجاری - 61 15 6 05 03 03 مسکونی اقامتی م - 0 61 15 6 05 03 03 م- 0 01 03 38 م- 3 انباری ن - 0 61 15 6 05 03 «ت» 31 ن - 0 71 001 3 - 4 - 7 - ضوابط مربوط به فضای اداری عالوه بر دارا بودن تمام شرایط مربوط به راه های خروج قید شده در بخش ،قبل می بایست شرایط ذیل را نیز دارا باشد: الف )بر اساس جدول شماره 3 - 6 - 3 - 3 - 08 مبحث سوم مقررات ملی ساختمان ویرایش 75 تصرفات اداری با حداکثر دو طبقه و هر طبقه 51 نفر متصرف ( 465 متر مربع سطح اشغال ناخالص )و طول مسیر پیمایش حداکثر 03 متر و یا ساختمان های اداری با حداکثر 4 طبقه و هر طبقه 31 نفر متصرف ( 017 مترمربع سطح اشغال ناخالص )و طول مسیر پیمایش حد اکثر 03 متر می تواند با یک راه خروج طراحی و اجرا شود. ب )در تصرف های اداری- حرفه ای هر فضا در هر طبقه از بنا از جمله طبقات زیر همکف چنانچه برای مقاصد اداری- حرفه ای مورد استفاده قرار ،گیرد تأمین حداقل 0 راه خروج مجزا الزامی خواهد بود. 3 - 4 - 8 - ضوابط مربوط به فضاهای تجاری- کسبی 3 - 4 - 8 - 1 - دسته بندی فرعی تصرف های کسبی/تجاری "تصرف های کسبی/تجاری که ضوابط اختصاصی برای آن ها ارائه گردیده است به صورت زیر دسته بندی می شوند" گروه الف )تصرف های کسبی /تجاری که مجموعه سطح ناخالص بیشتر از 0811 متر مربع یا بیش از سه طبقه مختص امر فروش کاال دارند. گروه ب ) به صورت زیر : ب- 0 - تصرف های کسبی/تجاری که مجموعه سطح ناخالص بیشتر از 081 تا 0811 متر مربع با سه طبقه و کمتر مختص به امر فروش کاال دارند. ب- 0 - تصرف های کسبی /تجاری که مجموعه سطح ناخالص 081 متر مربع و کمتر و دو یا سه طبقه مختص به امر فروش کاال دارند. 3 - 4 - 8 - 2 - دوربندی الزامی راه خروج در تصرف های کسبی /تجاری بیش از یک طبقه از تراز زمین تمام پلکان ها یا شیب راه های داخلی که به عنوان راه خروج مورد استفاده قرار می گیرند 0باید مطابق ضوابط بند 3 - 6 - 3 - 3 - 3 دور بندی شوند .پلکان هایی که فقط یک طبقه زیرزمین را به همکف ارتباط می دهند نیاز به دور بندی ندارند. 3 - 4 - 8 - 3 - تراز خروج به معبر در مواردی که به سبب ،موقعیت شیب زمین و نیز مشخصات طراحی بنا 0دو طبقه روی هم قرار داشته باشد و هرکدام از طریق یک درگاه خروج ًمستقیما به معبر عمومی مرتبط می شود 0و از آن درگاه ها به عنوان ورود/خروج اصلی نیز استفاده می شود 0طبقات مزبور به عنوان طبقه همکف به شمار خواهد آمد و از لحاظ خروج 0تابع ضوابط مشروح مربوط به طبقات همکف در این مقررات خواهد شد. 3 - 4 - 8 - 4 - بار تصرف طبقه همکف در تصرف های کسبی /تجاری گروه الف و ب 0خروج های همکف خیابان باید برای بار تصرف طبقه همکف خیابان به عالوه بار تصرف آن راه پله ها و شیب راه هایی در نظر گرفته شود که از طریق طبقه همکف به خیابان تخلیه می شوند. 3 - 4 - 8 - 5 - دسترسی مستقیم خروج در هر طبقه در تصرف های تجاری گروه الف (از جمله فروشگاه های دارای صندوق فروش )باید حداقل یک مسیر آزاد راهرو که به طور مستقیم به یک خروج منتهی شود 0وجود داشته باشد .عرض این مسیر آزاد راهرو نباید از 051 سانتی متر کمتر باشد. 3 - 4 - 8 - 6 - دیوار اصلی خروج در مواردی که درهای ورود مشتریان فقط در یک بر یا یک دیوار خارجی بنا قرار دارد 0باید حداقل0/3 مجموع عرض خروج مقرر شده برای بنا در همان دیوار تأمین گردد. 3 - 4 - 8 - 7 - خروج بدون کنترل کردن مشتری در فروشگاه های بزرگ 0دستکم نیمی از خروج ها باید در موقعیتی باشند که برای دسترسی به آن ها نیازی به عبور از راهروهای کنترل و پرداخت بهای اجناس نباشد و به طور کلی هیچ عاملی نباید مانع راه های دسترسی به خروج ها شود. 3 - 4 - 8 - 8 - ضوابط مربوط به سیستم های اعالم و اطفاءحریق اجرای سیستم های اعالم و اطفاءحریق در تصرف های زیر برابر ضوابط سازمان آتش نشانی الزامی است: 0 .تصرفات مسکونی با 4 طبقه روی همکف و یا 0 طبقه زیرزمین و بیشتر 0 .کلیه تصرفات غیرمسکونی 3 .در کلیه پارکینگ های بسته واقع در تمامی طبقات تأمین تهویه مکانیکی و اتصال آن به سیستم اعالم حریق الزامی است. 3 - 4 - 9 - ضوابط مربوط به سیستم های اعالم و اطفاءحریق اجرای سیستم های اعالم و اطفاءحریق در تصرف های زیر برابر ضوابط سازمان آتش نشانی الزامی است : 0 .تصرفات مسکونی با 4 طبقه روی همکف و یا 0 طبقه زیرزمین و بیشتر 0 .کلیه تصرفات غیر مسکونی 3 - 4 - 11 - در کلیه پارکینگ های بسته واقع در تمامی طبقات تأمین تهویه مکانیکی و اتصال آن به سیستم اعالم حریق الزامی است. 3 - 5 - ضوابط مربوط به آسانسور 3 - 5 - 1 - تعاریف آسانسور: وسیله ای است که متشکل از کابین و ًمعموال وزنه تعادل و اجزای دیگر که با روش های ،مختلفی مسافر (نفر )یا بار یا هر دو را در مسیر بین طبقات ساختمان جابجا می کند. آسانسور کششی: آسانسوری است که حرکت آن بر اثر اصطکاک بین سیم بکسل و شیرفلکه ،کشش به هنگام چرخش آن توسط سیستم محرکه انجام می شود. آسانسور هیدرولیکی: در این نوع آسانسور عامل حرکت ،کابین سیلندر و پیستون هیدرولیکی است و ممکن است وزنه تعادل نیز داشته باشد. 3 - 5 - 2 - دسته بندی ساختمان ها از نظر ترافیک دسته اول :ترافیک سبک بدون داشتن زمان اوج ترافیک شامل تصرف ،صنعتی انبار و مخاطره آمیز. دسته دوم :ترافیک متوسط بدون داشتن زمان اوج ترافیک شامل تصرف های ،مسکونی ،هتل خوابگاه و اداری که دارای واحدهای جدا از هم هستند. دسته سوم :ترافیک سنگین دارای زمان اوج ترافیک شامل تصرف های ،آموزشی ،اداری حرفه،ای کسبی- تجاری و تجمعی (سالن ،اجتماعات سینما و تئاتر و )...و آن دسته از کاربری های درمانی- مراقبتی که دارای ترددهای زیاد هستند (مانند بیمارستان ها) دسته چهارم :ترافیک خاص شامل تصرف درمانی- مراقبتی (مانند درمانگاه،ها کلینیک ها و )... 3 - 5 - 3 - ضوابط آسانسور در ساختمان های با طول مسیر قائم حرکت بیش از 1 متر از کف ورودی اصلی تعبیه آسانسور الزامی می باشد .طول مسیر حرکت در کاربری های مسکونی برابر کف معبر تا کف آخرین طبقه و در کاربری های غیرمسکونی کف پائین ترین طبقه تا کف آخرین طبقه می باشد. در ساختمان های 8 طبقه یا با طول مسیر حرکت 08 متر و بیشتر از کف ورودی اصلی باید حداقل دو دستگاه آسانسور پیش بینی گردد. در کلیه ساختمان های با طول مسیر حرکت بیش از 00 متر از کف ورودی اصلی حداقل یک دستگاه آسانسور مناسب حمل بیمار (برانکاردبر )باید تعبیه شود که حداقل ابعاد چاه آسانسور معادل ( 61 /0 × 61 /0 )متر خواهد بود. در ساختمان هایی که وجود آسانسور یا آسانسورها الزامی می،باشد باید حداقل یکی از آسانسورها قابلیت حمل صندلی چرخ دار را دارا باشد؛ که حداقل ابعاد چاه آسانسور معادل ( 61 /0 × 71 /0 )متر خواهد بود. در ساختمان بیمارستان های بیش از یک ،طبقه وجود حداقل یک دستگاه آسانسور تخت بر اجباری است. عمق راهرو مقابل ورودی های کابین آسانسور نوع ساختمان جایگذاری در آسانسور عمق راهرو مقابل ورودی های کابین مسکونی تکی برابر یا بزرگ تر از عمق کابین گروهی در کنار هم برابر یا بزرگ تر از 5/0 متر یا بزرگ ترین عمق کابین در گروه گروهی روبروی هم برابر یا بزرگ تر از 0/0 متر یا مجموع بزرگ ترین عمق آسانسورهای روبروی هم (هرکدام که بزرگ تر باشند) غیرمسکونی (به استثنای آسانسور تخت بر) تکی برابر یا بزرگ تر از 5/0 برابر عمق کابین گروهی در کنار هم برابر یا بزرگ تر از 4/0 متر یا 5/0 برابر بزرگ ترین عمق کابین در گروه (هرکدام که بزرگ تر باشند) گروهی روبروی هم برابر یا بزرگ تر از مجموع بزرگ ترین عمق کابین های روبروی ،هم حداکثر 5/4 متر غیرمسکونی (بیمارستان و ... دارای آسانسور تخت بر) تکی برابر یا بزرگ تر از 5/0 برابر عمق کابین گروهی در کنار هم برابر یا بزرگ تر از 5/0 برابر عمق بزرگ ترین کابین در گروه گروهی روبروی هم برابر یا بزرگ تر از مجموع بزرگ ترین عمق کابین های روبروی هم در ساختمان های دسته سوم که طول مسیر قائم حرکت کمتر از 1 متر از کف ورودی اصلی می،باشند وجود حداقل یک دستگاه آسانسور با قابلیت حمل صندلی چرخ دار الزامی است .در صورتی که سطح شیب دار مناسب برای تردد صندلی چرخ دار در کلیه طبقات وجود داشته ،باشد این الزام وجود ندارد. حداکثر فاصله پیاده روی از در ورودی ساختمان یا در آپارتمان ها برای سوارشدن به آسانسورها در هر طبقه 41 متر می باشد. حداقل ضخامت دیوار چاه آسانسور 01 سانتی متر می باشد. چاه باید ًمنحصرا برای آسانسور ،باشد نصب و عبور هرگونه ،لوله ،کابل سیم و تجهیزات دیگر در چاه آسانسورها به جز سیم کشی ولوله کشی برق مربوط به سیستم روشنایی چاه و کابل های برق تغذیه و سیستم کنترل در خصوص آسانسور داخل چاه ،آسانسور ممنوع است. آسانسور می بایست خارج از باکس راه پله طراحی شود و با توجه به اینکه چاه آسانسور به عنوان یک کانال هوای عمل می کند .لذا راهروی طبقات باید توسط درهای ضد گسترش حریق محفوظ گردد تا از نفوذ دود و آتش به چاه آسانسور و عمل نمودن چاه آسانسور به عنوان دودکش جلوگیری شود .لذا تعبیه آسانسور در باکس راه پله (چشم پله )ممنوع می باشد. تبصره :در خصوص چگونگی نصب آسانسور در آپارتمان های احداثی و یا دارای گواهی پایان کار ساختمانی پس از اخذ رضایت نامه محضری از کلیه مالکین آن ساختمان نسبت به صدور مجوز نصب آسانسور در این گونه آپارتمان ها با در نظر گرفتن ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری اقدام بالمانع است. 3 - 6 - ضوابط کلی مربوط به طراحی ساختمان های عمومی و معلولین حداقل عرض مفید در ورودی ساختمان 011 سانتی متر و حداقل عمق پیش فضای ورودی 041 سانتی متر می باشد. حداقل عرض مفید راهرو و پیش فضای ورودی 041 سانتی متر می باشد. حداقل عرض مفید هر لنگه در داخلی برای عبور صندلی چرخ دار 81 سانتی متر و حداقل فاصله بین دو در متوالی چنانچه هر دو در دریک جهت باز شوند 011 سانتی متر و در صورتی که به داخل باز شوند 081 سانتی متر است. پله ها می بایستی از جنس سخت و غیر لغزنده دارای پله دستگرد باشد وحداکثر مقدار پله این دوپاگرد 00 عدد باشد .حداکثر ارتفاع پله 01 سانتی متر و حداقل عرض 001 سانتی متر در نظر گرفته شود. حداقل عرض و محل توقف اتومبیل برای افراد معلول 5/3 متر با ارتفاع مفید 41 /0 متر و محل توقف در نزدیک ترین فاصله به درهای ورود و خروج و آسانسور پارکینگ در نظر گرفته شود. در سرویس های بهداشتی عمومی حداقل یک سرویس بهداشتی مخصوص افراد معلول (با حداقل ابعاد 011 × 051 سانتی متر )الزامی است .درب بازشو این سرویس ًلزوما به سمت بیرون باشد. کاسه سرویس فرنگی به ارتفاع 45 سانتی متر از کف و با فاصله 31 سانتی متر از دیوار ،مجاور عمق فضای آزاد جلوی روشویی برای زانو 01 سانتی متر و برای نوک پا 45 سانتی متر است. حداکثر شیب عرض پیاده روها 0 ،درصد شیب طولی 5 % ،درصد عرض مفید 005 سانتی متر و حداکثر ارتفاع آزاد آن ها 001 سانتی متر می باشد( .در صورت وجود اختالف سطح بیش از 5/0 سانتی متر ضوابط سطح شیب دار رعایت گردد) عرض مفید در آسانسور 81 سانتی متر و ابعاد فضای انتظار جلوی آسانسور 051 × 051 سانتی متر می باشد. حداقل عرض پل های ارتباطی بین پیاده رو و خیابان 5/0 متر است که ًلزوما باید بدون اختالف سطح باشد. حداقل عرض سطح شیب دار 001 سانتی،متر حداکثر شیب برای تا طول 3 متر به میزان 8 درصد و برای طول بیشتر از آن به ازای هر متر افزایش طول 5 سانتی متر به عرض مفید اضافه و 5 % درصد آن کاسته شود. فصل چهارم 2۵ 560۵۳20 :0۳ مامقط) 4 - 1 - کلیات 4 - 1 - 1 - تعاریف تفکیک و افراز در عرف ثبتی تبدیل ملک به چند قطعه با مشخصات معین را تفکیک گویند .تفکیک ملک هم در مورد امالک مشاع صورت می گیرد هم در مورد امالک ،غیرمشاع درخواست تفکیک برای اداره ثبت اسناد از دفترخانه اسناد رسمی شروع می شود. تفکیک زمین :تفکیک عبارت است از قطعه بندی یک پالک ثبتی با سند شش دانگ به دو یا چند قطعه زمین کوچک تر که هرکدام راه دسترسی مستقل داشته و قابلیت دریافت سند مالکیت جداگانه به صورت اسناد شش دانگ برای قطعات جدید را داشته باشد و از طریق اعمال ماده 010 قانون شهرداری ها و ضوابط اداره ثبت اسناد برای آن صورت جلسه تفکیکی تهیه شده باشد .در اینجا می بایست مالک یا مالکین شش دانگ ملک درخواست تفکیک را ارائه نمایند. تقسیم نامه :پس از اینکه جهت تفکیک یک ملک صورت مجلس تفکیکی تهیه شد اگر مالک این ملک چند نفر ،باشد دفترخانه اسناد رسمی با توجه به سهام هر یک از مالکین سندی را تنظیم می نماید که مالک هر قطعه مشخص شده است و کلیه ساکنین مشاع آن را امضاء نمایند. افراز ملک :افراز عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکاء به نسبت سهم هر یک از آن ها در صورتی که یک یا چند نفر از شرکاء در دسترس نبوده و یا راضی به تقسیم نباشند. 4 - 1 - 2 - تفاوت افراز با تفکیک تفکیک هم در مورد ملک مشاع و هم در مورد ملک غیرمشاع صورت می،گیرد اما افراز فقط در مورد امالک مشاع می باشد؛ بنابراین در تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورتی ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفکیک است ولی قابل افراز نیست. پس از تفکیک در امالک مشاع حالت اشاعه باقی ،است لیکن پس از افراز حالت اشاعه از بین می رود و شراکتی وجود ندارد. در افراز تعیین تکلیف نهایی با اداره ثبت و دادگاه است ولی در تفکیک با اداره ثبت می باشد. مرجع درخواست افراز و تفکیک متفاوت است؛ مرجع درخواست تفکیک اداره ثبت محل وقوع ملک یا شهرداری می،باشد اما مرجع درخواست افراز هم می تواند اداره ثبت و هم دادگاه مربوطه باشد .در عمل در افراز دادگاه از شهرداری استعالم نمی کند چون شهرداری مخالفت می کند زیرا ضابطه تفکیک مالک نیست بلکه قدرالسهم مالکین مورد نظر می باشد و ابتدا صورت مجلس افراز سپس سند طبق شماره مقام قضایی رخ می دهد. تفکیک با رضایت و در حالت تفاهم مالکین مشاع امکان پذیر است و الزمه ی افراز عدم ،تفاهم عدم رضایت و وجود اختالف نسبت به حصه یکدیگر می باشد. در تفکیک الزامی به مقدار سهم مالکین در کل شش دانگ وجود ندارد و بعد از تنظیم تقسیم نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکین مشاع مطرح می،گردد لیکن در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکین مشاع ضروری است. سن مالکین یا مالک دخالتی در امر تفکیک ،ندارد اما به صراحت ماده 303 قانون امور ،حسبی اگر مابین مالکین محجور یا غایب باشد افراز با دادگاه خواهد بود. در صورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکاء ادامه عملیات متوقف می شود و با رضایت معترض می توان دنباله اقدام را شروع ،نمود لیکن اعتراض به افراز در حین ،اقدام از شرکاء دیگر پذیرفته نیست و پس از افراز می توانند در فرجه قانونی اعتراض نمایند. 4 - 1 - 3 - تجمیع زمین عبارت است از یکپارچه سازی چند قطعه زمین به صورت یک قطعه بزرگ تر و با یک سند مالکیت شش دانگ .در مواردی که دو یا چند پالک که در اثر احداث ساختمان یا الاقل دیوارکشی به صورت ،واحد درآمده باشد و یا قطعاتی که به هم وصل باشند؛ در صورتی که تجاوزی به مجاورین و معابر و اموال عمومی ،نشود مالک می تواند تقاضای تجمیع نماید. 4 - 1 - 3 - 1 - شرایط تجمیع حدود امالک هرگاه پالک های مورد تجمیع دارای مالکین مشاع ،باشند مالکین باید سهام ،مشاع برابر پالک های مورد تجمیع داشته باشند. هیچ یک از پالک های مورد تجمیع در قید بازداشت نباشند. هیچ یک از پالک های مورد تجمیع در قید اسناد شرطی و یا رهنی نباشند. اسناد مالکیت پالک های مورد تجمیع از نظر مساحت و حدود مطابق دفتر امالک باشند. پالک های مورد ،تجمیع کاربری یکسان داشته ،باشند لذا چنانچه قطعه زمینی با کاربری مسکونی در مجاورت پالک دیگری قرار گیرد که کاربری مسکونی ندارد با وجود تمام شرایط دیگر با هم قابل تجمیع نخواهد بود. وضعیت مکانی پالک های مورد تجمیع به نحوی باشد که بتوان بدون در برگرفتن پالک های مجاور و معابر آن ها در یک محدوده کارکرده و یا ًاصطالحا پالک های مورد تجمیع بتوانند با هم ًکامال موزاییک شده و فاصله ای بین آن ها نباشد. تجمیع حدود با رعایت مفاد ماده 016 قانونی مدنی و حفظ حقوق انتفاع قید که برای ملک در امالک مجاور یا برای امالک مجاور در ملک مورد تجمیع وجود ،دارد صورت می گیرد. اخذ نظر شهرداری در خصوص هرگونه تجمیع پالک های ثبتی از معاونت شهرسازی و معماری به لحاظ رعایت ضوابط شهرسازی و معماری (داشتن کاربری ،یکسان میزان همپوشانی قطعات تجمیعی و طول قطعات تفکیکی و میزان برخورداری از سطح اشغال و امتیازات تراکمی )و رعایت ضوابط سیما و منظر شهرسازی الزامی است. 4 - 2 - ،قوانین مقررات و ضوابط مرتبط با تفکیک بر اساس ماده 011 قانون شهرداری،ها مالکین اراضی و امالک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هرگونه ادغام عمرانی یا تفکیک اراضی شروع ساختمان از شهرداری پروانه ساختمانی اخذ ،نمایند تفکیک به عنوان یکی از وظایف قانونی به شهرداری ها واگذار و به طور خاص در ماده 010 قانون یاد ،شده پیش بینی گردیده است. 4 - 2 - 1 - قانون اصالح ماده 111 قانون شهرداری ماده 010 قانون شهرداری ها در اجرای اصل 003 قانون اساسی جمهوری اسالمی ایران در مورخ 08 /0/ 0371 به شرح زیر مورد اصالح قرار می گیرد: ماده 010 :ادارات ثبت اسناد و امالک و حسب مورد دادگاه ها موظف اند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم ،شهرها از سوی ،مالکین عمل تفکیک یا افراز را بر اساس نقشه ای انجام دهند که ًقبال به تأیید شهرداری مربوطه رسیده باشد . نقشه ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال ،رسید تسلیم شهرداری می،نماید باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل ،زمین از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تأیید و ًکتبا به مالک ابالغ شود .بعد از انقضاء مهلت مقرر و عدم تعیین تکلیف از سوی ،شهرداری مالک می تواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم نماید .دادگاه با رعایت حداکثر نصاب های مقرر در خصوص ،معابر شوارع و سرانه های عمومی با اخذ نظر کمیسیون ماده ،پنج به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می نماید. کمیسیون ماده پنج حداکثر ظرف دو ماه باید به دادگاه مذکور پاسخ دهد .در صورت عدم ارسال در مدت فوق دادگاه بامالحظه طرح جامع و تفصیلی در چهارچوب سایر ضوابط و ،مقررات به موضوع رسیدگی و رأی مقتضی صادر می نماید. تبصره 0 :رعایت حدنصاب های تفکیک و ضوابط و مقررات آخرین طرح جامع و تفصیلی مصوب در محدوده شهرها و همچنین رعایت حدنصاب،ها آیین نامه ها و دستورالعمل های مرتبط با قوانین از جمله قوانین ،ذیل در تهیه و تأیید کلیه نقشه های تفکیکی موضوع این قانون توسط شهرداری ها الزامی است: الف )مواد 04 و 05 قانون زمین شهری مصوب سال 0366 ب )قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکت های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب سال 0380 ج )قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ مصوب سال 0314 و اصالحات بعدی آن د )قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی- اقتصادی مصوب سال 0385 و اصالحات بعدی آن و )ماده پنج قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری و اصالحات بعدی آن تبصره 0 :در مورد اراضی ،دولتی مطابق تبصره 0 ماده 00 قانون زمین شهری مصوب سال 0366 اقدام خواهد شد. تبصره 3 :در اراضی با مساحت بیشتر از 511 مترمربع که دارای سند شش دانگ ،است شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف 05 % و برای تأمین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک تا 05 % از باقیمانده اراضی را دریافت می نماید . شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را بر اساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید. تبصره 4 :کلیه اراضی حاصل از تبصره 3 و معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که در اثر تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت ایجاد می،شود متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن هیچ وجهی به صاحب ملک پرداخت نخواهد کرد. در مواردی که امکان تأمین انواع ،سرانه شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک و افراز میسر ،نباشد شهرداری می تواند با تصویب شورای اسالمی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت نماید. تبصره 5 :هرگونه تخلف از موضوع این قانون در تفکیک یا افراز اراضی جرم تلقی شده با متخلفین طبق قانون مجازات اسالمی و قانون تخلفات ،اداری تحت پیگرد قانونی قرار خواهند گرفت .قانون فوق مشتمل بر ماده واحده در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ 08 /0/ 0371 مجلس شورای اسالمی تصویب و در تاریخ 01 /0/ 0371 به تأیید شورای نگهبان رسید. 4 - 2 - 2 - ماده 154 اصالحی قانون ثبت دادگاه،ها ادارات ثبت اسناد و امالکی که طبق نقشه تفکیکی به تأیید شهرداری محل رسیده ،باشند باید نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آن ها اقدام نمایند و شهرداری ها مکلف،اند بر اساس ضوابط طرح جامع و تفصیلی و دیگر ضوابط مربوط به ،شهرسازی نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا ،ثبت ظرف دو ماه اظهارنظر و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال کننده اعالم ،دارند در غیر این صورت دادگاه ها و ادارات ثبت و اسناد نسبت به افراز و تفکیک و پس از استعالم از کمیسیون ماده پنج بر اساس مهلت تعیین ،شده ًرأسا اقدام خواهند نمود. بند 383 مجموعه بخشنامه های ثبتی به منظور ایجاد وحدت رویه در مورد تفکیک یا افراز امالک خاطر نشان می،نماید ادارات ثبت مکلف اند در موقع تفکیک اراضی محدوده قانونی ،شهر تفکیک و افراز را در اجرای ماده 054 اصالحی قانون ،ثبت طبق نقشه ای که بر اساس ماده 010 قانون اصالحی شهرداری ها به تصویب شهرداری رسیده ،باشد انجام دهند. 4 - 2 - 3 - ماده 11 قانون زمین شهری وزارت مسکن و شهرسازی موظف است بر اساس سیاست عمومی کشور طبق آیین نامه ،اجرایی نسبت به آماده سازی یا عمران و واگذاری زمین های خود مطابق طرح های مصوب قانونی اقدام کند. تبصره :تطبیق نقشه های تفکیکی و شهرسازی اراضی دولتی با طرح های ،جامع تفصیلی و هادی و تصویب آن که موضوع ماده 010 قانون شهرداری ها می،باشد به عهده وزارت مسکن و شهرسازی است. 4 - 2 - 4 - بند 2 ماده 99 شهرداری ها موظف اند اقدامات زیر را انجام دهند تهیه مقرراتی برای انجام اقدامات عمرانی از قبیل قطعه بندی و تفکیک ،اراضی خیابان ،کشی ایجاد باغ و ،ساختمان ایجاد کارگاه و کارخانه و همچنین تهیه مقررات مربوط به حفظ بهداشت عمومی مخصوص به شهر با توجه به نقشه عمرانی شهر 4 - 3 - ضوابط و مقررات تفکیک در کاربری مسکونی بر اساس دفترچه ضوابط و مقررات بازنگری طرح تفصیلی شهر کرج احداث بنای مسکونی در مجموعه از کاربری های مصوب از قبیل مسکونی متداول ،شهری باغ ،شهری باغ های تثبیت ،شده کاربری مختلط درون بافتی و بافت های نیازمند طرح ویژه بهسازی امکان پذیر می باشد .لیکن ضوابط تفکیک زمین در هر یک از این کاربری ها متفاوت و به شرح زیر خواهد بود. 4 - 3 - 1 - ضوابط و مقررات تفکیک زمین در بافت مسکونی متداول شهری 0 - جدول شماره 05 حدنصاب تفکیک زمین را در گونه های تراکمی بافت مسکونی متداول ،شهری بر اساس تعداد واحد مسکونی مجاز قابل ساخت در ،قطعه نشان می دهد. تبصره 0 :از ارائه حدنصاب برای حالت های نامتداول در گونه های تراکمی (خانه های خالی جدول )خودداری شده است. تبصره 0 :تراکم 3 - 011 و 5 - 011 موارد استثنائی می باشد و در جدول نیامده است. تبصره 3 :در تراکم های 011 % و 005 % ، حدنصاب تفکیک (در پهنه های مجاز )به ترتیب 151 و 0511 مترمربع خواهد بود. در هرگونه ،تراکمی تفکیک زمین با مساحت کمتر از کمینه مساحت مربوط به آن (خانه های تیره رنگ جدول )ممنوع است. تبصره 4 :در پهنه تراکمی 005 ، گونه 71 مربوط به زمین های موجود است .هرگونه تفکیک زمین در این ،پهنه بسته به دانه بندی موجود زمین های هم،جوار باید در چارچوب ضوابط و مقررات گونه 015 یا 001 انجام گیرد. تبصره 5 :در پهنه تراکمی 051 ، هرگونه تفکیک زمین باید در چارچوب ضوابط و مقررات مربوط به زیر پهنه دربرگیرنده آن زمین صورت پذیرد. 3 - در تهیه طرح تفکیک ،زمین تناسب بهینه پهنا به درازای زمین 3 به 5 ،است این نسبت نباید از 0 به 3 کمتر شود. 4 - کمینه پهنای قطعه تفکیکی 01 متر است. 5 - در تهیه طرح تفکیک ،زمین محور طولی قطعه،ها با توجه به جهت بهینه نورگیری (راستای شمال جنوب )و تاب بافت بخش های هم،جوار باید در دامنه مناسب جهت گیری ( 45 درجه جنوب شرقی تا 45 درجه جنوب غربی )قرار گیرد. حدنصاب تفکیک زمین در گونه های تراکمی بافت مسکونی متداول شهری تعداد واحد مسکونی مجاز قابل ساخت در قطعه گونه تراکمی 8 1 6 5 4 3 0 581 431 071 005 71 005 611 515 335 051 015 111 515 385 071 001 641 481 301 041 001 051 101 541 361 011 035 811 611 511 411 311 051 561 015 6 - تفکیک زمین به قطعه های با محور طولی شرقی- غربی (انحراف بیش از 45 درجه شرقی یا غربی نسبت به راستای شمالی- جنوبی ) مجاز نیست. 1 - مساحت قطعه تفکیکی در گونه های تراکمی از معادله عمومی ذیل به دست می آید: تبصره 6 :در صورتی که مساحت به دست آمده عدد غیرصحیح ،باشد عدد صحیح بزرگ تر باید مالک عمل قرار گیرد. 8 - مالکینی که ملک خود را تفکیک می،نمایند در هنگام اخذ پروانه ،ساختمانی مشمول رند واحد نمی شوند لذا می بایست در تهیه طرح تفکیکی به این موضوع توجه شود. 4 - 3 - 1 - 1 - پهنه ممنوعیت تفکیک قطعه زمین های موجود در بخش های وسیعی از بافت مسکونی متداول ،شهری به ویژه در ،شمال کرج ،مرکزی شرق و جنوب فردیس که قطعه زمین های تفکیک شده ،ثبتی ًغالبا مساحت های بیش از 151 مترمربع ،دارند پهنه ای با نام پهنه ممنوعیت تفکیک قطعه زمین های ،موجود بر روی نقشه ها مشخص شده است .در بخش های دیگر بافت مسکونی متداول شهری ،نیز قطعه زمین های پراکنده با مساحت واقع در دامنه یاد شده دیده می شود .ساخت وساز در این قطعه زمین،ها ضمن رعایت ضوابط و مقررات عمومی مسکونی بافت متداول شهری باید در چارچوب ضوابط و مقررات ویژه انجام پذیرد و مشمول مزایای تشویقی ویژه خواهد بود. 4 - 3 - 1 - 2 - ضوابط و مقررات تفکیک و تجمیع زمین در پهنه ممنوعیت تفکیک 0 - در همه گونه های تراکمی بافت مسکونی متداول شهری واقع در پهنه ممنوعیت ،تفکیک تفکیک قطعه زمین های مسکونی با مساحت بیش از 3 برابر حدنصاب تفکیک پهنه تراکمی یا 151 مترمربع تا 01111 مترمربع ممنوع است. 0 - تجمیع قطعه زمین های مسکونی کوچک تر از حدنصاب بند 0، به منظور بهره مندی از مزایای تشویقی این پهنه تا هراندازه بیش از 151 مترمربع مجاز است. 3 - در قطعه زمین های مسکونی مشمول ممنوعیت ،تفکیک اگر در محدوده طرح های ویژه بهسازی قرار داشته ،باشند تنها در چارچوب ضوابط و مقررات این طرح ها قابل تفکیک خواهند بود. 4 - در همه گونه های ،تراکمی قطعه زمین های مسکونی مشمول ممنوعیت ،تفکیک اگر در گستره طرح های ویژه (پروژه ها )قرار داشته ،باشند تنها در چارچوب ضوابط و مقررات و برنامه های کالبدی - کارکردی این گستره ها قابل تفکیک یا تجمیع خواهند بود. 4 - 3 - 2 - ضوابط و مقررات تفکیک و تجمیع زمین در بافت مسکونی نیازمند طرح ویژه بهسازی هرگونه تفکیک زمین در بافت های فرسوده ممنوع می باشد مگر اینکه ضوابط مصوبه شورای عالی معماری و شهرسازی در مورد بافت های فرسوده رعایت شود. حدنصاب مساحت قطعه در تفکیک زمین های تفکیک نشده موجود 011 مترمربع است. هر قطعه تفکیکی می بایست حداقل به یک معبر عمومی با عرض 6 متر و بیشتر دسترسی داشته باشد و حداقل 4 متر از بر ،زمین مجاور معبر باشد در غیر این صورت هرگونه ساخت وساز و نوسازی در آن قطعه ممنوع است .مگر در صورت تجمیع با سایر قطعات هم جوار و امکان ایجاد دسترسی مناسب( .استثنا در مورد بن بست،ها می بایست حداقل 3 متر از بر زمین مجاور معبر باشد) کمینه مساحت قطعه زمین موجود قابل ساخت (بهره مند از تراکم ساختمانی پایه ) 10 مترمربع است. قطعه زمین های موجود با مساحت کمتر از 10 ،مترمربع غیرقابل ساخت هستند و تنها در صورت تجمیع با قطعه یا قطعه های هم جوار و رساندن مساحت به حدنصاب قطعات مجاز از امکان ساخت وساز در قالب تراکم ساختمانی پایه برخوردار می شوند. واگذاری معابر عمومی مازاد بر نیازهای شبکه ترافیک سواره در طرح پیشنهادی بافت ،فرسوده طی توافق با مالکان و در صورت تأیید کمیته فنی نوسازی ،بافت طبق ضوابط ،مربوطه در طرح های تجمیع قابل اجرا است. تبصره :تغییر کاربری معابری که طبق توضیح فوق به پالک های تجمیعی الحاق می،شوند به کاربری پالک های یاد شده طبق طرح نوسازی بافت فرسوده بالمانع است .الحاق معابر بالاستفاده در بافت که پتانسیل افزایش سطح حاصل از تجمیع ،دارند نباید منجر به مسدود شدن دسترسی پالک های هم جوار گردد. 4 - 3 - 2 - 1 - ضوابط و مقررات مربوط به تجمیع پالک ها و نحوه اعمال تراکم حداقل عرصه مورد نیاز برای احداث کاربری مسکونی 10 مترمربع (بعد از اصالح معبر )می باشد. تبصره 0 :حقوق مکتسبه پالک های زیر 10 مترمربع محفوظ است .لیکن مجوز نوسازی داده نمی شود .ولی مالکین مجاز به انجام تعمیرات یا مقاوم سازی ساختمان موجود با اخذ مجوز از شهرداری هستند. تبصره 0 :مالک یا مالکین با مساحت کمتر از 10 مترمربع در صورتی می توانند اقدام به اخذ پروانه احداث کاربری مسکونی نمایند که از طریق ،تجمیع عرصه پالک را حداقل تا 10 مترمربع افزایش دهند. تبصره 3 :پالک های فاقد شرایط احداث کاربری مسکونی با تشخیص شهرداری و موافقت کمیته نوسازی ،بافت به صورت فضای سبز کوچک و یا واحدهای خدماتی پایه (در مقیاس عملکرد محله ای )درآیند. تبصره 4 :به شرط واگذاری رایگان متراژ عقب نشینی شده مبنی بر اصالح معبر توسط ،مالک مساحت قید شده در سند ،مالکیت قبل از اعمال عقب،نشینی مبنای محاسبه تراکم مجاز است. 4 - 3 - 3 - ضوابط و مقررات تفکیک زمین در بافت مسکونی باغ شهری 0 - حدنصاب قطعات تفکیکی زمین در بافت مسکونی باغ ،شهری همان مساحت قطعه های موجود است که تفکیک دوباره آن ها مجاز نیست .مساحت های ذکر شده مربوط به زمین های بزرگ تفکیک نشده در پهنه بافت باغ شهری است که برای آن ها باید طرح تفکیک تهیه شود و به تصویب برسد. 0 - رعایت مفاد بندهای 4، 6 و 1 دفترچه بازنگری طرح ،تفصیلی ضوابط و مقررات تفکیک زمین در بافت مسکونی متداول در بافت مسکونی باغ شهری نیز الزامی است. حدنصاب قطعات تفکیکی زمین در گونه های تراکمی بافت مسکونی باغ شهری گونه تراکمی 0 - 01 0 - 31 0 - 51 3 - 011 4 - 011 5 - 005 حدنصاب تفکیک زمین موجود 0511 موجود 0111موجود 0111موجود 0111موجود 0111 موجود 5111 3 - همچنان که در جدول حدنصاب قطعات تفکیکی زمین در گونه های تراکمی بافت مسکونی باغ ،شهری دیده می،شود اصل اساسی نگهداری و توسعه بافت مسکونی باغ شهری تثبیت دانه بندی موجود آن است .در همین چارچوب است که در جدول یاد شده کمینه مساحت تفکیک زمین برابر با مساحت موجود غالب قطعه زمین های شکل دهنده بافت تعیین شده است .بر این اساس تفکیک قطعه زمین های موجود در این بافت مجاز ،نیست مگر در مورد زمین های بزرگ موجود (با کمینه مساحت دو برابر مساحت غالب قطعه زمین های بافت )که باید بر پایه حدنصاب های ذکر شده در جدول یاد شده اقدام شود. 4 - در هنگام تفکیک زمین دو گونه باغ ،شهری رعایت حداقل ،بر با لحاظ وضعیت استقرار قطعه و فضاهای باز جانبی در هنگام ساخت وساز باید صورت پذیرد. 4 - 3 - 4 - ،ضوابط مقررات تفکیک و تجمیع زمین در باغ های تثبیت شده افزون بر پهنه های مشخص شده در نقشه کاربری ،زمین قطعه زمین هایی که رأی کمیسیون ماده 00 قانون زمین شهری آن ها باغ ،است در این کاربری قرار دارند .حدنصاب تفکیک زمین در کاربری باغ های تثبیت شده همان مساحت قطعه های موجود است و تفکیک دوباره آن ها مجاز نیست. 4 - 3 - 5 - ،ضوابط مقررات تفکیک و تجمیع زمین در کاربری مختلط درون بافتی 0 - کمینه مساحت زمین برای بهره مندی از امتیاز کاربری مختلط درون بافتی در هر پهنه تراکمی برابر با حدنصاب تفکیک قطعه مسکونی همان پهنه است. تبصره 0 :پهنه های تراکمی باالتر از 051 % که ًعموما به مجموعه سازی اختصاص دارند و گستره هایی که در چارچوب طرح ویژه خود دارای کاربری مختلط ،هستند (آماده سازی های مصوب مانند شهرک ،اوج حسن ،آباد بیدار ،چشمه شهرک کیانمهر و )...مشمول این حدنصاب ها نمی شوند. تبصره 0 :کمینه مساحت زمین برای کاربری مختلط درون بافتی در بافت مسکونی باغ شهری همان مساحت موجود قطعه است. 0 - حدنصاب های تعیین شده تنها برای زمین های بزرگ تفکیک نشده کاربرد دارد و تفکیک دوباره قطعه های متداول موجود در هر پهنه تراکمی مجاز نیست. 3 - کاربری مختلط درون بافتی منطبق بر همه یا بخشی از کاربری های خدماتی موجود و ،پیشنهادی تنها در چارچوب پروژه ویژه برنامه ریزی شده برای آن ها قابل اقدام است. 4 - 3 - 6 - ضوابط و مقررات تفکیک و تجمیع زمین در کاربری مختلط شهری همه قطعه زمین های پشت جبهه واقع در پهنه های کاربری مختلط شهری مشخص شده بر روی نقشه های طرح در صورت تجمیع با قطعه های بر جبهه و احراز شرایط الزم از امتیاز کاربری مختلط شهری برخوردار می شوند. تبصره 0 :در تجمیع قطعه زمین های پشت جبهه یاد ،شده رعایت شرایط زیر الزامی است: الف- نسبت پهنا به عمق پهنه حاصل از تجمیع زمین ها از یک به سه کمتر نباشد. ب- مجموع پهنای قطعه یا قطعات تجمیع شده جبهه پشتی کمتر از 05 متر نباشد. ج- پهنای قطعه یا قطعه های بر ،جبهه دست کم به اندازه دو سوم پهنای قطعه یا قطعه های جبهه ،پشتی باید با آن ها همپوشانی داشته باشد .در تجمیع قطعه ها باید ضوابط کمینه ،پهنا عمق و مساحت زمین مورد نظر قرار گیرد. 66 د- کمینه مساحت زمین برای بهره مندی از امتیاز کاربری مختلط شهری 451 مترمربع با پهنای بهینه 5/ 06 متر و عمق بهینه 5/ 01 متر است. نکته :کمینه مساحت زمین برای بهره مندی از امتیاز کاربری مختلط شهری در بافت مسکونی باغ ،شهری همان مساحت موجود قطعه است. هـ- حدنصاب 451 مترمربع تنها برای تجمیع قطعه های کوچک موجود تعیین شده است و قطعه های با مساحت 451 مترمربع و بیشتر تا 0511 مترمربع غیرقابل تفکیک هستند. 66 - تبصره 0 صفحه 40 دفترچه ضوابط بازنگری طرح تفصیلی 4 - 3 - 7 - ،ضوابط مقررات تفکیک و تجمیع زمین در سایر کاربری ها کلیه اراضی شهری با کاربری ،تجاری خدمات عمومی و سبز و باز غیرقابل تفکیک می باشد .به عالوه تفکیک زمین این گستره طرح های ویژه در دوره اعتبار بازنگری طرح تفصیلی شهر کرج (مصوب 0388 )اعم از تفکیک اعیانی و عرصه ممنوع می باشد؛ اما به منظور تسهیل در سرمایه گذاری و ،اجرا تقسیم بندی گستره به شماری پروژه کوچک تر در چارچوب طرح کلی مجموعه و با تأیید کمیته ویژه شهرسازی و معماری بالمانع است. تبصره 0 :تفکیک اراضی تحت اختیار کلیه نهادهای ،دولتی نیروهای نظامی و انتظامی ممنوع است. تبصره 0 :هرگونه تفکیک زمین در پهنه کاربری خدمات عمومی ممنوع است. 4 - 3 - 8 - تفکیک اراضی بزرگ مقیاس تفکیک کلیه اراضی بزرگ مقیاس (بیش از 5111 مترمربع قبل از اصالحی )در مالکیت اشخاص حقیقی و حقوقی از جمله آن هایی که تحت مالکیت دستگاه های ،دولتی ،عمومی نظامی و انتظامی ،است ًصرفا با تهیه طرح های توجیهی و تصویب آن در کمیسیون ماده پنج مجاز می باشد. 4 - 3 - 9 - تفکیک در زمین هایی با مساحت بیشتر از یک هکتار تفکیک زمین هایی با مساحت بیش از 01111 مترمربع (یک هکتار )بر پایه حدنصاب های تعیین شده به روش ذیل اعمال می شود: 0 - کسر مساحت اصالحی و سطوح زیرپوشش خیابان های اصلی طرح. 0 - کسر 05 % به عنوان سطح زیرپوشش شبکه ارتباط و دسترس درون زمین 3 - ارائه محاسبات مربوط به جمعیت پذیری- استخراج تعداد واحد مسکونی مجاز و مقدار سهم خدماتی زمین 4 - ارائه طرح آماده سازی و تفکیک زمین با رعایت ضوابط و مقررات مربوطه به شبکه ارتباط و دسترسی و مکان یابی بهینه فضاهای خدماتی. تبصره :چنانچه بخش هایی از زمین در طرح تفصیلی به کاربری خدماتی تخصیص یافته باشد مساحت آن ها در سهم خدماتی زمین منظور شود. *تفکیک زمین در انواع گستره طرح های ویژه در دوره اعتبار بازنگری طرح تفصیلی شهر کرج (مصوب 0388 )اعم از تفکیک اعیانی و عرصه ممنوع می باشد. 4 - 3 - 11 - تفکیک مجموعه های تاریخی تفکیک مجموعه های ارزشمند تاریخی ممنوع بوده و تفکیک عرصه ها در کلیه بافت های ارزشمند تاریخی طبق ضوابط میراث فرهنگی و مشروط بر آنکه خط تفکیک با ساختمان ها و مستحدثات ارزشمند تاریخی و حریم آن ها برخورد نداشته ،باشد پس از ارائه طرح توجیهی و تصویب آن در کمیسیون ماده پنج مجاز خواهد بود. 4 - 3 - 11 - تفکیک اراضی مزروعی و باغ های واقع در محدوده شهر تفکیک اراضی مزروعی واقع در محدوده ،شهر ًصرفا با رعایت ماده 00 قانون زمین ،شهری بر اساس دستورالعمل ماده چهارده این قانون و پس از تهیه و تصویب طرح توجیهی در کمیسیون ماده پنج مجاز خواهد بود. تفکیک باغ های واقع در محدوده ،شهر ًصرفا بر اساس مفاد قانون حفظ و گسترش و توسعه فضای سبز شهرها و آیین نامه ،اجرایی پس از تهیه و تصویب طرح توجیهی در کمیسیون ماده پنج مجاز است. میا مه 2 ۰ رن مقررات گذربندی و طراحی شهری 5 :33۷6 ۲۳۳۵01۵۳ 0 40 0006هام 1۳,۵ 5 - 1 - کلیات 5 - 1 - 1 - شبکه رفت و آمد و دسترسی در طرح تفصیلی شهر کرج همه خیابان ها و گذرگاه ها که نقش جابجایی و هدایت ،شهروندان کاال و خدمات را در شهر بر عهده ،دارند در چارچوب یک نظام سلسله مراتبی و در قالب دو مقیاس کارکردی شهری و درون ،بافتی شبکه رفت و آمد دسترسی شهر به شمار می روند. 5 - 1 - 2 - محورهای ارتباطی مقیاس شهری محورهای شکل دهنده شبکه در این مقیاس در چهار گونه زیر جا می گیرند: الف- مسیرهای ،بزرگراهی با پهنای 51 متر و کارکرد عبوری سواره تندرو. ب )خیابان های شریانی درجه ،یک با پهنای از 34 تا 55 متر و با کارکردهای عبوری سواره. ج- خیابان های شریانی درجه ،دو با پهنای از 04 تا 30 ،متر با کارکرد عبوری. د- محورهای مجهز ،شهری با کارکرد خدماتی مختلط و تأکید بر حرکت پیاده. 5 - 1 - 3 - محورهای ارتباطی مقیاس درون بافتی شبکه در مقیاس درون بافتی متشکل از سه گونه زیر است: الف- خیابان های جمع و پخش کننده با پهنای از 00 متر تا کمتر از 04 متر. ب- گذرگاه های دسترسی سواره با پهنای از 6 متر به باال. ج- پیاده راه ها تبصره 0 :در تهیه طرح های اجرایی پروفیل طولی خیابان،ها شیب های زیر باید رعایت شود: الف- بزرگراه حداکثر شیب طولی 5 % ب- شریانی درجه 0، حداکثر شیب طولی 1 % ج- شریانی درجه 0، حداکثر شیب طولی 8 % د- جمع و پخش ،کننده حداکثر شیب طولی 00 % تبصره 0 :در طراحی هندسی ،خیابان حداکثر سرعت مجاز باید به شرح زیر مبنای محاسبه قرار گیرد. الف- 81 کیلومتر در ،ساعت بزرگراه ها. ب- 61 کیلومتر در ،ساعت خیابان های شریانی درجه 0. ج- 51 کیلومتر در ،ساعت خیابان های شریانی درجه 0. د- 31 کیلومتر در ،ساعت خیابان های جمع و پخش کننده. 5 - 1 - 4 - گذرگاه های دسترسی 5 - 1 - 4 - 1 - در طراحی گذرگاه های ،دسترسی طرح های آماده سازی یا تفکیک زمین و برای تعیین مقدار عقب نشینی در گذرگاه های دسترسی موجود که در قالب نقشه ها طراحی نشده ،است رعایت کمینه پهنای تعیین شده در جدول زیر با توجه به طول گذرگاه و بن بست یا بن باز بودن آن الزامی است. تعیین حداقل عرض معابر بر اساس طول معبر شماره درازای گذرگاه (متر) کمیته پهنای گذرگاه بن بست بن باز 0 تا 51 متر 6 6 0 51 تا 011 8 8 3 011 تا 051 8 01 4 051 تا 011 01 00 5 011 تا 311 - 04 6 311 تا 411 - 06 1 411 تا 511 - 08 8 باالتر از 511 - 01 توضیح :طول گذرگاه بن بست از اولین تقاطع با گذرگاه بن باز محاسبه می شود تبصره 0 :کمینه پهنای تعیین شده در جدول باال برای گذرگاه های مستقیم است .گذرگاه بن بست اگر دارای یک و بیشتر خمیدگی (پیچ یا تغییر زاویه بیش از 31 درجه ) ،باشد باید پهنای یک رده باالتر مالک عمل قرار گیرد. تبصره 0 :برای تعیین پهنای گذرگاه بن بست منشعب از گذرگاه بن بست اولیه طول آن از محل انشعاب باید مالک عمل قرار گیرد. تبصره 3 :در معابری که عرض ناشی از نقشه تفکیکی ثبتی از عرض گذر طراحی شده بیشتر باشد مالک عمل عرض تفکیکی ثبتی می باشد. 5 - 1 - 4 - 2 - در گذرگاه های دسترس بن بست زیر 00 ،متر به منظور ایجاد فضای مناسب برای ورود و خروج سواره قطعه ها و دور زدن ،خودروها دسترسی سواره هر دو قطعه هم جوار باید کمینه 0 متر عقب نشینی نسبت به گذرگاه و با دیواره جانبی 45 درجه نسبت به آن پیش بینی شود .فضای به دست آمده از این عقب نشینی نیاز به دوربرگردان را منتفی می سازد. تبصره 0 :سطح روی این فضا عقب نشینی در قطعه هایی که ساختمان در جبهه بر گذرگاه قرار می،گیرد قابل ساخت است. تبصره 0 :پیشنهاد می شود در گذرگاه های دسترسی 00 متری (بن بست و بن باز )نیز همین الگو- کار گرفته شود. تبصره 3 :در موارد خاص وجود موانع تحقق الگوی باال در گذرگاه های بافت پر ضمن تأکید به ضرورت اجرای سراسری آن فضای الزم برای دور زدن خودروها را با اجرای این الگو در محل 4 قطعه انتهای گذرگاه می توان تأمین کرد 5 - 1 - 4 - 3 - مشخصات پیاده راه ها 5 - 1 - 4 - 4 - ضوابط و مقررات پخ تقاطع ها به منظور ایجاد فضای کافی برای گردش سواره در تقاطع ها و تأمین زاویه دید مناسب و تسهیل حرکت سواره و ،پیاده ایجاد پخ در قطعه های نبش همه گذرگاه ها و خیابان ها الزامی است .برای تعیین محل شروع پخ (از نقطه تالقی برهای دو گذرگاه ها متقاطع )دایره ای به مرکز نقطه برخورد محورهای دو گذرگاه متقاطع و به شعاع نصف مجموع پهنای دو گذرگاه ترسیم می شود .نقطه ی تالقی این دایره با گذرگاه پهن،تر اندازه الزم برای ترسیم پخ تقاطع ها را به دست می دهد. تبصره 0 :مالک عمل رعایت پخ های تقاطع معابر کلیه حالت،ها جداول پخ ابالغی (نامه شماره 60651 /3/ 61 مورخ 04 /6/ 0371 حوزه مغایرت طرح های کالبدی و راهبردی می باشد نه ضوابط دفترچه طرح تفصیلی قدیم و )...مشروط بر اینکه حداقل اعمال پخ کمتر از 4 متر طول نگردد. تبصره 0 :اعمال دوربرگردان با طرح جدید برای معابر بن بست باالی 51 متر طول همچنین معابری که در طرح قدیم و جدید فاقد دوربرگردان طراحی شده است می بایست اعمال گردد( .حداکثر تا معابر دارای عرض 00 متر) 61 61 - بخشنامه 30060 مورخ 08 /3/ 70 وحدت رویه ضوابط طرح تفصیلی فصل ششم ضوابط مربوط به حریم شهری chapter six: collection of rules and regulations privacy it 6 - 1 - احکام کلی حریم شهر 6 - 0 - 0 -حریم شهر :طبق ماده 0 قانون “تعریف محدوده و حریم ،شهر شهرک و روستا و نحوه تعیین آن ها”، عبارت است از قسمتی از اراضی بالفصل پیرامون شهر که نظارت و کنترل شهرداری بر آن ضرورت دارد. 6 - 0 - 0 - هر گونه ساخت و ساز در ،حریم با رعایت کلیه قوانین مرتبط با ،حریم ًصرفا پس از اخذ مصوبه از کارگروه تخصصی مسکن و شهرسازی و شورای برنامه ریزی و توسعه استان البرز و مصوبه کمیسیون تبصره (0 )ماده (0 )قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و تأیید نهایی شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مجاز است. 6 - 0 - 3 -صدور مجوز ساخت و ساز در کلیه فعالیت های ،تولیدی صنعتی و ،خدماتی مستلزم رعایت کلیه ،ضوابط مقررات و قوانین بهسازی و حفاظت از محیط ،زیست از جمله ماده ( 00 )قانون نحوه جلوگیری از آلودگی هوا و ماده ( 00 )آیین نامه جلوگیری از آلودگی آب و سایر قوانین مرتبط است. 6 - 0 - 4 - در صدور پروانه فعالیت در ،حریم رعایت آیین نامه حریم امنیتی اماکن نظامی و انتظامی الزامی است. 6 - 0 - 5 - حفاظت از میراث ،تاریخی فرهنگی و طبیعی شامل کلیه آثار ثبت شده و پیشنهادی سازمان میراث فرهنگی و گردشگری و رعایت حریم مجموعه های ثبت شده و پیشنهادی الزامی است .هر گونه مداخله درعرصه و اعیان این آثار ممنوع است و در حریم آثار ثبت شده نیز انواع مداخله ( ،بهسازی تعمیر و مرمت )ًصرفا تحت نظر و طبق ضوابط و مقررات سازمان میراث فرهنگی و گردشگری مجاز است. 6 - 0 - 6 -کانون های جمعیتی موجود در حریم ،شهر با رعایت مفاد قانون «تعریف محدوده و حریم ،شهر شهرک و روستا و نحوه تعیین آن ها» مصوب 04 / 01 / 84 حریم جداگانه ای نخواهند داشت .ولی برای این کانون ها تهیه و تصویب محدوده وفق قوانین و مقررات الزامی است. 6 - 0 - 1 - تبدیل روستاها و شهرک های موجود در حریم شهر به شهرهای ،مستقل به استناد قانون «تعاریف محدوده و حریم شهر شهرک و روستا و نحوه تعیین آن ها»، ًمطلقا ممنوع است. 6 - 0 - 8 -ایجاد هرگونه مرکز سکونتی جدید اعم از ،شهرک مجتمع مسکونی و نظایر آن ها و هرگونه تخصیص و تفکیک اراضی در حریم به منظور واگذاری آن برای سکونت ،افراد اعضای تعاونی،ها ارگان های دولتی و ،غیردولتی نظامی و ،انتظامی ًمطلقا ممنوع است. 6 - 0 - 7 -ساخت و ساز و کاربری اراضی در داخل محدوده مصوب روستاهای واقع درحریم ،شهر تابع ضوابط و مقررات طرح هادی روستا است. 6 - 0 - 01 - در حریم شهرها به منظور حفظ باغات و اراضی ،مزروعی برای کاربری های ،زراعی ،باغداری دامداری و دامپروری و صنایع تبدیلی و تکمیل بخش کشاورزی با رعایت قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی زراعی و قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغی با رعایت ضوابط زیست محیطی ضروری است. 6 - 0 - 00 - هرگونه ،تفکیک افراز و ساخت در حریم شهرها بدون رعایت قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی زراعی و قانون حفظ اراضی زراعی و باغ ها ًمطلقا ممنوع است. 6 - 2 - ماده 99 قانون شهرداری ها شهرداری ها مکلف اند در مورد حریم شهر اقدامات زیر را بنمایند: 0 ـ تعیین حدود حریم و تهیه نقشه جامع شهرسازی با توجه به توسعه احتمالی شهر. 0 ـ تهیه مقررات برای کلیه اقدامات عمرانی از قبیل قطعه بندی و تفکیک ،اراضی خیابان،کشی ایجاد باغ و ،ساختمان ایجاد کارگاه و کارخانه و همچنین تهیه مقررات مربوط به حفظ بهداشت عمومی مخصوص به حریم شهر با توجه به نقشه عمرانی شهر. حریم و نقشه جامع شهرسازی و مقررات مذکور پس از تصویب انجمن شهر و تأیید وزارت کشور برای اطالع عمومی آگهی و به موقع اجرا گذاشته خواهد شد. تبصره 0 ـ تغییر حدود فعلی شهرها از لحاظ اجرای مقررات قانون اصالحات اراضی تاثیرنخواهد داشت. تبصره 0 ـ عوارضی که از عقد قراردادها عاید می گردد بایستی ًتماما به شهرداری های محل اجرای قرارداد پرداخت گردد. 6 - 3 - ماده 111 قانون شهرداری ها مالکین اراضی و امالک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند. شهرداری می تواند از عملیات ساختمانی ساختمان های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه بوسیله مأمورین خود اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیر محصور واقع باشد جلوگیری نماید. تبصره 0 ـ در موارد مذکور فوق که از لحاظ شهرسازی یا فنی یا ،بهداشتی قلع تأسیسات و بناهای خالف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد یا بدون پروانه ساختمان احداث یاشروع به احداث شده باشد به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون هایی مرکب از نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور و یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری و یکی از اعضای انجمن شهر به انتخاب انجمن مطرح می شود .کمیسیون پس از وصول پرونده به ذینفع اعالم می نماید که ظرف ده روز توضیحات خود را ًکتبا ارسال ،دارد پس از انقضا مدت مذکور کمیسیون مکلف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رأی برای ادای توضیح شرکت می کند ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضی بر حسب مورد اتخاذ کند در مواردی که شهرداری از ادامه ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می کند مکلف است حداکثر ظرف یک هفته از تاریخ جلوگیری موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح نماید در غیر این صورت کمیسیون به تقاضای ذینفع به موضوع رسیدگی خواهد کرد. در صورتی که تصمیم کمیسیون بر قلع تمام یا قسمتی از بنا باشد مهلت مناسبی که نباید از دوماه تجاوز کند تعیین می نماید. شهرداری مکلف است تصمیم مزبور را به مالک ابالغ کند .هرگاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننماید شهرداری ًرأسا اقدام کرده و هزینه آن را طبق مقررات آیین نامه اجرای وصول عوارض از مالک دریافت خواهد نمود. تبصره 7 ـ ساختمان هایی که پروانه ساختمان آن ها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادرشده است از شمول تبصره 0 ماده 011 قانون شهرداری معاف می باشند. 6 - 4 - قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها (مصوب 1374 با اصالحات 1385 ) ماده 0 – به منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و تداوم و بهره وری آن ها از تاریخ تصویب این قانون تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها درخارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها جز در موارد ضروری ممنوع می باشد. تبصره 0 – تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها در هر استان به عهده کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد ،کشاورزی مدیر امور ،اراضی رئیس سازمان مسکن و ،شهرسازی مدیرکل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار می باشد که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می گردد. تبصره 0 - مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغ،ها وزارت جهاد کشاورزی است و مراجع قضایی و ،اداری نظر سازمان جهاد کشاورزی ذی ربط را در این زمینه استعالم می نمایند و مراجع اداری موظف به رعایت نظر سازمان مورد اشاره خواهندبود. نظر سازمان جهاد کشاورزی استان برای مراجع قضایی به منزله نظر کارشناس رسمی دادگستری تلقی می شود. تبصره 3 - ادارات ثبت اسناد و امالک و دفاتر اسناد رسمی و سایر هیأت ها و مراجع مربوط مکلف اند در موارد ،تفکیک افراز و تقسیم اراضی زراعی و باغ ها و تغییر کاربری آن ها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها از سازمان های جهاد کشاورزی وزارت جهاد کشاورزی استعالم نموده و نظر وزارت مذکور را اعمال نمایند. تبصره 4 - احداث گلخانه،ها دامداری،ها مرغداری،ها پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاه های صنایع تکمیلی و غذایی در روستاها بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی بوده و تغییر کاربری محسوب نمی شود .موارد مذکور از شمول این ماده مستثنی بوده و با رعایت ضوابط زیست محیطی با موافقت سازمان های جهاد کشاورزی استان ها بالمانع می باشد. ماده 3 – کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغ های موضوع این قانون که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره (0 )ماده (0 )این قانون اقدام به تغییر کاربری ،نمایند عالوه بر قلع و قمع ،بنا به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغ ها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهندشد. ماده 8 – صدور هرگونه مجوز یا پروانه ساخت و تأمین و واگذاری خدمات و تأسیسات زیربنایی مانند ،آب ،برق گاز و تلفن از سوی دستگاه های ذی ربط در اراضی زراعی و باغ ها موضوع ماده (0 )این قانون توسط وزارتخانه های جهاد ،کشاورزی راه و ،شهرسازی استانداری،ها شهرداری ها و سایر مراجع ذی ربط ًصرفا پس از تأیید کمیسیون موضوع تبصره (0 )ماده (0 )این قانون مبنی بر ضرورت تغییر کاربری مجاز خواهد بود .متخلف از این ماده برابر مقررات ماده (3 )این قانون مجازات خواهدشد. ماده 01 – هرگونه تغییر کاربری در قالب ایجاد ،بنا برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب می،گردد چنانچه به طور غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره (0 )ماده (0 )این قانون صورت ،پذیرد جرم بوده و مأموران جهاد کشاورزی محل مکلف اند نسبت به توقف عملیات اقدام و مراتب را به اداره متبوع جهت انعکاس به مراجع قضایی اعالم نمایند. 6 - 5 - دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز موضوع ماده 11 قانون اصالح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب 1 / 8 / 1385 مجلس شورای اسالمی (موضوع ماده 11 تصویب نامه 59879 /ت 37111 مورخ 19 / 4 / 86 هیئت وزیران) اقدامات ذیل درصورتی که دراراضی زراعی وباغ های موضوع قانون اصالح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی وباغ ها وبدون رعایت ضوابط و مقررات مربوطه و اخذ مجوز از کمسیون تبصره 0 ماده 0 و یا موافقت سازمان کشاورزی در قالب طرح های تبصره 4 الحاقی قانون مذکور حسب مورد صورت گیرد و مانع از تداوم تولید و بهره برداری و استمرارکشاورزی شود به عنوان مصادیق کاربری غیر مجاز تلقی می گردد برداشت یا افزایش شن وماسه. ایجاد بنا وتأسیسات. خاکبرداری وخاکریزی گودبرداری احداث کورهای آجر وگچ پزی پی کنی دیوارکشی اراضی دپوی زباله .نخاله ومصالح ،ساختمانی شن و ماسه و ضایعات فلزی ایجاد سکونتگاه های موقت استقرارکانکس و آالچیق احداث جاده و راه دفن زباله های صنعتی رهاکردن پساب های واحدهای ،صنعتی فاضالب های ،شهری ضایعات کارخانجات لوله گذاری عبور شبکه های برق انتقال و تغییرحقابه اراضی زراعی و باغ ها به سایر اراضی و فعالیت های غیر کشاورزی ،سوزاندن قطع و ریشه کنی وخشگ کردن باغات به هر طریق مخلوط ریزی و شن ریزی احداث راه آهن و فرودگاه احداث پارک و فضای سبز پیست های ورزشی استخرهای ذخیره آب غیر کشاورزی احداث پارکینگ مسقف وغیر مسقف محوطه سازی (شامل سنگفرش و آسفالت ،کاری جدول ،گذاری سنگ ریزی و موارد مشابه) صنایع تبدیلی و تکمیلی و غذایی و طرح های موضوع تبصره 4 فوق الذکر صنایع دستی طرح های خدمات عمومی طرح های تملک دارایی های سرمایه ای مصوب مجلس شورای اسالمی (ملی - استانی) تبصره :تشخیص سایر مصادیق تغییرکاربری غیرمجاز به عهده سازمان امور اراضی کشور بوده و سازمان جهاد کشاورزی استان موظف است در صورت ابهام نظریه سازمان مذکور را استعالم و براساس آن عمل نماید. 6 - 6 - قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکت های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی ماده 4 - هرگونه نقل و انتقال و واگذاری زمین به شرکت های تعاونی مسکن و اشخاص حقیقی و حقوقی برای امر مسکن در خارج محدوده (قانونی )شهرها اعم از داخل و یا خارج از حریم شهرها به جز در محدوده مصوب شهرهای جدید و شهرک های که طبق مقررات و براساس طرح های مصوب احداث شده یا می،شوند ممنوع می باشد. احراز وقوع زمین موردنظر در داخل شهرهای جدید و شهرک های مصوب و تناسب زمین مذکور از نظر کاربری و ضوابط ساختمانی با برنامه های متقاضیان به عهده سازمان مسکن و شهرسازی استان می باشد. ماده 5 - ادارات ثبت اسناد و امالک موظف اند تأییدیه های زیر را در مورد تهیه نقشه های تفکیک اراضی و امالک و انجام قانونی مراحل ،تفکیک به شرح زیر اخذ نمایند: الف- تفکیک اراضی و امالک در داخل محدوده (قانونی )شهر و حریم شهر از رعایت مصوبات طرح های جامع و هادی شهری از شهرداری مربوط. ماده 1 - مراجعی که خارج از حدود وظایف خود در حریم یا خارج از حریم شهرها تصمیم گیری کنند و به هر نحو به ساخت و سازهای غیرقانونی و برخالف مفاد این قانون اقدام نمایند و یا مؤثر در احداث این گونه بناها باشند و یا به نحوی در این گونه اقدامات خالف مشارکت ،نمایند طبق این قانون متخلف محسوب می شوند و با آن ها برابر مقررات رفتار خواهد شد. ماده 8 - کلیه سازمان،ها مؤسسات و شرکت های تأمین کننده خدمات ،آب ،برق ،گاز تلفن و نظایر آن مکلف اند خطوط و انشعاب به ساختمان ها را برحسب مراحل مختلف عملیات ساختمانی فقط در قبال ارائه پروانه معتبر ،ساختمانی گواهی عدم خالف یا گواهی پایان ساختمان معتبر صادرشده توسط مراجع مسؤول صدور پروانه و ذکر شماره و تاریخ مدارک مذکور در قراردادهای ،واگذاری تأمین و واگذار نمایند. واگذاری خطوط و انشعاب این گونه خدمات به واحدهای مسکونی و صنفی و هرگونه بنائی که به طور غیر مجاز و برخالف ضوابط و مقررات اجرایی طرح های مصوب احداث شود ممنوع می باشد. 6 - 7 - بخشنامه ها و دستورالعمل ها مرتبط با حریم شهر بر اساس نامه شماره 311 / 07510 مورخ 3/5/ 75 معاون معماری و شهرسازی و دبیر شورای عالی معماری و شهرسازی پرونده هایی که فاقد سند مالکیت می،باشند قابلیت طرح در کمیسیون ماده 5 و کارگروه امور زیربنایی و شهرسازی را ندارند مگر اینکه احراز مالکیت آن در مراجع و محاکم قضایی تأیید و تصدیق شده باشد. بر اساس نامه شماره 50387 / 40 / 00 مورخ 04 /7/ 75 مدیرکل محترم دفتر فنی استانداری البرز صدور مجوز فنس ،کشی استخر ذخیره آب ،کشاورزی اتاق پمپاژ و دیگر فعالیت های مشمول تبصره 4 ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها در حریم و خارج حریم شهرها ًصرفا با نظر موافق جهاد کشاورزی میسر نبوده و ًالزاما مرجع صدور پروانه باید از پس طرح موضوع در کارگروه تخصصی امور زیربنایی و شهرسازی و موافقت کارگروه مذکور و تأیید شورای برنامه ریزی و توسعه استان نسبت به صدور پروانه اقدام نماید. ضوابط کنترل نماهای ساختمانی 7 - 1 -کنترل نماهای ساختمانی با توجه به اینکه پوسته های خارجی ساختمان ها به عنوان یکی از مهم ترین عوامل و عناصر تأثیرگذار بر کیفیت سیما و منظر شهری می باشد و در واقع مبین ،اولین بازخورهای ذهنی مشاهده گر است همچنین با عنایت به لزوم همخوانی و هماهنگی پوسته های مذکور با هویت ،بومی اقلیم منطقه،ای سازمان کالبدی و شکل شهری و به لزوم نظارت مدیریت شهری برکیفیت ساخت وساز ،ابنیه تبیین ساز و کار مناسب به منظور کنترل نماهای ساختمانی ضرورت می یابد. در این راستا معاونت شهرسازی و معماری شهرداری ،کرج اقدام به تهیه و تدوین چک لیست کنترل نقشه های مربوط به نماهای ساختمانی نموده و صدور پایان کار ساختمانی را منوط به اجرای مقررات مصوب دانسته است68. 7 - 1 - 1 - معرفی چک لیست کنترل نماهای ساختمانی با توجه به اهمیت کنترل نماهای ساختمانی در یک روند مطالعاتی ،عمیق چک لیست کنترل نماهای ساختمانی از سه منبع معتبر استخراج شده است: مصوبه کمیسیون ماده پنج و کمیته ارتقاء سیما و منظر استان البرز در خصوص موضوع فوق الذکر که حاصل همفکری و اجماع ،متخصصین مدیران و مسئولین مختلف از حوزه ها و نهادهای دخیل می باشد. مباحث مختلف مقررات ملی ساختمان. اسناد موجود مستخرج از چک لیست ها و مصوبات سایر کالن شهرهای کشور و تطابق نسبی آن ها با شرایط اقلیمی و مصالح در دسترس شهر چک لیست کنترل نماهای ساختمانی قابل تقسیم به دو بخش عمده ذیل است: الف )مدارک مربوط به شناخت وضع موجود :که بر شناخت بستر شکل گیری پروژه ساختمانی (تأثیرات شهر بر ساختمان )متمرکز شده است. ب )مدارک مربوط به طرح پیشنهادی که بر چگونگی شکل گیری پروژه و میزان پاسخگویی آن به مقررات مصوب (تأثیرات پوسته های خارجی ساختمان بر شهر )تمرکز شده است67. 7 - 1 - 2 - موارد مشمول طرح در کمیته سیما و منظر استان طرح موارد ذیل در کمیته سیما و منظر استان البرز ضروری یا ممکن خواهد بود: - نمای شیشه ای پیوسته یا آلومینیومی در صورت ارائه مبانی نظری معتبر از سوی طراح و یا صالح دید و تأیید حوزه معاونت شهرسازی و معماری شهرداری می بایست در کمیته سیما و منظر استان بررسی و تعیین تکلیف شود. - طرح نماهای ،خاص می بایست پس از ارائه مبانی و دالیل از سوی طراح و یا صالح دید و تأیید حوزه معاونت شهرسازی و معماری ،شهرداری در کمیته سیما و منظر استان بررسی و تعیین تکلیف شود. - با توجه به اهمیت معماری امالک واقع در نبش گذرها و میادین مجاور به معابر بیش از 04 ،متر طرح و نمای ساختمان های واقع در این نقاط می بایست به تأیید کمیته سیما و منظر برسد. - (ارائه نقشه های نمای ساختمان های واقع در نبش های دیگر به کمیته جهت اتخاذ تصمیم هماهنگ الزامی است) 68 بر اساس مصوبه مورخ 05 / 17 / 0381 شوراهای شهرسازی و معماری به منظور ارتقاء کیفی بصری و ادراکی سیما و منظر شهری و صورت جلسه مورخ 10 / 10 / 0374 ماده پنج 67 نامه شماره 50516 / 010 مورخ 16 / 17 / 0375 مدیریت شهرسازی و معماری اداره کل راه و شهرسازی استان البرز در خصوص اصالحیه چک لیست کنترل نماهای ساختمانی - (در فاز اول ابالغ و اجرای این مصوبه مفاد این بند ًصرفا برای امالک واقع در بر محورهای درون بافت و مختلط اجرا می گردد) - در حرائم آثار تاریخی- فرهنگی به منظور حفظ هویت استفاده از مصالح همگون الزامی بوده و طرح نمای ساختمان ها می بایست به تأیید کمیته سیما و منظر برسد11. 7 - 1 - 3 - نکات تکمیلی -در فاز اول اجرایی شدن مصوبه کمیسیون ماده پنج تهیه نمای مصوب در کلیه ساختمان های واقع در معابر بیش از 04 ،متر کلیه ساختمان های با کاربری خدماتی و کلیه ساختمان های بیش از 6 طبقه روی پیلوت و کلیه ساختمان های بیش از 5111 مترمربع الزامی می باشد و در مورد سایر پالک،ها الزام به تهیه نماهای مصوب ًمتعاقبا اعالم خواهد شد10. - جهت اجرایی شدن فرایند کنترل نماهای ،ساختمانی لیست مدارک مورد نیاز و فرم تعهدنامه محضری مالک به منظور ارسال مدارک نما به شهرداری تهیه شده و به مناطق دوازده گانه ابالغ گردیده است که الزم االجرا خواهد بود10. 7 - 2 - الزامات عمومی ساختمان بر اساس مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان 7 - 2 - 1 - نماهای شیشه ای در تمام ساختمان های دارای نمای شیشه،ای در نظر گرفتن تجهیزات یا تمهیدات مناسب جهت نظافت نما از جبهه بیرونی به گونه ای که در نما و حجم ساختمان تأثیر نامطلوب ،نگذارد الزامی است. انتخاب ،نوع تعداد الیه ها و ضخامت شیشه باید مطابق با مباحث 5 و 07 مقررات ملی ساختمان و استانداردهای ملی ایران صورت پذیرد. استفاده از نماهای شیشه ای پیوسته در ساختمان های مسکونی مشرف به معابر ممنوع است. در ساختمان های غیرمسکونی گروه های 6 - 1 - 8 دارای نمای شیشه ای ،پیوسته رعایت عقب نشینی بافاصله افقی حداقل 11 /0 متر بین خط نمای شیشه ای پیوسته تا حد محدوده زمین الزامی است .طبقه همکف ساختمان می تواند از رعایت این عقب نشینی مستثنی گردد. تمام سطوح شیشه ای با عرض بیش از 71 /1 متر مساحت بیش از 51 /0 مترمربع که در مجاورت فضای باز یا معبر قرار ،دارند باید از شیشه ایمن و غیر ریزنده باشند. 7 - 2 - 2 - رعایت ضوابط معلولین در طراحی و اجرای ساختمان ها و محوطه های مجتمع های ،ساختمانی رعایت آخرین ویرایش ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری برای افراد معلول جسمی – حرکتی مصوب شورای عالی شهرسازی و ،معماری توسط مرجع صدور پروانه و مهندسان طراح و مجری ساختمان الزامی است. در طراحی و ساخت مجتمع های مسکن اجتماعی و حمایتی و آپارتمان های شخصی به ازای هر 01 واحد مسکونی حداقل یک واحد مناسب سازی شده برای معلولین و کم توانان جسمی حرکتی در نظر گرفته شود. 11 نامه شماره 04636 / 01 مورخ 30 / 10 / 0374 مدیر کل راه و شهرسازی استان البرز در خصوص ارسال صورت جلسه مورخ 18 / 16 / 0373 کمیته سیما و منظر استان 10 نامه شماره 000030 /0/ 61 مورخ 05 / 10 / 0375 معاون شهرسازی و معماری در خصوص ابالغ چک لیست کنترل نماهای ساختمانی به مناطق 00 گانه 10 نامه شماره 36365 /0/ 60 مورخ 03 / 13 / 0375 معاون شهرسازی و معماری در خصوص ابالغ لیست مدارک مورد نیاز جهت تصویب نما به مناطق 00 گانه در طراحی و ساخت بناهای عمومی مجتمع های مسکونی گروه ساختمان 4 به ،باال مناسب سازی ورودی ساختمان برای امکان ورود افراد دارای معلولیت و کم توانان جسمی – حرکتی به ساختمان الزامی است. 7 - 2 - 3 - الزامات پیش آمدگی ساختمان 7 - 2 - 3 - 1 - پیش آمدگی های مجاز در معابر عمومی پیش آمدگی های مجاز ساختمان در معابر ،عمومی با در نظر داشتن محدودیت های گفته شده در قسمت 4 - 4 - 5 - 4 (مبحث 4 مقررات ملی ساختمان - الزامات عمومی ساختمان )از نظر این مقررات به شرح ذیل است: پیش آمدگی طبقات یا بخشی از آن ها از بر زمین (سطوح طره ساختمان )به میزانی که در طرح های توسعه شهری تعیین می شود. پیش آمدگی سایبان یا باران گیر بام از حد ،ساختمان به میزان حداکثر 81 /1 ،متر درصورتی که حد زیرین آن از باالترین نقطه کف معبر حداقل 51 /3 متر ارتفاع داشته و حد پیش آمدگی آن از لبه سواره رو حداقل 81 /1 متر فاصله افقی داشته باشد. تابلوها و سایر عناصر الحاقی به ساختمان منطبق با مبحث بیستم و سایر ضوابط طرح های توسعه و عمران شهری مشروط بر آن که لبه خارجی آن ها بیشتر از 71 /1 متر با لبه جدول سواره رو فاصله افقی داشته باشد. درگاهی و لبه کف ،پنجره نیم ستون چسبیده به ،دیوار ،قرنیزها لوله های آب ،باران پله یا شیب راه ورودی و دیگر عناصر ساختمانی که در ارتفاع کمتر از 51 /3 متر از کف معبر مجاور ،باشند نباید بیش از 01 /1 متر در معبر عمومی پیش آمدگی داشته باشند. درهای ساختمان ها و درهای تصرف هایی که به سمت بیرون معبر عمومی باز می،شوند ضمن لزوم نصب عالئم ،احتیاط نباید در حالت باز بیش از 01 /1 متر وارد حریم معبر شوند. 7 - 2 - 3 - 2 - پیش آمدگی های مجاز ساختمان ها در داخل محدوده مالکیت پیش آمدگی های مجاز ساختمان ها در داخل محدوده ،مالکیت با در نظر داشتن محدودیت های گفته شده در قسمت 4 - 4 - 5 - 4 (مبحث 4 مقررات ملی ساختمان- الزامات عمومی ساختمان )از نظر این مقررات به شرح زیر است. پیش آمدگی طبقات یا بخشی از آن ها از لبه نمای خارجی طبقه زیرزمین مشروط بر آن که لبه بیرونی آن ها در داخل حدوده سطح اشغال مجاز اعالم شده توسط شهرداری یا سایر مراجع صدور پروانه قرار گیرد و ارتفاع حد زیرزمین آن از باالترین نقطه کف زمین حداقل 11 /0 متر باشد. پیش آمدگی سایبان یا باران گیر ،بام به میزان حداکثر 81 /1 متر از حد ،ساختمان درصورتی که ارتفاع زیرزمین آن از باالترین نقطه کف زمین حداقل 11 /0 متر بوده و فاصله آن پیش آمدگی از محدوده زمین مجاور حداقل 81 /1 متر فاصله افقی باشد. 7 - 3 - دسته بندی ساختمان ها از نظر تعداد طبقات و نحوه قرارگیری آن برزمین 7 - 3 - 1 - دسته بندی کلی الف- ساختمان های یک و دوطبقه ب- ساختمان های سه و چهار طبقه پ- ساختمان های بیش از چهار طبقه تا ارتفاع 03 متر ت- ساختمان های با ارتفاع بیش از 03 متر 7 - 3 - 2 - گروه بندی جزئی الف- ساختمان های یک و دوطبقه گروه 0 :ساختمان های ردیفی و متصل گروه 0 :ساختمان های مجزا و منفصل گروه 3 :ساختمان های ترکیبی با الگوی حیاط مرکزی ب- ساختمان های سه و چهار طبقه گروه 4 :ساختمان های ردیفی و متصل (دارای درز انقطاع الزامی) گروه 5 :ساختمان های مجزا و منفصل پ- ساختمان های بیش از چهار طبقه تا ارتفاع 03 متر گروه 6 :ساختمان های ردیفی و متصل (دارای درز انقطاع الزامی) گروه 1 :ساختمان های مجزا و منفصل ت- ساختمان های بلند گروه 8 :ساختمان های با ارتفاع بیش از 03 متر چک لیست کنترل نماهای ساختمانی- اداره سیما و منظرشهری- شهرداری کرج ویرایش اول کارشناس.....................: پالک ثبتی : .......................... قطعه : ....................... تاریخ کنترل : .......................... مدارک مربوط به شناخت وضع موجود دارد ندارد توضیحات طراحی سیمای ابنیه و جداره های موجود مجاور 0 عکس ها و نقشه های نمایانگر وضع موجود از ابنیه و جداره های مجاور - حداقل 0 پالک از هر طرف به صورت دیدهای گسترده ارائه گردد. - در صورتی که پالک های مجاور بصورت زمین خالی می،باشند اولین دو قطعه بعد و قبل از پالک که دارای نمای ساخته شده باشند مالک عمل قرار می گیرند. 0 کدهای ارتفاعی از ،بازشوها ورودی ها و قسمت های شاخص ابنیه مجاور 3 نمایش خط آسمان در وضع موجود مصالح 4 مصالح غالب به کار رفته در ساختمان های مجاور به تفکیک ،بافت ،جنس رنگ پوشش گیاهی 5 وضع موجود پوشش های ،گیاهی بدنه های سبز در سایت پروژه و مجاورت ها در صورتی که به هر نحو از پوشش های سبز و جعبه های گل در نمای ابنیه مجاور استفاده شده ،است در نقشه های مربوط مشخص گردد. مدارک مربوط به طرح پیشنهادی دارد ندارد رعایت شده رعایت نشده توضیحات طراحی 0 نقشه کلی نما بدون راندوی مصالح با کدهای ارتفاعی در مقیاس 011 /0 - خطوط کلی کالبدی شامل خط ،آسمان خط ،زمین تراز پنجره،ها هرگونه پیش آمدگی و فرورفتگی ،تاثیرگذار براساس دو پالک مجاور و ادله طراح می بایست بررسی گردد. طراحی 0 نقشه حجمی بنا به صورت ایزومتریک (در مقیاس 011 /0 )و دید پرنده - استفاده از فرم های نامتعارف و نامانوس نظیر ،کشتی ،مجسمه میوه ها و غیره در طراحی نما و احداث بناها ممنوع می باشد. 3 نقشه و تصاویر الزم از جانمایی طرح در زمینه و سایت پیشنهادی - ارائه فایل های سه بعدی از بنا در بستر پروژه 4 کد کف (تعیین تراز ،پی فونداسیون و کد همکف) . 1 +در تجاری 01 . 0 +در مسکونی و سایر کاربری ها 5 نمایش خط آسمان حاصل از جانمایی طرح پیشنهادی 6 نقشه های مربوط به تیپ بندی بازشوها در مقیاس 01 /0 - ارائه نقشه های مربوط به مقاطع افقی و عمودی از بازشوها - در طراحی پنجره،ها تعبیه بازشوی مناسب با قابلیت دسترسی به تمامی نقاط نمای پنجره به منظور رفع آلودگی الزامی می باشد. 1 نقشه های مربوط به جزئیات اجرایی نما در مقیاس 01 /0 8 نقشه های مربوط به ،الحاقات فرورفتگی ها و پیش آمدگی ها و سایر بخش های ویژه نما - لبه پنجره،ها قرنیز و دیگر عناصر ،ساختمانی نمی بایست بیش از 01 سانتیمتر در معبر عمومی پیش آمدگی داشته باشد. - نماهای جانبی تراس ها و بالکن ها ارائه گردد. نقشه های مربوط به ،الحاقات فرورفتگی ها و پیش آمدگی ها و سایر بخش های ویژه نما - هرگونه پیش آمدگی از بدنه ساختمان ها (نظیر ،بالکن تراس و )...می بایست در محدوده مالکیت باشد. - به منظور تأمین مطلوبیت بصری در بافت های ،شهری استفاده از جعبه گل در لبه بالکن ها و در دارد ندارد رعایت شده رعایت نشده توضیحات مجاورت پنجره ها مشروط به رعایت اتصال و ایستایی مناسب توصیه می گردد. - الزامی است فعالیت هایی چون خشک نمودن البسه در فضاهای نیمه باز از منظر عمومی قابل رویت نباشد .الزامی است در ساخت جانپناه تراس ها از مصالح بنایی استاندارد استفاده شود. 7 برش دیوار ( wall section )به مقیاس 01 /0 - بزرگنمایی جزئیات ویژه در مقیاس 5/0 - در طراحی نما رعایت ضوابط و مباحث 08 و 07 مقررات ملی الزامی است* 0. 01 نقشه های مربوط به ورودی و سردرب ساختمان در مقیاس 011 /0 -در پالک های جنوبی احداث سر درب در 5/0 متر فضای عقب نشینی به شرط عدم تعبیه و جانمایی عناصر باربر و مخل حرکت ازجمله پایه ها و ستونک ها بالمانع است. - در پالک های شمالی احداث سر درب به شرط ایجاد استحکام الزم و عدم احداث هر گونه بنای الحاقی از جمله نگهبانی و ...بالمانع است. 00 نقشه های مربوط به تابلوهای معرف کاربری و نام ساختمان - هر گونه نوشته و نام نویسی در سطوح نمای طبقات باالی همکف ممنوع می باشد. - الزامی است پالک ساختمان ها در ارتفاع 015 سانتی متر از کف معبر نصب گردد. طراحی 00 نقشه های مربوط به تابلوهای معرف کاربری و نام ساختمان - الزامی است هر گونه تابلو اعم از تبلیغاتی یا معرف کاربری در ارتفاع حداقل 051 سانتیمتر از کف معبر نصب گردد .حداکثر ارتفاع مجاز نصب لبه فوقانی تابلوهای دیواری مربوط به کاربری های واقع در طبقه همکف و نیز تابلوهای طره و ایستاده با پایه نگهدارنده آن،ها زیر دارد ندارد رعایت شده رعایت نشده توضیحات سطح کف پنجره طبقه اول و حداکثر 6 متر از متوسط کف معبر است. - نصب تابلوها در طبقات باالی همکف ممنوع می باشد. - تجاوز تابلو به عرصه های عمومی ممنوع می باشد .تعبیه مکانی برای معرفی مشاغل از سوی طراح در کاربری هایی که نیاز به معرفی دارند الزامی است. - اجرا و نصب تابلو خارج از جایگاه پیش بینی شده درطراحی نما ممنوع می باشد. مصالح 0 نقشه کلی نما با راندوی مصالح در مقیاس 011 /0 - جهت پیشگیری از اغتشاشات بصری در طراحی نماها (به غیر از بازشوها و حفاظ های الحاقی مربوطه )استفاده حداکثر از سه نوع مصالح مجاز می باشد. - رنگ سطح غالب نما می بایست مالیم باشد و استفاده از رنگ های نامتعارف و ،تند نامتناسب با پالک های مجاور و کاربری ساختمان و اقلیم منطقه ممنوع می باشد. - همخوانی* 0 با بناهای مجاور به تفکیک ،جنس ،بافت ،الگو رنگ مصالح و( ....رجوع شود به جدول راهنمای مصالح ارائه شده در انتهای متن) مصالح 0 معرفی مصالح نماهای اصلی و جانبی (در صورت وجود) - در نماسازی استفاده از مصالح ،استاندارد مقاوم و با قابلیت رفع آلودگی الزامی می باشد. - نماسازی جانبی در نماهای قابل رویت ساختمان،ها با مصالح متناسب با نمای اصلی ساختمان و نمای ساختمان های مجاور الزامی می باشد. دارد ندارد رعایت شده رعایت نشده توضیحات - به منظور ارتقاء کیفیت بصری وسیمای ،شهری حداقل نماسازی (اجرای نما با سیمان سفید ) متناسب با نمای اصلی برای بدنه های انتهایی ساختمان های شمالی در نظر گرفته شود. - الزامی است درز انقطاع متناسب با نمای ساختمان پوشانده شود. 3 پیشنهادات - نمای ابنیه می تواند از جنس آجر بند کشی ،شده سیمان به صورت آبساب یا شسته با آبچکان ،مناسب سنگ و یا ترکیبی از این مصالح باشد. - به منظور نگهداری بهتر و زیبایی ،نما توصیه می گردد در طبقه همکف از مصالح قابل شستشو استفاده گردد. الحاقات تأسیساتی و تجهیزاتی 0 نقشه های مربوط به الحاقات تأسیساتی و تجهیزاتی به صورت نمایان - طراحی و اجرای کلیه تأسیسات به صورت نمایان در نمای اصلی و جانبی در جداره های شهری ممنوع می باشد. - در صورت استفاده از پکیج در جبهه نمایان ،ساختمان توصیه می شود که اتاقک مخصوص با رعایت الزامات فنی و بصری مربوطه در نظر گرفته شود. - در ساختمان های موجود چنانچه انتقال عناصر تأسیساتی و تجهیزاتی به بخش های غیر قابل رویت امکانپذیر نباشد ارائه پوشش هماهنگ با نمای اصلی به منظور استتار کامل آن ها توصیه می گردد. بام ها 0 نقشه جزییات اجرایی بام - در صورت استفاده از سقف های خاص (از جمله سقف های شیبدار ) در مناطق ،مجاز ارائه نقشه های بام الزامی است. - در مناطقی که استفاده از سقف شیبدار الزامی می،باشد می بایست سطح صاف الزم جهت نصب تجهیزات تأسیساتی بصورتی لحاظ گردد که از معابر اطراف دیده نشود و خللی در رویت بام بصورت شیبدار وارد نشود. دارد ندارد رعایت شده رعایت نشده توضیحات - تناسب میان رنگ بام با مصالح استفاده شده ضروری بوده و ً ترجیجا رنگ اخرایی پیشنهاد می گردد. - الزامی است در پوش دیوار جانپناه بام از مصالح مناسب همچون فالشینگ ،فلزی بتنی و ... با تأمین آبچکان و با شیب مناسب و حتی االمکان به صورت ممتد و به نحوی طراحی گردد که از لغزش آب بر روی نما و ایجاد لکه و آلودگی جلوگیری شود. - اجزای تعبیه شده در بام (ونت،ها دودکش ها و )...نباید از پیاده روی سمت مقابل قابل رویت باشد. - استفاده از پوشش های گیاهی در سطح بام (بام سبز )ساختمان با رعایت ضوابط و استانداردهای فنی توصیه می گردد. بام ها 0 کد تراز نهایی (ارتفاع نما) - اختالف ارتفاع نما از نمای همجوار (در تراکم های یکسان با طبقات ثابت تعریف شده )نباید از 001 سانتیمتر تجاوز کند .در معابر شیبدار با شیب باالی 0 درصد به شرط تبعیت از شیب معبر بالمانع است. - حداکثر ارتفاع طبقات ،مسکونی در مجموعه های آپارتمانی (کف تا کف) 04 /3 سانتی متر می باشد. 8 - 1 - تعاریف: آئین نامه اجرائی :آئین نامه اجرائی قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب بهمن 0315 و اصالحات بعدی آن. قانون :قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب اسفندماه 0314 آئین نامه ماده 33 :آئین نامه اجرایی ماده 33 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب اردیبهشت ماه 0383 پروانه اشتغال به کار :پروانه موضوع ماده 5 قانون پروانه ساختمان :پروانه ای که به استناد ماده 011 قانون شهرداری مصوب 0334 و اصالحات بعدی آن یا سایر قوانین موضوعه برای هر اقدام عمرانی یا شروع ساختمان توسط شهرداری یا سایر مراجع صدور پروانه و کنترل ساختمان صادر می شود. ظرفیت اشتغال به کار :میزان معینی از وظایف مهندسی که انجام دهنده آن به صورت حقیقی و حقوقی بسته به شرایط و سازمان کار خود در یک زمان یا دوره زمانی معین توانایی پذیرش آن را با رعایت مقررات دارد و مسئولیت های قانونی آن بر عهده وی قرار می گیرد. نظارت :مجموعه وظایف و خدماتی که توسط ناظر ساختمان برای حصول اطمینان از انطباق عملیات ساختمانی با مشخصات مندرج در پروانه ،ساختمان نقشه،ها ضوابط ،شهرسازی مقررات ملی ساختمان و رعایت مفاد قانونی قرارداد پیمانکاری به کارفرما ارائه می شود. 8 - 2 - حدود صالحیت - به منظور تعیین حدود صالحیت و ظرفیت اشتغال دارندگان پروانه اشتغال درمهندسی ساختمان فعالیت های مهندسی براساس پیچیدگی عوامل و حجم کار به چهار گروه الف- ب- ج – د تقسیم می گردد. گروه الف :با مقیاس کاربری محله 0 تا 0 طبقه ارتفاع از روی زمین یا حداکثر زیربنای 611 مترمربع گروه ب :با مقیاس کاربری محله 3 تا 5 طبقه ارتفاع از روی زمین یا حداکثر زیربنای 0111 مترمربع گروه ج :با مقیاس کاربری منطقه 6 تا 01 طبقه ارتفاع از روی زمین یا حداکثر زیربنای 5111 مترمربع گروه د :با مقیاس کاربری شهر بیش از 01 طبقه ارتفاع از روی زمین یا بیش از 5111 مترمربع تهیه طرح معماری و انجام محاسبات سازه و همچنین نظارت معماری و نظارت سازه برای تمام گروه های ساختمانی الزامی و به شرح جدول می باشد: طبقه بندی صالحیت برای هر یک از گروه های ساختمان صالحیت گروه ساختمان ها تهیه طرح معماری توسط: انجام محاسبات سازه توسط: نظارت بر طرح معماری توسط: نظارت بر اجرای سازه توسط: گروه الف مهندس معمار پایه 3 یا باالتر مهندس عمران پایه 3 یا باالتر مهندس معمار یا عمران پایه 3 یا باالتر مهندس معمار یا عمران پایه 3 یا باالتر گروه ب مهندس معمار پایه 0 یا باالتر مهندس عمران پایه 0 یا باالتر مهندس معمار پایه 3 یا باالتر مهندس عمران پایه 3 یا باالتر گروه ج مهندس معمار پایه 0 یا باالتر مهندس عمران پایه 0 یا باالتر مهندس معمار پایه 0 یا باالتر مهندس عمران پایه 0 یا باالتر گروه د مهندس معمار ارشد مهندس عمران ارشد مهندس معمار پایه 0 یا باالتر مهندس عمران پایه 0 یا باالتر جدول طبقه بندی صالحیت مهندسان تأسیسات مکانیکی و تأسیسات برقی برای هریک از گروه های ساختمان صالحیت گروه ساختمان ها تهیه طرح تأسیسات مکانیکی توسط: تهیه طرح تأسیسات برقی توسط: نظارت بر طرح تأسیسات مکانیکی توسط: نظارت بر طرح تأسیسات برقی توسط: گروه «الف» مهندس مکانیک پایه 3 یا باالتر مهندس برق پایه 3 یا باالتر مهندس مکانیک پایه 3 یا باالتر مهندس برق پایه 3 یا باالتر گروه «ب» مهندس مکانیک پایه 0 به باالتر مهندس برق پایه 0 یا باالتر مهندس مکانیک پایه 3 یا باالتر مهندس برق پایه 3 یا باالتر گروه «ج» مهندس مکانیک پایه 0 یا باالتر مهندس برق پایه 0 یا باالتر مهندس مکانیک پایه 0 یا باالتر مهندس برق پایه 0 یا باالتر گروه «د» مهندس مکانیک ارشد مهندس برق ارشد مهندس مکانیک پایه 0 یا باالتر مهندس برق پایه 0 یا باالتر - کلیه طرح های ساختمانی و نقشه ها در زمان صدور پروانه از جمله ،معماری ،سازه تأسیسات مکانیکی و تأسیسات برقی ًمنحصرا باید توسط مهندسین طراح مربوطه در حدود صالحیتی که در زمینه طراحی از وزارت مسکن و شهرسازی دارا می،باشند مهر و امضاء نمایند و درخصوص شرکت های حقوقی عالوه بر مهر مهندس طراح تائید مدیرعامل شرکت نیز الزامی است. مهر و امضاء مهندسین نقشه بردار *مهر و امضا مهندسین نقشه بردار بر روی سایت پالن نقشه معماری به منظور کنترل بروکف و وضعیت مجاورین الزامی است 8 - 3 طبقه بندی صالحیت براساس نوع کاربری پیچیدگی دخالت نوع کاربری در طراحی ساختمان و خصوصیات اجرایی آن براساس حیطه عملکرد کاربری ها در قالب تقسیمات توزیع خدمات شهری طبقه بندی شده است و معیار کاربری قابلیت مناسبی برای طبقه بندی پیچیدگی کار ساختمان دارد .عامل کاربری ًعمدتا براساس پیشنهادات تقسیمات شهری (ساختمان مشمول ماده 011 قانون شهرداری ها )شامل :محله (برزن 0) ،ناحیه منطقه و شهر می باشد و توزیع کاربری ها منعکس در طرح های ،جامع هادی و تفصیلی شهر مورد عمل شهرداری ها و در مواردی هم از طریق مصوبات سازمان های متولی کاربری مانند سازمان نوسازی و توسعه و تجهیز مدارس درباره ساختمان های با کاربری آموزش عمومی و یا سازمان های ذیربط برای ساختمان های با کاربری بهداشتی _ درمانی و موارد مشابه قابل بررسی است .ساختمان ها به لحاظ کاربری به شرح زیر تقسیم بندی می گردند: ساختمان های گروه الف :کاربری ها حیطه عملکردی محله (برزن )که عملکرد خدماتی ساختمان در محدوده کوچکی می باشد مانند واحدهای ،مسکونی تجاری ،کوچک مدارس ،ابتدایی کلینیک،ها کودکستان،ها کارگاه ها و... ساختمان های گروه ب :کاربری ها با حیطه عملکردی ناحیه مانند شعبات فرعی بانک،ها مدارس ،متوسطه درمانگاه،ها خوابگاه،ها سالن های ورزشی ساده و... ساختمان های گروه ج :کاربری ها با حیطه عملکردی منطقه مانند فروشگاه های ،بزرگ بیمارستان،ها مراکز ،فرهنگی ایستگاه های فرعی ،مترو ساختمان های ،پست آتش،نشانی شعب اصلی بانک،ها مهمان،پذیرها هتل های کوچک و... ساختمان های گروه د :کاربری ها با حیطه عملکرد شهری و فراشهری مانند فرودگاه،ها استدیوم،ها دانشگاه،ها مراکز اصلی ،مخابرات مراکز تحقیقاتی ،ایستگاه اصلی ،مترو بناهای ،یادبود هتل های بزرگ و... 8 - 4 - نظارت ساختمان - ناظران ساختمان مکلفند عملیات ساختمانی را که تحت نظارت آن ها احداث می شود در حیطه صالحیت مندرج در پروانه خود از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در ،پروانه نقشه،ها محاسبات و مشخصات فنی منضم به آن و مقررات ملی ساختمان براساس شرح خدمات مصوب مهندسین رشته ساختمان نظارت کرده و در پایان کار مطابقت عملیات اجرائی ساختمان را با نقشه های فوق که مهر و امضاء نموده،اند گواهی نمایند. - مجوز شروع عملیات ساختمانی می بایستی توسط همه ،ناظران مجری و مالک ساختمان مهر و امضاء گردد و پس از ثبت شدن در دبیرخانه مرجع صدور پروانه در زونکن کارگروهی درج گردد. - در مورد ،تهیه اجرا و نظارت بر طرح های عمرانی (منظور در بودجه عمومی کشور )قانون برنامه و بودجه منبعث از آن جایگزین این قانون خواهد بود. 8 - 4 - 1 - گزارش های مراحل اجرای ساختمان با توجه به بند 03 - 1 - 0 و 03 - 1 - 0 مبحث دوم مقررات ملی ساختمان هر یک از مهندسان ناظر مکلف به ارائه گزارشات مراحل اجرای ساختمان به مرجع صدور پروانه به شرح ذیل می باشند. 8 - 4 - 1 - 1 - مهندسان ناظر معماری 0 - گزارش وضعیت هم جواری ها و اعالم شروع عملیات ساختمانی 0 - گزارش تأیید تحکیم و پایداری سازی هم جواری ها و پایان پی سازی ساختمان 3 - گزارش اسکلت و اجرای سقف و ستون ها (هرسقف) 4 - گزارش پایان عملیات سفت کاری ساختمان (اسکلت ساختمان) 5 - گزارش اجرای دیوارها و تیغه چینی داخلی 6 - گزارش عملیات نازک کاری ساختمان 1 - عملیات اجرائی نما 8 - گزارش تکمیلی 7 - گزارش جدولی 01 - گزارش اتمام عملیات اجرایی ساختمان 8 - 4 - 1 - 2 - مهندسان ناظر عمران (سازه) 0 - گزارش وضعیت هم جواری ها و اعالم شروع عملیات ساختمانی 0 - گزارش تأیید تحکیم و پایدارسازی همجواری ها و پایان پی سازی ساختمان 3 - گزارش اسکلت و اجرای سقف و ستون ها (هرسقف) 4 - گزارش پایان عملیات سفت کاری ساختمان (اسکلت ساختمان) 5 - گزارش تکمیلی 6 - گزارش جدولی 1 - گزارش اتمام عملیات اجرایی ساختمان 8 - 4 - 1 - 3 - گزارش مهندسان تأسیسات برقی 0 - گزارش شروع عملیات تأسیسات برقی 0 - گزارش عملیات تأسیسات برقی توکار 3 - گزارش نصب لوازم و تجهیزات و تأسیسات و کار برقی 5 - گزارش تکمیلی 6 - گزارش اتمام عملیات اجرایی ساختمان 8 - 4 - 1 - 4 - گزارش مهندسان تأسیسات مکانیکی 0 - گزارش شروع عملیات تأسیسات مکانیکی 0 - گزارش اعالم وضعیت مجاری و محل های تأسیسات عمومی و آسانسور 3 - گزارش وضعیت مجاری تأسیساتی 4 - گزارش عملیات تأسیسات مکانیکی توکار 5 - گزارش نصب لوازم و تجهیزات ،بهداشتی ،ایمنی حفاظتی و تأسیسات مکانیکی 6 - گزارش تکمیلی 1 - گزارش اتمام عملیات اجرایی ساختمان