حقوق در معماری

1 حقوق در معماری Rights in architecture مطالب حقوقی که دانشجویان معماری باید ازآن آگاهی داشته باشند. فرشیدگودرزی 2 مقدمه1 به طور یقین علم حقوق درتمامی رشته ها برای راهنمایی دانشجویان نسبت به برخی دروس وجود ،دارد تا آنها را با مسائل حقوقی مرتبط با رشته خود آشنا ،نماید مانند حقوق مالی ، حقوق ،هنری حقوق معماری و همانند آن ، البتّه این موضوع را نباید از نظر دور داشت که مسایل حقوق ی در هر ،اجتماعی که افراد یک جامعه در آن نقش بسزایی دارند جایگاه ویژه ای دارد و از زمان تولد تا زمانی که دراین جهان زندگی می کنند و حتّی بعد از ،مرگ دارای حقوق مخصوص به خود هستند .که همه افراد یک جامعه باید از آن آگاهی داشته تا در مواقع بروز مشکالت بتوانند از حقوق خود دفاع کند و مانع ،از بین رفتن حق خود در مقابل دیگران شوند .این ّحق در تمامی قوانین ایران به روشنی بیان شده است و ما می توانیم برای رسیدن به هدف مطلوب ،خود از قوانین حقوقی راهنمایی وکمک بگیریم .اما هدف ما دراین کتاب آگاهی دانشجویان رشته مهندسی ًخصوصا رشته حقوق معماری با مسائل حقوقی به خصوص قوانین کاربردی است چرا که با درک بهتر از قوانین ازجمله حقوق مدنی که درکتاب وجوددارد می توانیم با آمو زش دانشجویان درخصوص مسائل حقوقی در طراحی یک سازه آنها را با مصادیقی ،مانند حریم یک ،ملک مالکیت و تصرف و همچنین تعارضی که در حق تصرف یا حق مالکیت نسبت به یک ملک یا حق انحصاری نسبت به یک بنایی که به وجود آمده باشد آشنا نموده و با آشنا شدن این قوانین می توانیم مشکالت به وجود آمده را برطرف نمایند، البتّه این حق دارای مفاهیم و مصادیق دیگری نیز می باشد . ،همانند حق ،تالیف حق ،اختراع و همانند آن و همچنین کمیسیون های شهردا یر مانند کمیسیون ماده صد و دیگر کمیسیونها که ارتباط مستقیم با رشته مهندسین معماری دارد که در ادامه و شرح کتاب به آن اشاره خواهیم نمود . البته ناگفته نماند که معماری هنری ،است که شخصی با معیار ذهنی خود شکل یک اثر و یا بنای خاصی را خلق می کند .و درمقابل حق انحصاری آن سازه متعلق به خود اوست نه شخص ،دیگر و فقط همان فرد می تواند از مزایای بدست آمده از مالکیت فکری خود استفاده نماید .البتّه این نوع از معماری فقط شامل بنّا و یا سازه نخواهد ،بود بلکه شامل تمامی ، پل ها راه ها و سایرسازه های دیگر نیز است . که ما باید با این مسائل نیز آشنا باشیم .بنابراین یک معمار باید به حقوق مدنی و قوانین شهری و همچنین عرف و فرهنگ یک شهر آشنا ،باشد تا یک سازه یا بنا را براساس همان قوانین و فرهنگ شهر و یا ،کشور طراحی و به مرحله ظهور برساند .پس درخصوص ضرورت یادگیری علم حقوق توسط دانشجویان معماری را می توانیم در یک مثال ساده بیان نمود .اگر یک فرد معمار در طراحی پنجره یک آپارتمان، آن را مشرف به خانه و حیاط همسایه طراحی و آن به مرحله ظهور برساند و یا ناودان همان بنا را در حریم ارضی و خصوصی ملک مجاور قراردهد باعث بروز مشکالت و تعارض حقوقی برای صاحبان آن ملک خواهد ،شد که در مباحث این کتاب به آن اشاره ، و پاسخ داده خواهد ،شد و همچنین در بخشی از کتاب به مصادیق قانون ثبت و نحوه ثبت ملک و تقسیم امالک را بیان کرده و مورد بررسی و واکاوی قرار خواهیم داد. 1 3 فصل اول :کاربرد حقوق مبحث :ان یب کاربرد ی حقوق در معماری در نیا مبحث ی سع ما نی برا است که دانشجو ان ی رشته معمار ی را با مفهوم حقوق و همچن ین مصاد قی مختلف حقوق ی که ارتباط مسق می با معمار ی دارد آشنا ی ساز،م چرا که درحقوق مصاد یق و مفاه یمی وجود دارند که به ی نوع مقدمه علم حقوق بوده و ی برا درک مطالب ی اصل ار ی بس حائز اهم تی هستند و کی مهندس هرچه یب شتر با نیا مفاه می آشنا باشد بهتر یم تواند کی سازه استاندارد که منطبق با نی قوان حقوق ی و ی شهر است طراح ی دی نما .پس جه ی نت میریگیم که کی معمار ی زمان یم تواند اجزا ی کی بنا و می حر خصوص ی کی ملک را براساس کی اصول استاندار طراح ی دی نما که به تمام ی نی قوان مرتبط با می حر کی سازه آشنا باشد و نیا آگاه ی باعث سهولت در طراح ی کی بنا خواهد شد و چیه گونه تعارض ی بعد از ساخت بنا ی برا ملک مجاور بوجود نخواهد آمد .ناگفته نماند هدف از طراح ی و جاد یا و ساخت سازه ها درکنارهم در کی شهر ای روستا نیا است که در نیب صاحبان آن سازه و مالک تی آنها تعارض و اختالف ی حاصل نشود .نیا خود موفق یت یک معمار در انجام فی وظا ری خط خود در قلمرو کی شهر و کشور می باشد .به عبارت ی هرچه آگاه ی یک معمار درمسائل حقوق ی ًمخصوصا حقوق درمعمار ی بی شتر باشد انجام طراح ی کی سازه بسیار سهل و آسان خواهد شد. بنابراین ما ی سع نی برا می دار نیا موضوعات را در نیا مبحث ن یی تب و روشن نمائ می و اصطالحات ی را که ار ی بس حائز اهم تی و کاربرد ی است را به طور کامل توض یح ،دهیم تا موضوع ی برا دانشجو ان ی روشن شود. البته ناگفته نماند با توجه به نکه یا قلمرو حقوق در نیا نه ی زم ار ی بس گسترده ،است اما تالش نی برا خواهد بود که مطالب درحد حقوق در معمار ی ان یب شود و یلیخ تخصص ی به مصاد قی حقوق ی پرداخت نشود. گفتار اول :فی تعر حقوق و معماری الف :فی تعر حقوق2 در زبان ساده ،حقوقدانان حقوق به مجموعه قواعد و مقررّاتی گفته می شود که بر افراد یک جامعه در زمان معین حکومت می کند .از این لحاظ که انسان ًذاتا به صورت اجتماعی در جهان خلق شده است .و برای رفع نیازهای عاطفی و مادی خود ناگزیر به حسن معاشرت و رفت و آمد با همنوعان خود است .و نوع افراد بشری در کنار هم تعامل دارند چرا که جامعه و قانون الزم و ملزوم یکدیگر ،هستند اما ممکن هست در بین افرادی که در کنار هم در اجتماع زندگی می،کنند قهر و نزاع و خشونت برای جلب منافع بیشتر و بهتر رخ دهد .به همین جهت برای حفظ بقای آن باید قوانینی بر روابط افراد یک اجتماع تدوین و اجراء گردد .که به چنین قوانین و مقررّاتی حقوق گفته می شود . به عبارت ی برخ ی از دکتر ی،ن حقوق را از جمله قواعدی یم دانند که راه و روش مردم را در یک اجتماع تنظیم و تبیین دی نما یم و از ی طرف حکومت و دولت وظیفه دارد که اجرای این قوانین را 2 Rights 4 تضمین کنند .ی عن ی این دولت و حکومت هستند که ضمانت اجرای نی قوان تصو بی شده را بر عهده دارند .و در محضر مردم با قانون شکنان مقابله یم کنند و افراد ی خاط را به مجازات اعمال خود می ،رسانند تا نکه یا حکومت قانون در جامعه برقرار شود .البته این موضوع نباید از ذهن دور ،شود که حقوق خود از بطن اجتماع به وجود آمده و از آداب و رسوم و رفتار مردم حاصل شده است و سپس به واسطه همان قانون نیا رفتارها در جامعه تنظ یم می شوند پس الزمه حقوق، وجود اجتماع و حضور روابط اجتماعی بین افراد است . بنابرا نی ر اگ بخواه می حقوق و روابط اجتماعی و فرهنگ یک جامعه را درخصوص معمار ی و ساخت بنا تعم می می ده نی و ب آنها ارتباط مستق می برقرا می کن ر متوجه خواه یم شد که فرهنگ یک اجتماع در ساخت بنا یک شهر ای کشور بس ار ی زی حا اهمّتی است چراکه طراحی و ساخت یک بنا براساس فرهنگ و اجتماع .آن کشور شکل خواهد گرفت :ب تعریف معماری هنر معماری به عنوان اجتماعی ترین هنر بشری با فضای پیرامون خود است .حضور ،فضا بنا و شهر از گذشته تا به امروز و در ،آینده لحظه ای از زندگی روزمره بشریت غایب نبوده و نخواهد بود .اصول زیبایی شناسی برگرفته از ،هنر علم و ریاضیات در طراحی معماری مورد استفاده قرار می ،گیرند مثل کاربرد ،خط ،شکل ،فضا نور و رنگ برای ایجاد یک ،الگو ،توازن ،ریتم وحدت .این عناصر در کنار هم به معماران اجازه می دهند تا ساختمان های زیبا و مفید با ذهن خالق خود آفرینش کنند .به بیان ،بهتر اصول زیبایی شناسی به اضافه جنبه های ساختاری به ساختن یک ساختمان موفق کمک می کند موضوع معماری درباره فضاست .تعاریف مختلفی که تاکنون از معماری ارائه شده ،است اغلب به گونه ای بر اهمیت فضا در معماری تاکید می ،کنند به طوری که وجه مشترک بسیاری از این ،تعاریف به عنوان فن سازماندهی فضا بیان شده است به عبارت دیگر موضوع اصلی معماری این است که چگونه فضا را با استفاده از انواع مصالح و روش های ،مختلف به نحوی خالقانه و استادانه سازماندهی کنیم و از نگاه دیگر اینکه معماری صورتی از ،رویا باورهای فردی و ارزش های فرهنگی و اجتماعی را با شکلی مقید و ملتزم به فن آوری ساخت و متکی به زمان و مکان ،را به زبان و بیان خاص ،معمار برای زندگی ،انسان نظم می بخشد .از دیدگاه اگوست پره 3 ، معماری هنر سازماندهی فضاست و این هنر از راه خلق یک ساختمان بیان می شود.ادوارد میلر اپژوکوم 4 نیز معماری را هنر ساختن و هدف کلی آن را محصور کردن فضا برای استفاده بشر تعریف می کند و به گفته المونت مور5 معماری هنری نمودن فضا برای استفاده بشر است .معماری یعنی تبدیل ذهنیت به کالبد عینی در قالب فرم محتوا و عملکرد است. بند اول : تعر فی قاعده حقوق ی با توجه به اوصاف ،فوق قاعده ی ،حقوقی جزء قواعد کلی و الزام آور ،است که به منظور ایجاد نظم و استقرار ،عدالت تنظیم شده ،است و بر زندگی اجتماعی افراد حکومت می کند .بنابراین اول الزامی 3 Auguste Perret 5 Edvard Miller Upjokom 4 Lamont Moore 5 بودن قواعد حقوقی برای آن است که حقوق به هدف خود یعنی نظم و عدالت اجتماعی برسد و باید آن قواعد اجباری و قهری باشد .لذا قانونی که همراه با تکلیف و اجبار ،نباشد جنبه ی حقوقی ندارد هرچند اجبار و الزام آن دارای شدت و ضعف است . ،دوم قواعد حقوقی باید دارای ضمانت اجرایی باشد .و این دولت و حکومت ،هستند که اجرای آن را برعهد دارند .پس قوانینی که اجرای آن را دولت تضمین نکرده ،باشد قاعده ی حقوقی نیست . ،سوم کلی بودن قواعد حقوقی مالک عمل ،است یعنی اینکه قواعد حقوقی نباید به گونه ای وضع شوند که فقط نسبت به افراد خاصی اعمال شود .و نسبت به برخی از اشخاصی دیگر که در موقعیت بهتری قرار ،دارند عمل نشود .پس براینکه حقوق به هدف مطلوب خود برسد نباید مقید به شخص معین باشد .و قانونگذار باید قواعد را نوعی یا اجتماعی وضع کند نه ،شخصی چرا که قانون جنبه ا ی عمومی و اجتماعی دارد .ًمثال در اصل22 قانون اساسی که همه ی مردم را در مقابل قانون مساوی دانسته است .چهارم حقوق درخدمت نظام اجتماعی است، یعنی هدف حقوق تنظیم روابط اجتماعی وشکل دادن به روابط افراد جامعه است. بند دوم : تعر فی حقوق مل ی ای داخل ی افراد یک کشور در قلمرو کی سرزم نی با هم روابط عموم ی متفاوتی داشته و با هم در یک مرز و بوم تعامل دارند برای رفع نیازهای ،خود مانند ،دادوستد رابط ی تجار ی برقرار یم،کنند و همچن ین ممکن است با دستگاه ها دولتی و خصوصی و در مسائل اقتصادی ارتباط تجار ی .داشته باشند بنابراین این روابط افراد در یک جامعه و کشور برا ی رفع ن ی ازها ی به طور متفاوت ی وجود دارد. وا ین تفاوت خود باعث تقس می ی بند ی ها در حقوق داخل ی شده است، بنابرا نی نی هم حقوق داخلی را م ی می توان به دو شاخه حقوق عمومی و حقوق خصوصی تقسیم .که می نما در این قسمت آنها را مورد بررس ی قرار خواه می داد. الف :حقوق عموم ی این نوع ازحقوق از ارتباط با نهادهای دولتی گفت گو و می کند و خود به سه شاخه تقسیم می شود . 1 - حقوق ،اساسی در این شاخه از حقوق که نهاد و سازمانهای اساسی دولت و قوای عمومی کشور و روابط آنها با یکدیگر و همچنین قواعد اساسی اداره کشور بحث می نماید. 2 - حقوق اداری، که در ا نی رشته از وظایف و تکالیف ادارات دولتی و نحوه حفظ منافع متقابل دولت و افراد و روابط سازمانهای دولتی با مردم یک جامعه بحث می ،نماید بنابراین حقوق اداری ارتباط زیادی با حقوق اساسی دارد .چرا که حقوق اساس ی شالوده مهم اداره کشور را طرح می کند. و حقوق اداری آن را اجراء یم کند 3 - حقوق جزا، در این شاخه از حقوق ، ازجرم، بزه، مجازات و کیفر و طرز تعقیب مجرم، و اقامه دعوا جزای بحث نموده که خود شامل حقوق جزای عمومی ، حقوق جزای اختصاص و آیین دادرسی کیفری است. ب :حقوق خصوصی به طور کل ی حقوق خصوصی در امور داخلی وجود دارد، و روابط بین افراد یک کشور و جامعه را مورد بررسی قرار م ی دهد و کلیه نیازهای اجتماعی بین افراد یک کشور را جواب گو است.حقوق 6 خصوص ی بر اثر توسعه و پیشرفت اجتماعی روزافزون یک ،جامعه حرکت نموده و خود به شاخه ی ها دیگری زین تقسیم شده است. 1 - حقوق تجارت یا حقوق بازرگانی، در این شاخه از حقوق، ،از تجارت و تاجر و همچنین شرکتها اسناد تجار ی مانند چک، سفته و برات و ورشکستگ ی تاجر بحث یم شود. چرا که براثر ارتقاء سطح زندگی و روابط سریع مردم در امور بازرگانی و تجارت، افراد نیازمند قوانینی هستند که در مواقع بروز خسارت از آنها حمایت نمایند .و این قوانین خود به ی نوع سهل وساده کنند ه روابط باز ی گان ر هستند . چرا که ا نی نی قوان وجود دارند تا از تقلب و تزویر افراد سودجو جلوگیری شود و همچن ین ضامن بقای اعتماد و سرما یه گذار ی ،افراد در امور بازرگانی یک .کشور باشند چرا که قانون تجارت شه ی هم همراه تاجران با حسن ن یت ،است و در مقابل کالهبرداران وسودجو ان ی سرسختانه رفتار م ی کند. 2 - حقوق ،مدنی درحقوق مدنی درباره موضوع روابط اشخاص در اموال و مالک یت ، خانواده و ارث وهمانند آن بحث می نماید هر چند روابط خصوصی مردم در زمینه بازرگانی و صنعتی با حقوق مدنی متفاوت است اما حقوق مدنی از حیث کثرت و تنوع مطالب در درجه اول است . و اساس بحث ما در حقوق درمعمار ی نی هم قانون مدن ی از جمله حق مالک ی،ت حق انتفاع، حق ارتفاق، و همانند .آن است ج :شرح قوانین حقوق خصوصی تی رعا قوانین خصوصی برای همه افراد جامعه الزامی است .و اجبار در رعایت این قوانین بر همه افراد یک اجتماع در یک قرارداد یکسان است . چرا که نیا قوانین هستند که حدود آزادی عمل همه ی افراد را در زندگی اجتماعی تعیین می .کند البتّه این شبهه نباید به وجود آید که هدف و غرض قانون محدود کردن اخت ارات ی اشخاص،است بلکه افراد باید آزادانه در یک اجتماع زندگی و با تی رضا کامل دست به انعقاد قرارداد بزنند و اموال خود را چه در زمان حیات و چه بعد از حیات با وصیت بین وراث به عدالت تقسیم نمایند .و نی قوان دی با از اراده مشروع افراد تی حما کند. بنابرا ین قوانین حقوق خصوصی می تواند مشخص نمایند که اراده افراد تا چه شرایط و ای تا چه حدی می تواند صحیح و نافذ بوده، و قانونگذار باید همراه مردم در اجرا ی نی قوان باشد .البتّه حقوق خصوصی بدان لحاظ اهم تی دارد که سکوت طرفین را جبران و ابهامات قرارداد را رفع کند .این نوع ،قوانین جایگزین اراده طرفین در قرارداد هستند . و همچن نی مفسر اراده افراد است که به آن قوانین تفسیری زین می گویند .البته در ،مقابل طرفین قرارداد هم می توانند بر خالف آن قوانین ، قرارداد ی را تنظ می کنند که مورد قبول طرف نی قرار گ رد ی مانند، قانون ی که راجع به اموال وجود دارد از قبیل خرید و فروش و یا اجاره مال، به طور مثال بر طبق ماده381 قانون مدنی، مخارج تسلیم مبیع ی عن ی )(مال مورد معامله از قبیل اجرت نقل و انتقال آن به محل تسلیم کاال، و یا اجرت وزن کردن و شمردن مال بر عهده بایع یعنی فروشنده است . و همچنین درمقابل مخارج تسلیم ثمن بر عهده مشتری است . در نتیجه طرفین معامله یعنی خریدار و فروشنده می توانند برخالف ماده381 قانون 7 مدنی با یکدیگر ترا یض نموده و قرارداد منعقد نمایند. یعنی مخارج حمل بار یا مبی ع تا محل تسلیم را خود خریدار بر عهده بگیرد. و این در صورتی است که ا نی موضوع درمتن قرارداد ذکر شده باشد. بند سوم : اخالق در حقوق و معمار ی الف: رابطه اخالق و حقوق هرچند که حقوق از بطن و نهاد یک جامعه به وجود می آید، و تنظیم روابط بین مردم و حکومت را ،بر عهده دارد امّا همه این پدیده ها اجتماعی را نمی توان حقوق نامید. مثالً احترام گذاشتن به دیگران، کمک کرده به افراد ناتوان در یک جامعه و همانند آن، که به آن اخالق اجتماع ی گ فته م ی شود که فراتر از قانون،است پس خود حقوق از جهاتی با اخالق اجتماعی شبیه و دارا ی تناسب است .امّا در هرحال در قواعد حقوقی همواره نکات اخالقی هم رعایت می ،شود بنابراین جهات شباهت این دو پدیده اجتماعی در آن است که هر دو از بطن جامعه و در اثر پدیدار شدن زندگ ی اجتماع حاصل می شوند و هدف نهایی اخالق و حقوق تامین آسایش و حفظ حر می خصوص ی افراد است و با تلفیق این دو، سیر تکامل ی انسان فراهم یم گردد اما این دو عنصر دو قلمرو متفاوتی هم دارند. و طبیعتاً قلمرو اخالق وسعت بیشتری نسبت به حقوق دارد. چرا که افراد در اخالق هم نسبت به دیگران مسئولیت دارند یعن ی رعایت حریم خصوص ی دیگران و هم نسبت به خود مسئول یت دارند، مانند مواقعی که فردی کمک مالی به نیازمندان انجام می دهد. که این موضوع در قلمرو حقوق وجود ندارد و بلکه ناشی از افکار بلند و احساسات افراد یک جامعه است . که ممکن است در ضمیر همه افراد یک اجتماع وجود داشته باشد، و در مواقع بروز مشکالت بزرگ اجتماع ی، .خود را نشان دهد امّا حقوق صرفاً رعایت حقوق دیگران است البته کسانی که معتقد به اخالق برترین هستند معتقدند که اخـالق بایـد از منشای باالتر از اراده انسان باشد در حالی که قواعـد حقـوق بایـ.د متکـی بـرپشتیبانی دولت باشد استدالل دیگر آن این است که نقش اخالق هدایت و رهبری است و اخالق فقط به تشخیص آن چه هست نمی پردازد . :به نظرکانت فیلسوف آلمانی "عقل نظـری آن اسـت کـه انـسان در اثـر تجزیه و تحل یل امور و تفکر و تأمل به آن مـی رسـد و عقـل عملـی سلـسله نداهایی است که بر آنها حکم می کنند که یک کار را انجام بدهیم یا ندهد. :ب رابطه اخالق و معماری باتوجه به ارتباط تاث ی رگذار معمار ی در زم نه ی ی ها مختلف اجتماع ی تی رعا ی مع ارها ی اخالق ی در طراح ی کی بنا و سازه ی بس ارحائز اهم تی یم باشد .بنابرا نی معمار ی به عنوان یک حرفه و داشتن جنبه مهندس ی دی با تابع مقررات اخالق حرفه یا زین باشد که خود هم در زم نه ی ی هنر و فناور ی کاربرد ی که جنبه هنر ی آن در اثر مرور زمان با دی تجربه شود و جنبه علم ی و فناور ی آن که دی با آموخته شود.، در کنار هم قرار گیرند البته به دل لی تی ماه ژه یو معمار ی و تاث یر آن در اجتماع و نوع زندگ ی مردم، تنظ می مقررات و سوگند نامه اخالق ی ی برا کی معمار بس ی ارضرور ی به نظر م ی رسد. البته ا نی الگوپذ یری اخالق ی در معمار ی ی سنت ما نسبت به طراح ی ی شکل و استحکام بنا به وضوح ده ید یم شود چرا که براثر گذشت زمان ستون محکم اخالق ات ی معمار ی را در بناها ی ی سنت کشورما 8 به روشن ی مشاهده م ی می کن که معمار ان باستان ی سرزم نی ما با هنر و فناور ی آن زمان بناها ی را خلق کردند که امروز ما با مشاهده آنها، اصول اخالق ی و دلسوز ی یی با ی و ز آن معماران را درک یم می کن البته تدو نی مقررات اخالق ی ای ن یی آ نامه اخالق حرفه ا ی ی برا تمام رشته ی ها به خصوص ی برا مهندس ی معمار ی و شهرساز ی و همچن نی شرکتها ی مهندس نی مشاور و مهندسان ی که با استفاده از پروانه اشتغال به کار نظام مهندس ی دارند بس ار ی دی مف و ح ی ات ی است، اما امروزه تعداد شرکتها ی که خود را ملزم به رعا تی مقررات اخالق ی یم ند ی نما ار ی بس اد یز یم باشد و برا ی تی رضا ی مند طرف قرارداد خود بس ار ی تالش م ی.کنند البته باید به این نکته اشاره کرد که در راستا تصم مات ی کی معمار برپا هی ی من یا کامل و اصول بهداشت ی و نفع عموم ی و توجه به مح طی ست یز و انجام وظا فی براساس صالح تی و ارتقاء از طر قی به روز شدن اطالعات معمار ی نی نو و رفتار منصفانه بدون در نظر گرفتن نژاد و مذهب و همانند آن و داشتن صداقت و انصاف نس بت به د ی گران در انجام تمام پروژها ی ساختمان ی از اهم ا نی موضوع می باشد. بند چهارم : عرف و عادت در حقوق داخلی یک کشور و ای اجتماع موضوع ی وجود دارد به نام عرف و عادت، که عبارت است از قواعدی که در اثر استمرار و تکرار حاصل می شود و از آنجایی که در نتیجه باور و اعتقاد به آن اهمیت داد شده است ، به یک قاعده الزام آور در روابط میان افراد یک جامعه تبدیل شده است و مورد قبول همگان می باشد ، بنابرا ین عرف و عادت کامالً منطبق بر نیازهای اولّهی مردم بوده و با تغییر رسوم و اوضاع و احوال و در جه ی نت تکرار و عادت دارای کی اثر الزام آور خواهد بود و همواره با مقتضات زندگی اجتماعی افراد هماهنگ است نی . ا موضوع در نص قانون ی مدن هم ان یب شده است که الفاظ عقود را بر ی معان ی عرف قرار داده است . به عبارت ی گر ید عرف به تدر یج ،و خود به خود ان ی درم همه مردم ای گروه ی از آنان به عنوان قاعده یا الزام آور مرسوم یم شود . برا ی مثال در ی ار ی بس از موارد قانونگذار به صراحت حکم مسائل را به عرف ارتباط داده و ان یب یم،دارد حدود اخت ار ی مالک در تصرفات اموال خود نی مع شده است و نیا یکی از مهم نی تر قواعد ی مدن مربوط به حقوق مالک تی افراد ،است بنابرا نی ی کس ی نم تواند در ملک خود تصرف ی ریغ ی عرف دی نما که موجب ضرر و ان یز به همسا یه ،شود مگر تصرف ی که به قدر متعارف و ی برا رفع حاجت ای ضرر از خود باشد . این موضوع صراحتاً در ماده132 قانون مدن ی ان یب .شده است بند پنجم: تعریف قانون به مجموعه قواعد و مقررّات حاکم بر اجتماع که به وسیله مراجع خاصی برای ایجاد نظم بین افراد و سکنه یک کشور تصویب شده و دارای ضمانت اجرای است را قانون می گویند ، البته قانون خود به دو عنوان عام و خاص تقسیم شده است. الف :قانون ،عام در تعریف قانون عام چنین بیان شده است که به طور اطالق در همه نقاط یک کشور و م ان ی افراد یک جامعه جاری است . مانند قانون مدنی یا قانون مجازات و قانون تجارت و همانند آ ن. 9 ب : قانون خاص، که در مقابل آن قانون عام قراردارد، دایره اختیارات و ضمانت اجرای آن محدودتر است . مانند قانون استخدام مهندسین و قانون استخدام پزشکان، بنابراین افراد ی که در استخدام دولت قرار دارند تابع قوانین خاص مربوط به خود هستند . و همین قوانین خاص از قوانین استثنایی است . و قانون عام را در موارد خاص ی کنار م زند ی .ًمثال قانون آیین دادرسی کیفری قانونی است عام و تمامی دادگاه های ایران برای رسیدگی به جرایم ارتکابی مانند جنایت و سرقت از آن استفاده می ،کند در مقابل دیوان کیفر ی کارمندان دولت، قانون اختصاص ی است . که فقط در مورد جرایم ارتکابی کارمندان ی که به مناسبت شغل خود مرتکب جرایمی شده .اند صالحیت رسیدگی دارند بند ششم : فسخ قوانین به طور کل ی هر قانون می تواند زمان ی به وجود آید، یعنی حیات پیدا کند، و دیگران را با ماهیت خود معاضدت و ارشاد نماید، و با ورود قانون ،جدید قانون قد یم را از بین ببرد ً. بنابراین قانون معموال دارای بدایت و نهایت است . که با از بین رفتن قانون به آن فسخ قوان نی گفته می شود .امّا از ی جهت که قانون جدید قانون قدیم را از بین برده ناسخ آن قانون ده ی نام یم شود .و از نیا لحاظ فسخ قانون خود به دو صورت اتفاق افتد یم.کی-فسخ صر حی دو- فسخ ضمن ی، بنابرا ین در فسخ صریح که قانون دی جد تصو بی یم شود و به طور صریح قانون دیگر را از بین می ،برد امّا فسخ ضمنی، از اختالف بین قانون الحق یعنی (جدید) و قانون سابق یعنی (قدیم) ناشی می شود. چرا که اصل بر آن است که قانونگذار باید منطقی و معقول رفتار ن ی ما،د چرا که نمی توانیم تصویرکنیم که مقنن یا ،قانونگذار اطاعت کردن دو قانون متضاد را امر کرده باشد، چون امکان پذیر ست ین . بنابراین ا نی موضوع به ذهن یم،رسد که قانون الحق بهتر از قانون سابق است .البتّه فسخ ضمنی قانون قدیمی تا آنجایی است که با قانون جدید تباین و اختالف داشته باشد. طرح سوال کی آیا قانون در اثر اجرا نشدن و به واسطه کهنه شدن از اعتبار خواهد افتاد و فسخ می گردد؟ ،جواب به این پرسش منفی است . زیرا متروک و مهجور ماندن یک قانون و عمل نشدن آن دلیل بر منسوخ شدن آن قانون نیست. پس تا زمانی که یک قانو ،ن به طور صریح و ضمنی فسخ نگردد یم توان آن را اجراء نمود، به عبارت ی گر ید قانون عام ناسخ قانون خاص نمی شود. ولی قانون خاص ناسخ قانون عام می گردد. برای مثال، فرض کنیم قانونی عام ی وجود داشته باشد که تمامی افراد یک جامعه را ملزم به پرداخت مالیات بر درآمد نماید. و همچنین بر طبق قانون خاص معماران را از پرداخت مالیات بر درآمدی که از راه معماری کسب می شود معاف کند. پس اگر اوّل قانون مالیات بر درآمد تمام افراد یک جامعه وضع شده باشد و بعد قانون معافیت معماران اتفاق بیافتد، قانون الحق که قانون خاص،است یم تواند قانون سابق یعنی مالیات گرفتن از معماران را فسخ دی نما. 12 بند هف تم: قاعده عطف بما سبق نشدن اساس و پایه این قاعده درحقوق مدنی حفظ و ثبات اقتصادی و جلب اعتماد افراد یک جامعه به قانون است . و اگر اعمال قضایی نسبت به حقوق مردم نامعلوم و مبهم باشد و قوانین آمره را برخالف منطق به گذشته عطف و سرایت دهیم. اعمالی که در گذشته منطبق با قانون صورت گرفته در معرض ابطال و تغییر قرار خواهد گرفت و اعتماد مردم از قانون نسبت به معامالت آینده سلب خواهد شد . چرا که این موضوع به صراحت در ماده 4 قانون مدنی بیان شده است .که اثر قانون نسبت به آتیه است و قانون نسبت به ما قبل خود اثر ندارد مگر آنکه در خود قانون مقررّات خاصی نسبت به این موضوع اتخاذ شده باشد. بنابرا نی نیا قاعده که اثر قانون به حال و آ نده ی است منطقی و قابل قبول است. پس اگر قانون جدید امری را که در سابق مجاز و مشروع بوده آن را در قانون دی جد ریغ قانون ی و منع کرده باشد، و در مقابل قانون جدید را در امور گذشته سرا تی می ده و عطف بماسبق کنیم این کار عمال ً امکان پذیر نبوده و خالف منطق و انصاف و اخالق ت اس . چرا که نمی توانیم بر روی روابط حقوقی مردم در گذشته و آثار ی که قانون سابق بر آن مترتب شده است خط بطالن بکشیم، پس اصوالً قانون جدید باید بهتر از قانون قدیم و کامل کننده آن بوده و حافظ حقوق افراد درگذشته باشد. مثالً اگر بر طبق قانون جدید شرایط صحت معامالت تغییر یابد نمی تواند درمعامالتی که به موجب قانون سابق به طور صحیح انجام شده است تاثیرگذار ،باشد چرا که تمامی قراردادها تابع قانون زمان انعقاد آنها ی عن ی قانون سابق انجام ی پذ رفته است این حق نباید به موجب قانون جدید ضایع گردد . بند هشتم : اموال مادی و غیر مادی به طور عموم در تقس می ی بند اموال م می توان ی آن را به دو نوع تقس می می نما ، اموال ی ماد و ی گر ید اموال یغ رماد ی .اموال مادی به مالی گفته می شود که وجود خارجی دارد و بتوان آن را لمس و احساس کرد. مثل زمین، خانه و همانند آن، امّا مال غیر مادی وجود خارجی در عال م ی واقع ندارد بلکه از امور اعتباری است . و اجتماع به اعتبار قانون به آن اهمّتی می دهد مثلّحق تالیف یک اثر اد بی، حق اختراع به مالکین علمی و همانند آن، البته قانون فرانسه این موضوع را از قانون روم اقتباس کرده و در قوانین خود بکار گرفته است. بنابرا ین اموال مادی ممکن است بدون مالک هم باشد، مثل مباحات یعنی اراض ی موات ، ولی اموال غیر مادی نمی تواند بدون مالک باشد. زیرا این اموال در واقع جزء حقوق هستند و هیچ حقّی بدون صاحب حق قابل تصور نیست. به همین جهت این نوع اموال در اصطالح مال خوانده نمی شود و همیشه بن ام حق تعبیر می شوند. که در قانون مدن ی نی ما ا موضوع ًصراحتا ان یب شده است. بند نهم : اعیان یا منفعت مال در قانون ی مدن در بحث اجاره و قانون موجر و مستاجر نیا دو ی ژگ یو یب شتر در اجاره اماکن مسکون ی ای تجار ی و همچن نی در دی خر و فروش کی ملک مورد استفاده قرار یگیم،رد ان ی اع مال به 11 ساخت کی سازه ای ملک بر ی رو کی قطعه نی زم گفته یم شود که همانند اموال ماد ی قابل لمس و تی رؤ است. و زم ینی که ع نی مال در آن ساخته م ی شود عرصه ملک یم نماند و همچن نی نتایجی که از اعیان مال حاصل می ،شود منافع آن مال یم نامند . مانند عقد اجاره که مستاجر از حق سکونت در عین مستاجره استفاده م کند ی، لذا در مدّت ،اجاره فرد مستاجر مالک منفعت برای مدت معینی خواهد شد .ی ول در دی خر و ،فروش مشتر ی مالک دائم ی نیع کی آپارتمان م ی شود. بنددهم :اموالی که با انتفاع از عین مال باقی می ماند و اموالی که با انتفاع از عین مال باقی نمی ماند. در فی تعر حقوق ی و استفاده از ا ین نوع مال به اموالی که با یک بار استفاده یا منتفع شدن از بین نمی روند، و باز هم قابل استفاده مجدد هستند اگرچه آن مال فرسوده و مستعمل و کهنه شود و یا به تدریج از انتفاع بیافتد. مانند زمین، خانه، که با استفاده از ع نی مال ازب نی ی نم ،رود و در مقابل اموالی که با استفاده از ع نی مال از بین می رود و اثری از آن باقی نمی ماند مانند، نفت و بنزین که بعد از انتفاع از بین می ر ود. بنابرا نی اموال ی را می توان مورد اجاره یا عاریه یا حق انتفاع قرار داد، که با انتفاع از آن عین مال باقی بماند واال اجاره عاریه و حق انتفاع مال ی که با استفاده ازب ین می رود برطبق قانون باطل است . بند یاز دهم : تعریف قاعده ید عبارت است از سلطه و اقتدار شخص بر یک شیء به گونه ای که عرفاً آن شیء در اختیار و استیالی آن شخص باشد. تا بتواند هرگونه تصرف و تغییری در آن به عمل آورد، ًمثال کی فرد نسبت به نی زم ای خانه خود تصرف و مالک یت .داشته باشد بند دواز دهم : حاکمیت ید در حقوق در مورد حاکمیت قاعده ید در حقوق برخی برا نی عقیده هستند که این قاعده در حقوقی ازجمله در حق انتفاع، حق تحجیر، حق رهن و همانند آن برقرار است و به موجب این نظریه چنانچه شخصی در ملک ی گر ید و رودخانه واقع در ملکش آسیابی داشته باشد و یا شاخه های درختش روی دیوار خانه دیگری قرار بگیرد این حالت داللت بر حق شخص مالک است .و چنین حقی قابل سلب نیست بند سیز دهم :تعدد ایادی بر مال واحد در حقوق مدن ی گاهی مالک تی افراد متعددی بر مال واحد مستقر م ی،شود که در این صورت نشانه ید در اعتبار فرد نسبت به یک مال،است ی عن ی تعداد ی از افراد که بر مال واحد سهم دارند و داللت بر مالکیت مساوی صاحبان ید به نحو اشاعه است . مثالً هرگاه دو نفر به صورت مشاع بر زمین واحد تصرف داشته باشند ا نی موضوع داللت بر آن دارد که هر یک ا ز افراد به قدر سهم خود بر آن زم ین مالکیت دارند و به نوعی مالکیت آنها به صورت مشاع است . 12 بند چهار دهم : منافع مستوفات و غیر مستوفات نیا اصطالح در حقوق به معن ی مال استفاده شده ی عن ی مستوفات و مال استفاده نشده به معن ی غیر مستوفات،است که در موضوع غصب ی عن ی درخصوص ضمان منافع عین مال غصب شده بکار می ،رود به عبارت ی منظور از منافع ،مستوفات منافعی است که شخص پس از استیالء و سلطه بر مال دیگری از آن بهره مند می گردد .مانند فردی که اتومبیل دیگری را بردارد و از آن استفاده کند یم .و در مقابل منافع غیرمستوفات قرار دارد که آن دسته از منافعی که شخص متصرف با استیالی خود بر مال ی گر ید ، بهره برداری از آن ملک را از مالک سلب نموده و خود هم از آن مال استفاده ننموده است .مانند کسی که در ورود ی خانه دیگری را بدون اجازه او قفل کند یم و از ورود مالک به خانه اش جلوگیری کند یم . که در هر صورت فرد مزاحم، ضامن خسارت وارده به مالک است . بند پانز دهم: قاعده تلف مبیع قبل از قبض در قانون و در زمان انعقاد کی عقد وقت ی مشتر ی عی مب (مال مورد معامله) را از با یع ،فروشنده ی دار ی خر یم،کند اگرچه به مجرد وقوع بیع )(معامله، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن )(پول می شود. ولی این قاعده بیان نیا مسئله است . که هرگاه پس از عقد بیع و قبل از تسلیم مال، مبیع نزد بایع ی عن ی فروشنده تلف شود .آن تلف از مال بایع بوده نه از ملک و مال مشتری هر چند که مشتری از زمان تحقق عقد بیع مالک مبیع شناخته می شود . بند شانزدهم : قاعده اصل صحت منظور از اصل صحت بدین معنا است که اعمال و رفتار دیگران در کی اجتماع در معامالت مال ی ی وقت به وقوع م وند یپی که باید صحیح، مشروع و قانونی باشد و مادامی که دلیلی بر عدم صحت آن پدیدار نشده ،است کسی حق ندارد آن اعمال و معامالت افراد را غیر قانونی ی تلق کند نیا موضوع ً صراحتا در متن قانون در ماده 223 قانون ی مدن نی چن ان یب شده ،است هر معامله که واقع شده باشد محمول بر صحت است مگر اینکه فساد آن معلوم شود. ا صل صحت را در تمام موارد، جاری است، زیرا قانون مزبور در ماده192 تحت عنوان ، شرایط اساسی برای صحت معامله ، قصد طرفین و رضای آنها، اهلیت طرفین، موضوع معین که مورد معامله باشد و مشروعیت جهت را ذکر کرده و لذا با توجه به ماده223 می توان گفت در کلیه معامالت که شک در صحت آن باشد، اصل صحت جاری خواهد بود. بند هف دهم :قاعده احترام به اموال مردم در قانون ران یا مقصود از احترام به مال مردم، در مصونیت و امان ماندن اموال افراد از تصرف و تعدی از طرف متجاوز،است بدین معنا که اوالً: تعدی و تجاوز به اموال د ی گران جایز ست ین . دوماً: در صورت تعدی و تجاوز فرد ای افراد ی خاط مسئول جبران خسارت وارده به مالک خواهند بود. 13 بند هجد هم: قاعده اقدام هرگاه شخصی با آگاهی خود عملی را انجام ،دهد که موجب ورود ضرر و زیان به خود شود . وارد کننده زیان که شخص دیگری است مسئول خسارت وارده نخواهد بود. و عدم مسئولیت وارد کننده زیان را مستند به قاعده اقدام دانسته اند. مثالً هرگاه شخصی با علم و آگاهی مال خود را در اختیار .مجنونی قرار دهد و مجنون آن را تلف کند شخص مجنون ضمان تلف مال نخواهد بود زیرا صا حب مال با آگاه ی مال خود را در معرض تلف قرار داده است. به عبارت ی شخص آگاه ی داشته که با در اخت ار ی قراردادن مال خود درتصرف شخص مجنون به مال خود آس بی می د ان رس. کما اینکه نی در ا نه ی زم ضرب المثل معروف ی وجود دارد که ا ین موضوع را ًمشخصا ان یب یم،کند خود کرده را ری تدب ست ین. بند نوزدهم : اعتبار امر مختوم نیا قاعده حقوق ی ی زمان به وجود دیآیم که طبق آن پروند ه یا را که یرا نها یی در مورد آن صادر شده باش،د توان ی نم ًمجددا در همان موضوع طرح و مورد ی دگ ی رس قرار داد. این قاعده که به اعتبار امر مختومه مشهور است یطی شرا ،دارد آنچه یهی بد است آن می باشد که در پرونده ارکان وحدت ،موضوع وحدت سبب و وحدت اصح اب دعوا را دارا باشد و حکم قطع ی درباره آن صادر شده ،باشد بنابراین پرونده قابل طرح مجدد در دادگا ه ها نمی باشد. اعتبار امر مختوم در امور ی مدن چنانچه دعوا ی طرح شده ٌسابقا نیب همان اشخاص ای اشخاص ی که اصحاب دعوا قائم مقام آنان ،هستند ی دگ ی رس شده و نسبت به آن حکم برابر بند6 ماده 84 قانون ن یی آ دادرس ی ی مدن دادگاه ٌ مجددا وارد ی دگ ی رس ماهو ی نخواهد شد و بر اساس قاعده اعتبار امر مختوم دی با اقدام به صدور قرار رد دعوا دی نما . بندب ست ی : اعسار اعسار در لغت به ی معن تنگدست ی و در رنج بودن است و در اصطالح حقوق ی اعسار به وضع یتی گفته یم شود که شخص به علّت ندار ی و تنگدست ی ای به لی دل عدم دسترس ی به اموال خود قادر به پرداخت بده ی ی ها خود ،نباشد بنابرا نی درخواست اعسار و تقس طی ی زمان صادر یم ،شود که درخواست کننده بدهکار بوده و طلبکار هی عل او اقامه دعوا کرده باشد .در نیا زمان بدهکار که توانا یی پرداخت بده ی خود را ندارد ،یم تواند دادخواست اعسار خود را به دادگاه تقد یم ،کند تا دادگاه آن را بررس ی کرده و یرا خود را ی مبن بر قبول ای عدم قبول اعسار اعالم کند .و اگر عدم توانا یی ی مال بدهکار اثبات ،شود دادگاه بده ی او را با توجه به توانا یی ی مال که دارد تقس یط می دی نما ،البتّه اعسار خود به دو دسته مطلق و نسبی تقس می شد ه است. الف: اعسار مطلق و نسب ی بر طبق هچ آن که گفته شد اعسار خود به دو صورت ،است کی اعسار مطلق و گر ید اعسار نسب ی که در اعسار مطلق، شخص معسر به طور کل ی نم تواند بده ی ای نه ی هز دادرس ی خود را پرداخت کند . 14 چه به صورت ی کجا چه به صورت تقس طی و در مقابل اعسار ،مطلق اعسار نسب ی قرار داد .و آن ی زمان است که شخص ی نم تواند بده ی ای نه ی هز دادرس ی خود را ی کجا پرداخت ،کند امّا توانا یی پرداخت آنها به صورت اقساط ی را دارد .و ی گاه هم اعسار فرد درخواست کننده از طرف دادگاه رد یم شود دادگاه موضوع اعسار را بررس ی کرده و در تی نها حکم خود را اعالم کند یم .حکم دادگاه در مورد درخواست اعسار قابل تجد ی دنظرخواه ی است .و اگر دادگاه درخواست اعسار از پرداخت محکوم به را رد ،کند شخص عالوه بر پرداخت محکوم به دی با نه ی هز دادخواست اعسار و حق الوکاله لی وک را زین به طلبکار بپردازد. ب :مجازات مدع ی معسر ریغ ی واقع در نی قوان ران یا در موارد ی هم وجود ،دارد که شخص درخواست کننده ی عن ی معسر ی برا عدم پرداخت بده ی به طلبکار ، خود را یب بضاعت جلوه یم،دهد اگر ی قاض کاشف به عمل آورد که فرد مدع ی معسر ریغ ی واقع بوده به صوردت کذب ادعا ی تنگ دست ی نموده ،است او را به مجازات حبس محکوم یم،کند و این عوامل عبارت است از یک- در صورت ی که مدع ی ،اعسار به دروغ خود را معسر عنوان کرده و دروغ او پس از صدور حکم اعسار مشخص شود .دوم-در صورت ی که شهود به دروغ شهادت داده باشند و نیا موضوع بعد از صدور حکم اعسار اثبات شود .در نیا مورد هم شخص معسر و هم شهود مجازات یم شوند .سوم- بعد از صدور حکم ،اعسار معسر ی مال را بدست آورده باشد امّا همچنان ادعا ی اعسار کند. چهارم- شخص ی با ی تبان با مدع ی اعسار خود را به عنوان طلبکار او معرف ی کند .در نیا مورد عالوه بر ،معسر طلبکار دروغ ی او زین مجازات یم شود. گفتار دوم :شخصیت حقیقی و حقوقی در کتب علم حقوق در خصوص تعریف شخص وانواع آن بسیار سخن به میان آورده اند .امّا دراین بخش از کتاب ما به تبیین و توضیح شخص در قانون تجارت خواهیم پرداخت که تعریف آن بسیار حائز اهمیّت است در قانون تجارت شخص را چنین بیان نموده است .فردی که قابلیت دارا شدن حق و تکلیف را دارد .این شخص می تواند حقیقی و یا حقوقی باشد .به عبارتی شخص حقیقی همان انسان و یک فردی که در اجتماع زندگی می کند .و شخص حقوقی عبارت است از تعدادی از افراد که دارای منافع مشترک هستند و یا قسمتی از اموال خود را که به هدف خاصی اختصاص داده در کنارهم به عنوان یک شرکت خاص فعالیّت می کنند .و قانون برای آنها شخصیت مستقلی قائل است. چرا که تنها انسان به طور طبیعی دارای چنین حق و تکلیفی ،است امّا قانونگذار برای دستیابی به برخی مصالح برای اشخاص حقوقی نیز چنین قابلیتی قائل شده است. بنابراین به عنوان مثال هم شخص حقیقی و هم شخص حقوقی می توانند به عنوان تاجر در یک جامعه فعالیت داشته باشند. بند اول :اشخاص حقیقی بر طبق ماده یک قانون تجارت ایران ، تاجر کسی است که شغل معمولی خود را معامالت تجارتی قرار ،بدهد مطابق این ماده برای آن که شخصی تاجر شناخته شود دو شرط الزم را باید دارا باشد. 15 اوّل اینکه قرار دادن امور تجارتی به عنوان شغل معمولی فرد تاجر باشد .یعنی فعالیّت او برای امرار معاش خود و خانواده اش باشد .پس برای آن که فعالیّت های مندرج در ماده ی دو قانون تجارت به انجام دهنده ی آن وصف تاجر ،بدهد باید شغل معمولی آنها معامالت تجاری باشد. دوم اینکه انجام دادن امور تجارتی به نام و حساب خود شخص تاجر انجام ،پذیرد فلذا کسانی که به حساب دیگران معامالت تجاری می ،نماید مانند مدیران و یا کارمندان شرکت تجاری ، تاجر محسوب نمی شود .البتّه منظور معامالت تجاری اموری است که قانونگذار آنها را ٌذاتا تجاری می ،داند برابر ماده دو قانون تجارت معامالت تجاری به شرح ذیل می باشند. 1 - خرید یا تحصیل هر نوع مال منقول به قصد فروش یا اجاره اعم از این که تصرفاتی در آن شده یا نشده باشد. 2 - تصدی به حمل و نقل از راه خشکی یا آب یا هوا به هر نحوی که باشد. 3 - هر قسم عملیات داللی یا حق العمل کاری (کمیسیون )و یا عاملی6 و هم چنین تصدی به هر نوع تأسیساتی که برای انجام بعضی امور ایجاد می شود از قبیل تسهیل معامالت ملکی یا پیدا کردن خدمه یا تهیه و رسانیدن ملزومات و غیره. 4 - تأسیس و بکار انداختن هر قسم کارخانه مشروط بر این که برای رفع حوائج شخصی نباشد. 5 - تصدی به عملیات حراجی 6 - تصدی به هر قسم نمایشگاه های عمومی. 7 - هر قسم عملیات صرافی و بانکی7 8 - معامالت برواتی8 اعم از این که بین تاجر یا غیر تاجر باشد. 9 - عملیات بیمه بحری و غیر بحری.9 12 - کشتی سازی و خرید و فروش کشتی و کشتی رانی داخلی یا خارجی و معامالت راجعه به آنها. بند دوم :اشخاص حقوقی به طورکلی برطبق ماده588 قانون تجارت شخص حقوقی می تواند دارای کلیه حقوق و تکالیفی ،باشد که قانون برای افراد حقیقی قائل است و شخص حقوقی نیز می تواند تاجر ،باشد و فعالیّت خود را در قالب یک شرکت تجاری انجام ،دهد که خود دارای دو بخش خصوصی و عمومی است . اشخاص حقوقی در حقوق خصوصی خود به 1 -شرکت های تجاری 2 -مؤسسات غیر تجارتی 3 - موقوفات تقسیم شده است .و همچنین اشخاص حقوقی به صورت عمومی به1 -دولت و تشکیالت و 6 عامل کسی است که به نام و حساب دیگ ر ی معامله.انجام دهد 7 منظور از عملیات صرافی تبدیل پول کشوری به پول کشور دیگر است و منظور از عملیات بانکداری انجام عملیات متعددی است که مهم ترین آنها عبارتند ا ز افتتاح انواع حساب های قرض الحسنه و سرمایه گذاری، اعطای وام و اعتبار، قبول و نگهداری امانات طال و نقره و اوراق بهادار و صدور و تأیید و قبول ضمانت نامه ها و … 8 ب رات سندی تجاری است که به موجب آن شخصی به دیگری دستور می دهد مبلغی معین را به شخص ثالث یا حواله کرد او بپردازد. 9 به موجب ماده یک قانون بیمه مصوب1316 بیمه عقدی است که به موجب آن یک طرف تعهد می کند در ازای پرداخت وجه یا وجوهی از طرف دیگر در صورت وقوع یا بروز حادثه خسارت وارده بر او را جبران نموده یا وجه معینی بپردازند. 16 مؤسسات دولتی مستقل 2 -شرکت های ،دولتی تقسیم می شوند که در این مبحث به تبیین و توضیح آن خواهیم پرداخت. الف :اشخاص حقوقی درحقوق خصوصی 1 - شرکت های تجاری در قانون تجارت شرکت تجاری به شرکت های گفته می شود که به موجب آن دو یا چند نفر با یکدیگر توافق و تراضی می کنند که سرمایه های خود را اعم از نقدی و غیر نقدی در یک حساب جمع آوری کنند وفعالیت اقتصادی خود را شروع ،نمایند و این شرکت که برای مقصود خاصی تشکیل می ،گردد دارای سود و زیان احتمالی ناشی از بکارگیری سرمایه است که شرکاء در آن سهیم هستند .بنابراین در قانون تجارت ایران برطبق ماده 583 برای شرکت های ،تجاری شخصیت حقوقی مستقلی قائل شده اند چرا که یکی از ویژگی مشترک کلیه شرکت های تجاری شخصیت حقوقی ،است حتی برطبق ماده222 قانون تجارت شرکت هایی که به ثبت نرسیده و مطابق قانون تجارت تشکیل نشده اند امّا در عمل وجود دارند و فعالیت می کنند بازهم دارای شخصیت حقوقی ،هستند و اشخاص حقوقی ،تاجر همان شرکت های تجاریی هستند که در ماده ی22 قانون تجارت بیان شده است و آن شرکتهای تجارتی به هفت عنوان تقسیم شده اند. 1 - شرکت سهامی(عام وخاص) 2 - شرکت با مسئولیت محدود 3 - شرکت تضامنی 4 - شرکت مختلط غیر سهامی 5 - شرکت مختلط سهامی 6 - شرکت نسبی 7 - شرکت تعاونی تولید و ،مصرف درنتیجه مطابق ماده ی583 قانون تجارت کلیه شرکت های تجارتی مذکوردر این قانون شخصیت حقوقی دارند و شرکت های تجاری تاجر تلقی می شوند چه موضوع فعالیّت آن ها تجاری باشد و چه به لحاظ شکل تجاری تلقی شوند .مثل شرکت های سهامی عام و خاص12 و شرکت های تعاونی در صورتی از شرکت هایی تجاری تلقی می شود که موضوع آن ها امور تجارتی باشد که در ماده ی دو قانون تجارت بیان شده است، تا شرکت تجاری محسوب می ،شوند در غیر این صورت تاجر محسوب نمی شود . 2 - تشکیالت و مؤسسات غیر تجارتی برطبق ماده 584 قانون تجارت ایران شخصیت حقوقی ایجاد شده که با نام انجمن و یا مؤسسات غیر تجارتی ثبت شده است مؤثر در تاجر بودن یا نبودن آن شخص حقوقی نیست و باید ماهیت 12 ماده ی2 الیحه ی قانونی ،شرکت سهامی شرکت بازرگانی محسوب می شود و لو این که موضوع عملیات آن امور بازرگانی نباشد. 17 حقوقی او را با توجّه به اساسنامه اش معین کرد. 11 یعنی در هر مورد باید مشخص گردد که شخص ،حقوقی تشکیالت غیر تجاری است یا شرکت تجارتی چرا که مالک ،مهم فعالیت شخص حقوقی است که در مورد تشکیالت غیر تجاری و انجمن است که باید جنبه ای معنوی داشته باشد مانند فعالیت های ،ورزشی ،هنری ادبی و مذهبی و همانند آن پس هرگاه انجام به این نوع فعالیت ها مستلزم انعقاد معامالت تجاری باشد این معامالت چون فرع بر فعالیت های معنوی انجمن ها است لذا به انجمن ها وصف تاجر نمی دهد . 3 - موقوفات یا وقف12 موقوفات اموالی هستند که از جریان داد و ستد خارج شده و به یک ِهدف خیر و خداپسندانه اختصاص داده شده است .این اموال دارای شخصیت حقوقی هستند اما شخصیت آنها به عنوان تاجرشناخته نشده است ، الزم به توضیح است که در مباحث بعدی در عقد وقف ًمفصال به این موضوع خواهیم پرداخت وآن را مورد بررسی قرار خواهیم داد. ب :اشخاص حقوقی درحقوق عمومی این نوع اشخاص حقوقی که خود به دو عنوان قابل تقسیم هستند. 1 -دولت و تشکیالت و مؤسسات دولتی مستقل 2 -شرکت های ،دولتی به طور کلی درشرکت ها و تشکیالت و مؤسسات دولتی مستقل این مؤسسات به صورت شرکت تشکیل نمی شوند و از آن جا که برای سود بردن فعالیت نمی کنند و فعالیت های آنها ناشی از وظایفی است که اداره امور کشور را برعهده ،دارند تاجر محسوب نمی شوند . و امّا درشرکت های ،دولتی با توجه به مفاد ماده ی 322 قانون تجارت ،ایران می توان گفت شرکت های دولتی تا آن جا که در اساسنامه شان قید نشده باشد شکل شرکت های سهامی را دارند . بنابراین به استناد ماده ی دو الیحه ی اصالحی قانون ،تجارت بازرگانی تلقی می شوند .الزم به ذکر است که شرکت های دولتی شرکت های هستند که تمام یا حداقل بیش از پنجاه درصد از سرمایه ی آن متعلق به دولت ،باشد اعم از این که از ابتدا دولت آن را تشکیل داده باشد .مثل شرکت ملی نفت ایران یا بر اثر ملی شدن تمام سهام آن به دولت انتقال داده شده باشد مثل بانک ،ها در این نوع شرکت ها نماینده ی صاحب سهم (دولت)، کارگزاران دولت هستند که نقش اعضای مجمع عمومی و هیأت مدیره ی شرکت را ایفا می کنند. بند سوم :زمان تشکیل شرکت های تجاری هر شرکت تجاری در یک زمان خاصی به وجود می آید و در زمان خاصی ورشکسته و منحل می ،گردد امّا برای تشکیل شرکت عواملی وجود دارد که به شرح وتبیین آن خواهیم پرداخت. 1 -شرکت های با مسؤلیت ،محدود تضامنی و ،نسبی این شرکت ها وقتی تشکیل می شوند که تمام سرمایه ی نقدی آن ها تأدیه و سهم الشرکه غیر نقدی نیز تقویم و تسلیم شده باشد . 11 ماده584ق انون تجارت تشکیالت و مؤسسأتی که برای مقاصد غیر تجارتی تأسیس شوند از تاریخ ثبت در دفتر ثبت مخصوصی که وزارت عدلیه معین خواهدکر.د شخصیت حقوقی پیدا می کنند. 12 ماده55ق ،انون مدنی وقف عبارت است از اینکه عی ن مال حبس و منافع آن تسبیل شود. 18 2 - شرکت سهام ی عام، ا ین شرکت پس از تشک یل مجمع عموم ی مؤسس و احراز پذ یره نو یسی یه کل ی سهام شرکت و پرداخت مبالغ الزم و تصویب اساسنامه شرکت و هم چنین انتخاب اولین مدیران و بازرسان و قبول کتبی سمت توسط آنان تشکیل می شود . 3 - شرکت سهام ی خاص، ا ین نوع شرکت پس از امضا ی اساسنامه توسط کل یه ی سهام ،داران و پرداخت قسمت نقدی ،سرمایه و انتخاب اولین مدیران و بازرسان توسط کلیه ی سهام داران و قبول کتبی سمت توسط آن ها تشکیل می شود . 4 - شرکت مختلط ،سهامی این شرکت درصورتی تشکیل می شود ،که تمام سرمایه از طرف شرکا تعهد شده و حداقل یک سوم آن پرداخت شده باشد .و سهم الشرکه شرکا هم به سهام یا قطعات سهام تقسیم شده باشد. 5 - شرکت مختلط غیر ،سهامی قانونگذار درباره ی زمان تشکیل شرکت مختلط غیر سهامی مقررّاتی وضع نکرده است .اما برای تعیین تاریخ شرکت مختلط غیر سهامی می توان از وحدت مالک استفاده ،کرد یعنی با توجه به این که شرکت مختلط غیرسهامی از شرکت های تضامنی و با مسؤلیت محدود تشکیل شده ،است مقررات این دو شرکت در مورد شرکت مختلط غیر سهامی اجرا می شود. 6 - شرکت،تعاونی این شرکت وقتی تشکیل می شود که پس از انجام کارهای مقدماتی و اخذ موافقت نامه ی تشکیل از وزارت ،تعاون اولین مجمع عمومی عادی ،آن اساسنامه را تصویب و اولین هیأت مدیره و اولین بازرس یا بازرسان شرکت تعاونی را انتخاب نمایند .و منتخبین قبولی خود را اعالم ،نمایند سپس هیأت ،مدیره مدیرعامل را تعیین و از وزارت تعاون مجوز ثبت شرکت تعاونی را دریافت دارد. بند چهارم :پایان شخصیت حقوقی تاجر همان طور که بیان شده هر شرکت در یک زمان خاصی تشکیل و در زمانی منحل و متوقف می شود و برطبق ماده 228 الیحه اصالح قانون تجارت پایان اشخاص حقوقی زمان انحالل آن ها است. البته به محض ،انحالل شخصیت حقوقی شرکت ها از بین نمی رود بلکه این شخصیت حقوقی تا پایان امر تصفیه باقی می ماند. 19 فصل دوم :فی تعر حق و انواع آن مبحث:تعریف حق در قوانین ایران حق، به حق مالی و غیر مالی تقسیم شده است و کلمه حق در لغت به معنای ،قدرت اقتدار و سلطه و همچنین در لغت نامه دهخدا به معنای غلبه کردن بر چیزی است بنابراین حق مالی در قوانین و عرف جامعه جایگاه ویژه ای ،دارد چرا که هرچه فهم ما از حق و قوانین حقوقی موجود درکشور بیشتر باشد امکان اشتباه در مسائل قضایی بسیار کم و در پیمودن مسیر و رسیدن به هدف ذهنی و واقعی بسیار آسان خواهد ،بود چرا که هر فردی که در اجتماع زندگی می کند برای رسیدن به هدف معقول و مطلوب ن یازمند یک حق قانون ی است.بنابراین این اقتدار در کنار قانون و روابط اجتماعی افراد با ،یکدیگر چهارچوب های خاصی را تعیین می کنند و هریک از افراد در این ،محدوده اراده خویش را اعمال می کنند .و ًاساسا در این چهارچوب است که حق ایجاد می .شود به دیگر سخن اینکه حق یعنی قدرت کی انسان بر انسان ید،گر ای بر مال خود و ای بر هر دو که براساس قانون باشد .البته ناگفته نماند که مفهوم حق را در معنا ی معنو ی هم م ی توان به ،کاربرد یعنی اقتداری و سلطه ای که به صاحب حق ، اختیار انتفاع انحصاری به فعالیت فکری خود می دهد .یعنی حقی که یک معمار یا تاجر و صنعت گر نسبت به نام تجار ی یا شکل خاص و عالمت کاالها در فرآورده های خود دارد ویا حقی که نویسنده اثر ادبی یا مخترعی نسبت به آن اثر و اختراع پیدا می ،کند را حق معنوی می نامند. گفتار اول:تعریف حق غیرمالی و حق مالی پس ازآشنا شدن با مفهوم حق باید این موضوع را در نظر بگیریم که خود حق به دو عنوان قابل تقسیم است .یک حق غیرمالی و دیگر حق ،مالی هدف در حق ی مال ریغ رفع ن ی ازمند ی ی ها عاطف ی و اخالق ی افراد کی جامعه است که ب ی شتر با شخص تی افراد در ارتباط م ی باشد به عبارت ی، حق غ یر ی مال آن است که اجرا ی آن نفع ی که مستق ما ی قابل تقو می به پول و ارزش اقتصاد ی داشته باشد، جاد یا ی نم کند. مثل حق زوج ی،ت حق ابوت ی عن ی (پدر ی ) حق بنوت ی عن ی (فرزند ی ) پس موضوع حق غی ی رمال، روابط غ ری ی مال افراد جامعه است و ارزش داد و ستد نداشته و به طور مستق یم قابل ی اب ی ارز ی مال ست ین همچن نی حقوق غ ی ی رمال که قابل واگذار ی به غ ری ست ین و بعض ی از آنان به سبب خاص ی قابل زوال است ، مانند حق زوج تی که به له ی وس فسخ نکاح و طالق منحل یم گردد .و بعض ی گر ید یمیدا و یغ رقابل زوال است مانند نسبت پدر و مادر به فرزندان ،خود که به چیه وجه پدر و مادر ی نم تواند نیا نسبت را از خود سلب ند ی نما . بنابرا نی در مقابل حق غ ی ی رمال، حق مال ی وجود دارد یعنی ی از ی امت ،است که قانون هر کشور به منظور تام ین نی ازها ی ی مال اشخاص، به آنها یم دهد تا بتواند در بازار به راحت ی دادوستد نموده و ن ی ازها ی هی اول خود را برطرف نمائ ید که خود ی دارا ی ژگ یو ی ها است و به عبارت ی، حق ی مال آن است که اجزا ی آن مستق ما ی ی برا دارنده جاد یا منفعت و سود یم ی نما،د که قابل می تقو به پول یم باشد ،مانند حق مالک تی نسبت به کی خانه که مستق ما ی ی برا دارنده آن ارزش ی پول دارد و ای طلب طلبکار که پس از ی ادا نید از طرف بدهکار 22 قابل لی تبد به پول .است از گر ید ی ژگ یو حق ی مال قابل اسقاط بودن آن است ، بد ین معنا که شخص مالک از مال خود م ی .تواند اعراض کند ی عن ی از آن رو برگرداند و آن را به د گر ی واگذار و از مالک یت خود خارج نما دی و گر ید ی ژگ یو این حق آن ست که قابل انتقال به غ ری ی عن ی شخص ثالث،است چه به صورت اراد ی و ای ریغ اراد ی ی عن ی (قهر ی )به طور مثال طلبکار از شخص بدهکار کی قطعه نی زم طلب دارد و شخص طلبکار آن قطعه نی زم را به فرد بدهکار هبه و ای به قی طر عیب ی عن ی با دی خر و فروش واگذار دی نما. بنداول :فی تعر حق ی مال ینیع و ینید ،حق مالی خود به دو صورت تقسیم شده است یک حق مالی عینی و حق مالی دینی درتعر یف حق ی مال ینیع، نی چن ان یب شده است که کی شخص مستق ما ی نی برع مال تسلط و مالک یت دارد. مثل حق مالک تی بر ماش ین ای و حق مالک یت بر خانه و همانند آن، به عبارت ی گر ید حق عینی حقی که یک .شخص نسبت به عین مال خارجی داشته باشد. از قبیل زمین و باغ، خانه، فرش و همانند آن بنابراین صاحب حق می تواند به صورت مستقیم حق خود را از عین مشخص مال خارجی که در دست دارد اعمال کند ی عن ی آن را مورد خر ید و فروش قراردهد ای آن را به د گر ی هبه ای صلح نما ید . البته ا نی حق عینی در حق انتفاع، حق ارتفاق، حق وثیقه، حق تحجیر و حق شفعه ن یز وجود دارد که در مباحث بعد ی از این کتاب در مور د آن توضیحات کامل داده خواهد شد . اما در حق مال ی ینید کی شخص غ ی رمستق می بر رو ی مال خود تسلط دارد و کی رابطه مستق یم بین شخص طلبکار با شخص بدهکار برقرار است . مانند طلب طلبکار که شخص طلبکار از طر قی شخص ی گر ید به مال خود یم رسد .به عبارت گر ید حق ی مال ،دینی حقی است که شخص به جهتی از جهات نسبت به یک شخص دیگری پیدا می کند و به موجب آن می تواند مال خود را مطالبه کند ، که در این حق سه عنصر وجود دارد ، صاحب،حق موضوع حق، و شخص ی که این حق بر عهدش است. بنددوم :مقایسه حق عینی و حق دینی در نیا دو حق تفاوت ی ها ی اد یز از نظر قانون وجود دارد که به موارد مهم آن خواه یم پرداخت، در نی اول تقس می ی بند اس ی و ق نی درا خصوص ب نی نیا دو حق م ی می توان نیا موضوع را ب ان ی می کن که در حق دینی بین صاحب حق و موضوع حق واسطه ی موجود است و آن وجود کی شخص ی است کی که مال در نزد او قرار دارد . اما در موضوع حق عینی یک شیء خارجی وجود دارد که فرد به طور مستق می مالک و صاحب آن است . ،دوم نکه یا موضوع حق عینی همیشه مال است اما موضوع حق دینی ممکن است مال باشد یا انجام دادن کار و یا خودداری از انجام ،کاری به عبارت ی موضوع حق دینی پرداخت مالی است که صاحب حق را بستانکار، و طرف دیگر را بدهکار یا مدیون م ی .کند سوم، طرف شخص صاحب حق دینی، یک فرد است و فقط صاحب حق می تواند به همان شخص که در مقابل او عهده .دار و اشتغال ذمه پیدا کرده است رجوع کند. و حق مراجعه به غیر مدیون را ندارد اما برعکس در مورد حق عینی صاحب حق می تواند به هر کس که مال خود را در نزد او افت ی مراجعه کند. 21 گفتاردوم :حقوق اشخاص نسبت به مالکیت ملک در نی قوان ران یا و فرانسه هر شخص ی یم تواند نسبت به دی خر ملک اقدام دی نما .و در آن ملک ی دارا حق قانون ی و ی عرف باشد .نیا نسبت و رابطه نیب اشخاص و اموال را یم می توان برطبق ماده 29 قانون ی مدن به سه عنوان تقس می می نما .کی- حق مالک یت (اعم از نیع ای منفعت )دو- حق انتفاع سه- حق ارتفاق که در نیا مبحث به ن یی تب و توض حی کامل آن خواه می پرداخت .البته قبل از پرداختن به تقس مات ی آن الزم است تار ی خچه یا در خصوص مالک تی ان یب می کن تا با مقدمه ا ی روشن و کوتاه ی ارکان مالک تی را مورد بررس ی قرار ی ده،م اگر نگاه ی به ی تار خچه مالک تی داشته می باش یم می توان ابتداء آن را در قوانین روم قدیم جستجو می کن که مالکیت شامل کلیه حقوقی که امروزه از آن نتیجه گرفته می شود نبوده است .چرا که مالکیت در مراحل اولیه تمدن روم ،قدیم منحصراً عبارت بود از حق استفاده از مال و حق انتقال از طریق خر ید و فروش عملی غیر عادی تلقی می شد، اما پس از آنکه باب معامالت در بازار دادوستد انجام پذ رفت ی . در قانون مقرر گشت انتقال مال در حضور پنج نفر شاهد که نماینده پنج طبقه اجتماع آن زمان بود ند ضمن تشری فات فوق العاده صورت گیرد. چرا که در آن زمان حق واگذاری اموال فقط به وسیله وصیت انجام م ی ،شد ولی پس از آن قانون بر ای وصیت نیز حضور نمایندگان ملت ر ا ضروری دانست ولی در یط سال ی ها بعد قانونگذاران روم به کمک حقوقدانان و قضاوت آن زمان با بررس ی واصالح قوان نی م رو آن را تکمیل کردند .و حق مالکیت را ًرسما و به طور دائمی و مطلق شناختند و برای آن سه عنصر ی اصل در نظر گرفتند .کی- حق استعمال دو- حق انتفاع سه- حق تصرف. که حق استعمال به حقی گفته م ی شد که به موجب آن مالک یا صاحب حق می تواند عین ملک را در همه وجوهی که برای آن مهیا و آماده شده است بکار برد مانند سکونت در خانه .ای که به عنوان مسکن در نظر گرفته بود دو- حق انتفاع، حقی است که به موجب آن مالک می تواند از ثمره و منافع ملک خود استفاده نماید م انند استفاده از محصول و کشت اراضی، سوم- حق تصرف، این حق همانند تمامی تصرفات مالک نسبت به ملک خود است . و به موجب آن مالک می تواند به نحوی از انحاء ملک خود را به دیگری منتقل و از ملکیت خود خارج سازد. بد نی معنا که آن را بفروشد یا در آن تغییر شکل جاد یا کند و ای به دیگری ببخشد و یا آن را تخریب یا تلف و یا از آن اعراض نماید .بنابرا نی حقوق مالکیت که در آن زمان بدین ترتیب تدوین شده بود .نخست تنها شامل رومیان بود و فقط در مورد اموال منقول و غیرمنقول که در ایتالیا وجود داشت اجرا می شد ولی کم کم به همان اندازه که قلمرو رومیان درخارج روم و ایتالیا وسعت می ،یافت لزوم تعمیم قانون مالکیت تحت شرایطی در کشورهای امپراطوری و مستعمرات خارج از ایتالیا بیشتر احساس می شد و از این رو حقوق مالکیت از جنبه ملی خود بیرون آمد و در همه جا تعمیم پیدا کرد و از آن پس در طی قرن های اکثر یت دنیا را فرا .گرفت 22 بنداول :حق مالکیت نیا حق را یم می توان هم از جنبه اقتصاد ی ی اس ی وس و هم از جنبه حقوق ی مورد بررس ی قرارده یم . حق مالک تی در جنبه اقتصاد ی و س ی اس ی نی بد معنا ی است که انسان برای اعمال تمایالت ذاتی خود، به شدت به دنبال تملک مال است ، چرا که اصلی ترین شرط زندگی مادی و معنوی بشریت مالک یت است. داشتن ثروت و مال و غنی شدن در ضمیر و جوهر هر انسانی وجود دارد. کسانی که مال و ملک زیاد دارند در صدد آن هستند که به طور کامل برای خود حفظ نمایند، و گاه ی ی برا کمک به د ی گران از آن استفاده ی نما،ند و افرادی که مال کمتری دارند هم به دنبال مالکیت و ثروت بیشتری هستند .پس به نوعی تمام این ،رنجها شادی ها و آرزوها و کوشش ی ها بشریت در پیرامون این تمایالت به وجود یم دیآ . و همه آنها از جمله عواملی هستند که انسان را به ی سو زندگ ی اجتماع ی و برطرف کردن ین ازها ی خود سوق یم دهند . پس اگر قبول کن می مالکیت همانند یک امر اجتماعی است و تمام مظاهر ،اقتصادی ،قضایی ،سیاسی فلسفی و مذهبی به آن توجه داشته بیراه نبوده است .و اگر آن مالکیت را به عنوان یک پدیده قضایی و حقوقی در نظر ،بگیریم یک رابطی بین انسان و اشیاء به وجود خواهد ،آمد که به مالک آن اشیاء اجازه می دهد آن را ،بفروشد ببخشد یا وقف و یا اجاره دهد .و یا برای آینده فرزندان خود آن را حفظ و نگهداری کند .خالصه کالم اینکه مالک هر ی مال با اراده خود می تواند هر نوع تصرف مالکانه در ملک خود داشته باشد .و کسی نمی تواند مانع این مالکیت گردد و به حریم خصوصی افراد تجاوز کند. و از نگاه دیگر ،مالکیت می تواند یک امر اقتصادی باشد .یعنی تمام عواملی که به ثروت مرتبط است . چرا که زندگی اقتصادی، متضمن تولید و خدمات و توزیع ثروت بین اقشار مختلف جامعه است که همه آنها نشانه .مالکیت اقتصادی افراد می باشد بنابراین از نگاه د ی،گر مالکیت می .تواند یک عامل سیاسی نیز باشد یعنی درکنار عوامل اقتصادی در اجتماع بسیار پررنگ ظاهر شود، مانند مبارزه با طبقات اجتماعی که ا غلب موارد به منظور دفاع و یا تصاحب یا انتقال ثروت بوده است. پس حتی مالکیت حامل اصلی تئوری های جامعه شناسی و نظرات فلسفی زین بوده و گروه های مخالف و موافق بسیار جدی و سرسخت ی نی در ا نه ی زم زین داشته است . بنددوم : حق مالک تی حقوق ی به عبارت ی در ا نی فی تعر درخصوص مالک تی یم می توان نی چن ان یب ی کن،م ی امر است صد درصد حقوق ی و برخاسته ازعمل قانونگذار و هرگاه شخص ی ی مال را در اختیار داشته و ازآن بهره بردار ی نموده و مال را از آن خود بداند مالکیت جاد یا یم گردد .یهی بد است مالکیت ی امر تغییرناپذ یر نیست اما ممکن است مالکیت شخص ی نسبت به ی مال مرتفع و مالکیت ی گر ید نسبت به آن مال برقرار گردد .و ی گاه هم مالکیت شخص ازمال ی سلب و مالکیت ی گر ید در آن برقرار نم ی گردد. مانند نی زم ی ها که در ابتدا امر مالک ی داشتن اما به یلی دل صاحبش آن نی زم را رها نموده است و از آن .اعراض نموده است و به دیگر سخن اینکه مالک تی یم تواند به صورت انحصار ی ،باشد ی عن ی نکه یا به فرد مالک اجازه یم دهد از تمام ی منافع اقتصاد ی آن بهره مند گردد و تمام ی افراد با ید آن مالکیت انحصاری را محترم بشمارند. و همچنین مالک یت می تواند مطلق باشد از آن لحاظ که مالک هرگونه 23 انتفاع و استفاده یا از ملک خود ببرد. و همچن نی مالک تی یم تواند دائم ی .باشد ی عن ی نکه یا حق مالک تی دی مق به مدت ی نباشد وا نی موضوع به روشن ی در ماده 32 قانون مدن ی نی چن ان یب شده است که هر مالک ی نسبت به ما ملک ی خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد مگر در موارد ی که قانون استثناء کرده باشد، که مفهوم مخالف آن چن ین است که چیه ی مال را از تصرف صاحب آن ی نم توان رون یب کرد مگر به حکم قانون. بندسوم :حق انتفاع حق انتفاع عبارت از ی حق است که به موجب آن شخص یم تواند از ی مال که نیع آن ملک ی گر ید است ای و مالک خاص ی .ندارد استفاده کند حق انتفاع از ملک به چهار دسته عمر ی، ی رقب، حبس ،مطلق ی سکن، تقس می شده است البته این تعریف عالوه بر قانون مدنی ایران در قانون مصر از ماده13 الی15 به صراحت بیان شده است .که دراین مبحث به توضیح یک هر از آن ها خواهیم پرداخت. کی-حق عمر ی، در حق عمر ی که حق ی است انتفاع ی و به موجب عقد ی از طرف مالک برا ی شخص د گر ی به مدت عمر خود یا عمر منتفع ی عن ی استفاده کننده مال ای عمر شخص ثالث ی برقرار می شود . برطبق ماده41 قانون مدن ی چون مدت حق انتفاع در عمر ی، عمر یکی از طرف ین یا شخص ثالث است به آن را عمر ی یم ند ی گو .و به ی نوع حق عمر ی عقد ی الزم است ، ی عن ی تا انقضاء مدت چیه کی ازطرف نی حق برهم زدن آن را ،ندارند ی ول یم توانند به تراض ی وتوافق گر ی کد ی آن را اقاله13 و یا با وجود خیار آن را فسخ14 .کنند دو- حق رقب ی ، حق رقب ی حق انتفاع ی است که از طرف مالک برا ی مدت مع ینی ی برا فرد برقرار یم گردد. و عقد مزبور عقد الزم است ی عن ی چیه کی ازطرف نی حق برهم زدن آن را ندارند نی.ا موضوع ًصراحتا در ماده 42 قانون ی مدن ان یب شده است. سه- حبس ،مطلق ی حق است که مالک یم تواند حق انتفاع از ملک خود را بدون آنکه ی مدت ی برا آن نی مع کند به ی گر ید واگذار ی نما،د نیا عقد را حبس مطلق یم ند ی گو .عقد مزبور جائز است و کی هر از نی طرف اعم از منتفع و مالک م ی توا نند هر زمان که بخواهد از عقد رجوع نموده و آن را فسخ نما ید همان طور که در ماده44 قانون مدن ی ان یب شده است، در صورت ی که مالک برا ی حق انتفاع مدت ی و زمان ی نی مع نکرده باشد حبس مطلق بوده و حق مزبور تا فوت مالک خواهد بود، مگر نکه یا .مالک قبل از فوت خود رجوع کند چهار- حق سکن ی، حق سکن ی حق انتفاع ی است که مالک به شخص اجازه استفاده از مسکن خود را به فرد م ی دهد. ا نی حق م ی تواند به اندازه عمر ی نی طرف ای زمان مشخص برقرار گردد. و همچن ین ممکن است حق سکن ی به صورت حبس مطلق ی عن ی بدون زمان ی احبس مؤبد قرار داده شود. نکته :کی ی از کاربردی ترین نکات واگذاری حق انتفاع در جایی است که فردی می خواهد ملک خود را به صورت قطعی به شخص دیگر واگذار کند و یا آن را وقف نماید، اما از سوی دیگر مایل .اقاله یعنی اینکه طرفین معامله یک قرادادی را که با رضایت هم منعقد نموده اند، با تراضی و توافق هم آن را به هم زنند13 .هم زند فسخ یعنی اینکه یکی از طرفین این اختیار را داشته باشد که به صورت یک جانبه قرارداد منعقد شد را به14 24 است مادامی که خود زنده است از آن ملک استفاده نماید. در این صورت می توان د ضمن عقد الزم شرط کند که حق انتفاع ملک مزبور تا حیات و ی در اختیارش باشد. این راهکار آنجا ی ارزش خود را به نمایش می گذارد که مالک قصد دارد ضمن انتقال رسم ی ملک به فرزند ای شخص د گر ی به راحت ی تا پا ان ی عمر از منافع ملک استفاده نما دی . و ای ملک خود را با صلح عمر ی ی برا مدت مع ینی در اخت ار ی شخص د ی گر ی .قراردهد بندچهارم :خصوصیات حق انتفاع به طورکل ی حق انتفاع از مال از ارکان حق مالکیت است و حق انتفاع به تبع و پیروی از عین مال از آن مالک است و فقط به وسیله عقد توسط مالک اصل ی به دیگری واگذار می شود. هرچند این موضوع در ماده42 قانون مدنی در تعریف حق انتفاع صراحتاً ذکر نشده است اما درنص قانون ا ین موضوع ب ان ی شده است و همچن نی در هم نی قانون مدن ی ی برا ی ملک که مورد حق انتفاع قرار م ی رد یگ طی شرا و خصوص ی ات ی در نظر گرفته که آن مال یا ملک دی با داشته باشد و برا ی نی ازب رفتن حق انتفاع در یک ملک یطی شرا زین در قانون مدنی شیپ ینیب ش ده است که در ا ین قسمت به توض حی وتب ن یی آن خواه یم .پرداخت 1 - حق انتفاع باید مجانی و بالعوض باشد و با گرفتن عوض یا مبلغی پول اگرچه به صورت شرط ضمن عقد همراه باشد با حق انتفاع در تعارض است . بنابراین اگر بین مالک و منتفع در مقابل قرار دادن ملک، اجرتی دریافت شود این موضوع دیگر حق انتفاع محسوب نمی شود. بلکه عقد اجاره است پس اگر مالک ضمن واگذاری حق انتفاع شرط کند که منتفع مخارج نگهداری یا تعمیرات مال مورد انتفاع را بر عهده گیرد و ماهانه اجرت نگهدار ی بنا را بپردازد. اگر چنین شرطی صراحتاً در ضمن عقد قید نشده باشد. منتفع به موجب ماده41 قانون مدنی مکلف به پرداخت هزینه نگهداری مال نیست. چرا که به موجب قانون مدنی مخارج الزمه برای نگاهداری مالی که موضوع انتفاع است .بر عهده منتفع نیست بلکه برعهد مالک است مگر اینکه خالف آن شرط شده باشد 2 - موضوع حق انتفاع باید مالی باشد که استفاده از آن با بقاء عین مال ممکن باشد. هدف از بقای عین مال با استفاده از منافع که در ماده46 قانون مدنی بیان شده است فقط ناظر به زمین نیست و اموالی که در اثر استفاده مستهلک می شوند نیز از شمول آن خارج نمی شود بنابراین هدف آن است که با استفاده از مال یا مصرف ک ردن عین مال، .آن مال از بین نرود انواع خوراکی ها که با اولین مصرف از بین می روند ،نمی تواند موضوع حق انتفاع قرار گیر ن .د بنابراین هر چیزی که پس از مدت ها استفاده از آن، عین مال غیر قابل انتفاع ن گردد مانند کتاب، اتومبیل و فرش و همانند آن می تواند مورد حق انتفاع قرار گیرند. البته تمامی شرط بیان شده صرفاً مخ صوص حق انتفاع نیست بلکه در عقود نی مع دیگر هم سرایت می کند. مانند عقد اجاره و عاریه15 چرا که با حق انتفاع مشابهت نزدیک .دارد 3 - قبض شرط صحت حق انتفاع است . چرا که بر طبق ماده47 قانون مدنی در بسیاری از عقود بعد از آنکه طرفین به توافق رس ید باشند و با قصد و رضای عقدی را منعقد نمودند آثار حقوقی آن هم 25 به وجود می آید مانند عقد بیع که پس از ایجاب و قبول فروشنده مورد معامله را به خریدار واگذار نموده و خر دار ی ثمن معامله را به فروشنده تحویل می دهد. که قبض و اقباض حاصل شده است اما حاصل شدن حق انتفاع منوط به قبض و اقباض مورد انتفاع است یعنی اگر کسی نسبت به مال ی .حق انتفاع برقرار کرد و منتفع نسبت به آن مال استیالء پیدا نکرد .حق مزبور برقرار نخواهد شد چون قبض از شرایط صحت عقد انت فاع است بنابراین منافع از زمان قبض متعلق به منتفع بوده و منافع قبل از آن متعلق به مالک است پس اگر مالک قبل از قبض بمیرد عقد انتفاع باطل می .گردد 4 - اهلیت در عقد انتفاع، چون حق انتفاع عقد است و به موجب آن قسمتی از حق مالکیت مالک به دیگری منتقل می شود. بنابراین شخصی که نسبت به مالی حق انتفاع برقرار می کند باید اهلیت داشته باشد یعنی به موجب ماده211 قانون مدنی خود مالک باید عاقل وبالغ و رشید باشد و افراد ریغ دی رش نمی توانند نسبت به مال خود حق ا نتفاع برقرار کنند. بعالوه شخص باید مالک مالی باشد که تا منافع آن را به دیگری واگذار نماید. چرا که هیچ کس ی نم تواند نسبت به ملک یغ رحق انتفاع برقرار سازد . اگر چنین اقدام ی را انجام دهد امر فضولی16 بوده و احتیاج به اجازه مالک اصلی خواهد اشت د . 5 - تکالیف مالک نسبت به مال مورد انتفاع، وقتی مالک حق انتفاع از ملک خود را به شخص دیگری واگذار نمود. فقط نسبت به عین مال حق او باقی می ماند و مالک می تواند با رعایت مصلحت حق منتفع آن ملک را بفروشد و یا اگر حق انتفاع محدود به مدتی مع ین باشد پس از انقضاء مدت می تواند آن را با اجاره به دیگری واگذار نماید. و همچن ین انتقال عین مال به وسیله خرید و فروش موجب بطالن حق انتفاع نخواهد شد. و اگر با انتقال ملک ، مالک جدید یعنی خریدار از واگذاری حق انتفاع به غیر جاهل باشد. مالک جدید اختیار فسخ معامله را خواهد داشت.(برطبق ماده5 قانون مدن)ی 6 - تکالیف منتفع از مال مورد انتفاع، بر طبق ماده48 قانون مدنی منتفع باید از مالی که موضوع حق انتفاع است سوءاستفاده نکرده و در حفاظت آن تعدی و تفریط ننماید. مراد از سوءاستفاده اینکه منتفع از مقدار مالی که به او اجازه استفاده داده شده کمال انتفاع را ببرد و ا .ز آن تخطی نکند مثالً اگر مورد انتفاع باغی باشد. منتفع باید از باغ در حدود اذن از آن استفاده کند. ولی اگر مالک صراحتاً میزان انتفاع را معین نکرده باشد. در این صورت منتفع به طور متعارف می تواند از باغ استفاده کند یعنی در باغ تفریح کند و از میوه ها و گلها آن بهره برداری نماید. ولی نمی تواند از حد متعارف خارج شود و شاخه های درخت برای افروختن آتش استفاده نماید. بنابراین در این ماده در خصوص حق انتفاع و عدم ضرر به مالک کلمه تعدی بکار رفته که تعدی به موجب ماده951 قانون مدنی یعنی تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف نسبت به مال یا حق دیگری است. بنابراین منتفع نمی تواند در انتفاع از مال مورد انتفاع از حدود اذن یا متعارف تجاوز کند ، و باید از عهد ی آن بر 16 شخصی می تواند در اموال دیگ ری تصرف کندکه بنا به اراده مالک یا به حکم قانون نماینده او باشد بنابراین شخصی که هیچ سمتی از جانب مالک ندارد و در دارایی وی تصرف کند فضول و معامله او را فضولی گویند و طرف مقابل راکه بنام و حساب خود معامله می کند اصیل و مالک را شخص ثالث یا غیر می نامند. 26 آمده و خسارت وارده بر مالک را جبران کند. مثالً اگر باغی مورد حق انتفاع باشد و منتفع در حد متعارف و در حدود اذن مالک د ر آبیاری کردن درختان یعنی یک بار در هفته تعددی کند و هر روز به درختان آب دهد و باعث از بین رفتن آن گردد. منتفع مسئ ول خسارت وارده بر باغ خواهد بود . مثال دیگر اینکه تمام مردم حق دارند از معابر شهر عبور و مرور کنند اما اگر مغازه داری در استفاده از معبر عام از حدود متعارف تجاوز کند و اجناس مغازه خود را از حد متعارف در محل عبور و مرور .مردم قرار دهد و مزاحمت ایجاد کند چنین فردی متعددی شناخته می شود . 7 -عوامل ی که سبب ازب نی رفتن حق انتفاع یم ،گردد به طور ی کل دو عامل ی اصل باعث نی ازب رفتن نیا حق جاد یا شده در ملک ی گر ید یم ،شود کی در صورت به پا ان ی دن ی رس مدت انتفاع ی عن ی پس از آنکه مدت مع نه ی در عقد منقض ی گردد، و حق انتفاع خاتمه م ی ابد ی . دوم در صورت تلف ای نی ازب رفتن مال ی که موضوع حق انتفاع قرار م ی یگ،رد پس چنانکه مال منقول ی مثل کی دستگاه اتومب یل که حق انتفاع آن به د ی گر ی واگذار شده دچار حر قی شود و بسوزد ، حق انتفاع منتف ی یم شود. ز را ی انتفاع تابع وجود ع نی ملک است و با تلف آن حق زائل م ی گردد. بند پنجم: حق ارتفاق حق ارتفاق ی حق است ی برا شخص ی در ملک ی گر ید جاد یا یم گردد و از نیا جهت به آن حق ارتفاق یم ند ی گو که مالک ملک دی با با صاحب حق ارتفاق به مدارا و سازش رفتار کند و از استفاد ۀ او از مال خود جلوگ یری ننما دی .به عبارت ی حق ارتفاق حق یک فرد در ملک ی گر ید ی برا کمال استفاد ۀ از ملک خود می باشد، مثال ی کس ی باغ در همسا یگی خانه ی گر ید دارد و مالک باغ ی برا ی ار ی آب نمودن درختان باغ ،خود حق بردن آب از خانه همسا هی را داشته باشد .و درعوض به ملک مقابل حق عبور از باغ خود را به مالک خانه بدهد .نیا موضوع درماده93 قانون ی مدن ًمشخصا ان یب شده است .بنابرا نی حق ارتفاق به اعتبار احت ی اجات اقتصاد ی و فن معمار ی غی رمحدود است . حقوق ارتفاق امروز ی عبارت است از، حق العبور، حق المجر ی، حق پنجره و روزانه و شبکه ، حق منظره، حق ناودان، و همانند آن .می باشد بنابراین حق ارتفاق گاه ی ۀ جنب مثبت دارد و گاه ی ۀ جنب ی منف مانند حق عدم ساختن بنا ب یش از چهار طبقه در کی کوچه شش متر ی که جنبه منفی دارد و از آن جلوگیری می .شود بنابرا نی حق ارتفاق زمان ی فرض م ی شود که یکی از دو قطعه ،ملک که هر کی مالک جداگان ۀ دارد و در آن حق العبور و یا حق المجر ی وجود دارد اگر یکی از دو ،مالک تصمیم بگیرد که ملک خود را به ی گر ید انتقال دهد حق ارتفاق هم منتقل یم شود. نکته: نی در ب حق انتفاع و حق ارتفاق تفاوت ی ی ها زین وجود دارد: اول ا نکه ی حق ارتفاق دائم ی ،است ی ول حق انتفاع موقت است ، مگر در مورد حبس مؤبد و دائم ی است که در وقف مال اتفاق م ی افتد. دوم ا نکه ی حق ارتفاق بر مال غ ری منقول برقرار م ی شود، ول ی موضوع حق انتفاع م ی تواند مال منقول یا غیر منقول باشد. و سوم حق ارتفاق حق ی است تبع ی و تابع ملک ی است و به تبع آن ملک قابل انتقال م ی باشد، ول ی حق انتفاع حق ی است مستقال قابل نقل و انتقال و بازداشت است. 27 گ فتار سوم :ماهیت حقوقی عقد وقف به طورکلی وقف درمعنای لغوی عبارت است از ،ایستادن ،توقف حبس کردن یک مال می باشد. این موضوع در ماده 55 قانون مدنی چنین بیان شده ،است عین مال حبس و منافع آن تسبیل شود . منظور ازحبس ،عین یعنی نگهداشتن مال از نقل و انتقال و خرید و فروش ،است زیرا هدف واقف انتفاع همیشگی موقوف علیهم از عین موقوفه می باشد .اما منظور از تسبیل منافع آن است که منافع موقوفه در مسیر خیر و خداپسندانه ای که مورد نظر واقف است جریان پیدا نموده و درآمد موقوفه درمسیری هزینه شود که مورد نظر واقف است .مانند واگذاری منافع در انجام امور ،خیریه و همانند آن .فلذا در عقد ،وقف به کسی که مال خود را وقف می کند واقف می گویند .و کسی که وقف به نفع او ایجاد می گردد را موقوف علیه نامیده می شود و اگر ایشان بین دو یا سه نفر یا بیشتر باشند موقوف علیهم می نامند و کسی که اداره کردن امور موقوفه را بر عهده می گیرد متولی محسوب شده و امر اداره کردن موقوفه را تولیت و شخصی که بر متولی نظارت دارد را ناظر می گویند. بنداول :خصوصیات عقد وقف به طور عموم اولین ویژگی مال موقوفه این است که باید از نقل و انتقال و تلف مصون ،بماند و از شمار دارایی مالک خارج ،شود یعنی حبس شود .نتیجه منطقی لزوم حبس عین این است که تنها اعیان اموال را می توان وقف کرد و ،منفعت نمی تواند موضوع وقف قرارگیرد .از میان اعیان نیز مالی قابل وقف کردن است که با انتفاع از بین نرود و حبس آن ممکن باشد .و بر این مبنا ماده 58 قانون مدنی مقرر داشته ،است فقط وقف مالی جایز است که با بقاء عین بتوان از آن منتفع شد اعم از اینکه منقول باشد یا ،غیرمنقول مشاع و یا مفروز باشد .دوم اینکه وقف و حبس مال باید به طور دائمی ،باشد یعنی این حبس باید دایمی باشد تا گذش ت زمان نتواند آنچه را واقف ساخته است در هم بریزد .قطع رابطه بین واقف و عین موقوفه مستلزم این است که وقف نهادی دائم و مستقل باشد .فلذا اگر شخصی مال خود را برای مدتی ًمثال 12 سال وقف بر مصرف یا شخص معین ،کند این عمل حقوقی را نباید وقف نامید به عبارت دیگر عمل انجام ،یافته حبس ،موقت و یا حق انتفاع رقبی است، هرچند نام وقف را بر آن نهاده باشند .سوم اینکه مال موقوفه تبدیل یک شخصیت حقوقی مستقل می ،شود یعنی باید آنچه که حبس شده تبدیل به یک سازمانی حقوقی ،شود زیرا یک ملک نمی تواند بدون مالک ،بماند مگر اینکه خود نهادی مستقل باشد .همانطور که در ماده 3 قانون تشکیالت و اختیارات سازمان حج و اوقاف و امور خیریه بیان شده ،است هر موقوفه دارای شخصیت حقوقی است و متولی یا سازمان حسب مورد نماینده آن است .به عبارت دیگر مال موقوفه دارای نام خاصی ،است که به وسیله مدیر منصوب واقف یا مقام های عمومی اداره می شود و تنها تابع مقررات وقف نامه خود است .همانند اساسنامه شرکت ها که پس از ،مرگ واقف به زندگی حقوقی خود ادامه می دهند و وجود دائمی دارند و طرف قرارداد واقع می شوند و حق و تکلیف پیدا می ،نماید این شخصیت بدون اینکه نیازی به اجازه دولت یا ثبت در دفاتر یا تشریفات دیگر باشد به وجود می آید . چهارم - وقف در راه خیر و خدمت به دیگران صرف می شود .آنچه حبس شده باید در راه خیر و خدمت به مردم مصرف شود و ابزار خودخواهی و سودجویی قرار ،نگیرد زیرا این موضوع بر مبنای 28 اندیشه دیگرخواهی تاسیس شده است .بنابراین واقف نمی تواند مالی را به سود خود و برای جبران ضررها و هزینه های شخصی یا تحصیل منفعت وقف کند. بنددوم :وقف عام و خاص عقد وقف به اعتبار موقوف علیهم به دو دسته تقسیم می شود یک- وقف عام، دوم- وقف خاص که در تعریف وقف عام چنین بیان شده ،است یک مال برای مسائل عمومی وقف و مورد استفاده قرار ،گیرد مانند وقف مبلغ پول برای هزینه ساخت مدارس و مساجد و پل ها و همانند آن ، به عبارتی وقف عام دارای مصداق غیر محصوراست، مانند وقف بر همه افراد یک شهر .دوم اینکه وقف خاص در جائی بکار می رود که وقف برای اشخاصی محصور و معین انجام ،پذیرد مانند وقف بر اوالد یا واقف بر فرزندان برادر یا وقف برکارگران یک کارخانه است. بندسوم :شرط قبض در عقد وقف وقف عقدی است ،عینی یعنی قبض و تصرف بر یک مال شرط صحت آن است بر این مبنا ماده 59 قانون مدنی مقرر داشت ،است اگر ،واقف عین موقوفه را به تصرف ،ندهد وقف محقق نمی شود و هر وقت به قبض فرد در آید وقف تحقق پیدا می کند .البته برابر ماده 62 قانون ،مدنی در ،قبض فوریت شرط نیست بلکه مادامی که واقف رجوع از وقف نکرده است هر زمان مال را به قبض بدهد وقف انجام می شود. این موضوع در ماده 67 قانون مدنی چنین بیان شده است مالی که قبض و اقباض ،آن ممکن نباشد وقف آن باطل ،است لیکن اگر شخص واقف قادر به اخذ و اقباض آن نباشد ولی شخص موقوف علیه قادر به اخذ و قبض آن باشد عقد وقف صحیح است. بند چهارم :شرط موجود و مشروع بودن موقوف علیه در قوانین ایران موقوف علیه کسی که وقف به نفع او شده بایستی موجود و در قید حیات باشد بر این اساس ماده 69 قانون مدنی مقرر داشته ،است وقف بر معدوم صحیح نیست مگر به تبع موجود شدن و همچنین ماده 72 قانون مدنی همان قانون این موضوع را مقرر داشته است که اگر وقف بر موجود و معدوم (با هم )واقع شود نسبت به سهم موجود صحیح و نسبت به سهم معدوم باطل است . در نتیجه وقف بر مجهول نیز صحیح ،نیست و همچنین شخص که وقف به نفع او شده است یعنی موقوف علیه بایستی اهلیت تملک مال را نیز داشته باشند .یعنی فردی که مال به او وقف شده است باید ،بالغ ،عاقل و رشید باشد که بتواند مال را تصرف نمائید .و همچنین از لحاظ مشروعیت انگیزه وقف بر مقاصد نامشروع و غیر قانونی باطل است .چرا که انگیزه وقف باید بر مسائل قانونی باشد در غیر این صورت باطل است و همچنین اگر وقف به قصد ضرر طلبکاران باشد غیر نافذ بوده و منوط به تنفیذ آن از سوی طلبکاران است. (برطبق ماده65 و66 )قانون مدنی بند پنجم :اداره کردن مال موقوفه الف :شرایط انتخاب متولی در عقد وقف متولی شخصی است که از طرف واقف برای اداره امور وقف معین می شود .این شخص باید ضمن وقف نامه در جریان وقوع عقد وقف معین ،شود و گرنه پس از تحقق ،وقف دیگر واقف حق 29 ندارد در امور وقف مداخله کند چرا که برابر ماده 61 قانون مدنی بعداز آنکه عقد وقف به نحوه صحت انجام شد و قبض مال حاصل شد فردی که مال را وقف نموده حق ندارد از آن رجوع کند یا در آن تغییراتی ایجاد نمائید و یا متولی دیگری برای آن انتخاب کند چرا که اگر واقف در ضمن ،عقد متولی معین نکرده باشد و بعد از ،آن متولی قرار دهد و یا خود به عنوان تولیت دخالت کند . درصورتی به این موضوع توجه می شود که در وقف نامه شرط شد باشد و همچنین مطابق ماده 75 قانون مدنی واقف می تواند تولیت یعنی اداره کردن امور موقوفه را مادام العمر یا در مدت معینی برای خود قرار ،دهد و نیز می تواند متولی دیگری معین کند که ًمستقال یا ًمجتمعا با خود واقف مال را اداره کند .تولیت اموال موقوفه ممکن است به یک یا چند نفر غیر از خود واقف واگذار شود که هریک ًمستقال یا ًمجتمعا اداره کنند و همچنین برابر ماده 76 قانون ،مدنی کسی که واقف او را متولی قرار داده می تواند بدوا تولیت را قبول یا ردکند ولی اگر قبول کرد دیگر نمی تواند آن را رد کند و اگر رد کرد مثل صورتی است که از ،اصل متولی قرار داده نشده باشد . ب :شرایط عزل و فوت متولی مطابق ماده77 قانون مدنی هرگاه واقف برای اداره مال موقوفی دو یا چند نفر را به طور مستقل تولیت قرار داده باشد و اگر هریک از آنها از دنیا برود دیگری ًمستقال مال وقفی را تصرف و اداره می کنند و اگر به نحو اجتماع متولی قرارداده باشد تصرف هریک بدون تصویب دیگری نافذ نیست و فرد به طور مستقل نمی تواند آن را اداره کند و اگر یکی از آنها فوت کند حاکم شرع شخصی دیگری را برای این امر انتخاب می کند تا ًمجتمعا آن مال را تصرف و اداره کنند . افزون بر آن به موجب ماده 78 قانون ،مدنی واقف می تواند بر ،متولی ناظر هم قرار دهد که اعمال متولی که در خصوص مال موقوف انجام می دهد به تصویب یا اطالع متولی برسد بنابراین واقف یا حاکم نمی تواند کسی را که در ضمن عقد ،وقف متولی قرارداده شده است عزل کنند مگر در صورتی که حق ،عزل در وقفنامه شرط شده باشد و اگرمتولی خیانت کند بالفاصله عزل می شود و حاکم شرع شخص دیگری را به عنوان امین قرار می دهد .و افزون بر آن اگر ،واقف وصف مخصوصی را در شخص متولی شرط کرده باشد و ،متولی فاقد آن وصف گردد منعزل می گردد. (عزل شدن به طور قهری و غیر ارادی ) بند ششم :شرایط فروش مال موقوفه دراین خصوص برابر ماده 88 قانون مدنی خرید و فروش مال وقفی در صورتی حاصل می شود که مال مورد وقف در شرف خرابی باشد به طوری که انتفاع از آن ممکن نباشد و از عمران آن مال متعذر باشند یا کسی برای عمران ،آن حاضر نشود . و هرگاه قسمتی ازمال موقوفه خراب یا مشرف به خرابی شود به طوری که انتفاع از ،آن ممکن نباشد فقط همان قسمتی که قابل تعمیر نیست فروخته می شود مگر این که خرابی آن قسمت سبب سلب انتفاع قسمتی که باقی مانده است ،بشود در این صورت تمام مال وقفی فروخته می شود .در رابطه با فروش مال وقفی در ماده 347 قانون چنین بیان شده است که بیع مال وقفی صحیح نیست مگر در مواردی که بین موقوف علیهم اختالف حاصل شود به نحوی که بیم سفک دماء یا خونریزی و قتل نفس یا منجر به خرابی مال موقوفه گردد. به عبارتی دراین مبحث که راجع به وقف مقرر شده است بیع مال وقفی جایز نیست 32 مگر در چند مورد استثنایی که یکی از آن موارد را قانونگذار در ماده 349 قانون مدنی ًصراحتا بیان نموده است و آن زمانی است که بین موقوف علیهم یعنی کسانی که وقف به نفع ایشان انجام شده است بین آنها ا ختالف ایجاد شده باشد و این احتمال باشد که اختالفات آنها منجر به جنگ و دعوی و خونریزی گردد .در نتیجه مالی که فروخته می شود باید ثمن حاصله را صرف اموری نمایند که به غرض و هدف اصلی واقف نزدیک تر باشد .به طور مثال اگر موقوفه مدرسه ای بوده که به علت فرسودگی و خرابی غیر قابل استفاده شده و کسی نیز حاضر به عمران آن ،نباشد پس از فروش موقوفه ید با نسبت به خرید مدرسه ای کوچک تر یا خرید زمین و احداث مدرسه جدید اقدام نمود. به هر صورت باید توجه نمود که موقوفات علی االصول قابل فروش نبوده و اداره اوقاف تنها نسبت به اجاره دادن منافع آن به اشخاص ثالث اقدام می نمای.د فصل سوم :فی تعر مال و انواع آن مبحث اول :فی تعر مال بعداز ا نکه ی در مطالب قبل با مسائل مربوط به تسلط شخص به عنوان حق انتفاع و حق ارتفاق آشنا می شد . در ا نی مبحث به تعر فی مال و اقسام آن و همچن نی ده ی فا تقس می آن در مراجع قضا یی خواه یم پرداخت، که قاضی از تقس می مال به منقول و غ ی رمنقول ان ی جر دادرس ی را تع ن یی و مورد ی دگ ی رس قرار یم هد د . به طور کل ی مال ای اموال در اصطالح حقوقی به چیزی گفته می شود که افراد .بتوانند مورد خرید و فروش قراردهند. و از نظر اقتصادی ارزش مبادله در بازار تجارت را داشته باشد و قابل لی تبد به .پول باشد مال عبارت از هر شیء که منفعت از آن ممکن و قابل تملک زین باشد . یعنی از طریق حیازت ای اء ی اح توان یم آن را مالک شود . بنابراین برخ ی اشیاء با ا نکه ی مالک اختصاص ی ندارد، قابل تملک هم نیستند، مانند، نور و هوا و همانند آن، چرا که هیچ شخص نمی تواند ادعای مالکیت آن بنماید. بنابراین مال ی جزء دارایی شخص م ی باشد که در تصرف مالک باشد، ازجمله خانه، باغ و یا پول نقد و هر آنچه که به عنوان طلب و بدهی دارد. پس دارایی افراد می تواند مجموع اموال و مطالبات و دیون یک شخص باشد، و معموالً دارایی افراد فقط به معنای مجموع اموال و مطالبات شخص استعمال می شود. حتی در قانون تجارت هم تاجر دفتری دارد به نام دفتر دارایی که کلیه اموال و مطالبات و دیون فرد تاجر در آن نوشته شده است. و همچنین در بحث ارث هم اگر یک فرد فوت کند اموال او به وارث او انتقال می یابد، در این جا منظور از اموال مجموع مطالبات و دیون یک فرد است . در ضمن قانون مدن ی ران یا و فرانسه مال را به اقسام مختلف تقس می نموده است. گفتار اول :اقسام اموال کلمه اموال جمع مال می ،باشد در اصطالح حقوقی به مالی گفته می شود که بتواند آن را مورد خرید و فروش یعنی (داد و ستد )قرار .داد قانون مدنی ایران که پیروی از قانون مدنی فرانسه نموده است .بین اموال منقول و غیر منقول فرق گذارده و اموال ی منقول را به دو دسته تقس می نموده .است یک_ اموال ی که ذاتاً منقول هستند و دوم_ اموال ی که در حکم اموال منقول هستند .و همچن ین 31 قانون مدن ی اموال غیر منقول را به چهاردسته تقسیم نموده است .اول - اموالی که ًذاتا غیرمنقول هستند ،مانند زمین. دوم - اموالی که غیرمنقول به واسطه عمل انسان هستند، مانند آپارتمان. سوم- اموال غیرمنقول ،حکمی مثل استفاده از ادوات کشاورزی برای عمل .زراعت چهارم- اموال غیر منقول تبعی، مثل سرقفلی یک مغازه. بنداول :تعریف مال منقول بنابراین همان طور که ب ان ی شد اموال منقول به اموال ی گفته یم شود که به صورت ذات ی منقول هستند. برطبق ماده19 قانون مدن ی به اش ی ائ ی منقول گفته یم ،شود که نقل آن از ی محل به محل گر ید ممکن باشد .بدون نکه یا به خود مال و ای محل آن ی خراب وارد دیآ . بنابراین قانون ی مدن بیان ،دارد ی برا اینکه کی مال جزء مال منقول،قرارگیرد باید دو شرط اساس ی را .داشته باشدًاوال نکه یا جابجا ی آن از ی محل به محل گر ید ممکن باشد. دوم ا نکه ی نقل آن موجب خراب ی خود مال و یا محل آن نشود. بنابرا نی هرگاه مال ی دو شرط مذکور را داشته باشد منقول است و چنانچه مال منقول در یک ای بنا نی زم نصب شده باشد به طور ی که جابجا نمودن آن موجب خراب ی مال یا محل آن گردد د گر ی منقول ست ین و از اقسام مال غ ری منقول ی خواهد بود که به وس یلۀ عمل انسان حاصل .شده است موضوع مال منقول در ماده 22 قانون مدن ی چنین ان یب شده ،است تمام ی ون ید ای بدهکار ی کی فرد مانند قرض و یا ثمن مال و اجاره بهاء از ثیح صالح تی محاکم درحکم اموال منقول قرار .دارد به عبارت ی ،دیگر با توجه به نص قانون مدنی هی کل ون ید از قب لی قرض و ثمن مب یع مت ی (ق ی عن ی مال) و مال االجاره ع ین مستأجره ی عن ی ( اجاره بهاء مسکن) از ح ثی صالح یت محاکم در حکم اموال منقول است و لو ا نکه ی عی مب ی عن ی (مورد معامله) از اموال غ یر .منقوله باشد بند دوم :فی تعر مال یغ رمنقول به طور کل ی در برابر مال منقول مال غ ری منقول وجود دارد، که در قانون مدن ی نی چن فی تعر شده ،است مالی که از محلی به محل دیگر نتوان نقل و انتقال و جابجا نمود و این نوع مال به چهار دسته تقس یم شده است . کی- اموال ی که ذاتاً غ یر ،منقول هستند و استقرار آنها طبیعی و ذاتی است.که به نحوی جابجای آن مال مستلزم خرابی یا نقص در خود مال یا محل آن می شود. کلمه اراض ی17 که در ماده 13 قانونی مدنی بیان شده است ،منظور مال غیر منقول ذاتی است که شامل تمام ی قسمت ی ها سطح و ز یر نی زم ازجمله معادن و سنگ و خاک است . بنابرا نی مال غ ری منقول ذات ی کامل نی تر نوع اقسام مال است ، چرا که صفت غ ری منقول، جزء طب عت ی آن مال می .باشد دوم - اموال ی که به واسطه عمل انسان ریغ منقول هستند .ی عن ی به نحو ی که نقل و انتقال آن مال مستلزم ی خراب ای نقص خود مال ای محل آن گردد .در توض حی نیا مسئله می توان یم ان یب می کن که کی مال ًقبال منقول بوده و حال به واسطه عمل انسان ریغ منقول شده است .مانند آجر ی مان ی و س که در کی ساز ب کار برده شده است .نیا موضوع به طور روشن درماده 14 قانون ی مدن ان یب شده 17 ماده13 قانون مدنی- اراضی و ابنیه و آسیا و هر چه که در بنا منصوب و عرفا جزء بنا محسوب می شود غیر منقول است و همچنین است لوله ها که برای جریان آب یا مقاصد دیگر در زمین یا بنا کشیده شده باشد. 32 است .نه یآ و پرده نقاش ی و مجسمه ، و امثالهم در صورت ی که در بنا و در د وار ی ای نی زم استفاده شده باشد. به طور ی که نقل آن موجب نقص ای ی خراب خود یا محل آن شود غ ری منقول است . در حال ی که آینه و پرده نقاشی و مجسمه به طور مستقل ذاتاً از اموال منقول هستند. و برای غیر منقول شدن باید طوری در یک سازه و بنا بکار رفته باش ن د. که جابجایی آنها موجب ن قص و خرابی خود یا محل آنها بشود. نکته : اموال ی که گاه ی منقول و گاه ی غی رمنقول هستند. نیا نوع اموال در ثمره و زراعت ب ی شتر مورد استفاده قرار م ی رد یگ و در کی طی شرا ی خاص منقول و در شرا طی گر ید ریغ منقول،هستند نیا موضوع در ماده 15 قانون مدنی نی چن ان یب شده ،است ثمره و حاصل کی درخت مادام ی که چیده یا درو نشده است و به درخت متصل است غیرمنقول بوده و درمواقع ی که از درخت ده یچ شده باشد لی تبد به مال منقول یم شود نیا مسئله در خصوص زراعت زمین از قبیل محصوالت ،گندم ،جو هم استفاده یم شود .ی عن ی زراعت و محصول تا ی زمان که ملحق به نی زم باشد به آن مال یغ رمنقول ند ی گو یم. سوم- اموال ی که در حکم مال غ یر منقول قرار دارند. به طور کل ی در اثر توسعه و پ ی شرفت زراعت و کشاورز ی و تأث ری مهم آن در تول دی و زندگ ی افراد جامعه و برا ی کمک به پ ی شرفت حقوق ی آن اموال ی که به امور کشاورز ی اختصاص داده شده اند ًو ذاتا منقول هستند. مانند ادوات و ماش نی آالت و ح ی،وانات و همانند آن از ح ثی صالح یت محاکم و فی توق اموال در حکم مال غ ری منقول شناخته م ی شود. به عبارت ی حی وانات و اش ی ائ ی که مالک، آن را برا ی عمل زراعت اختصاص داده باشد از جهت صالح تی محاکم و توق فی اموال، در حکم مال غ یر منقول می باشند. بنابراین بر اینکه اموال موجود درامر کشاورزی غیرمنقول حکمی باشد .وجود هم زمان دو شرط الزامی ،است یک- مالک زمین و مالک اموال اختصاص داده شده به امر کشاورزی یک شخص باشد .یعنی از اموال اجاره ای نباشد .دو- مالک زمین تمامی این ادوات را به کشاورزی اختصاص داده باشد .یعنی اگرکشاورز یک وسیله را در انبار بالاستفاده قرارداد باشد، آن مال غیرمنقول حکمی محسوب نمی شود .بلکه از مال منقول و قابل توقیف از طرف طلبکار می باشد . البته ناگفته نماند که این ماده یک استثناء است که باید تفسیرمضیق شود .و نمی توان به کمک قیاس به موارد مشابه سرایت داد .به عبارتی نمی توان ازحکم این ماده برای دامپروری و ماهیگیری و راه سازی و دیگر مشاغل مشابه تعمیم داد چراکه این ماده فقط در مورد کشاورزی کاربرد دارد . چهارم- اموال ی ریغ منقول ی تبع به طور کل ی به آن اموال ی ی تبع ای تابع گفته م ی ،شود که مالی به تبعیت و پیروی از اموال غیرمنقول به عنوان مال غیرمنقول شناخته شود. مانند حق انتفاع از مال ریغ منقول مثل حق عمر ی و سکن ی و همچن نی حق ارتفاق نسبت به ملک غ ی،ر از قب لی حق عبور و حق مجر ی که تابع اموال غ ری منقول هستند . 33 بند سوم :آثار قضا یی تقس می اموال به منقول و ریغ منقول ۀدی فا ی اصل تقس می اموال به منقول و غ ری منقول، دراختالف احکام ی است که در قانون و محاکم ران یا ی برا هر کی از آنها در نظر گرفته و مورد اجراء قرار یم دهند. و مقام قضایی از آن استفاده می کند بنابراین اثر مهم تقسیم مال به منقول و غیرمنقول عبارت است از کی- دعاو ی راجع به اموال غ یر منقول در دادگاه ی اقامه م ی شود که مال غ ی رمنقول در آن ۀ حوز واقع .شده است ی عن ی محل وقوع ملک (برطبق ماده23 نی آئ دادرس ی ی مدن ) و درخصوص مال منقول دادگاه ی به ا ین موضوع رس ی دگ ی کند یم .که درمحل اقامتگاه خوانده قرار گرفته باشد دوم- بازداشت و مزا ده ی اموال غ ری منقول دارا ی بی ترت و تشر فات ی مخصوص ی است که با دی تی رعا شود (برطبق مواد663 قانون اصول محاکمات حقوق ی ) اما اموال منقول آن تشر فات ی را ندارد و بالفاصله قابل توق فی است. سوم- برطبق ماده46 و47 قانون ثبت اسناد و امالک ، کل هی معامالت راجع به امالک دی با در اداره ثبت اسناد و امالک کشور به ثبت برسد و اموال ی که به ثبت م ی رسند، فقط از اموال غ یر منقول هستند. به عبارت ی از لحاظ نقل و انتقال اموال هر نوع معامله که بر مال غیر منقول از قبیل خرید و ،فروش انجام پذیرد با ید بر طبق قانون ثبت اسناد در دفتر مذکور ثبت گردد. در صورتی که در معامله اموال منقول چنین توافقی وجود ندارد.( مواد22 و46 تا48 )قانون ثبت چهارم- اتباع ب ی گانه ی نم توانند مانند اتباع ا ی ران ی ، اموال غ یر منقول دارا باشند، بلکه برطبق قانون مصوب16 خرداد ماه1312 محدود ی هائ تی .دارند پنجم- مدت مرور زمان در دعوا ی تی ملک و وقف تی نسبت به اموال غ ری منقول ب ست ی سال است و در اموال منقول ده سال است (برطبق ماده737 و738 نی آئ دادرس ی ی مدن) ششم - حق شفعه و حق اق ف ارت فقط در مال یغ رمنقول وجود دارد که نیا موضوع در ماده828 قانون مدن ی و ماده11 قانون آ ن یی دادرس ی ی مدن به روشن ی ان یب .شده است هفتم_ بر طبق ماده1241 قانون مدنی، قیم نمی تواند اموال غیر منقول شخص مولی علیه را بدون اجازه دادستان بفروشد. یا رهن بگذارد. در حالی که قیم می تواند سهام شرکت و اوراق بهادار مولی علیه را بدون اجازه دادستان بفروشد. هر چند ارزش آن اوراق بیشتر از خانه و ملک او د باش . هشتم- از حیث اجراء مقررات اجرایی که توسط دادگاه صادر شده است در مورد اموال غیرمنقول مشکل تر و گسترده تر از اموال منقوالست . نهم- از لحاظ حقوق بین المللی، اتباع خارجه حق ندارند جز در مواردی که مطابق مقررات خاصی استثناء شده است اموال غیر منقول را تملک و یا رهن گذارند، اتباع بیگانه اجازه دارند فقط برای سکونت یا شغل و صنعت خود اموال غیر منقول تحصیل و تملک کنند در حالی که برای اموال من .قول چنین محدودیتی وجود ندارد دهم- از لحاظ قانون تجارت، اعمال تجاری مخصوص اموال منقول است و عملیات مربوط به مال .غیر منقول جزء امور تجاری نخواهد بود 34 ی ازدهم- از لحاظ قانون ،مالیاتی مالیات بر درآمد مخصوص اموال منقول می باشد .و از اعیان مال غیر منقول به عنوان مالیات جزء عوارض شهرداری که آن هم راجع به امالک است ًمستقیما مبلغ ی گرفته نمی شود. بند چهار م : اموالی که مالک خاص ی ندارند در مبحث گذشته با تقس می ی بند اموال به طور کامل آشنا شد یم آن و را مورد بررس ی قرار داد یم ، حال نی در ا قسمت به طور عام، با ا نی موضوع آشنا خواه یم شد که اموال به اعتبار مالکیت افراد ی دارا انواع ی هستند به عبارت ی کی مال یم تواند کی ای چند مالک مشخص داشته باشد و ای نکه یا ی دارا مالک خاص نباشد که در نیا صورت آن مال ممکن است متعلق به دولت باشد که همه افراد جامعه م ی توانند از آن استفاده نما ند ی. بنابراین اموالی که مالک خاص ی دارند و به آن اموال خاصه ن یز گفته می شود و جزء اموالی می باشند که یم توان مالکیت فردی یا مالک یت مشاع.در آن ایجاد شود اما در خصوص اموالی که مالک خاص ندارد به آن اموال عامه ن یز می نامند .نیا نوع اموال خود به سه دسته .تقسیم شده است :که عبارت است از الف- مشترکات عمومی ب- مباحات ج- اموال مجهول المالک الف :مشترکات عمومی حق مالکیت افراد نسبت به اموال خود یعنی اموال خاصه ًتقریبا مطلق و نامحدود است .زیرا هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع را دارد .مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد .در مقابل حقوق افراد جامعه نسبت به مشترکات عمومی حق محدود دارند به همین علت است که مشترکات عمومی از آن همه مردم بوده و متعلق به شخص ی خاص نیست مانند جاده ،ها خیابان ،ها ،نهرها رودخانه ،ها جنگل ،ها پارک ها،کتابخانه ها،موزه ،ها ،و همانند آن بنابراین افراد جامعه نمی توانند در مشترکات عمومی همان تصرفی را داشته ،باشند که در اموال خصوصی خود دارند .لذا برای اینکه یک مال جزء اموال مشترکات عمومی قرار گیرد باید دارای دو خصوصیات اساسی ،باشد،نخست اینکه این نوع اموال قابل تملک نیستند چرا که نیا موضوع در مواد 24 و 25 قانون مدنی ًصراحتا اعالم شده ،است که هیچ فردی نمی تواند این گونه اموال را تملک کند. و دوم اینکه در مشترکات عمومی استفاده انحصاری از آنها ممنوع است . مثال اینکه در خیابان های عمومی که محل عبور و مرور وسیله نقلیه است با قراردادن موانع از عبور و مرور وسایل نقلیه جلوگیری شود چرا که اینگونه تصرفات موجب می شود که دیگران از استفاده آن محروم گردند . ب :مباحات در مشترکات عمومی صراحتاً ذکر شده است که این نوع مال نه مالک خاص دارد و نه از طرف افراد قابل تملک است. اما مباحات از اموالی است که افراد خاصی مالک آن ند ست ین .به ی نوع شبیه 35 مشترکات عمومی می باشد .اما افراد می توانند آن اموال را بر طبق مقررات مندرج در قانون مدنی و قوانین خاص تملک کرده و از آن بهره برداری نمایند .مانند زمین های موات یعنی زمین هایی که معطل افتاده و آبادی و کشت و زرع در آنها انجام نشده است. اراضی موات که در ماده27 قانون مدنی صراحتاً بیان شده به زمین هایی گفته می شود که کشت و زرع در آن انجام نشده است . زمین هایی که به علت نداشتن آب مانند بیابان های بی آب و علف یعنی لم یزرع و کویر و همچن نی اموالی که ًقبال مالک داشته ولی مالک از آن اعراض کرده است . و همچن ین اموالی که بر اثر زلزله در یک .شهر و یا روستا از بین رفته باشد و مردم از آن شهر یا روستا مهاجرت نموده باشند این گونه اموال را که هر شخص می تواند آنها را آباد کرده و به خود اختصاص دهد. به عبارتی هر شخص می تواند اراضی موات را به قصد تملک، آن را احیاء کند از قبیل زراعت، درختکاری، ساختن بنا به نحوی که ،عرفاً بتوان گفت آن زمین آباد و قابل استفاده شده است و آن فرد احیاء کننده مالک خواهد .بود ج :اموال مجهول المالک بر طبق ماده28 قانون مدنی اموال مجهول المالک را در ردیف اموالی قرار داده که مال خاصی ندارد .اما این اموال ًقبال در ملکیت اشخاص بوده و در حقیقت مالک خاص ،داشته اما به نیا خاطر به آن اموال مجهول المالک ند ی گو که نمی توانیم مالک آن را معین کنیم و مشخص نیست که آیا آن فرد نسبت به ملک خود اعراض کرده و یا حق مالکیت خود را نسبت به آنها محفوظ داشته است .به این نوع اموال ، اموال مجهول المالک گفته می شود که به موجب قانون مدنی با اذن حاکم شرع در راه مستمندان و فقراء مصرف یم شود . گفتار دوم :تملک افراد نسبت به مال همان طور که در مبحث قبل بیان شده برخی از اموال مالک خاصی ندارند اما ا شخاص می توانند با آبادکردن این نوع ملک، مالک آن .شوند د رقانون ی مدن و در ماده142 ًصراحتا تملک کی مال به دین صورت بیان نموده است کی– با اح اء ی اراض ی موات و ازت یح اء ی اش مباحه دوم- به وس ۀلی اخذ به شفعه. سوم - به وس یلۀ .عقود و تعهدات چهارم_ به وس له ی ارث بردن از فرد متوف ی .بنابراین ی ائ ی اش که مورد تملک افراد قرار م ی رند یگ از جمله اموالی هستند که مالک خاص ی ندارند، و آنها م ی توانند آن مال را به وس ۀلی اء ی اح موات و ح ازت ی مباحات تملک کنند و همچن نی ی ائ ی اش که مالک خاص ی دارند، به وس یلۀ عقود و تعهدات و اخذ به شفعه و ارث قابل تملک هستندکه نی درا مبحث به تفس یر در مورد آن ها خواه می پرداخت. بند اول :در اء ی اح اراض ی موات و ازت یح اء ی اش مباحه الف :در اء ی اح اراض ی موات اء ی اح به معن ی زنده و آباد کردن یک ملک ای نی زم است . وموات به معن ی ی نها ی زم مرده و یب روح است به ی نوع اراض ی که مالک ی خاص ندارد و از آنها انتفاع برده ی نم شود، خواه آنکه ا نی امر در اثر نداشتن آب باشد و ای آنکه آب آن نی زم ها را فرا گرفته ری وغ قابل استفاده باشند مانند ین زار و علف 36 زار که نیا نوع از نی زم ی ها ًقبال دائر18 بوده اند و در اثر اعراض مالک نی لی تبد به زم ی نها ی بائر19 شده اند. بنابرا نی نیا نوع اراض ی را یم توان به ۀلی وس اء ی اح و آبادان ی تملک نمود .نیا موضوع در ماده141 قانون ی مدن ًصراحتا ان یب شده است که مراد از اء ی اح نی زم آن است که اراض ی موات و مباحه را به وس ۀلی ی ات ی عمل که در ،عرف آباد کردن محسوب یم شود به نی زم ی ها زنده لی تبد نمود . مانند ساختن بناء و آباد کردن زم نی، البته ات ی عمل آباد ساز ی نی زم دی با ی طور ًباشد که عرفا فرد قصد تملک ی دائم داشته باشد چرا که اء ی اح ،کردن بدون آنکه ی اح اءکننده قصد تملک داشته باشد موجب تملک ملک نخواهد ،شد نیا مسئله ًصراحتا در ماده 143 قانون ی مدن چنین ان یب شده ،است هرزمان شخص ی کی قطعه از اراض ی موات و ای مباحه را به قصد تملک اء ی اح کند مالک آن قسمت یم شود .چرا که تملک قطع ۀ نی زم در اثر اء ی اح موجب تی ام ی ازات که در آن وجود دارد زین می ،شود مانند نهرهائ ی که در کی نی زم وجود دارد و ی برا زراعت ای شرب استفاده یم ند شو. ب : درح ازت ی اء ی اش مباحه ی عن ی زنده ای آبادن کردن نی زم ی ها بدون مالک که مالک خاص ی ندارند . مباحه به معن ی آزاد بودن مال است، به اعتبار آنکه اشخاص آزادانه م ی توانند آن را تملک نما ند ی چنانکه در ماد ۀ 146 قانون ی مدن ان یب شد، مقصود از ح ازت ی تصرف و وضع ید است ای ای مه کردن وسائل تصرف و است الء ی ازت یح اء ی اش مباحه، به اعتبار طب عت ی آنها است .هرگاه شخص ی مال مباح ی را با رعا تی نی قوان زنده و اح اء ی کند مالک آن م ی شود. چرا که تملک اش اء ی مباحه در مورد ح ازت ی مانند اح اء ی ی نها ی زم .موات است بند دوم :اخذ به شفعه اخذ به شفعه یکی دیگر ازاسباب یا طرق تملک و مالکیت است .که ًعینا نسبت به یک ملک حاصل می ،شود و شفعه در نظر فرهنگ لغت به معنای قراردادن شی معادل شبیه خود یا به عبارت دیگر اضافه کردن شیئی به شیئ دیگر ًدقیقا مساوی و مشابه آن است .یا به عبارتی اضافه کردن قسمتی از ملک مشاع به قسمت دیگر ملک که به وسیله مالک به غیر منتقل شده ،است این موضوع درقانون مدنی و در ماده 828 چنین بیان شده ،است هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک ،باشد ویکی از دو شریک حصه یا سهم خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک مقابل حق دارد قیمتی را که مشتری پرداخت نموده است بازپرداخت کند و سهم او را تملک کند .به عبارتی اگر یکی از دو شریک حصه خود را به شریک خود نفروشد بلکه به بیگانه بفروشد شریک او حق دارد آن حصه را تملک کند و بدون آن که پیشنهادی از ناحیه شخص ثالث نسبت به فروش آن حاصل شود . که این حق را حق شفعه و دارنده آن را شفیع می گویند. بنابراین حق شفعه در هرمال غیرمنقول اگر قابل قسمت باشد .مانند اراضی، باغ و خانه مستقر می شود وحق شفعه تنها زمینهای که دارای ساختمان و تاسیسات و دیوارکشی متناسب با ملک و یا امالکی که باغ و یا زراعی ،باشد دایر می .گویند18 به اراضی که فاقد ساختمان و تاسیسات که سابقه آبادانی داشته باشند. 19 37 در فروختن سهم مشاع از ملک مشترک ثابت می شود .بنابراین در ثابت شدن حق شفعه شرط آن است که سهم انتقالی به وسیله بیع منتقل شده باشد پس اگر شریک سهم خود را به غیراز بیع مثل عقد صلح یا هبه به دیگری واگذار کند شریک دیگر حق شفعه ندارد. و همچنین حق شفعه تنها در بیع مشاعی ثابت است که مال بین دو نفر مشترک باشد پس اشتراک بین سه نفر یا بیشتر حق شفعه نیست. النهایه اینکه ویژگی های حق شفعه در قانون مدنی بدین صورت .بیان شده است 1 -شفعه حق مالی است همان طور که بیان شد در قانون مدنی به ِتملک یعنی مالک شدن ِسهم مشاع فروخته ،شده را حق شفعه می گویند .دلیل آن حفظ منافع شریک است تا نسبت به مال مشترک خود احساس امنیت و اطمینان کند .به این دلیل حق مالی است که این ،حق وسیله ای برای تحصیل مال است و فرد می تواند با استفاده از این ،ابزار مال خود را تملک کند .از این رو صاحب حق شفعه یعنی شفیع می تواند یا از آن حق استفاده کند یا آن را اسقاط نماید .بنابراین حق شفعه به تنهایی قابل دادو ستد نیست زیرا بودن ،آن وابسته به ِمال مشاع است و بدون آن موجودیتی ندارد .و حتی حق شفعه از طرف مورث به وارث منتقل می .شود 2 -حق شفعه فوری است. در چنین مواقعی شفیع باید هرچه سریع تر اراده خود را برای استفاده از حق شفعه اعالم کند .در غیر این صورت می توان به طور ضمنی انصراف و اسقاط حق خود در نظر گرفته شود .همچنان که در قانون مدنی آمده است حق شفعه قابل اسقاط است و اسقاط آن به هر چیزی که داللت بر صرف نظر کردن از حق مزبور ،باشد واقع می شود. بندسوم :ارث قانون مدنی درخصوص ارث به طور مفصل توضیحاتی را بیان نموده است و ما دراین قسمت خیلی مختصر به آن اشاره خواهیم،نمود و از وارد شده در بحث به صورتی تخصص که الزامی برای رشته حقوق درمعماری ندارد اجتناب نموده و به طورکلی بحث ارث را به عنوان نوعی از مالکیت یک ملک بدان اشاره می ،کنیم البته ناگفته نماند موضوع ارث به مدت طوالنی نقش اساسی درجوامع بشری داشته است و مجموعه قوانین انتقال مال در ارث در جوامع مختلف متفاوت بوده و در طول زمان تغییرات بسیاری داشته است .بنابراین در قانون ایران بعد از اینکه شخص فوت می کند اموال او بین وراثان ،آن بعد از دریافت گواهی انحصار وراثت تقسیم می شود. البته شرایط اساسی به ارث رسیدن مال به وراثه به سه صورت است. 1 -فوت مالک مال(یعنی مورث) 2 -زنده بودن وراث او 3 -وجود ترکه یا مال برای متوفی. 38 گفتارسوم :عقود و تعهدات عقود، جمع عقد و در لغت به معن ی بستن و گره زدن است . و چنانکه در ماده183 قانون مدن ی ان یب شده است. عقد عبارت است از ا نکه ی کی ای چند نفر در مقابل کی ای چند نفر د گر ی تعهد بر امر ی ند ی نما که مورد قبول آنها باشد. وجه تناسب معن ی اصطالح ی و معن ی ی لغو آن است که در اثر انعقاد عقد ب نی دو ،نفر رابط ۀ حقوق ی جاد یا شود و آن دو را به گر ی کد ی مرتبط سازد، ا ین عقود خود به دو دسته تقس یم می شود کی عقود نی مع که به عقود ی گفته م ی شو د که از می قد نیب افراد جامعه متداول بوده و دارا ی آثار و احکام مخصوص ی به خود هستند و هر کی از آن ها در قانون با کی نام ی خاص شناخته ن شو یم د مانند، ب ی،ع اجاره، رهن، ود ی،عه هی عار و همانند آن. و همچن ین عقود نی رمع یغ از جمله عقود ی هستند که در قالب ه چی کی از عقود مع نه ی جاد یا ی نم شود و طرف ین عقد دی با با توجه به مقتضا ی آن و همچن نی شروط ی را که در ضمن عقد در نظر دارند آن را منعقد سازند که با دی بر طبق ماده12قانون مدن ی باشد و تمام ی قراردادها ی خصوص ی نسبت به کسان ی که آن را منعقد م ی کنند در صورت ی که مخالف حی صر قانون نباشد نافذ است که به آن قرارداد ن یز می نامند. و همچن نی در کنار عقد، تعهدات ن زی وجود دارد که م ی تواند جنب ۀ ی منف ای تی ون ی مد را بر عهده داشته باشد که از عقد حاصل م ی شود، بنابرا نی عقد سبب ا جاد ی .تعهد و تعهد مسبب آن است مانند قراردادها ی پی مانکار ی ساخت کی کارخانه برای یک شخص، البته عقد خود از اعمال ح قوقی ناشی می شود و عمل حقوقی تجلی گاه اراده افراد است برای ایجاد یک اثر حقوقی و قرارداد بهترین مصداق آن بشمار می رود دو طرف قرارداد برای اینکه به یک نتیجه حقوقی برسند با هم توافق می نمایند و نتیجه مطلوب آن به وسیله هم ین توافق بوجود می آید. بنابراین اعمال حقوقی را به اعمال دوطرفه مانند قراردادها و اعمال یک طرفه مانند ایقاعات22 .تقسیم نموده اند به اعتقاد اکثر محققین وضعیت های که در زندگی اجتماع ی مردم ایجاد رابطه و مسئولیت می کند، از دودسته بیرون نیست و منشاء ایجاد تعهد یا اعمال حقوقی هستند یا وقایع حقوقی بنابراین اعمال حقوقی اعمالی هستند که شخص با اراده خویش انجام می دهد و قصد ایجاد تعهد را می نماید و ایجاد تعهد منتسب به اراده شخص می ،باشد مثل اینکه شخص ی اراده می نماید که ملکی را با قرارداد ی خریداری نماید و ضمن معامله متعهد می گردد که مبلغ ملک را پرداخت نماید. و همچنین در وقایع حقوقی ایجاد تعهد منتسب به اراده شخص نمی باشد و به صورت ارادی یا غیر ارادی حقی ایجاد می شود که شخص خواستار آن نبوده است .واقعه ،حقوقی ممکن است حادثه ای طبیعی باشد یا عملی که از انسانی سر می زند .به عنوان مثال شخصی به سمت شکار نشانه می رود ولی تیر او ًاشتباها به شیشه منزل شخص دیگر برخورد می .کند و یا حیوان خانگی شخصی به اموال همسایه او آسیب وارد می کند و شخص بدون قصد ایجاد تعهد ملزم به جبران خسارت می گردد. 22 ایقاع: مانند فسخِ قرارداد ،اعراض از ملک خود، ابراء یا بخشش طلب یا مال خود 39 بند اول :اقسام عقود و معامالت نیا در قسمت به ا نی موضوع خواه یم پرداخت که ماده184 قانون مدن ی عقود و معامالت را به پنج عنوان ب ه نام عقد الزم، جائز، خ ی ار ی، منجز و معلق دسته تقس می نموده است .برطبق ماده185 قانون ی مدن، عقد الزم آن است که ه چی کی از نی طرف معامله حق فسخ آن عقد را ندارد مگر در موارد نه ی مع، رابط ۀ ای که در اثر عقد الزم دا یپ یم شود طور ی است که ه چی کی از طرف نی عقد نم ی ن توان د بدون رضا ی طرف د گر ی آن را ب ر هم ن زن،د بنابرا نی نی طرف به انجام آن چ یزی که در عقد تصر یح شده ملزم هستند مگر در موارد مع ۀنی قانون ی، و آن در مورد ی است که در اثر یکی از خ ارات ی حق فسخ به یکی از طرف نی داده شده باشد. که در ا نی صورت کس ی که حق مزبور به نفع و سود اوست یم تواند معامله را فسخ نما ید . البته اگر کی قرارداد با توافق و تراض ی نی طرف عقد را بر هم زده باشد به آن اقاله گفته م ی شود. ازجمله عقود الزم در قانون یم می توان به عقد ب ی،ع اجاره ، مزارعه، مساقات اشاره کن یم. دوم. عقد زی جا است ، که برطبق ماده 186 قانون ی مدن، عقد جائز آن است که هر کی از نی طرف بتواند هر ی وقت که بخواهد آن را فسخ کند .رابطه یا که در اثر عقد جائز جاد یا یم شود ی طور است که به هر کی از نی طرف اجازه یم دهد هر زمان که بخواهند بدون ه چی علت قانون ی آن را بر هم ن زن د. برا ی فسخ نمودن عقد جائز اراده انحالل کاف ی است و احت اج ی به موافقت طرف مقابل و یا اعالم .به او ندارد البته بر طبق ماده954 قانون مدن ی هی کل عقود جائزه با موت و جنون یکی از طرف ین منفسخ م ی شود، از جمله عقود جائزه م ی می توان به عقد وکالت، عقد ود عه ی وعقد عار هی اشاره می کن . مثالً در مورد وکالت هرگاه وک لی بخواهد وکالت خود را ادامه ندهد استعفا یم دهد و موکل هر زمان بخواهد وک لی خود را عزل یم ی نما،د همچنان که با فوت ای جنون لی وک ای موکل عقد مزبور منحل یم گردد. سوم عقد خ ی ار ی ،است برطبق ماده188 قانون مدن ی عقد خ ی ار ی آن است که برا ی دو طرف عقد و یا یکی از آنها ای ی برا ی ثالث اخت ار ی فسخ قرار داده باشند. عقد خ ی ار ی ی نوع از عقد الزم ی است، که به وس ۀلی برقرار ی شرط فسخ، اثر عقد جائز به آن داده م ی شود. مانند عقد ب یع و یا اجاره که در آن شرط فسخ در سر شش ماه برا ی یک طرف ای نی طرف دیق .شده باشد مثالً فروشنده خانه خود را به مشتر ی با عقد ب عی واگذار م کند ی اما در عوض با دار ی خر شرط کند یم در صورت ی که فرو شنده در ظرف شش ماه پولش را پس د ا د خر دار ی خانه را به او برگرداند. چهارم عقد منجز،است نیا نوع عقد بدون آنکه در متن آن دیق و شرط ی ذکر شود منعقد م ی شود و برطبق ماد ۀ 189 قانون مدن ی عقد منجز آن است که تأث یر آن بر حسب انشاء موقوف به امر ی گر ید نباشد و اال معلق خواهد بود. چرا که هر عقد ی ی دارا اثر مخصوص به خود است که طرف ین عقد برا ی به دست آوردن آن به انعقاد عقد اقدام م ی ند ی نما که آن را مقتضا ی عقد می ی گو،ند ًمثال مقتضاء عقد ب عی مالک تی عی مب ی برا مشتر ی است و مقتضاء عقد اجاره مالک تی منافع ی برا مستأجر است .هرگاه عقد بدون چیه گونه یدیق منعقد ،گردد مقتضاء آن بالفاصله پس از عقد حاصل یم شود . مثالً پدر سند مالک تی خانه خود را بدون ه چی دیق و شرط ی به فرزند خود انتقال م ی .دهد 42 پنجم عقد معلق یم ،باشد چنانکه از مفهوم ماده189 قانون مدن ی که عقد منجز را تعر فی نموده معلوم م ی شود، عقد معلق آنست که تأث ری آن بر حسب انشاء موقوف بامر د ی گر ی باشد. بنابر آنچه در عقد منجز گذشت این است که هر عقد ی ی دارا اثر مخصوص ی است که بالفاصله پس از انعقاد عقد به وجود م ی یآ،د یول نی طرف عقد م ی توانند به وس ۀلی قی تعل شیدا یپ آن را منوط بر وجود امر ی گر ید بنما دی .ًمثال ی پدر یم خواهد خانه خود را به پسرش ببخشد ول ی ی نم خواهد که ا نی بخشش بدون چیه دو یق شرط ی باشد و بالفاصله پسر مالک آن شود، بلکه یم خواهد برا ی تشو قی به تحص یل ،دانش ۀ خان خود را به او ،بدهد لذا خانه خود را به طور قی تعل به او هبه یم دی نما. نی بد نحو که ی گو یم،د خانه من متعلق به شما به شرط آنکه دانشکده را تمام کرد ی ی و ل سانس دیری بگ و سپس پسر قبول ی خود را اعالم م ی دی نما .با نیا ان یب عقد هبه منعقد یم شود و پدر سند مالک تی خانه خود را به پسر انتقال یم دهد ی ول نه بطور مطلق که انتقال بالفاصله پس از انعقاد عقد حاصل شود و پسر مالک خانه ،گردد بلکه هرگاه پسرمدرک یل سانس خود را افت ی در کرد و به پدرش تحو لی داد خانه به طور کامل به او منتقل یم شود، ا ی نست که گفته شده اثر عقد معلق موقوف بر امر ی گر ید است .ی عن ی شرط عقد معلق با دی مربوط به آ نده ی باشد و امر ی محتمل الوقوع باشد و همچنین خارج از موضوع قرارداد واقع شود. در نظر داشته دی باش که شرط معلق نم ی تواند از امور ینیقی باشد. ًمثال پدر به فرزندش بگو دی خانه من متعلق به شما بشرط ی که فردا صبح خورش دی طلوع کند ا نی شرط ی یقینی بوده درست ست ین. بنددوم :عقد معلق در حقوق ی مدن فرانسه در قانون ی مدن فرانسه از ماده 1168 تا ماده 1184 را به عقد معلق اختصاص داده و نی چن ان یب نموده است که تعهد معلق عبارت از تعهد ی است که متوقف بر واقعه آ نده ی و محتمل الوق وع باشد. و شرط معلق:را چنین توصیف نموده است اول- اتفاق ی باشد، و آن در مواقعی است که شرط تحت اخت ار ی چیه کی از طرف ین معامله نباشد .دوم- اراد ۀ یکی از طرف نی و آن امر ی است که تحت قدرت یکی از طرف ین معامله است که م ی تواند آن را انجام دهد و ای شیدا ی از پ آن جلو یریگ بنما دی. سوم- مرکب باشد و آن امر ی است که در ع نی حال که بستگ ی به اراده یکی از طرف ین دارد، متوقف به اراده شخص ثالث ن زی است. مبحث دوم :شرایط اساسی صحت معامله دراین مبحث به پایه و اساس تشکیل یک معامله خواهیم پرداخت البته این موضوع را بایـد در نظـر بگیریم که در مباحث گذشته به طور کامل با تقسیم بندی اموال آشنا شدیم و توضیحات کامـل در خصوص آن بیان شد حال باید این را در نظر بگیرم که اگر بخواهیم یـک ملـک را در بـازار امـالک بفروش برسانیم طرفین معامله باید دارای چه شرایط و اختیاراتی را در عقد قرارداد داشته باشند تـا معامله آنها صحیح و نافذ باشد و آن معامله باطل نگردد .دراین قسـمت تمـامی ارکـانی را کـه یـک شخص برای انعقاد قرارداد باید داشته باشد را توضیح و تبیین خواهیم نمود .بنابراین قبل از ورود به مبحث ابتداء باید با مفاهیم عقد صحیح، عقد باطل، عقد نافذ،عقد غیر نافذ و عقد فضولی آشنا شویم تا ارکان صحت معامله را بهتر درک کنیم. 41 گفتار اول :ارکان صحت معامله به طور کلی هر قراردادی که دریک زمان خاصی منعقد می ،شود بایـد دارای چنـد شـرط اساسـی باشد تا از نظر قانون مورد قبول طرفین معامله قرار گیرید .به عبارتی هـر یـک از عقـود وقتـی آثـار قانونی دارد که شرائط اساسی برای صحت معامله را دارا باشـد . بنـابراین درقـانون مـدنی و در مـاده 192 ًصراحتا چنین بیان شده است که برای صحت هر معامله وجود چهـار شـرایط الزم و ضـروری است. یک- قصد و رضای طرفین دو- اهلیت طرفین سه- موضوع معین که مورد معامله باشد چهار_ مشروعیت جهت معامله یا (انگیزه.) منظور قانونگذار از اساسی بودن شرایط ذکر شده در ،عقد آن است که که هرگاه در معامله شـرائط چهارگانه باال جمع شود آن معامله صحیح بوده و دارای آثاری حقوقی است .چرا که از نظر حقوقی شرایط مزبور از ارکان تشکیل دهنده یک معامله است که فقدان هر یک از آن باعث باطل شدن عقد می گردد. البته همان طور که بیان شد قبل از ورود به بحث شـرایط اساسـی معاملـه بایـد بـا عقـد ،صحیح عقد باطل و غیر نافذ و عقد نافذ نیز آشـنا شـویم تـا بهتـر بتـوانیم بـه شـرایط اساسـی آن بپردازیم .عقد ،باطل عقد ی است که یکی از شرایط اساسـی صـحت معاملـه را دارا نیسـت و چنـین عقدی اثری از نظر قانونی نخواهد داشت .و هرگاه آن نقص به هر علتی رفع ،گردد دیگر نمـی تـوان در آن معامله مؤثر باشد .ًمثال هرگاه در موقع انعقاد معامله یکی از طرفین مجنون باشد و یـا مـورد معامله برای یکی از طرفین مجهول ،باشد آن معامله باطل است و چنانچه پـس از ،عقـد جنـون آن فرد رفع شود و اجازه انعقاد عقد را بدهد و یا جهل او بر طرف ،گردد آن معامله صحیح نمـی شـود . زیرا قانون برای عقد باطل وجودی نشناخته است تا نقص آن رفع نمایـد . بنـابراین طـرفین در ایـن مواقع می توانند فقط عقد جدیدی با تمامی ارکان ذکر شده ایجاد نمایند .به عبارتی عقد باطل شبیه شلیک گلوله به یک حیوانی است که کشته شده و با بیرون کشیدن تیره از بدن حیوان شکار شده بعد ازکشته شدن دیگرزنده نمی شود . عقد دیگر، عقد غیر نافذ است که به عقدی گفته می شود . شرایط اساسی صحت معامله را به طور کامل دارا نباشد ولی بتوان نقص آن را رفع نمود و آن در مواقعی است که ،عقد غیر از قصد رضـای که قسمتی از شرط اول ،است بقیه شرایط را دارا باشد .منظور ازقصد رضای یعنی اشتیاقی است که طرفین تعهد با توجه به نفع و ضرر شخصی خود در حال اعتدال پیدا می نمایند .بنابراین عقدی که در نتیجۀ اکراه یکی از طرفین منعقد گردد و یا به وسیله غیر طرفین عقد توسط شخص ثالث واقـع شود غیر نافذ است .عقد غیر نافذ را که ناقص است می توان به وسیلۀ رضای فرد ناراضی رفع نقـص کرده و آن را تکمیل ،نمود یعنی صحیح ،گردانید همچنانی که می توان آن بنـای نـاقص را منهـدم ساخت و ازبین برد. مانند عقد فضولی بدین صورت که شخص الف زمین شخص ب را به شـخص ج 42 بدون اجازه شخص ب می فروشد اگر ًبعدا مالک راضی به این فروش شود و معامله بـا شـخص ج را تنفیذ کند آن معامله صحیح می باشد و اگر آن را رد کند معامله کامل باطل می گردد . بنداول :قصد و رضای طرفین به طور عام در قانون مدنی هرگاه یک فرد یک شئی را ببیند و قصد خرید آن را داشته باشد، در این مواقع رضایت به خرید آن شیء اتفاق می،افتد مانند کسی که خانه ای را نزد مشاور امالک می،بیند سپس عالقه به داشتن و ملکیت آن را پیدا می کند، در این هنگام منافع و ضرر خرید ملک مورد نظر را می سنجد و پس از برتری داشتن منافع اشتیاق به ایجاد ملکیت نسبت به آن خانه در وی ایجاد می شود .این اشتیاق به ایجاد معامله را رضایت می گویند .بنابراین اگر پس از مذاکره و فراهم شدن مقدمات خرید طرفین تصمیم به معامله بگیرند وآن معامله را ایجاد ،نمایند بدین ترتیب که فروشنده امر متصور را یعنی ملکیت خانه را در مقابل قیمت معین برای خود ایجاد نماید و خریدار به نوبه خود مانند فروشنده همان امر را قبول کند ایجاد ین ا امر متصور را قصد انشاء می گویند. قصد انشاء امر معنوی و روحی است که در عقد آنچه موضوع قصد قرار می گیرد همان موضوع رضا است که پس از سنجش نفع و ضرر باید در محیطی آرام صورت ،گیرد یعنی در اثر تهدید و اکراه حاصل نشود. بنددوم :اهلیت طرفین اهلیت طرفین در معامله شرط دوم ، از شرایط چهارگانه صحت عقد است. اهلیت برای بستن قرارداد یعنی اینکه شخص از نظر قانونی شرایط و قابلیت های فردی برای ایجاد قرارداد را داشته باشد .در واقع اهلیت نشان دهنده این موضوع نیز است که شخص از نظر سنی ، عقلی و فکری رشد کافی برای انجام معامله را دارد و می تواند اموال و دارایی خود را در صحت ذهنی و جسمی خود اداره نمائید.که درنص قانون با عنوان بلوغ ،رشد و عقل شناخت شده است، بنابراین از نظر حقوقدانان برای آنکه یک معامله درست و صحیح واقع ،شود طرفین قرارداد باید برای معامله اهلیت یا توانایی الزم برای انجام معامله را داشته باشند. البته در قانون مدنی برطبق ماده 212 اهلیت به اهلیت تمتع و اهلیت استیفاء تقسیم شده است .در اهلیت تمتع قابلیت یک شخص که بتواند دارای حق و تکلیف ،باشد در نظرگرفته می شود .به عبارتی شایستگی که یک فرد در تصرف اموال خود دارد و قانون از آن فرد حمایت می،کند که این موضوع از زمان تولد انسان شروع و با مرگ او به پایان می رسد و همچنین اهلیت استیفاء یا قدرت اعمال حق برای فرد و آن ،حق قابلیتی است برای هر شخص که بتواند حق خود را استیفاء و اعمال ،نماید چنانکه بتواند در اموال و حقوق خود تصرف نماید و یکی ازمعامالت در قانون را منعقد سازد .البته در مقابل افرادی که صحت کامل برای انعقاد معامله را دارند افرادی یز ن هستند که به علت شرایط خاصی که دارند نمی توانند قراردادی را منعقد نمایند. درمادۀ 1227 قانون مدنی این موضوع ًصراحتا بیان شده است این اشخاص که به آنها اشخاص محجور گفته می شوند از تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع هستند. که به سه دسته ت قسیم شده اند که عبارت است از :یک-افرادصغیر دو- افراد غیررشید سه- افراد مجنون. 43 الف :افراد صغیر منظور از صغیر ،اشخاصی است که غیربالغ هستند . که خود به دودسته ،صغیرممیز و صغیرغیرممیز تقسیم می شوند .در تعریف صغیرممیز در قانون مدنی چنین بیان شده است .افرادی هستند که بتواند نفع و ضرر خود را در معامالت درست تشخیص بدهند. و در مقابل صغیرغیرممیز وجود داردکه این اشخاص استعداد تشخیص سود و زیان خود را ندار ن،د به این خاطر این نوع افراد همیشه دچار خسران می دن گرد .البته این را باید در نظر بگیریم که معامالت و اعمال صغیر خواه ممیز باشد خواه غیرممیز تا حدی که مربوط به اموال و حقوق مالی او باشد باطل و بال اثر ،است و قانون مدنی اجازه داده که فقط صغیرممیز یعنی کسی که قدرت تشخیص ضرر و زیان خود را دارد تملک بالعوض ،بنماید یعنی تملک مجانی از دیگران را قبول نماید. مثل قبول صلح بالعوض و قبول هبه ب :افرادغیررشید در قانون مدنی به کسانی گفته می شود که از تصرفات در اموال و حقوق مالی خود منع شده و تصرف آنها نسبت به اموالشان جنبه عقالئی ندارد یعنی عقل معاش نداشته باشد و هرگاه ادارۀ و تنظیم دارائی اش به او واگذار شود در اموال خود تعدی و تفریط می نماید .این موضوع در قانون مدنی در مادۀ 1229 چنین بیان شده ،است که هر شخصی که سن هیجده سال هجری خورشیدی کامل را نداشته باشد .در حکم غیر رشید است مگر آنکه دادگاه رشد او را تشخیص و اعالم ،کند در این صورت از تحت قیمومت یا والیت خارج می شود و همچنین برطبق مادۀ 1212 قانون مدنی هیچ کس را نمی توان بعد از رسیدن به هیجده سال هجری خورشیدی کامل به عنوان جنون یا عدم رشد محجور نمود مگر آنکه عدم رشد یا جنون او توسط دادگاه ثابت شده باشد. ج :افراد مجنون به طور کلی مجنون به کسی گفته می شود که تعادل عقلی خود را از دست داده باشد واین نوع افراد در ماده 1213 قانون مدنی به دو دسته تقسیم شده ،اند یک مجنون دائمی ودیگر مجنون ادواری درتعریف مجنون دائمی چنین بیان شده است، افرادی که در همۀ اوقات دچار اختالل اعصاب و نقص عقل می باشند و قدرت تشخیص انجام یک قرارداد را نداشته باشند و دیگر مجنون ادواری است که در بعضی اوقات اختالل اعصاب در آنها حکومت می کند و عقل سلیم را از او سلب می نماید .و در بعضی از اوقات حالت عادی دارد و عقلش ان برجسم حکومت می کند .بنابراین برطبق ماده 1213 قانون مدنی مجنون دائمی ًمطلقا و مجنون ادواری درحال جنون نمی تواند هیچ تصرفی در اموال و حقوق مالی خود بنماید. بندسوم :موضوع معین در مورد معامله به طور کلی در هر زمان وقتی یک مال یا عملی که موضوع انتقال یا تعهد ناشی از معامله قرار ،گیرد به آن موضوع مورد معامله گفته می شود .بدیهی است درصورتی که یک ،معامله موضوع معین برای خرید و یا فروش که یکی از شرایط اساسی صحت معامله است را نداشته باشد، آن معامله باطل 44 است. البته موضوع معامله ممکن است مال باشد که متعهد تسلیم آن را تعهد می ،کند مانند بیع نسیه یعنی فروش اقساطی موضوع قانون عملیات بانکی بدون ربا که در این صورت تعهد ،بانک تسلیم و انتقال اموال به مشتری است .و گاه موضوع معامله انجام عمل خاصی ،است مثل گارانتی های سرویس خودرو در شرکت های خودروسازی و گاهی نیز موضوع معامله می توان ترک عمل خاصی باشد مثل ندادن اطالعات وسیله خریداری شده به رقبای فروشنده، بنابراین منظور از تعهد به تسلیم مال یعنی تعهد به انتقال مال به خریدار ،است کما اینکه این موضوع در مادۀ 1126 قانون مدنی فرانسه که مورد پیروی قانون مدنی ایران قرار گرفته است بیان شده ،است در نتیجه اینکه مالی می تواند مورد معامله قرار گیرد که دارای این شرایط باشد: 1 - مالیت داشته باشد2 - متضمن منفعت عقالئی باشد 3 -منفعت آن مشروع باشد4 - تسلیم آن مقدور باشد5 ـ مبهم نباشد 6 - در صورتی که مورد معامله مال است باید قابل انتقال باشد7 -در حین عقد موجود باشد که دراین قسمت به توضیح و تشریح آن خواهیم پرداخت. 1 - مالیت داشته باشد هر چیزی که مورد معامله قرار می گیرد باید مالیت و ارزش مالی داشته ،باشد یعنی بتواند مورد دادوستد قرار گیرد و در بازار تجارت ارزش معاوضه به پول را داشته باشد در صورتی که آن مال فاقد ارزش معاوضه در بازار باشد نمی تواند مورد معامله واقع شود مانند هوا و نور خورشید و همانند آن این موضوع درمادۀ 215 قانون مدنی هم بیان شده است که مورد معامله باید مالیت داشته و متضمن منفعت عقالئی مشروع و قانونی نیز باشد زیرا هر چیزی که خرید و فروش آن ً قانونا ممنوع باشد و منفعت عقالئی نداشته باشد آن معامله باطل است . 2 - متضمن منفعت عقالئی باشد همانطور که در قسمت قبل بیان شده مورد معامله باید منفعتی عقالئی داشته باشد و جامعه ًعقال آن را بپذیرد و لو آنکه آن منفعت ناچیز باشد مثل فروش یک عدد آجر یا آهن و همانند آن. 3 - منفعت آن مشروع باشد. با توجه به مادۀ348 قانون مدنی بیع چیزی که خریدوفروش آن ًقانونا ممنوع است باطل می باشد . پس باید این موضوع را در نظر داشت که منظور از کلمۀ مشروع آنست که قانون آن را منع و نهی نکرده باشد و این طرز بیان در زبان حقوقی خارجی متداول و معمول است .پس هرگاه منفعتی که ممکن است حاصل شود ،غیر مشروع باشد انتفاع از آن ممنوع و در نظر قانون بی فائده است .در مقابل ممکن است مالی وجود داشته باشد که استفادۀ از آن نسبت به بعضی افراد جامعه ممنوع و نسبت به برخی دیگر مجاز ،باشد معاملۀ آن اشکالی نخواهد ،داشت مانند مواد منفجره و ادوات نظامی که استفادۀ از آن برای ارتش مجاز است ولی افراد عادی نمی توانند آن را در اختیار داشته باشند. 4 - تسلیم آن مال مقدور باشد. چیزی که مورد تعهد یا مورد انتقال قرار می گیرد باید متعهد یا انتقال دهنده بتواند آن را به خریدار تسلیم ،نماید وگرنه آن معامله باطل است .مادۀ 348 قانون مدنی بیان می کند در صورتی که به 45 جهتی از جهات ناقل و متعهد نتواند یک مال را تسلیم نماید ولی طلبکار خود ًشخصا بتواند آن را بدست آورد آن تسلیم حاصل شده است و دینی برعهده متعهد وجود ندارد. بنابراین در یک قرارداد طرفین معامله درحین عقد باید عالم باشند که متعهد یا ناقل قدرت بر تسلیم مورد معامله را ،دارد زیرا هرگاه یکی از طرفین می داند که متعهد نمی تواند مورد معامله را تسلیم نماید معاملۀ مزبور لغو و باطل است . 5 - مورد معامله باید مبهم نباشد. در یک قرارداد مورد معامله باید معلوم و مشخص باشد مگر در موارد خاصه که علم اجمالی به آن کافی است چرا که درمادۀ 216 قانون مدنی ًصراحتا بیان شده است که مورد معامله باید نزد طرفین معلوم باشد و کافی نیست که برای یکی از طرفین معامله واضح و روشن باشد و برای دیگری مبهم باشد. زیرا دراین مواقع معاملۀ مزبور غرری و باطل است .به عالوه چیزی را می توان مطالبه نمود و یا استیفاء کرد که معلوم باشد و همچنین علم و آگاهی طرفین به مورد معامله به وسیلۀ بیان اوصاف از حیث کمیت و کیفیت حاصل می گردد .و اموالی که به وسیلۀ مشاهده جهل طرفین معامله مرتفع می شود مشاهدۀ آن کافی خواهد ،بود زیرا مقصود معلوم شدن مورد معامله است و آن بدین وسیله یعنی مشاهده حاصل شده است . 6 - مورد معامله باید قابل انتقال باشد. در هرمعامله اقتضای آن ایجاب می کند که آن مال به طرف مقابل یعنی خریدارمنتقل شود و آن مال باید قابلیت نقل و انتقال را داشته باشد زیرا نتیجۀ هر معاملۀ ای مالک شدن خریدار است و هرگاه مورد معامله قابلیت انتقال را نداشته باشد تعهد و یا قرارداد لغو و عمل غیر عقالئی خواهد بود. 7 - مورد معامله باید در حین عقد موجود باشد. این ویژگی از شرط در عقد تملیکی بیشتر جلوگر می شود ،که مورد معامله به وسیلۀ عقد از یک شخص به شخص دیگر انتقال می یابد زیرا فقط مال موجود می تواند مورد تملیک قرار گیرد و نمی‎ توان مال غیر موجود را انتقال داد و لو آنکه پیدایش آن در زمان بعد محقق ،باشد ًمثال هرگاه شخص ماشینی را که در پارکینگ دارد بفروشد و سپس معلوم شود که قبل از معاملۀ آن ماشین به سرقت رفته است معامله باطل است .این موضوع در مادۀ 361 قانون مدنی ًصراحتا بیان شده است که اگر در خرید و فروش مال معلوم شود که مبیع در زمان انعقاد عقد وجود نداشته آن معامله باطل است. در مقابل در عقد عهدی چنانچه مالی می تواند مورد تعهد قرار گیرد که در حین عقد موجود ،باشد و یا مالی را می توانیم مورد تعهد قرار بدهیم که پس از عقد موجود و تولید ،شود ًمثال کارخانۀ اتومبیل سازی می تواند تعهد کند که چندین اتومبیل دو سال بعد را طبق عکس آن را ساخته وتحویل دهد. 46 بندچهار :مشروعیت جهت معامله چهارمین شرط اساسی صحت معامله برطبق مادۀ 192 قانون مدنی مشروعیت جهت معامله ،است لذا جهت معامله همان انگیزه و هدفی است که قبل از معامله در هر یک از طرفین پیدار می شود و سبب انجام معامله می،گردد مثال کسی که مقروض است خانۀ خود را می فروشد تا قرض خود را ادا ،نماید پس جهت فروش خانه برای فروشنده فقط پرداخت دین است .بنابراین جهت امری است که هر یک از طرفین قبل از معامله تصور و به وسیلۀ انجام معامله آن را در خارج ایجاد می کنند، تا بتوانند به منظور دلخواه خود نائل گردند. بنابراین جهت قبل از معامله تصور می شود و پس از معامله ممکن است درخارج ایجاد گردد بنابراین در مادۀ 217 قانون مدنی چنین بیان شده است که دریک معامله الزم نیست که جهت آن تصریح ،شود ولی اگر تصریح شده باشد باید مشروع باشد واال معامله باطل است .منظور از کلمۀ مشروع در مادۀ ممنوع نبودن از طرف قانون است .بنابراین هر عملی که از طرف قانون منع نشده باشد مشروع است این موضوع از مادۀ 348 قانون مدنی در مورد مبیع استنباط شده ،است یعنی کسی که معامله می نماید الزم نیست به طرف مقابل بگوید داعی یا انگیزه او بر انجام معامله چیست و برای رسیدن به چه منظوری معامله می نماید .ولی هرگاه معامله کننده هدف و انگیزه خود را در عقد بیان ،نمود باید آن انگیزه مشروع و قانونی باشد .ًمثال کسی از فروشگاه یک گالن بنزین می ،خرد خریدار می تواند انگیزه خود را به فروشنده نگوید ولی هرگاه آن را بیان نمود باید مشروع ،باشد چنانچه بگوید آن را برای ریختن در اتومبیل می خواهم در این صورت این معامله صحیح است و اگر غیر مشروع باشد چنانکه بگوید آن را می خرم تا فالن بنگاه را آتش بزنم آن معامله باطل خواهد بود .بنابراین انگیزه برای یک معامله جنبه مهمی دارد که فرد آن را برای نفع به خود و دیگران مورد استفاده قرار می دهد نه اینکه باعث ضرر و بهم زدن نظم عمومی شود . گفتاردوم :اختیارات یا خیارات در یک معامله در جامعه کنونی به لحاظ نیاز انسان به ایجاد معامالت افراد مجبور خواهند بود قراردادهای را بین خودشان منعقد نمایند .و یا در مواقع لزوم می تواند با توجه به اختیاراتی که طرفین قرارداد به هم می دهند همان قرارداد را یک طرفه فسخ کنند بنابراین اختیاراتی را که قانونگذار برای برهم زدن معامالت در نتیجه بهبود شرایط آن برای طرفین معامله قرار می دهد را خیارات می دی نام. خیارات در قانون مدنی به 9 دسته تقسیم شده است که دراین قسمت به تشریح کامل آن خواهیم پرداخت. 1 - خیار مجلس2 - خیار حیوان 3 - خیار شرط4 -خیار تأخیر ثمن5 - خیار رؤیت و تخلف از وصف6 -خیارغَبن 7 - خیارعیب8 - خیارتدلیس9 - خیارتبعض صفقه. 1 -خیار مجلس این نوع خیار از اختیاری است که در یک معامله به هریک از خریدار و فروشنده داده می شود که بتوانند درصورت لزوم معامله را فسخ نماید، البته این اختیار تا زمانی معتبر است که طرفین از محل جلسه انعقاد قرارداد متفرق نشده اند و در محل وقوع معامله حضور داشته باشند. 2 - خیار حیوان 47 این خیار تنها برای مشتری در نظر گرفته شده است .زمانی که جنس فروخته شده یا ،مبیع حیوان باشد ،تا سه روز پس از ،معامله خریدار می تواند معامله را فسخ کند و حیوان را به فروشنده پس بدهد و ثمن معامله را بگیرد و قانون از مشتری دراین خصوص حمایت می کند. 3 -خیار شرط به طور کلی برطبق ماده 399 قانون مدنی در عقد بیع ممکن است برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص ثالث که به معامله ورود پیدا می کند اختیار فسخ معامله در زمان و مدت معین شرط گردد . البته این موضوع را باید در نظر بگیریم که مدت خیارشرط باید معلوم ومشخص باشد .درغیر این صورت هم عقد و هم شرط هردو باطل خواهد بود .علت این امر آن است که ارزش مورد معامله برحسب این که طرف دیگر تا چه زمان اختیار فسخ داشته باشد اهمیت دارد .بدین معنا که هرگاه شخصی ماشینی را به مبلغ 322 میلیون ریال ،بخرد و بخواهد به دیگری بفروشد وتا یکسال برای خود حق فسخ شرط نماید .ًمسلما ارزش این ماشین در سال آینده به علت استفاده شدن کمتر خواهد شد .چرا که هرچه مدت خیار بیشتر ،باشد ارزش مبیع کمتر خواهد بود .چرا که اشخاص کمتر مایلند معامله ای را انجام دهند که تا مدت زمانی آن معامله متزلزل باشد .و برای قطعیت وثبات آن الزم باشد مدت زمان زیادی را انتظار بکشند. 4 - خیار تاخیراز ثمن این خیارزمانی کاربرد دارد که فروشنده صبر ایوب ندارد و خریدار در پرداخت ثمن یا همان پول تعلل می کند .در این شرایط است که ماده 422 قانون مدنی به کار می ،آید این ماده بیان می کند هرگاه فروشنده و خریدار زمانی را برای پرداخت پول مشخص نکرده باشند و 3 روز از تاریخ معامله بگذرد و فروشنده کاال را در اختیار مشتری نگذارد و مشتری هم قیمت جنس را ،نپردازد فروشنده حق دارد معامله را فسخ کند .این درحالی است که اگر خریدار ظرف سه روز ثمن معامله را پرداخت کند فروشنده حق فسخ ندارد .نکته مهم در این نوع خیار این است که هرگاه کاال از آن دسته اجناسی باشد که در کمتر از 3 روز فاسد می شود یا افت قیمت پیدا می ،کند فروشنده هر زمانی که احساس کرد کاال در حال فساد یا کسری قیمت است می تواند معامله را به هم .بزند 5 -خیار رویت و تخلف از وصف این اختیار نوعی از خیار فسخ است که حق بر هم زدن قرارداد را در صورت عدم مطابقت مال مورد معامله با وصف ذکر شده در قرارداد برای خریدار ایجاد می کند .به عبارت دیگر این خیار در جایی ایجاد می شود که فرد کاالیی را مشاهده نمی کند ولی اوصاف آن در قرارداد ذکر می شود و یا بر اساس مشاهد ه سابق و چه آن درذهنش نقش بسته معامله ای را انجام می دهد و بعد از معامله مشخص می شود آن اوصافی که در قرارداد ذکر شده در کاال وجود ندارد و یا وضعیت فعلی کاال با آن چه در سابق مشاهده نموده ،است مطابقت ندارد .بنابراین در این مواقع قانونگذار برای کمک به این دسته از افراد نیز پا درمیانی کرده و موضوع را برطبق ماده 412 قانون مدنی حل نموده ،است یعنی هرگاه کسی مورد معامله را ندیده و آن را فقط با بیان اوصاف توسط فروشنده خریده و بعد از دیدن آن بفهمد جنس مورد معامله دارای اوصاف ذکر شده ،نیست می تواند معامله را فسخ کند .اما 48 باید این موضوع را در نظر داشته ،باشیم که اگر مشتری جنس مورد معامله را دیده باشد و بداند مورد ،معامله آن اوصاف و خصوصیات را ،ندارد دیگر نمی تواند معامله را فسخ کند. 6 - خیار غبن واژه غبن در لغت به معنی نیرنگ و نقض عهد به کار می رود .در اصطالح حقوقی خیار غبن ،یعنی زیان ناشی از عدم تعادل بین عوضین یعنی(ثمن و مبیع )در زمان ،معامله که به زیان دیده بعد از آگاهی به غبن یعنی ضرر فاحش حق فسخ می دهد .ًمثال شخصی منزلی را به قیمت 122میلیون به فروش می رساند .و بعد از فروش متوجه می شود قیمت منزل فروخته شده بیشتر از 322 میلیون تومان ،بوده لذا می تواند طبق این خیار تقاضای فسخ کند. بنابراین غبن در صورتی فاحش است که ً عرفا قابل مسامحه21 نباشد و این فاحش بودن به این معنی است که ًکامال از نظر عرف آشکار باشد. 7 -خیار عیب خیار عیب یکی از انواع خیارات است که بر اساس آن در صورت معیوب بودن شیء مورد معامله به خریدار حق بر هم زدن معامله را می دهد به عبارت دیگر این خیار در جایی ایجاد می گردد که مشتری کاالیی را که معیوب ،است خریداری نموده است .وقتی قصد دارد از آن استفاده کند متوجه شود که آن کاال دارای عیبی مستتر یا پوشیده است .در این صورت با توجه به این خیار می تواند آن معامله را فسخ کند .برای مثال ممکن است فردی خودرویی خریداری کند که در هنگام عقد قرارداد بدنه آن پوشیده باشد و بعدها متوجه این عیب موجود شود .در چنین شرایطی باید از خیار عیب استفاده شود .این خیار به شما این توان را می دهد که به موجب عیبی که در مبیع یا همان مورد معامله وجود دارد و شما درهنگام انعقاد مبایعه نامه اطالعی از آن نداشته ،اید می توانید علیه فروشنده اقامه دعوا کنید .در چنین شرایطی یا می توانید کاال را نزد خود نگه داشته و مابه التفاوتجنس معیوب نسبت به جنس سالم را با نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت ،کنید یا اینکه می توانید کاال را به فروشنده پس داده و همه پولی که پرداخت کرده اید را از او پس بگیرید .اما توجه داشته باشید که اگر خریدار درهنگام انعقاد مبایعه نامه از عیب موجود در کاال مطلع باشد بعداز انعقاد دیگر نمی تواند ادعایی داشته ،باشد و مجبور است جنس معیوب را برای خود نگه دارد. 8 -خیار تدلیس در اصطالح حقوقی تدلیس یعنی عملیاتی که موجب فریب طرف معامله بشود .به عبارت دیگر تدلیس یعنی پوشاندن عیبی در مال یا نمایاندن یک صفت یا امتیاز غیر واقعی در یک مال .است فرد فریب خورده به علت جبران زیان ناشی از این عملیات از حق فسخ بهره مند می شود .مانند اینکه در عقد ،نکاح مردی با تحصیالت دیپلمه خود را مهندسی دارای مدرک کارشناسی ارشد معرفی کند و با این روش طرف مقابل خود را فریب می دهد .بنابراین در خیار تدلیس نیز مانند خیار عیب و غبن و رؤیت فرد پس از آگاهی از این موضوع ًفورا باید اقدام کند . 9 -خیار تبعّض صَفقه 21 مسامحه یعنی چشم پوشی، گذشت... 49 در نیا ار یخ کلمه صفقه در لغت به معنا ی معامله کردن و تبعض به ی معن تجز هی معامله است و منظورا نی است که اگر به هر یلی دل معامله منعقده نسبت به بخش ی از معامله باطل گردد دار ی خر حق فسخ معامله را نسبت به قسمت ی که فرد فروشنده مالک آن ست ین را دارد .پس به عبارت ی هرگاه دار ی خر کی در معامله دو کاالی را بخرد و سپس معلوم شود که کى ی از آن دو قابل تملک ست ین ای از ِآن شخص ثالث است و فروشنده اجازه فروش آن مال نداشته است. نی درا صورت معامله نسبت به آن بخش که متعلق به د ی گر ی است باطل است و دار ی خر نسبت به بخش گر ید از ى کاال مورد معامله یخ ارتبعّض صفقه دا یپ مى کند، و مى تواند عقد را فسخ کند .ای آن را در برابر بهاى آن بخش از کاال اضافه بهاى پرداختى را باز پس ریگ،د مانند زمانی که فرد دو قطعه زمین خریداری می کند و یک از آن متعلق به شخص فروشنده نمی باشد و متعلق به شخص ثالث است دراین صورت خریدار می تواند نسبت به مالی که دیگری مالک آن است آن را پس دهد و نصف مبلغ را دریافت نماید و یا تمام دو قطعه زمین را به فروشنده برگرداند و کل مبلغ پرداختی را دریافت نماید .این موضوع در ماده 441 قانون مدنی ًصراحتا بیان شده است. فصل چهارم: حقوق و الزامات شر یک در د یوار مشترک مبحث اول: وضع یت د یوارمشترک ین ب مالک ین در ا ین مبحث حدود تصرفات دو مالک در یک یوار د مشترک و سپس مخارج و هز ینه ی ها یوار د و یا تجد ید آن را مورد بررس ی قرار خواه یم داد. البته ا ین موضوع به طور کل ی در حقوق مدن ی فرانسه به صورت یک قاعده کل ی راجع به حدود تصرف در د یوار مشترک ب یان شده است که هر شر یک یم تواند در د یوار مشترک هر گونه تصرف ی که موجب ضرر شر یک یگر د نشود به عمل آورد و به عالوه تصرف اگر موجب تغ ییر منظور شر یک همسا یه از د یوار مشترک نگردد مجاز خواهد بود، به طور ی که اشاره شد اساس حقوق ی ا یجاد یوار د ین ب دو ملک مجاور در حقوق مدن ی یران ا و فرانسه متفاوت است. در قانون فرانسه هر مالک ی یم تواند همسا یه خود را ملزم به شرکت درمخارج د یوار فاصل بر مبنا ی مشترک دو ملک بنما ید ی . ول در قانون مدن ی یران ا ین چن الزام ی وجود ندارد به هم ین ترت یب نحوه تصرفات هر یک از شرکاء در د یوار اختصاص ی تابع مقررات خاص ی است. گفتار اول :تصرف در دیوار مشترک به طور عمومی تصرفاتی که هر یک از شرکاء در دیوار مشترک و مشاع دارند به دو گونه قابل تقسیم است .اول_ تصرفاتی که نتیجه آن تغییر وضع دیوار مشترک خواهد ،بود دوم_تصرفات ی که وضع یت یوار د مشترک را تغ ییر ی نم دهد . بنابراین در تصرفات ی که نت یجه آن تغ ییر وضع د یوار مشترک است ازنظر قانون ا یران ین بد شرح است. :الف قانون مدن ی یران ا ین ا مسئله برطبق قانون مدن ی یران ا ی زمان اتفاق م ی افتد که یک مالک بخواهد قسمت ی از د یوار مشترک را خراب و یا آن را کوتاه تر نما،یند یا بر رو ی یوار د قسمت جد ید اضافه کند که ارتفاع د یوار 52 باال رود و یا بر رو ی یوار د مشترک سرت یر بگذارند. ا ین گونه تصرفات بدون اجازه شر یک د،یگر یز جا ن یست . ز یرا ین ا یل قب تصرفات تجاوز یست به حق مالک یت یک شر یگر د که مالک یت مشاع دارد، ماده 118 قانون مدن ی یران ا در ا ین مورد چن ین مقرر داشته است که ه یچ یک از دو شر یک یک در ملک حق ندارد د یوار مشترک را که ب ین یم حر خصوص ی دو ملک وجود دارد را تغ ییر داده و سطح آن را باال ببرد یا ی رو آن بنا یا سرت یری بگذارد و یا در یچه و شبکه باز کند یا هر نوع تصرف ی نما ید که باعث مزاحمت برا ی ملک مجاور شود مگر با اذن و اجازه شر یک یگر د، وضع یت یوار د تغ ییر دهد . فلذا قانون مدنی عدم جواز چنین تصرفاتی را ،بدین صورت بیان دارد ین ا تصرفات موجب ا یجاد قرائن و اماره به نفع متصرف خواهد شد و د یوار مشترک را به د یوار اختصاص ی تبد یل خواهد کرد و حق مالک مجاور تض ییع و زا یل خواهد شد مگر آنکه اجازه ا ی در م یان باشد که تا حق مالک مجاور محفوظ بماند ا ین موضوع در ماده119 قانون مدن ی یران ا صراحتاً ب یان شده است که چنانچه هر یک از شرکا بر رو ی یوار د مشترک سرت یر22 داشته باشد. ی نم تواند بدون رضا یت مالک ملک مجاور، تیرها را از جای خود برداشته و جای آن را تغییر دهد، چرا که باید گفت که تغییر در محل سرتیر تصرف جدیدی در دیوار مشترک خواهد بود و هر گونه تصرفی در دیوار مشترک نیازمند به اجازه شریک مجاور می باشد. :ب براساس قانون مدن ی فرانسه دراین خصوص راجع به گذاشتن سرتیر بر روی دیوار مشترک در کشور فرانسه به موجب ماده 657 قانون مدنی آن کشور هر شریکی می تواند بر روی دیوار مشترک سرتیر بگذارد . بر رو ی تمام قطرد یوار یعنی به عرض54 م،یلیمتر مگر ا ینکه یک شر یگر د یز ن بخواهد در همان نقطه بر رو ی یوار د مشترک سرت یر بگذارد در ا ین صورت هر یک از دو شر یک یم توانند بر رو ی یوار د مشترک تا نصف قطر آن سرت یر بگذارند. ول ی در مورد باال بردن ارتفاع د یوار مشترک ماده658 قانون مدن ی فرانسه به هر شر یکی اجازه م ی دهد که به خرج خود ارتفاع د یوار مشترک را باال ببرد. در ا ین صورت هز ینه نگهدار ی و تعم یر قسمت مازاد بر ارتفاع مشترک ن یز به عهده کس ی خواهد بود که قسمت ید جد به او اختصاص دارد. مشروط بر ا ینکه باال بردن د یوار موجب ضرر به همسا یه نشود و یوار د مشترک بتواند بنا ی ید جد و ازد یاد ارتفاع را تحمل کند. و اگر د یوار مشترک نتواند ازد یاد ارتفاع را تحمل کند در ا ین صورت به موجب ماده659 قانون مدن ی فرانسه کس ی که م ی خواهد ارتفاع د یوار را باال ببرد ناگز یر ید با ی بنا آن را به ضخامت متناسب با مصالح مناسب تر به خرج اختصاص ی خود تجد ید کند و آنچه بر قطر د یوار یز ن افزوده م ی شود مقدار اضاف ی را در ملک خود منظور .نماید اگر ی کس یا بر باال بردن ارتفاع د یوار مشترک به خرج خود آن را با مصالح ی گران ق یمت بسازد که معموالً برا ی ساختن د یوار ی چن ن مصالح ی بکار نمی رود، همسا یا یه که درخواست م ی کند که د یوار ید جد مشترک باشد حق دارد که فقط ق یمت مصالح عاد ی را که در مورد و محل ب ه خصوص ب ه کار برده م ی شود بپردازد به شرط ا ینکه خود او در ساختن بنا ی اختصاص ی خود مصالح ی مشابه با 22 س رتیر همان ستونهایی است که ساختمان با تکیه بر آن استوار می ایستد و به نوعی نگهدارنده یک عمارت تلقی می گردد که ممکن است بنا به مقتضیات محلی و منطقه ای یکسوی آن بر روی ساختمان مجاور قرار داده شود. 51 مصالح گران ق یمت یوار د ید جد .بکار نبرده باشد النهایه اینکه یر سا تصرفات در قانون مدن ی فرانسه بدون اذن شر یک مجاز ن یست خواه از ا ین نظر که تصرفات مزاحمت ی در مشترک بودن د یوار ا یجاد نما ید و خواه از ا ین نظر که برا ی خود د یوار .مشترک مضر باشد (برطبق ماده662 قانون مدن ی )فرانسه بنداول :تصرفاتی که وضعیت دیوار مشترک را تغییر نمی دهد. در این نوع تصرف که برای استفاده و انتفاع ازملک مشترک به عمل می آید می باید بدون ا ینکه خسارت ی بر ملک وارد آ ید انجام پذ،یرد مانند عبور از رو ی یوار د ی برا رفتن به پشت بام اختصاص ی جهت برف پارو کردن و همانند آن و یا اگر فاصل ب ین دو ملک نهر مشترک باشد یکی از مالک ین یم تواند از آن نهر آب ببرد. خالصه کالم ا ینکه هرگونه تصرفات در یک ملک احت یاج به اجازه شر یک ندارد بلکه با من ع او ن یز یم تواند به تصرفات خود ادامه دهد. ماده134 قانون مدن ی یران ا در ا ین مورد صراحتاً ب یان یم کند اشخاص ی که در یک معبر یا یک مجرا شر یکند یچ ه یک از آنها نم ی توانند یک شر یگر د .را از عبور و مرور و بردن آب به ملک خود را منع کند بند دوم: مخارج د یوار مشترک :الف توافق در ساخت دیوار مشترک در حقوق ا یران اگر دو مالک مجاور در ساختن د یوار مشترک بر رو ی خط فاصل ب ین امالک خود توافق نما یند. به موجب ماده113 قانون مدن ی مخارج د یوار مشترک بر عهده کسان ی است که در ساخت آن شرکت دارند و د یوار مشترک معموالً طور ی ساخته م ی شود که نصف عرض د یوار در یکی از دو ملک مجاور و نصف د یگر در ملک د یگر قرار می یرد گ. در ا ین صورت د یوار و مبنا ی آن مشترک .خواهد بود اما ممکن است که د یوار مشترک در زم ین یک از دو مالک بنا شود درا ین صورت ا ین یوار د مشترک و البته مبنا اختصاص ی خواهد داشت و مخارج ی که د ر ماده113 قانون مدن ی یران ا ذکر گرد یده است مطلق است و اعم از مخارج بنا ی یوار د یا و مخارج تعم یر یا و هز ینه نگهدار ی است ی . ول قانون مدن ی یران ا همواره به قاعده تسل یط وفادار مانده در مورد بنا و تعم یردیوار مشترک در ماده114 قانون مدنی ین چن .مقرر داشته است یچ ه که یک از شرکاء نم ی تواند د یگری را اجبار بر بنا و تعم یر یوار د مشترک نما ید .مگر اینکه دفع ضرر و خسارت به نحو دیگر ممکن نباشد .اما همان طور که سابقاً ن یز اشاره شد قانون مدن ی یران ا با تبع یت از فقه اسالم ی در مورد تعارض ب ین قاعده تسل یط و قاعده الضرر معتقد به حکومت قاعده الضرر است . در منازعات بین دو مالک مجاور تشخ یص ین ا امر به عهده قاض ی است که با ید با رعا یت اوضاع و احوال و مراتب عدل و انصاف و سنج یدن ضررها ی طرف ین وحکومت قاعده الضرر حکم مقتض ی .صادر کند :ب عدم توافق در ساخت دیوار مشترک به موجب ماده115 قانون مدن ی یران ا در صورت ی که د یوار مشترک خراب شود و یکی از دو شر یک از تجد ید بنا و اجازه تصرف در بنا ی مشترک که نصف آن بنا در طول متعلق به یکی از دو شر یک و 52 نصف د یگر متعلق به شر یک یگر د است امتناع ورزد، یک شر یگر د یم تواند در حصه خود یعنی در نصف از بنا مفروزاً که مختص به او بوده بنا ی یوار د را تجد ید بنما ید .ماده 115 قانون مدنی ایران ضمن اینکه مثالی برای قاعده تسلیط محسوب می شود مؤ ید ین ا نکته ن یز است که ه یچ کس را نم ی توان مجبور نمود که در شرکت ساخت د یوار مشترک باق ی بماند. بنابرا ین امتناع شر کی از تجد ید بنا و ندادن اجازه تصرف در سهم او کاشف از عدم تما یل او بر تجد ید یوار د است .یرا ز بر اثر خراب شدن د یوار مشترک شر یکی که تا آن زمان معتبر بوده است برطرف گرد ید و در شرکت جد ید مستلزم ابراز تما یل یح صر طرف مقابل است. در فرض مذکور اگر ی بنا د یوارمشترک یز ن ًمشاعا مشترک بوده باشد، شر یکی که بخواهد د یوار را بنا نما ید به استناد ماده589 قانون مدن ی یران ا یم تواند، تقاضا ی افراز مبنا ی مشترک را از دادگاه بنما ید. و پس از تقس یم بنا د یوار را در مبنا ی مفروز اختصاص ی بنا کند در ا ین صورت د یوار ید جد و بنا ی آن هر دو اختصاص ی .خواهد بود اما د یواری که در بنا ی مشترک ساخته شده اگر خراب گردد و یکی از شرکاء آنرا در زم ین مشترک بنا نما ید و یک شر یگر د یمی ن از مخارج تجد ید بنا را بپردازد د یوار ید جد مشترک بود، و اختصاص ی .نخواهد بود ج: ضرورت تجدید دیوار مشترک درماده656 قانون ی مدن فرانسه ن یز به هر شر یکی اجازه م ی دهد که از شرکت خود در د یوار مشترک صرف نظر کند و از پرداخت مخارج تعم یر و تجد ید ی بنا د یوارمشترک معاف شود. مشروط بر ا ینکه بر د یوار مشترک ساختمان ی نداشته باشد. به عبارت د یگر د یوارمشترک از پا یه و ارکان ساختمان او نباشد. حتی ماده 117 قانون مدن ی یران ا هم مقرر داشته است اگر یکی از دو شر یک یوار د مشترک را خراب کند در صورت ی که خراب کردن آن الزم نبوده اگرخراب کرده مجدداً با ید .آن را بنا کند یرا ز هر کس مال غ یر را تلف کند ضامن آن است و اگر کس ی خانه یا ی بنا ی کس را خراب کند با ید آن را به مثل صورت اول بنا نما ید و هر کس سبب تلف مال ی بشود با ید مثل یا یمت ق .آن را بدهد بنابراین نظر ا ین بوده است که اگر ضرورت ا یجاب کند که د یوار مشترک ی را خراب کنند با ید به خرج مشترک مالکان آن د یوار تخر یب و تجد ید بنا شود. مثال د یواری که در اثر رطوبت با زم ین لرزه یا جهات د یگر متما یل به ملک مجاور شده و یا در اثر شکستگ ی مشرف به خراب ی باشد و بقا ی آن به حالت شکستگ ی خطرناک باشد، با ید آن را خراب نمود و دوباره بازساز ی شود. اگر چه یکی از دو یک شر ی راض به خراب کردن آن نشود در ا ین صورت مالک ممتنع به وس یله مقامات قانون ی مجبور به شرکت در تخر یب و تجد ید ی بنا یوار د مشترک م ی شود و هر شر یک به نسبت سهم ی که در یوار د مشترک دارد مخارج تجد ید ی بنا آن ی را م .پردازد د: ساخت دیوار برخالف عرف اگر زمانی یوار د مشترک به وضع ی ساخته شده باشد، که برخالف مقررات و یا عرف و عادت بود ه ، جرم محسوب می .گرددًمثال در مقررات جزائ ی فرانسه مرتفع نمودن د یواری بدون رعا یت عرض کوچه یا خ یابان جرم محسوب م ی شو.د که از نظر طبقه بند ی جرائم آن را جرم دائم م ی .شمارند بنابرا ین در تمام ا ین موارد، به طور ی که اشاره شد ، مخارج خراب کردن د یوار و تجد ید ی بنا آن 53 برحسب موارد برعهده هر دو شر یک یا و به نسبت سهم آنان و یا برعهده یک تن از آن دو خواهد .بود وم س بند :اجازه تصرف بر دیوار اختصاصی اگر مالکی به همسایه خود اجازه داده باشد که در دیوار اختصاصی او تصرفاتی بنماید ، ًمثال اجازه دهد که بر روی دیوار سرتیری بگذارد در این صورت اگر تصرف همسایه در دیوار اختصاصی همسایه دیگر مبنی بر همین اجازه باشد یعنی حقی برای همسایه در موضوع گذاشتن سرتیر داده باشد صاحب دیوار می تواند هر وقت بخواهد از اذن خود رجوع کند مگر اینکه به صورت الزامی این حق را از خود سلب کرده باشد. یعنی در ضمن عقد الزمی ملتزم شده باشد که از اجازه خود رجوع نکند یعنی به جای اجازه، به همسایه حقی اعطا شده باشد. ماده122قانون مدنی ایران صریحًا در همین معنی ،است اگر صاحب دیوار به همسایه اذن دهد که بر روی دیوار او سرتیری بگذارد ، یا روی آن دیواری بنا کند هر وقت بخواهد می تواند از اذن رجوع ،کند مگر اینکه به وجه ملزمی این حق را از خود سلب کرده باشد .حکم این ماده ًظاهرا دور از انصاف و عدالت است . از طرفی به موجب ماده 121 قانون ،مدنی هر گاه کسی به اذن صاحب دیوار بر روی دیوار سرتیری گذارده باشد و بعد بخواهد آن را بردارد نمی تواند ًمجددا بر روی دیوار قرار دهد مگر به اذن جدید از صاحب دیوار اخذ .کرده باشد بنابراین چنانچه از قدیم سرتیر عمارتی روی دیوار مختصی همسایه بوده و سابقه این تصرف معلوم نباشد باید به حال سابق باقی بماند و اگر به سبب خرابی عمارت و نحو آن سرتیر برداشته شود صاحب عمارت می تواند آن را تجدید کند و همسایه حق ممانعت ندارد مگر اینکه ثابت نماید وضعیت سابق به صرف اجازه او ایجاد شده است چون صحبت از حقوق و الزامات مالکان مجاور در دیوار اختصاصی فاصل بین امالک آنان است. الزم است که حکم مواد 132 و 133 قانون مدنی نیز در اینجا آورده شود به موجب ماده 132 قانون مدنی کسی حق ندارد از خانه خود به فضای همسایه بدون اذن او خروجی بدهد و اگر بدون اذن خروجی بدهد ملزم به رفع آن خواهد بود .زیرا خروجی دادن به فضای خانه همسایه تصرف در فضای ملک دیگری است .همچنین به موجب ماده 133 کسی نمی تواند از دیوار خانه خود به خانه همسایه در باز کند اگر چه دیوار ملک مختصی او باشد لیکن می تواند از دیوار مختصی خود روزنه یا شبکه باز کند و همسایه حق منع او را ندارد ولی همسایه هم می تواند جلوی روزنه و شبکه ،دیوار بکشد یا پرده بیاویزد که مانع رؤیت شود. زیرا باز کردن شبکه یا روزنه در دیوار اختصاصی مستلزم تصرف در فضای ملک دیگری نیست و به همین مناسبت منع نگردیده است ولی باز کردن در مستلزم تصرف در فضای ملک دیگری است که به موجب قانون بدون اجازه مالک آن ممنوع است. 54 55 گفتار دوم :روابط مالکان طبقات یک ساختمان طبقات یک ساختمان در زمانی ظهور پیدا کر د، که بلندمرتبه سازی در ایران و طراحی ساختمانهای بلند، از این لحاظ که متکی بر فناوری مدرن هستند. همواره محلی برای چالش میان طراحی محلی و جهانی بوده ا ست و این چالشها که در کشورهای درحال توسعه از جمله ایران به طور مستمر تا به امروز وجود دا ،شته است در کشور ما نیز یکی از نشانه های توسعه فناوری در بخش ساختمان سازی و توجه به بلند مرتبه سازی بوده .است قدمت این نوع سا زها در تاریخ ایران به سالهای گذشته برمی گردد که شروع ساختمان سازی جدید در بخش بلندمرتبه از سال1331 هجری خورشیدی در ایران ب،ه وجود آمد است اساس شروع ساختمان سازی بلند مرتبه عالوه برخواست و تمایل نمایش قدرت و پیشرفت دولتها ، به مانند دیگر کشورها، نشأت گرفته از نیاز جامعه به دلیل مهاجرت افراد به شهرها بود ه است به همین دلیل با ساخت آپاتمانهای بلند و کنار هم قرار گرفتن افراد خانواده در یک مجتمع لزوم یک قانون مدون و جدید برای حل مشکالت حقوقی پیش آمده ضرورت دا شت ازاین لحاظ برطبق قانون مدن ی یران ا که پیروی از قوان ین فرانسه ،دارد درباره مالک یت یک ملک در واحد ی ها آپارتمان ی که موضوع خاص ماده33 قانون مدن ی یم باشد، می پردازد. که مالک یت ین زم مستلزم مالک یت ی فضا مجاز ی آن است تا هر کجا باال رود و همچن ین نسبت به ز یرزمین یک ساختمان است و مالک حق همه گونه تصرف در هوا و باال سر ملک ن یز دارد به ا ین یب ترت در ابتداء ید بع به نظر م ی رسد که مالک یت ین زم یک و طبقه از ساختمان رو ی آن متعلق به یک نفر و طبقه باالتر آن به مالک د یگر و همچن ین هر یک از طبقات د یگر به مالک ی .جداگانه تعلق داشته باشد که این موضوع با پیشرفت شهرها اتفاق افتاده .است اما برا ی رفع مشکل با ید گفت هم ین ماده اجازه چن ین یش پ ی آمد را هم م ی دهد ب ین د ی معن که ممکن است مالک زم،ینی در زم ین خود یک طبقه ساختمان بنا کند و در صورت ی که ا ین بنا از نظر استحکام چنان ساخته شده باشد که بتواند بر رو ی آن فرضاً دو طبقه د یگر آپارتمان بسازد و به د یگری حق بدهد که بر رو ی ساختمان او یک طبقه به ارتفاع مع ینی بنا نما ید و به شخص ثالث ی یز ن حق بدهد که بر بنا ی طبقه دوم به ارتفاع مع ین آپارتمان ی بسازد به ا ین یب ترت به موجب عقود جداگانه دو طبقه فوقان ی ین چن ساختمان ی به مالکان مختلف تعلق گ یرد که با مالک اصل ی جمعاً به تعداد سه یا چهار نفر مالک یک مجموع آپارتمان ی گردند و بر ین هم یاس ق ممکن است بنائ ی که دارا ی چند ین .طبقه است هر طبقه آن متعلق به یک مالک باشد. از طرف د یگری یز ن ممکن است تصور نمود که مالک یت هر طبقه از ساختمان ی به مالک جداگانه تعلق داشته باشد. ف ی المثل بنا ی چند طبقه ای که به یک نفر تعلق دارد بر اثر مرگ مالک به ورثه او رس یده ًباشد و وراث که مشاعا مالک ا ین ساختمان هستند در تقس یم و افراز آن توافق کرده در نت یجه بنا به طور افق ی ین ب آنان مفروز گرد یده و هر یک از ورثه مالک طبقه یا از بنا گردد. همچن ین ممکن است که چند نفر مشترکاً بنائ ی چند طبقه بسازند یا و با سرما یه مشترک بنائ ی چند طبقه خر یداری نما یند و بعد در افرا ز و تقس یم آن توافق نما یند و هر یک مالک یک طبقه شوند پس به طر یقی که اشاره گرد ید ممکن است ملک یت هر طبقه از ساختمان ی به مالک ی جداگانه تعلق داشته باشد و حدفاصل ب ین دو ملک الزم ن یست که هم یشه د یواری قائم باشد که بر خط فاصل ین ب دو ملک بنا شده باشد بلکه ممکن است د یوار فاصل ب ین دو ملک ب ه طور افق ی ساخته شده باشد (مانند سقف) که دو ملک را در خط قائم تفک یک کند. همان طور که د یوار قائم در حدفاصل ب ین دو ملک حقوق و الزامات ی ی برا مالکان دو طرف ا یجاد یم کند د یوارهای ی افق یز ن یک رشته حقوق و الزامات ب ین مالکان طبقات مختلف بنا ا یجاد نما یم ید. ماده1111 قانون مدن ی آلمان برا ی اجتناب از اختالفات ی که ممکن است در اثر مشترک بودن د یوار ی افق ین ب مالکان طبقات مختلف یک ساختمان بروز کند تقس یم ساختمان را به طبقات 56 منع کرده است. تقس یم ی افق خانه ها ب ین مالکان متعدد و مالک یت طبقات ی ساختمان از د یرزمان در بس یاری از شهرها ی فرانسه متداول بوده است و ماده661 قانون مدن ی فرانسه هم براساس عرف و عادت و مالحظات محاکم ا ینگونه مالک یت را به رسمت شناخته است . بند اول :قسمت ی ها اختصاص ی و قسمت ها ی مشترک یک ساختمان چند طبقه اگر مالکان طبقات مختلف یک ساختمان حدود مالک یت هر یک از طبقات ساختمان را به موجب اسناد ملکی ین مع نکرده باشند و اختالف ی ین ب آنان بروز کند. ماده126 قانون مدن ی یران ا براساس اماره تصرف که دل یل بر مالک یت است چن ین مقرر داشته ، صاحب اتاق تحتان ی نسبت به د یوار ی ها اتاق و صاحب فوقان ی نسبت به د یوارهای غرفه23 باالختصاص و هر دو نسبت به سقف ماب ین اتاق باالشتراک متصرف شناخته م ی شوند. به ین ا یب ترت ادعا ی مالک طبقه فوقان ی نسبت به مالک یت یوار د طبقه تحتان ی مسموع ن یست یرا ز صاحب طبقه تحتان ی دارای اختیار است . و همچن ین ادعا ی مالک طبقه تحتان ی نسبت به د یوارهای طبقه فوقان ی مسموع یست ن از آن لحاظ که صاحب طبقه فوقان ی در مورد سقف یا کف اطاق ب ین طبقه فوقان ی و تحتان ی نظر به ا ینکه صاحبان هر دو طبقه متصرف هستند د یوار مزبور سقف ، مشترک ب ین آن دو محسوب م ی شود. پله برا ی رفتن به طبقه فوقان ی اگر چه در طبقه تح ی تان قرار گرفته است. ول ی چون برا ی استفاده طبقه فوقان ی است و در تصرف مالک طبقه فوقان ی است ملک او شناخته م ی شود و به هم ین یل دل ماده121 قانون مدن ی مقرر داشته است پله فوقان ی ملک صاحب طبقه فوقان ی محسوب است مگر ا ینکه خالف آن ثابت شود. بند دوم: حقوق هر مالک در آپارتمان یا طبقه اختصاص ی مالک هر طبقه ، بنا بر قاعده تسل یط آنچه در تصرف دارد با رعا یت قاعده الضرر م ی تواند به طور متعارف تصرف کند. مانند ا ینکه یک هر از مالکان در د یوار اختصاص ی خود س یم تلفن و برق و یا لوله گاز بکشد. مالک طبقه فوقان ی در کف ملک خود و مالک طبقه تحتان ی در سقف اطاق خود به طور متعارف و تا آن اندازه که مزاحم حق د یگری نشود م ی تواند تصرف نما ید . مثالً مالک طبقه تحتان ی می تواند آن را سف ید و قاب کوب ی کند یا و چراغ ب یاویزد و مالک طبقه فوقان ی می تواند به طور متعارف رفت و آمد نما ید بدون آنکه برا ی همسا یه خود ا یجاد زحمت نما ید و اثاثه بگذارد و یا آن را با موزائ یک فرش کند. ا ین موارد در ماده121 قانون مدن ی چنین یان ب ،شده است هرگاه طبقه تحتان ی مال شخص ی باشد و طبقه فوقان ی مال د یگری یک هر از آنها م ی توانند به طور متعارف در حصه اختصاص ی خود تصرف کنند، ل یکن نسبت به سقف ب ین دو طبقه هر یک از مالک ین طبقه فوقان ی و تحتان ی می تواند در کف یا سقف طبقه اختصاص ی خود به طور متعارف آن تصرف نما ید . که مزاحم حق د یگری نباشد. ا ین ماده از جمع ب ین قواعد تسل یط و الضرر است مشابه حکم ماده132 قانون مدن ی است که بیان می دارد: ی کس ی نم تواند در ملک خود تصرف ی کند که مستلزم تضرر همسا یه شود، مگر تصرف ی که به قدرمتعارف و برا ی رفع حاجت و یا دفع ضرر از خود باشد، مالک طبقه فوقان ی به اعتبار ا ینکه د یوار او بر د یوارهای اطاق طبقه تحتان ی قرار گرفته است نسبت به د یوارهای تحتان ی حق ارتفاق دارد و هر گاه د یوار فوقان ی خراب شود مالک آن حق دارد مجدداً آن را بر رو ی یوار د تحتان ی بنا نما ید . همچنین ینه هز ی ها الزم ی برا تعم یر و نگهدار ی هر قسمت اختصاص ی به عهده مالک همان قسمت خواهد بود، یرا ز یچ ه کس مکلف یست ن ملک د یگری را نگهدار ی یا و تعم یر کند و هز ینه تعم یرات هر ملک به عهده مالک آن است. ماده123 بنایی که باالی بنای دیگر واقع شده باشد و از سطح زمین یا کف خانه بلندتر باش د. اتاقک، باالخانه 23 57 قانون مدن ی ید مؤ ین ا نکته است، ه یچ یک از صاحبان طبقه تحتان ی و فوقان ی ی نم توانند د یگری را اجبار به تعم یر یا مساعدت در تعم یر د یوارها و سقف آن بنما ید . اما تعم یر سقف مشترک ب ین صاحبان دو طبقه انجام م ی رد ی پذ. بند سوم :حقوق و الزامات مالکان مجاور در قسمت ی ها مشترک به طور کلی قسمت مشترک بین دو طبقه فوقانی و تحتانی یک ساختمان دیواری است که برای مالک کف اتاق و برای مالک طبقه تحتانی سقف اتاق محسوب است .و تصرفات متعارف هر یک در قسمت اشاره شده است .چون سقف حکم دیوار مشترک فاصل بین دو ملک را دارد .ماده 113قانون مدنی درباره مخارج دیوار مشترک و همچنین ماده 111 قانون مدنی درباره عدم امکان اجبار شریک به شرکت در پرداخت تعمیر دیوار مشترک ، در مورد مخارج سقف نیز قابل تسری است . خالصه آنکه در ماده123 تصر یح شده است که ه یچ یک از صاحبان دو طبقه نم ی توانند د یگری را اجبار به تعم یر سقف آن بنما ید .ولی نظر به وحدت مالک می توان از ماده111 قانون مدنی استنباط نمود که اگر دفع ضرر به نحو د یگری ممکن نباشد، یم توان به وس یله مقامات قضا یی یک شر را اجبار به تجد ید بنا و تعم یر سقف مشترک نمود. ز یرا به طور ی که اشاره شد سقف ب ین دو طبقه مانند د یوار ین ب دو ملک است . به موجب ماده121 قانون مدن ی یران ا هر گاه سقف واقع ما ین ب عمارت تحتان ی و فوقان ی خراب شود در صورت ی که ب ین مالک فوقان ی و مالک تحتان ی موافقت در تجد ید بنا حاصل نشود و قرارداد ملزم ی سابقاً ب ین آنها موجود نباشد، هر یک از مالک ین ًاگر تبرعا یا مجانی سقف را تجد ید نمود چنانچه اگر با مصالح مشترک که ساخته شده باشد سقف مشترک است و اگر با مصالح مختصه ساخته شده باشد متعلق به سازنده سقف خواهد بود. مراد از تبرع مذکو ر در ا ین ماده اقدام به تجد ید ساختن سقف با مصالح مشترک و به هز ینه شخص ی بدون قصد رجوع به شر یک یگر د است، که در ا ین صورت سقف ید جد مشترک خواهد بود. و اال اگر یکی از شرکاء مصالح سقف مشترک را تقس یم کند و سهم خود را بردارد و با مصالح اختصاص ی ی سقف بنا کند که به د ار یو اختصاص ی خودش متصل کند چن ین ی سقف اختصاص ی بوده و مالک طبقه د یگر حق تصرف در آن را نخواهد داشت. احکام ی که درباره تجد ید ی بنا یوار د فاصل ب ین دو ملک مجاور در مبنا ی اختصاص ی ذکر گرد یده در مورد تجد ید سقف و محل اتصال آن به د یوارهای اختصاص ی یز ن صادق است. ا ین موضوع در ماده ها ی 111 و116 و111 قانون مدن ی یان ب شده است. بنابرا ین اگر ساختمان ی دو طبقه ما ب ین دو نفر مشاع بوده و به طور افق ی به طبقات مفروز باشد و زم ین یر ز ساختمان در تقس یم به حال اشاعه یا مشاع باق ی بماند ه یچ یک از ا ین دو نفر مالک نم ی تواند طبقه جد یدی بر رو ی طبقه دوم بدون رضا ی د یگری بنا کنند. مبحث دوم :نحوه تنظیم دادخواست حقوقی بعداز آشنا شدن با مباحث حقوق ی ازجمله تقس یم اموال به منقول و غ یرمنقول و همچن ین حق انتفاع و حق ارتقاق و همانند آن در فصل های گذشته که مرتبط با موضوع معمار ی بوده اصلح است درا ین قسمت با تعر یف دادخواست براساس قانون آ یین دادرس ی ی مدن و نحوه نوشتن دادخواست و همچن ین یوه ش طرح دعوا در مراجع قضا یی نسبت به ملکی که ممکن است مورد قهر و نزاع مالک ین آن قرار گیرد بپردازم. گفتنی است که عالوه برای موضوع بیان شده به تفکیک انواع دعوا در قانون آ .یین دادرسی مدنی نیزخواهیم پرداخت 58 گفتار اول: طرح اقامه ی دعوا دعوا به ی معنا توانا یی قانون ی است که شخص نسبت به ّحق تض ع یی ای انکار شده در مراجعه به مراجع صالح ی برا به قضاوت گذاردن وارد بودن ای نبودن ادّعا و ترتب آثار قانون ی مربوط است در واقع اقامه ی ،دعوا اعمال توانا یی قانون ی کی فرد است و با می تقد دادخواست نیا موضوع به عمل یم دیآ .دادگاه در صورت ی یم تواند به دعوا ی ی مدن و ای جنبه ی ی مدن امر ی فر یک ی دگ ی رس دی نما که دادخواست می تقد شده باشد .بدون می تقد دادخواست دعوا اقامه ی نم شود .در قت ی حق خی تار تحو لی دادخواست به دفتر دادگاه خی تار شروع اقامه ی دعوا محسوب یم شود، نیا موضوع در ماده11 قانون ن یی آ دادرس ی ی مدن ًصراحتا ان یب شده است .پس الزم است مفهوم دادخواست و طی شرا تنظیم آن .برای اقامه دعوا بدانیم اما در قانون ن یی آ دادرس ی ی مدن مفاه می مشابه ی گر ید زین به کار رفته است که بررس ی ،آنها در سه ی مقا با ،دادخواست ین زضرور ی به نظر یم رسد . ،دادخواست پس از می تقد به دفتر دادگاه، ی آثار حقوقی زین به همراه دارد و خوانده دی با از دعوا یی که هی عل او به راه افتاده باخبر شود و نیا امر مستلزم ارسال ابالغ قانون ی به خوانده است .البته به موجب ماده 13 قانون ن یی آ دادرس ی ی مدن شروع ی دگ ی رس در دادگاه مستلزم می تقد دادخواست است امّا در چیه کی از مقررات قانون ی یفی تعر از دادخواست ارائه نشده است .بنابرا ی،ن ابتداء به ساکن مفهوم نیا واژه دی با مشخّص شود .در نیع ،حال قانون ی جد،د مانند قانون ی قد،م مصوّب 1313 انواع مختلف ی از دادخواست را شیپ ینیب نموده که در این مبحث بررس ی .آن خواهیم پرداخت امّا مناسب است گفته شود که واژه ی دادخواست را فرهنگستان به ی جا واژه ی عرض حال که به کار رفته بود تع ن یی نموده است. بند اول: مفهوم دادخواست در قانون آیین دادرسی مدنی به طور ی کل شخص ی که به له ی وس یا دادخواست دادخواه ی یم کند به آن خواهان گفته یم شود و شخص را که به دادرس ی یم خواند را خوانده ی گو یم،ند ی عن ی او را به دادگاه دعوت یم کند تا با حضور نی طرف احقاق حق به عمل دیآ نی در ا فی تعر اگرچه برا ی به کارگ یری دادخواست مشخّص شده امّا به مفهوم آن عنا یتی نشده .است را یز قانون ن یی آ دادرس ی ی مدن دادخواست را در مفهوم متفاوت به کار برده است دادخواست در ،لغت مصدرمرکب مرخم دادخواستن است.ازجمله به ی معنا دادخواه ی کردن، عدالت ی طلب،دن آمده است ،دادخواست در ماده13 قانون آ ن یی دادرس ی ی مدن در هم نی مفهوم به کار رفته است که شروع به رس ی دگ ی دردادگاه مستلزم می تقد دادخواست است. بنابرا نی به موجب ا نی ماده شروع رس ی دگ ی در دادگاه مستلزم دادخواه ی کردن، عدالت دن ی طلب است. بنابرا نی دادخواست در بس ی ار ی از مواد قانون آ ن یی دادرس ی ی مدن به معنا ی ی سند است که به موجب آن از دادگاه، دادخواه ی یم شود . در حق قت ی دادخواست با دی به زبان فارس ی بر ی رو برگ ی ها ی چاپ مخصوص نوشته شده باشد و ا نی برگ با دی ی حاو نکات مندرج در ماده11 قانون آ ن یی دادرس ی ی مدن .باشد بند دوم: انواع دادخواست در قانون آیین دادرسی مدنی ،دادخواست ی دارا انواع ی است که در قانون ن یی آ دادرس ی ی مدن شیپ ینیب شده است که عبارت است از دادخواست نخست نی و دادخواست ی اصل و ی طار و دادخواست ی کتب، شفاه ی و تلگراف ی که نی درا قسمت به توض حی آن خواه می پرداخت. الف: دادخواست نخستین 59 دادخواست نخست نی ی سند است که به له ی وس ی آن ،خواهان با تی رعا ،مقرّرات با می تسل ،ادعاها ادله و خواسته ی خود را به دادگاه نخست نی ای ی بدو اعالم و درخواست ی دگ ی رس و صدور ی رأ یم دی نما. دادخواست نخست ی،ن در مقابل دادخواست تی شکا از ی رأ ی عن ی دادخواست ی ها واخواه ی، تجد ی،دنظر ،فرجام اعاده ی دادرس ی و اعتراض شخص ثالث زین به کار یم رود. ب :دادخواست ی اصل و ی طار دادخواست ی اصل ی سند است که به موجب آن دعوا ی نخست نی ای تی شکا از ی رأ اقامه یم شود .بنابرا نی نه تنها دادخواست نخست نی بلکه دادخواست واخواه ی، تجد ی دنظر و همانند آن زین ی اصل شمرده یم شود و هر دادخواست ی که در ان ی جر دعوا ی اقامه شده می تقد ،گردد در صورت وحدت منشأ ای ارتباط کامل با دعوا ی ی اصل، دادخواست ی طار شمرده یم شود و انواع مختلف آن براساس شخص ی که آنها را می تقد یم دی نما از هم متما زی هستند .بنابرا نی دادخواست اضاف ی ی سند است که به له ی وس ی آن ،خواهان دعوا ی ی گر ید، افزون بر دعوا ی یشیپ،ن بر هی عل خوانده مطرح یم دی نما. دادخواست متقابل ی سند است که به وس له ی یا آن خوانده ی ی اصل هی عل خواهان ی اصل اقامه ی دعوا نموده و ی عل ،القاعده کسب ی از ی امت ریغ از ّرد ساده ی ادّعا ی بی رق خود را درخواست یم کند و همچن نی دادخواست جلب ثالث ی سند است که به له ی وس ی آن شخص ی ثالث به دادرس ی جلب یم شود و گر ید نکه یا دادخواست ورود ثالث ی سند است که به له ی وس ی آن شخص ی ثالث وارد دادرس ی یم شود براساس قانون آ ن یی دادرس ی ی مدن فرانسه، هر دادخواست ی که برا ی نخست نی بار موجب ا جاد ی رابطه ا ی حقوق ی ترافع ب نی دو شخص گردد دادخواست اصل ی ده ی نام شده است. بنابرا ی،ن نه تنها دادخواست نخست ی،ن به مفهوم ی که گفته شد بلکه دادخواست ی ها ورود ثالث و جلب ثالث ن زی ی دارا نی چن ی ژگ یو ،است امّا دادخواست اضاف ی و متقابل، چون خواهان و خوانده ی آن از پ شی ری درگ دعوا بوده اند، دادخواست اصل ی شمرده نم ی شوند. ج : دادخواست کتب ی، شفاه ی و تلگراف ی مفهوم دادخواست ی کتب و دادخواست شفاه ی صراحتاً در ماده113 قانون آ ن یی دادرس ی ی مدن به کار گرفته است. اگرچه مواد11 به بعد و مخصوصا ً ماده11 قانون آ ن یی دادرس ی ی مدن یای گو نیا امر است که دادخواست با دی به صورت کتب ی می تقد شود. بنابرا نی دی با رفت ی پذ که دادخواست، در هر حال، با ید به صورت ی کتب مطرح شود. و همچن نی دادخواست تلگراف ی نیز که در ماده11 قانون قد می ن یی آ دادرس ی ی مدن شیپ ینیب شده بود در موارد فور ی یم توانست می تقد شود و آثار قانون ی بر آن مترتّب گردد، بنابرا نی در نقاط ی که برگ دادخواست چاپ ی مخصوص در دسترس عموم نباشد قانون گذار تکل یف دادخواهان را مشخّص ننموده است. در نیا نقاط، در برخورد با برگ ی ها ریغ مخصوص، بدتر نی راه حل ا نی است که دادگاه به آن ترت یب اثر ندهد و دادخواه ی را با مانع ی روبه رو نما دی که دادخواه در ا جاد ی آن دخالت و تقص یری .نداشته است بندسوم: مفهوم درخواست در قانون آیین دادرسی مدنی در قانون آ ن یی دادرس ی ی مدن قانون گذار، عالوه بر دادخواست، اصطالحات مشابه ی مانند درخواست را ن یز به کار برده است. که درا نی قسمت به توض حی آن خواه می پرداخت، معنا ی درخواست به مفهوم اعم ی عن ی استدعا کردن و خواهش کردن ،درخواست نی بد ،مفهوم ی برا نیا که محقق گردد دی با به صورت مکتوب درآمده و ای به طور شفاه ی مطرح شود .قانون گذار در مواد متعدد ی نی هم مفهوم اعم را مورد نظر داشته است، در تمام ی موارد مزبور، دعوا ای ی امر در دادگاه، از پ شی مطرح بوده و درخواست اصحاب دعوا در خصوص موضوعات 62 مربوط است، مانند ا ین یکی که از اصحاب دعوا درخواست م ی دی نما که مال بازداشت شده آزاد و ای ی مال به عوض آن توق یف گردد ی عن ی درخواست تبد لی نی تأم ای و یکی از اصحاب دعوا درخواست ابراز سند ی دی نما که مدرک ادعا ی او در دعوا ی تحت رس ی دگ ی بوده و نزد طرف مقابل.وجود دارد بنابرا ین درخواست، به مفهوم اعم، دق یًقا تعادل تقاضا ای خواهش کردن است. پس ی عمل که از دادگاه در پ ی درخواست، بد ین مفهوم، صادر یم شود یم تواند عمل ساده ی قضا یی ای و در قالب قرار باشد، مانند دستور تجد ید جلسه و ای صدور قرار ات ان ی سوگند که به ترت یب در مواد111 و211 قانون آ ن یی دادرس ی ی مدن ان یب شده است. به عبارت د گر ی ،درخواست به مفهوم اعم ی عن ی تقاضا، در هر م ورد که شخص ی از شخص د ی گر ی ی امر ای ی فعل را طلب م ی دی نما. البته درکنار درخواست به مفهوم اعم ،درخواست به مفهوم اخص وجود دار د و به درخواست ی گفته م ی ،شود که دادگاه را مکلّف به رس ی دگ ی، به مفهوم اخص در مورد صدور رأ ی یم دی نما. بنابرا نی در طلب رأ ی، به مفهوم دق یق واژه، است که درخواست مطرح م ی شود درخواست، به مفهوم اخصّ را با دی توجّه داشت که رأ ی مورد انتظار درخواست کننده باشد و درخواست درا نی مفهوم عل ی ،االصول یم تواند ی کتب ای شفاه ی باشد. به موجب ماده 313 قانون آ ن یی دادرس ی ی مدن درخواست دستور موقت ممکن است کتب ی ای شفاه ی باشد. درخواست شفاه ی در صورت مجلس ق دی و به امضا ی درخواست کننده م ی رسد. بندچهارم: ضمانت اجرای دادخواست به موجب ماده 13 قانون ن یی آ دادرس ی ی مدن شروع به ی دگ ی رس در دادگاه مستلزم می تقد دادخواست است . طی شرا دادخواست و ضمانت اجرا ی آن در مواد 11 قانون ن یی آ دادرس ی ی مدن به بعد ان یب شده است .بنابرا ین یم توان طی شرا دادخواست ،را با توجّه به ضمانت اجرا ی ،آنها به سه دسته تقس می نمود :یطی شرا که ضمانت اجرا یی ی برا آنها ن یی تع نگرد ده ی است؛ شرا یطی که ضمانت اجرا ی آنها رد ی فور دادخواست است و شرا یطی ،که اگر دادخواست نداشته باشد موجب فی توق آن و صدور اخطار رفع نقص یم شود . بنابرا نی طی شرا ذکر شده را در ا نی قسمت مورد بررس ی قرار خواه می داد. البته بعض ی از شرا یطی که برا ی دادخواست پ یش بینی شده در قانون ضمانت اجرا ی حی صر ندارد و درخصوص ضمانت اجرا ی آن، با نبودن نصّ صر حی قانون ی نی در ا .خصوص، اظهارنظر خواهد شد الف :می تنظ دادخواست بر ی رو برگ ی چاپ مخصوص ماده 11 قانون ن یی آ دادرس ی ی مدن مقرر یم دارد :دادخواست دی با در ی رو برگ ی ها ی چاپ مخصوص نوشته ،شود البته اگر در مقرر دادگاه مرجع ،دعوا نی چن برگ یی ها در ار ی اخت ،عموم قرار رد ی نگ برگ ی ها معمول ی نیز ی پذ رفته یم شود. عل ی رغم تصر یح این ،شرط چیه کی از مواد قانون ن یی آ دادرس ی ی مدن ضمانت اجرا یی ی برا آن شیپ ینیب ننموده است .در محاکم نخست نی برعکس محاکم صلحّهی21 تقاضا ی شفاه ی قابل قبول ن ی،ست و تقاضا دی با ی کتب بوده و رو ی اوراق رسم ی وزارت عدلّهی21 نوشته شود، مگر در جا یی که اوراق رسم ی افت ی نشود، لذا تقاضا ی ی کتب را عرض حال نیز می ند ی گو. 24 صلحیه در ایران سابقهٔ تاریخی صلحیه یا محکمهٔ صلح در ایران ازسال 1328 هجری قمری شروع ،میشود زیرا در این تاریخ قانون اصول تشکیالت عدلیه چنین محکمه ای را پیش بینی کرده و ماده ٔ 228 قانون موقتی مزبور درباره ٔصالحیت محکمه ٔ صلح در امور جزائی چنین مقرر میدارد :محاک م صلحیه به کلیهٔ خالفها و همچنین به جنحه های کوچک رسیدگی کرده قطع و فصل می نماید. لهذا فقط اموری به محاکم صلحیه ارجاع داده میشود که مجازات آن بیش از یک ماه حبس نبوده و در موارد عرفی بیش از پنجاه تومان جزای نقدی نداشته باشد. 25 وزارت عدلیه یا دادگستری، سازمانی دولتی است که به حل اختالفات می پردازد و با مجازات نقض کنندگان قانون بر اجرای قوانین نظارت می .کند هرچند یکی از وزارت خانه های دولت وزارت دادگستری است؛ اما دادگستری، در قوه قضاییه متمرکز است. پیش از ایجاد سمت وزیر عدلیه در1275 ه ..ق سمتی با نام«امیر دیوان »عهده دار ریاست دستگاه قضای عرفی بود. 61 ب :می تنظ به زبان فارس ی به موجب ماده 11 قانون ن یی آ دادرس ی ی مدن دادخواست دی با به زبان فارس ی ی برا ی رو برگه ی ها ی چاپ مخصوص نوشته شود26ضمانت اجرا ی نیا شرط در قانون شیپ ینیب نگرد ده ی است .همان گونه که درخصوص شرط می تنظ بر برگ ی ها مخصوص توض حی داده ،شد اگر ی برگ نیا شرط را نداشته باشد دادخواست شمرده نشده و ثبت آن در دفتر ثبت دادخواست ها ًقانونا ممکن ست ین .در صورت ثبت و ،ارجاع دادگاه مرجوع هیال یم دی با به همان بی ترت که گفته شد از قی طر دفتر مراتب یب اثر بودن آن را خواهان دادخواست اخطار دی نما. ج :امضا ی دادخواست خواهان ای دادخواست دهنده با دی دادخواست را امضا کند و در صورت عجز از امضا، اثر انگشت او با ید زیر دادخواست باشد تکل فی دادخواست ی که ا نی شرط را نداشته باشد ن زی در قانون پ یش بینی نشده است. در خصوص ا نی شرط ن ی،ز نداشتن ضمانت اجرا نبا دی لیدل یب اهمّیتی آن شمرده شود؛ بلکه چنانچه شخص ی به له ی وس ی ی برگ دادخواه ی دی نما که آن را امضا ننموده باشد دادخواست شمردن ا نی ّبرگ، حت ی اگر دارا ی ری سا طی شرا ،باشد ممکن ن ی،ست بنابرا نی نی چن ی برگ یب اثر بوده و ثبت آن در دفتر کلّ ثبت دادخواست ها تخلف ی ادار به شمار م ی آید . امّا، چنانچه در هر حال ثبت گرد دی یم ست ی با توسط مقام ارجاع کننده ارجاع و دادگاه مرجوع یال،ه از طر قی دفتر، مراتب را به تقد می کننده ی آن اخطار استحضار ی یم دی نما. 21 د :خی تار دادخواست به طور ی کل خی تار می تقد دادخواست دی با به هجر ی شمس ی و با تمام حروف نوشته شود نوشتن خی تار می تقد در ،دادخواست اگرچه ًقانونا الزام ی بود امّا به نفع خواهان یب اثر بود .در حال ،حاضر در قانون ن یی آ دادرس ی ی مدن نی چن یفی تکل شیپ ینیب نشده است؛ امّا ری مد دفتر دادگاه پس از وصول دادخواست دی با ی فور آن را ثبت کرده یدی رس مشتمل بر نام خواهان و ،خوانده خی تار می تسل (روز و ماه و سال )با نوشتن شماره ی ثبت به می تقد کننده ی دادخواست بدهد و در برگ دادخواست خی تار می تسل را سد ی بنو .در واقع خی تار دی رس دادخواست به ،دفتردادگاه خی تار اقامه ی دعوا محسوب یم شود .نیا موضوع درماده 11 قانون ن یی آ دادرس ی ی مدن ًصراحتا ان یب شده است. بندپنجم: شرایط رد فوری دادخواست در کی دادخواست ی با،د ،نام نام خانوادگ ی، نام ،پدر ،سن اقامتگاه و ی حت االمکان شغل خواهان به طور کامل ذکر شود و در صورت عدم وجود کی هر از طی شرا ذکر شده ضمانت اجرا ی آن ّرد ی فور دادخواست است .به موجب ماده 16 ن یی آ دادرس ی ی مدن چنانچه دادخواست طی شرا مورد اشاره را نداشته ،باشد ری مد دفتر ،دادگاه بدون اخطار به ،خواهان نسبت به ّرد آن اقدام یم کند و نیا به منزله ی ّرد ی فور دادخواست است .بنابرا ی،ن ،خواهان در ،دادخواست دی با خود را به طور کامل معرف ی دی نما، را یز نه تنها خوانده دی با از مشخّصات شخص ی که دادرس ی را هی عل او به راه انداخته آگاه شود و ّحق ادّعا یی خواهان را ،عنداالقتضا مورد مناقشه قرار دهد و دفاع خود را هی عل او تدارک ند ی بب ،و دادگاه زین مسائل ی از جمله اهلّتی و نفع خواهان و ی دگ ی رس به ادلّه را دی با با توجّه به مشخّصات خواهان مورد بررس ی و تصم می یریگ قرار دهد .افزون بر ،آن شخص ی که جه ی نت ی 26 - «زبان و خط رسمی مشترک مردم ایران فارسی است. اسناد و مکاتب ات و متون رسمی و کتب درسی باید با این زبان و خط باشد ولی استفاده از زبان های محلی و قومی در مطبوعات و رسانه های گروهی و تدریس ادبیات آنها در مدارس، در کنار زبان فارسی آزاد است .» اصل15 ق.ا. 27 - اخطار استحضاری در عرف دادگاه ها به اخطاری گفته می شود که به موجب آن امری، تنها برای آگاهی، به مخاطب اعالم و یا انجام اقدامی، بی آن که مهلت یا ضمانت اجرایی تعیین شود از وی خواسته می شود. 62 دادرس ی، هرچه ،باشد به او تحم لی یم گردد دی با از ابتدا به طور کامل معلوم باشد .بنابرا ی،ن مشخّصات دی با منطبق بر شناسنامه ی خواهان باشد تا دفاع خوانده و ی دگ ی رس دادگاه را با مشکل روبه رو نکند و اجرا ی حکم زین با ی مانع، از نیا یح،ث روبه رونشود .و اگر چنانچه دادخواست توسط لی وک می تقد شود مشخّصات لی وک به طور کامل در متن دادخوست ذکر یم گردد .بنابرا نی خواهان یم تواند شخص ی یقی حق باشد که در نیا صورت خواه دی رش ای مجنون و ری صغ ،باشد نام و مشخّصات یو به بی ترت مقرّر در نیا ،ماده دی با در قسمت مربوط دادخواست نوشته شود. و چنانچه خواهان شخص حقوق ی باشد مانند شرکت ها، مؤسّسه ی یغ رانتفاع ی، شهردار ی، نام و مشخّصات و اقامتگاه شخص حقوق ی، به همان بی ترت که در اداره ی ثبت شرکت ،ها براساس نی آخر یی تغ،رات ثبت ده ی گرد در مورد شرکت ها و مؤسسات ریغ انتفاع ی و ای ًعمال وجود دارد به گونه یا که ابالغ برگ ها به آنها سّر یم ،باشد در قسمت مربوط دادخواست دی با نوشته شود .البته به موجب ماده 16 ن یی آ دادرس ی ی مدن هرگاه در ،دادخواست خواهان ای محل اقامت او معلوم نباشد ظرف دو روز از خی تار دی رس دادخواست به موجب قرار ری مد دفتر دادگاه ، دادخواست خواهان رد یم شود. 23 ب نابرا ین در مدّت مزبور، خواهان حق دارد با مراجعه به دفتر دادگاه نسبت به تکم لی دادخواست اقدام کند ،نیا حق برا ی او تا پ یش از صدور قرار ردّ دادخواست ن زی وجود دارد بنابراین بعد از رفع نقص توسط خواهان دادخواست به جریان می افتد. بند ششم : شرایط شکلی تنظیم دادخواست الف: مشخصات خوانده به موجب ماده11 قانون آ ن یی دادرس ی ی مدن، کی در دادخواست با دی نام، نام خانوادگ ی، اقامتگاه و شغل .خوانده نوشته شود البته کلمه خوانده اسم مفعول خواستن و به معنا ی دن ی طلب و احضار ،کردن آمده است. امّا ی مدع ی عل،ه به مفهوم اعم، به هر شخص ی گفته م ی شود که احضار شود واژه ی خوانده در لغت نامه در برابر اصطالح مدع ی هی عل قرارگرفته است امّا، مدع ی ی عل،ه به مفهوم اعم، به هر شخص ی گفته م ی شود که ادعا یی هی عل او مطرح شده است. و خوانده شخص ی است که دعوا عل هی او اقامه شده و حق ادعا یی هی عل اوست . بنابرا نی جه ی نت ی دادرس ی، هرچه باشد، نسبت به او تاث ی رگذار است. و چنانچه خوانده شخص حق یقی است، نام و نام خانوادگ ی و اقامتگاه او با دی در قسمت مربوط ه نوشته شود. در مورد اشخاص غ ری ی رش،د ی از ین به نوشتن نام و مشخّصات ول ی، قّمی آنها در دادخواست ن ست ی. امّا چون اقامتگاه اشخاص غ ری ی رش،د به موجب ماده 1116 قانون مدن ی اقامتگاه ول ی ای قّمی آنها است، اقامتگاه ا نی اشخاص با ید در دادخواست به عنوان اقامتگاه خوانده ی دی رش ریغ نوشته شود. و اگر خوانده ورشکسته باشد و نت جه ی ی دعوا موجب تصرّف در اموال و ی ،گردد دی با اداره ی تصف هی ی امور ورشکستگ ی ای و ری مد تصف ی،ه به قائم مقام ی او، طرف دعوا قرار گرفته و مشخّصات و نشان ی .آنها در دادخواست نوشته شود بنابراین در صورت که ی خوانده شخص حقوق ی ،باشد همانند شرکتها مؤسسات، با دی نام و مشخّصات شخص حقوق ی ین،ز به همان ترت یب که در مورد خواهان گفته شد و اقامتگاه آن با دی در دادخواست نوشته شود، چنان چه دعوا، عل هی ی اهال محل معّی،ن اعمّ از ده ای بخش ی و یا شهر که عده ی آنها غ یر ،محصور و نامحدود است باشد با توجّه به ماده11 قانون آ ن یی دادرس ی ی مدن دی با افزون بر ا ین که اهال ی ّمحل به همان صورت کل ی، در قسمت مربوط دادخواست به عنوان خوانده نوشته شود نام یک یا 28 - قرار ردّ دادخواست که براساس ماده56 قانون آیین دادرسی مدنی«ردّ فوری » ردّ دادخواست بدون اخطار رفع نقص ، به دادخواست .دهنده است پیش بینی نشدن اخطار رفع نقص در این مورد بدین سبب بود که ابالغ صحیح آن به علّت نوشته نشدن نام، نام خانوادگی یا اقامتگاه خواهان در دادخواست، امکان .پذیر نبود 63 چند شخص و ن زی دهدار، شهردار در هم ین قسمت نوشته شود. چنانچه خواندگان محصور ومحدود امّا متعدد باشند نام ومشخصات تمام ی آنها با دی در دادخواست ذکر شود. چرا که تع ن یی خوانده یکی از مهم نی تر و حساس نی تر امر در تنظ می دادخواست است. برا ی مثال چنانچه رضا به موجب قرارد ی اد ی عاد، ملک خود را به محمد واگذار نما دی که خود، با قرارداد عاد ی از عل ی ی دار ی خر نموده است امّا هنوز سند رسم ی آن به نام عل ی است، چنانچه در دادخواست دعوا ی الزام به انجام تشر فات ی می تنظ سند رسم ی که محمد تقد یم می ،کند رضا را به عنوان خوانده معرف ی کند، دادگاه ب ای،د به علّت عدم توجّه دعوا به رضا نسبت به صدور قرار ردّ دعوا اقدام کند. در حق ی،قت درست است که رضا براساس رابطه ی حقوق ی که بر مبنا ی عقد مزبور به وجود آمده در برابر محمد متعهد است، امّا چون مال مزبور رسماً به نام رضا ن ی،ست نیا شخص تکل فی و توان قانون ی می تنظ سند رسم ی آن را به نام محمد را نداشته و نم ی ،تواند خوانده ی دعوا قرار گ رد ی. 21 ب: اقامتگاه خوانده ان یب اقامتگاه خوانده در دادخواست الزام ی ،است امّا چنانچه خواهان از خوانده آگاه نباشد یم تواند مراتب را به دفتر دادگاه اعالم دارد و در نیا صورت دادخواست با نه ی هز ،خواهان از قی طر روزنامه ابالغ یم شود .در ،واقع خوانده ممکن است شیپ از اقامه ی دعوا نشان ی خود را ر یی تغ ،دهد به گونه یا که شناسا یی آن ی برا خواهان سر یم نباشد و ّی حت ممکن است شیپ از اقامه ی دعوا زین نشان ی خوانده بر خواهان مجهول باشد ن قانو گذار نیا امر را مانع ان ی جر دادرس ی ندانسته و بی ترت ابالغ به ،خوانده در نی چن حاالت ی را در ماده 13 قانون ن یی آ دادرس ی ی مدن شیپ ینیب نموده است .و ابالغ دادخواست از قی طر انتشار ی آگه، به علّت مجهول المکان بودن ،خوانده تنها در مورد اشخاص یقی حق دی با تی رعا شود درحق ی،قت با توجّه به ماده 16 قانون ن یی آ دادرس ی در صورت که ی ابالغ برگ ها به نشان ی ن یی تع شده در ،دادخواست به اشخاص حقوق ی ممکن ،نگردد به نشان ی نی آخر ی محل که به اداره ی ثبت شرکت ها معرف ی شده ابالغ یم شود . ج: تعیین خواسته به طور ی کل خواسته خواهان دی با در دادخواست ،ی دقًقا مشخّص شود و دادگاه مکلف است به تمام ی خواسته ی ها مندرج در قسمت مربوط ،دادخواست به همان صورت که آمده ،است توجّه نموده و نسبت به ،آن تصم می یریگ دی نما والّا مستنکف از احقاق حق شمرده یم شود. ن یی تع ،خواسته به ی نوع، محدوده ی ،دادگاه از ثیح امور ی که یم تواند مورد حکم قرار دهد و همچن نی مشخّص کردن زان یم محکوم به ی عن ی )(مبلغ دادگاه را از ورود در موضوعات خارج از چهارچوب خواسته و ای شیب از آن ممنوع یم دی نما. که جه ی نت ی آن ممنوع یت صدور حکم به شیب از خواسته و ای در مطلب ی است که مورد ادّعا نبوده است .در مقابل اگرچه دادگاه دی با تمام ی خواسته ی ها خواهان را مورد ی دگ ی رس قرار دهد امّا ممکن ،است با احراز نکردن یذ ی حق ،او خواهان را ً جزئا ای ًکال محکوم به یب ی حق دی نما .بنابرا ین ،دادگاه دی با نوع ،حق زان یم و مقدار حق خواهان ،را در محدوده یا که در قسمت مربوط ه ،دادخواست که به عنوان خواسته ن یی تع دی گرد مشخص کند. بنابراین توجّه به نیا امر که ایآ با صدور حکم نسبت به ،خواسته تمام ی حق قانون ی خواهان احقاق و ای تمام مشکالت یو رفع خواهد ی گرد،د از محدوده ی ارات ی اخت و فی وظا دادگاه که به عنوان مرجع ی بی ،طرف در چهارچوب 29اگر خوانده رسماً مالک ملک غیر منقول نباشد نمی توان دعوای الزام به تنظیم سند رسمی علیه او طرح کرد، م ضمون دادنامه شماره 3465 - 12 /6/ 1376، شعبه ی اوّل دادگاه حقوقی دو تهران، کامیار (کارکن)، محمد رضا، گزیده ی آرای دادگاه ،های حقوقی، چاپ اوّل ،انتشارات حقوقدان، تهران1376، مجموعه ،ی سوم، ش22 ، ص42 . 64 دادخواست محصور است خارج است .دادگاه ی نم تواند ی عل رغم لیم خواهان و ای به ی جا او تصم می یریگ دی نما و ی حق را به نفع او مورد حکم قرار دهد .در ی حق،قت ،دادگاه مکلف ،است تمام آنچه را که ،خوانده در مقام ،دفاع مطرح یم دی نما آنان را مورد ی دگ ی رس قرار داده و تصم می یریگ لحاظ دی نما. د: وظایف خواهان نسبت خواسته فی تکل خواهان در تع ن یی خواسته و آن هم در قسمت مربوط دادخواست، در حق ی،قت به موجب ماده111 قانون ن یی آ دادرس ی ی مدن بوده و خواهان حق دارد ضمن تقد یم دادخواست ای در اثنا ی دادرس ی ای و به طور مستقل جبران خسارت ناش ی از دادرس ی ای ری تأخ انجام تعهد ای عدم انجام آن را که به علّت تقص یر خوانده نسبت به ی ادا حق ای امتناع از آن به و ی وارد شده یا ،خواهد شد و همچنین عدم تسل یم خواسته ای ری تأخ می تسل آن از باب اتالف و بی تسب31 از خوانده مطالبه نما ید . در مقابل خوانده ن زی یم تواند خسارت ی را که عمداً از طرف خواهان با علم به غ ری محق بودن در دادرس ی به او وارد شده است از خواهان مطالبه نما ید. دادگاه در موارد اد ی شده م زان ی خسارت را پس از رس ی دگ ی معّنی کرده و ضمن حکم راجع به اصل دعوا یا به موجب حکم جداگانه محکوم هی عل را به پرداخت خسارت ملزم خواهد نمود. در صورت ی ّکه قرارداد خاص ی راجع به خسارت ب ین نی طرف منعقد شده باشد برابر قرارداد رفتار خواهد شد. خواهان م ی تواند درخواست رس ی دگ ی و صدور حکم نسبت به خسارات وارده را ضمن دادخواست و در قسمت«شرح دادخواست »مطرح نما ید. حال پرسش ی نجا ی که ا مطرح م ی شود نیا است که چنانچه خواهان، در غ یر موارد اد ی شده ، خواسته ی خود را ًجزئا ای کالً در قسمت د ی گر ی از دادخواست برا ی مثال در قسمت شرح دادخواست مطرح نما ی،د فی تکل دادگاه نی در ا خصوص چ ی ست؟ ،جواب دادخواست به موجب ماده 11 قانون ن یی آ دادرس ی ی مدن دی با در ی رو برگ ی ها ی چاپ مخصوص نوشته شود و در جه ی نت دادخواست دهنده دی با هر کی از ارکان مختلف دادخواست خود را در قسمت مربوط سد ی بنو . فی تکل مزبور از جمله به منظور سهولت دفاع خوانده و ی دگ ی رس دادگاه ن یی تع ده ی گرد است .در صورت ی که خواسته ی نوشته شده در قسمت مخصوص با خواسته ی مذکور در شرح دادخواست تعارض داشته باشد ی برا مثال ابتداء خواسته هی تخل ی دی باشد و سپس در متن دادخواست خلع دی نوشته ،باشد دفتر دادگاه صدور اخطار رفع نقص در نیا مورد ی برا ن یی تع خواسته و ،عنداللزوم پرداخت مابه التفاوت نه ی هز ی دادرس ی و در صورت اهمال ،دفتر خواستن توض حی از ،خواهان از ی سو دادگاه الزام ی است .در هر حال نکته ی ی مهم که ی برا تی رعا اصل تناظر دی با مورد توجّه قرار رد یگ نیا است که رات یی تغ جاد یا شده در دادخواست دی با به گونه یا باشد که خوانده زین به طور روشن و حی صر از آن آگاه شده باشد. 31 32م طابق با ماده 328 قانون مدنی هر کس مال غیر را تلف کند ضامن آنست و باید مثل یا قیمت آنرا بدهد اعم از اینکه از روی عمد تلف کرده باشد یا بدون عمد و اعم از اینکه عین باشد یا منفعت و اگر آنرا ناقص یا معیوب کند ضامن نقص قیمت آن مال است. بنابراین تسبیب عبارت است از وارد کردن ضرر به مال غیر که فعل و منشاء ضرر بوسیله خود فاعل به هدف هدایت نشده باشد بلکه بر اثر تقصیر و بی مباالتی و غفلت و عدم احتیاط وی ضرری متوجه غیر گردد. یعنی فعل یا ترک فعل شخص با واسطه امری موجب تلف مال میشود. اما در اتالف نیز فعل یا ترک فعل شخص ًمستقیما و بدون واسطه موجب تلف مال می .گردد 31 اصل تناظر از ابتدا ی ان ی جر ی دگ ی رس تا صدور را ی و اجرا ی یرا دی با تی رعا گردد و رعا تی اصول ی همچون تناظر ی بودن دادرس ی و ی علن بودن د ادرس ی و آزاد ی در دفاع از تضم نات ی نی اد ی بن دادگستر ی .است هدف اصل تناظر برقرار ی مباحثه آزاد ب نی نی طرف .دعواست اصل تناظر چ یزی شیب ی از ب ی طرف ی قاض را اقتضاء م ی دی نما دی و با مباحثه در خصوص جنبه ها ی مختلف دعوا را برا ی نی طرف فراهم سازد. 65 ر: ضمائم دادخواست اگر دادخواست بدون وست یپ باشد اشکال ی ندارد و اگر خواهان استناد به چیه ی سند را الزم ندانسته و ای اگر به ی سند استناد ،نموده آن سند نزد طرف مقابل .موجود باشد بنابرا نی ی مدع مکلف است رونوشت ای رو گرفت گواه ی شده ی سند را که لی ما است ای دی با می تقد دی نما تهّهی و به وست یپ دادخواست می تسل دی نما .بنابرا ین الزم ست ین و دی نبا اصل سند وست یپ دادخواست شود. قانونگذار رونوشت ای روگرفت گواه ی شده ی سند را ی کاف دانسته است ،چرا که مقصود از گواه ی آن است که دفتر دادگاه که دادخواست به آن تحویل داده شده است. در یکی از دادگاه ی ها گر ید یکی با از ادارات ثبت اسناد ای دفتر اسناد رسم ی، مطابقت آن را با اصل گواه ی کرده باشد. در صورت ی که رونوشت ای تصو ری سند در خارج از کشور تهّهی شده، با ید مطابقت آن با اصل در دفتر یکی از سفارتخانه و ای کنسولگر ی ی ها ران یا گواه ی شده باشد. هرگاه اسناد ی از قب لی دفاتر بازرگان ی ای اساسنامه ی شرکت و امثال آنها مفصّل باشد، قسمت یی ها که مدرک ادعاست خارج نو سی شده و پ وست ی دادخواست م ی گردد. عالوه بر اشخاص و مقامات فوق، وکال ی اصحاب دعوا ن زی یم توانند مطابقت رونوشت ی ها یمی تقد خود را با اصل تصد قی کرده پس از الصاق تمبر مقرر در قانون، به مرجع صالح تقد یم ند ی نما نیا موضوع در ماده11 قانون آ ن یی دادرس ی ی مدن صراحتاً ب ان ی شده است البته تعداد نسخ دادخواست و وست یپ ی ها آن با ید به تعداد خواندگان باشد و عالوه بر کی نسخه، تهّهی و تقد می شود. 32 ز: پرداخت هزینه ی دادرسی در نی قوان یا،ران نه ی هز ی دادرسی مستق اً بر می اشخاص بهره مند از مراجع قضایی انجام می .پذیرد دادخواه ی و احقاق حق ی عل ،االصول مستلزم پرداخت نه ی هز است .نیا نه ی هز را در ابتداء خواهان دی با پرداخت دی نما امّا چنانچه در دعوا روز یپ دی گرد. با حکم ،دادگاه به درخواست یو این هزینه از خوانده قابل استرداد است .بنابرا ین خواهان ی عل ،االصول دی با نه ی هز ی دادرس ی مشخص شده را دی با پرداخت دی نما .در ی حق،قت به موجب ماده 13 قانون ن یی آ دادرس ی ی مدن، چنانچه به دادخواست و وست یپ ی ها آن به زان یم مقرر در قانون تمبر الصاق نشده و ای نه ی هز ی ها مقرر پرداخت نشده باشد دادخواست فی توق یم ،شود در نیا صورت زین دفتر دادگاه دی با به صدور اخطار رفع نقص اقدام دی نما و زان یم نه ی هز ی دادرس ی را که دادخواست دهنده دی با در موعد قانون ی پرداخت کند مشخّص دی نما. ن:معافیت از پرداخت هزینه ی دادرسی به طور ی کل قانونگذار موارد ی را شیپ ینیب نموده که ی مدع از پرداخت نه ی هز ی دادرس ی معاف است از جمله تی معاف دولت در تمام موارد ی که خواهان دولت شمرده یم شود از پرداخت نه ی هز ی دادرس ی معاف بود .دولت اگرچه از پرداخت نه ی هز ی دادرس ی معاف ،بود امّا چنانچه در دعوا محکوم ی گرد یم،د مانند هر شخص د ی گر ی به پرداخت خسارات دادرس ی طرف مقابل از جمله هز نه ی ی دادرس ی اجبار م ی گردد در حال حاضر ن یز ،دولت مانند هر محکوم هی عل ی گر ید نی هم فی تکل را دارد. در مقابل چنانچه دستگاه ها و نهادها یی که از معاف یت قانون ی پرداخت هز نه ی ی دادرس ی استفاده نموده باشند وحکم به نفع آنها صادر شود، دادگاه ها مکلفند هز نه ی ی دادرس ی را طبق مقررات محاسبه نموده و از محکوم ی عل،ه در صورت که ی مقصر باشد، وصول و به حساب درآمدها ی دادگستر ی به خزانه وار زی ند ی نما . البته در خصوص معاف تی دولت از پرداخت هز نه ی ی دادرس ی 32 - عدم ارائه ی اصول و مدارک از نقایص دادخواست محسوب نمی شود تا دفتر دادگاه به دادخواست دهنده اخطار کند که اصول مدارک را ظرف5 روز برای تطبیق با رونوشت های پیوست دادخواس ت حاضر نماید بلکه بایستی اخطار شود که رونوشت مصدّق مدارک را پنج روزه تقدیم دارد؛ حکم شماره 641 - 28 /4/ 1327 شعبه6 .د.ع.ک 66 اختالف نظر وجود دارد ی نهاًتا وان ید ی عال ،کشور به موجب ی رأ وحدت هی رو یا، دولت را مکلف به پرداخت نه ی هز ی دادرس ی موظف نموده است و همچن نی اد ی بن مستضعفان افزون ی برا نیا که یم تواند ی نما ندگان خود را ی برا اقامه ی دعوا ای دفاع از دعوا به عنوان وکالت از طرف خود به مراجع قضا یی معرف ی ی نما،د از پرداخت نه ی هز یا دادرس ی درتمام مراجع قضا یی زین معاف است. البته معاف تی اد ی بن مستضعفان از پرداخت هز نه ی دادرس ی مشمول شرکت ی ها تحت پوشش ا نی اد ی بن ست ین و شرکت ی ها تابع با دی نه ی هز دادرس ی را پرداخت ند ی نما و همچن نی اد ی بن ی شه،د ته ی کم امداد امام ینی خم )(ره و سازمان حج و اوقاف از پرداخت نه ی هز دادرس ی معاف هستند. 33 :ی توقیف دادخواست در صورت ی که دادخواست هر کی از یطی شرا را که در مباحث گذشته ذکر دی گرد نداشته ،باشد براساس ماده 13 ن یی آ دادرس ی ی مدن دادخواست ی پذ رفته یم شود امّا ان ی جر ی بعد آن مستلزم رفع نقص آن رد موعد مقرر قانون ی است .بنابرا نی در صورت ی که دادخواست یطی شرا ان یب شده را نداشته ،باشد ری مد دفتر دادگاه ظرف دو روز صی نقا دادخواست را به طور ی کتب و مفصل به خواهان ابالغ نموده و از خی تار ابالغ به مدّت ده روز به او مهلت یم دهد تا صی نقا را رفع دی نما و مهلت پرداخت نه ی هز ی انتشار ی آگه ابالغ دادخواست کی ماه از خی تار ابالغ اخطار مربوط است و هرگاه خواهان دادخواست اعسار از نه ی هز ی دادرس ی می تقد کرده ،باشد مهلت مزبور از خی تار ابالغ ی رأ ی قطع رد اعسار و ای قطعّتی آن شروع یم شود چنانچه خواهان در مهلت مقرر اقدام به رفع نقص ننما ی،د دادخواست به موجب ی قرار که ری مد دفتر و در بت یغ مشارال ی،ه جانش نی او صادر یم کند رد یم شود .نیا قرار به خواهان ابالغ یم شود و نامبرده یم تواند ظرف ده روز از خی تار ابالغ به همان دادگاه تی شکا دی نما ی رأ دادگاه در نیا خصوص ی قطع است رد ،دادخواست در دعاو ی که مهلت اقامه ی آن محدود ،است ی برا شه ی هم احقاق حق خواهان را با مانع روبه ی روم دی نما .بنابرا ی،ن در صورت ی که دادخواست هر کی از طی شرا الزم را نداشته باشد ری مد دفتر مکلّف است نسبت به صدور اخطار رفع نقص اقدام و در اخطار موارد نقص را به تفص لی و به طور کامل مشخّص نموده و مهلت رفع نقص و ضمانت اجرا ی آن را ن یی تع کند . چنانچه دادخواست دهنده در مهلت ،مقرر اقدام به تکم لی موارد ،مذکور ًجزئا ای ،ًکال ننما دی دفتر ری مد مکلّف به صدور قرار رد دادخواست و ابالغ آن به دادخواست دهنده یم باشد .دادخواست دهنده یم ،تواند ظرف ده روز از خی تار ابالغ ،قرار نسبت به ،آن در دادگاه مرجع دادخواست بدون پرداخت نه ی هز و تی رعا تشر فات ی تی شکا دی نما .یرا دادگاه در نیا خصوص ی قطع است. گفتاردوم : خصوص یات مال مورد تصرف به طور عموم در قانون آ یین دادرس ی ی مدن هر مال ی که ادعا ی تصرف سابقه برآن شده است باید مال غ یرمنقول باشد. البته تفاوت ی کند ی نم که متصرف مال غیرمنقول آن را به صورت انفرادی یا 33 ماده ،واحده بموجب این قانون بنیاد شهید انقالب ،اسالمی بنیاد پانزده ،خرداد کمیته امداد امام خمینی( ره)، بنیاد مستضعفان و جانبازان انقالب ،اسالمی ستاد رسیدگی به امور ،آزادگان شهرداریها و بانکها و دانشگاههای غیر دولتی و شرکتهای دولتی و مؤسسات انتفاعی وابسته به دولت از جمله شرکتهای دولتی و مؤسسات انتفاعی وابسته به دولت که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام است و مؤسسات و نهادهای عمومی غیر دولتی می توانند نماینده حقوقی خود را جهت طرح دعوا یا دفاع از دعاوی مربوط در مراجع قضائی معرفی نمایند( .اصالحی مصوب 1376 / 26 / 23 ) تبصره 1 - بنیاد شهید انقالب اسالمی و کمیته امداد امام خمینی( ره )از پرداخت هزینه دادرسی معاف خواهند نمود. تبصره 2 – در خصوص دعاوی ( اعم از کیفری و حقوقی )مربوط به مدد جویان کمیته امداد امام خمینی ( ره )و سازمان بهزیستی کشور و خانواده های تحت پوشش بنیاد شهید انقالب اسالمی و بنیاد جانبازان و ستاد آزادگان در صورت تقاضای نامبردگان حسب مورد دستگاه مربوطه می تواند طبق مفاد ماده واحده اقدام به معرفی نماینده حقوقی نماید( .الحاقی مصوب 379 / 22 / 13 ) 67 مشترک تصرف کرده باشد. همچن ین در ا ین صورت تفاوت ی ی نم کند که تصرف به صورت عدوان ی بوده یا مزاحمت یا ایجاد ممانعت از حق نسبت به ملک انجام شده باشد . بنابرا ین در ماده161 قانون یین آ دادرس ی ی مدن در صورت ی که دو یا چند نفر مال غ یرمنقولی را به طورمشترک در تصرف داشته یا استفاده م ی کرده اند و بعض ی از آنان مانع تصرف یا استفاده و یا مزاحم استفاده بعض ی یگر د شود حسب مورد در حکم تصرف عدوان ی یا مزاحمت یا ممانعت از حق محسوب و مشمول ا ین مقررات خواهد بود، که آ یا تصرف در هر مال غ یرمنقولی یم تواند مورد حما یت قرار گ،یرد پاسخ مسلمأ با ید ی منف باشد. در حق یقت مال غ یرمنقول ید با یت قابل تملّک خصوص ی را ن یز داشته باشد. پس تصرف د یگران در اموال عموم ی ید نبا بتواند منشأ حق ی ی برا آنان در نظر گرفت شود و چن ین تصرف ی ید نبا مورد حما یت قانون قرار گ یرد .یت حما از تصرف را به ق ید احترام به مقررات مربوط به اموال عموم ی اعالم نموده است. اما در قانون آ یین دادرس ی ی مدن ا،یران ین چن تصر یحی وجود ندارد، و م ی تواند در ی باد امر، ا ین معنا را برساند که متصرف سابق اموال عموم ی می تواند عل یه تشک یالت مربوط به تحقق سا یر یط شرا ، دعوا ی تصرف اقامه نما ید یا و تشک یالت عموم ی ناچار گردد عل یه شخص ی که نسبت به اموال غ یرمنقول عموم ی اقدام به تصرف عدوان ی ، مزاحمت یا ممانعت از حق نموده دعوا ی تصرف اقامه کند. در حق یقت ین ا ماده مقرر م ی دارد به دعاو ی تصرف عدوان ی یا مزاحمت یا ممانعت از حق که یک طرف آن وزارت خانه یا مؤسسات و شرکت ها ی ی دولت یا وابسته به دولت باشد برابر مقررات ا ین قانون رس یدگی .خواهد شد در حق یقت نص مورد بحث را با ید با لحاظ سا یر ترت تی یبا که در مقررات مخصوص از ا ین یث ح یش ، پ ینی ب شده تفس یر نمود. برا ی مثال ، شهردار ی ، وزارت نفت،وزارت ن،یرو وزارت راه، وزارت جهاد کشاورز ی هر یک ، در مقررات مربوط ه مکلف گرد یده ،اند تحت شرا یطی ، حسب مورد نسبت به سدّ معبر در شوارع و م یادین عام، رفع تجاوز در حر یم ، لوله ها راه ها ، اراض ی ی مل شده اقدام نما یند . ماده163 قانون آ یین دادرس ی ی مدن دعاو ی مربوط به قطع انشعاب تلفن ، گاز ، برق و وسا یل تهو یه و نقّاله را از قب یل باالبر و پله برق ی و امثال آنها که مورد استفاده در اموال غ یرمنقول است مشمول مقررات مربوط به دعاو ی تصرف قرار داده است. در ع ین حال ، چنانچه قطع انشعابات یا خدمات مزبور از طرف مؤسسات مربوط ، دولت ی یا خصوص ی ، با مجوز قانون ی یا مستند به قرارداد انجام شده باشد از شمول مقررات مزبور خارج است . بنابرا ین ، شخص ی که جر یان برق منزل و ی به علت عدم پرداخت حقوق مربوط به تجو یز مقررات یا ، قرارداد قطع شده ، نم ی تواند براساس مقررات دعاو ی تصرف ، از دادگاه صدور رأ ی به رفع ممانعت از حق درخواست نما ید . انشعاب آب ن یز ی عل رغم سکوت قانون جد ید ، مشمول مقررات ا ین ماده است و عدم درج آن را با ید حمل بر م سامحه قانونگذار نمود. به طور کل ی در اجتماع فراخور زندگ ی ی جمع انسانها اختالفات ی هم بر سر به دست آوردن منافع ب یشتر به وجود م ی آ،ید که نوع دعوا برا ی کسب مالک یت ومنفعت را م ی توان به سه دسته دعوا ی ینی ع شخص ی و مختلط تقس یم .نمود 1 -دعوا ع ینی 2 - دعوا شخص ی 3 - دعوا مختلط در ابتداء دعوا ی ینی ع را توضیح خواهیم داد، این دعوا در صورت ی اتفاق م ی افتد که ماه یت حق مورد نزاع طرف ین از حقوق ی باشند که برا ی اشخاص نسبت به ع ین یک مال حاصل شده باشد. ا ین حق با توجه به ماده 68 21 قانون مدن ی شامل حق مالک یت اعم از ع ین و منفت و همچن ین حق انتفاع و حق ارتفاق نسبت به ملک د یگری حاصل یم شود. بنابرا ین دعوا ی حق ع ینی در قوان ین یران ا در مسائل ی مانند، دعوا ی خلع،ید تخل یه ید از اع یان مستاجره و دعوا ی راجع به حق العبور و حق المجر ی و دعوا ی مزاحمت و ممانعت از حق و همچن ین تصرف عدوان ی و دعوا ی افراز31 وجود دارد. البته ناگفته نماند که در فرانسه ب ین حقوقدانان در خصوص دعوا ی افراز اختالف نظر وجود دارد، که برخ ی آن را دعوا ی ینی ع و برخ ی دیگر آن را دعوا ی ینی د یم نامند. البته در فرانسه در حال حاضر در رو یه قضا یی ین ا دعوا از نوع دعاو ی ینی ع .شمرده است و در قانون مدن ی یران ا هم با توجه به ماده131 و111 دعوا ی افراز را از دعوا ی ینی ع به شمار آورده است. که در ماده1 و2 قانون افراز و فروش امالک مشاع مصوب1311 خورش یدی که افراز را در صالح یت واحد ثبت ی محل وقوع ملک قرار داده و ی حت تصم یم واحد ثبت ی را قابل اعتراض در دادگاه محل وقوع ملک اعالم نموده که خودب یان کننده ا ین این موضوع است که دعوا ی افراز در قوان ین یران ا از دعاو ی ینی ع می باشد. دوم- دعوای شخصی، به دعوای گفته می شود که موضوع مورد نزاع اختالف در دعوا ی شخص ی است که به طور کل ی در صورت ی شخص ی به شمار م ی آ،ید که ماه یت حق اصل ی و اختالف طرف ین شخص ی بوده و به عبارت ی ی عهد باشد مانند دعوا ی مطالبه د ین یا و دعوا ی الزام به انجام کار ی .باشد سوم_دعوا ی مختلط ، به دعوایی گفته می شود که ا ین نوع دعوا ی در قوان ین یران ا ی دارا شرا یطی ی خاص است که فرد مدع ی یم تواند حق ع ینی و شخص ی را همزمان مطالبه کند .در حقیقت حق اساسی دعوا بر عمل حقوقی واحدی مبتنی است اما به دارنده ،حق ین ا قدرت داده م ی شود که با اجرا ی یک هر از حق ع ینی و شخص ی .به مقصود مطلوب خود برسد یعنی در دعوا ی فسخ و ابطال قرارداد یعنی انتقال یک دستگاه آپارتمان تحو یل شده که به علت عدم پرداخت ثمن یا نداشتن یط شرا اساس ی قراردادها یز ن دعوا ی مختلط شمرده م ی شود. بنابرا ین اگر دعوا ی منصرف به خواسته ها ی متعدد یعنی مال منقول و غ یر منقول باشد اما ی دارا یک منشاً باشد شخص م ی تواند یک در دادخواست اقامه دعوا کند و خواهان مجاز به اقامه دعوا در دادگاه م حل اقامت خوانده یا محل وقوع مال غ یر منقول است . بنداول :آثار قضایی تفکیک دعاوی عینی و شخصی مهمتر ین یده فا تفک یک دعوا به صورت ع ینی و شخص ی آن است که دعوا ی ینی ع را عل یه هر شخص که ع ین مال مورد نظر را در تصرف و اخت یار داشته باشد فرد مدع ی می تواند عل یه آن اقامه دعوا نما ید و حکم صادره ی عل االصول عل یه هر شخص که مال یا (محکوم به) را در تصرف داشته باشد ، قابل اجرا م ی باشد. در حال ی که دعوا ی شخص ی ی عل االصول تنها در مورد محکوم عل یه یعنی ی کس ،که حکم به ضررش صادر شده است قابل اجرا م ی باشد. ناگفته نماند که در تقس یم ی بند دعوا ی ینی ع و شخص ی که به نوع ی از حقوق روم گرفته شده است و در حقوق فرانسه مورد اختالف نظر شخص ی گرا یان و ع ینی گرا یان یز ن است ، و از د یگر ید فوا تفک یک دعوا ی ینی ع و شخص ی ا ینکه صالح یت رس یدگی دادگاه مشخص شود، و اگر دعوا شخص ی باشد اقامه دعوا در دادگاه محل اقامتگاه خوانده صورت م ی یرد گ و همچن ین اگر دعوا ی ینی ع باشد ، دادگاه محل وقوع مال غ یرمنقول صالح به رس یدگی .است افراز یعنی جدا نمودن سهم مشاع شرکا از .یکدیگر می باشد 34 69 بنددوم : دعوا ی مال منقول و غ یر منقول در مباحث گذشته در خصوص تعر یف اموال و تقس یم ی بند آن درباره مال منقول و غیر منقول صحبت نمودیم . بنابرا ین در ا ین قسمت از نظر قانون آ یین دادرس ی ی مدن آثار قضا یی آن را مورد بحث و واکاو ی قرار خواه یم داد از ا ین لحاظ که در حق یقت موضوع حق اصل ی ممکن است یک مال منقول و یا یک مال غ یرمنقول با مالک یت یک شخص باشد. بنابرا ین تفک یک دعوا ی مال منقول به ا ین خاطر است که اقامه دعوا عل ی االصول در دادگاه محل وقوع ملک واقع م ی شود و در دعوا ی مال غ یرمنقول ی عل االصول در محل اقامتگاه خوانده طرح و اقامه م ی شود. پس در صورت دعوا منقول شمرده م ی شود که موضوع اصل ی آن مطالبه مال منقول و یا اجرا ی تعهدات خاص باشد که تشخ یص اموال منقول از غ یرمنقول خود در ماده12 تا21 قانون مدن ی .مشخص شده است حال ا ین پرسش قابل طرح است که هرگاه نسبت به غ یرمنقول یا منقول بودن مال شک داشته باش یم ، چگونه با ید عمل نمود. جواب ا ینکه در قانون فرانسه عق یده بر ا ین است که تمام چ یزهایی که غ یرمنقول محسوب نم ی شود دا یره مال منقول قرار دارد پس اصل بر منقول بودن اش ء یا ،است و تنها اشیائی را غیرمنقول می شمارند که صریحا در زمره گروه غیرمنقول آمده است. بندسوم : دعوا ی مالک یت و تصرف ین ا نوع دعوا ی یعنی مالک یت و تصرف در مال غ یرمنقول پذ یرفته یم.شود هر چند در دعوا ی مال منقول تما یزی ین ب مالک یت و تصرف امکان پذ یر است، اما در واقع با توجه به قوان ین یران ا یم توان گفت که تنها در اموال غ یرمنقول دعاو ی تصرف از دعاو ی مالک یت قابل تفک یک است . به عبارت ی دعوا ی تصرف در مورد اموال منقول مصداق نداشته و مدع ی حق تنها م ی تواند دعوا ی مالک یت اقامه نما،ید بنابرا ین بر طبق ماده2211 قانون مدن ی فرانسه که چن ین یان ب نموده است درمال منقول ، تصرف ارزش سند دارد در ع ین حال شخص ی که ش یء متعلق به او سرقت گرد یده یا و آن را مفقود نموده است م ی تواند ظرف سه سال از تار یخ سرقت یا فقدان ش یء را از هر کس که در دست اوست مطالبه نما ید .بنابراین اختصاص تفکیک دعاوی تصرف و مالکیت به غیرمنقول و منتفی بودن آن در مال منقول بوده که در قانون فرانسه ن یز به روشن ی یان ب .شده است در حق یقت بنابر هم ین اصل و ماده درخصوص اموال منقول، تصرف همان ارزش ی را در مالک یت دارد که سند مالک یت در مال غ یرمنقول دارا است . بنابرا ین مالک یت متصرف مال منقول مستند به تصرف اوست و متک ی به مالک یت مالک سابق که ناقل آن است نیست. :الف تعر یف دعوا ی مالک یت یک دعوا در صورتی دعوای مالکیت شمرده می شود که موضوع یک حق پا یه و اساس آن باشد و مالک یت خواهان یعنی رابطه ا ی باشد که ب ین شخص و یک مال به وجود آمده و قانون آن را محترم شمرده و به یک شخص توانا یی دائم،ی مطلق و انحصار ی یم دهد که آن مال را استفاده و مورد بهره بردار ی قرار دهد به ی نوع حق انتفاع و حق ارتفاق از جمله حقوق یک مالک یت است که به طور مستقل ی برا یک فرد در ملک د یگری یز ن برقرار م ی .شود :ب تعر یف دعاو ی تصرف به طور عموم یک دعوا در صورت ی از دعاو ی تصرف به حساب م ی ید آ که موضوع حق آن تصرف قبل ی یا .سابق خواهان باشد یعنی ادعا ی خواهان نسبت به یک ملک است که به واقع قانونگذار از جمله به متصرف 72 ی فعل مال غ یرمنقول که ملک خود را عدوانأ از تصرف شخص د یگری خارج نموده است. به شخص ز یان یده د حق داده است که بدون ن یاز به ارائه دال یل مالک یت به صرف اثبات تصرف قبل ی خود تحت شرا یط ی خاص از دادگاه حکم به رفع تصرف متصرف فعل ی را بخواهد، حت ی اگر متصرف فعل ی ی مدع مالک یت ید جد خو د باشد و دال یلی یز ن ارائه نما ید . به عبارت ی قانونگذار از فرد ز یان یده د در برابر تصرف عدوان ی حما یت می .کند بنابرا ین در قانون آ یین دادرس ی ی مدن سه نوع تصرف پ یش ینی ب .شده است یک-دعوا ی تصرف عدوان ی دو- دعوا ی مزاحمت حق سه- دعوا ی ممانعت از حق، که در ا ین مبحث به بررس ی کامل آن در اموال خواه یم پرداخت البته ا ین موضوع در حقوق فرانسه در حال حاضر ا ین دعوا ی به ا ین سه عنوان یعنی دعوا ی تصرف عدوان ی ، دعوا ی مزاحمت و دعوا ی مزاحمت قر یب الوقوع تقس یم نموده اند، که دعوا ی تصرف عدوان ی را ناشی از حقوق ی سنت دانسته و دعوا ی مزاحمت را ناش ی از حقوق کل یسا و مزاحمت قر یب الوقوع را از حقوق روم م ی .دانند بندچهارم : دعوا ی تصرف عدوان ی از ب ین دعواها ی مطرح شده در مبحث قبل دعوا ی تصرف عدوان ی مهمتر ین آنها است که آن را در ا ین قسمت مورد بررس ی قرار خواه یم داد . بر طبق ماده113 قانون آ یین دادرس ی دعوا ی تصرف عدوان ی عبارت است از ادعا ی که متصرف سابق مبن ی بر ا ینکه شخص د یگری بدون رضا یت و اجازه او مال غ یرمنقول یو را از تصرف اش خارج نموده و اعاده تصرف خود را نسبت به همان مال از مقام قضایی درخواست می نماید . بنابراین در دعوای تصرف عدوانی مدعی حق رد اثبات خود فقط به تصرفات قبل و سابق خود استناد می نماید و به حق مالک یت خود نسبت به ملک مذکور ادعا دارد و عدوان ی بودن تصرفات خوانده را ادعا م ی ید نما . بدون ا ینکه در ا ینجا مالک یت خوانده نسبت به ملک مورد نزاع وجود داشته باشد یا نداشته باشند در ا ین صورت قانونگذار از طر یق ین ا دعوا تصرف را مورد حما یت قرار داده ز یرا شخص ی که ملک را عدوانأ از تصرف خواهان خارج نموده با ید بعد از محکوم شدن در دعوا توسط مراجع قضا یی ملک را به متصرف سابق که مدع ی و مالک اصل ی است برگرداند در واقع سند مالک یت در دعوا ی تصرف عدوان ی یز ن تنها اماره سابق تصرف است که آن هم تحمل مقاومت در برابر دل یل مخالف ندارد. و در هم ین دعوا ی تصرف عدوان ی یز ن دادگاه مانند سا یر دعاو ی تصرف وارد دال یل مالک یت ی نم شود و تنها به تصرفات سابق خواهان و عدوان ی بودن تصرفات خوانده رس یدگی یم ید نما در مقابل اگر هر یک از دعوا در دادگاه اثبات نشود و خواهان محکوم به ب ی ی حق یم .شود بنابرا ین قانونگذار با تدو ین مقررات مزبور از تصرف حما یت نموده و غ یرمتصرف را حت ی اگر مالک باشد، از تصرف عدوان ی منع و متصرف را در برابر تمام اشخاص از جمله مالک حما یت یم ید نما . :الف وضع یت اقدامات انجام شده در ملک تصرف عدوان ی از ی زمان که یک شخص ملک د یگری را به زور از دست اش خارج نموده است ممکن است در آن ملک تغییراتی را ایجاد نمائید به عبارتی وقتی متصرف ملک عدوانی پس از تصرف ملک در آن به احداث بنا و غرس اشجار یعنی درختکاری و یا زراعت اقدام نماید و یا همچینن اقدام به تخریب و از بین بردن آثار موجود در ملک نموده باشد در این صورت چنانچه فرد متصرف عدوانی باشد و به رفع تصرف عدوانی محکوم شود ، باید تکلیف آثاری که در ملک به وجود آورده است روشن نماید. مخصوصاً درمورد تاس یسات ساخته شده توسط فرد متصرف عدوان ی و تکل یف آن است که پس از محکوم شدن و اجرا ی حکم توسط دادگاه نسبت به متصرف عدوان ی مهلت داده م ی شود که آن آثار ترم یم و به حالت اول یه .آن درآورد :ب تکل یف زراعت و آثار تخر یبی 71 همانطور که بیان شد متصرف عدوان ی ممکن است پس از تصرف عدوان ی درملک مورد تصرف اقدام به زراعت نموده و یا اموال موجود یا خود ملک را به گونه یا تخر یب ید نما .در این خصوص باید تکلیف زراعت و آثار تخریبی وارده آمده به زمین را قانونگذار بررسی و مشخص نماید و چنانچه متصرف عدوانی در ملک مورد تصرف عدوانی زراعت نموده باشد مکلف است که اگر موقع برداشت محصول رسیده باشد فوری محصول را برداشت و اجرت المثل زمین را پرداخت نماید و اگر موقع برداشت محصول نرسیده باشد سه راه حل را به خواهان دعوا که محکوم له یعنی کسی که رای به نفع او صادر شده ،است ارائه می نماید .راه اول اینکه محکوم له یا طلبکار پس از جلب رضایت متصرف ،عدوانی قیمت بذر را نسبت به سهم صاحب بذر و دسترنج او پرداخت و ملک را تصرف نماید .راه دوم اینکه پس از جلب رضایت متصرف عدوانی ملک را تا پا یان برداشت محصول در تصرف متصرف عدوان ی ی باق گذارد و اجرت المثل زم ین را در یافت ید نما . راه سوم مکلف نمودن متصرف عدوان ی به معدوم کردن زراعت و اصالح زم ین است، در ه یچ یک از ا ین موارد تفاوت ی ین ب ا ینکه بذر رو ییده یا نرو ییده باشد پ یش ینی ب .نشده است :ج آثار تخر یبی درملک مورد تصرف عدوان ی چنانچه متصرف عدوان ی پس از تصرف عدوان ی خود اقدام به تخر یب ملک د گر ی نموده ب اشد، قانونگذار به محکوم له یعنی طلبکار ا ین حق را م ی دهد که فرد متصرف را مکلف به اصالح آثار تخر یبی ید نما . درخصوص ین ا قسمت از ماده به نظر م ی رسد چنانچه اصالح آثار تخر یبی مستلزم صرف هز ینه ی برا محکوم عل یه یعنی شخص متصرف عدوان ی امکان پذ یر نباشد دادگاه م ی تواند ضمن اصالح آثار تخر یبی به درخواست محکوم له درخواست دستور اجرا ی حکم را بدهد النها یه فرد متصرف عدوان ی ید با تمام ی ینه هز ی ها را در ط ی زمان خاص جبران نما ید . :د تکل یف تصرف ام ین در تصرف عدوان ی ی عل االصول مستلزم اقدام عمل ی به است یالء بر ملک و مستول ی شدن بر آن بدون رضا یت متصرف سابق و به طریق غیرقانونی است. ب نابرا ین در موارد ی که متصرف سابق، شخصاً ملک را با رضا یت در اخت یار متصرف فعل ی قرار داده است چن ین تصرف ی عدوان ی شمرده نم ی شود و در نت،یجه نه فاعل آن مشمول یت ن خصمانه قانونگذار قرار م ی یرد گ و نه متصرف سابق با ید در انتظار حما یت یژه و مقنّن باشد. نت یجه آنکه متصرف سابق، چنانچه قصد بازپس گ یری ملک خود را داشته باشد، در برابر استنکاف متصرف فعل،ی ی عل القاعده با ید به راه ها ی ی عاد و معمول به اقامه دعوا رو ی آورد و از امت یازات مربوط ّبه مقر رات دعوا ی تصرف عدوان ی محروم خواهد بود. قانون قد یم یین آ دادرسی ،مدنی با توجه به ش یوه تنظ یم ماده323 ی جا یچ ه گونه ترد یدی را درا ین خصوص باق ی ی نم گذاشت اما ماده11 قانون اصالح برا ی جلوگ یری از تصرف عدوان ی مصوب1312 به مالک یا مأذون از طرف او یا ی کس که حق مطالبه دارد اج ازه داده که تحت شرا یط و با لحاظ استثنائات مذکور در تبصره همان ماده متصرف فعل ی را در موقع یتی قرار دهد که بتواند عل یه او دعوا ی تصرف عدوان ی اقامه کند. نص مزبور، عمدتاً در ماده111 قانون جد ید و تبصره آن، از سر گرفته شده است ، و در یقت حق به موجب ا ین ماده سرا یدار، خادم ، کارگر و به طور کل ی هر ام ین د یگری چنانچه پس از ده روز از یخ تار ابالغ اظهارنامه مالک یا ماُذون از طرف مالک یا ی کس که حق مطالبه دارد مبن ی بر مطالبه مال امان ی از آن رفع تصرف ننما ید فرد ام ین متصرف عدوان ی محسوب م ی شود. 72 بندپنجم : دعوا ی ممانعت از حق دعوا ی ممانعت از حق عبارت است از تقاضا ی ی کس که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا حق انتفاع خود را در ملک د یگری بخواهد. بنابرا ین اگر برا ی مثال، شخص ی از مجرا ی ی آب که در ملک مجاور و ی قرار دارد، آب مورد ن یاز ملک خود را عبور م ی داده اما افراد د یگر از ا ین امر ممانعت به عمل آ ورده اند، بنابرا ین استفاده کننده از حق ارتفاق م ی تواند با توجه به مقررات مربوط به دعاو ی تصرف عل یه کسان ی که ا ین اقدام را انجام داده اند استفاده نماید .دادگاه دررسیدگی به این نوع دعوا نیز وارد دالیل مالکیت نمی ،شود به عبارت دیگر از خواهان دعوا دلیلی مبنی بر وجود حق اصلی یعنی حق ،ارتفاق در اینجا حق المجرا یا حق عبور مطالبه نمی نماید و تنها به این امور رسیدگی می نماید که آیا خواهان در گذشته از این حق المجرا ًعمال استفاده می نموده و آیا خوانده مانع استفاده خواهان از این حق المجرا، بدون رضا یت یو و به غ یر وس یله قانون ی گرد یده اند. برا ی مثال، اگر آقا ی الف در ط ی یک قرارداد و برا ی مدت یک سال حق استفاده از مغازه یا از شخص ب را ی برا فروش پوشاک.دارد اما شخص ب بدون ه یچ توافق قبل ی مانع ا ین شود که آقا ی الف ب یش از سه روز در هفته درب مغازه را باز کند، در ا ین صورت ی آقا الف که حق انتفاع از ا ین مغازه را برا ی مدت یک سال دارد م ی تواند دردادگاه حقوق ی یه عل شخص ب دعوا ی .ممانعت از حق طرح کند بند ششم: دعوا ی مزاحمت از حق دعوا ی مزاحمت از حق عبارت است از دعوا یی که به موجب آن متصرف مال غ،یرمنقول درخواست جلوگ یری از مزاحمت کس ی ی را م ید نما که نسبت به متصرفات او مزاحم ت ایجاد کرده بدون ا ینکه مال را از تصرف متصرف خارج کرده باشد. بنابرا ین اگر برا ی مثال ، شخص ی پنجره ا ی در ملک خود به ملک مجاور باز نما ید و یا ناودان ملک را طور ی قرار دهد که آبر یز آن در ملک مجاور قرار گ یرد متصرف ملک مجاور م ی تواند عل یه او دعوا ی مزاحمت اقامه کند. در ا ین دعوا ن یز دادگاه تنها تصرف بدون مزاحمت سابق خواهان و مزاحمت فعل ی خوانده را مورد توجه قرار داده و در صورت احراز ا ین دو امر و ا ینکه اگر مزاحمت بدون رضا یت خواهان و به طریق غیر قانونی بوده ، حکم به رفع مزاحمت صادر خواهد نمود. دعوا ی مزاحمت ن یز از جهات د یگر ، مشمول قواعد حاکم بر دعاو ی تصرف است. در موارد ی ممکن است دعوا ی ممانعت از حق با دعوا ی مزاحمت از حق .اشتباه شود در حال ی که تما یز ین ا دو دعوا به روشن ی قابل تشخ یص است. در حق یقت ، در ممانعت از حق عمل فاعل به طور کل ی مانع استفاده کننده از حق م ی شود. در حال ی که در مزاحمت، عمل فاعل ، اخالل ی جزئ در تصرف ا یجاد نما یم،ید یب آنکه بهره ی مند متصرف را به طور کل ی غ یرممکن ید نما. بند هفتم: دعاو ی ی مال و غ یرمالی دعوا به مفهوم اخص، توانا یی قانون ی ی مدّع حق تض ییع یا انکار شده در مراجعه به مراجع صالح در خصوصه به قضاوت گذاردن وارد بودن یا نبودن ادعا و ترتّب آثار قانون ی مربوط ه است. دعوا در ا ین مفهوم اگر چه با ماه یت حق مورد ادعا اشتباه نم ی شود، اما در ع ین حال، عل ی االصول ارتباط ی ین ب آن و حق ماهو ی وجود دارد، به گونه ا ی که و یژگی ی ها ین ا حق در دعوا منعکس م ی شود. بنابرا،ین چنانچه حق ماهو ی که در واقع یا بنا بر ادعا تض ییع یا انکار شده حق مال ی باشد دعوا ی به وجود آمده مال ی و چنانچه حق مزبور غ یرمالی باشد دعوا غ یرمالی خواهد بود. بنابرا ین در تشخ یص دعاو ی ی مال از غ یرمالی در نخست ین گام با ید حق مال ی را از حق غ یرمالی تفک یک نمود، حق مال ی آن است که اجرا ی آنًمستقیما ی برا دارنده ا یجاد منفعت ی ید نما که قابل 73 تقو یم به پول باشد ، مانند حق مالک یت نسبت به خانه که مستق یمأ ی برا دارنده آن ارزش پول ی دارد و یا حق طلب طلبکار، به عبارت ی حق مال ی یزی چ است که به پول تقو یم یم گردد، مثل کس ی که متعهد است پنج شاخه آهن ساختمان ی به د یگری .بدهد و همچنین حق شفعه و حق فسخ از حقوق مال ی شمرده م ی .شوند بنابرا ین در تمام موارد ی که حق تض ییع یا انکار شده ، مال ی باشد دعوا مال ی است .در حق یقت دعاو ی ی مال همواره به طور مستق یم واجد آثار مال ی .است در ی حال که حق غ یرمالی آن است که اجرا ی آن ، منفعت ی که مستقًیما قابل تقو یم به پول باشد ا یجاد ننما،ید مانند حق فرزند ی،حق ،پدری حق زوج یّت و همانند آن. بعض ی از حقوق غ یرمالی هستند که غ یر مستق یم ممکن است ا یجاد ی حق نما یند که قابل تقو یم به پول باشد ول ی ین ا امر آن را حق مال ی ی نم گرداند، مانند زوج یت که حق نفقه برا ی زوجه ا یجاد یم ید نما. بنابرا ین حق غ یرمالی امت یازی است که هدف آن رفع ن یازمندی ی ها عاطف ی و اخالق ی انسان است. موضوع ین ا حق، روابط غ یرمالی اشخاص است. ارزش داد و ستد را ندارد و به طور مستق یم ، قابل ارز یابی به پول و مبادله با آن ن یست مانند حق زوج یّت ،حق ابوت، حق بنوت، حق وال یت و امثال آن و همچن ین دعوا ی الزام به انجام تعهدات و وظا یف قرارداد ی و قانون ی جزء حق غ یرمالی .است 74 برگ دادخواست بدوی 75 فصل پنجم :بررس ی ون یسی کم ی ها شهردار ی (ماده122 - 5 - 12 - 77 - 96 - 99 - 55 - 7 ) مبحث اول :گاه ی جا ون یسی کم ها به طور عموم در ا ین قسمت انتظار می رود که پس ازمطالعه و تبیین موضوع کمیسیونها دانشجویان رشته مهندسی بتوانند با انواع کمیسیون فعال شهرداری آشنا شده و ًکامال در حرفه خود آن را بکار ،گیرند در نیا یسی کم،ون اعمال نظارت و کنترل تخلفات ساختمان ی به منظور رعا تی اصول فن ی، شهرساز ی و بهداشت ی مستلزم وجود ضوابط و شناخت کاف ی مامور نی اجرا یی و شهروندان از ضوابط است نی ، ا اصول و ضوابط شامل ی قوان،ن ن یی آ نامه ،ها تصو بی نامه ها و بخشنامه ها ی فن و مصوبات ی ،است که به له ی وس مجلس ، أت یه ران ی وز و همچن نی وزارت بهداشت و درمان و ری سا مراجع قانون ی مانند شورا ی ی عال شهرساز ی و معمار ی در سطح کشور و ای ون یسی کم ماده پنج درسطح استانها وضع و به مرحله اجراء گذارده یم ،شود از آن ی جا که نیا اصول و اصطالحات ی برا افراد ی عاد ی کم مبهم است و از ی طرف اصطالحات و اصول فوق به طور حی صر در ماده صد قانون شهردار ها ی ذکرگرد هدی اند ، لذا الزم است قبل از ورود به بحث و بررس ی محدوده عملکردکم یسی ونها درباره اصول و مفاه می آن آشنا ی ی کامل داشته می باش. گفتار اول: مفاه می و مصاد قی ی شهر 1 - تعریف ،شهر ،شهر محل ای مکان ی است با حدود قانون ی که در محدوده جغراف یی ای مشخص واقع شده و از نظر بافت ساختمان ی، اشتغال و ری سا عوامل ی دارا یی ما یس با ی ژگ یو ی ها خاص خود ،است به ی طور که اکثر تی ساکنان یمیدا آن در مشاغل ،کسب ،تجارت ،صنعت خدمات و فعالّتی ی ها ادار ی اشتغال داشته و در نه ی زم خدمات ی شهر از خودکفا یی نسب ی برخوردارند . بنابرا ین ،شهر کانون مبادالت اجتماع ی، اقتصاد ی، فرهنگ ی و ی اس یس حوزه نفوذ یپ رامون خود بوده و حداقل ی دارا ده هزار نفر تی جمع باشد. (طبق ماده 4 قانون تعار فی و ضوابط تقس مات ی کشور ی ران یا مصوب15 /4/ 13962 ) 2 -محدوده ،شهر عبارت است ازحدکالبد ی موجود شهر و توسعه ی آت در دوره طرح جامع و تا هی ته طرح مذکور در طرح ی هاد شهر که ضوابط و مقررات شهرساز ی درآن الزم االجرا است .(بر اساس ماده 5 قانون تعار فی محدوده و می حر ،شهر روستا و شهرک مصوب 14 / 12 / 1384 ) 3 -حریم شهر ، عبارت است از قسمت ی از اراض ی پی رامون محدوده کی شهر که نظارت و کنترل شهردار ی درآن ضرورت دارد و از مرز تقس مات ی کشور ی شهرستان که از بخش مربوط تجاوز ننما دی.(بر طبق ماده 1 قانون تعار فی محدوده و می حر ،شهر روستا و شهرک مصوب 14 / 12 / 1384 ) بندالف :مفهوم ابنیه و ساختمان 1 -ساختمان، عبارت است از مجموعه ساختمان نوساز که ًمعموال در کی قطعه نی زم شش دانگ به منظور سکونت و ای محل کسب و شه یپ و ای به هر منظور ی گر ید احداث شده است و در خی تار یزی مم مورد استفاده و ای آماده بهر ه بردار ی .قرار گیرد 2 -واحد مسکون ی، عبارت است از هی کل ساختمان ی که ی برا سکونت افراد و ای خانوارها ساخته شده و شامل اتاق ، آشپزخانه و سی سرو ی ها الزم است. 76 3 - واحد ،تجاری عبارت است از هی کل ساختمان یی ها که به منظور استفاده کسب وکار و شه یپ و تجارت احداث ده ی گرد و ای در آنها واحدها ی صنعت ی تحت پوشش قانون نظام ی صنف و ای واحدها ی تابع قانون تجارت تی فعال داشته باشند. 4 -واحد صنعت ی، عبارت است از هی کل ساختمان ی که به منظور استفاده صنعت ی و ای جاد یا کارگاه ی ها صنعت ی و با موافقت اصول ی از مراجع ربط یذ مانند وزارت جهاد کشاورز ی، وزارت ،صنعت معدن و تجارت و مجمع امور ی صنف اتاق اصناف افت ی در و جاد یا شده باشند. 5 -واحد آموزشی و ،بهداشتی ساختمان ی هائ که جهت انجام ی ها تی فعال آموزش ی و بهداشت ی به منظور ارائه کی ای چند خدمت ی برا عموم بکار گرفته یم شود ،مانند ساختمان دانشگاه ها ، مدارس و یب مارستان ها و گر ید کاربر ی ی ها که بر اساس وضع تی هرشهر مشخص و ن یی تع یم ردد گ. بندب :اصطالحات ی فن در شهرساز ی 1 - طرح ، ی عن ی ان یب تفض یلی و گسترده موضوع ی که اجرا ی آن مورد نظر باشد طرح ده ی نام یم شود. 2 - طرح ،هادی نحوه استفاده از اراض ی ی شهر را ی برا دوران کوتاه مدت نیب 5 تا 12 سال را درقالب امکانات ی فن، ی مال و ادار ی شهردار ی را طرح ی هاد یم نامند. به عبارت د ی،گر طرح ی هاد از جمله طرح ی است که در آن جهت گسترش ی آت شهر و نحوه استفاده از نی زم ی ها ی شهر ی برا عملکردها ی مختلف به منظور حل مشکالت حاد و ی فور شهر و ارائه راه حلها ی کوتاه مدت و مناسب ی برا شهرها ی که ی دارا طرح جامع ی نم باشند هی ته یم شود. 3 -طرح ،جامع عبارت است از طرح ی است که درآن نحوه استفاده از اراض ی به صورت حوزه ی ها مسکون ی ،تجار ی، ادار ی ،کشاورز ،تاس ی ی سات،وتسه الت ی ی شهر و ین ازمند ی ها ی عموم ی شهر و خطوط ارتباط ی و مراکز حمل ونقل و ری سا امکانات ی شهر را مشخص دی نما یم. طرح جامع معموال ی برا کی دوره 15 ی ال 22 ساله هی ته یم شود. 4 -طرح تفض ی،لی برنامه یزیر اجرائ ی استفاده از اراض ی ی شهر و روستائ ی را طرح تفض یلی یم ند ی گو. ج بند :اصطالحات عموم ی ی شهر 1 -کاربری ، یعنی نحوه بهره بردار ی از نی زم در وضع موجود و ای نوع استفاده شیپ ینیب شده ی برا ،آن کاربر ی نی زم ده ی نام یم شود. هر کاربر ی می تواند دربرگ ی رنده انواع ی از کارکردها ی زی رگروه خود طبق مصوبه شورا ی ی عال شهرساز ی و معمار ی باشد. 2 -کارکرد، هر گونه تی فعال ای عملکرد مجاز که در یز رگروه انواع کاربر ی قرار رد یگیم کارکرد ده ی نام یم شود. 3 -کاربری های ،اصلی عبارت است از کاربر ی مسکون ی، کاربر ی تجار ی، کاربر ی آموزش ی، کاربر ی آموزش ی عال، کاربر ی آموزش ی و بهداشت ی ،کاربر ی فرهنگ ی و مذهب ی ، کاربر ی ورزش ی ، کاربر ی 77 ادار ی ، انتظام ی ، کاربر ی جهانگرد ی و یی را ی پذ ، کاربر ی فضا ی سبز ، کاربر ی سات ی تاس ی شهر و انه ی پا ها ، کاربر ی ی صنعت، کارگاه ی ، کاربر ی باغات. 1 -کاااربری ،مخااتلط نحااوه بهااره بااردار ی از نی زماا بااه صااورت ی باا ی ترک سااازگار از کارکردها ی گوناگون ی شهر که دو اس ی مق ی شهر و ی محل را دربرم ی رد یگ. 1 - کااربری مخاتلط شاهری،ا ین کااربر ی باا امکاان اساتقرار در محورهاا و کانونهاا ی مجهاز شااهر ی، ی باا ی ترک از کارکردهااا ی تجار،ی خاادمات ی بااا کاربر ی ی هااا یغ رمسااکون ی ی ادار، فرهنگ ی، گردشگر ی و همانند آن در اس ی مق ی شهر است. 6 -کاربری مختلط ،محلی یبی ترک ازکاربر ی مسکون ی با کارکر د ی ها تجار ی خدماتی که در محورها و کانون ی ها مجهز ی محل قابل استقرار است. 1 -واحد مسکون ی، عبارت است از هی کل ساختمان ی که ی برا سکونت افراد و ای خانوارها ساخته شده است. 3 -مسکن تک خانواری ، نوعی از کاربر ی مسکون ی تراکم ،کم که در هر قطعه نی زم آن فقط کی واحد مسکون ی غی رقابل کی تفک ی برا سکونت کی خانوار قابل ساخت است. 1 -مسکونی چند ،خانواری به مجموع تعداد ی واحد مسکون ی در کی قطعه نی زم ی کپارچه که از امکانات و سات ی تأس و فضاها ی عموم ی مشترک بهره بردار ی می ،کنند مسکون ی چند خانوار ی گفته شود یم. 11 -قطعه ی زم،ن به محدوده یا از نی زم که ی دارا ابعاد مشخص و راه دسترس ی مستقل به معابر عموم ی و سند تی مالک رسم ی باشد،قطعه نی زم گفته شود یم. 11 -کی تفک ی زم،ن قطعه ی بند کی قطعه نی زم به دو ای چند قطعه نی زم کوچکتر که هر کدام راه دسترس ی مستقل داشته و قابل افت ی در سند تی مالک رسم ی جداگانه ،باشد کی تفک نی زم گفته یم شود. 12 -تجم ی،ع ی عن ی استفاده ی جمع از چند قطعه یا نی زم ای تی مالک جهت کی نوع کاربر ی و کی ساختمان است. 13 -مساحت نی زم یا کل ،مساحت مساحت محاسبه شده از ابعاد مندرج در سند تی مالک به متر مربع مشخص باشد. 11 - بَر ی زم،ن لبه یا از قطعه نی زم که برلبه گذرگاه ای راه دسترس ی نی زم منطبق است. 11 -سطح اشغال ،ساختمان بخش ی از مساحت قطعه نی زم که در طبقه همکف ریز پوشش ساختمان است. 16 -سطح ساختمان یا زیر ،بنا سطح ساخته شده در مجموع طبقات ساختمان ، ی ربنا یز مجاز جهت ساخت و ساز ی رو نی زم است. 11 -ضریب اشغال ،ساختمان نسبت سطح اشغال ساختمان به مساحت کل قطعه ی زم ن که61 درصد زیربنا ساختمان و11 درصد فضا باز می .باشد 13 -ارتفاع ،ساختمان فاصله عمود ی باالتر نی نقطه بام ای لبه جان پناه ساختمان تا تراز کف و ارتفاع ی خط بر نی زم در بام ی ها بیش دار باالتر نی نقطه سطح بیش دار مالک محاسبه ارتفاع خواهدبود. 11 -فضای ،باز بخش ی از مساحت قطعه نی زم که مازاد بر سطح اشغال شده ساختمان دی با به صورت محوطه و اط یح بماند. 21 -اط یح ،خلوت فضا ی باز واقع در جبهه پشت ساختمان و رون یب از ،آن که ی برا نورگ یری و هی تهو فضاها ی داخل ساختمان شیپ ینیب .شده است 78 21 -نورگ ایری ی پاس،و ی فضا روباز ای ده ی پوش با سقف ًمعموال سبک شفاف در درون ،ساختمان که ی برا نورگ یری و هی تهو فضاها ی داخل ساختمان شیپ ینیب یم شود. 22 -یپ،لوت قسمت ی از سطح اشغال شده ساختمان در طبقه ،همکف ی برا توقف ،خودروها که به صورت فضا ی شامل ستونها و بدون ید وارها ی جدا کننده بوده و فاصله ریز سقف آن از گذر 2 متر و21 ی سانت متر باشد. 23 -زیرزم ی،ن طبقه نیریز ساختمان که حداقل 11 درصد ارتفاع آن ریز تراز کف معبر و حداکثر ارتفاع کف تمام شده ی رو سقف آن در ساختمان ی ها آپارتمان از سطح کف قطعه نی زم 1 و متر21 ی سانت متر باشد. 21 -طبقه ،همکف طبقه یا ازساختمان با دسترس ی مستق می از گذرگاه دسترس ی همجوار و ای فضا ی باز قطعه ی زم،ن که برآمدگ ی کف آن از تراز کف قطعه نی زم حداکثر 1 متر و 21 ی سانت متر باشد. 21 -طبقات فوقانی ، هی کل طبقات ساختمان که ی رو طبقه همکف ساخته شده است. 26 - ،طبقه بخش ی از حجم ساختمان محصور ان یم دو سقف ای کف و سقف است. 21 -نیم ،طبقه طبقه یا ی فرع از ساختمان که در حدفاصل دو طبقه ی اصل قرارگرفته است،کارکرد ی کپارچه با واحد ی اصل دارد و دسترس ی آن از داخل همان واحد نی تام یم شود. 23 -ارتفاع دی مف طبقه ، فاصله کف تمام شده هر طبقه تا ریز سقف همان طبقه است. 21 - ،مشاعات بخش یی ها از ساختمان واقع در کی قطعه نی زم ای فضاها ی باز ،آن که همه واحدها ی مسکون ی و غی رمسکون ی مستقر در ساختمان در تی مالک آن اشتراک داشته و امکان استفاده مشترک از آن رادارند. 31 -بیش ای رمپ پارک ی،نگ راه دسترس ی بیش دار با حداکثر بیش 11 درصد ورود ی و خروج ی پارک ی،نگ ی زمان که کف آن در تراز ن یی پا تر ای باالتر از کف قطعه نی زم قرار دارد. 31 -شیب ،واسط به منظور جلوگ یری از برخورد یز رخودرو به کف ی افق نقطه شروع و ان ی پا رمپ پارک ی،نگ بخش ی از رمپ دی با با درصد بیش کمتر و به شکل قوس قائم شیپ ینیب شود که بیش واسط ده ی نام یم شود. 32 _نمای ،ساختمان همة بدنه ی ها ان ی نما ،ساختمان اعم از ی اصل و ای ی فرع ی نما ساختمان ده ی نام یم شود 33 -نمای اصلی و ،فرعی بدنه یا از ساختمان که مشرف به فضاها ی عموم ی و در قطعه ی ها ی شمال، رو به اط یح است ی نما ی اصل و گر ید بدنه ی ها ساختمان ی نما ی فرع ده ی نام یم شود. 31 -زیربنای ،ناخالص مساحت کل ی ربنا یز ساخته شده ای قابل ساخت در قطعه نی زم است. 31 -زیربنای خالص یا ی مف،د چنانچه مساحت ی ربنا یز مشاعات ساخته شده ،پلکان ،آسانسور سرسراها و راهروها و نی رزم یز و لوت یپ را در مجموعه ی ها مسکون ی از ی ربنا یز ناخالص کم ی کن،م ی ربنا یز خالص به دست یم دیآ. 36 -تراکم ،ساختمانی نسبت درصد مساحت ی ربنا یز خالص به مساحت قطعه نی زم تراکم ساختمان ی ده ی نام یم شود. 31 -رات ی تعم ،اساسی هر گونه ات ی عمل ساختمان ی که به ر یی تغ در سازه ساختمان و ای طرح معمار ی آن از جمله یپ، ید،وار ،ستون ریت و سقف که موجب حذف ای شی افزا یکی از اجزا ی باربر ساختمان باشد. ری تعم اساس ی شمرده یم شود؛ و از ین به گرفتن پروانه ساختمان ی از شهردار ی دارد. 79 33 -رات ی تعم یغ،راساسی هر نوع یر یی تغ که در وضع ی داخل ای خارج ی ساختمان که از ین به مجوز ،ندارد ری تعم یغ راساس ی ده ی نام یم شود. 31 -پارک ی،نگ ی محل که ی برا توقف موقت ای دائم له ی وس هی نقل موتور ی ی دارا شیب از دو چرخ اختصاص افته ی باشد. 11 -پارکینگ ،اختصاصی محل شیپ ینیب شده ی برا توقف خودروها ی واحدها ی واقع در کی ساختمان ای مجموعه ساختمان ی پارک نگ ی اختصاص ی گفته یم شود. 11 -پارکینگ ،عمومی فضا یی است که طبق ضوابط طرح تفص یلی احداث و همگان یم توانند ی برا توقف و پارک اتومب لی خود از آن استفاده ند ی نما. 12 -نی مالک ،مجاور هی کل تی مالک ی ها متصل به قطعه تی مالک ساختمان مورد نظراست. 13 -سطح ،معبر متوسط اختالف ارتفاع باالتر نی و ن یی پا نی تر نقطه گذر ای گذرها ی مشرف با قطعه تی مالک ای نی زم است. 11 - ،ایوان سطح سرپوش ده ی یا در طبقه همکف که نیب اط یح و ساختمان قرار رد یگ.. 11 -باغ ، قطعه ینی زم که به ازاء هرمتر مربع آن کی درخت باشد. 16 -اضافه بنا، اقدامات ی که مساحت مجموع ناخالص طبقات را اضافه دی نما. 11 -افراز، در اصطالح قضا یی و ی ثبت عبارت است از جداکردن سهم مشاع کی شر ی اشرکاء و اتقس ی می مال غی رمنقول مشاع نیب ،شرکا به نسبت سهم ن آنا .است 13 - ،افزایش بنا انجام هرگونه ات ی عمل ساختمان ی که سطح ی احجم کی بنا را شی افزا دهد. 11 -بر ،اصالحی آن ی حد از قطعه نی زم ملک که مشرف به گذر بوده و ی دارا عرض اصالح ی و مستلزم عقب ینی نش باشد. 11 - ،مجتمع ساختمان یی ها که واحدها ی آن ی دارا ورود ی ای ورود ی ی ها مشترک است یول دسترس ی ی ها جداگانه دارد. گفتاردوم :اعضاء ون یسی کم ماده 111شهردار ی اعضاء کمیسیون ماده صد عبارت کی از- نده ی نما وزارت کشور به انتخاب ری وز کشور دو- یکی از قضات دادگستر ی به انتخاب ری وز دادگستر ی سه- یکی از اعضا ی ی شورا اسالم ی شهر به انتخاب ،شورا چهارم- نده ی نما شهردار بدون حق یرا در ون یسی کم شرکت یم،کند بنابرا نی نده ی نما وزارت ،کشور به صراحت قانون دی با از ی سو ری وز کشور انتخاب ،شود مگر نکه یا ری وز کشور ارات ی اخت خود را در نیا نه ی زم ضی تفو نموده باشد .ًمعموال براساس است یس ی ها عموم ی دولت و در راستا ی تحقق اصل تمرکز یی زدا وکاهش تشر فات ی و مکاتبات ی ادار و تسر عی در روند انجام امور و بهبود روش ی ها تیری مد ی ار ی بس از ارات ی اخت قانون ی ری وز کشور از جمله انتخاب نده ی نما وزارت کشور در ون یسی کم ماده صد به استانداران ضی تفو یم گردد. ی گفتن است ارات ی اخت قانون ی از ی سو مقام مافوق ضی تفو یم د شو. لذا پس از ضی تفو ری وز ،کشور عضو تی نده ی نما وزارت کشور در ون یسی کم ماده صد پس از صدور و ابالغ حکم استاندار رسم تی یم ابد ی. نده ی نما ری وز دادگستر ی با توجه به متن قانون ًالزاما دی با یکی از قضات دادگستر ی به عنوان عضو قضا یی ون یسی کم ماده صد انتخاب شود. در نیا صورت ریغ از ،قضات ی حت ن یی تع کارکنان رسم ی دادگستر ی به نیا سمت فاقد وجاهت قانون ی خواهد بود. یهی بد است ری وز دادگستر ی 82 زین یم تواند ار ی اخت انتخاب قضات دادگستر ی را به عنوان عضو ون یسی کم به است یر دادگستر ی استان و ای هر مقام ی گر ید ضی تفو دی نما. محل تشک لی جلسات ون یسی کم درساختمان مرکز ی شهردار ی و ای هر محل مناسب ی گر ید که شهردار شهر انتخاب دی نما تشک یل می گردد و مسؤل دعوت و برگزاری جلسات ون یسی کم با دعوت نامه ی کتب ری دب ون یسی کم تشک یل می گردد و ای با مشخص کردن روز جلسات در نی اول جلسه در حضور تمام اعضاء استّه .البت دی با نیا موضوع را دی با درنظر داشته دی باش که نحوه تشک لی جلسات ون یسی کم ماده صد فقط با حضور هر سه نفر ،عضو رسم تی یم ی،ابد و آراء صادره با اکثر تی دو نفر معتبر ،است بنابرا نی چنانچه یکی از اعضاء نظر متفاوت ی از دو عضو گر ید داشت صورت جلسه را امضاء و نظر خود را درج یم دی نما. رسم تی جلسات ون یسی کم اول و دوم ی بدو و تجد دی نظر و وه یش صدور یرا با گر ی کد ی تفاوت ی ندارد. بنداول :وظایف ی دب رخانه ون یسی کم ماده 111شهردار ی 1 - انجام تشر فات ی قانون ی و ی ادار به منظور ،ثبت تکم لی و طبقه ی بند پرونده ی ها ارجاع ی به ون یسی کم 2 - برنامه یزیر جهت دعوت از اعضاء و تشک لی جلسات ون یسی کم ماده صد با توجه به تعداد پرونده ی ها واصله و مهلت ی ها مقرر در قانون 3 - یریگیپ از مراجع ربط یذ جهت انتخاب اعضاء مربوطه در ون یسی کم و در صورت ن یی تع مدت عضو ی،ت مراقبت بر نکه یا قبل از اتمام مهلت ن یی تع ،شده حکم آنان دی تمد ای فرد نی گز ی جا مشخص شود. 1 ا شرکت در جلسات ون یسی کم ها جهت رفع ابهامات پرونده ی ها طرح شده و دعوت از نده ی نما مطلع شهردار ی بنا به اقتضا ی هر پرونده جهت شرکت درجلسات ون یسی کم به منظور ارائه توض حات ی قانون ی و ی فن به اعضاء. 1 ا حفظ ارتباط با ری سا واحدها ای تیری مد ی ها شهردار ی مرتبط با پرونده و زین واحد ای تیری مد حقوق ی شهردار ی، دادگستر ی، دفاتر اسناد رسم ی، ی شورا اسالم ی ،شهر استاندار ی و ری سا اشخاص و مراجع ربط یذ. 6 ا اعالم به یذ نفعان ی برا ارسال حه یال دفاع ی،ه و در صورت لزوم دعوت ی برا حضور در جلسه ی برا دفاع و ی ادا توض حات ی الزم. 1 ا می تنظ صورتجلسات براساس ی رأ مورد نظر اعضاء ون یسی کم 3 - ابالغ آراء صادره ون یسی کم ی ها ماده صد به شهردار ی ای مناطق شهردار ی و افراد نفع یذ 1 - حفظ و نگهدار ی هی کل ،سوابق آراء ،صادره مکاتبات ی ادار مربوط به ارجاع پرونده ی ها تخلف به ون یسی کم. 11 - وصول اعتراض ی کتب شهردار ی ای مالک ای قائم مقام او در مهلت مقرر پس از ابالغ ی رأ ون یسی کم اول و طرح در ون یسی کم گر ید ماده صد 11 - یریگیپ و دفاع از آراء ون یسی کم ماده صد که در مراجع قضا یی و ای وان ید عدالت ی ادار مطرح یم شود با همکار ی ری سا تیری مد ی ها مرتبط و تیری مد حقوق ی شهردار ی. بنددوم :صالح تی ون یسی کم ماده 111شهردار ی با توجه به مطالب عنوان شده دررس ی دگ ی به تخلفات شیپ آمده در ماده و صد تبصره ی ها آن صالحیت ذاتی ی ستگ ی وشا وجود دارد که ون یسی کم ماده صد در ی دگ ی رس به موضوعات خاص داشته به نحو ی که 81 ری سا مراجع قضا یی ای شبه قضا یی از ی دگ ی رس به نیا موضوعات ممنوع هستند . با مالحظه تبصره ی ها لیذ ماده صد و تبصره لیذ بند 11 ماده 11 قانون شهردار ی ها ون یسی کم ی دارا دو نوع صالح تی است. 1 - صالح تی در ی دگ ی رس به هی کل تخلفات ساختمان ی از لی قب احداث ی بنا بدون پروانه ای زائد بر پروانه و احداث ی بنا زائد بر تراکم تخلفات مربوط به استحکام بنا و عدم تی رعا اصول ی فن ، بهداشت ی وشهرساز ی است. 2 - ی دگ ی رس به تخلف نحوه استفاده از اماکن مسکون ی به موجب بند 11 ماده 11 قانون شهردار ی ها در صورت استفاده تجار ی از محل یغ رتجار ی موضوع ماده صد مطرح خواهد شد. بندسوم :وظایف اساس ی ون یسی کم ماده 111شهردار ی با توجه به صالحیت کمیسیون وظایف اساس ی کمیسیون رسیدگی به تخلفات ساختمانی واقع در محدوده قانونی و حریم شهر به شرح ذیل یم .باشد 1 - ساخت و ساز خالف اصول شهرساز ی 2 - ساخت و ساز خالف اصول ی فن ای بهداشت ی 3 ا ساخت و ساز بدون پروانه ساختمان ی 1 ا ساخت و ساز ی بنا مازاد بر پروانه ساختمان ی 1 ا ساخت و ساز ری مغا با مندرجات پروانه ساختمان ی البته مسؤل ری یگیپ تصم مات ی یسی کم،ون ری دب ون یسی کم است که تا آخر نی لحظه تحو لی ی رأ ون یسی کم به شهردار ی، موارد را یریگیپ یم دی نما بعد از آن با تشخ صی شهردار ری دب ون یسی کم ای ی احد از پرسنل شهردار ی با ابالغ ی کتب شهردار مسئول یریگیپ ی آرا ون یسی کم خواهد بود. بندچهارم :مرجع و مراحل دگی ی رس به تخلفات ون یسی کم ماده 111شهردار ی به طور ی کل هرگاه سات ی تاس و بناها یی بر خالف اصول شهرساز ی ای ی فن ای بهداشت ی مندرج در پروانه و اضافه بر متراژ مجوز صادره در پروانه ساخته شود به تقاضا ی شهردار ی موضوع در ی ون یسی کم مرکب از نده ی نما وزارت کشور با انتخاب ری وز کشور و یکی از قضات دادگستر ی و یکی از اعضا ی ی شورا شهر به انتخاب ی شورا شهر مطرح شود یم و پس از وصول پرونده به نفع یذ اعالم یم دی نما که ظرف ده روز توض حات ی خود را ًکتبا ارسال دارد. پس از انقضا ی مدت مذکور ون یسی کم مکلف است موضوع را با حضور نده ی نما شهردار ی که بدون حق یرا ی برا اداء توض حی شرکت یم کند .ظرف مدت کی ماه تصم می مقتض ی بر حسب مورد اتخاذ کند در موارد ی که شهردار ی از ادامه ساختمان بدون پروانه ای مخالف مفاد پروانه جلوگ یری کند یم مکلف است حداکثر ظرف کی هفته از خی تار جلوگ یری موضوع را در ون یسی کم مذکور مطرح دی نما .در ریغ نیا صورت ون یسی کم به تقاضا ی نفع یذ ی دگ ی رس خواهد کرد. در صورت ی که تصم یم ون یسی کم به قلع تمام ای قسمت ی از بنا باشد مهلت مناسب ی که دی نبا از دو ماه تجاوز کند ن یی تع دی نما یم. شهردار ی مکلف است تصم می مزبور را به مالک ابالغ دی نما هرگاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننما ی،د شهردار ی ًراسا اقدام کرده و نه ی هز آن را طبق مقررات نی آئ نامه اجرا ی وصول عوارض از مالک افت ی در خواهد کرد. البته مراحل دگی ی رس به تخلفات ساختمانی نی در ا کمس ون ی به شرح ذ لی است. 1 -شناسا یی تخلف و اعالم به کم ون یسی توسط شهردار ی 82 2 - تشک یل ،پرونده ارجاع پرونده به ون یسی کم 3 - اعالم موضوع تخلف به مالک ی عن ی نفع یذ با ذکر نیا مطلب که یم توانند توض حات ی دفاع ات ی خود را ًکتبا حداکثر ظرف ده روز ارسال ند ی نما که توسط ی دب رخانه ون یسی کم انجام می .پذیرد 1 - بررس ی پرونده و صدور رأ ی توسط اعضاء کم ون یسی 1 -ابالغ قانون ی ی رأ ون یسی کم اول به مالک یا قائم مقام ،او و ذکر نیا نکته که یذ نفعان یم توانند از خی تار ابالغ ی رأ حداکثر ظرف ده روز ًکتبا به آن ی رأ اعتراض ند ی نما، و پس از گذشت مدت مذکور ی رأ ی قطع خواهد شد. 6 - وصول اعتراض در صورت اعتراض از طرف مالک ای قائم مقام او و ای شهردار ی و طرح پرونده در ون یسی کم دوم .ماده صد 1 - ابالغ قانون ی ی رأ ون یسی کم دوم ماده صد به مالک توسط ی دب رخانه ون یسی کم. 3 - اجرا ی ی رأ ون یسی کم توسط شهردار ی. بندپنجم :مهلت های قانونی شیپ نی یب شده در ون یسی کم ماده 111شهردار ی به موجب تبصره کی و ده ماده صد قانون شهردار ی تی رعا پنج موعد از طرف شهردار ی، ون یسی کم و نفع یذ الزام ی ،است منظور از مهلت یی ها که در متن ماده صد و تبصره ی ها آن در هر مرحله ن یی تع ده ی گرد ،است برخورد عی سر با تخلفات و اثر بازدارنده ،است اگر شهردار ی به موقع از تخلفات ساختمان ی جلوگ یری و آن را در ون یسی کم مطرح ی نما،د و ون یسی کم زین در صورت تشخ صی عدم تی رعا اصول ی فن، بهداشت ی و شهرساز ی ی رأ بر قلع ی بنا احداث ی صادر ی نما،د و از بروز ساخت و سازها ی غی رمجاز که مشکل عمده شهرها است جلوگ یری خواهد شد .بنابراین مهلت :های که کمیسیون در نظر گرفته عبارت است از 1 - مهلت یک هفته ای برای ،شهرداری مامور نی شهردار ی به موجب ماده صد قانون شهردار ی می توانند ً رأسا از انجام ات ی عمل ساختمان ی بدون پروانه ای مخالف مفاد پروانه جلوگ یری ،کنند پس از توقف ات ی عمل ساختمان ی جهت ن یی تع فی تکل مورد ،تخلف شهردار ی مکلف است ظرف کی هفته از خی تار جلوگ یری موضوع را در ون یسی کم ماده صد مطرح دی نما. 2 -مهلت ده روزه برای مالک جهت ادای توضیحات و ،دفاع از نظر اصول ی کل حاکم بر دادرس ی عادالنه و اطالع طرف دعوا ی برا دفاع از آنچه مطرح شده است ضرور ی می باشد. از ی طرف بر طبق مقررات تبصره کی ماده صد، ی دب رخانه ون یسی کم پس از وصول ،پرونده دی با یط نامه ی کتب به نفع یذ اعالم دی نما که حداکثر ظرف ده روز توض حات ی و لی دال خود را ًکتبا ارسال دارد. بنابرا نی تی رعا نیا اعالم الزام ی است و عدم تی رعا آن موجب خدشه دار شدن ی رأ ون یسی کم خواهد شد. بنابراین از کلمه ارسال دارد استنباط شود یم مقنن حضور متخلف ساختمان ی را در جلسه ون یسی کم ضرور ی ندانسته است و عدم حضور او مانع از صدور ی رأ ی نم،گردد کن یول حضورش در جلسه ون یسی کم هم منع قانون ی ،ندارد به هر حال اعالم رسم ی به مالک و فرصت ده روز الزام ی است کن یول دعوت از نفع یذ و اخذ دفاع ات ی حضور ی یو زین در جهت تی رعا حقوق شهروند ی افراد ی امر پسند ده ی است که وزارت کشور زین یط بخشنامه یا نیا امر توص هی نموده است. قابل ذکر است، به موجب ماده 111 قانون ن یی آ دادرس ی ی مدن روز ابالغ و روز اقدام جزء مدت محسوب ی نم شود. 3 -مهلت یک ماهه جهت بررسی و تصمیم گیری ،کمیسیون ون یسی کم ماده صد پس از خاتمه مدت فوق دی با حداکثر ظرف مدت کی ماه در خصوص مورد تخلف اتخاذ تصم می دی نما .اتخاذ تصم می ًالزاما به ی معنا 83 صدور ی رأ ست ین بلکه ممکن است به صورت ی شکل اظهار نظر ،شود مثل ارجاع پرونده به کارشناس ی باشد. 1 -مهلت حداکثر دو ماهه جهت قلع و قمع بناء ،خالف قانون ی برا وصول مه ی جر در صورت ی رأ به ن یی تع مه ی جر ای انجام اصالحات و رات یی تغ در ی بنا احداث ی و اعاده وضع به حال سابق زمان ن یی تع نکرده است. یهی بد است قبل از اجرا ی ی رأ گواه ی عدم خالف ای گواه ی ان ی پا کار ساختمان ی صادر نخواهد شد. یول اگر ی رأ بر قلع و قمع تمام و ای قسمت ی از ی بنا یغ رمجاز ،باشد ون یسی کم مدت مناسب ی ن یی تع یم دی نما که یط آن مالک دی با خود آن را اجراء ،کند نیا مدت دی نبا از دو ماه شتر یب باشد. اگر مالک در مهلت ن یی تع ،شده اقدام به قلع بنا ننما ی،د شهردار ی ًرأسا اقدام کرده و نه ی هز آن را طبق مقرات ن یی آ نامه اجرا ی وصول عوارض از مالک افت ی در یم دی نما. 1 -مهلت ده روز برای اعتراض به رأی کمیسیون ،اول بر طبق تبصره ده ماده صد شهردار ی، همچن ین مالک ای قائم مقام او از خی تار ابالغ ی رأ ون یسی کم اول یم توانند حداکثر ظرف ده روز نسبت به آن ی رأ اعتراض ی نما،ند مرجع ی دگ ی رس به اعتراض ون یسی کم گر ید ماده صد خواهد بود که اعضا ی آن ریغ از افراد ی باشد که در صدور ی رأ ی قبل شرکت داشته اند. بند ششم :دعوت مالک به کمیسیون ماده111 شهردار ی دعوت از متخلف ی برا ی ادا توض حات ی ی کاف، ی تقرًبا در تمام پرونده ی ها مهم که بدون حضور ی ،متخلف امکان اتخاذ تصم می و صدور ی رأ بدست ی نم یآ،د صورت یم رد یگ. ی گفتن است به لحاظ نکه یا تعداد یری کث از حی لوا دفاع هی ارسال ی، به له ی وس خود متخلف نی ای توسط ری سا افراد ریغ آشنا به ی قوان،ن می تنظ یم گردد. به ی جا ،استدالل شتر یب بر مسائل اخالق ی و عاطف ی در حی لوا ی تأک د می ،شود لذا اعضا ی ون یسی کم توض حی ی کتب را ریغ ی کاف تشخ صی و با تجد دی جلسه ی دگ ی رس، ارسال اخطار هی ی برا حضور متخلف در جلسه را از ی دب رخانه خواستار یم شوند .به نظر رسد ی نم وه یش شیپ ینیب شده در تبصره ی،ک جزء قواعد آمره باشد با نیا توض حی که ًاصوال در ی دگ ی رس به له ی وس هر مرجع حاکم و یب ،طرف دی با امکان دفاع کامل به نی طرف داده شود .تا متخلف بتوانند از خود دفاع کند، اعم از حضور در جلسه ی دگ ی رس، اعزام لی وک ای ارسال یال،حه استفاده ند ی نما. در ستم یس ی ها قضا یی که ی آزاد حق دفاع از اتهام ی پذ رفته شده ،است تض ق یی در نیا ی زم،نه موجب یب اعتبار ی ی رأ صادره خواهد شد. از طرف گر ید توض حات ی ودفاع ات ی نی طرف و دالئل و قرائن بدست آمده به ی حد از تی کفا دی با برسد که اقناع وجدان ی ی برا ی دگ ی رس ،کنندگان به منظور صدور ی رأ که در روند احراز تی حقان طرف مح،ق فراهم شود .نی بد بی ترت اگر با اعمال روش ساده مذکور در قانون مورد ،بحث تی کفا ی دگ ی رس و تحق ی،ق ی برا صدور ی رأ حاصل ،نشود رجوع به اصل ی عن ی احضار متخلف ی برا تحق قی حضور ی و ای انجام تحق قی حضور ی از نی طرف ،پرونده با مانع قانون ی مواجه نخواهد شد. بند تم هف :مراحل طرح پرونده در کمیسیون ماده 111 شهردار ی در ون یسی کم ماده صد پس از تشک لی و به رسم تی افتن ی جلسه پرونده ی ها تخلفات ساختمان مورد بررس ی قرار یگیم،رد و ی برا هر ملک فقط کی پرونده مجزا تشک لی یم شود .پرونده ها دی با کامل بوده وشامل 84 تمام نکات ی باشد که اعضاء ون یسی کم از وقوع تخلف ای ،تخلفات نوع و زان یم آن اطم نان ی حاصل ی نما،ند اهم موضوعات ی که در پرونده دی با وجود داشته باشد عبارتند :از 1 - فرم ی ها تکم لی شده اعالم تخلفات ساختمان ی 2 - نشان ی کامل ملک و نشان ی مالک ای نی مالک در صورت ی که در محل احداث بنا سکونت ندارند. 3 - ن یی تع موقع تی ملک از نظر محل وقوع آن در محدوده ای می حر شهر به هنگام احداث بنا و در حال حاضر که پرونده در ون یسی کم مطرح است. 1 -ن یی تع موقع تی ملک از نظر ی مکان در بر ابان یخ ی اصل ای ی فرع، کوچه بن باز ای بن بست. 1 - مزاحمت ای مشرف تی ی بنا احداث ی نسبت به امالک مجاور 6 -تی رعا ای عدم تی رعا برها ی ی اصل ای تجاوز به معابر عموم ی 1 - رت ی مغا بناها ی احداث ی با اصول شهرساز ی حاکم بر ،ملک برابر ضوابط طرح مصوب شهر از نظر کاربر ی ، تراکم ساختمان ی، سطح ،اشغال ارتفاع و تعداد طبقات و اصول ی فن و تی رعا استحکام بنا و اصول بهداشت ی. 3 -خی تار شروع بنا و نکه یا ساختمان ًفعال در چه مرحله یا است مانند یپ ی کن، بهره بردار ی و همانند آن 1 -سابقه ابالغ قانون ی به نفع یذ ی برا ارائه دفاع ات ی ی کتب 11 - دفاع ات ی ی کتب نفع یذ و مدارک و مستندات مربوط در صورت ،ارائه و اطم نان ی از تی رعا مهلت ده روز مندرج در تبصره کی ماده صد 11 -سابقه اقدامات شهردار ی در رابطه با ،تخلف ،اخطار جلوگ یری از پلمپ کی .ساختمان بنابرا نی پس از مطالعه و بررس ی پرونده و مالحظه توض حات ی شفاه ی نده ی نما شهردار ی و نفع یذ در صورت ی که به جلسه دعوت شده باشد و اطم نان ی از یط مراحل قانون ی ابالغ به مالک ای نی مالک و تی رعا مهلت ی ها مقرر اعضاء ون یسی کم وارد شور شده و با توجه به محتو ات ی ،پرونده چنانچه مدارک و مستندات ی کاف ی برا صدور حکم باشد .با در نظر گرفتن مفاد ماده صد و تبصره ی ها لیذ آن و ری سا مقررات مربوطه تصم می یریگ، و براساس نظر اعضا نسبت به انشاء ی رأ مبادرت خواهند نمود. چنانچه از ین به ارائه مدارک و مستندات ی گر ید از ی سو شهردار ی ای نفع یذ مالحظه نمودند و ای در صورت ضرورت ارجاع ی برخ امور به ،کارشناس ای بازد دی اعضاء ون یسی کم از ،محل نظر هی خود را با ن یی تع مهلت ی برا انجام امور الزمه صورت مجلس و پس از انجام آنها در جلسات ی بعد ًمجددا بررس ی تا به صدور ی رأ منته ی گردد. بند هشتم :آرای قطعی و یغ رقطعی ون یسی کم ماده 111 شهردار ی الف :فی تعر ی آرا ی قطع در نیا مرجع شبه ی قضا آرای قطعی ، یی آرا هستند که تی قابل اجرا یی ،دارند ماده کی قانون اجرا ی احکام ی مدن مقرر داشته است. چیه حکم ی از احکام دادگاه ی ها دادگستر ی به موقع اجرا گذاشته ی نم،شود مگر نکه یا حکم ی قطع شده و ای قرار اجرا ی موقت در موارد ی که قانون نی مع کند یم صادر شده باشد .ی آرا صادره ون یسی کم ماده صد با توجه به مراحل ی دگ ی رس که قانون گذار نی مع نموده است از نیا قاعده حقوق ی مستثن ی ست ین .ی آرا ی قطع ون یسی کم عبارتند از: 1 - یی آرا که مراحل قانون ی آن یط شده است با توجه به تبصره ده ماده صد، هر گاه شهردار ی ای مالک ای قائم مقام او از خی تار ابالغ ی رأ ظرف مدت ده روز نسبت به آن اعتراض و در ون یسی کم گر ید ماده صد 85 که اعضا ی آن ریغ از افراد ی باشند که در صدور ی رأ ی قبل شرکت داشته اند ی دگ ی رس و مورد صدور حکم قرار یم رد یگ ی رأ ون یسی کم دوم ی قطع و الزم االجرا است. 2 - فرصت قانون ی ده روز پس از خی تار ابالغ ی رأ، ی سپر ده ی گرد و از طرف شهردار ی ای مالک، اعتراض ی ی برا ی دگ ی رس ون یسی کم تجد ی دنظر صورت نگرفته باشد. پس از ی قطع شدن ی آرا ون یسی کم ماده صد آثار حقوق ی خاص خود را به دنبال دارد و شهردار ی به عنوان مجر ی دی با با تی رعا مقررات مربوطه آن را اجرا دی نما. ی آرا ی قطع ون یسی کم قابل ی دگ ی رس در چیه مرجع ی دگ ی رس کننده ی گر ید ست ین .ی حت وان ید عدالت ی ادار زین وارد تی ماه ی دعو شود ی نم. ب :فی تعر ی آرا یغ رقطع ی آرای غیر ،قطعی جزء یی آرا هستند که هنوز به مرحله تی قطع ده ی نرس باشد و در مهلت ی که قانونگذار مقرر نموده قابل اعتراض و تجد دی ر نظ خواه ی در ون یسی کم گر ید ماده صد شهردار ی باشد ی آرا ی قطع ریغ تخلفات ساختمان ی داللت بر متوقف ماندن اجرا ی ی رأ در هر مرحله از ی دگ ی رس و زین داللت بر عدم تی قابل اجرائ ی ی رأ را دارد. را یز احتمال ی دگ ی رس و امکان نقض ی رأ مرحله ی بدو وجود ،دارد لذا در صورت ی که نفع یذ به ی رأ ی بدو اعتراض ی نما،د شهردار ی ی نم تواند قبل از ی دگ ی رس و صدور ی رأ ون یسی کم تجد ید نظر اقدام به اجرا ی ی رأ اولّهی ی نما،د در نیا صورت اگر مفاد ی رأ ریغ ی قطع، مه ی جر متخلف باشد و نفع یذ به لحاظ ضرورت و اخذ پاسخ استعالم شهردار ی، مبلغ اعالم ی را مطالبه دی نما نفع ی وذ آن را به حساب شهردار ی زی وار دی نما. به منزله انصراف از اعتراض به ی رأ صادره ون یسی کم ی بدو ی تلق شود ی نم و با اعتراض ی که مکتوب اعالم کرده ،است پرونده قابل طرح در ون یسی کم تجد ی دنظر بوده و مفاد ی رأ صادره تجد دی نظر مالک عمل قرار رد یگیم. م نه بند :پرداخت هزینه کارشناسی پرونده های ون یسی کم ماده111 شهردار ی در خصوص نحوه پرداخت نه ی هز کارشناس ی پرونده ی ها مطروحه در ون یسی کم ماده صد، با توجه به مالک قرار گرفتن ماده 111 قانون ن یی آ دادرس ی ی مدن، نی بد صورت عمل یم شود: 1 - در موارد ی که ون یسی کم ی بدو و تجد ید ،نظر در ضمن ی دگ ی رس، از ین به اخذ نظر هی کارشناس ی داشته ،باشد نه ی هز مربوطه به عهده خواهان متقاض ی طرح پرونده در ون یسی کم خواهد بود و در صورت عدم پرداخت نه ی هز ،مذکور ون یسی کم یم تواند از ی دگ ی رس خوددار ی و حسب ،مورد اعالم ون یسی کم ی ها ماده صد تخلف را ساقط و ای اعتراض را رد دی نما. 2 - در صورت ی که قرار کارشناس ی در ون یسی کم ی بدو و تجد دی نظر بنا به تقاضا ی یکی از نی طرف شهردا یر ای مالک ر صاد ،شود پرداخت نه ی هز مربوط به عهده متقاض ی است که در صورت عدم پرداخت نظر کارشناس از عداد دالئل خارج و ون یسی کم با توجه به دالئل ،موجود مبادرت به صدور ی رأ خواهد نمود. بنددهم :تیفیک آراءکم ون یسی ماده 111 شهردار ی در نیا خصوص دی با نیا موضوع را دی با در نظر میری بگ که مشخص بودن آدرس نفع یذ و خالف ی ساختمان بنا ،شده خی تار ،جلسه امضاء و تی هو و سمت اعضا ی ون یسی کم در آراء ذکر شود و همچن نی براساس اصل 166 قانون اساس ی احکام دادگاه ها دی با مستدل و مستند به مواد قانون ی و اصول ی باشد،که بر اساس آن 86 حکم صادر شده است ،ماده 1 ن یی آ دادرس ی ی مدن زین ی حاک نی هم مطلب است .دادگاه هر دعوا را با قانون قی تطب کرده و حکم آن را ن یی تع یم دی نما و دی نبا به طور عموم و قاعده ی کل حکم بدهد در نی هم نه ی زم بند 1 ماده 111 همان قانون در جهات و لی دال و مواد استناد هی احصاء مطالب محتو ی ،دادنامه ضرورت را متذکر شده است. نیا قاعده اختصاص به آراء محاکم ندارد. بلکه تی رعا اصول عدالت و انصاف و زی پره از اعمال شبهه اعمال حب و بغض ای ری تاث نفوذ اشخاص اطراف پرونده و ای ری سا عوامل یغ رقانون ی موثر احتمال ی در هی قض جاب یا یم ند ی نما. که ی رأ صادره از هر مرجع یذ صالح ی دگ ی رس کننده به ،دعوا براساس استدالل و پس از قی تطب آن با قانون ،باشد در ریغ نیا صورت حکم صادره قابل تجد ی دنظرخواه ی به له ی وس متضرر و موجب نقض به له ی وس مرجع باالتر خواهد شد .لذا در صدور ی رأ ون یسی کم ماده دی با صد به موارد تخلف و تبصره یی ها که به موجب آن محکوم یم شود درج و مستند ،گردد را یز بدون ن یی تع مطابقت تخلف با حکم تبصره ،خاص آن ی رأ را فاقد وصف یم دی نما .عدم امکان اعمال قی تعل و تخف فی و تشد ید و تبرئه چنانچه صفات مستند و مستدل بودن آرائ را ، ًمتقابال به جهت عدم امکان اعمال قی تعل و تخف یف و تشد دی حکم و تبرئه متخلف در آراء را ی جاب یا یم دی نما. پس هر مورد از آراء فاقد نیا صفات ،باشد یم می توان نیا صفات را صفات ی سلب آراء ساختمان ی نام بگذار می اعمال تخف فی ای تشد دی ای قی تعل ،مجازات و زین تبرئه متهم جزء فی تکال و ارات ی اخت دادگاه ی ها ی فر یک ،است که در نی قوان مربوطه نی مع شده ،است و ی امر ی عاد و مرسوم است . در مورد عدم امکان اعمال تسر ی موارد مذکور نسبت به تخلفات ساختمان ی دی با گفته شود که موضوع و احکام تخلفات ساختمان ی ی ماهًتا از نوع موضوعات و احکام ی فر یک ست ین بلکه سی تأس حقوق ی ی خاص است که ی دگ ی رس به آن نزد مرجع اختصاص ی و مطابق وه یش نی مع در همان نهاد حقوق ی، انجام یم شود . بند یازدهم :دالیل نقض آراء ون یسی کم ماده 111شهردار ی مهمترین دالیلی را که باعث نقض تصمیمات کمیسیون های ماده صد در دیوان عدالت اداری می شوند می توان به اختصارچن نی بیان نمود: 1 - سلب حق ،پاسخگویی ی عن ی در صورت عدم ابالغ منتج به عدم اطالع مالک ای نفع یذ ی برا نوشتن نامه دفاع هی ظرف 11 روز و گر ید صادر کردن یرا ای اصدار31 ی رأ ون یسی کم قبل از انقضا ی 11 روز در صورت نداشتن نامه دفاع یه. 2 -صدور رأی خارج از مهلت یک ،ماه با توجه به صراحت تبصره کی ماده صد که مهلت کی ماهه ی برا نفع یذ در نظر گرفته ،شده اگر ون یسی کم ماده صد خارج از نیا مهلت پس از ارائه پاسخ توسط نفع یذ مبادرت به صدور ی رأ دی نما از علل نقض خواهد بود. 3 ا عدم رعایت مقررات ،ابالغ ی رأ صادره ی ست ی با به هی کل نفع یذ ها ابالغ گردد و بات ی ترت قانون ی در هی کل مراحل ابالغ اعم از ابالغ ی واقع که از قی طر ابالغ به شخص نفع یذ ای بستگان یو انجام یم شود و ابالغ قانون ی که از قی طر الصاق در محل ملک و گزارش مراتب توسط مأموران اجرائ ات ی شهردار ی انجام یم ،شود صورت یم رد ی پذ در صورت ی که هر کی از تشر فات ی مذکور تی رعا نشود ی رأ صادره قابل نقض است. 1 ا احداث ساختمان قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع ،شهر در مورد ساختمان یی ها که قبل از خی تار تصو بی نقشه شهر جاد یا شده اند در صورت ی که تخلف دی جد صورت نگرفته باشد .و گر ید نکه یا .اصدار به معنای صادرکردن حکم می باشد 35 87 ساختمانها یی که پروانه ساختمان ی آنها قبل از خی تار تصو بی نقشه جامع شهر صادر شده است.در صورت ی که ی برا موارد فوق ی رأ صادر شود قابل نقض خواهد بود. 1 -یکسانی اعضاء صادر کننده رأی بدوی و ،تجدیدنظر چنانچه هر کی از اعضاء ًمنفردا ای ًمتفقا ون یسی کم ی بدو که در صدور ی رأ شرکت دارند در مرحله تجد ی دنظر زین در صدور ی رأ شرکت ی نما،ند ی رأ صادره قابل نقض است. 6 -تعیین جریمه بیش از آنچه در قانون مقرر شده ،است اعضاء مکلفند ًصرفا نیب حداقل و حداکثر جرائم قانون ی مبادرت به صدور حکم کننده و در صورت تخلف از نیا امر ی شاک یم تواند ابطال آراء را از وان ید عدالت ی ادار درخواست کند. 1 ا ایراد در ترکیب کمیسیون ماده صد، بدین صورت که اگر شهردار در صدور ی رأ دخالت ند ی نما. و یا ی نما ندگان به انتخاب ری وز دادگستر ی و نده ی نما ی شورا شهر به انتخاب شورا و نده ی نما ری وز کشور به انتخاب یو و با صورت ی که با تی رعا تشر فات ی انتخاب نشوند. 3 ا عدم وقوع ،تخلف در صورت ارائه مدارک محکمه پسند دال بر نکه یا نفع یذ ی ماهًتا محق بوده است. 1 - آراء صادره از کمیسیون های بدوی و تجدیدنظر ماده صد قانون شهرداری ها به صورت کلیشه ای بدون استدالل و استناد به مبنای قانونی و حقوقی بوده است. 11 -عدم استدالل برای ضرورت قلع و عدم ذکر مستند رأی صادره کمیسیون ماده صد 11 -رعایت نکردن تشریفات قانونی مندرج در تبصره اول ذیل ماده صد مرقوم مبنی بر اعالم و ابالغ مورد تخلف به ذینفع و مالک و اعطای فرصت ازده ی روزه برای ادای توضیح و ارائه دفاعیه. البته نیا مسئله را دی با در نظر میری بگ که ضمانت اجرای آرای جرائم ون یسی کم ماده صد شهردار ی با توجه به آراء صادره در صورت تی قطع آراء ی دارا ضمانت اجرا است و چنانچه متخلف حاضر به پرداخت مه ی جر نباشد پرونده ًمجددا در همان ون یسی کم مطرح و یرا بر قلع موارد تخلف صادر یم شود .لذا فرد محکوم یم تواند اعتراض به آراء ون یسی کم دی نما را ی و ز قی طر سته ی شا ی برا اطم نان ی از مصون تی آراء از خطاء ، ن یی تع مراجع متعدد است ودر خصوص ون یسی کم ماده صد شهردار ی ها طبق تبصره 11 ماده صد و مستفاد از نظر هی شماره 1111 /1 مورخ 11 / 12 / 1311 اداره حقوق ی مرجع اعتراض به آراء ون یسی کم ی بدو، ون یسی کم تجد ی دنظردر همان مرکز است که اعضا ی آن راز یغ اعضا ی ون یسی کم ی بدو هستند و یرا تجد ی دنظر ی قطع است و مستفاد از بند 2 ماده 11 قانون وان ید عدالت ی ادار مصوب 1312تشخ صی مصلحت ًمنحصرا از ثیح نقض نی قوان و مقررات ای مخالفت با آنها قابل ی دگ ی رس در وان ید عدالت ی ادار است. بند دواز دهم :موارد خاص در مرحله تجدید نظر ون یسی کم ماده 111 همان طور که ان یب شد براساس تبصره 11 ماده 111 شهردار ی، مالک و قائم مقام ،مالک اشخاص ی هستند که حق اعتراض به ی رأ ون یسی کم ی اول را ،دارند مرجع ی دگ ی رس به نیا اعتراض ون یسی کم ید،گر ماده 111خواهد بود که اگر اعضاء آن ریغ از افراد ی باشند که در صدور یرا ی قبل شرکت داشته ،اند یرا نیا ون یسی کم ی قطع است بنابرا نی ی دگ ی رس مرحله تجد دی نظر مسبوق به ی دگ ی رس مرحله ی بدو است ی عن ی ً صرفا تخلفات ی در ون یسی کم تجد دی نظر مورد بررس ی قرار یم رد یگ که در ون یسی کم ی بدو ی دگ ی رس و منجر به صدور ی رأ شده باشد .و ای نکه یا در مرحله ی بدو ای اعالم شهردار ی ون یسی کم شروع به بررس ی و ی دگ ی رس دی نما یم یول در مرحله تجد ی دنظر با اعتراض هر کدام از نی طرف مرحله ی بدو ای هر نفع یذ ی گر ید 88 که مفاد ی رأ مرحله اول حقوق او را در معرض تض ع یی قرار دهد یم ممکن یم گردد .و همچن نی نیا موضوع را دی با در نظر میری بگ که اجرای آراء ون یسی کم ماده 111 بر عهده مالک ای نی مالک و ای یذ نفعان است .و در صورت عدم اجراء از هی ناح ،آنان شهردار ی مکلف به اجرا ی ی رأ یم باشد. براساس تبصره ی ها ماده صد آراء ون یسی کم ممکن است به کی ای چند شکل انجام شود. 1 -جلوگ یری از ساخت و ،ساز2 - حکم به قلع وتخر بی ی بنا احداث ی، 3 -حکم به قلع وتخر بی قسمت ی از ی بنا احداث ،شده 1 - الزام مالک ای نفع یذ به اصالح و جاد یا رات یی تغ در ی بنا احداث ی، 1 - ی رأ به وصول مه ی جر متناسب با نوع ،تخلف الزم به ی ادآور ی است که در تمام ی موارد فوق پس از صدور ی رأ و ی قطع شدن آراء ، شهردار ی مکلف است تصم یم ون یسی کم ماده صد را به مالک ابالغ ،کند و با ن یی تع مهلت ،مناسب که حداکثر دو ماه است. از مالک یم- خواهد ی رأ را اجراء دی نما. در مورد آراء ی مبن بر توقف ات ی عمل ساختمان ی که ًمعموال در بناها یی که در مراحل ابتدا یی ساخت و ساز قرار دارد صورت یم یگ،رد از مالک درخواست یم شود جهت اخذ پروانه ساختمان ی درصورت داشتن طی شرا الزم قانون ی به شهردار ی مراجعه و پس از اخذ ،پروانه مالک یم تواند ات ی عمل ساختمان ی خود را براساس مفاد پروانه صادره انجام دهد. یهی بد است چنانچه بر اثر ی کن یپ و ای ی برخ ات ی عمل ابتدا یی احتمال خطر ی برا نی عابر و امالک مجاور وجودداشته باشد دی با مراتب لیذ برگه ابالغ ی رأ به مالک ،اعالم و از یو خواسته شود نسبت به رفع موارد خطرآفر نی اقدام دی نما. در صورت عدم اجراء توسط ،مالک شهردار ی برابر مقررات اقدام یم دی نما. در خصوص آراء ی مبتن بر قلع کل ی بنا احداث ی، ضمن ابالغ ی رأ از مالک خواسته شود با تی رعا موارد مرتبط در تصو بی نامه راجع به مقررات ی من یا و حفاظت در نیح اجرا ی کار ظرف مهلت ی که در مفاد ی رأ ن یی تع یم شود نسبت به اجرا ی ی رأ ،اقدام و مراتب را به شهردار ی اطالع دهد. اصلح است مقررات مذکور لیذ ای پشت برگه ابالغ هی درجه گردد. هر گاه مالک در مهلت مقرر اقدام به قلع بنا ننما ی،د شهردار ی با استفاده از مأموران اجرا یی ،خود و در صورت لزوم با همکار ی مأموران انتظام ی رأسا اقدام و ی بنا مذکور را تخر بی کند یم. با تی عنا به نکه یا مطابق آموزه ی ها ینید و قانون اساس ی تی مالک اشخاص ی دارا احترام و مورد تی حما قانونگذار ،است در نحوه تخر بی تی رعا مقررات اجرا ی احکام و توجه به حفظ اموال واثاث اشخاص ضرورت دارد. پس از اجرا مأموران مجر ی ی رأ، مراتب را در محل صورت جلسه یم ند ی نما .در صورت حضور و عدم اکراه مالک یم تواند لیذ صورت مجلس مذکور را امضاء ی نما،د و نسخه یا از آن را تحو لی رد یگ. نه ی هز ی ها مرتبط بر اجرا ی ی رأ طبق مقررات ن یی آ نامه اجرا ی وصول عوارض از مالک افت ی در یم شود .در جه ی نت ن یی آ نامه اجرا ی وصول عوارض مستند به ماده 31 قانون شهردار ی و بند 3 ماده 31 قانون تشک ی،الت فی وظا و انتخابات شوراها ی اسالم ی کشور دی با توسط شهردار ی هی ته و پس از تصو بی ی شورا اسالم ی شهر تی قابل اجراء یم ابد ی. چنانچه ی رأ ون یسی کم قلع قسمت ی از بنا و ای جاد یا اصالحات و رات یی تغ در ی بنا احداث ی ،باشد مالک موظف است در مهلت ن یی تع شده از طرف شهردار ی که به همراه ی رأ ون یسی کم به یو ابالغ شده است نسبت به اجرا ی ی رأ اقدام دی نما. بند سیز دهم :وظایف شهرداری در رابطه با اجرای ماده111 شهردار ی در اجرا ی ون یسی کم ماده111 توسط شهردار ی موارد لیذ دی با درنظر گرفته شود: 1 -نظارت بر ات ی عمل ساختمان ی، کی تفک اراض ی و هرگونه اقدام عمران ی در محدوده و می حر شهر اعم از ی ات ی عمل که با اخذ مجوز ای بدون مجوز صورت یم رد ی پذ. 89 2 -جلوگ یری از ات ی عمل ساختمان ی ها بدون پروانه ای خالف مفاد پروانه با ابالغ ی کتب مقام مسئول شهردار ی، به له ی وس مامور نی خود و در صورت لزوم ماموران ی رو ین انتظام ی. 3 -یریگیپ در جهت تشک لی ون یسی کم ی ها ماده صد. 1 - تشک لی پرونده تخلفات ساختمان ی ی برا هی کل بناها ی بدون پروانه ای بناها ی که ری مغا مفاد پروانه شروع به احداث آنها کرده باشند. 1 ا ارائه پرونده تخلفات به ون یسی کم جهت تصم یم گیری. 6 - ن یی تع ده نی نما ای جهت حضور در ون یسی کم ی برا ی ادا توض حات ی الزم یپ رامون پرونده ی ها طرح شده. 1 - اعالم به نفع یذ ی ها که پرونده آنها در ون یسی کم مطرح است که حداکثر ظرف مدت ده روز توض حات ی خود را ًکتبا به ون یسی کم ارائه کنند .موارد تخلف دی با قی دق ومشخص به نفع یذ می تفه گردد. 3 ا ابالغ ی آرا ون یسی کم ها به نفع یذ ها 1 ا اجرا ی ی رأ ون یسی کم پس از مهلت ن یی تع شده از طرف ون یسی کم در صورت ی که مالک در مهلت مقرر اقدام ننموده باشد .و محاسبه و یریگیپ جهت وصول نه ی هز ی ها مربوطه از مالک طبق مقررات. 11 - اظهار نظر کارشناس ی در هی کل پرونده یی ها که به ون یسی کم ارسال دی نما یم. 11 - محاسبه حداقل مه ی جر متعلقه با توجه به نوع خالف بر ی مبنا تبصره ی ها ماده صد جهت ارائه ون یسی کم به همراه پرونده ی ها مربوطه. 12 -نظارت بر عملکرد ناظر نی ساختمان ی که نظارت پرونده ی ها صادره از طرف شهردار ی را تقبل نموده اند و اخذ گزارش مهندس نی ناظر نسبت به هر ،بنا چنانچه مهندس نی ناظر مورد ی را بر خالف واقع گواه ی ند ی نما و ای تخلف را به موقع به شهردار ی اعالم نکند و موضوع منته ی به طرح در ون یسی کم و صدور ی رأ مه ی جر ای تخر بی ساختمان ،گردد شهردار ی مکلف است مراتب را به نظام معمار ی و ساختمان ی منعکس دی نما. 13 - کنترل بر عملکرد ماموران شهردار ی که در امر نظارت ساختمان ی تی فعال یم ند ی نما و ی دگ ی رس به تخلف احتمال ی ماموران مربوطه. 11 ا صدور عدم خالف ی و ان ی پا کار ساختمان. 11 -پاسخ استعالمات دفاتر اسناد رسم ی در خصوص نقل و انتقال امالک. 16 هی ته ا ن یی آ نامه ارزش معامالت ی ساختمان که ی مبنا محاسبه می جرا ون یسی کم ماده صد قرار رد یگیم وهمچن نی ارائه آن به ی شورا اسالم ی شهر. بند چهار دهم :برخی از مسائل و مشکالت مهم ومرتبط با ون یسی کم ماده111 در رابطه با نیا موضوع موارد ی اد یز وجود دارد که ابان یخ و محله ی ا بلوار رغم ی عل کاربر ی ن یی تع شده در طرحها ی جامع و ی هاد و تفص یلی مربوطه به له ی وس نی مالک بدون اخذ پروانه ساختمان ی و ًبعضا با مجوز شهردار ی یول خالف کاربر ی ملک اقدام به احداث بنا و ساختمان شده است که در نیا گونه موارد جاب یا یم ی نما،د مسئول نی ره یدا ساختمان ی و ی فن شهردار ی جهت هر واحد ساختمان ی پرونده الزم را با مشخصات کامل تهّهی و کی جا جهت بررس ی به ون یسی کم ماده صد ارجاع نی نما ،تا د ون یسی کم با ملحوظ داشتن ی کنواخت ی پرونده ها به لحاظ کاربر ی مشابه از نیا جهت تصم می واحد ی نسبت به آنها اتخاذ دی نما تا منجر به تشتت آراء نگردد. عم الوصف موارد ی اد یز وجود دارد که نی چن نشده است و کی نوع ناهمگون ی در کار 92 شهردار ی و ون یسی کم ماده صد ی رو داده که هم ی برا مردم و نی مالک و هم ی برا شهردار ی مشکالت ی را حادث شده که عالوه بر جاد یا مشکالت که ی ناش از ده ی ناد انگاشتن ضوابط و همچن نی تشتت آراء صادره به له ی وس ون یسی کم ماده صد است، نیا لی قب برخوردها موجب نارضا یتی و ینی بدب مردم را نسبت به مسئول نی فراهم نموده است. اگر چه بحث شتر یب در نیا مقوله موجب اطاله کالم یم گردد یول تی اهم آن طلب دی نما یم آن را مورد بررسی قرار دهیم . 1 - به طور مثال منطقه یا که ًکال ی دارا کاربر ی مسکون ی بوده بی قر به اتفاق نی مالک اقدام به احداث کی بار ی ساز به صورت واحد تجار ی نموده اند که عده یا موفق به اخذ پروانه از شهردار ی ده ی گرد و اقدامشان جنبه قانون ی داشته در ی حال که پرونده ی ها مجاور را به ون یسی کم ماده صد ارجاع و ون یسی کم به خاطر عدم اطالع و آگاه ی قی دق از قضا ای یرا به تخر بی و برگشت به حالت هی اول صادر کرده است در صورت ی که ی برا پالک مجاور و مشابه اقدام به صدور حکم مه ی جر نموده است. 2 -به کرات مشاهده شده است که ری دب ون یسی کم مهلت ی ها مقرر در تبصره کی و ده ماده صد را تی رعا ننموده و به صورت دلخواه عمل کرده و پس از ی پذ رفتن یرا صادره در مهلت قانون ی با فرد ای افراد ی از شهروندان لجاجت کرده و بعد از اتمام فرجه قانون ی نسبت به یرا صادره اعتراض کرده که نیا گونه اعمال جز اتالف وقت و سرگردان ی ارباب رجوع جه ی نت و ثمره ی گر ید را در بر نداشته است. فلذا با تذکر آن انتظار رود یم با تی رعا مقررات و نی قوان به صورت دلخواه و قه ی سل یا برخورد ننما ند ی و یپ وسته اجرا ی حی صح و قی دق ضوابط را سرلوحه کار شی خو قرار داده و از مقابله ناروا با معترض ای معترض نی زی پره ند ی نما. 3 ا ناقص و ناکاف ی بودن گزارشات کارشناسان ی فن مثل خی تار ،ساخت خی تار ورود به محدوده و زان یم اضافه ی بنا بعد از ورود به محدوده مشخص ست ین و ای عدم ارائه مستند ات نقشه، ویا نوع کاربر ی نی زم مشخص ن بوده است. گفتارسوم :آشنا یی با انواع تخلفات ساخت و ساز غیرمجاز مستند به ون یسی کم ماده111 می دانیم که بر اساس بند 21 ماده 11 قانون شهردار ی فه ی وظ صدور پروانه در شهرها می وحر آن به شهردار ی هر شهر و بر اساس تبصره 1 ماده 3 قانون فی تعار محدوده و می حر شهردر محدوده روستا را به ی ار ی ده ها ای اد ی بن مسکن انقالب اسالم ی وخارج از محدوده روستا و خارج از می حر شهرها را به بخشدار ی ها واگذار نموده است. در جهت اجرا ی مقررات و ضوابط بیان شده قانونگذار در ماده صد، نی مالک را مکلف به اخذ پروانه از شهردار ی و گر ید مراجع صدور پروانه نموده و در صورت عدم افت ی در مجوز مرجع ی دگ ی رس به تخلفات را درتبصره 1 ماده صد وتبصره 2 بند سه ماده 11 قانون شهردار ها ی ن یی تع نموده است. پس مستند به موراد فوق هر گونه ساخت و ساز در هر نقطه و هر محدوده جغراف یی ای کشور ،از ین به مجوز ساخت دارد ودر محدوده قانون ی می وحر شهرها زین دی با ساخت و سازها با اخذ مجوز از شهردار ی صورت رد یگ. لذا یم طلبد با یلی دال چون جلو یریگ از تبعات ی اس یس، اجتماع ی حاصل از ی آرا تخر یب ، جلوگ یری از هدر دادن و لطمه زدن به سرما هی ی ها ی مل و به جهت نکه یا یری شگ یپ قبل از درمان تحقق دا یپ ،کند ضرورت دارد پی اک گشت واحد تخلفات ساختمان ی و ره یدا اجرائ ات ی شهردار ی به صورت هماهنگ در نیا نه ی زم اقدام و بنحو ی عمل ند ی نما که متخلف نی به خود جرات و اجازه ندهند که به صورت یغ رقانون ی مبادرت به احداث بنا بنما ند ی. و چنانچه اگر اطم نان ی حاصل شد که سرکش ی الزم و جلوگ یری از ساخت نیا 91 گونه بناها به موقع انجام نگرفته و در نیا راستا ی ان یز متوجه شهر و شهردار ی شده ،است مأمور ای مأمور ین ی خاط دی با به استناد تبصره 1 لیذ ماده صد قانون شهردار ی خی توب و در صورت لزوم به محاکم و مراجع قضائ ی و ای به ات یه تخلفات ی ادار استاندار ی و واحد ی ها تابعه معرف ی ،شوند بنابرا نی دی با به دو نکته توجه می کن . ،اول مرجع صدور مجوز ساخت در محدوده شهرک ی ها ی صنعت و شهرها ی دی جد تا ی زمان که شهردار ی تشک لی نشده است شرکت شهرک ی ها ی صنعت و شرکت عمران شهرها ی دی جد است. دوم، در می حر شهر صدورمجوز ساخت توسط شهردار ی در اراض ی کشاورز ی و باغ ها ین ازمند مجوز ر یی تغ کاربر ی موضوع ون یسی کم تبصره 1 ماده 1 قانون حفظ کاربر ی اراض ی کشاورز ی و باغ ها مصوب 1311واصالح یه 1311و تصو بی کارگروه ی فن امور ی ربنا یز استان دارد و در صورت عدم ی رعا،ت سازمان جهاد کشاورز ی مستند به ماده 1 نیا قانون با حکم قضا یی یم تواند نسبت به تخر بی اقدام و بر اساس نی هم قانون با مرجع صدور مجوز ساخت برخورد دی نما. و در گر ید اراض ی واقع در می حر اراض ی ی شهر که تنها مجوز کارگروه ی فن امور ی ربنا یز استان از ین است. بنداول :انواع تخلفات ساختمانی به طور ی کل تخلفات ساختمان ی به ی معن عدم تی رعا نی قوان در ساخت و ساز است ازجمله شروع واحداث ساختمان بدون مجوز و نقض نی قوان و ضوابط شهرساز ی، ی فن، ی من یا و بهداشت ی در احداث ساختمان است. مبنا و مستند ی دگ ی رس به تخلفات ساختمان ی درمحدوده قانون ی و می حر مصوب شهرها ماده صد قانون شهردار ی ها و تبصره ی ها ازده ی گانه آن،است اصول و ضوابط ،فنی شهرسازی و بهداشتی در شه رها به خصوص شهرها ی که ی دارا طرح جامع هستند دی با تی رعا گردد ا نی موضوع از مهمتر نی و ن یی تع کننده نی تر موارد و موضوعات درساخت و سازها از ی سو مالکان و سازندگان هر ساختمان ی با هر نوع کاربر ی بوده که سازنده مکلف به تی رعا آن هستند . و قصور و عدم تی رعا آن تخلف است که نی درا قسمت به شرح نیا اصول خواه می پرداخت. الف (اصول فنی تی رعا اصول ی فن یکی از الزامات است که دی با نی مالک ساختمان ها هنگام ساخت بنا دی با به آنها عمل ند ی نما. نیا اصول از آنجا که به اصل ساخت و ساز و د موا بکار برده شده در آن و تی رعا اصول ساخت و ساز از نظر استحکام بنا ی برم گردد تی رعا آنها جهت جلوگ یری از احتمال ی خراب به هنگام حوادث غی رمترقبه از تی اهم یا ژه یو برخوردار است. مهمتر نی نیا اصول عبارتند از: 1 -عدم تی رعا اصول ی من یا ساختمان از نظر مقاومت در برابر زلزله 2 ا عدم تی رعا مصالح مقاوم در مقابل آتش ی سوز ها 3 ا عدم تی رعا ضخامت مناسب ید وارها ی باربر 1 ا عدم تی رعا بیش مناسب در پارک نگ ی ها 1 ا عدم تی رعا مصالح مناسب در نماساز ی ب(اصول شهرسازی و معماری اصول شهرسازی یک سری مشخصات و ضوابطی است که مالک باید به هنگام ساخت بنا رعایت کند و عدم رعایت آنها دلیلی برای رای تخریب کمیسیون ماده صد می شود. اهم این ضوابط به شرح زیر است: 1 - عدم تی رعا کاربر ی ی ها ن یی تع شده در طرح ی ها شهرساز ی 92 2 - عدم تی رعا ضوابط و مقررات طرح ی ها شهرساز ی 3 - عدم تی رعا زان یم تراکم مجاز 1 - عدم تی رعا زان یم سطح اشغال مجاز 61 درصد 1 - عدم تی رعا در تعداد طبقات مجاز 6 - عدم تی رعا حداکثر ارتفاع مجاز ساختمان و جان پناه 1 - عدم تی رعا بر و کف ن یی تع شده در طرح ی ها تفض لی ی 3 - عدم تی رعا زان یم عقب نی ی نش ی ها ن یی تع شده 1 - عدم تی رعا ضوابط و مقررات گذربند ی 11 - حفر چاه در معابر همجوار 11 - احداث پلکان و سطح بیش دار در معابر همجوار 12 - عدم تی رعا و اجرا ی حفاظ در جلو پنجره ها و بالکن ی ها مشرف به معابر 13 - اجرا ی واحدها ی تجار ی در حوزه اراضی مسکونی 11 - عدم تی رعا پارک نگ ی مورد لزوم و از ین 11 - عدم تی رعا ضوابط و مقررات احداث بنا در مجاور جاده ی ها عبور ی داخل محدوده ی ها قانونی شهر 16 - جاد یا و احداث ی تاس ساتی یغ رمتعارف که باعث مزاحمت شود از جمله نصب دودکش ها ناودان ها و کولر و پل در معابر و .همانند آن ج ( اصول بهداشت این اصول از جمله موارد ی است که نی مالک بایستی در ساخت و سازها بنا آن را رعایت نمایدکه عبارت است از: 1 ا عدم تی رعا ضوابط و مقررات همجوار ی ، به ی طور که ساختمان ی مانع در ری مس ان ی جر باد ، هوا ، تابش نور و ره یغ با ساختمان همجوار جاد یا دی نما. 2 ا عدم تی رعا حداقل فاصله شیپ آمدگ ی به کابل ی ها برق در معابر همجوار 3 ا عدم تی رعا لوله ی ها هی تهو فاضالب ها 1 ا عدم تی رعا زوله یا ی ها رطوبت ی در ید،وارها به خصوص ید وارها ی مجاور ری سا سات ی تاس همجوار 1 ا عدم تی رعا نورگ ری مستق می اطاق ی ها ی اصل ساختمان 6 ا عدم تی رعا هی ته سی سرو ی ها ی داخل ساختمان 1 ا تخلف اضافه بنا در منطقه ،مسکونی ،تجاری صنعتی و اداری بنابرا نی در موارد ی که مالک شیب از متراژ مجوز صادره شهردار ی و نقشه ارائه شده احداث بنا دی نما .در نیا صورت اضافه بنا زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمان ی واقع در حوزه استفاده از اراض ی مسکون ی ، تجار ی ، ی صنعت و ی ادار تخلف بوده و ون یسی کم یم تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا باتوجه به موقع تی ملک از نظر ی مکان ، مستند به تبصره 2 و3 ماده صد ی رأ به اخذ مه ی جر یا که متناسب با نوع استفاده از فضا ی جاد یا شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرف ی است ن یی تع و شهردار ی مکلف است براساس آن نسبت به وصول مه ی جر اقدام دی نما. 93 بنددوم :عدم استحکام بنا در صورت ی که نقصان راجع به عدم استحکام بنا از لحاظ ی فن قابل رفع باشد، ون یسی کم یرا به رفع نقص در کی دوره ی زمان ن یی تع شده یم دهد. اگر سازه از لحاظ ی فن قابل تحک می و مقاوم ی ساز نباشد و ای نفع یذ در زمان ن یی تع شده نسبت به مقاوم ی ساز اقدام ننما ی،د یرا قلع بنا صادر و به اجرا گذاشته یم شود ون یسی وکم ی نم تواند در نی چن مورد ی با صدور یرا مه ی جر موجبات ی بنا ساختمان یغ رمستحکم را که خطر نی آفر است فراهم دی نما. بنابرا نی نیا موضوع را دی با در نظر گرفت که در حال حاضر ًبعضا در موارد ی اد یز آراء ون یسی کم ی ها ماده صد به لیدل عدم اظهار نظر کارشناس دادگستر ی در خصوص عدم استحکام بنا شکسته یم ،شود درحال ی که از ماد ه صد و تبصره ازده ی گانه آن استنباط یم گردد. بندسوم :احداث ساختمان مغایر با کاربری نی زم نی مالک اراض ی مطابق با نقشه جامع شهر ای ی هاد مکلف به تی رعا نو ع کاربر ی نی زم هستند و در صورت ی که خالف نوع کاربر ی نی زم بدون مجوز ساخت و ای خالف مندرجات پروانه ساختمان ی، اقدام به ساخت بنا ند ی نما. اقدام مالک خالف اصول شهرساز ی است و یرا ون یسی کم تخر بی آن سازه خواهد بود . بنابراین پس اتمام مهلت 1 سال در قانون ن یی تع وضع تی امالک در طرح ی ها ی دولت و شهردار ها ی در کاربر ی ی ها عموم ی و امکان ر یی تغ نوع استفاده با ضوابط یم تواند در یرا تخر بی اثر داشته باشد. و با افراد متخلف که .نوع کاربری را رعایت ننموده اند برخود نمایند بندچهارم :ر یی تغ و تبدیل ساختمان مغایر با نوع کاربری نی چن تخلف ی ی زمان تحقق دا یپ کند یم که بر خالف مندرجات پروانه ساختمان ی ، در منطقه ریغ تجار ی محل کسب ای شه یپ و ای تجارت دائر شود. در مورد نیا نوع تخلف شهردار ی پس از ،اطالع مورد را در کمس ون ی ماده صد مطرح کند یم .و ون یسی کم مستند به تبصره بند 21 ماده 11 قانون شهردار ی پس از احراز تخلف در مهلت مناسب که دی نبا از دو ماه تجاوز کند در مورد لی تعط ای انسداد محل کسب ای شه یپ و ای تجارت ظرف مدت کی ماه اتخاذ تصم می کند یم و اجرا ی نیا تصم می با مامور نی شهردار ی است . کس ی که ًعالما از محل مزبور پس از لی تعط ی برا کسب و شه یپ و ای تجارت استفاده کند به حبس از6 ماه تا دو سال و ی جزا ی نقد محکوم خواهد شد و محل کسب زین مجددا لی تعط خواهد شد. ی سوال که در ا نجا ی قابل طرح م ی ،باشد، آن است که اگر نی مالک ساختمان ها برخالف مندرجات پروانه ساختمان ی و ای گواه ی ان ی پا کار نحوه استفاده از ساختمان را ر یی تغ داده و ًمثال به ی جا سکونت از آن به منظور ی ادار ای تجار ی استفاده ند ی نما ایآ شهردار ی ای ون یسی کم ماده صد قانون شهردار ی ها یم تواند متخلف را مه ی جر د؟ ی نما ،جواب در مورد ر یی تغ کاربر ی از مسکون ی به تجار ی مقررات بند21 ماده 11 قانون شهردار ی حاکم است و چنانچه مالک ای نفع یذ برخالف نیا مقررات اقدام به ر یی تغ کاربر ی ی نما،د شهردار ی مورد را درکم ون یسی مقرر در تبصره کی ماده صد نیا قانون مطرح نموده و ون یسی کم در صورت احراز تخلف مالک ای مستاجر با ن یی تع مهلت مناسب نسبت به یلی تعط محل کسب ای شه یپ تجارت اتخاذ تصم می یم دی نما. 94 بندپنجم :تخلف تراکم ساختمان ی ی بنا زائد بر تراکم مجاز ای تراکم اضاف ی ًمعموال تحت عنوان تخلف از اصول شهرساز ی و ًبعضا از ضوابط ی فن و ای بهداشت ی قابل ی دگ ی رس است ون یسی کم در مورد نیا نوع از تخلف به لی دال عدم تی رعا اصول شهرساز ی و ای ًبعضا ی فن و بهداشت ی بخصوص در صورت ی اعتراض مجاورین یرا به تخر بی صادر کند یم . همچن نی ون یسی کم یم تواند در صورت عدم ضرورت قطع اضافه بنا یرا به اخذ مه ی جر هی عل یذ نفع بدهد. در مورد صدور یرا به اخذ مه ی جر از ی سو ون یسی کم علل و عوامل ی موثر هستند که به اختصار به آنها پرداخته خواهد شد . الف_ نوع موقع تی ملک از نظر مکان ی،ی (خ ابانها ی ی اصل، یخ ابانها ی ،فرع کوچه بن باز،کوچه بن بست) ب_ نوع استفاده از فضا ی جاد یا شده ج_ نوع ساختمان از نظر مصالح د_ نوع حوزه استفاده از اراض ی در صورت ی که تصم می ون یسی کم یرا بر مه ی جر ،باشد بعد از اخذ مه ی جر توسط شهردار ی آثار قسمت ی ها اضافه بنا که قبل از آن یغ رمجاز محسوب یم شده است مجاز شناخته شده و شهردار ی مستند به تبصره 1 ماده صد مکلف به صدور گواه ی ان ی پا کار ساخت است. اعتبار یرا ابقاء مه ی وجر ون یسی کم ماده صد بر تراکم اضافه تنها تا ی زمان است که آن ساختمان پا برجاست ودر صورت تخر بی و تجد دی بنا استناد به یرا صادر شده ی برا استفاده از تراکم مازاد در ساخت مجدد به چیه وجه قابل قبول ست ین. بندششم :احداث بنا خالف ضابطه به صورت یپ شروی طولی پی ی شرو ی طول به ی معنا زان یم حدود جهت احداث بنا نسبت طول عرصه نی زم است که نسبت به سطح ساختمان ًمعموال شصت به چهل است، به نیا ی معن که یم توان در 61 درصد طول نی زم احداث بنا نمود. و الباق ی دی با به عنوان فضا ی آزاد باشد اعم از با پروانه ای بدون پروانه بودن و عدم تی رعا نیا امر تخلف محسوب یم ،گردد نیا تخلف تحت عنوان تخلف از اصول شهرساز ی و ًبعضا تخلف از ضوابط ی فن و ای بهداشت ی درکم ون یسی ماده صد قانون شهردار ی قابل ی دگ ی رس ،است مطابق مقررات طرح ی ها مصوب راجع به شهرساز ی همان طور که در مناطق مختلف شهر نوع کاربر ی نی زم در منطقه با ری سا مناطق متفاوت است ضابطه ،درصد سطح اشغال مصوب وتراکم ساختمان زین تفاوت دا یپ یم کند. درصورت ی که نظر ون یسی کم بر ابقاء به یلی دال همچون سابقه ساخت ایو عدم تی رعا ضوابط از ی سو هی کل منازل و همانند آن باشد. با توجه به تشخ صی اعضاء ون یسی کم از ین به تی رضا همسا هی مجاور ،است در صورت ی که مجاور نی زم باشد از ین به تی رضا ست ین. بندهفتم :بنای فاقد پروانه به هرگونه ساخت و ی ساز که فاقد مجوز ی کتب از شهردار ی باشد ی بنا فاقد پروانه گفته یم شود ی حت اگر مراحل صدور پروانه ساختمان ی و پرداخت عوارض زین توسط ی مؤد انجام گرفته باشد .کن یل مبادرت به اخذ پروانه ننموده باشد و ساختمان خود را احداث دی نما بازهم اطالق بدون پروانه به آن ساختمان تسر ی ،دارد در نیا صورت ون یسی کم یم تواند در صورت عدم ضرورت قلع بنا مستند به تبصره 1 ماده صد یرا به اخذ مه ی جر دهد. همچن نی در صورت ی که ملک فاقد پالک ی ثبت باشد و در آن احداث ی بنا یغ رمجاز حادث شود 95 باتوجه به صدر قانون ماده صد و تبصره ی ها آن اگر نیا بنا در محدوده و می حر شهر باشد قابل طرح در ون یسی کم ماده صد است و نداشتن سند تی مالک مانع ی دگ ی رس و طرح موضوع در نیا ون یسی کم ی نم گردد. حکم کمیسیون در مورد تخلف احداث بنای بدون پروانه مستند به تبصره 1 ماده صد یکی از نیا دو موارد است . 1 -تخریب، حکم تخر بی ی بنا بدون پروانه مستفاد از صدور تبصره کی ماده صد قانون شهردار ی در صورت ی صادر یم شود که مخالف اصول شهرساز ی ، ی فن ، بهداشت ی باشد. 2 -اخذ ،جریمه مستفاد از تبصره 1 ماده صد قانون شهردار ی در صورت ی که اصول ی فن بهداشت ی و شهرساز ی تی رعا شده باشد که در نیا صورت ون یسی کم یم توان با صدور یرا بر اخذ مه ی جر به ازاء هر متر مربع ی بنا بدون مجوز کی دهم ارزش معامالت ی ساختمان ای کی پنجم ارزش سرقفل ی ساختمان در صورت ی که ساختمان ارزش سرقفل ی داشته باشد هر کدام که مبلغ آن شتر یب است از یذ نفع ، بالمانع بودن صدور برگ ان ی پا ساختمان را به شهردار ی اعالم دی نما .بنابرا نی در خصوص احداث ربنا یز اضافه بر تراکم مجاز مستند به تبصره 2و 1 مه ی جر در نظر گرفته یم شود. الف :حکم قانون درمورد تخلف احداث بنای بدون پروانه در مواردی که بناهای درخارج ازحوزه و محدوده شهرها بدون مجوز ساخته می شوند چنانچه در حریم های ممنوعه نظیر حریم راه آهن و فرودگاها خطوط لوله انتقال گاز و حریم جنگل ها و رودخانه برابر قانون تخریب و رفع اثر خواهد شد .لذا این موضوع مطابق بند2 ازماده 3 آیین نامه مربوط به استفاده اراضی و احداث بنا و تاسیسات درخارج از محدوده قانونی و حریم شهرها، اعم ازاینکه عملیات ساختمانی خاتمه یافته و مورد بهره برداری قرارگر ته ف باشد یا نه و یا اینکه کل ساختمان قبل از اتمام متوقف و مانع ادامه آن خواهد شد که اتخاذ تصمیم درمورد رفتار با متخلف باتوجه به قوانین جاری کشور و مشخص نمودن نحوه ه بهر برداری یا ادامه کارساختمان برعهده یک هیت پنج نفری مرکب ازنمایندگان ،استانداری شورای اسالمی ،شهر اداره کل مسکن و شهرسازی و اداره کل کشاورزی و منابع طبیعی و معادن خواهد بود .که درتصمیم نهایی اکثریت سه رای معتبر است. ب :احداث بنای شهری منطبق با پروانه ساختمان به طور کلی در ماده صد قانون ،شهرداری صاحبان امالک و اراضی واقع شده در حریم و محدوده شهر را مکلف کرده ،است که قبل ازهراقدام آبادانی و عمران وهرگونه شروع ساخت بنا ازشهرداری پروانه اخذ نمایند . و در مقابل شهرداری این اختیاررا دارد که درصورت مغایر بودن عملیات ساختمانی با مفاد پروانه اعم ازاین که ساختمان در زمین محصور باشد یاغیر محصور جلوگیری کند .بنابراین اجبار ساز نده ساختمان به اخذ پروانه به منظور تطبیق احداث بنا با محتوای طرحهای شهرسازی مخصوصا رعایت تراکم بنا وارتفاع مصوب راجع به منطقه و نوع کاربری و استفاده از فضای محاذی و زمین صورت می ،گیرد پس اگر برطبق ماده صد شهرداری اشخاصی بدون اخذمجوز مبادرت به احداث بنا ،نمایند بازرسان و مامورین کنترل ساختمان شهرداری موظفند به موقع از ساخت وسازه ساختمانی جلوگیری نمایند .ناگفته نماند که مهندسین ناظر که مطابق قانون نظام معماری وساختمانی ازبین دارندگان پروانه اشتغال هستند نیز مکلفند درهرمرحله از احداث بنا حضورداشته و برآن نظارت و کنترل نمایند. 96 بندهشتم :عدم احداث پارک نگ ی عدم احداث پارک نگ ی ای یغ رقابل استفاده بودن پارک نگ ی احداث شده و عدم امکان اصالح آن مطابق با تبصره 1 ماده صد تخلف محسو ب شده و ون یسی کم یم تواند با توجه به موقع تی و نوع استفاده از فضا ی پارک نگ ی ی رأ براخذ مه ی جر صادر کند. مساحت هر پارک نگ ی در فضا ی ده ی پوش با احداث گردش حداقل 21مترمربع است و رد صورت ی که درفضا ی بازساختمان پارک نگ ی لحاظ شود مساحت هر پارک نگ ی 16مترمربع تی کفا یم کند. بندنهم :تصرف غیر قانونی به معابر شهر با توجه به کمیسیون ماد ه صد تصرف غیر قانونی به معابر ی شهر توسط نی مالک تخلف بوده چرا که مالک ین موظفند در هنگام نوساز ی براساس پروانه ساختمان و طرح ی ها مصوب تی رعا برها ی اصالح ی را بنما ی،د در صورت ی که برخالف پروانه ای بدون پروانه تجاوز ی در نیا مورد انجام رد یگً. اوال شهردار ی مکلف است از ادامه ات ی عمل جلوگ یری و پرونده را ظرف مدت کی هفته به ون یسی کم ارسال دی نما. البته در مورد تخلف تصرف غیر قانونی به معابر شهر گفت دی با که تجاوز به معابر شهر مشمول نی عناو ی فر یک چون تصرف عدوان ی می باشد و تجاوز نی مالک به معابر ی شهر ی زمان تحقق دا یپ کند یم که مالک بنا در هنگام نوساز ی بر خالف پروانه و ای بدون پروانه و با عدم تی رعا برها ی اصالح ی مصوب شهردار ی و مراجع مربوطه را شروع به ساختن ملک دی جد ند ک. دومًا، نکه یا در قت ی حق شخص ی که تحت عنوان تجاوز به معابر شهر متخلف شناخته می شود در ابتدا به ساکن مالک یم باشد و ی حقًقتا تجاوز ی به ملک ی گر ید انجام ی نم‎دهد و یف الواقع تجاوز به ملک سابق خود انجام داده است. اما در اثر گذشت زمان ملک مزبور ًتماما ای ًبعضا در طرحها ی مصوب شهردار ی واقع شده است که نی چن طرحها یی ی فور و ضربه االجل ی است . و دولت با پرداخت مبلغی به مالک و خراب کردن آن، طرح خود را اجرا کند یم. حال اگر مالک ملک قصد نوساز ی ای تجد دی بنا را دارد دی با براساس ی طرح جدید ساخت و ساز کند و اگر خالف آن ساخت وساز کند ،شهردار ی مکلف است از ادامه ات ی عمل جلوگ یری کند. بند دهم :تخلف مهندس ناظر شهردار ی ها و ری سا مراجع صدور پروانه ساختمان در صورت برخورد با تخلف ناظران دی با موارد را ی برا بررس ی و اقدام الزم به سازمان نظام مهندس ی ساختمان استان اعالم ند ی نما و موظفند با اعالم ی کتب وزارت مسکن و شهرساز ی ایو سازمان نظام مهندس ی ساختمان استان و همچن ین ،ناظران در خصوص وقوع تخلف ساختمان ی در اسرع وقت با اطالع ،ناظر دستور اصالح صدور پروانه ساخت مان برا ی ساختمان ی ها که طبق تشخ صی ناظران و تا د یی سازمان نظام مهندس ی ساختمان استان مقررات ی مل ساختمان ی درآنها تی رعا نشده ، تا زمان رفع ،نقص ان ی پا کار صادر .نشود البته سازمان نظام مهندس ی ساختمان استان در نه ی زم تی رعا مقررات ی مل ساختمان و حسن اجرا ی ات ی عمل ساختمان ی ی دارا فی وظا و ی ارات ی اخت یم باشند که از جمله نظارت برحسن انجام خدمات مهندس ی که توسط اعضا ی آن سازمان هی ارا یم گردد و انجام کنترل ی ها الزم به صورت کامل ای مورد ی ی برا انجام فی وظا قانون ی سازمان و همچن نی بی تعق اعضا ی متخلف از قی طر ی شورا انتظام ی و مراجع قانون ی یذ صالح و همچن نی ارجاع مناسب کارها به افراد صالح تدار ی حرفه یا و جلوگ یری 97 از مداخله اشخاص فاقد صالح تی حرفه یا در امور ساخت وساز از قی طر کشف موارد نقض نی قوان نظام مهندس ی یم باشد و در صورت مشاهده دی با هب مراجع قضا یی صالح تدار ی معرف ی گردند. بنابرا نی مستند به ماده صد مهندس نی ناظر ساختمان مکلف است نسبت به ات ی عمل اجرا یی ساختمان ی که به مسئول تی آنها احداث یم شود از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و محاسبه ی فن مه ی ضم آن ًمستمرا نظارت کرده و در ان ی پا کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات ی فن را گواه ی ی نما،ند هرگاه مهندس ناظر برخالف واقع گواه ی دی نما و ای تخلف را به موقع به شهردار ی اعالم نکند و موضوع منته ی به طرح در ون یسی کم ماده صد مندرج در تبصره کی ماده صد قانون شهردار ی و صدور یرا به مه ی جر ای تخر بی ساختمان ،گردد شهردار ی مکلف است مراتب را به سازمان نظام مهندس ی ساختمان ی منعکس دی نما. بند یاز دهم :تخلف کارکنان شهرداری به طور کلی تخلف کارکنان شهرداری مستند به تبصره 1 ماده صد می ،باشد چراکه مأموران شهردار ی نیز مکلفند در مورد ساختمان ها نظارت ند ی نما و گاه ره از موارد تخلف در پروانه به موقع جلوگ یری نکنند و ای در مورد صدور گواه ی انطباق ساختمان با پروانه مرتکب تقص یری شوند ،طبق مقررات قانون ی به تخلف آنان ی دگ ی رس یم شود و پرونده قاب ارجاع به تخلفات ی ادار است. بنابرا نی در صورت ی که عمل ارتکاب ی مهندسان ناظر و مأموران شهردار ی واجد جنبه ی جزائ زین باشد، از نیا جهت زین قابل بی تعق خواهند بود. مبحث دوم :بررس ی ون یسی کم ی ها ماده 1 - 12 - 11 - 16 - 11 - 11 - 1 پس از ن یی تب و توض حی درخصوص ون یسی کم ماده صد ضرور ست ی که نی درا مبحث به گر ید ون یسی کم ها که ارتباط قم ی مست با بحث حقوق درمعمار ی دارد بپرداز می. و با ان یب موارد کاربردی آن نی درا نوع از یسی کم ونها آن را مورد واکاو ی و بررس ی قرارده می .البتّه تمام ی یسی کم ونها کی مشخصه تی مالک اموال دارند که دی با آن را مدنظر داشته می باش که هدف آن حفظ می حر اموال و تی مالک آن چه به صورت اختصاص ی و چه به صورت عموم ی است. به عبارتی هر یک از کم یسیون ها دارای موضوع وعنوان مخصوص به خود می باشد و قوانین خاص خود را دارد که در آن مطرح و نسبت به آن رای صادر می شود، که در این مبحث به آن خواهیم .پرداخت گفتاراول :بررسی کمیسیون ماده 1 و12شهرداری از اوایل دهه1311 هجری خورشیدی کمیسیون ماده 1 به عنوان مرجع قانونی برای انعطاف پذیری اجرای طرح های جامع و تفصیلی درایران مورد استفاده قرارگرفته است .برپایه این قانون کلیه تغییرات مربوط به کاربری های زمین شهری درمحدوده قانونی شهرها از طریق تصمیمات این کمیسیون انجام می .پذیرد بنابراین تمایل تقاضا افراد برای ایجاد تغییرکاربری زمین شهری در اکثر شهرها طی دوره خاصی روند افزایشی داشته است .درحالی که کاربریهای مسکونی و تجاری به دالیل ارزش افزوده ،اقتصادی بیشترین مقدارافزایش را در میان تقاضاهای تغییرات کاربری شهری داشته است و فعالیتّهای مرتبط با خدمات عمومی نظیر فضای ،سبز خدمات آموزشی و ورزشی با بیشترین مقدار کاهش روبرو بوده است .همچنین با توجه به تعداد پروانه های ساختمانی صادره توسط ،شهرداری قیمت زمین و ساختمان از مهمترین عوامل مرتبط با تقاضا و حجم تغییرات کاربری زمین شهری در اکثر شهرها محسوب می .شود و شناخت حوزه مدیریت یکی از مهم ترین نقش ها را 98 در موفقیت و یا شکست هر سازمانی در دست یابی به اهداف و انجام وظایف سازمان بر عهده دارد. مدیریت در روند توسعه شهر و بهبود سکونت های شهری نقش بسیار مهم و تعیین کننده ی دارد. یکی از ارکان حیات ی مدن شهرها جنبه کالبدی آن ،است مدیریت بر کالبد شهر در نظام کاربری اراضی شهری نقش مهمی در رفاه شهروندان خواهد داشت. نظام مدیریت شهری ،ایران شورا مدیر شهر است و تصمیمات کالن مدیریت به صورت متمرکز و توسط سازمان ها و نهادهای کشوری انجام می شود. بنابراین فرض مهم این است که نقش مدیران ارشد شهری درکمیسیون ماده پنج تاثیر مهمی در شکل گیری کالبدی شهر دارد و می تواند درحفظ سالمت کالبدی و توسعه پایدار شهری موثر باشد. و نتایج حاصل از بررسی ها نشان می دهد پرونده های ارجاعی به کمیسیون ماده پنج بسیار قابل توجه است و بیش از موارد درجهت منافع درخواست کننده و شهرداری به تصویب رسیده است و در نظر نگرفتن پایداری شهری و مشکالت کالبدی و زیستی آن زمینه مسایل و مشکالتی شده ،است از جمله این که بیشترین تعداد پرونده های مورد بررسی در جهت کاربری های غیر ،انتفاعی بدون در نظر گرفتن دید سیستمی و همه جانبه در کلیت شهر و عدم توجه به مسایل ،اجتماعی فرهنگی شهر بوده است. این عامل همچنین باعث عدم تعادل در نظام کاربری اراضی شهری شده و اثرات مخربی در برنامه ریزی شهری و منطقه ایی ایجاد خواهد کرد. بند اول :اعضای کمیسیون ماده 1 شهرداری به استناد ماده 1 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران به منظور بررسی و تصویب طرح های تفصیلی و شهری و تغییرات آنها ، در هر استان کمیسیونی مرکب از استاندار که به عنوان رئیس و در غیاب ایشان معاون عمرانی استانداری و همچنین مدیرکل راه و شهرسازی ،استان و شهردار شهر مربوطه و رئیس سازمان جهاد کشاورزی و مدیر کل میراث فرهنگی صنایع دستی و گردشگری به عنوان اعضای اصلی با حق رای و همچنین رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان استان و رئیس شورای اسالمی شهر مربوطه بدون حق رای تشکیل می گردند. محل دبیرخانه این کمیسیون در اداره کل راه و شهرسازی است ، و کمیسیون مذکور با حضور ،رئیس دبیر و دو نفر دیگر از اعضاء کمیته رسمیت یافته و تصمیمات آن با سه رای موافق دارای اعتبار خواهد بود .به عبارتی بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری و تغییرات آنها در هر استان درکمیسیونی با عنوان کمیسیون ماده 1 به ریاست استاندار و یا در غیاب وی معاون عمرانی ایشان و اداره کل راه و ،شهرسازی سازمان میراث فرهنگی و ،گردشگری شهردار شهر مربوطه ، سازمان جهاد ،کشاورزی و اعضاء بدون حق رای اعم از نماینده مهندس مشاور تهیه کننده ،طرح رئیس شورای شهر ،مربوطه سازمان محیط زیست ، نظام مهندسی ،استان شرکت آب ،وفاضالب دفتر فنی استانداری و سایرین بر حسب نیاز انجام می گیرد. الف :تغییرکاربری اراضی درکمیسیون ماده 1 شهرداری به طورکلی تغییر ،کاربری یعنی تغییر در نوع استفاده از ،زمین که ًلزوما تغییر در سطح زمین ،نبوده بلکه شامل تغییر در تراکم و مدیریت زمین نیز است .در کشور ما نیز یکی از ارکان مدیریت شهری که می تواند کاربری ها را کنترل ،نماید کمیسیون ماده 1 است .در یک پژوهش ساده و تجزیه و تحلیل مصوبات می توانیم متوجه شویم که بیشترین تغییر کاربری از باغ و فضای سبز به مسکونی بوده و کمترین تغییرات نیز در دسته مسکونی به خدمات است .بررسی ها نشان داد. که مهمترین علت تغییر ،کاربری مشکالت مالی و عدم تأمین بودجه توسط شهرداریها و دولت جهت تملک کاربری های خدماتی و همچنین ضعف مدیریت ،شهری موارد 99 قانونی ،ناکافی ناکارآمدی طرح های توسعه ،شهری ارزش افزوده زمین و ،ساختمان وضعیت معیشتی ،مردم پائین بودن بازده اراضی کشاورزی و ،باغی رشدطبیعی ،جمعیت حد نصاب تفکیک پائین زمین در شهرها و ایجاد شبکه های ارتباطی جدید از جمله علل دیگر تغییر کاربری محسوب می شوند .در نهایت می توان راهبردهایی مانند ایجاد درآمد پایدار برای دستگاه ها ًمخصوصا شهرداری ها و افزایش مشارکت پذیری در تهیه طرح ها و مدیریت شهری را ارائه داد. ب :طرح جامع و طرح تفصیلی طرح جامع و طرح تفصیلی دو طرح مهم در برنامه ریزی و مدیریت شهری هستند و قانون در وزارت مسکن و شهرسازی و تعیین وظایف خود اصطالح طرح جامع وطرح تفصیلی را این گونه تعریف نموده،است که طرح ،جامع طرح بلندمدتی است که در آن نحوه استفاده از اراضی و منطقه بندی مربوط به حوزه های مسکونی، ،صنعتی ،بازرگانی اداری و کشاورزی وتاسیسات و تجهیزات و تسهیالت عمومی مناطق ،نوسازی اولویت های مربوط به آن را تعیین و ضوابط و مقررات مربوط به کلیه مواردو همچنین ضوابط مربوط به حفظ بنا و نماهای تاریخی و مناظر ،طبیعی تهیه و تنظیم می .نماید که به آن طرح جامع گفته می .شود بنابراین درکنارطرح ،جامع طرح تفصیلی وجود دارد، که عبارت است از طرحی که بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع ،شهر نحوه استفاده از زمین های شهری در سطح محالت مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آن ها و وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری و اولویت های مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه و حل مشکالت شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین می شود و نقشه ها و مشخصات مربوط به مالکیت بر اساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می گردد. این دو طرح الزم و ملزوم ،یکدیگرند اما در عین حال از نظر روش ،کار شیوه ،تهیه مقیاس نقشه ها و نتیجه ،نهایی تفاوت هایی با هم دارند .طرح جامع ،شهری به منظور تدوین برنامه و تعیین جهات توسعه شهر و تامین نیازمندی های ،آن بر مبنای پیش بینی ها و اهداف توسعه شهری در یک دوره 11ساله و بر اساس طرح جامع ناحیه تهیه می شود. در ،واقع طرح ،جامع برنامه ای است که به صورت راهنماعمل می کند و خط مشی کلی سیاست های توسعه شهری را تعیین می کند .در نقشه های طرح جامع ،که ًمعموال در مقیاس 1:11111 و 1:1111 تهیه می شود. محل استقرار و توزیع کاربری های شهری عمده ،مثل کاربری های ،آموزشی بهداشتی و فضای ،سبز تراکم های ،جمعیتی حدود حریم ها و محدوده های شهری موجود و پیشنهادی و مسیر توسعه آینده ،شهر توسط عالیم و رنگ ها نشان داده می شوند. گزارش طرح جامع نیز حاوی اطالعاتی درباره اوضاع ،جغرافیایی اقتصادی و اجتماعی ،شهر ضوابط و مقررات کاربری ،اراضی شبکه معابر و تاسیسات زیرساختی است .طرح جامع به سفارش وزارت مسکن و شهرسازی و توسط مهندسان مشاور تهیه می شود و تصویب نهایی آن با شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است.اما طرح تفصیلی چنان که از عنوان آن پیداست جزئیاتی را شامل می شود که طرح جامع به آنها به صورت کلی پرداخته است. مطالعات تهیه طرح ،تفصیلی متعاقب طرح جامع صورت می پذیرد و در ،حقیقت تنظیم برنامه های مفصل و اقدامات جزئی و دقیق در مناطق و محالت شهری و همچنین طراحی آنها را به عهده دارد. عالوه بر ،این تکلیف تمامی قطعات زمین را به لحاظ ،کاربری تراکم ساختمانی و گذربندی مشخص می کند و به عنوان یک سند در دستور کار شهرداری قرار می گیرد. بررسی و تصویب طرح های تفصیلی به عهده کمیسیون ماده 1 هر استان است و در صورت مغایرت طرح تفصیلی با طرح ،جامع مرجع نهایی ،تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران خواهد بود. 122 بنددوم :کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری عموم ،اراضی جلوه های متفاوت و گوناگونی درطبیعت دارند. و چون هر ،کدام از آنها دارای حقوق و مزایای خاصی هستند باید انواع آن از یکدیگر متمایز .نمود تا حقوق صاحبان و مالکان آن اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی تضییع نگردد و تکالیفی که متوجه این اشخاص است به درستی ایفا شود برای حصول به این مقصود باید ضوابط و مقرّراتی که جهت تعیین و تشخیص نوعیت اراضی از یکدیگر وجود دارد و آثار قانونی و وظایف و تکالیف صاحبان اینگونه اراضی بر آن مترتب می گردد مورد شناسایی قرار گیرد .قانون زمین شهری مصوّب سال 1366در ماده 12خود این مهم را به عهده کمیسیونی که در وزارت مسکن و شهرسازی وجود دارد .قرارداده است مطابق با اصل چهل و پنجم قانون اساسی اراضی که در این کمیسیون مطرح و در مورد آن تصمیم گیری می ،شود در زمره ی اموال عمومی بوده و برای مصالح عامه مورد استفاده قرار می گیرد. بنابراین از آنجای که زمین موات، ملکی شخصی شناخته نمی ،شود تشخ صی انواع نی زم و اراض ی ،موات ری با و یدا،ر ی برا افراد ار ی بس حائز تی اهم ،است چرا که با شناخت از نیا نی قوان ضرورت ن یی تب قواعد و ضوابط ناظر بر یای زوا گوناگون حاکم بر نظام اراض ی و امالک و همچن نی پرداختن به چگونگ ی تشخ صی نوع نی زم و ملک در نی قوان یا،ران ی امر مهم است .ملک و نی زم درهر نظام حقوق ی بنا بر ی مع ارها و اسباب ی که وجود دارند به اقسام مختلف ی قابل تقس می هستند .و با وجود دسته ی بند ی ها ،گوناگون در نی قوان و مقررات ی کنون یا،ران کی ملک ای نی زم ب سه ه عنوان، ،موات ری با و ریدا تقس می شده ،اند بنابرا نی تشخ صی نوع عمران ی ساز کی نی زم و ای اء ی اح و بنا سات ی تأس متناسب و ن یی تع نوع نی زم ریدا و زی تم ری با از موات و از فی وظا قانون ی مراجع یذ صالح در مراکز استان ها و زین شهرها بر عهده ی ون یسی کم ماده 12 قانون نی زم ی شهر ،است نیا ون یسی کم دبا ی با بررس ی وضع تی اراض ی با تی رعا قانون نی زم ی شهر و نی آئ نامه اجرائ ی ی دگ ی رس ی ها الزم را .انجام دهد به عبارت ی هرچند در نی قوان و مقررات ی کنون یا،ران نی زم و اراض ی به سه بخش تقس می ی بند شده است و نیا اراض ی خواه درداخل محدوده ی ی شهر و ای خارج از شهر واقع ،باشد بررس ی و تشخ صی نوع نی زم در صالح تی ون یسی کم ماده 12 قانون نی زم ی شهر خواهد بود .و تمام ی مراجع ی که به نحو ی در ارتباط با اراض ی ی شهر، قصد انجام اقدامات ی از ی قب،ل نقل و انتقال صدور مجوزها ی قانون ی، پروانه حفر و بهره بردار ی چاه ای ساختمان و همانند آن را ،دارند موظفند قبل از انجام اقدامات ،مذکور ابتداء نظر هی ون یسی کم ماده 12 را درباره نوع نی زم اخذ ند ی نما . الف :نحوه ثبت ملک در ون یسی کم ماده12 قانون نی زم ی شهر افراد متقاض ی ثبت نیا نوع ملک ای نی زم یم توانند ًراسا نسبت به اخذ نظر هی در موارد ی که ًقبال نی زم ریغ موات تشخ صی داده شده است ای برحسب نی مواز و مقررات قانون ی از جمله ماده 3 نی آئ نامه اجرائ ی قانون نی زم ی شهر نوع آن مشخص و نی مع شده باشد ضرورت دارد .مراجع درخواست کننده و اشخاص نفع یذ دی با مشخصات ی ثبت نی زم و همچنین دو نسخه رونوشت ای فتوکپ ی نقشه ی ثبت محل استقرار نی زم هی ته و به ی دب رخانه ون یسی کم تحو لی ند ی نما ،ان ی شا ذکر است وجود نقشه یی هوا موقع تی ملک یم دی با بر ی رو نقشه یی هوا، با اس ی مق مناسب منعکس به وست یپ مدارک .باشد ی دب رخانه ون یسی کم پس از بررس ی مدارک و تکم یل بودن پرونده و استعالمات الزم از ادارات ربط یذ از لی قب، شهردار ی، فرم ی خاص را که معروف به فرم 121 مشخصات ملک برحسب تی رعا ضوابط قانون ی به منظور طرح در ون یسی کم ماده 12 ،است می تنظ وتکم یل نموده و به همراه ری سا مدارک به نظر اعضاء ون یسی کم ی برا تصم می یریگ ارائه می .نماید ب :ضوابط کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری در این قانون، زمین موات یا مرده از دیدگاه حقوقی و قانون حاکم بر اراضی موات و برطبق ماده 3 قانون زمین شهری به زمینهایی گفته می شود که سابقه عمران و احیاء را نداشته باشد .و همچنین بر طبق ماده 21 قانون مدنی زمینهایی که معطل افتاده و آبادی و کشت و زرع در آنها ایجاد نشده باشد .بنابراین مرجع تشخیص اراضی موات در محدوه شهرها در ماده 12 قانون زمین شهری و تشخیص عمران و احیاء و تعیین زمین دایر و تمیز بایر از موات را برعهده وزارت مسکن و شهرسازی می باشد. بنابراین به موجب دستورالعمل صادره از وزارت مسکن و شهرسازی، تشخیص عمران و تعیین نوع زمین به کمیسیونی موسوم به کمیسیون ماده 12 محول شده ،است که اعضای تشکیل دهنده آن نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی است که با حکم وزیر مسکن انتخاب می شود . ج :نحوه رسیدگی کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری کمیسیون ماده 12 پس از بازدید از ،محل تحقیقات و بررسی های الزم از که معمارین به عمل می آورد، اسناد موجود در پرونده را بررسی و تطبیق کروکی با نقشه ،هوایی با اکثریت اعضاء اقدام به صدور رای می نماید .و آراء صادره از کمیسیون قابلیت اعتراض دارد و مرجع صالح رسیدگی به ،اعتراض دادگاه عمومی محل وقوع زمین است و مهلت اعتراض از تاریخ اعالم رای تا 3 ماه تعیین شده است. د :وظایف دبیرخانه کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری دبیرخانه کمیسیون مسئول وصول استعالم ادارات دولتی ذیربط و پاسخ به استعالمات مذکور در خصوص وضعیت نوع زمین مورد استعالم از لحاظ بالمانع بودن طرح درکمیسیون و همچنین تکمیل پرونده و ارجاع آن به کمیسیون و جمع آوری آراء کمیسیون و ابالغ آنها به مالکین یا درج در روزنامه کثیراالنتشار و ارسال یک نسخه از آراء صادره به اداره کل زمین شهری استان است چرا که ارسال و تهیه آمار از فعالیت های کمیسیون وجمع آوری مدارک برای دفاع در محاکم قضایی الزم می باشد .البته اراضی هم وجود دارد که موضوع آن را نمی تواند در کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری مطرح کرد .و آن عبارت است :از یک-اراضی که متعلق به شهرداری ها و شرکتهای وابسته به شهرداری است. دو- اراضی که دارای گواهی عمران باشند. سه-اراضی که متعلق به دولت است. بنابراین باید به این نکته توجه نمود که تمامی این اسناد و مدارک مربوطه مانند فتوکپی سند مالکیت و در صورت عدم دسترسی به مدارک ،مالکیت آخرین استعالم ثبتی و دو نسخه رونوشت یا فتوکپی نقشه ثبتی و درصورت نبود کروکی دقیق ملک و همچنین انعکاس موقعیت ملک بر روی نقشه هوایی با مقیاس متناسب باید در جلسه کمیسیون وجود داشته باشد . گفتاردوم :بررسی کمیسیون های ماده16و11 شهرداری هدف کلی درطرحهای کمیسیون ماده16 به طور عمومی این موضوع است که تمامی زمینهای معابر عمومی اعم از سطح و زیر زمین واقع در محدوده شهر در مالکیت شهرداری قرارگیرد و اراضی ساحلی که در اثر پایین رفتن آب ،دریاها دریاچه ها و خشک شدن مرداب ها و باتالق ها ایجاد شده است جزء محدوده یا حریم شهر که 122 مورد استفاده عمومی است و امالک عمومی محسوب می شود در مالکیت شهرداری قرار گیرد و همچنین ایجاد هرگونه تأسیسات شهری در حریم زمین و مکان های ،موصوف منوط به اخذ مجوز از شهرداری و رعایت قوانین مربوطه می باشد .و همچنین ساخت و ساز در حریم قانونی ،دریاها دریاچه ها و رودخانه ،ها ممنوع بوده و کلیه قوانین و مقررات عام و خاص مغایر با این قانون لغو شده است که در صورت تخلف این موضوع ًصراحتا در کمیسیون ماده 16 مطرح و بررسی می شود. بنداول :قوانین مرتبط با کمیسیون ماده16شهرداری براساس ماده 33 قانون ،مدنی مالکیت زمین مستلزم مالکیت فضای محاذی آن است تا هر کجا که باال رود و همچنین نسبت به زیرزمین برای مالک ایجاد حق می،نماید بنابراین مالک حق هر گونه تصرف در هوا و قرار دارد مگر آنچه را که قانون مستثنی کرده باشد .از این رو بدیهی است که طبق قانون ،مزبور سطح و زیرسطح معابر مذکور در اختیار شهرداری قرار دارد .البته براساس تبصره 6 ماده 16 قانون شهرداری ایجاد تأسیسات آبیاری وزارت نیرو آب و برق در محدوده شهرها بالمانع ،است و طبق ماده 26 قانون نوسازی و عمران شهری وزارتخانه ها و مؤسسات دولتی و آن قسمت از اراضی و امالک شرکت ها و مؤسسات آب و برق و گاز و تلفن متعلق به دولت که برای فعالیت های مذکور مورد استفاده قرار می گیرد از پرداخت عوارض به شهرداری معاف هستند .براساس این تکلیف ،قانونی شهرداری نمی تواند مانع و یا شروطی را برای ایجاد تأسیسات عمومی ایجاد نماید .بدیهی است که در شرایطی که اراضی مذکور در محدوده شهری قرار ،گیرند برای انجام هرگونه ساخت ،وساز نیاز به اخذ مجوز از شهرداری مربوطه خواهد بود. بنددوم :تبصره های کمیسیون ماده16 شهرداری در این کمیسیون از شهرداری که در خصوص تأمین احتیاجات شهری از قبیل باغهای عمومی ایجاد تأسیسات برق و آب و نظایر آن که به منظور ا صالحات شهری و رفع نیازمندیهای عمومی که برای یک شهرالزم است و باید تمام یا قسمتی از اراضی یا امالک یا ابنیه واقع در محدوده شهر به تصرف شهرداری درآید از این قانون استفاده شده و همچنین مقررات قانون توسعه معابر نیز بکار گرفت شده ،است این کمیسیون دارای تبصره های است که درآن وظایف و اموری را که باید درخصوص آن تصمیم گیری شود بیان می کنند. ازجمله تبصره ،یک هرگاه قسمتی از تأمین نیازمندی های شهری طبق قانون به عهده سازمانها و مؤسسات دولتای گذاشاته شاده باشد سازمانها و مؤسسات مزبور برای انجام وظایف محوله با تصویب انجمان شاهر باه وسایله شاهرداری از مقررات این ماده استفاده خواهند نمود. تبصره ،دو سازمانها و مؤسسات دولتی که اراضی و امالک و ابنیه ای داشته باشند که مشمول حکم ایان مااده باشد مکلفند در صورت تصویب انجمن شهر و تأیید استاندار یا فرمانادار کال آن اراضای و ابنیاه را در اختیاار شهرداری بگذارند .اراضی و ابنیه و امالک مشمول این تبصره در صورت تصویب هیئات دولات بالعاوض در اختیار شهرداریها گذارده می شود. تبصره ،سه در موارد فوق پس از انجام تشریفات مقرر در این قانون و رعایت تبصره 2 ماده 1 قاانون توساعه معابر مصوب سال 1321 خودداری مالک از انجام معامله مانع اجرای نقشه شهرداری نخواهد بود و شاهرداری مجاز است اراضی یا امالک را به منظور عملیات عمرانی به تصرف خود درآورد. تبصره ،چهار شهرداری و مؤسسات مذکور در این قانون و همچنین صاحبان اماالک مکلفناد حاق کساب و پیشه کسانی را که محل کسب آنها در اثر تخریب و توسعه معابر از بین می رود را طباق آئاین ناماه ای کاه از 123 طرف وزارت کشور تهیه و به تصویب هیئت وزیران خواهد رسید پرداخت کند .در موارد فوق قیمت ملاک باا توجه به مبلغی که بابت حق کسب و پیشه پرداخت می شود معین خواهد شد . تبصره ،پنج در صورتی که در مسیر احداث یا توسعه خیابان و گذر و باغ عمومی و میدان ملکی باشد که مالک یا مالکین آن مشخص نباشد و یا به ثبت نرسیده باشد اقدامات و عملیات شاهرداری متوقاف نخواهاد شاد و شهرداری باید قبل از هر اقدام مشخصات کامل ملک مزبور را با حضور نمایندگان دادستان و ثبات و انجمان شهر صورت مجلس نمای دن .صورت مجلس مزبور مبنای اجرای پرداخت غرامت طبق مقررات خواهد باود و در موردی که مالک یا مالکین ملک مشخص باشد امتناع آنان از انتخاب و معرفی کارشناس خاود یاا کارشاناس مشترک مانع از اجرای نقشه مصوب شهرداری نخواهد بود .نسبت به امالکی که به ثبت نرسیده باشد و طباق مفاد این قانون به تصرف شهرداری درآید صورت مجلس تنظیم می گردد و در صورت مجلس مزبور آثار تصرف و حدود و مساحت و مشخصات کامل قید می گردد .اگر در حین حال شخصی مادعی مالکیات باشاد درایان صورت مدعی مالکیت می تواند با ارائه صورت مجلس مذکور در این قانون نسبت به تقاضای ثبت ملک خاود اقدام و پس از احراز مالکیت بهای تعیین شده را دریافت نماید. تبصره ،شش اراضی کوچه های عمومی و میدان ها و پیاده روها و خیاباان هاا و باه طاور کلای معاابر و بساتر رودخانه ها و نهرها و باغ های عمومی و درختهای معابر عمومی واقع در محدوده هر شاهر کاه ماورد اساتفاده عموم است ملک عمومی محسوب و در مالکیت شهرداری است و ایجاد تأسیسات آبیاری از طرف وزارت آب و برق در بستر رودخانه ها واقع در محدوده شهرها بالمانع است .شهرداری ها نیز مکلفند برای اجرای هر گوناه عملیات عمرانی در بستر رودخانه هاا ًحتماا نظر ساازمان آب و وزارت بارق را جلاب نمایناد. بناابراین برطباق تبصره شش ماده 16 قانون شهرداری ،کلیه اراضی معابر ،عمومی باغ ،ها درخت ،ها رودخانه ها و نهرها کاه در محدوده هر شهر واقع شده است و مورد استفاده عموم قرار می گیارد ملاک عماومی محساوب و در مالکیات شهرداری می باشد . بندسوم :بررس ی ون یسی کم ماده 11 قانون شهردار ی به طور کلی موضوع ی درکم ون یسی ماده 11 قانون شهردار ی مورد بررسی قرار می ،گیرد که ناشی از اختالف نیب شخص یقی حق و شهردار ی در مورد عوارض نوساز ی کی ساختمان باشد، 36 که جلسه آن کمیسیون با ی نما ندگان وزارت ،کشور دادگستر ی و ی شورا شهر تشک لی یم شود و نسبت به موضوع خاص تصم یم گیری و رای صادر می نمایند، بر طبق تصم می نیا ون یسی کم و مطابق با مقررات اسناد الزم االجرا به له ی وس اداره ثبت این نوع از بدهی افراد قابل وصول می باشد. بنابراین اجرا ی ثبت مکلف است بر طبق تصم می ون یسی کم مزبور به صدور اجرا ه یی و وصول طلب شهردار ی مبادرت نماید .البته ی برخ از عوارض همچون عوارض نوساز ی، عوارض حمل و نقل مسافر در داخل کشور با لی وسا ینی زم به استثنا ی یلیر به استناد قانون مربوطه و ی برخ گر ید مانند عوارض مشاغل درصدور پروانه و همانند آن بر اساس مصوبات ی شورا وضع و اخذ می شود . بنابراین در قانون نوساز ی، ی دگ ی رس به ی برخ اختالفات ی ناش از اجرا ی نیا قانون ًمنحصرا در صالح یت ون یسی کم رفع اختالف موضوع ماده 11 قانون شهردار ی قرار داده شده و نسبت به آن تصم می یریگ یم شود، 36 قانون نوسازی و عمران شهری مصوب سال1311 و با اصالحات بعدی برای تأمین نیازمندی های شهری و ،اصالح و توسعه معابر و ایجاد پارکها پارکینگ ها، توقف گاه ها، میدانها و حفظ و نگهداری آنها و تأمین سایر تأسیسات که مورد نیاز عموم و متناسب با شهر و محالت باشد از وظایف اساسی شهرداری ها است، تدوین و تصویب شده است. 124 همچن نی وفق ماده 16 قانون ات ی مال بر ارزش افزوده اختالف و استنکاف از پرداخت وجوه ی افت ی در موضوع ماده 13 نیا قانون که توسط شهردار ی ها وصول یم شود و مشمول احکام ماده 11 قانون شهردار ی خواهد بود. و همچنین دی با این موضوع را در نظر بگیریم که اخذ عوارض از مشموالن واقع در می حر شهر قابل هی توج است را یز بر اساس مواد 111 و 111 قانون شهردار ی، شهردار ی مکلف به صدور پروانه ساختمان و کی تفک اراض ی واقع در نیا محدوده است به عبارت گر ید قانون، شهردار ی را فلکم به ارائه ی نوع از خدمات در نیا محدوده نموده است .یول درخصوص شهرها و شهرک ی ها خارج از می حر و محدوده ی قانون ی شهر و شهرک ی ها ی صنعت، اخذ عوارض هی توج قانون ی ندارد و ون یسی کم ماده 11 زین در نیا گونه مناطق صالح تی ی دگ ی رس ندارد .و اعتراض به ی آرا صادر توسط ون یسی کم ماده 11 شهردار ی باتوجه به نکه یا حدود صالح تی و ارات ی اخت وان ید عدالت ی ادار مذکور در اصل 113 قانون اساس ی و ماده 13 قانون وان ید عدالت ی ادار، ی آرا صادره ازسو ی ون یسی کم ماده 11 قانون شهردار ی از ی سو ،اشخاص اعم از یقی حق و حقوق ی، حقوق خصوص ی قابل اعتراض و یدی رس در وان ید عدالت ی ادار است. گفتارسوم :بررس ی ون یسی کم ی ها ماده ی ها1،11،11 شهردار ی به طور ی کل احداث ساختمان نی اول شرط سکونت در است ه شهر و جاد یا مسکن موجب ارتباط ژه یو شهروند با شهر و همچنین شهردار ی می شود ،و براثر نی هم استحکام و انسجام و ارتباط ، قانون شهردار ها ی وضع شده که در مواقع لزوم نیا نی قوان تبصره یی ها را ی برا مجازات متخلف نی سازنده بنا در نظر گرفته باشد، نیا موضوع در ون یسی کم ماده صد قانون شهردار ی در حوزه ی شهر جغراف یای مورد استفاده قرار گرفته و همچن نی جهت ن یی تع ضوابط مدون درخصوص ساخت و ساز در خارج از می حر شهرها و نظارت بر آن در ون یسی کم ماده 11 قانون شهردار ها ی بررس ی و تصم یم گیری می ،شود البته در نیا ون یسی کم درخصوص می حر شهرها زین اقدامات ی را انجام یم ،دهد که ن یی تع کننده حدود می حر و هی ته نقشه جامع شهرساز ی با توجه به توسعه احتمال ی شهر و همچن نی هی ته مقررات ی برا هی کل اقدامات عمران ی از لی قب قطعه ی بند و کی تفک اراض ی ، ابان یخ ی کش ، جاد یا باغ و ساختمان ، جاد یا کارگاه و کارخانه است . و همچن نی هی ته مقررات مربوط به حفظ بهداشت عموم ی مخصوص به می حر شهر با توجه به نقشه عمران ی شهر که توسط مهندس نی هی ته وتنظ یم می گردد. می حر و نقشه جامع شهرساز ی و مقررات مذکور پس از تصو بی انجمن شهر و د یی تا وزارت کشور ی برا اطالع عموم ی ی آگه و به موقع اجرا گذاشته خواهد ،شد البته دی با توجه داشته می باش که به موارد تخلف نیا ون یسی کم در جلسه ای مرکب از ی نما ندگان وزارت ،کشور قوه قضا ه یی و وزارت مسکن و شهرساز ی که در استاندار ها ی تشک یل می شود ی دگ ی رس .خواهد شد بنابراین اگر ساخت وساز در منطقه و ای روستا ای می حر ی شهر انجام شود که طرح جامع نداشته ،باشد دی با برطبق ماده 11 قانون شهردار ی انجام پذیرد، و این کمیسیون می تواند به قلع بنا ی عن ی تخر بی و ای یا مه ی جر را که معادل پنجاه درصد تا هفتاد درصد مت یق روز ی ان ی اع تکم لی شده صادر ،کند مراجع یذ ربط موظفند ی برا ساختمانها یی که طبق مقررات نیا قانون و نظر ون یسی کم ی برا آنها مه ی جر ن یی تع و پرداخت ده ی گرد در صورت درخواست صاحبان آنها برابر مقررات گواه ی ان ی پا کارصادر ند ی نما. بنداول ون یسی :کم ماده11 قانون شهردار ی به ی کل شهردار ی ی زمان به ا نی موضوع ورود پ دا ی یم کند که فرد ای افراد ی کسب و کار پر سر وصدا ری وغ بهداشت ی خود را در محدوده شهرها دا ری نموده باشند، که در ا ین صورت این مشاغل طبق ا نی ون یسی کم به 125 مشکل بر خواهند خورد و مجبور خواهند بود که در بهتر ین حالت کسب و کار خود را به خارج از شهر انتقال دهند . اما اگر شغل ا جاد ی شده دو وصف ذکر شده را نداشته باشد، و شهردار ی به شغل افراد راد یا وارد ی نما،د افراد یم توانند ،ی کم در سون ماده11 قانون شهردار ی پیگیری حقوق خود باشند . و به موجب بند21 ماده11 قانون شهردار ی، یکی از وظا فی شهردار ی ها در سراسر کشور، جلوگ یری از تاس سی اماکن ی است که به نحو ی موجب بروز مزاحمت برا ی ساکنان شهر،هستند بر نیا اساس شهردار ی مکلف ،است عالوه بر جلوگ یری از سی تاس نیا گونه مراکز، نسبت به تخر بی نی چن اماکن ی اقدام دی نما و حت ی االمکان آ نها را به خارج از شهر انتقال ده د. و مراتب را ضمن دادن م هلت مناسب به صاحبان آنها ابالغ نماید و اگر صاحب ملک به نظر شهردار ی معترض باشد، اعتراض خود را ظرف11 روز به کم ون یسی ماده11 که مرکب از سه نفر که از طرف انجمن شهر انتخاب خواهند شد تسل می دی نما. به عبارت دیگر نیا مرجع شبه قضا یی به منظور رس ی دگ ی به اعتراض شهروندان مبن ی بر تشخ صی شهردار ی در ارتباط با تعط ی،ل تخر بی و انتقال صنا یع و مشاغل مزاحم به خارج از شهر است . و همچن نی شهردا ری می تواند به صاحبان صنف مزاحم مهلت دهد تا نسبت به رفع .مزاحمت اقدام کنند الف :بند21ون یسی کم ماده 11 قانون شهردار ی در متن نیا تبصره ًمشخصا ان یب شده است که ی برا جلوگ یری از جاد یا و سی تاس هی کل اماکن که بنحو ی از انحاء موجب بروز مزاحمت ی برا نی ساکن و ای مخالف اصول بهداشت در ،شهرهاست شهردار ی مکلف است از سی تاس کارخانه ،ها کارگاهها ، گاراژها ی عموم ی و ی تعم رگاهها و دکانها و همچن نی مراکز ی که مواد محترقه یم سازند و بطور ی کل تمام مشاغل و کسب ی هائ که جاد یا مزاحمت و سروصدا کنند ای دی تول دود ای عفونت و ای تجمع حشرات و جانوران دی نما، جلوگ یری کند. و در تخر بی کوره ی ها آجر و گچ و آهک ی پز که مخالف بهداشت است اقدام دی نما و با نظارت و مراقبت در وضع دودکشها ی اماکن و کارخانه ها و لی وسا هی نقل که کارکردن آنها دود جاد یا یم کند از آلوده شدن ی هوا شهر جلوگ یری دی نما .اگر الزم شود آنها را به خارج از شهر انتقال دهد .همان طور که بیان شده شهردار ی در مورد لی تعط و تخر بی و انتقال به خارج از شهر مکلف است مراتب را ضمن دادن مهلت مناسب ی به صاحبان آنها ابالغ دی نما و اگر صاحب ملک به نظر شهردار ی معترض باشد دی با ظرف11روز اعتراض خود را به ون یسی کم ماده 11 شهردار ی می تسل کند و یرا ون یسی کم در این خصوص ی قطع و الزم االجراء است . ب :تفس ی رحقوق ی بند21ماده 11 قانون شهردار ی ی عل االصول هدف از وضع بند21ماده 11 قانون شهردار ی تی حما معنو ی از مسکن و محل سکونت و حفظ آرامش نی ساکن کی شهر ای محل بوده و دی با یری تفس از بند فوق صورت رد یگ که مخل نیا شی آسا نباشد بنابرا نی منظور قانونگذار از قرار مربوطه به نحو ی از انحناء موجب بروز مزاحمت ی برا نی ساکن آن است که مزاحمت مستق یًما و در طی مح ی شغل ی برا مردم جاد یا شود و ای ریغ مستق می از قی طر سر و صدا ای تشک یل صف رون ی درب طی مح کار ای عبور و مرور مدام له ی وس هی نقل جاد یا شود .بنابرا نی محدود کردن موضوع مزاحمت ی برا نی ساکن به مزاحمت ی ذات شغل به نظر تیری مد حقوق ی خالف فلسفه ماده بوده و نیا ری تفس را یم توان از فراز ی گر ید از بند مذکور ی مبتن بر نکه یا بطور ی کل تمام مشاغل و کسب یی ها که جاد یا مزاحمت و سروصدا کنند ای دی تول دود و ای عفونت و ای تجمع حشرات و جانوران ی نما،ند استنباط نمود. ج:رفع شبهه در نسخ بند 21 ماده 11 126 عده یا از حقوقدانان بر نیا ده ی عق اند که بند 21 ماده 11 قانون شهردار ی ها به لیدل تصو بی قانون حفاظت و بهساز ی طی مح ست یز اعتبار قانون ی ندارد .نیا عده معتقدند که به موجب ماده 1 قانون حفاظت و بهساز ی طی مح یز،ست فی تکال قانون ی در خصوص برخورد با واحدها ی نده ی آال به سازمان حفاظت طی مح ست یز محول شده ،است بنابرا نی حقوقدانان معتقدند به لیدل تاخر در تصو بی و اجرا ی قانون حفاظت و بهساز ی طی مح ست یز بند 21 ماده 11 قانون شهردار ی ها منسوخ است ی گاه ی وجا ی برا شهردار ی ی برا برخورد با مشاغل مزاحم ی شهر ندارد. بنددوم :بررسی کمیسیون ماده 1 شهرداری این کمیسیون برطبق ماده1 آئین نامه اصالح قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها مصوب 13 /1/ 1333مجمع تشخیص مصلحت نظام و به منظور نظارت بر حسن اجرای قانون و آئین نامه اجرائی آن می باشد. که دراین خصوص شهرداری مکلف به تشکیل کمیسیونی تحت عنوان کمیسیون ماده 1 که مرکب است از یک نفر از اعضای شورای اسالمی ،شهر و مسئول واحد فضای سبز شهرداری و یک نفر به تشخیص شهردار که هر گونه درخواست قطع و جایجایی درخت در معابر و اماکن عمومی ، دولتی و خصوصی واقع در محدوده و حریم شهر توسط مالکین ، متولیان ، متصدیان و اشخاص مسئول باید در کمیسیون مذکور مطرح و پس از صدور مجوز این کمیسیون اقدام گردد .بدیهی است کلیه اشخاص و مالکین و همچنین کلیه دستگاههای ارائه دهنده خدمات شهری از قبیل ،آب ،فاضالب ،گاز ،برق ،مخابرات شرکت پخش فرآورده های نفتی و سازمان های وابسته به شهرداری و همانند آن موظفند قبل از انجام هر گونه اقدام و عملیات عمرانی که مستلزم قطع درختان و یا تخریب فضای سبز ،باشد عالوه بر سایر مجوزهای الزم از شهرداری کمیسیون موضوع ماده 1 آیین نامه را یز ن اخذ مجوز ،نمایند ًضمنا باید توجه داشت که در صورتی که شخص یا اشخاص اعم از حقیقی یا حقوقی موجبات اتالف و امحای درختان موضوع قانون را فراهم آورند شهرداری در اجرای ماده 3 این آئین نامه موظف است نسبت به تعقیب جزایی و اخذ جریمه از طریق مراجع قضایی پیگیری جبران خسارت وارده اقدام ،نماید براساس همین ،قانون هرکس درختان موضوع ماده یک قانون گسترش فضای سبز را ًعالما و ًعامدا و برخالف قانون مذکور قطع یا موجبات از بین رفتن آنها را فراهم ،آورد عالوه بر جبران خسارات ،وارده حسب مورد به جزای نقدی و حبس تعزیری از شش ماه تا سه سال محکوم خواهد شد . به عبارتی کمیسیون ماده 1 مرجعی است که درباره قطع یا جابجایی درختانی که در پروژه های ،عمرانی معارض شناخته می شوند تصمیم گیری می کند و هیچ فرد و ارگانی حق ندارد به صورت سلیقه ای در این خصوص اقدام کند .و برطبق ماده3 آیین نامه اجرایی شهرداری مکلف است قبل از صدور پروانه ساختمانی برای بررسی هر نوع تغییر وضعیت درختان مالک و اراضی موضوع ماده یک این آئین نامه و صدور پایان کار آن دسته از امالکی که وضعیت وتعداد درختان موجود در عرصه آنها دچار تغییر شده است موضوع را در کمیسیونهای ماده 1 آئین نامه ودر مورد باغات واقع درحریم شهرها مطرح و نهایت به طور قطعی وظیفه خود را در حفظ این نوع درختان به کامل انجام دهد . الف :بررسی ماده1 آیین نامه اجرایی به منظور نظارت بر حسن اجرای قانون و آئین نامه اجرایی و تشخیص باغات کمیسیونی مرکب از سه نفر که در شهرداری تشکیل می شود و آن عبارت است از یک نفر از، اعضای شورای اسالمی شهر به انتخاب شورا ،دوم یک نفر به انتخاب شهردار ًترجیحا معاون شهرسازی و یا معاون خدمات شهری شهرداری ،سوم 127 مدیرعامل سازمان پارکها و فضای سبز و در صورت عدم وجود سازمان پارکها و فضای سبز در ،شهرداری مسئول فضای سبز شهرداری در جلسه حضور پیدا می کند .در این خصوص شهرداری موظف است برای صدور پروانه ساختمانی درعرصه های با مساحت بیش از 111 مترمربع که در محدوده شهر واقع است نظر کمیسیون فوق را اخذ نموده و مطابق آن عمل نماید. و همچنین موظف است در شهرها برای صدور پروانه ساختمانی در عرصه های بین 111 تا 2111 مترمربع واقع در محدوده شهر نظریه کمیسیون را اخذ و مطابق آن اقدام کند. ب :آئین نامه اجرایی اصالح قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها برطبق این آیین نامه فضای سبز دارای مشخصه و تعریفی می باشد، که آن را چنین.بیان نموده است ،یک نهال، که به گیاهی گفته می شود دارای ساقه تنه چوبی منفرد که محیط بن آن کمتر از پانزده سانتیمتر باشد. ،دوم درخت، که به گیاه چوبی گفته می شود که دارای ساقه منفرد اعم از اینکه دارای میوه و ثمره یا سایر درختان غیرثمر که ه محیط بن آنها از پانزده سانتیمتر کمتر نباشد. ،سوم بن ،درخت محل تالقی تنه درخت یا نهال با سطح زمین است .در صورتی که درخت درسطح زمین به چند ساقه منشعب شده باشد بن قطورترین ساقه مالک عمل خواهد بود بقیه ساقه ،ها شاخه محسوب می شوند ،چهار فضای سبز شهری یعنی عرصه های مشجر و دارای پوشش گیاهی در محدوده وحریم شهرها که دارای مالکیت عمومی دولتی وخصوصی باشند. ،پنجم باغ، که به محلی گفته می شود ،حداقل 111 متر مربع مساحت در صورت وجود بنا ومستحدثات در زمین به طور متوسط در هر شانزده متر مربع محوطه بازخارج از ساختمان یک اصله درخت و در صورت عدم سابقه احداث بنا به طور متوسط هر بیست وپنج متر مربع یک اصله درخت مثمر و یا غیر مثمر و یا ترکیبی از آنها غرس شده باشد .قطع و امحای درختان موجب عدم احتساب تعداد درختان کسر شده در آمار لحاظ شده در این بند نخواهد بود .و همچنین دارا بودن سند مالکیت ویا سند مادر قبل از تفکیک به عنوان باغ،باغچه،زمین و دارا بودن سابقه آبادانی باغ ، از نظر کمیسیون ماده دوازدهم قانون زمین شهری و همچنین محلهایی که در حریم شهر توسط وزارت جهاد کشاورزی و شورای شهر باغ شناخته شده اند. فصل ششم :بررسی دیگر قوانین مرتبط با معماری مبحث اول :ارکان قانون ثبت و قوانین مختلفه به طور کلی دراین مبحث ما به بررسی موضوعات دیگر حقوق که مرتبط با معماری است خواهیم پرداخت که برای دانشجویان درس حقوق در معماری بسیار حائز اهمیت است که آگاهی و اطالع نسبت به این ،قوانین و مقررات ازجمله قانون ثبت که یکی از قوانین مهم و درعین حال پیچیده ی حقوقی است تسلط داشته باشند به عبارت دیگر این موضوع را باید در نظر بگیریم که با مطالعه ی این قوانین و مقررات می توانیم اطالعات الزم در خصوص مالکیت اموال را به دست آوریم درکنار این موضوع ما با قوانین اجاره اماکن مسکونی و تجاری نیز آشنا شده و با ماهیت دیوان عدالت اداری به عنوان مرجع رسیدگی به مشکالت در کنار دادگاها مورد بحث و گفت گو و قرار خواهیم داد، .قبل از هر چیز با تعریف قانون ثبت و اقسام آن آشنا خواهیم شد 128 گفتاراول :تعریف قانون ثبت قانون ثبت عبارت است از مجموعه ی اعمال اداری و حقوقی که طی ،آن ًرسما، ،ایجاد ،تغییر زوال و انتقال یک حقی از شخصی به شخص دیگر در دفاتر ،ویژه انجام می پذیرد، ،به عبارتی مجموعه ی قواعدی است که اعمال فوق را به نظم درآورده و بر آنها حاکم است چرا که دانش حقوق ،ثبت آگاهی بر آن قواعد و بررسی و تحلیل و تبیین آن است. و مراد از حقوق ثبت اسناد و ،امالک مجموع قوانین و مقررات مربوط به ثبت اسناد و امالک است و منظور از ،ثبت نوشتن قراردادها و معامالت و چگونگی ثبت امالک در دفاتر رسمی است .البته حقوق ثبت را شبه مدنی نیز می ،نامند و حقوق ثبت خود نیز دارای شاخه هایی است از جمله: 1 -ثبت امالک 2 -ثبت اسناد 3 -ثبت شرکت ها 1 -ثبت نام تجاری 1 -ثبت احوال 6 -ثبت اختراع و طرح های صنعتی در این قسمت چون موضوع اصلی بحث ما پیرامون اموال است فقط به تبیین و بررسی ثبت امالک خواهیم پرداخت هر چند در قسمتهای گذشته تقسیم اموال در قانون مدنی را به طور کامل یاد گرفتیم ،دراین قسمت نیز ازنظر قانون ثبت آنها را بررسی خواهیم داد چرا که منظور از ملک از نظر حقوق ثبت دررابطه با ثبت امالک فقط مال غیرمنقول بوده و شامل زمین و بنای های احداثی در شهر می باشد و وجود مال و ملک غیرمنقول واجد نفع و اثر است و قانون ثبت در تعریف مال چنین بیان نموده ،است دارایی و مجموع آنچه ملک شخصی است و به صورت اموال جمع بسته می شود اما در ،اقتصاد مال به هر چیزی اطالق می شود که ارزش مبادله در بازار تجارت داشته باشد .و همچنین ملک را چنین تعریف نموده هر چیزی که در قبضه و تصرف یک شخص باشد و یا زمین یا هر چیز دیگری که مال شخص باشد . ،بنابراین مال و ملک هر دو به همه ی تملکات اطالق می ،شود هرچند که به سبب اهمیت یافتن واژه زمین غیرمنقول درطی تحوالت اجتماعی و اقتصادی است اما واژه ی ملک ًغالبا نزد ما در معنای اموال غیرمنقول درک می شود. بنابراین ماده 22 قانون ثبت در خصوص مال و صاحبان آن چنین بیان می دارد، همین که ملکی مطابق قانون در دفتر امالک به ثبت ،رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر امالک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی به او ارث رسیده باشد مالک خواهد .در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر امالک به اسم وراث ثبت می شود که وارث و انحصار آنها محرز و در سهم االرث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختالف حکم نهایی در آن باب از طرف دادگاه صادر شده باشد. بنداول :انواع تقسیمات در ملک تقسیم ملک اعم از تفکیک و افراز و غیر آن ،است مثل تَرکه ی متوفی یعنی اموالی که فرد فوت شده از خود باقی می گذارد که بین ورثه تقسیم می شود و می تواند شامل اموال منقول و غیرمنقول باشد .در اصطالح حقوق ،مدنی تقسیم عبارت است از جداسازی سهم شرکا ء در مال به وسیله سند رسمی یا عادی است که بیان 129 کننده ی تقسیم مال مشاع است .بدین ترتیب رابطه ی تقسیم با تفکیک و ،افراز رابطه ی عموم و خصوص مطلق است .بدین معنا که تفکیک و افراز نوعی تقسیم اموال هستند. که دراین قسمت به توضیح آن خواهیم .پرداخت الف :تعریف تفکیک تفکیک در لغت به معنای جداسازی و جزء جزء نمودن یک ملک می باشد، و در اصطالح حقوق ،ثبت عبارت است از تجزیه کردن مال غیرمنقول به قطعات کوچک تر ًمثال شخصی که دارای یک قطعه زمین 311 متری ،است آن را به سه قطعه ی 111 متری تقسیم کند .حال اگر مالک این زمین دو نفر هم بوده باشند پس از تفکیک هر یک به نسبت حصه مشاعی در قطع جدید مالکیت خواهند داشت. ب :تعریف افراز افراز عبارت است از جدا نمودن سهم مشاع شرکا از ،یکدیگر به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها، ًمثال شخص الف 2 دانگ و شخص ب 1 دانگ از یک قطعه زمین را در مالکیت دارند .حال اگر الف بخواهد سهم دو دانگ خود را از زمین جدا کند و سهم خود را در تصرف داشته باشد و سهم وی از حال اشاعه خارج ،شود به این ،عمل افراز می گویند .افراز را به دو دسته تقسیم نموده اند :افراز اجباری یعنی افراز مال به موجب حکم دادگاه یا تصمیم اداره ی ثبت که شرکا را مجبور به قبول قسمت مال مشاع می کند .و دیگر افراز به ،تراضی که شرکا به دلخواه خود انجام می دهند .دعوی افراز به وسیله ی یک یا چند مالک مشاعی علیه یک یا چند مالک مشاعی ،دیگر به عمل می آید .نکته ی مهم این که در عمل ،افراز کلیه ی مالکین مشاعی باید به صورت خواهان یا خوانده دخالت داشته باشند و در جریان خواسته و عملیات اجرایی قرار گیرند . ج :تفاوت تفکیک و افراز یک ملک 1 -ملک با داشتن تنها یک مالک نیز قابل تفکیک است .به اصطالح ،حقوقی برای ،تفکیک وجود حالت اشاعه الزم نیست . ،ولی در ،افراز باید ًحتما بیش از یک مالک وجود داشته باشد یعنی حالت اشاعه الزم است. 2 - ،تفکیک با رضایت و درحالت تفاهم ماالکان مشاع است؛ ولی در ،افراز عدم تفاهم و رضایت و اختالف مالکین وجود دارد و قصد ،آنها قطع حالت اشتراک است. -3 ،تفکیک فقط تقسیم ملک است؛ اما ،افراز تقسیم ملک توأم با تعیین سهام مالکان مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می یابد .به همین ،دلیل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد؛ ،ولی در ،تفکیک این ضروری نیست و مالک می تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک ضوابط و مقررات شهرداری به هر ترتیبی که می ،خواهد تفکیک نماید. 1 -سن مالک یا ،مالکان دخالتی در امر تفکیک ندارد؛ ،اما به صراحت ماده ی 313 قانون امور حسبی؛ چنین بیان دارد، که اگر میان ،مالکان شخصی محجور یا غایب باشد، 31 تقسیم با دادگاه خواهد بود. 1 -در صورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از ،شرکا ادامه ی عملیات ،تفکیک متوقف می شود و با رضایت معترض می توان ادامه ی اقدام را انجام داد؛ ولی اعتراض به افراز در حین اقدام از شرکای دیگر پذیرفته نیست و پس از اتمام می توانند اعتراض نمایند و رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ،ملک در صالحیت مراجع قضایی است . 37 برطبق ماده1211 قانون مدنی: اشخاص ذیل محجور واز تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع هستند، صغار و اشخاص غیررشید و مجانین و برطبق ماده1213 قانون مدنی، غیررشید کسی است که تصرفات او در اموال و حقوق مالی خود عقالنی نباشد. 112 6 - ،تفکیک در اداره ی ثبت انجام می شود؛ اما ،افراز هم در اداره ی ثبت و هم در دادگاه قابل پیگیری است. 1 -در ،افراز رأی صادر می شود؛ ولی در ،تفکیک صورت جلسه ی تفکیکی تنظیم می شود. 3 -در ،تفکیک سهم تمامی افراد جدا و ملک از حالت مشاع خارج می شود یا اگر مالک یک نفر ،باشد ملک به قطعات کوچک تر تقسیم می گردد؛ اما در ،افراز فقط سهم خواهان جدا می شود و بقیه ی ،ملک مشاع باقی می ماند. 1 -در صورتی که بر تفکیک اعتراض ،شود موضوع اعتراض در اداره ی ثبت رسیدگی می ،شود اما اگر بر افراز اعتراض ،گردد پرونده جهت بررسی به دادگاه ارسال می شود . بنددوم :سند مالکیت معارض مفهوم اسناد مالکیت معارض بدین صورت است که اگر دو سند مالکیت ًجزئا یا ًکال از حیث اصل موضوع مالکیت که موضوع اصلی یک سند است یا از حیث حدود ملک یا حقوق ارتفاقی با هم تعارض داشته باشند و این تعارض با رأی هیئت نظارت موضوع ماده 6 قانون ثبت احراز ،شود سند مالکیتی که ثبت آن نسبت به دیگری موخر است سند مالکیت معارض تلقی می،شود به عبارت دیگر در مورد تعارض میان اسناد ،مالکیت مطابق فرض اولیه قانون که در بند 1 ماده 3 الیحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب 1333 بیان شده ،است سندی که زودتر ثبت شده باشد تا زمانی که به موجب حکم نهایی دادگاه ابطال نشده ،باشد علی االصول معتبر تلقی می شود و سندی که پس از آن ثبت شده ،است سند مالکیت ثبت موخر نامیده می شود و تا زمانی که حکم نهایی از دادگاه به صحت آن صادر نشده ،باشد نامتعبر دانسته می شود. الف :وظیفه اداره ثبت در مورد اسناد معارض ادارات ثبت موظف اند به محض اطالع از وجود اسناد مالکیت عارض م مشخصات آنها را به دفاتر اسناد رسمی حوزه خود ابالغ کنند .همچنین باید گزارش کار را به طور روشن و بدون ابهام به هیئت نظارت بفرستند .پس از احراز مراتب تعارض اسناد از سوی هیئت نظارت یا حسب مورد شورای عالی ثبت ، اداره ثبت باید مراتب را ً کتبا به دارنده سند مالکیت موخرالصدور که سند معارض محسوب می شود ابالغ و به او اخطار کند که ظرف حداکثر دو ماه به دادگاه صالح محل وقوع ملک مراجعه و اقامه دعوا کند و گواهی اقامه دعوا را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ کند. ب :اقامه دعوا دارنده سند معارض حسب مورد دعوای ابطال کلی یا جزئی سند مالکیت ثبت مقدم و بالتبع صحت سند خود که ثبت موخر ،است قابل طرح است .مطابق تبصره ماده 1 الیحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض دادگاه بعد از رسیدگی های الزم هر یک از دو سند متعارض را که تشخیص دهد جریان ثبتی آن بر طبق مقررات ً صحیحا انجام شده ،است مشخص می کند و حکم به ابطال سند مالکیت دیگر را خواهد داد .و این موضوع بدین معناست که دادگاه در رسیدگی به چنین دعوایی اصوال مأخوذ به خواسته مصرح در دادخواست که ابطال سند ثبت مقدم ،است نیست و آن سندی را که جریان ثبتی آن را صحیح تشخیص دهد تعیین و سند دیگر را که جریان ثبتی آن را صحیح تشخیص نداده است اعم از اینکه سند ثبت مقدم یا ثبت موخر باشد ابطال می کند .به عبارت دیگر اینکه دارنده سند ثبت موخر دعوای ابطال سند ثبت مقدم را طرح می ،کند اما ممکن است نتیجه دعوا ابطال سند خودش باشد .چنین ترتیبی جزو استثنائات بر قاعده ای است در آیین دادرسی 111 مدنی که مطابق آن دادگاه محدود و مأخوذ به خواسته مندرج در دادخواست است .مطابق این قاعده که در ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی انعکاس یافته ،است در مانحن فیه دادگاه یا باید حکم به ابطال سند ثبت مقدم بدهد یا حکم به رد دعوای ابطال؛ اما چنانکه گفته شد با توجه به مفاد تبصره ماده 1 در اینجا دادگاه مکلف است در هر حال یکی از دو سند مالکیت را ابطال کند اگرچه آن سند مالکیت متعلق به خواهان باشد. ج :تکلیف دارنده سند معارض تکلیف دارنده سند معارض این است که برای تعیین تکلیف اسناد ،متعارض مبادرت به طرح دعوای ابطال سند مالکیت طرف مقابل در دادگاه ،نماید از طرف دیگر تا تعیین تکلیف سند ثبت ،مقدم دارنده سند معارض حق انجام معامله نسبت به مورد سند مالکیت خود را ندارد و اگر چنین معامله ای انجام ،دهد هم دارنده سند و هم سردفتر مشمول مجازات موضوع ماده 6 الیحه قانونی سال 1333 خواهند شد .سردفتر به انفصال ابد از شغل سردفتری محکوم خواهد شد .بنابراین به طور کلی مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای دارنده سند ،معارض دادگاه حقوقی محل وقوع ملک متنازع است . 112 تصویر سندمالکیت ملک 113 گفتاردوم: تعریف عقد اجاره در قوانین ایران اجاره به عقدی گفته می شود که به موجب آن یک ،طرف منافع عین مال خود را در برابر دریافت اجرت با دیگری معامله می،کند به عبارت دیگر مالک ،مال منافع مال خود را برای مدتی در قبال دریافت پول در اختیار شخص دیگر قرار می،دهد بدون اینکه در مالکیت عین ،مال تغییری ایجاد شود .موضوع اجاره ممکن است محل کسب و ،کار محل ،سکونت اتومبیل و همانند آن باشد. لذا در عقد اجاره کسی را که مالک منافع ،است موجر یا اجاره دهنده می نامند و کسی را که متقاضی منافع است مستاجر یا اجاره کننده و موضوع مال مورد اجاره را عین مستاجره می نامند و اجرت و عوض منافع مالی را که مستاجر پرداخت می،کند مال االجاره یا اجاره بها می گویند .این موضوع را باید درنظر بگیریم که در عقد اجاره باید مدت اجاره معین شود و اال عقد اجاره باطل است .هم اکنون عرف معمول این است که مدت اجاره را یک سال تنظیم می کنند و در صورت رضایت طرفین این مدت تمدید می شود .اگر در قرارداد شروع مدت اجاره ذکر ،نشود آغاز آن از زمان عقد قرارداد خواهد بود .موجر باید قدرت و توانایی تسلیم تحویل مورد اجاره را به مستاجر داشته باشد و اگر از تحویل آن خودداری ،کند از طریق مراجع قانونی مجبور به تحویل می شود و اگر به دلیلی معذور ،باشد مستأجر حق فسخ قرارداد را ،دارد مورد اجاره باید معلوم و معین باشد واال اجاره باطل است .همین طور اگر استفاده از مورد اجاره به دلیل بروز عیب و ایراد جدی و عدم امکان رفع ،عیب میسر نباشد؛ اجاره باطل است . موجر حق ندارد تغییری در مورد اجاره بدهد که مخالف قصد مستاجر از اجاره باشد .اجاره بر حسب مورد محل به دو دسته کلی تقسیم می شود یک- اجاره اماکن تجاری دو- اجاره اماکن مسکونی که دراین قسمت به توضیح آن ها خواهیم پرداخت. بند اول :اجاره محل های تجاری این نکته را باید درنظر بگیریم که نحوه اجاره کردن و حقوقی که در روابط استیجاری اماکن تجاری وجود دارد با اماکن مسکونی متفاوت است .چرا که در اماکن تجاری گاهی بحث در مورد سرقفلی یا حق کسب یا پیشه به وجود می آید .بنابراین قبل از ورود به این مبحث الزم است که با مفاهیم سرقفلی و حق کسب و پیشه آشنا ،شویم در واقع حق کسب و پیشه یعنی رونق دادن محل تجاری توسط مستاجری که در آن واحد تجاری یا صنفی فعالیتی دارد که کارکرد آن باعث افزایش بهره وری و جذب مشتری در آن مکان تجاری گردیده است .بنابراین هرگاه بعد از گذشت مدت زمانی بخواهیم محل تجاری را تخلیه نماییم باید حق و حقوق کسب و پیشه مستأجر را بر طبق قیمت عادله روز و نظر کارشناس بپردازیم و با کیفیتی که در قوانین موجر و مستاجر آمده است آن ملک را تحویل بگیریم. بنابراین همان طور که بیان شد درکنار حق کسب و پیشه حق سرقفلی نیز وجود دارد که در ابتدا می تواند توسط خود مالک نیز ایجاد شود به طوری که در ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مربوط به سال 1316 آمده هرگاه ،مالک ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت ،نماید همچنین مستاجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد .به عبارتی حق سرقفلی ،واقعی حاصل حق کسب و پیشه یا اجاره های سابق نیست .بلکه مالک مغازه بدون اینکه ملک خود را واگذار کند سرقفلی ملک یعنی حق کسب و کار در ملک را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه با شرایط خاص به فردی واگذارمی کند، بر اساس این ،قرارداد مالک سرقفلی بدون مالکیت در اعیان یا زمین ،مغازه حق استفاده از مغازه و کسب وکار در آنجا را 114 بدست می آورد و می تواند این حق را به نحو مقتضی برابر شرایط مقرر بین خود و مالک به اشخاص دیگر نیز واگذار کند بنابراین بر طبق قوانین روابط موجر و مستاجر سال 1316 و ماده 11 این قانون در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت را به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد به طوری که مالحظه شد در این ماده برای مستاجر حق انتقال به غیر به وجود آمده است که در اجاره نامه این حق برای وی معین گردیده است .امّا چنانچه مستاجری حق انتقال به غیر نداشته باشد نمی تواند منافع ملک استیجاری را به عقد اجاره به دیگری اجاره دهد .اگر از قرارداد تخلف بنماید مطابق تبصره 1 همان قانون ماده 11 که ًصراحتا بیان دارد مالک می تواند حکم تخلیه وی را از محاکم دریافت نموده و در این صورت حق و حقوق کسب و پیشه و تجارت وی تبدیل به نصف می .شود طبق این تبصره در صورتی که مستاجر بدون رعایت ،مقرّرات مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه نیز خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را دارد. برای اینکه این اتفاق برای مستاجر به وجود نیاید در زمانی که حق انتقال به غیر در قرارداد اجاره از وی سلب گردیده بهترین راه ارسال اظهارنامه است که به قصد اعالم انتقال منافع به غیر توسط مستاجر به موجر داده شود اگر موجر موافقت خود را اعالم بنماید موضوع منتفی است و انتقال عملی می شود اگر موجر موافقت خود را اعالم ننماید یا ًصراحتا مخالفت نماید در این صورت طبق ذیل ماده 11از قانون روابط موجر و مستاجر سال 1316 مستاجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند در این صورت دادگاه حکم به انتقال منافع می،دهد مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک اگر اجاره نامه رسمی در بین نباشد صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می نماید .و مراتب را به موجر نیز اعالم خواهد نمود .مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط مورد اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود این روش در واقع روش انتقال سریع و قانونی با کسب اجازه از دادگاه برای انتقال منافع مورد اجاره مستاجر اول به مستاجر بعدی است .امّا الزم است بدانیم طبق تبصره 2 همان ماده حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود در واقع نکته بعدی این است که حق کسب پیشه یا تجارت و یا سرقفلی ًصرفا در مورد امالک تجاری است و در امالک مسکونی چنین حقی پیش بینی نگردیده است .قوانین حاکم بر این دو حق ، قوانین موجر و مستاجر سال 1316 و سال 1316 هستند چرا که قانون سال 1362 ًصرفا به قوانین حاکم بر اماکن مسکونی حکومت دارد و در مورد امالک تجاری و سرقفلی مطلبی به میان نیاورده است .اما اگر روابط استیجاری طرفین بعد قانون سال 1316 باشد در این صورت قانون حاکم بر روابط استیجاری آن ها قانون روابط موجر و مستاجر سال 1316 است که از ابتدای مهرماه سال 1316 الزم االجرا ،گردیده است .در ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1316 سرقفلی در دو جا عنوان گردیده است یک_زمانی که مالک بخواهد ملک تجاری خود را به اجاره به دیگری واگذار کند که در این صورت از همان ابتدا می تواند سرقفلی از مستاجر دریافت کند دوم_زمانی که مستاجری مدتی در ملکی فعالیت تجاری داشته و برای خویش رونقی به وجود آورده است در این صورت اگر حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند از مستاجر جدید سرقفلی دریافت نماید . 115 نکته: تفاوت عمده قانون موجر و مستاجر سال 1316 با سال 1316 در این است که در قانون سال 16 فرض بر این است که مستاجر حق انتقال به غیر ندارد اگر مستاجر مدعی است که حق انتقال به غیر دارد باید این شرط در قرارداد ذکر شده باشد در این صورت اگر سکوت به میان آمده باشد یا ًرسما سلب شده باشد فرض بر این است که مستاجر حق انتقال به غیر ندارد .امّا در سال 1316 فرض قانونگذار در این است که مستاجر حق انتقال به غیر دارد مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده ،باشد پس اگر در قرارداد اجاره صحبتی از حق انتقال به غیر و یا سلب آن به میان نیامده باشد فرض بر این است که مستاجر حق انتقال به غیر دارد اما سایر شرایط و ضوابط و چگونگی انتقال منافع مال استیجاری توسط مستاجر اول به مستاجر بعدی همانند شرایط قانون در روابط استیجاری سال 1316 است. الف :قرارداد اجاره محل های تجاری این نوع قرارداد می تواند به دو صورت رسمی و یا عادی منعقد گردد. در قرارداد اجاره ،عادی به صورت توافق و تراضی موجر و مستاجر است .که یا ٌشخصا آن را تنظیم و منعقد می کنند و یا در دفاتر امالک بدون کد رهگیری و یا حتی با کدرهگیری تنظیم می شود .و صرف داشتن کد رهگیری حاکی از رسمی بودن آن نیست این نوع قرارداد با ثبت کدرهگیری از طریق بنگاه های معامالت مسکن نیز قرارداد عادی محسوب می شود و در قرارداد اجاره رسمی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود و بیشتر مختص به اماکن تجاری است .و هر کدام دارای آثار مخصوص به خود هستند که در ادامه به آنها می پردازیم . یک- آثار قرارداد اجاره عادی دو_ آثار قرارداد اجاره رسمی 1 - آثار قرارداد اجاره عادی اگرموجر و مستاجر قرارداد اجاره را به صورت عادی منعقد نموده باشند و قرارداد اجاره غیررسمی ،باشد یعنی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نشده ،باشد موجرمی تواند برای تخلیه ملک دستورتخلیه فوری ،بگیرد درخصوص قرارداد های عادی فرقی بین این که قرارداد به صورت دستی و بر روی برگه ای کاغذ تنظیم شده باشد و یا در آژانس امالک تهیه شده باشد وجود ندارد .البتّه قرارداد تنظیم شده باید دارای شرایط یک قرارداد قابل استناد باشد .در برگه درخواست برای تخلیه باید اطالعاتی مثل نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجر و مشخصات عین مستاجره و مشخصات و تاریخ سند اجاره نوشته شده ،باشد و مقام قضایی دستور دهنده تخلیه یعنی شورای حل اختالف در اجرای قانون روابط موجر و مستاجر سال 1316 باید با بررسی مدارک رابطه استیجاری را ثابت و بعد از آن دستور تخلیه را صادر کند .در این حالت دیگر حق اعتراضی برای مستاجر یا شخص ثالث وجود ندارد و در صورت اعتراض یا ادعای هرگونه ،حق برطبق ماده 1 قانون فوق می تواند دادخواست بدهد که یک مساله جداست و کاری به دستور تخلیه ندارد. 2 - آثار قرارداد اجاره رسمی در صورت دادخواست موجر برای تخلیه اماکن تجاری در قرارداد اجاره رسمی مدت زمان بیشتری را طی خواهد ،نمود بدین گونه که در تخلیه ملک باید حکم صادر شود نه دستور تخلیه زیرا در این صورت با صدور حکم مستاجر حق تجدید نظر خواهی پیدا می کند .بعد از طی این مدت اگر حکم به نفع موجر صادر شود باید از دفترخانه ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده تقاضای صدور اجرائیه کند در این صورت نیز باز مدت 11 روز 116 اعتراض برای مستاجر به وجود می آید .بعد از مدت مذکور اگر اعتراضی به اجراییه نشود موجر می تواند مستاجر را به تخلیه مجبور کند. نکته قابل توجه در این خصوص در آنجاست که موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر باشد یا مستاجر اجاره بها یا پول شارژ و همانند آن را پرداخت نکرده باشد درغیر این صورت مالک به هیچ عنوان نمی تواند مبلغ مورد طلب خود را از ودیعه ای که در نزد او به امانت قرار دارد کم کند بلکه برای رسیدن به حق خود باید با مراجعه به دادگاه دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مبلغ مورد ادعای خود به دایره اجرای تقدیم کند .دراین صورت دایره اجرای پس از صدور رای دادگاه دستور تخلیه ملک و پرداخت تمام مبلغ ودیعه را به مستاجر تسلیم می کند و مبلغ طلب به موجر داده می شود. ب :تعمیرات اساسی مکان مورد اجاره در این خصوص حقوقدانان بر طبق ماده 111 قانون مدنی چنین بیان نموده اند که هرگاه معلوم ،شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب ،بوده مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده ،است اجاره را با تمام اجرت قبول ،کند ولی اگر موجر رفع عیب ،کند به نحوی که به مستاجر ضرری ،نرسد مستاجر حق فسخ ندارد .در ماده 136 قانون مدنی آمده ،است تعمیرات و تمامی مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن الزم ،است بر عهده مالک ،است مگر آن که شرط خالف آن شده باشد یا عرف بلد بر خالف آن جاری ،باشد بنابراین موجر وظیفه دارد تمامی تالش خود را در جهت حفظ عین مستاجره به کار بندد که این مهم شامل تعمیرات اساسی و کلی می شود. و در صورتی که موجر در این زمینه کوتاهی ،کند مستاجر می تواند از حق فسخ استفاده کند یا از موجر تعمیرات اساسی را بخواهد. این موضوع در ماده 21 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1316 بیان می دارد که تعمیرات اساسی و کلی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا و یا تاسیسات عمده منصوب به آن از قبیل دستگاه های حرارت مرکزی و تهویه آسانسور ،است بر عهده موجر است و تعمیرات جزیی و همچنین تزیین دیوار و تعمیری که مربوط به استفاده از مورد اجاره ،باشد با مستاجر خواهد ،بود همچنین ماده 131 قانون مدنی به این موضوع اشاره می کند که موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری دهدکه خالف مقصود مستاجر از مورد اجاره ،است یعنی اینکه قانونگذار در اینجا به دفاع از حقوق مستاجر پرداخته و همان طور که مستاجر را محدود به استفاده از عین مستاجره به نحو مطلوب و معین ،کرده موجر را نیز در مواد ،قانونی مختلف از تجاوز به حقوق قانونی مستاجر بازداشته است. و اگر موجر در انجام تعمیرات کوتاهی ،کند مستاجر می تواند الزام او را به انجام تعمیرات از دادگاه تقاضا کند .بنابراین در این زمینه حل اختالف بر عهده دادگاه نهاده شده ،است البتّه نباید از نظر دور داشت که اگر مستاجر بدون اذن موجر تعمیراتی انجام ،دهد حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت .این مطلب در ماده 112 قانون مدنی مورد تاکید قرار گرفته است .البتّه موجر وظیفه دارد عین مستاجره را آماده انتفاع نگاه دارد .در مقابل برابر ماده 131 نیز موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری دهد که منافی مقصود مستاجر از استجاره باشد. بنددوم :اجاره اماکن مسکونی عقد ،اجاره در حقوق مدنی ما به عنوان یکی از عقود معین به رسمیت شناخته شده و برای آن احکام و مقرّرات خاصی وضع شده است .عقد اجاره امروزه یکی از پرکاربردترین عقود در انجام معامالت اشخاص و اموال است که حقوقدانان برای تبیین و چگونگی اجرای مفاد آن در کتب خویش بسیار پرداخته اند .اجاره اماکن مسکونی یکی از این نوع عقود اجاره است که در این مبحث به آن پرداخته می شود. الف :آشنایی با تنظیم قرارداد اجاره ّمحل های مسکونی 117 همان طور که در قسمت های گذشته عقد اجاره را تعریف نموده ایم در این قسمت به ارکان مهم عقداجاره خواهیم پرداخت چرا که موجر و مستاجر براساس قانون دارای حقوق و وظایفی نسبت به هم هستند .که بعد از تنظیم قرارداد اجاره برای آنها به وجود می آید .ازطرفی با توجه به قوانین مربوط به این عقد ضروری است تا به ارکان و آثار این قرارداد برای طرفین عقد اشاره ای شود .و آن را به طور کامل توضیح و تبیین نماییم. 1 - ،موجر کسی است که مالک ملک بوده و یا از طرف مالک اجازه دارد تا یک سازه را اجاره دهد. 2 - ،مستاجر کسی است که ساختمان را از موجر اجاره می کند تا از منافع آن برای زمان مشخص استفاده نماید .البتّه این موضوع را باید در نظر بگیریم که مشخصات اجاره دهنده و اجاره کننده باید ًدقیقا در قرارداد ذکر شود و اگر هرکدام از آنها به رضایت و نمایندگی از طرف دیگری مبادرت به تنظیم عقد کند باید دلیل قابل اطمینان و موثقی (مانند وکالت نامه رسمی )ارائه دهند. 3 - ،مدت در اجاره مسکن مدت اجاره که عبارت است از یک ماه ، یک سال و همانند آن باید مشخص و در متن قرارداد گنجانده شود و اال عقد باطل است. 1 -عین ،مستاجره مورد اجاره باید با مشخصات کامل در قرارداد آورده شود برای مثال تمامی شش دانگ یک واحد آپارتمان واقع در خیابان ...به مساحت ...جزو پالک ثبتی ...با حق استفاده از آب ، گاز ، تلفن و پارکینگ و همانند آن باید در قرارداد ذکر گردد .همچنین نوع استفاده از عین ،مستاجره باید در قرارداد قید شود که از عین مستاجره چه استفاده ای می شود .برای مثال جهت سکونت ویا دفتر اداری یا دفتر وکالت و همانند آن باید در متن قرارداد ًمشخصا ذکر گردد. 1 - اجاره ،بها ًمعموال اجاره بها ماهانه تعیین می شود و مبلغی نیز به عنوان پول پیش یا رهن پرداخت می شود که ضروری است نحوه پرداخت و شماره چک ها یا سفته های رد و بدل شده ًدقیقا در متن قرارداد ذکر ،شود برای مثال اجاره بها در مدت یک سال شمسی از تاریخ 11 / 11 / 1311لغایت 11 / 11 / 1313از قراری ماهی ده میلیون ریال که هر ماه و طی رسید کتبی از سوی مستاجر پرداخت می شود .البتّه ناگفته نماند که برای ضمانت اجرای عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر ، موجر می تواند شروطی را به نفع خود در قرارداد بگنجاند . برای مثال در قرارداد ذکر ،شود در صورت تاخیر بیش از ده روز در پرداخت اجاره بها موجر می تواند اجاره نامه را فسخ و طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1316 مورد اجاره را تخلیه کند. 6 -شروط ضمن ،عقد هر یک از طرفین حق دارند بر مبنای منافع و امکانات و اراده خود شرایطی را در قرارداد بگنجاند که اگر مورد قبول طرف مقابل قرار بگیرد دارای اثر حقوقی خواهد بود .برای ،مثال یک-مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به دیگری دارد یا ندارد .دو- مستاجر متعهد است که عین مستاجره را سالم و بدون عیب و نقص از قبیل عدم شکسته شدن درب ، پنجره ، کلید و همانند آن تحویل موجر دهد.سوم-اگر مستاجر قبل از پایان مدت اجاره تمایل به تخلیه عین مستاجره دارد مکلف است مراتب را یک ماه قبل ، از طریق اظهارنامه به اطالع موجر برساند و یک ماه اجاره بهای اضافی و بالعوض را به موجر بپردازد. ب :فسخ قرارداد اجاره به طورکل ی اجاره به ی معنا تملک منافع کی موضوع ی خاص توسط مستاجر از موجر ،است و در ی ازا نیا تملک و بهره بردار ی از منافع نیع مال موجر ی مبلغ را به عنوان اجاره بها از فرد مستاجر افت ی در کند یم .یکی از موارد ی مهم که ممکن است ی برا هر مستاجر نسبت موجر اتفاق افتد یب عدم هی تخل در زمان مناسب توسط مستاجر و ای فشار موجر بر مستاجر ی برا هی تخل زود هنگام و قبل از موعد قرارداد است .ی برا حل و فصل نیا 118 موضوع در قانون راه حل یی ها ینیبشیپ ،شود اساسا اگر موجر بخواهد ملک خود را قبل از موعد از مستاجر پس ی بگ،رد دی با با توجه به قانون ی ها ینیبشیپ شده عمل ،کند و ای نیا امر در ی حالت امکان ری پذ است که نیا مساله در قرارداد ذکر شده باشد و ما نیب مستاجر و موجر توافق به عمل آمده ،باشد به طور مثال اگر در طی شرا قرارداد ذکر شود که در صورت عدم پرداخت اجاره بها موجر حق فسخ قرارداد را ،دارد ًقانونا مستاجر دی با در نیا طی شرا فسخ را رد ی بپذ و به هی تخل ملک مشغول شود .ری درغ نیا صورت چیه کی از نی طرف حق فسخ قرارداد شیپ موعد را نداشته و قرارداد مذکور همچنان تا زمان ی اصل خود پا برجا و قانون ی ی باق خواهد ماند .بنابرا نی ی برا فسخ قرارداد توسط مستاجر زین در صورت وب ی مع بودن ملک در حال اجاره و ای درحالت ی که دو طرف در نه ی زم فسخ قرارداد شیپ از موعد در نیا نه ی زم توافق کرده ،باشند فسخ امکان ری پذ است؛ ی برا مثال ی حالت را در نظر دیری بگ که در قرارداد ذکر شده موجر تا یخی تار مقرر موظف به ری تعم خانه ،است اگر تا خی تار مورد نظر نیا کار صورت رد ی نگ مستاجر حق فسخ قرارداد و هی تخل ملک شیپ از موعد را دارد .در حالت ی ها گر ید مستاجر دی با کی ماه قبل از هی تخل به موجر اطالع دهد بعد از اعالم آمادگ ی از قی طر موجر نیا کار توسط مستاجر قابل انجام است .و موضوع آخر نکه یا موارد ی گر ید ،مانند ری تاخ مستاجر در هی تخل و ای فسخ قرار شیپ از موعد و ای ری تاخ موجر در هی تخل که در قرارداد به عنوان موارد ی ی برا ن یی تع خسارت در نظر گرفته یم شوند .بنابرا نی در موارد ی که قانون گذار ان یب نموده است عقد اجاره ممکن است باطل و ای فسخ شود . که در شرح ذ لی به آن یم پرداز یم. 1 -هرگاه ع نی مستأجره وب ی مع بوده و نیا بیع موجب نقصان منفعت ای دشوار ی در انتفاع باشد ، مستأجر می تواند اجاره را فسخ نما ید. 2 - نیع مستأجره به واسطه حادثه ًکال تلف شود از زمان تلف عقد اجاره منفسخ یم شود. 3 -اگر در مدت اجاره در ع نی مستأجره ی رات ی تعم الزم دیآ که مستأجر نتواند در مدت ری تعم از نیع مستأجره ً کال ای ًبعضا استفاده دی نما در نیا صورت حق فسخ اجاره را دارد. 1 -هرگاه مستأجر نسبت به ع نی مستأجره ی تعد و ای طی تفر دی نما و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد. 1 -اگر شخص ثالث ی بدون ادعا ی ی حق در ع نی مستأجره ای منافع آن مزاحم مستأجر گردد در صورت ی که قبل از قبض باشد مستأجر حق فسخ اجاره را دارد. 6 – اگر مستأجر ، عی ن مستأجره را در ریغ از موارد ی که در اجاره ذکر شده ای از اوضاع و احوال استنباط یم شود ، استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را دارد. 1 – اگر در اجاره مستأجر از انتقال عی ن مستأجره به د ی گر ی منع شده باشد و موجر حق فسخ در صورت انجام نیا امر را ی برا خود شرط کرده باشد ، در نیا صورت حق فسخ اجاره را دارد. 3 – چنانچه در قرارداد اجاره شرط شده باشد که موجر بعد از گذشت مدت مثالً شش ماه از تار یخ اجاره ، حق فسخ اجاره را نسبت به مدت باق ی مانده دارد ، بعد از گذشت مدت ذکر شده و در طول مدت ی باق مانده ، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. 1 - چنانچه در قرارداد اجاره شرط شده باشد که در صورت تخلف مستأجر نسبت به هر کی از تعهدات و شروط اجاره نامه ، موجر حق فسخ اجاره را دارد ، درصورت تخلف مستأجر ، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. 1 - در صورت توافق و تراض ی موجر و مستأجر در فسخ اجاره نامه ا جاد ی شده باشد. 119 گفتارسوم :شورای عالی شهرسازی و معماری ایران این قانون درسال 1311به تصویب رسید برای هماهنگ کردن موضوع برنامه های شهرسازی شورای عالی شهرسازی و معماری به منظور ایجاد محیط زیست بهتر برای مردم و همچنین به منظور اعتالی هنر معماری ایران و رعایت سبک های مختلف معماری سنتی و ملی و ارائه ضوابط و جنبه های اصیل آن با در نظر گرفتن روشهای نوین علمی و فنی و در نتیجه یافتن شیوه های اصولی و مناسب ساختمانی در مناطق مختلف کشور با توجه به شرایط اقلیمی و طرز زندگی و مقتضیات ،محلی شورای عالی شهرسازی ومعماری ایران تأسیس شده است .وظایف اصلی شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و حدود وظیفه این شورای در انجام وظایف خود بدین شرح است . یک_ بررسی پیشنهادهای الزم در مورد سیاست ی ها کلی شهرسازی برای طرح در هیئت وزیران. دوم- اظهار نظر نسبت به پیشنهادها و لوایح شهرسازی و مقررات مربوط به طرحهای جامع شهری که شامل منطقه بندی ، نحوه استفاده از زمین ، تعیین مناطق صنعتی و بازرگانی و اداری و مسکونی و تأسیسات عمومی و فضای سبز و سایر نیازمندیهای عمومی شهر است . سوم_بررسی و تصویب نهایی طرحهای جامع شهری و تغییرات آنها خارج از نقشه های تفصیلی. چهارم_ تصویب معیارها و ضوابط و آیین نامه های شهرسازی. البته این موضوع را باید در نظر گرفت که به موجب ماده 1 قانون شورای عالی شهرسازی و معماری ، بررسی و تصویب طرح های تفصیلی شهری و تغییرات آنها در هر استان به وسیله کمیسیونی که به ریاست استاندار و عضویت رئیس شورای اسالمی شهر و شهردار و نمایندگان وزارت فرهنگ و ارشاد اسالمی و مسکن و شهرسازی و نماینده مهندس ،مشاور تهیه کننده طرح انجام می شود .آن قسمت از طرح و نقشه های تفضیلی که به تصویب انجمن شهر برسد برای شهرداری الزم االجراء خواهد ،بود تغییرات نقشه های تفضیلی اگر در اساس طرح جامع شهری موثر باشد باید به تایید شورای عالی شهرسازی معماری برسد .بنابراین به موجب تبصره ای که درسال 1361 به تصویب مجلس شورای اسالمی رسیده ،است بررسی و تصویب طرحهای تفصیلی شهری و تغییرات شهری و تغییرات آنها در رشد تهران به عهده کمیسیونی که مرکب از نمایندگان وزرای مسکن و شهرسازی کشور نیرو در حد معاونت مربوطه سرپرست سازمان حفاظت محیط زیست و شهردار تهران یا نماینده تام االختیار او و رئیس شورای شهر تهران می باشد . بند اول :اعضای شورای عالی شهرسازی و معماری ایران به طور کلی ریاست شورای عالی شهرسازی و معماری ایران با وزیر مسکن و شهرسازی خواهد ،بود جلسات شورا با حضور اکثریت اعضاء رسمیت یافته و تصمیمات شورا با حداقل شش رای معتبر خواهد ،بود در صورتی که هریک از اعضای شورا نتواند ًشخصا در هریک از جلسات شرکت ،کند یکی از معاونین خود را معرفی خواهد نمود .و همچنین در مورد بررسی طرحهای جامع شهری و تغییرات ،آنها نظرات استاندار و شورای شهر و شهردار و کارشناسان ذی صالح مورد استفاده قرار خواهد گرفت .این اعضاء تعیین شده به شرح ذیل هستند. 1 – وزیرمسکن و شهرسازی 2 - وزیر کشور 3 - وزیر ارشاد اسالمی 1 - وزیر نیرو 122 1 - وزیر کشاورزی و منابع طبیعی 6 - وزیر جهادسازندگی 1 - ریس سازمان برنامه و بودجه 3 -وزیر دفاع و پشتیبانی 1 -وزیر صنایع 11 -وزیر فرهنگ و آموزش عالی 11 -وزیر راه و ترابری 12 -رئیس سازمان حفاظت محیط زیست و همچنین یک نفر از اعضای کمیسیون مسکن و شهرسازی و راه وترابری مجلس شورای اسالمی به پیشنهاد کمیسیون و انتخاب مجلس به عنوان ناظر در جلسات شورای عالی شهرسازی و معماری شرکت خواهد کرد و در مورد بررسی طرحهای جامع شهری و تغییرات آنها نظرات استاندار و شورای شهرستان و شورای شهر و شهردار و کارشناسان ذی صالحیت کسب ومورد استفاده قرار خواهد گرفت .بنابراین به موجب تصویب نامه شماره 1121 مورخ 1/2/ 1311 هیات وزیران مقرر شد اعضای شورای عالی شهرسازی و معماری اختیارات خود را در مورد شهرک سازی و رسیدگی به طرحهای جامع شهری به مدیران کل در استانها بدهند تا زیر نظر استانداران تصمیم گیری نموده و گزارش آن را به شورای عالی شهرسازی و معماری بدهند . بند دوم :وظایف اصلی شورای عالی شهرسازی و معماری ایاان شااورای بیشااتر باارای هماهنااگ کااردن برنامااه شهرسااازی بااه منظااور ایجاااد محاایط زیساات بهتاار باارای مااردم همچنااین بااه منظااور اعااتالی هناار معماااری ایااران و رعایاات ساابکهای مختلااف معماااری ساانتی و ملاای وارائااه ضااوابط و جنبااه هااای اصاایل آن بااا در نظاار گاارفتن روشااهای نااوین علماای و فناای و در نتیجااه یااافتن شاایوه هااای اصااولی و مناسااب ساااختمانی در مناااطق مختلااف کشااور بااا توجااه بااه شاارایط اقلیماای و طاارز زناادگی و مقتضاایات ،محلاای شااورای عااالی شهرسااازی و معماااری ایااران تاساایس گرددکااه وظااایف اصاالی ایاان شااورای باادین شاارح می باشد. 1 -بررسااای پیشااانهادهای الزم در ماااورد سیاسااات کلااای شهرساااازی بااارای طااارح در هیاااات وزیران 2 -اظهااارنظر نساابت بااه پیشاانهادها و لااوایح شهرسااازی ومقااررات مربااوط بااه طرحهااای جااامع شااهری کااه شااامل منطقااه بناادی نحااوه اسااتفاده از زمااین و تعیااین مناااطق صاانعتی بازرگااانی ،اداری ،مسکونی تاسیسات عمومی و فضای سبز و سایر نیازمندیهای عمومی شهر 3 -بررساای و تصااویب نهااایی طرحهااای جااامع شااهری و تغییاارات آنهااا خااارج از نقشااه هااای تفصیلی 1 -تصویب معیارها و ضوابط و آیین نامه های شهرسازی. بند دوم :وظایف اصلی شورای عالی شهرسازی و معماری در این خصوص این ارگان برای هماهنگ کردن برنامه های شهرسازی برای اجرای برابری در بین شهروندان ،است همانگونه که مجلس شورای اسالمی جایگاه ویژه ای در نظام قانونگذاری کشور دارد در موضوع معماری 121 و شهرسازی این جایگاه متعلق به شورای عالی شهرسازی و معماری ،است شورای عالی عالوه بر اظهارنظر درباره طرحهای توسعه و عمران در مقیاس ،ملی منطقه ،ای ناحیه ای و ،محلی مسئول بررسی و تصویب ضوابط و مقررات شهرسازی است .مطابق با ،قانون شورای عالی شهرسازی و شهرداری ها مکلف به اجرای مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران شده اند .در گذشته بخش مهمی از مصوبات و ضوابط شورای عالی شهرسازی و کمیسیون ماده پنج آن در جهت کمک به درآمدزایی شهرداری ها بوده بدون توجه به اینکه این گونه مصوبات در مواردی با یکدیگر و با قوانین دیگر مغایرت دارند .یکی از دالیلی که شهرداری ها را به سمت تقاضا برای دریافت مجوز فروش ،تراکم بلند مرتبه سازی و تغییر کاربری درآمدزا از شورای عالی شهرسازی و معماری کشانده است که خود موضوع ضرورت خودکفایی شهرداری ها است که براساس قانون بودجه ی سال 1362 مصوب شده است .هرچند دولت موظف شده الیحه ای درآمد پایدار شهرداری ها را طی شش ماه به مجلس تقدیم ،کند ولی پس از سی سال هنوز این الیحه ارائه نشده ،است برخی سعی نموده اند به نحوی بلندمرتبه سازی را مناسب زندگی شهری ،بدانند ولی مبانی پایداری محیطی با این استدالل مغایرت داردکاهش انعطاف پذیری طبقات با افزایش ارتفاع ،ساختمان یکی از چالش های موجود در حوز هی بلندمرتبه سازی است. :بندسوم سازمان نظام مهندس ی و کنترل ساختمان به طور عموم ی نظام مهندس ی و کنترل ساختمان به مجموعه قانون و مقررات و ن یی آ نامه ی ها و استانداردها و تشکل ی ها مهندس ی و حرفه ا ی ی صنف است که برا ی دن ی رس به اهداف ی خاص نی تدو و مورد اجراء قرار گذاشته شده است که ی دارا خط و ی مش به خود است که مهمتر نی اهداف نیا قانون عبارت است از : 1 -نی تام و موجبات رشد و اعتال ی مهندس ی در کشور 2 -جی ترو اصول معمار ی و شهرساز ی و رشد آگاه ی عموم ی نسبت به آن و مقررات ی مل ساختمان و شی افزا بهره ی ور 3 -باال بردن ک تیفی خدمات مهندس ی و نظارت برحسن انجام اجرا ی خدمات 1 - ارتقاء دانش ی فن صاحبان حرفه ها در نیا بخش 1 -تصو بی مقررات ی مل ساختمان به منظور اطم نان ی از ی من یا، ،بهداشت بهرده ی مناسب شی آسا و صرفه اقتصاد ی و اجراء و کنترل آن در جهت تی حما از مردم به عنوان بهره برداران از ساختمان ها و فضاها ی ی شهر نه ی و اب و مستحدثات عموم ی و حفظ و شی افزا بهره ی ور منابع مواد و ی انرژ و سرما هی ی ها ی مل یم باشد 1 - جلب مشارکت حرفه یا مهندسان و صاحبان حرفه ها و ساختمان ی در هی ته و اجرا ی طرحها ی توسعه و آبادان ی کشور 6 - الزام به تی رعا مقررات ی مل ،ساختمان ضوابط و مقررات شهرساز ی و مفاد طرحها ی جامع و تفص یلی و ی هاد از ی سو تمام دستگاهها ی ی دولت، شهردار ی،ها سازندگان و مهندس نی بهره برداران و تمام ی اشخاص حق یقی و حقوق ی مرتبط با بخش ساختمان به عنوان اصل حاکم برکل هی روابط و ی ها تی فعال آنها و فراهم ساختن زم نه ی همکار ی کامل ان یم وزارت مسکن و شهرساز ی، شهردار ی ها و تشکل ی ها مهندس ی و حرفه یا و ساختمان است. بند چهارم :دیوان عدالت اداری به طور کلی رسیدگی به شکایات مردمی نسبت به مأموران و ادارات و آئین نامه های ،دولتی در صورتی که ،تصمیمات اقدامات یا مقررات با قانون یا شرع مخالفت داشته ،باشند این مسئله از وظایف و اهداف دیوان عدالت اداری است .که در اصل113 قانون اساس ی صراحتاً ب یان شده است و منظور از رس یدگی به شکا،یات تظلمات و اعتراضات مردم نسبت به مأمور ین یا واحدها یا ین آئ نامه های ی دولت و احقاق حق آنها است . د یوان 122 عدالت ادار ی یر ز نظر رئ یس قوه قضائ یه تأس یس گرد یده است که حدود اخت یارات و نحوه عمل ا ین یوان د را قانون تع یین یم کند، بر ا ین اساس، در قانون د یوان عدالت ادار ی مصوب1331 ، قانونگذار مقرر داشته است کهًاوال رس یدگی به شکا،یات تظلمات و اعتراضات مردم نسبت به مأمور ین و ادارات و آئ ین نامه های دولت،ی در صورت ی که تصم،یمات اقدامات یا مقررات با قانون یا شرع مخالفت داشته باشند یا خارج از حدود اخت یارات مقام تصو یب کننده باشند، در قلمرو صالح یت یوان د عدالت ادار ی خواهند بود، به عبارت ی د،یگر در صورت ی که تصم یمات یا مقررات مذکور به علت ی برخالف قانون بوده و یا عدم صالح یت مرجع مربوط و یا تجاوز یا سوء استفاده از اخت یارات یا تخلف در اجراء قوان ین و مقررات یا خوددار ی از انجام وظا یفی که موجب تض ییع حقوق اشخاص م ی ،شود قابل اعتراض است ، موضوع در صالح یت یوان د خواهند بود. ًدوما تنها اشخاص حق یقی یا حقوق ی می توانند در شعب د،یوان در جا یگاه خواهان قرار گ،یرند چرا که طبق رأ ی وحدت رو یه شماره31 ، 33 و31 یأت ه عموم ی یوان د عدالت مصوب11 /1/ 1363، نظر به ا ین که در اصل113 قانون اساس ی جمهور ی اسالم ی یران ا منظور از تأس یس یوان د عدالت ادار ی رس یدگی به شکا،یات تظلمات و اعتراضات مردم نسبت به مأمور ین یا واحدها ی ی دولت تصر یح گرد یده و با توجه به معن ی ی لغو و عرف ی کلمه مردم، واحدها ی ی دولت از شمول مردم خارج و به اشخاص حق یقی یا حقوق،ی اطالق م ی شود و مستفاد از بند یک ماده11 یوان د [قانون مصوب1361یز ] ن اشخاص حق یقی و حقوق ی است، عل یهذا شکا یات و اعتراضات واحدها ی ی دولت در ه یچ مورد قابل طرح و رس یدگی در شعب د یوان عدالت ادار ی یست ن در رابطه با اعترا ض به مقررات و نظامات دولت ی و شهردار یها در ه یأت عموم ی د،یوان طبق ذ یل اصل111 قانون اساس،ی «هر کس »اعم از اشخاص حق یقی یا حقوق ی می تواند ابطال مقررات ، مخالف با قوان ین و مقررات اسالم ی یا خارج از حدود اخت یارات قوه مجر یه را ،درخواست کندًسوما تصم یمات و اقدامات واحدها ی ی دولت اعم از وزارتخانه ها و سازمان ها و مؤسسات و شرکت ی ها ی دولت و شهردار ی ها و تشک یالت و نهادها ی انقالب ی و مؤسسات وابسته به آن ها و همچن ین تصم یمات و اقدامات مأموران واحدها ی مذکور در امور راجع به وظا یف آن ی ها م توانند موضوع شکا تی در شعب وان ید عدالت ی ادار قرار رند یگ. 123 براساس سر فصل مصوب ،وزارت علوم دانشجویان معماری برای درک بهتر از مسائل حقوقی می باید تحقیق و ،پژوهشی در خصوص موضوع مرتبط با حقوق در معماری انجام دهند موضوعات پیشنهادی:عبارت است از 1 - مالک تی اموال منقول و غ ی رمنقول در حقوق ا ران ی 2 - مسئ ولیت تعهدات پیمانکار در قراردادهای پیمانکاری 3 - تصرف عدوانی ممانعت از حق م مزاحمت از حق 4 - بررسی فروش آپارتمانهای ساخته نشده 5 - الزامات نحوه تنظیم صحیح دادخواست )( تامین خواسته و دستورموقت 6 - راه حل اختالف دو همسایه بر سر دیوار مشترک 7 - صالحیت و اختیارات کمیسیون ماده77 قانون شهرداری 8 - صالح تی و اخت ارات ی ون یسی کم ماده55 قانون شهردار ی 9 - صالح تی و اخت ارات ی ون یسی کم ماده32و33 قانون شهردار ی 12 - صالح تی و اخت ارات ی ون یسی کم ماده12 قانون شهردار ی 11 - صالح تی و اخت ارات ی ون یسی کم ماده122 قانون شهردار ی 12 - صالح تی و اخت ارات ی ون یسی کم ماده96و99 قانون شهردار ی 13 - تفاوت افراز و تفکیک در امالک مشاعی در قانون ثبت 14 - وضعیت نقل و انتقال حق شفعه در منظر حقوق مدنی 15 - احیاء اراضی موات و اسناد مالکیت درقوانین ایران 16 - چگونگی تنظیم قرارداد اجاره واحدهای مسکونی و نحوه تخلیه آنها 17 - بررسی قدرت بر تسلیم مورد معامله در شرایط اساسی صحت معامله 18 - بررسی حریم خصوصی ملک در حقوق ایران 19 - اصل آزادی قرارداد در هنگام انعقاد عقد 22 - بررسی ماهیت اموال وقفی در حقوق ایران 21 - بررسی مالکیت ملک مشاع در قوانین ایران 22 - بررسی تعهدات مستاجر در اجاره اماکن تجاری و مسکونی 23 - بررسی معماری و زیر ساخت ه ای شهری 24 - حقوق شهروندی در معماری و شهرسازی 25 - مدیریت شهری و جایگاه آن در ارتقاء حقوق شهروندان 26 - بررسی حق ارتفاق و تفاوت آن با حق انتفاع در قوانین ایران 27 - تاثیر قانون تملک آپارتمان ها برماهیت معامالت امالک شهری 28 - بررسی قرارداد پیش فروش آپارتمان 29 - بررسی مالکیت فکری و حقوق معماری 32 - تاثیر بلند مرتبه سازی برحقوق معماری شهری 124 ارکان اصلی یک مقاله و تحقیق عنوان مقاله و تحقیق چکیده کلید واژه مقدمه متن مقاله نتیجه گیری منابع 79