دوره آموزشی ثبت در چارچوب سایر قوانین و مقررات

⚠ این متن با نرم‌افزار از روی تصویر خوانده شده و ممکن است خطا داشته باشد؛ برای استناد، اصلِ سند را ببینید. رد تسه یا سای ] گرا ۳ را - سره ی سا 1 اهدداال نو اداره کل ثبت اسناد واملاک استان قزوبن دوره آموزشی ثبت در جارجوب سایر قوانین ومقررات مربوط (مدنی -شهرداری--مالک ومستاجر -اوقاف -مالباتها --بورس وتجارت) نو بسنده : دکتر محرم طاهرخانی کارشناس املاک اداره کل ثبت قزوین -------- صفحهٔ بعد -------- دوره های آموزشی سازمان ثبت اسنادبرای شاغلین و مستخدمان سازمان مذکور جهت ار تقاء معلومات واطلاعات همکاران در زمینه های تخصصی حقوق ثبت و سایر قوانین ومقررات مر تبط به حقوق ثبت اسناد و املاک ندارک دیده شده است . نیاز به گفتن ندارد که برگزاری موفقیت آمیز این دوره ها در افزایش کارابی و تخصص ومهارت شاغلین سازمان نقش موثری ابفا خواهد کرد . سرفصل و محتوای دروس توسط مرکز آموزش وپژوهش سازمان ثبت تهیه و در اختیار ادارات کل جهت اموزش و تدریس قرار می گیرد در بیشتر موارد اگرچه عناوین وموضوعات مورد آموزش در سرفصل ها مشخص و معلوم است ولی به دلیل فقر منابع و مراجع مکتوب دراین زمینه هرکدام از ادارات کل با مدرسین محترم دروس رویه های متفاوتی جهت معرفی منابع به کار می گیرند . کتابهای چاپ شده در زمینه دروس آموزشی مورد بحث بسیار مع دود و ناچیز هستند وهمچنین نویسندگان کتابهای مذکور دغدغه تطبیق موضوعات کتاب را با محتوای سرفصل ها و دوره های آموزشی سازمان ثبت را نداشته اند وکتابهای موجود بیشتر در حد طرح مباحث کلی وعمومی حقوق ثبت اسناد و املاک برای تمامی سطوح تحصیلی وبه خصوص متقاضیان شرکت در آزمون های ورودی و مرتبط با حقوق ثبت ‏ ثتهیه گردیده است .تجربه سالها تدریس حقوق ثبت در دانشگاه ها مرا بر آن داشت تا علاوه بر منابع موجود در بازار کتاب که برای عموم علاقه مندان به حقوق ثبت تهیه گردیده است . در زمینه دروس دوره های آموزشی سازمان ثبت که به صورت تخصصی برای مستخدمین اداری برگزار می نماید. اقدامی هرچند کوچک برای جمع آوری وتهیه وتالیف منابع وشرح وتفصیل آنها در این زمینه به عمل آورم. اگرچه تهیه این جزوه آموزشی برای کارشناسان ومدیران ومعاونین واحدهای ثبتی واستان جهت طی دوره آموزشی و برگزاری آزمون پایان دوره بوده است. ولی می توان با گسترش مباحث مطروحه از آن به عنوان منبع جهت دروس تخصصی حقوق ثبت برای مقاطع کارشناسی و کارشناسی آرشد و دکترای حقوق ثبت مطابق با -------- صفحهٔ بعد -------- سرفصل های وزارت علوم وتحقیقات برای رشته حقوق ثبت نیز استفاده نمود . یکی از بزرگترین مشکلات موجود در زمینه حقوق ثبت اسناد و املاک چگونگی برقراری ارتباط این رشته از حقوق با سایر رشته های حقوق م‌انند حقوق خصوصی و حقوق مدنی و حقوق آداری وحقوق عمومی می باشد. درس حقوق ثبت در چارچوب سایر قوانین ومقررات پل ار تباطی حقوق ثبت با سایر رشته های تخصصی حقوق مانند حقوق مالیه و حقوق مدنی وحقوق اداری می باشد. امید است همکاران محترم ومدرسین فرهیخته این رشته حقوق با مطالعه واعلام نظرات انتقادی خود در زمینه رفع کمبودها و نواقص این جزوه آموزشی نویسنده را جهت برطرف نمودن کمبودها و کاستی ها در چابهای بعدی ارشاد و راهنمایی نمایند . -------- صفحهٔ بعد -------- حقوق ثبت اسناد و املاک بعنوان یکی از رشته های تخصصی و با شاید فوق تخصصی چندان در میان سایر رشته های حقوق شناخته شده نیست این رشته در دانشگاه های تازه تاسیس بوده و تکمیلی اگرچه سرفصل دروس به تصویب وزارت علوم رسیده ولی هنوز منابع مشخصی که بتواند با محتوای واقعی این سرفصل ها مطابقت نماید کمتر به صورت مدون جمع آوری شده است بیشتر مدرسین و صاحب نظران این رشته حقوق اذعان می نمایند که بیشتر آثاری که در زمینه حقوق ثبت به عنوان کتاب در دسترس علاقه مندان قرار دارد صرفاًتوصیفی وفاقد جنبه تحلیلی و انتقادی می باشند . دراین خصوص تنها آثاری که توسط شاغلین سازمان ثبت اسنادواملاک به چاپ رسیده بیشتر بر جنبه کاربردی مطالب و موضوعات درگیر در ادارا ت ثبت معطوف بوده و از پرداختن به مبانی ومقدمات این رشته حقوقی از یک طرف و ارتباط حقوق ثبت با سایر رشته های حقوقی و قوانین ومقررات موجود در کشور از طرف دبگر درابن منابع غفلت گردیده است .به همین دلیل مطالبی که در این جزوه آموزشی گردآوری گردیده سعی در تلفیق ن بازهای سه گانه این رشته حقوق بعنی جنبه توصیفی.جنبه کاربردی و جنبه تحلیلی وانتقادی دارد . یافتن پیوندهای حقوق ثبت با سایر رشته های حقوق .تحلیل روبه آداری موجود و توصیف و شرح قوانین و آئین نامه های مرتبط در حد یک دوره اموزشی مهمترین هدف این نوشته است .برهمین اساس ومطابق با سرفصل درس حقوق تب ت در چند فصل جداگانه در تعامل و ارنباط با قوانین بانکی و قانون بورس واوراق بهادار وقوانین شهرداری ها وقانون مالیات ها وقانون مدنی و تجارت و ار تباط وتعاملات اداره ثبت با سایر سازمان ها و نهادی مرتبط با این قانون م ورد بررسی و تطبیق وتحلیل قرار گرفته است . ادارات ثبت قسمت های مختلفی دارد که سه قسمت مهم آن اجرا- ثبت شرکتها واملاک بصورت تخصصی باسایر قوانین ومقررات مربوط به موضوعات آنها در ار تباط -------- صفحهٔ بعد -------- می باشند. ولی این قوانین خارج از قوانین و آئین نامه ها وبخشنامه های ثبتی کمن برای همکاران شاغل در ادارات ثبت شناخته شده هستند. برهمین اساس در این نوشته در قسمت اول به اجراء و سایر قوانین که قدرت اجرایی به اسناد داده اند ؛ قسمت دوم به ثبت شرکتها وقوانین مرتبط و قسمت سوم به املاک وقوانین مر تبط با ادارات ونهادهای دیگر پرداخته شده است. اجراء وقوانین مر تبط -------- صفحهٔ بعد -------- اجرای اسناد رسمی یکی از مهمترین وظایف ادارات ثبت است . کارمندان شاغل در این بخش به صورت مشخص با ماده ۳۴ قانون ثبت اسناد وهمچنین آئین نامه اجرای مفاد اسنادرسمی وعملیات اجرایی با آخرین اصلاحات آنها آشنایی کافی دارند اما آنچه دراین بخش بایستی مورد توجه و تحلیل قرار گیرد ار تباط این قوانین با سایر قوانین موجود می باشد که در آنها به قدرت اجرایی اسناد مذکور اشاره گردیده است. مبنای اجرای اسناد رسمی در قانون مدنی به آثار قراردادها وعقود بین طرف های عقد و قائم مقام قانونی آنها بر می گردد . مطابق ماده ۲۱۹ قنون مدنی عقودی که برطبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین وقائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر این که به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود .اثر اصلی قرارداد پیدایش وظیفه قانونی بر اجرای آن بر عهده متعهد است .بطوری که یکی از آثار تعهد این است که اگر متعهد درانجام آن تاخیر کند یا آن را انجام ندهد .ملزم است خسارت وارده بر متعهد له را جبران کند .باید متذکر گردید که تعهد متعهد بر اجرای قرارداد از لحاظ منطقی مقدم بر تعهد او برجبران خسارت است .زیرا در درجه اول متعهد باید آنچه را برعهده گرفته اجرا کند به این مناسبت در صورت خودداری متعهد از اجرای تعهد.ابتدابه تقاضای متعهدله اجبار به انجام تعهد می شود .. . مطابق ماده ۲۲۰ ق.م عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف وعادت با به موجب قانون از عقد حاصل می شود ملزم می باشند وسرانجام هرگاه اجبار متعهد یا اجرای تعهد ممکن نگردد واز عدم اجرای قرارداد با ناخیر در اجرای آن خساراتی به متعهد له وارد شود متعهد ملزم به جبران آن است. قانون مدنی طبق ماده ۲۶۴ اولین وشایع ترین سبب سقوط تعهد را وفای به عهد می داند واین طربقه غالبا وسیله سقوط تعهد می باشد زبرا به این سبب تعهد به وسیله متعهدانجام می شود واراده طرفین معامله در حقیقت جامه عمل به خود می گیرد .ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و تعهدات و ایقاعات از مهمترین واساسی ترین مباحث حقوق مدنی به طور عام و حقوق -------- صفحهٔ بعد -------- ثبت به صورت خاص بوده است . زیرا قانون مدنی یکی از مهمترین ادله اثبات دعوا واختلاف در قراردادها را سند می داند و قانون ثبت سندی را که مطابق قوانین به ثبت رسیده است رسمی دانسته و تمام محتویات ومندرجات آن را در رابطه با تعهدات وقراردادها معتبر می داند هرگاه تعهدات و قراردادها بعنوان س ندرسمی در دفاتر اسنادرسمی و با ادارات ثبت به ثبت برسند داشتن قدرت اجرابی از آثار اعتبار استثنایی سند رسمی واز جمله امتیازات آن است که در آن صورت متعهد له برای اجرای تعهد بدون نیاز به مراجعه به محاکم و صدور حکمی در خصوص تعهد مندرج در سند ایفای تعهدات مندرج ه در آن را در مراجع اداری درخواست می نماید. در این مورد ماده ‎٩۳‏ قانون ثبت می گوید مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج حکمی از محاکم عدلیه لازم الاجرا است . تعهدات وقراردادها وقتی به مال غیرمنقول معطوف باشد نقش ادارات ثبت و دفات‌ر اسناد رسمی دراین مورد بیشتر برجسته می شود.ءدلیل آن هم در دو مورد خاص مطرح است اول اینکه ثبت رسمی این قراردادها در ادارات ثبت و دفاتراسناد رسمی تابعه انجام می گیرد دوم اینکه وقتی موضوع معاملات وقراردادها به مال غیرمنقول باشد ثبت رسمی معاملات مربوط به عین و منافع وحقوق مربوط به آنها از جنبه اختیاری خارج و جنبه الزامی به خود می گیرد . ماده ۴۶ قانون ثبت .ثبت رسمی کلیه عقود و معاملات راجع به عین با منافع املاکی که قبلا در دفاتر املاک ادارات ثبت به ثبت رسیده وهمچنین کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلا در دفتر املاک به ثبت رسیده اجباری می داند وماده ۴۷ قانون ثبت حتی ثبت رسمی کلیه عقود ومعاملات راجع به عین با منافع اموال غیرمنقول که در دفتر املاک ثبت نشده باشد به شرط وجود ادارات ثبت ودفاتر اسناد رسمی اجباری اعلام نموده است . به بیان دیگر وقتی موضوع تعهدات وعقود مربوط به مال غیرمنقول باشد وضعیت حقوقی عقد به کلی با سایر عقود مربوط به مال منقول متفاوت می شود. امروزه همه نظام های حقوقی به رغم اختلافات ج دی و نظری در مبانی وشیوه ها در ضرورت ثبت بیع مال -------- صفحهٔ بعد -------- غیرمنقول اتفاق نظر دارند که در ایران هم مواد ۴۶ و۴۷ قانون ثبت بر همین موضوع تاکید دارد . وقتی موضوع تعهدات مال غیرمنقول با ملک باشد حتی اصل نسبی بودن آثار معاملات وعقود قید شده‌ درماده ۲۳۱ قانون مدنی وماده ۷۱ قانون ثبت نیز تحت تاثیرگرار گرفته و وضعیت حقوقی متفاوتی پیدا می کند . طبق بخش اول ماده ۲۳۱ قانون مدنی معاملات وعقود فقط در باره طرفین متعاملین وقائم مقام قانونی آنها موثر است همچنین طبق ماده ۷۱ قانون ثبت. اسناد ثبت شده در قسمت راجع به معاملات وتعهدات مندرجه در آنها نسرپت به طرفین با طرفی که تعهد کرده وکلیه اشخاصی که قائُم مقام قانونی آنها محسوب می شوند ر سموت واعتبار خواهد داشت. وقتی پای مال غیرمنقول یا ملک به میان می آید نسبی بودن آثار معاملات هم به طرفین هم دچار دگرگونی می شود واستثنایی بر اصل مذکور وارد می شود ۰ زبرا طبق ماده ۷۲ قانون ثبت آثار معاملات مال غیر منقول به اشخاص ثالث نیز سرایت پیدا می کند .این ماده می گوید کلیه معام‌لات را جع به اموال غیرمنقول که بر طبق مقررات راجع به ثبت املاک. ثبت شده است نسرپت به طرفین معامله وقائم مقام قانونی آنها واشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسموت خواهد بود .بنابر این ملاحظه می شود که وقتی عقود ومعاملات به صورت رسمی ثبت شوند توان اجرایی این اسناد حداقل امتیازی است که قانون گذار برای آن قایل گردیده است البته هر سند رسمی دارای قدرت اجرابی نیست زیرا این قدرت از آثار ذاتی سند رسمی نمی باشد بلکه قانون بصورت استثنایی آن را به اسناد معینی اختصاص داده که بدون مراجعه به مراجع قضایی ذینفع سند یا متعدله اجرای مفاد آن را از دفاتر اسناد رسمی و ازدواج وطلاق و ادارات ثبت بخواهد . طبق ماده ۳ قانون ثبت کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلاً وبدون مراجعه به محاکم لازم الاجرا است .حال سوال اصلی این بخش این است که قانون گذار به کدامیک از تعهدات وقراردادها و اسناد راجع به آنها قدرت اجرایی داده است واین توان اجرایی در کدامیک از قوانین ومقررات احصاء گردیده است . دراین قسمت فهرست قوانین ومقرراتی که در آنها -------- صفحهٔ بعد -------- قابلیت اجرایی اسناد مورد تاکید قر ار گرفته است آورده می شود سپس با توجه به سرفصل به شرح وتفصیل آنها اقدام خواهد شد . ۱-ماده ۳۴۶ قانون ثبت اصلاحی ‎۲۹٩‏ بهمن ۱۳۸۶ و آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی قوه قضائیه مصوب ۱۱ شهریور ۱۳۸۷ با اصلاحات بعدی ۲-ماده ۱۵نظام نامه دفتر ثبت ازدواج وطلاق مصوب ۱۷ مهر ۱۳۱۰ وزارت عدلیه با اصلاحیه های بعدی. ۳-ماده ۱۵ اصلاحی قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب۱۳۶۲/۶/۱۰ مجلس شورای اسلامی ۴-ماده ۷۷قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴/۴/۱۱ با اصلاحات بعدی . ۵-تبصره یک ماده ۱۳ وماده ۲۸ قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ۱۳۴۷/۹/۷ با اصلاحات بعدی . ۶-ماده ۲ قانون صدور چک مصوب ۱۳۵۵/۴/۱۶ با آخرین اصلاحات آن : ۷-ماده ۱۰ مکرر اصلاحی قانون تملک آپارتمان ها مصوب ۱۶ اسفند ۱۳۴۳ با اصلاحیه های بعدی ۸-ماده ۱۰ تصویب نامه انبارهای عمومی اصلاحی ۱۳۴۰/۱۰/۲ ٩-تبصره‏ ۴ قانون اصلاح قانون تاسیس شرکت های سهامی خاص پایانه های عمومی وسیله نقلیه باربری مصوب ۱۳۶۷ و تبصره ۲ ماده ۴ آئین نامه موضوع تبصره فوق مصوب ۷۵/۱/۲۶ ۰-ماده ۷اقانون گذرنامه مصوب سال ۱۳۵۱ -------- صفحهٔ بعد -------- ۱-ماده ۵۲ قانون آب ونحوه ملی شدن آب مصوب ۱۳۴۷ ۳-مواد ۳۳ و۳۴ قانون توزیع عادلانه آب مصوب۱۳۶۱ ۳-ماده ۱۷ آئین نامه اجرابی قانون استقلال شرکت های توزیع نیروی برق وماده ۱۸ قانون آب و برق خوزستان مصوب سال ۱۳۳۹ ۴-ماده ۱۸قانون تاسیس بورس اوراق بهادار تهران مصوب ۱۳۴۵ وماده ۱۰ آئین نامه اجرای قانون مدکور ۵-ماده واحده قانون وصول آب بهاء سازمان ها وشرکت های تابع وزارت آب و برق مصوب سال ۱۳۳۴۳۶ ۶-ماده ۴ فانون روابط موجر ومستاجر مصوب ۱۳۶۲/۲/۱۳ وماده ۳ قانون روابط موجر ومستاجر مصوب ۱۳۷۶/۵/۲۶ ۷-ماده ۱۱ قانون تشکیل بانک تعاونی کشاورزی مصوب سال ۱۳۴۸ وتبصره ماده واحده قانون بودجه اصلاحی سال ۱۳۵۲ کل کشور با اصلاحات بعدی . همانطور که در فهرست فوق مشاهده می شود قابلیت اجرابی اسناد درقوانین و مقررات مربوط در نزهادها 9 ارگان های مختلف اداری برشمرده شده 9 آئین نامه احرای اسناد رسمی صرفا چگونگی اجراء مفاد قوانین مذکور را انع کاس می دهد همین ام ر لزوم به | شزا ی شاغلین ثبت با قوانین ومقررات سایر نهادها و ارگان ها را تابید وتاکید می کنند دراین رابطه با توجه به سرفصل درس به بعضی از آنها اشاره خواهد شد . -------- صفحهٔ بعد -------- قانوون صدور جک وقانونن عملات باز بنده.۰ ,با ۲ تباط با با ادارات تست تون 9 وتانون یات د, بدون ربا ار تباط , / ر : قسمت اجرای اسناد ادارات ثبت بیشترین تعامل وارتباط را با بانک های دولتی وغیردولتی را دارند. بانکها در بیشتر معاملات با حق استرداد و معاملات رهنی یکی از طرف های مهم این عقود محسوب می شوند . تسهیل در آمور پرداخت ها ودریافت ها ومبادلات ومعاملات از اهداف نظام بانکی می باشد در قا نون مدنی رهن ومضاربه از عقود معین است که معمولا بانکها به عنوان یکی از تامین کنندگان سرمایه و طرف اصلی در قرارداد نقش مهمی دراین نوع از عقود ایفا می کنند . در یک قرارداد وام که بانکها به مردم پرداخت می کنند مصلحت وام دهنده درابن است که هم سود وام خود را بگی‌رد وهم ابنکه وثیقه ای داشته باشند تا در صورت عدم پرداخت وام دهنده وعدم وصول طلب خود بدون دردسر وثیقه مذکور به تملک او درآید . برهمین اساس طبق ماده ۴ قانون ثبت در کلیه معاملات رهنی و شرطی ودیگر معاملات با حق استرداد راجع به اموال منقول وغیرمنقول در صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند بدهی خود را نپردازد طلبکار می تواند از طربق صدور اجرائیه و وصول طلب خود را از دفترخانه تنظیم کننده سند درخواست کند. طبق ماده ۱۵ قانون عملیات بانکی بدون ربا کلیه قراردادهایی که بانکها با اشخاص حقوقی وحقیقی منعقد می کنند در حکم | سناد رسمی واسناد لازم الاجرا بوده وتابع مفاد آیین نامه اجرای اسناد رسمی است . همچنین طبق ماده ۲ قانون صدور چک مصوب سال ۱۳۵۵ وآخرین اصلاح آن در ۱۳۸۲/۶/۲ چک های صادره عهده بانک هابی که طبق قوانین ابران در داخل کشور دایر شده و دارنده چک در صورت مراجعه به بانک وعدم دریافت تمام یا قسمتی از وجه آن به علت نبودن محل وبا به هر علت دیگری که منتهی به برگشت چک وعدم پرداخت گردد می تواند طبق قوانین وآئین نامه های مربوط به اجرای اسناد رسمی وجه چک با باقی مانده آن را از صادر کننده وصول نماید . برای صدور اجرائیه دارنده چک باید عین چک وگواهی نامه مذکور در ماده ۴ وگواهی نامه مندرج در ماده ۵ قانون چک را به اجرای ثبت اسناد محل تسلیم نماید -------- صفحهٔ بعد -------- در آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب سال ۱۳۸۷ قوه قضائیه مواد ۱۸۳ الی ۳ چگونگی درخواست اجرای چک ومراحل وفرآیند آن جزبه جز توضیح داده شده است که براساس مواد مذکور درخواست اجرای چک از ثبت محلی که بانک طرف حساب صادر کننده چک درآن محل واقع است به عمل می آید ودعوی صادر کننده چک در مورد مطالبی که گاهی به عنوان بابت ..... در متن چک نوشته می شود وهمچنین مطالب مذکور در ظهر چک در مورد ظهرنویس در اداره ثبت قابل رسیدگی نمی باشد وفقط وجه مرقوم در چک قابل صدور اجرائیه در اداره ثتبت می باشد . اعلام جرم علیه صادرکننده چک بی محل به مقامات صلاحیت دار مانع درخواست صدور اجرائیه برای وصول چک از طریق اداره ثبت نخواهد بود مگر اینکه دستوری دراین باره از طرف مقامات قضابی صادر شود . دررابطه بل‌قراردادهایی که بانکها با اشخاص حقوقی وحقیقی منعقد نموده اند ماده ۱۹۹ آئین نامه اجرایی اسناد رسمی می گوید قراردادهای عادی که بین بانکها ومشتریان در اجرای ماده ۱۵ قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب سال ۱۳۶۲ والحاق چهار تبصره به آن در سال های ۱۳۶۵و ۶ مبادله می گردد در حکم س‌ند رسمی بوده و در صورتی که طرفین در مفاد آن اختلافی نداشته باشند با تقاضای بستانکار ادارات ثبت مکلف به صدور اجرائیه وادامه عملیات اجرایی طبق آئین نامه اجرای اسناد رسمی می باشند . شهرداری و ادارات ثبت تعامل شهرداری ها با آدارات ثبت را بایستی از دو جهت مورد توصیف وتحلی ل قرارداد اول مواد قانونی که شهرداری ها به استناد آنها از بخش اجرای ادارات ثبت درخواست وصول مطالبات شهرداری از اشخاص حقوقی و حقیقی را دارند . دوم از جهت قانون شهرداری ها در خصوص -------- صفحهٔ بعد -------- شوارع و املاک شهرداری ودرخواست سند مالکیت با اصلاح آن که به بخش املاک ادارات ثب ت مربوط می شود. لذا دراین قسمت آنها را به صورت جداگانه مورد بررسی وتحلیل قرار می دهیم . شهرداری و اجرای ثبت قانون شهرداری در بخش مربوط به مقررات مالی برای تامین هزینه های سازمانی واداری شهرداری از معاملات املاک وسایر عملیات مربوط به اموال غیرمنقول عوارض ‏ تعیین واز مالکین وصول می نماید طبق تبصره‌ماده ۷۴ قانون شهرداری مصوب سال ۱۳۴۵ دفاتر اسنادرسمی مکلفند قبل از انجام معا مله از شهرداری کتبا مفاصا حساب نسریت به عوارض ملک مورد معامله خواستار شوند وشهرداری موظف است پس از اخذ عوارض مفاصا حساب را به دفتر خانه حهت تریم سند ارسال نماید. اگر مالک به میزان عوارض شهرداری اعتراض داشته باشد موضوع به کمیسیون رفع اختلاف ارجاع می شود طبق ماده ۷۷ قانون شهرداری رفع هرگونه اختلاف بین موْدی و شهرداری در مورد عوارض به کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارت کشورودادگستری وانجمن شهر ارجاع می شود وتصمیم کمیسیون مزبور قطعی است .بدهی هایی که طبق تصمیم این کمیسیون تشخیص داده شود طبق مقررات اسناد لازم الاجرا به وسیله اداره ثبت قابل وصول میباشد. اجرای ثبت مکلف است برطبق تصمیم کمیسیون مزبور به صدور اجرائیه ووصول طلب شهرداری مبادرت نماید همچنین طق ماده ۱۱۰ قانون شهرداری در صورت مسامحه وامتناع مالک از اجرای طرح زیباسازی شهر اقدامات لازم را معمول و هزینه آن را به اضافه صدی ده از مالک دریافت می نماید دراین مورد صورت حساب به مالک ابلاغ و در صورت اعتراض در کمیسیون موضوع ماده ۷۷ مطرح و آراء کمیسیون در حکم سند قطعی و لازم الاجرا بوده و اداره ثبت مکلف است برطبق مقررات اجرای اسناد رسمی ثبت به وصول طلب شهرداری اجرائیه صادر و به مورد -------- صفحهٔ بعد -------- طبق ماده ۱۸۲ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی در مواردی که شهرداری به استناد ماده ‏ ۷۷ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ ومواد ۱۳-۸ قانون نوسازی وعمران شهری مصوب سال ‏ ۱۳۴۷ وتبصره یک آن ومواد دیگر از قانون شهرداری از اداره ثبت درخواست صدور اجرائیه می نماید باید دلیل قطعیت رای مذکور را در مواد باد شده نیز اعلام دارد و مضاف برآن طبق ماده ۱۸۱ آئین نامه اجرای اسناد رسمی برای تقاضای صد ور اجرائیه بابت عوارض شهرداری موضوع ماده ‏ ۷۷ قانون اصلاح باره ای از مواد الحاق مواد حجدید به قانون شهرداری مصوب ۷ باید درخواست نامه مخصوص صدور اجرائیه به انضمام رونوشت مصدق ری کمیسیون حل اختلاف واخطاریه ابلاغ شده رای مذکور به موّدی را به ثبت محل تسلیم نماید . شهرداری شخصیت حقوقی مستقلی دارد و نسبت به اموال منقول وغیرمنقول خود صلاحیت دخل و تصرف واعمال مالکیت دارد اموال غیرمنقول شهرداری به دو دسته اموال عمومی واموال اختصاصی تقسیم می شود اموال غیرمنقول عمومی شهرداری را نمی توان ملک این نهاد به حساب آورد.زبرا طبق ماده ۲۵ قانون مدنی هیچ کس نمی تواند اموالی را که مورد استفاده عموم است ومالک خاص ندارد از قبیل پل ها و کاروانسرا ها و آب انبارهای عمومی ومدارس قدیمه ومیدان گاه های عمومی تملک کند . حال باید پرسید چرا تبصره ۶ ماده ۹۶ قانون شهرداری مصوب سال ۱۳۴۵ اراضی و کوجه های عمومی ومیدان ها وپیاده رو ها وخیابان ها به طور کلی معابر و بستر رودخانه ها ونهرها و مجاری فاضلاب شهرها وباغ های عمومی وگورستان های عمومی واقع در محدوده هر شهر را که مورد استفاده عموم است ملک عمومی محسوب ودر مالکیت شهرداری دانسته است .فید مالکیت برای شهرداری به چه معناست ؟به نظر می رسد معنای مالکیت شهرداری نسبت به این گونه اموال صرفا به نظارت ومدیریت شهرداری محدود -------- صفحهٔ بعد -------- شود ومعنای آن به مفهوم قید شده برای مالک نسبت به مایملک خود که حق همه گونه تصرف وانتفاع دارد نسری پیدا رهی کند زیرا در ماده ۲۴ قانون مدنی آمده که هیچ کس نمی تواند طرق وشوارع عامه و کوچه هایی را که آخر آنها مسدود نیست تملک کند وشهرداری هم از این قاعده نسبت به املاکی که مالک خاص ندارد مانند طرق وشوارع واراضی و جبال موات و مباحه نیزارها , بیشه زارها ,مراتع وجنگل ها وقبرستان های عمومی وبستر مسیل ها و آب رودخانه ها ونهرهای منشعب از آنها وانهار طبیعی و هر مسیر طبیعی دیگر اعم از سطحی و زیرزمینی و چشمه سارها .از افراد درخواست ثبت پذیرفته نمی شود ودراین مورد اشاره به شخص شامل اشخاص حقیقی وهمچنین اشخاص حقوقی مانند شهرداری است که آنها نیز حق تقاضای ثبت دراین مورد ندارند.دلیل اصلی این موضوع این است که اموال عمومی قابل تملک نیستند و عموم مردم می توانند از مزایا ومنافع اموال عمومی بهره مند شوند . . اما اموال اختصاصی شهرداری به عنوان موسسه حقوقی کاملا وضعیت حقوق‌ی متفاوتی دارد. طبق ماده ۴۷ آئین نامه مالی شهرداری ها مصوب سال ۱۳۴۶ شهرداری ها مکلف هستند کلیه اموال غیر منقول اختصاصی شهرداری را طبق مقررات ثبت املاک به ثبت برسانند. برهمین اساس ماده ۳۲ قانون ثبت تقاضای ثبت نسبت به املاک موسسات بلدی(شهرداری)را برعهده رئیس موسسه قرار داده است .همچنین طبق ماده ۸ قانون ثبت اگر اراضی که قبلا جز شارع عام یا میدان های عمومی بوده وبه این جهت قابل ثبت نبوده است از شارع با میدان عمومی بودن خارج وجز املاک خصوصی شهر گردد ویا از طرف بلدیه (شهرداری)به دیگری انتقال یابد .بلدیه یا مالک جدید می تواند نسبت به آن اراضی تقاضای ثبت نماید همین طور براساس ماده ۳۷ آئین نامه قانون ثبت اصلاحی ۱۳۸۰ اراضی که قبلا جزء شوارع با میدان های عمومی بوده وهمچنین آنهار متروکه که بعدا تبدیل به ملک می -------- صفحهٔ بعد -------- شود از طرف مالک یا شهرداری با مرجع ذیربط درخواست ثبت نسبت به آنها پذیرفته خواهد شد دراین مورد پس از احداث با تعربض وتوسعه معابر وخیابان ها توسط شهرداری ممکن است ملکی در محدوده این معابر قرار گیرد در صورتیکه ملک در جریان ثبت باشد وتماما در مسیر تعریضش خیابان قرار گیرد طبق ماده ۴۵ آئین رامه قانون ثبت موضوع در پرونده ثبتی واظهارنامه قید و از ادامه عملیات خودداری می شود ولی چنانچه قسمتی از ملک در مسیر تعریض قرار گیرد با حدود واقعی و کسر مقدار تعریض نسبت به آن سند مالکیت صادر خواهد شد ونیزهرگاه در نتیجه تغییر وضع مجاور املاک ثبت شده وتبدیل حد به کوچه اصلاح سند مالکیت در حدی که قبلا به ملک مجاور وفعلا به کوچه محدود است تقاضا شود در صورتی که شهرداری عمومی بودن کوچه را اعم از بن بست با غیربن بست تایید نماید اصلاح ثبت دفتر املاک با رعایت حقوق مجاورین انجام خواهد شد .دراین مورد ممکن است پس از اعم ال ماده ۴۵ شهرداری از اجرای طرح خود انصررواف دهد که در آن صورت طبق شق ۳ از بند- ز -مربوط به بند ۳۸۷ مجموعه بخشنامه های تبتی در مواردی که مساحت و طول اضلاع ملکی به منظور اجرای طرح شهرداری کسر و ثبت دفتر املاک وسند مالکیت اصلاح شده باشد وبعدا شهرداری از طرح اصلاحی انصراف حاصل نماید و مالک تقاضای اصلاح سند مالکیت را به صورت اولیه بنمایند اصلاح ثتبت وسند به وضع اولیه به شرط موافقت شهرداری بلامانع است. شهرداری وتفکیک وافراز املاک در رابطه با تفکیک املاک ادارات ثبت اسناد و املاک وحسب مورد دادگاه ها موظفند طبق ماده ۱ اصلاحی قانون شهرداری مصوب ۱۳۹۰/۱/۲۸ در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی -------- صفحهٔ بعد -------- واقع در محدوده حریم شهر هاءاز سوی مالکی ن .عمل تفکیک یا افراز را براساس نقشه ای که مالک نوای تفکیک زمین خود تهیه نموده پس از کسر سطوح معابر وقدرالسهم شهرداری انجام نکند پس از انقضاء مهلت مقرر مالک می تواند نقاضای تفکیک وافراز خود را به دادگاه تسلیم نماید. دراین مورد قبل از اصلاح ماده ۱۰۱ قانون شهرداری طبق ماده ۱۵۴ قانون ثبت اصلاحی ۱ ددادگاهها و ادارات ثبت اسناد می بابستی طبق نقشه تفکیکی که به تایید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به افراز وتفکیک اراضی واقع در محدو ده شهرها و حریم آنها اقدام می نمودند وشهرداری ها مکلف گردیده بودند ظرف مهلت دو ماه نظریه کتبی خود را به مرجع ارسال کننده نقشه اعلام دارند درغیرا ینصورت دادگاه ها و ادارات ثبت با پایان مهلت مذکور می توانستند نسبت به تفکیک وافراز راسا اقدام نمایند که با تصویب اصلاح ماده ۱۰۱ شهرداری مهلت دو ماه به سه ماه افزایش و ادارات ثبت نیز بدون رسیدگی دادگاه نمی توانند نسبت به تفکیک وافراز به تنهایی اقدام نمایند . موقوفات وادارات ثبت حج و اوقاف وامور خیریه مصوب ۱۳۶۳ می گوید هر موقوفه دارای شخصیت حقوقی است ومتولی با سازمان حسب مورد نماینده آن می باشد . .به جهت اهمیت جایگاه حقوقی وقف برای ثبت املاک واراضی وقفی مواد ۲۸ الی ۳۱ قانون ثبت ناظر به اشخاصی است که صلاحیت وتکلیف دارند نسبت به تقاضای ثبت موقوفات خواه از طرف متولی وخواه از طرف اداره اوقاف اقدام نمایند . تقاضای ثبت مساجد و اماکت متبر که ومدارس قدیمه وتکایا و آب انبارهای عمومی از طرف -------- صفحهٔ بعد -------- متولی یا اداره اوقاف به عمل خواهد آمد ودر مواردی که تقاضای ثبت ملک دیگری بدون ذکر حقوق ارتفاقی املاک وقف وحبس وثلث باقی شده است متولیان واداره او قاف مکلف به دادن عرضحال اعتراض هسنند . براساس مواد ۳۲ الی ۳۹ آئین نامه قانون ثبت املاک اوقافی که متولی خاص ندارند نماینده اوقاف محل مستقیما درخواست ثبت خواهد کرد در مواد ۱۰۰۶۹۹ آئین نامه اعتراضی که باید برای حفظ منافع وقف به عمل آید و وظیفه اداره اوقاف ومتولیان مشخص گردیده است .پس از پایان عملیات مقدماتی ثبت ملک به جهت جایگاه برجسته وقف در حقوق ابران طبق ماده ۱۰۷ آئین نامه قانون ثبت املاک موقوفه پس از ثبت در دفتر املاک در دفتر ثبت موقوفات نیز به ثبت خواهد رسید و دفتر ثبت موقوفات یکی از دفاتر ۱۳ گانه ماده یک آئین نامه قانون ثبت می للٍشد که برای ثبت املاک موقوفه در نظر گرفته شده است . همچنین طبق ماده ۲۵ آئین نامه در هر موقع که اداره ثبت اجرای ثبت عمومی را در بخش معینی در نظر می گیرد باید لااقل ۱۵ روز قبل از انتشار آگهی مقرر در ماده ۱ قانون ثبت به نماینده اوقاف آن محل اطلاع دهد تا نماینده مزبور به متولیان موقوفات عام المنفعه محل اخطار . کند که در ظرف ۳۰ روز از تاریخ نشر اولین آگهی نامبرده در ماده ۱۰ قانون ثبت نسبت به املاک موقوفه که در آن بخش واقع شده‌ و تحت تصدی وتولیت آنها می باشد. درخواست ثبت نمایند. بند ۳۵۵ مجموعه بخشنامه های ثبتی با تبعیت از قانون و ابین نامه ثبت مقرر داشته چون صدور سریْد مالکیت املاک موق‌وفه به نام متصدی ,مثبت تولیت نسروت اداره ثبت می تواند اسناد مالکیت املاک مورد تقاضای متولی را به تصدی وی صادر و اداره اوقاف هم می تواند رونوشت اسناد مالکیت وقفی ر اازاداره ثبت محل دریافت دارد . براساس بند ۲۵۴ مجموعه بخشنامه های ثبتی دفات‌ر اسناد رسمی مک‌لفند قبل از تنظیم هر نوع سند نسبت به املاک موقوفه موافقت ادارات اوقاف محل را جلب نمایند وادارات ثبت نیز بایستی قانون و آئین نامه قانون اوقاف را مراعات نماید . در مورد نقاضای صدور سند مالکیت اعیانی های احداث شده در اراضی وقفی اگر چه تقاضای ملک | عیان راجع به ثبت و -------- صفحهٔ بعد -------- دریافت سند مالکیت آن لزوما ومنحصرا خاص مستحدئثات ساخته شده در عرصه موقوفات نیست وممکن است مالک عرصه شخصی دبگری به جز اداره اوقاف باشد اما به جهت رایج وشایع بودن احداث اعیانی در عرصه موقوفات قانون گذار به موجب تبصره یک ماده ۲ قانون متمم شت اسناد واملاک مصوب سال ۱۳۵۴ صدور سند مالکیت اعیانی به نام مالک اعیان را مجاز دانسته ومفاد تبصره مذکور به عنوان رویه اداری در ادارات ثبت کشور ملاک عمل قرار گرفته است . برهمین مبنا طاینکه مفاد ماده ۱۰۴ مکرر آئین نامه قانون ثبت حکایتی از احداث اعیان در عرص‌ه موقوفه ندارد با این حال مقرر می دارد چنانچه پس از ثبت ملک در دفتر املاک مالک آن به صورت سند رسمی قراردادی نماید که بالنتیجه اعیانی احدانی در آن ملک به ملکیت طرف قرارداد که مجاز در احدات اعیانی بوده مستقر گردد ,خلاصه سند قرارداد او را باید در ستون انتقالا ت سند مالکیت و ذیل ثبت ملک قید نمود ومالک اعیانی پس از انجام عمل می تواند سند مالکیت آن را از آاداره تثبت بخواهد. در نتیجه آدارات ثبت نیز با رعایت مقررات چنانچه عرصه متعلق به موقوفه باشد نسبت به صدور سند مالکیت اعیانی اقدام می نمایند . دراین مورد حتا قانون ابطال اسناد و فروش رقبات. آب واراضی موقوفه مصوب سال ۷۱ وآئین نامه اجرایی آن مصوب سال ۱۳۷۴ به موجب ماده ۷ آئین نامه مذکور نسبت به اعیانی های موقوفه استنثنا قایلی گردیده است .براساس ماده ۷ قانون مذکور کلیه اعیانی ومستحدئاتی که زارعان صاحب نسق در املاک موقوفه اح‌داث نموده باشند متعلق به زارعان آنها خواهد بود وسنداجاره فقط نسبت به عرصه به شرط رعایت کاریی زمین با آنان تنظیم خواهد شد. همین طور طبق تبصره ۳ ماده ۷ .کلیه مستحدثاتی که در دهات ومزارع موقوفات توسط خوش نشین ها وبا اشخاص غیر احداث شده وبا تایید معتمدان محل.اعیان متعلق به آنان شناخته شده باشد سند اجاره براساس نظر کارشناس رسمی دادگستری فقط در مورد عرصه با صاحبان اعیان تنظیم خواهد شد .علاوه بر آنچه گفته شد در اجرای مواد ۱۴۷ و۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت به موجب تبصره ۲ قانون مذکور مصوب سال ۱۳۷۰ اگر -------- صفحهٔ بعد -------- اعیان مورد تقاضای متقاضیان سند مالکیت کلا یا جزاً در املاک واراضی موقوفه ایجاد شده باشد هیات حل اختلاف با موافقت متولی وا داره اوقاف و با رعایت مفاد وقف نامه وبا در نظر گرفتن جمیع جهات نسبت به تعیین اجرت زمین مبادرت به صدور رای نسبت به اعیان مورد تقاضا اقدام می نمایند.در مورد صدور اسناد مالکیت املاک واقع در بافت مسکونی روستاها چنانچه عرصه ملک مورد تقاضا موقوفه باشد براساس بند ۴ ماده ۱۳۳ قانون برنامه چهارم توسعه اقتصادی واجتماعی چنانچه متصرف دارای سند اجاره از متولی با اداره اوقاف باشد سند مالکیت اعیان صادر خواهد شد ,درغیراینصورت موضوع در هیأت حل اختلاف مطرح ورآأی مقتضی صادر خواهد ارتباط دارایی وامور اقتصادی با ادارات شبن -قانون مالیات های مستقیم مالیات ها مهمترین در آمد دولت ها برای ساماندهی به امور اقتصادی وهزینه های جاری کشور هستند ماده یک قانون مالی ات های مستقیم مصوب سال ۱۳۸۱کلیه مالکین اعم از اشخاص حقیقی با حقوقی نسبت به اموال با املاک خود واقع در ابران به جز وزارت خانه ها و موسسات دولتی »شهرداری ها ودستگاه هایی که بودجه آنها به وسیله دولت تامین می شود مشمول خصوصی به طور مستقیم با ادارات دارایی تعامل دارند . فصل چهارم قانون مالیات ها به ارث مربوط می شود. مطابق ماده ٩اقانون‏ مالیاتها کلیه ماترک متوفی واقع در ابران ویا خارج از ایران -------- صفحهٔ بعد -------- اعم از منقول وغیرمنقول ومطالبات قابل وصول وحقوق مالی پس از کسر هزینه ‏ کفن ودفن در حدود عرف وعادات و واجبات مالی وعبادی در حدود قواعد شرعی ودیون محقق متوفی مشمول مالیات برارث است. براساس ماده ۳۵ ادارات ثبت اسناد و املاک موقعی که مال غیرمنقول را به اسم وراث با موصی له ثبت می نمایند همچنین کلیه دفاتر اسناد رسمی در موقعی که می خ‌واهند تقسیم نامه با هر نوع معامله وراث راجع به ماترک را ثبت کنند باید گواهی نامه اداره امور مالیاتی صلاحیت دار را مبنی بر عدم شمول مالیات با اینک «مالیات متعل‌قه کلا پرداخت با ترتیب یا تضمین لازم برای پرداخت آن داده شده است . مطالبه نمایند وقبل از ارائه این گواهینامه مجاز به ثبت نیستند .برابرقسمت اخیر ماده ۱۰۵ آئین نامه قانون ثبت و کد ‏ ۷۶۴ وبند ۳۸ مجموعه بخشنامه های ثبتی چنانچه مالک پس از خاتمه جریان تثبتی وقبل از ثبت ملک در دفتر املاک فوت نماید ثبت ملک به نام وراث موکول به ارائه گواهی نامه واریز مالیات برارث مو ضوع قانون مالیات های مستقیم می باشد در این مورد برابر بخشنامه سال ‏ ۶۶ وزیر امور اقتصادی ودارابی وکد ۵۶۶ مجموعه بخشنامه های ثبتی بدهی مالیانی معوقه پرونده های آرث بقایا مربوط به متوفیان قبل از سال ۱۳۴۶ بخشوده شده ولذ| نقل وانتقال املاک وبا هر گونه ثبت سند را جع به متوفیان فوق الذکر به گواهی مالیات بر ارث مذکور نیاز ندارد . به موجب تبصره ۳ ماده ۳۸ قانون مالیات ها دفاتر اسناد رسمی وادارات ثبت اسناد مجاز نخواهند بود به مفاد وصیت نامه ای ترتیب اثر دهند مگر اینکه گواهینامه اداره امور مالیاتی مبنی بر اینکه وصیت نامه مذکور از طرف وصی با وراث به اداره امور مالیاتی صلاحیت دار تسلیم شده است. ارائه گردد . فصل پنجم قانون مالیات ها به حق تمبر اختصاص دارد براساس ماده ۴۶ از کلیه اسناد تجاری قابل انتقال که در ابران صادر ویا معامله ومورد استفاده قرار داده می شود واسناد کاشف از ح‌قوق مالکیت نسبت به مال التجاره حق تمبر دریافت خواهد شد . همچنین طبق ماده ۴۷ از کلیه قراردادها واسناد مشابه آنها مانند قرارداد وام با اعطای تسهیلات .قراردادهای انواع سپرده های -------- صفحهٔ بعد -------- سرمایه گذاری .ضمانت نامه های صادره از بانکها که بین بانکها ومشتریان آنها مبادله یا از طرف .به موجب ماده ‏ ۴۸ از سهام وسهم الشرکه کلیه شرکت های ابران موضوع قانون تجارت به استثنای شرکت های تعاونی براساس ارزش اسمی سهام با سهم الشرکه حق تمبر دربافت خواهد در فصل مربوط به مالیات بر در آمد املاک. املاکی که به اجاره واگذار می شود با شرایط مندرج در ماده ۵۳ قانون . مشمول مالیات هستند براساس ماده ۵۴ مال الاجاره از روی سند رسمی تعیین می شود ودر صورتی که اجاره نامه رسمی وجود نداشته باشد یا از تسلیم سندی ارونوشت آن خودداری گردد. میزان احاره بها براساس املاک مشابه تعیین خواهد شد .مطابق ماده ‎۵٩‏ نقل وانتقال قطعی املاک وهمچنین انتقال حق واگذاری محل به مالک با صاحب حق در تاریخ انتقال از طرف مالکان ملک در دفاتر اسناد رسمی انجام نمی شود نیز آرزش معاملاتی ملک طبق مقررات در محاسبه مالیات ملاک عمل خواهد بود وبه طور کلی برای املاکی که ارزش معاملاتی آنها تعیین نشده باشد ارزش معاملاتی نزدیک ترین محل مشابه مناط اعتبار میباشد . (ماده ۶۱) نقل وانتقال قطعی املاکی که به صورتی غیر از عقد بیع انجام می شود به استثنای نقل وانتقال بلاعوض مشمول نقل وانتقال قطعی املاک خواهد بود و چنانچه عوضین هر دو ملک باشند هریک از متعاملین به ترتیب فوق مالیات نقل وانتقال قطعی مربوط به ملک واگذاری خود را پرداخت خواهد کرد(ماده ۶۳). نقل وانتقال قطعی املاک که در اجرای قوانین و مقررات اصلاحات ارضی به عمل آمده وا خواهد آمد و واحدهای مسکونی از طرف شرکت های تعاونی مسکن به اعضای آنها مشمول مالیات نخواهد بود. (ماده ۶۵) -------- صفحهٔ بعد -------- در صورنی که انتقال گیرنده دولت با شهرداری ها با موسسات وابسته به آنها بوده و همچنین در مواردی که ملک به وسیله اجرای ثبت وسایر ادارات دولتی به قائم مقا می مالک انتقال داده می شود چنانچه بهای مذکور در سند کمتر از ارزش معاملاتی باشد در محاسبه مالیات موضوع ماده ٩‏ این قانون بهای مذکور در سند به جای ارزش معاملاتی هنگام انتقال حسب مورد ملاک عمل خواهد گرفت(ماده ۶۶).فسخ معاملات قطعی املاک براساس حکم مراجع قضایی وبه طور کلی اقاله ویا فسخ معاملات قطعی املاک در سایر موارد تا شش ماه بعد از انجام معامله جدید شمول مالیات رخواهد بود (ماده ۶۷).املاکی که در اجرای ماده ۳۴ قانون ثبت واصلاحات بعدی آن به دولت تملیک می شود از پرداخت مالیات نقل وانتقال قطعی معاف است (ماده ۶۸). زمین هابی که از طریق اسناد عادی معامله گردیده است در موقع ‏ تنظیم سند رسمی به نام خریدار قوهت اعیانی احداث شده در اخذ مالیات محاسبه منظور نخواهد شد مشروط بر اینکه موضوع مورد تنایید مراجع ذیصلاح دولتی با محاکم قضابی با شهرداری محل که ملک در محدوده آن واقع است حسب مورد قرار گرفته باشد (ماده ۷۱).در مواردی که پس از پرداخت مالیات از طرف موّدی معامله انجام نشود آداره آمور مالیاتی مربوط مکلف است بنا به درخواست موّدی وتایید دفتر اسناد رسمی مربوطه مبنی بر عدم ثبت معامله ظرف ‏ ۱۵ روز از تاریخ اعلام دفتر اسناد رسمی مالیات و صول شده متعلق به معامله انجام نشده را از محل وصولی جاری طبق مقررات مسترد دارد. حکم ان ماده در مورد استرداد مالیات های مربوط به حق واگذاری ودرآمد اتفاقی نیز جاری خواهد بود (ماده ۷۲). درمحاسبه مالیات اولین نقل وانتقال قطعی ساختمان های نوساز اعم ازمسکونی وغیره که بیش از دوسال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آنها نگذشته باشد علاوه بر مالیات نقل وانتقال قطعی موضوع ماده ‎۵٩‏ قانون مشمول مالیات مقطوع به نرخ ده درصد به مأخذ ارزش معاملاتی اعیانی -------- صفحهٔ بعد -------- مورد انتقال خواهد بود .اشخاص حقیقی یا حقوقی,مشمول مالیات دیگری از بابت در آمد حاصل از ساخت و فروش موضوع این ماده نخواهد بود(ماده ۷۷). طبق ماده ۶۴ قانون مالیانها تعیین آرزش معاملانی املاک برعهده کمیسیون تقویم املاک متشکل از ۷ عضو می باشد که در نهران از نمایندگان سازمان آمور مالیاتی کشور و وزار تخانه های مسکن وشهرسازی . جهاد کشاورزی و نماینده سازمان ثبت اسناد و املاک و سه نفر معتمد محل بصیر ومطلع در آمور تقویم املا ک به معرفی شورای شهر در شهرستان ها از مدبران کل با روسای ادارات آمور مالیاتی . مسکن وشهرسازی.جهاد کشاورزی.ثبت اسناد واملاک به ترتیب در مراکز استان ها یا شهرستانها حسب مورد و یا نمایندگان آنها وسه نفر معتمد محل بصیر ومطلع در آمور تقویم املاک به معرفی شو رای شهر تشکیل و هرسال یک بار نسبت به تعیین ارزش معاملاتی املاک اقدام خواهد نمود .در موارد تقویم املاک واقع در هر بخش و روستاهای تابعه سه نفرمعتمد محل و مطلع توسط شورای بخش معرفی خواهد شد. با توجه به موارد قید شده در قانون مالیا ت ها از آنجاییکه مالکیت ورثه نسمبت به ترکه متوفی با توجه به ماده ۸۶۸ قانون مدنی موکول به پرداخت حقوق و دیونی که بر ترکه میت تعلق می گیرد. می باشد لذا دفاتر اسناد رسمی نمی توانند قبل از اخذ گواهینامه واریز مالیات برارث موضوع ماده ۳۵ قانون مالیات ها نسبت به تنظیم سند انتقال به استناد قانون ات سهیل تنظیم اسناددر دفانر اسناد رسمی مصوب ۲۴ مرداد ۱۳۸۵ وآئین نامه اجرایی سال ۸۶ بدون گواهینامه واریز مالیاتی اقدام نمایند که این موضوع در ردیف ۲۰۲ مجموعه بخشنامه های ثبتی به دفاتر اسناد رسمی ابلاغ گردیده است . اما برابر کد ۶۷۷ مجموعه بخشنامه ها دفاتر اسناد رسمی برای فک رهن اسناد رهنی ملزم به دریافت گواهی مالیاتی قانون مالیلت ها نیستند و همین طور برابر ردیف ۹ در تنظیم سند وکالت نسبت به املاک و تلفن نیاز به استعلام از اداره دارایی در رابطه با گواهی -------- صفحهٔ بعد -------- نامه مذکور ندارند . برابر کد ۴۹۵ دفاتر اسناد رسمی بایستی با اخذ گواهی حوزه مالیاتی ذیربط مبنی بر پرداخت مالیات نقل وانتقال سهام با سه‌م الشر که اشخاص حقوقی اقدام به تنظیم وثبت سند انتقال سهام نمایند .همچنین برای تنظیم اسناد وصیت تملیکی با توجه به اینکه وصیت جزء معاملات نمی باشد و موصی هر زمان اراده کند حق رجوع۱| زوصیت را دارد مطالبه گواهی مالیاتی قانون مالیات ها برای دفاتر اسناد رسمی به استناد ردیف ۵۱ مجموعه بخشنامه های ثبتی لازم به نظر نمی رسد . ادارات ثبت وقانون تجارت -قانون بورس اوراق بهادار ثبت شرکتها در آدارات ثبت متصدبان مربوطه را نیازمند اطلاعات کافی در زمینه قانون مدنی و قانون تجارت در بحث انواع شرکت ها و وضعیت حقوقی هرکدام می کند .با دقت در معنا ومفهوم شرکت معلوم می گردد که مفهوم آن در قانون مدنی وقانون تجارت با هم کمی تفاوت دارد. به موجب ماده ۵۷۱ قانون مدنی شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه است. این شرکت ممکن است اختیاری یا قهری باشد .شرکت قهری بر توافق شرکا استوار نیست. بلکه در نتیجه اجتماع حقوق مالکان به سبب امتزاج با آرث تحقق می بابد (ماده ۴).آنچه در قانون مدنی جلب توجه می کند این است که امکان دارد مالکیت مشاع ناشی از هر عقدی که چنین حالتی را ایجاد می کند ,باشد ومنحصر به عقدی با نام وعنوان شرکت ریاشد .بعنی عقدی که درآن طرفین توافق کنند حقوق مالکیت اختصاصی خود را مخروج -------- صفحهٔ بعد -------- ومالکیت مشترکی ایجاد کنند,وجود نداشته باشد. در حقوق مدنی شرکت به دو معنای عام وخاص به کار رفته است. در معنای عام شرکت عبارت از عقدی است که درآن طرفین سرمایه یا کار خود را برای رسیدن به سود خاص جمع می کنند دراین معنا علاوه بر عقد شرکت که موضوع مواد ۵۷۱ به بعد قانون مدنی است عقد مضاربه . مزارعهمساقات هم از مصادیق شرکت به حساب می آیند.درمعنای خاص, شرکت یکی از عقود معینی است که همراه با اشاعه در حق مالکیت ایجاد می شود معمولا هرگاه در حقوق مدنی از شرکت صحبت می شود مقصود همین نوع اخیر است قانون مدنی با اینکه مباحث مربوط به شرکت را در ضمن انواع عقود معین بیان نموده اما در هیچ یک از مواد مربوطه از عقدی به نا م شرکت نام نمی برد بلکه به جای عقد شرکت خود شرکت را تعریف می نماید به این طریق مشکل است که با استناد به مواد قانون مدنی صریحاً اظهار نظر نمود بر اینکه عقد مستقلی به نام عقد شرکت در کنار سایر عقود معین مثل بیع و اجاره وجود دارد. اما در حال حاضر عقیده غالب | ین است که اجتماع مالکیت اشخاص متعدددر شی ء واحد می تواند به موجب عقدی صورت گیرد که عقد شرکت نام دارد . ماده ۵۷۶ قانون مدنی اعلام می دارد که طرز اداره کردن اموال مشترک .تابع شرایط مقرر بین شرکا خواهد بود این ماده حاکی از آن است که در شرکت مدنی شرکامی توانند قراردادی تنظیم کنند که در آن طرز اداره اموال مشترک بیان شده باشد این قرارداد شبیه اساسنامه وشرکت نامه ای است که در شرکتهای تجار تی به خصوص شرکت های سهامی می بایست تنظیم شود . زیرا اساسنامه یا شرکت نامه در شرکت های تجارتی قراردادی حاوی تفاهم بین شرکا برای اوجاد شرکت و نحوه اداره آن است. آیا تعریف شرکت در قانون مدنی را می توان به شرکت به مفهوم قانون تجاری تسری داد با خیر ؟پاسخ به نظر منفی است اما نفی تعریف جنبه مطلق ندارد زیرا بعضی از عناصر تعریف مزبور در تعریف شرکت تجاری نیز به چشم می خورد .در شرکت به مفهوم تجاری هدف شرکا چیزی جز بردن سود و تقسیم آن میان خودنیست ,بنابراین تشکیلاتی که برای هدف های اخلاقی -------- صفحهٔ بعد -------- واجتماعی وفرهنگی ومانند آنها تاسیس وبه اصطلاح انجمن یا موسسه نامیده می شوند ‏ .شرکت تجاری به حساب نمی آیند . در شرکت مدنی ار تباط شخصیتی شرکا با مال مشاع محو نمی ش ود .در حالی که در شرکت تجاری شخصیت جمعی شرکا که از آن به شخصیت حقوقی تعبیر می شود مالک مال می گردد. در واقع در شرکت مدنی فرض براین است که اموال شرکا به خودشان تعلق دارد و سود وزیان ناشی از اداره شرکت به خود ایشان بر می گردد .شرکت تجاری دارای شخصیت حقوقی است ومال مشاع که توسط شرکا در میان گذاشته می شود متعلق به شرکت بعنی شخص حقوقی است. با این حال معیار خاصی در فوانین برای تشخیص شرکت مدنی از شرکت تجاری وجود ندارد. بعضی از نویسندگان با معیار موضوع شرکت مابین شرکت مدنی وشرکت تجارتی تفکیک وتشخیص قایل می شوند وگف‌ته اند شرکت تجارتی موضوع فعالیتش ,اشتغال به اعمال تجارتی است حال آنکه شرکت مدنی به فعالیت های غیر تجارتی اشتغال دارد .این معیار نمی تواند ضابطه تمام عیاری باشد زیرا در ماهیت تجاری بودن فعالیت های بعضی از شرکت های تجارتی همچون شرکت های تعاونی تردید وجود دارد وبعضی تصریح نموده اند که این شرکت ها ذاتا تجاری نیستند واز تجار تشبیهی محسوب می گردند . از سوی دیگر بسیاری از شرکت های مدنی وجود دارد که به فعالیت های تجاری اشتغال دارند .لذا بر همین اساس ماده ۲۲۰ قانون تجارت این قبیل شرکت های مدنی را در حکم شرکت تضامنی دانسته است و می دانیم که شرکت تضامنی یکی از شرکت های مذکور در قانون تجارت است و واجدشخصیت حقوقی است . بر خلاف آنچه در نظام قانون مدنی وجود دارد در شرکت تجاری صرف آوردن حصه به ایجاد مالکیت مشاع نمی انجامد بلکه شرکت تجاری با اشاعه موضوع قانون مدنی سه تفاوت ع‌مده دارد ناول اینکه شرکت تجاری فقط با هدف اقتصادی ایجاد می شود و در آن عده ای برای ایجاد و ازدیاد ثروت همکاری می کنند این همکاری در اشاعه صدق نمی کند وممکن است مالکیت مشاع ارادی نباشد.مثل موردی که چند نفر مالی را به آرث می برند و دوم اینکه در اشاعه برای آن جام -------- صفحهٔ بعد -------- دادن هر عمل مادی با حقوقی راجع به مال مشاع .اتفاق نظر و ری کلیه شرکا ضروری است اما در اتخاذ می شود. سوم اینکه اشاعه امری پایدار نیست وهریک از شرکا می توانند خواه با تقاضای افراز سهم خود از سهم دیگر شرکا وخواه با انتقال سهم مشاع خود به شخص ثالت در هر زمان که بخواهد به اشاعه پایان دهد در حالی که شرکت تجاری در اغلب موارد حتی اگر برای مدتی کوتاه ایجاد شده باشد جنبه پایدار دارد وهیچ یک از شرکا نمی توانند بدون جلب موافقت شرکای دیگر سهم خود را به دیگری انتقال دهند وتقاضای انحلال شرکت وتقسیم سرمایه فقط در موارد استثنابی وگاه با مراجعه به دادگاه میسر است .در قانون مدنی شریک در شرکت مدنی نمی تنواند چیزی جز حق مالکیت باشد و دو نفر نمی توانند با جمع خدمت واعتبار خود تشکیل شرکت دهند.مگر آنکه آوردن این خدمت با اعتبار منجر به مالکیت مشاع بر مالی شود در حالی که در شرکت به مفهوم قانون تجارت چنین نیست و آورده می تواند صور گوناگون داشته باشد . آنچه درقانون مدنی ما به عنوان تعریف شرکت آمده است با حقیقت شرکت در حقوق تجارت متفاوت است زیرا حقوق تجارت ما ریشه در حقوق اروپایی به خصوص قانون تجارت فرانسه دارد در حالی که تعریف شرکت در قانون مدنی متکی بر موازین فقهی است وعلت سکوت قانون گذار ایران در عدم تعریف شرکت تجارتی این است که در قانون تجارت فرانسه که الگوی قانون تجارت ما بوده ماده ۲۰ قانون تجارت ایران شرکت های تجاری را به هفت نوع شرکت های سهامی شرکت با نسبی. شرکت تعاونی تولید ومصرف تقسیم کرده است. ما دراین قسمت قصد تحلیل انواع شرکت های قانون تجارت را نداریم ولی از آنجائیکه طبق سر فصل درس قصد توضیج ارتباط قانون بازار اوراق بهادار وسازمان بورس و اوراق بهادار را با شرکت سهامی داریم دراین قسمت فقط به -------- صفحهٔ بعد -------- چگونگی ار تباط سازمان بورس به بحث ثبت شرکت‌ ها در قالب شرکتهای سهامی و چگونگی ارتباط این شرکت با قانون بورس می پردازیم . شرکت سهامی عام نقش اقتصادی مهمی را در دنیا از نظر بازرگانی داخلی وبین المللی ایفا می نماید زیرا شرکت های بزرگ صنعتی وخدماتی مانند بانک های خصوصی,بیمه. حمل ونقل. کشتی سازی وغیره در قالب حقوقی شرکت سهامی عام تاسیس می شوند .این شرکت با پذیرش عمومی سرمایه از طریق پذیره نویسی و با انباشت سرمایه های کوچک دارایی کلانی فراهم می آورد و موجب اعطای فرصت به عموم جهت ورود به حوزه تجارت و عضویت اشخاص به عنوان سهامدار در شرکت سهامی عام می شود .از ویژگی های منحص‌ر شرکت سهامی عام که آن را از کل و شرکت های تجاری واز جمله تروکت سهامی خاص متمایز می سازد. امکان عضویت این شرکت در بازار بورس اوراق بهادار است . مهمترین وجه افتراق شرکت سهامی عام وخاص این این است که شرکت سهامی عام می تواند از طریق پذیره نویسی سرمایه وپس انداز مردم را جذب کند همچنین می تواند در بازار بورس پذپرفته شده واوراق خود را به عامه مردم عرضه نماید ,در صورتی که شرکت سهامی خاص چنین حقی راندارد . برای تاسیس شرکت سهامی عام چهار مرحله تهیه مدارک واسنادءمرحله پذیره نویسی ,مرحله تشکیل مجمع عمومی موْسس و مرحله ثبت شرکت وجود دارد .درمرحله اول موْسسین باید اولاً بیست درصد ‏ سرمایه شرکت را خود تعهد کرده و لااقل ۳۵ درصد مبلغ تعهد شده را در حسابی به نام شرکت در شرف تاسیس نزد یکی از بانکها سپرده سپس اظهارنامه ای به ضمیمه طرح اساسنامه شرکت وطرح اعلامیه پذیره نوبسی سهام که به امضای کلیه موْسسین رسیده باشد در تهران به اآداره ثبت شرکته ‏ اودر شهرستان ها به دابره ثبت شرکت ها و ادارات ثبت اسناد و املاک محل تسلیم ورسید دریافت نمایند.(ماده ۶ لایحه اصلاحی قانون تجارت ۱۳۴۷) طرح اعلامیه پذیره نویسی همان آگهی دعوت از آحاد جامعه جهت پذیره نویسی و سرمایه گذاری در شرکت سهامی عام در شرف تاسیس -------- صفحهٔ بعد -------- است. مواردی که باید در طرح مزبور درج گردد در ماده ‎٩‏ لایحه اصلاحی آمده است. مرحله دوم تاسیس شرکت پذیره نویسی است در قانون تجارت پذیره نویسی تعریف نگردیده است قانون بازار اوراق بهادار جمهوری اسلامی در بند ۲۸ ماده یک پذیره نویسی را فرابندخرید اوراق بهادار از ناشر ویا نماینده قانونی آن و تعهد پرداخت وجه کامل آن طبق قرارداد می داند . پذیره نویسی در متون حقوقی قبول پیشنهادی است که ازطرف موْسسین به عموم می شود تا قسمتی از سرمایه شرکت را تعهد کنند وبا پرداخت تمام با قسمتی از مبلغ تعهدی خود ,در شرکتی که بعدا تاسیس می شود شریک وصاحب سهم گردند. به بیان دیگر پذیره نویسی عمل حقوقی است که به موجب آن شخصی تعهد می کند با تامین قسمتی از سرمایه شرکت در حدود مبلغ آورده شده در شرکت سهامی عام شریک شود. پذیره نویس با امضای ورقه تعهد سهم,اساسنامه شرکت را که به منزله قرارداد شرکت است امض | کرده و بد بنوسیله در زمره طرف های قرارداد شرکت فرار گرفته است. البته طرح اساسنامه چون قبلا به امضای موُسسین رسیده است بیانگر ایجاب آنان در انعقاد قرارداد شرکت با پذیره نوبسان است . بنابراین پذیره نویسی تعهد ساده ای است که پذ یره نویس را متعهد می کند آورده‌را در حدود مبلغ قید شده در ورقه تعهد سهم تنادیه نمایدودر مقابل چنین تعهدی حق دریافت سهام پس از تشکیل شرکت و استفاده قانونی از آن ایجاد می گردد.بعضی بر این نظر هستند که پذیره نویسی را باید الحاق به قرارداد از پیش منعقد شده میان موْسسین دانست . لکن دراین توافق هم انگونه که در بسیاری از توافقات نیز معمول است لزوما نباید در پی عوض ومعوض بود .طبق ماده ۳۵ فانون بازار اوراق بهادار جمهوری اسلامی مصوب ۸۴/۹/۲ برای ثبت شرکت های سهامی عام با افزایش سرمایه آنها .اجازه انتشار اعلامیه پذیره نویسی توسط مرجع ثبت شرکتها.پس از مواف قت سازمان صادر می شود .اعلامیه پذیره نویسی اعلامیه ای است که از طریق آن اطلاعات مربوط به ناشر و اوراق بهادار قابل پذیره نویسی در اختیار عموم قرار می گیرد اوراق بهادار هر نوع ورقه با مستندی است که متضمن حقوق مالی -------- صفحهٔ بعد -------- قابل نقل وانتقال برای مالک عین ویا منفعت آن باشد. بورس اوراق بهادار بازاری متشکل وخود انتظام است که اوراق بهادار در آن توسط کارگزاران ویا معامله گران طبق مقررات قانون بازار بورس مورد داد وستد قرار می گیرد (ماده یک).عرضه عمومی اوراق بهادار در بازار اولیه منوط به ثبت آن نزد سازمان با رعایت مقررات می ب‌اشد و عرضه عمومی اوراق بهادار به هر طریق بدون رعایت مفاد قانون بورس ممنوع است .ناشر اوراق بهادار موظف است تقاضای ثبت اوراق بهادار را همراه با بیانیه ثبت واعلامیه پذیره نویسی جهت اخذ مجوز عرضه عمومی به سازمان تسلیم نماید جهت دریافت مجوز پذ یره نویسی متقاضیان. فرم تقاضای ثبت اوراق بهادارءمحتویات بیانیه ثتبت واعلامیه پذیره نویسی و نیز چگونگی انتشار اعلا میه پذ یره نویسی و نحوه هماهنگی بین مرجع ثبت شرکتها و سازمان بایستی به تایید شورای بورس برسد (ماده۲۲).سازمان پس از بررسی تقاضای ثبت اوراق بهادار وضمایم آن واطمینان از انطباق آنها با مقررات ثبت به تایید اعلامیه پذیره نوبسی وعرضه عمومی اقدام می کند (ماده ۲۳) منظور از بیانیه ثبت در ماده ۲۲ مجموعه فرم هاءاطلاعات واسناد ومدار کی است که در مرحله تقاضای ثبت شرکت به سازمان داده می شود.سهام هر شرکت سهامی عام که کل حقوق صاحبان سهام آن کمتر از رقم تعیین شده توسط سازمان باشد اوراق بهادار آن شرکت از ثبت نزد سازمان معاف است اما شرکت مذکور و هر ناشری که از ثبت معاف است موظف است مشخصات وخصوصیات اوراق و نحوه وشرایط توزیع و فروش آن را طبق شرایطی که سا زمان تعیین می کند به سازمان گزارش دهد (ماده ۲۷)سازمان می نواند در صورت آگاهی از ارایه اطلاعات خلاف واقع .ناقص با گمراه کننده از طرف ناشر در بیانیه ثبت با اعلامیه پذیره نویسی .عرضه عمومی اوراق بهادار را در هر مرحله ای که باشد متوقف کند. هر شخصی که مسئول تهیه اسناد و مدارک .اطلاعات ,بیانیه ثبت یا اعلامیه پذ یره نویسی وامثال آن ها جهت ارایه به سازمان می باشد و نیز هر شخصی که مسئولیت بررسی -------- صفحهٔ بعد -------- واظهار نظر با تهیه گزارش مالی .فنی با اقتصادی یا هر گونه تصدیق مستندات واطلاعات مذکور را بر عهده دارد ودر اجرای وظایف محوله از مقررات قانون تخلف نماید به حبس تعزیری از یک تا شش ماه با جریمه نقدی محکوم خواهد شد . . از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون وظایف واختیارات بانک مرکزی جمهوری اسلامی موضوع ماده ‏ ۴ قانون نحوه انتشار اوراق مشارکت مصوب ۷/۰ به سازمان بورس اوراق بهادار واگذار شرچه است . قانون روابط موجر ومستاجر واجرای ثبت ادارات ثبت جهت اجرای اسناد واملاک مورد اجاره نیاز به آشنایی با قانون روابط موجر ومستاجر و آئین نامه اجرایی آن دارند . در آئین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب سال ۷ موادی در رابطه با صدور اجرائیه برای اسناد اجاره وجود دارد که بدون آشنایی با قانون روابط موجر ومستاجر ممکن است در عمل اشکالاتی پیش ] وج .ماده ۴۶۶ قانون مدنی اجاره را عقدی می داند که به موجب آن مس‌تاجر مالک منافع عین مستاجره می شود . قانون روابط موجر ومستاجر در سال های ۱۳۷۶۶۱۳۶۲۱۱۳۵۶ تصویب و آخرین آئین نامه اجرایی آن در سال ۱۳۷۸ توسط هیات وزیران تنظیم گردیده است . در ماده یک قانون سال ۱۳۷۶ اعلام گردیده از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون اجاره کلیه اماکن ‏ اعم از مسکونی .تجاری,محل کسب وپیشه.اماکن آموزشی, خوابگاه های دانشجویی وساختمان های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی با عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی ومقررات مندرج در این قانون وشرایط مقرر بین موجر ومستاجر خواهد بود .طبق ماده ۲ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی درخواست اجراء مفاد اسناد رسمی نسبت به املاک مورد اجاره مشمول روابط موجر ومستاجر اعم از اینکه مورد اجا ره به ثبت رسیده با در جربان تبت باشد از دفترخانه اسناد رسمی که سند اجاره را ثتبت کرده است به عمل -------- صفحهٔ بعد -------- می آید .طبق ماده ۳ قانون روابط موجر ومستاجر پس از انقضاء مدت اجارهبنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته توسط مامورین اجرا به عمل خواهد آمد .طبق ماده ‎٩‏ آئین نامه اجرایی قانون روابط موجر ومستاجر مصوب ۱۳۷۸ در مورد اسناد رسرمی اجاره درخواست صدور اجرائیه جهت تخلیه مورد اجاره از دفترخانه تنظیم کننده سند به عمل خواهد آمد .در صورتیکه سند اجاره رسمی نبوده وعادی باشد برای اجرای سند وتخلیه ملک متقاضی طبق ماده ۳ قانون روابط موجر ومستاجر بایستی به دادگاه مراجعه نماید . .در اسناد رسمی اج اره سردفتر پس از احراز هوبت وصلاحیت درخواست کننده اوراق اجرائیه را طبق ماده ‏ ۱۳ آئین نامه ظرف ۲۴ ساعت در سه نسخه با قید تخلیه محل عین مستاجره موضوع سند تهیه وبه مهر ویژه اجرا منقوش وجهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال می نماید . به موجب ماده ۱۲ اجرای ثبت موظف است با وصول اوراق اجرائیه از دفترخانه ظرف ‏ حداکثر ۲۴ ساعت نسبت به تشکیقل پرونده وصدور دستور ابلاغ و تخلیه به مامور اقدام نموده و مامور مکلف است ظرف ۴۸ ساعت اوراق اجرائیه را ابلاغ و طبق قسمت اخیر ماده ۶ ظرف ۳ روز نسبت به اجرای مفاد اجرا اقدام نماید. چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه دوابر اجرای ثبت به علت وقوع حوادث غیر مترقبه مستاجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و استمهال نماید مراتب به مرجع قضایی گزارش می شود مقام قضایی صالح می تواند باستمهال مستاجر برای یک نوبت به مدت حداکثر یک ماه موافقت کند (ماده ۱۳) در صورتی که دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود و مستاجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور ,شکابتی داشته وبا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می نماید (ماده ۱۷) چنانچه موجر مبلغی به عنوان ودیعه با تضمین با قرض الحسنه ویا سند تعهد آور ومشابه آن از مستاجر دریافت کرده و در سند اجاره رسمی درج شده -------- صفحهٔ بعد -------- باشد با توسط خود موجرعنوان شود دراین صورت تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند با وجه یاد شده به مستاجر وارایه رسید آن به ضمیمه درخواست تخلیه و ارایه آ ن به اجرای ثبت و با سپردن آن به اجرای ثبت می باشد (ماده۱۹) به موجب ماده ۱۴۷ آئین نامه اجرای اسناد رسمی در انتقال قطعی ملک هرگاه اجرائیه تخلیه صادر گردد و ثالث به موجب سند ر سمی اجاره در ملک مورد تخلیه ساک‌ن باشد اجراء ثبت از تخلیه ملک خودداری می نماید. طبق تبصره ۲ همان قانون در مواردی که سکونت شخص تثالث مستند به سند رسمی با عادی اجاره نباشد اجرای ثبت مکلف به تخلیه است .همچرزین حسب ماده ۱۵۴ آئین نامه اجراء اداره ثبت محلد رموقع تخلیه عین مستاجره‌و ختم پرونده های اجرابی باید مراتب تخلیه وختم پرونده را به د فاتر اسناد رسمی مربوطه اعلام دارند که در ستون ملاحظات ثبت دفتر قید واقدام لازم معمول گردد . طبق ماده ۱۵۴ آئین نامه تحقق تخلیه با تحویل در مواردی که اجرائیه برای تخلیه با تحویل صادر شده باشد ختم عملیاتی اجرا محسوب می گردد وهمچنین طبق ماده ۱۶۴ در مواردی که تخ‌لیه مورد اجاره جزء موضوع لازم الاجرا باشد حقوق دولتی برای تخلیه مورد اجاره از میزان مال الاجرا سه ماه دریافت خواهد شد . قانون تملک آپارتمان ها و ادارات ثبت ادارات ثبت از دو جهت با قانون تملک آپارتمان ها تعامل وارتباط ‏ نزدیک دارند. اول از جهت مقررات صدور سند مالکیت وافراز وتفکیک برای آپارتمان ها که به بخش املاک مربوط می شود. -------- صفحهٔ بعد -------- دوم از جهت وصول هزینه های مشترک ساکنین آپارتمان ها جهت سهم مالکین از خدمات مشترک اپارتمانها که دراین قسمت به اجرای ادارات ثبت مراجعه می نمای,د. طبق ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان ها مصوب ۱۶ اسفند ۱۳۴۳ با اصلاحات بعدی در صورت امتناع مالک با استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزبنه های مشترک ازطرف مدبر با هیئت مدبران اپار تمانها به وسیله اظهار نامه یا ذکر مبلغ بدهی وصورت ریز آن مطالبه می شود . هرگاه مالک با استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر با هیئت مد بران می توانند به تشخیص خود وبا توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاز - تهوبه مطبوع -آب گرم-برق-گاز وغیره به او خودداری کنند ودر صورتی که مالک ویا استفاده کننده همچنان اقدام به تسویه حساب ننماید اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر با هیئت مدبران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده .اجرائیه صادرخواهد کرد عملیات اجراوی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صرورت خواهد گرفت ودر هرحال مدیر با هی‌نت مدیران موظف می باشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه با ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجددخدمات مشترک فورا اقدام نمایندٌ .دراین رابطه به موجب ماده ۱۸۰ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی مصوب ۱۳۸۷ می گوید برای اجرائیه های راجع به قانون الحاق ماد ه ۰ مکرر و ۲تبصره به قانون تملک آپارنمان ها مصوب ۱۳۵۱ واصلاحات بعدی باید تقاضانامه صدور اجرائیه .رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده کن نده ,رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر با هیئت مدبران وصورت ریز سهم مالک از هزینه های مشترک به اجرای ثبت محل تسلیم شود ودر تقاضانامه قید گردد که بدهکار در مدت مقرر گواهی تقدیم دادخواست اعتراض به محکمه را تسلیم نکرده است . -------- صفحهٔ بعد -------- مهریه و ادارات ثبت ادارات ثبت از مهمترین مراجع اجرای اسناد و تعهدات مربوط به ازدواج هستند . طبق ماده ۱۰۸۲ قانون مدنی به مجرد عقد.زن مالک مهر می شود ومی تواندهر نوع تصرفی که بخواهد در آن بنماید.در صورتیکه زوجه طبق سند ازدواج تقاضای اجرای سند و وصول مهریه نماید ‏ چنانچه مهریه وجه رایج باشد متناسب با تغییر شاخص قیمت سالانه زمان تادیه نسبت به سال اجرا ‏ ی عقد که توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی تعیین می‌گردد مهربه محاسبه وپرداخت خواهد شد مگر اینکه زوجین در حین اجرای عقد به نحو دیگری تراضی کر ده باشند. آئین نامه اجرایی قانون الحاق یک تبصره به ماده ۱۰۸۲ فانون مدنی مصوب سال ۱۳۷۷ مقرر می دارد چنانچه مهریه وجه رایج باشد مرجع صالح بنا به درخواست هریک از زوجین میزان آن را با توجه به تغییر شاخص قیمت سال زمان تادیه نسبت به سال وقوع عقد محاسبه وتعیین می‌ نماید .ادارات ثبت اسناد و املاک موظفند در محاسبه میزان مهریه وجه رایج مطابق آئین نامه در تعیین تغییر شاخص قیمت مهربه براساس شاخص های مقرر اقدام نمایند . نحوه محاسبه مهریه وجه رایج براساس متوسط شاخص بها در سال قبل,تقسیم بر متوسط شاخص بها در سال وقوع عقد ضربدر مهربه مندرج در عقدنامه می باشد .بانک مرکزی موظف است شاخصه های بهای سال های قبل از اجرای این قانون وشاخص بهای مربوط به هرسال را به طور سالیانه حداکثر تا پایان خردادماه تهیه و به قوه قضائیه اعلام نماید .آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی نیز در ماده ‏ ۲ مقرر می دارد در خواست اجراء مفاد اسناد رسمی در مورد مهربه وتعهداتی که ضمن ثبت ازدواج وطلاق و رجوع شده نسبت به اموال منقول وسرایر تعهدات از دفتری که سند را تنظیم کرده است و نسبت به اموال غیرمنقول که در دفتر املاک به ثبت رسیده است .از دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند بعمل می آید .طبق ماده ۹۸ قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب ۱۳۸۰ چنانچه -------- صفحهٔ بعد -------- زوجه پس از صدور اجرائیه اسناد رسمی وآ راء محاکم قضاوی به هر علت از ادامه عملیات اجرایی منصرف شود از پرداخت نیم عشر دولتی معاف خواهد بود. قانون اصلاحات ارضی وتعاملات اداره ثبت با سازمان ها ونهادهای مر تبط اصلاحات ارضی ایران قبل از انقلاب در سه مرحله از طریق مصوبه های قانونی سال های ۱۳۳۹ و۱۳۴۱ و۱۳۴۷ به مرحله اجرا در آمده است . بعد از انقلاب نیز تداوم روند اصلاحات ارضی در تصویب قوانین سال های اولیه پس از انقلاب منعکس است . .اصلاحات ارضی به معنای تقسیم وتوزیع زمین های کشاورزی و غیر کشاورزی از طرف دولت برای زارعین فاقد زمین ویاکشاورزان کم زمین است .قانون اصلاحات ارضی با به رسمیت شناختن حق نسق باعث ورود تاسیسی به نام حق نسق زراعی در حقوق ابران شده است .در قانون ثبت مواد ۱۴۲ الی ۱۴۶ اختصاص به چگونگی تبت املاک مشمول ق وانین اصلاحات ارضی دارد . در تصویبب قوانین خاص مانند ماده ۷ اصلاحی قانون شبت ,ماده ۱۳۳ برنامه چهارم توسعه اقتصادی . قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند نیز هنوز مواردی در رابطه با چگونگی قبول درخواست ثبت و صدور سند مالکیت اراضشی مشمول اصلاحات ارضی ونسق های زراع ی وجود دارد .قبل از انقلاب شورای اصلاحات ارضی آبران به منظور تعیین روش وخط مشی واحد ونظارت برحسن اجرای وظایف پیش بینی شده در ماده ۷ قانون اصلاحات ارضی مصوب ۱۳۴۰ به ریاست وزیر کشاورزی وعضویت ۵ نفر از صاحب منصبان وزارت کشاورزی تشکیل و در صورت وجود آبهام در اجرای قانون اصلاحات ارضی شورای اصلاحات ارضی موظف بود دستورالعمل اجرابی لازم را تهیه و به کلیه واحدهای اجرابی ابلاغ نماید . -------- صفحهٔ بعد -------- پس از ادغام سازمان امور اراضی در سازمان جنگل ها و مراتع اختیارات وزبر کشاورزی به رئیس سازمان جنگل ها ومراتع تفویض شد وسپس رئیس سازمان جن گل ها و مراتع اختیارات را به رئیس سازمان آامور اراضی تفویض کرد .درحال حاضر به دلیل ادغام دو وزارت جهاد سازندگی وکشاورزی وتشکیل وزارت جهاد کشاورزی عمل تفویض اختیار توسط وزیر جهاد کشاورزی به اعضای شورای اصلاحات ارضی شامل رئیس سازمان آامور اراضی به عنوان رئیس.مع اون اجرایی سازمان امور اراضی.مد بر حفظ کاربری وامور زمین سازمان آمور اراضی ,مد بر ممیزی و واگذاری سازمان امور اراضی,مد بر امور حقوقی سازمان امور اراضی به عمل آمده است . مقررات وقوانین اصلاحات ارضی که قبل از انقلاب تصویب گردید. در قالب لوایح قانونی ومجلس شورای اسلامی به واسطه وضع قوانین مورد تایید و استمرار قرار گرفت بعضی از این لوایح وقوانین عبارت از : ۱-لایحه قانونی راجع به تکمیل پاره ای از مواد قانون اصلاحات ارضی مصوب ۵۹/۲/۱۳ ۲- لایحه قانونی نحوه وثیقه ی اراضی وباغات وحقابه هابی که در اجرای قانون اصلاحات به زارعین واگذار شده مصوب۵۹/۴/۲۱ ۳-قانون راجع به بخشودگی خسارت تاخیر تادیبه های قبوض اقساطی زارعین مشم ول قوانین ۴-قانون ابطال اسناد و فروش رقبات آب واراضی موقوفه مصوب ۱۳۶۳/۱/۲۸ و۱۳۷۱ مصوب ۱۳۷۲/۷/۱۱ از جمله این قو انین هستند .یکی از نه ادهای مهم برای حل اختلافات بین زارعین و با قطعات اختصاصی مالک و مستثنیات قانونی او در تح دید حدود قطعات تقسیم شده هیات تشخیص است که وظایف آن در ماده ۱۴۵ قانون ثبت مشخص گردیده است. طبق آبین نامه -------- صفحهٔ بعد -------- هیئت تشخیص مصوب ۱۳۵۲ جلسات هیات تشخیص در مراکز استان با حضور رئیس دادگستری کل و در غیاب وی دادستان شهرستان.مد بر کل اداره تعاون و آمور روستاها و رئیس ثبت منطقه و در مراکز فرمانداری ها رئیس دادگستری ول دادستان و رئیس اداره تعاو ن و آمور روستاها و رئیس ثبت اسناد و املاک برای وظایف مصرح در ماده ‏ ۱۴۵ بر حسب دعوت رئیس ثبت تشکیل می گردد.