1 15546629777 (1)

⚠ این متن با نرم‌افزار از روی تصویر خوانده شده و ممکن است خطا داشته باشد؛ برای استناد، اصلِ سند را ببینید. ([) جمهوری اسلامی ایران اداره کل راه و شهرسازی استان البرز 0 شهرداری کرج ی ۱ وزارت راه و شهرسازی ۱ وزارت راه و شهرسازی معاونت شهرسازی و معماری اّ ۳ ۱ از دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری 1 ا 11 11 اتصویب رسیده است. ۱ 1 بازنگری طوج تفطتیلیغ اشهودگوچد و مبرووعا لد سر ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری ( وبرایش نهایی ) هرانک ۳ مهندسان مشاور باوند ۹ 5 ک ۹ هب اردیبهشت ۱۳۹۱ ی ۲ یک اس ره ۱ پکَ دبیری وم فهرست مطالب دسته بندی گونه های کاربری زمین وکارکردهای زیرگروه آنها یمسر سر سم ۹۹ ۲-آموز سس ۳-آموزش عالی و حرقه ای سس یی ۳ ‎٩ ۱( تاسیسات و تجهیزات شهری سس ۳ 1 حمل رو تَقل نو اقا یمهس ی بیس هیمس مهم 0 ۳مجموعه کارگاهی مشاغل مزاحم شهری و صتایح سیک سس 06 زیریتای خالص و تحار سسسسسس سس سس سییر بجر 6 ضوابط و مقررات تفکیک و تجمیع زمین سس و۱۳ استترارساختمان دراقطعه» خیاطها و فضاهای از سسی سس سس سس مس سس یسیع ۳ بافت مسکونی نیاز مندطر ح ویژه پهساز شش مسا ضوابط و مقررا ات تفکیک و تجمیع زمین سس ۹ ۱۳ ضریب اشغال ساختمان ‏ سس ی بو ۱۳ ضوابط و مقررات عمومی سس 3 ۳۵ ۳ ی رن ید1 [ ۱ بافت مسکونی باغ - شهری (مسکونی تراکم پبسیار کم و کم ) سس ۳۳ استفادهاهای مجاز مین ی ری ری ری یرو ور وی ای ی مایم یی ۱۳ ضوابط ابعاد و مساحت زمین سس 6 ۱۳ کاربری مختلط شمهو ی سس ۱۳ استفاده:های مجاز زمین سس ور ری رید و وروی ور وروی یزرو وی هم و موی ایو مریج ون 860 شوایط یغاد و مساخت رفن سسوم ۹60 ضریب اشغال و ضوابط استقرارساختمان سس ۱ ۱۳ فضاهای باز و ارتیاطی سم ۱۳ ۳۴ حقوق پایه (استحقاقی) زمین شهری و راهکارهای محاسبه امتیازها و خسارت های ناشی از اجرایطرح ...۵۰ خقوق پایه/(استخلاقی) زمین شلری سسسسسسس یرومم ۵ حقوق مکتسیه سس میم ۶ ۵ ضوایط و مقررات کل ی سس یی ۵۱ ضوابط و مقررات کارکردهای خدمات عمومی مجاز حوزه کاربری مسکوتی سس ۵ ضریب اشغال و ضوابط استقرار ساختمان سس ی سک 00 تراکم ساختماتی مجاو سس موی و ی وت بش شاقن اداده بیان البرژ هر ار ا/ 1 ۲ خانه مسیون ال ارتفاع و تعداد طبقات ساختمان سس و و ی وم یم یی 6 ۱۵ گستره طرخمهای و اژ سس سسوم و و ضوابط و مقررات عمومی و و کاربریهای مجاز و سهم بنفی نها ی سر و یر و ی و ای تم نی ی یی مس یم هو ضریب اشغال ساختما نت یم وی وی ی و وم 3 استقرار ساختمان در گستره . حیاطها و فضای باز سس ی و ۴و تراکم ساختمات ی سس سس سس ریس سرا ی یویر مر مر ۵ ضوابط و مقررات کلی مهشت و کاس و پا رکینگ مه و و وم ۳ ۱۹۷ ضوایط و مقررات عموم ی سس ی ی ی ی ی وم ۵ ۱۹ پارکینگ مجهز به جله جا کننده برقی -مکانیکی سس ۱ ضوابط و مقررات پارکینگ درکاربری مسکونی سس ۱۷۱ ضوابط و مقررات پارکینگ درکاربری های دیگو ۱۳ ضوابط و مقررات کاربری صنعتی (صتایع سیک )سس ۹۱۳ ضوابط و مقررات عمومی ۹۷۳ کا زگردهای, هسیر ری وهای با وی سم موس یم 0 معیارها و ضوابط ساخت و ساز ۱۷۳ شبکه رفت و آمد ۱ 2 2 ۰ . 1 1 7 ۰ ۵ محورهای ارتباطی مقیاس شهر ی سس ی ی و ی 6۵ ۱ محورهای ارتباطی مقیاس درون پاقت ی سس ۱۹۵ ضوابط و مقررا آأت موق هی سس یی میتی ری ور کیت ی هر روم ی موم مکی ی ۹۹ ضوابط و مقررات پخ تقاطع هس ۹۹ گذ رگاههای دسترسی ی سر را مایت وی مایم میس رم یرومم ,گم پیوست ۱: روش محاسبه تعداد واحد مسکونی و سهم خدمات زمین های مسکونی سس ۹۹:۹ ۳ ید سس ی ۹ و ۳ کلیات و تعاریف الگوی ساختاری توسعه شهر ۱ چارچوب کلان مقیاس جایگزین طرح جامع شهری» که راهبردهای اصلی توسعه کارکردی - کالبدی آینده شهرء در سه زمینه سکونت» فعالیت و ارتباط را در بر می‌گیرد. ساختار چند کانونی گونه‌ای از الگوی ساختاری توسعه که بر انگاره شکل‌گیری کانونهای شهری چند گانه خودکفا و مستقل هم‌پیوند استوار است. الگوی ساختاری پیشنهاد شده برای شهر کرج, ساختاری با سه کانون کرج مرکزی» فردیس و مهرشهر است. محدوده شهر پهنه تعیین شده برای توسعه کالبدی شهر در طول دوره طرح» که هر گونه اقدام عمرانی در آن در چارچوب مفاد طرح و ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری پیوست آن مجاز است. خط محدوده پیشنهادی شهر کرج بر روی نقشه‌های طرح مشخص شده است. سطوح خالص شهری بخشی از پهنه درون محدوده شهر که بافت مسکونیء فضاهای خدمات عمومی درون بافتی و شهری و شبکه ارتباطی شهری را در بر می‌گیرد. سطوح ناخالص شهری بخشهایی از پهنه درون محدوده شهر که کارکرد یا نقش مستقیم در زندگی شهری ندارد و قرارگیری آنها در محدوده شهر متأثر از عواملی جدا از نیازهای زندگی شهری است. حریمهای رودخانه‌ها و مسیل‌هاء خطوط انتقال برق فشار قویء شبکه‌های ارتباطی برون شهری (آزادراه‌هاء جاده‌هاء خط آهن و ..) و فضاهای با کارکردهای فراشهری عناصر سطوح ناخالص شهری هستند. کار کردهای فراشهری فضاهایی که کارکرد آنها پیوند مستقیم با زندگی شهروندان شهر ندارد و در تراز منطقه‌ای, ملی و پا فراملی کار کرد دارندء کارکرد فراشهری خوانده می‌شود. در محدوده شهر کرج فضاهایی مانند زندان‌هاء کارخانه‌ها و مراکز صنعتی» نیروگاه برق, موْسسات تحقیقاتی کشاورزی و دامی» دانشگاه‌ها و ... کارکرد فراشهری به شمار می‌روند. وزارت سر ی 1 1 ۴ ره ک 1 ۸ ۹ ار ی هیر ۵ َ ای ری یش : اس سس سازمان پایگانی فعالیت و ارتباط چندگانگی و پیچیدگی زیست شهری, پایبندی به یک سازمان پایگانی در زمینه فعالیت و ارتباط در پهنه شهر را گریزناپذیر می‌سازد. بازتاب این سازمان پایگانی در طرح سامانه تقسیمات بافت شهری کانون‌های سه گانه, ترازبندی کازکردی خدمات‌رسانی و سامانه پایگانی شبکه ارتباطی دیده می‌شود. سامانه تقسیمات بافت شهری در چارچوب سازمان پایگانیء بافت شهری در هر یک از سه کانون پیش گفته به شماری بلوک شهری تقسیم بلوک شهری بخشی از پهنه بافت شهری که در لبه‌های پیرامونی با خیابان‌های شریانی درجه دو و بالاتر (خیابان‌های با پهنای بیش از ۳۲ متر)؛ و در مواردی نیز با عوارضی مانند رودخانه» مسیل راه‌آهن,ء خط متروء آزادرا» ... تعریف می‌شود. تراز بندی کارکردی فضاهای خدمات عمومی در پاسخ به نیازهای کارکردی شهروندان در دو تراز مراجعه روزانه یا هفتگی و بلند مدت و هراز گاهی, فضاهای خدمات عمومی شهر به دو تراز کارکردی خرد (درون بافتی یا محلی) و کلان (شهری) تقسیم‌یندی تراز کار کردی درون بافتی این تراز کارکردی, که پاسخگوی مراجعات روزانه و هفتگی است. دامنه پوششی منطبق بر بلوک شهری دارد. فضاهای آموزشی در تراز دبستان و مدرسه راهنمایی» زمین‌های بازی و ورزش و مرکز خرید روزانه مهمترین عناصر این تراز کارکردی به شمار می‌رود. دسترسی به فضاهای این تراز کارکردی در پهنه بلوک شهری بیشتر به صورت پیاده و یا سفرهای سواره کوتاه مدت صورت می‌گیرد و عبور از خیابان‌های پیرامونی بلوک شهری برای دسترسی به این فضاهاء مگر در زمینه تأمین نیازهای خاص و در موارد ناگزیرء نامطلوب به شمار می‌رود. تراز کارکردی شهری مراکز اداری و اشتغال» فعالیت‌های تجاری و خدماتی با آهنگ مراجعه چند هفتگی» ماهانه و بیشترء مراکز آموزشی دبیرستانی و آموزش عالی و حرفه‌ای, پارک‌های اصلی و فضاهای ورزشی, فرهنگی, مذهبیء درمانی بزرگ در این تراز کارکردی جای دارند. دسترسی به این فضاها از گوشه و کنار شهر و به صورت سفرهای سواره صورت می‌گیرد. دامنه پوشش این تراز کارکردی مجموعه‌ای از بلوک‌های ی پهنه کانون شهری است. 0 اب / 1 ۳ 0 ۱ / ۲ دا ورد موی ۱ محور مجهز شهری و درون بافتی در برابر بخش عمده خیابان‌های شهری که نقش و کارکرد اصلی آنها تأمین ارتباط میان بخش‌های گوناگون بافت شهری است و ویژگی‌های آنها در راستای تسهیل و تسریع عبور سواره تعیین می‌شود. شماری از خیابان‌های موجود (که در پی تجمع کارکردهای تجاری - خدماتی نقش ارتباطی آنها کمرنگ شده است) و پیشنهادی (که در سازمان پایگانی شبکه ارتباطی طرح کارکرد ارتباطی برای آنها پیش‌بینی نشده است) به عنوان راسته‌های تجاری - خدماتی به شکل محور مجهز شهری یا درون بافتی پیش‌بینی شده است. از این محورها می‌توان به شکل پیاده‌راه (در صورت لزوم با حذف حرکت سواره آن و راه‌اندازی سامانه جابه‌جایی ویژه) نیز بهره‌برداری نمود. این محورهاء مکان‌های مناسب استقرار کاربری‌های مختلط شهری و درون بافتی کاربری زمین نحوه بهره‌برداری از زمین در وضع موجود و یا نوع استفاده پیش‌بینی شده برای آن کاربری زمین نامیده می‌شود. هر کاربری می‌تواند دربرگیرنده انواعی از کارکردهای زیرگروه خود باشد. کار کرد هر گونه فعالیت مجاز که در زیرگروه انواع کاربری قرار می‌گیرد کارکرد نامیده می‌شود. کاربری مسکونی نحوه بهره برداری از زمین به منظور سکونت کاربری مسکونی نامیده می‌شود. کاربری مسکونی می‌تواند دربرگیرنده گونه های متنوع بافت مسکونی مانند بافت مسکونی متداول شهری,» بافت مسکونی باغ - بافت مسکونی متداول شهری (مسکونی تراکم متوسط و زیاد) بافت مسکونی باغ - شهری (مسکونی تراکم بسیار کم و کم) بافت متشکل از قطعه زمین‌های مسکونی با مساحت بیش از ۷۰۰ مترمربع که ضریب اشغال ساختمان در آنها تا ۳۵ درصد مساحت زمین است. مجموعه (مجتمع) مسکونی سس ی کدها لت // ً آدار+ کل مسکن و شهرسازی 1 / آستان البرز ۱ ار 3 اس او ۹ مسیون و۵ زا بافت نیازمند طرح ویژه بهسازی بخش‌های معینی از بافت مسکونی شهرء که ریزدانه و پرتراکم با نفوذپذیری کم و ساختمان‌های کم دوم به شکل غیر رسمی و خودرو توسعه یافته و با کمبود شدید فضاهای خدمات عمومی و شبکه ارتباطی مناسب روبه‌روست. تهیه و اجرای طرح‌های ویژه بهسازی بافت دارد. واحد مسکونی مجموعه همبسته فضاهای مناسب‌زیست. پخت و پز و بهداشت موردنیاز برای زندگی یک خانوار, واحد آداری مجموعه همبسته فضاهای مناسب کار و فعالیت. همراه با فضاهای خدمات جنبی موردنیاز. کاربری خدمات عمومی نحوه بهره‌برداری خاصی از زمین که می‌تواند دربرگیرنده انواع کارکردهای خدماتی همگانی موردنیاز شهروندان باشد. کاربری مختلط نحوه بهره‌برداری از زمین به صورت ترکیبی از کارکردهای گوناگون شهری که دو گونه کاربری مختلط شهری و درون بافتی را دربرمی گیرد. کاربری مختلط شهری این کاربری با امکان استقرار در محورها و کانون‌های مجهز شهری» ترکیبی از کاربری تجاری و انواع کاربری‌های خدمات عمومی است. کاربری مختلط درون بافتی ترکیبی از کاربری مسکونی با کاربری‌های تجاری - خدماتی که در محورها و کانون‌های مجهز درون بافتی قابل استقرار است. گستره طرح‌های ویژه پهنه‌های شناسایی شده معینی که باید در چارچوب رویکرد پروژه محور مورد بهره برداری قرار گیرد. ری ۶ یم مقدار زمین لازم به ازای هر شهروند سرانه زمین نامیده می‌شود. کش کی وغهرسازی | ۳ ات اببرر ی ( 4 بلوک ساختمانی شهری پهنه دربرگیرنده یک یا چند قطعه زمین به هم پیوسته ساخته یا ناساخته که در لبه‌های پیرامونی با گذرگاه‌ها و یا عارضه‌هایی مانند جوی آب و حریم آن» بریدگی طبیعی, خط لوله و حریم آن» .. مشخص می‌شود. محدوده مشخصی از زمین که دارای راه دسترسی مستقل و سند مالکیت است. قطعه‌بندی یک قطعه زمین به دو یا چند قطعه زمین کوچکتر که هر کدام راه دسترسی مستقل داشته و یکپارچه‌سازی چند قطعه زمین به صورت یک قطعه بزرگتر و با یک سند مالکیت ۶ دانگ. لبه‌ای از قطعه زمین که برلبه گذرگاه یا راه دسترسی زمین منطبق است. کف رقوم ارتفاعی خط بر زمین (و در گذرگاه‌های شیبدار رقوم وسط خط بر) که مبنای اندازه‌گیری ضوابط ارتفاعی قرار می‌گیرد. بخش ساخته شده هر قطعه زمین (اعم از بخش‌های اصلی یا جنبی) که محصور و سرپوشیده و دارای کارکرد نسبت درصد مساحت زیر اشغال ساختمان ساخته شده یا مجاز به احداث به مساحت قطعه زمین. ن و شهرسازی فضای باز بخشی از مساحت قطعه زمین که مازاد بر سطح اشغال ساختمان باید به ‏ وت موه حیاطنیا ند ردان 8 1 / 0 حیاط خلوت فضای باز واقع در جبهه پشت ساختمان و بیرون از آن» که برای نورگیری و تهویه فضاهای داخل ساختمان پیش‌بینی می‌شود. نورگیر (پاسیو) فضای روباز یا پوشیده با سقف معمولاً سبک شفاف در درون ساختمان, که برای نورگیری و تهویه فضاهای همه یا بخشی از سطح اشغال ساختمان در طبقه همکف. برای توقف خودروهاء که به صورت محصور نشده یا نیمه محصور در زیر طبقات بالایی ساختمان قرار می‌گیرد. بخشی از حجم ساختمان محصور میان دو سقف (یا کف و سقف). طبقه زیرین ساختمان که بیشینه ارتفاع کف تمام شده روی سقف آن از تراز کف قطعه زمین ۰ مترو کمینه دو سوم حجم آن در درون زمین باشد. طبقه همکف طبقه‌ای از ساختمان با دسترسی مستقیم از گذرگاه همجوار قطعه زمین» که برآمدگی کف آن از تراز کف مشاعات مستقر در ساختمان در مالکیت آن اشتراک داشته و امکان دسترسی مستقیم و استفاده از آن را دارنده سقف شیب‌دار پچ پوشش بام ساختمان که نسبت به خط افق ۱۸ درصد یا بیشتر شیب داشته باشد. ,۹۹ رورت سکن ونر یه رد : ده یر او ۱ ۳ کد و تهرسازی اپ استان البرز لد انا ۹ ی راه دسترسی شیبدار (با بیشینه شیب ۱۵ درصد) ورودی و خروجی پارکینگه زمانی که کف آن در تراز پایین‌تر یا بالاتر از کف قطعه زمین قرار دارد. به منظور جلوگیری از برخورد زیرخودرو به کف افقی نقطه شروع و پایان شیبه پارکینگ. بخشی از شیبه باید با درصد شیب کمتر و به شکل قوس قائم پیش‌بینی شود که شیب واسط نامیده می‌شود. محل پیش‌بینی شده برای توقف خودروهای واحدهای واقع در یک ساختمان یا مجموعه ساختمانی پارکینگ پارکینگ اختصاصی نامیده می‌شود؛ و در صورتی که در جایی بیرون از محدوده ملکی ساختمان امابا مالکیت مالکان آن ساختمان پیش‌بینی شود.ء پارکینگ وابسته به شمار می‌رود. رواق سرپوشیده گذرگاه پیاده سرپوشیده‌ای که در بر اصلی مجموعه‌های مختلط شهری در محدوده قطعه و مشرف به محور مجهز شهری قرار می‌گیرد. نمای ساختمان همه بدنه‌های تماپان ساختمان, اعم از اصلی و ربا فرعی» نمای ساختمان نامیده می‌شود و با مسالح متاسب باید روسازی شود. نمای اصلی و فرعی بدنه‌ای از ساختمان که مشرف به گذرگاه عمومی (و در قطعه‌های شمالی, رو به حیاط) است نمای اصلی و دیگر بدنه‌های ساختمان نمای فرعی نامیده می‌شود. پوسته فضایی نامرئی که حجم ساختمان مختلط تجاری -اداری باید در درون آن قرار گیرد. زیربنای ناخالص مساحت کل زیربنای ساخته شده یا قابل ساخت در قطعه زمین. زیربنای خالص سر چنانچه مساخت زیربنای مشاعات ساخته شده (پلکان, آسانسورء سرسراها و راهروها سا دیامن و پارکینگ را از زیربنای ناخالص کم کنیم» زیربنای خالص به دست می‌آید. .|1۱ ری رسای ۱ زک رز ۹ ی : تراکم ساختمانی نسبت درصد مساحت زیر بنای خالص به مساحت قطعه زمین تراکم ساختمانی نامیده می شود . تعمیر اساسی و غیر اساسی هرگونه عملیات ساختمانی که به تغییر در سازه ساختمان و یا طرح معماری آن بیانجامد تعمیر اساسی شمرده می شود ؛ و نیاز به گرفتن پروانه ساختمانی از شهرداری دارد . تراکم جمعیتی ناخالص شهری تسبت جمعیت به:مساحتتاخالص شهری (مجموع سطوح خالص.و ناخالص شنهری) » تراکم جمعیتی ناخالص شری نامیده می شود . نسبت جمعیت کل شهر یا هر بخش از آن به مساحت خالص شهری کل شهر یا هر بخش از آن » تراکم جمعیتی خالص شهری نامیده می شود . تراکم خالص مسکونی نسبت جمعیت کل شهر یا هر بخش ازآن به مساحت خالص مسکونی کل شهر یا هر بخش از آن تراکم خالص مسکونی کمیته فنی ارتقاء کیفی سیما ومنظر شهری (مصوبه مورخ ۱۳۸۷/۹/۲۵ شورای عالی شهرسازی ومعماری ایران ) این کمیته نهادی پیشنهادی است که به منظور ایجاد هماهنگی میان کلیه سازمانهاء نهادهاء دستگاههاء شرکتها وموسسات ذیربط درامر ارتقاء کیفی سیما ومنظردرشهرها تشکیل میگردد . ی ینکن و ری لزق ی رداره کل منکن و شهرسازکی 5 استان البرة .رن ۳ ۱۱ یسیون باه دسته‌بندی گونه‌های کاربری زمین و کار کردهای زیر گروه آنها در چارچوب بازنگری طرح تفصیلی» کاربری موجود و پیشنهادی زمین بر پایه گونه‌های ۱۵ گانه زیر دسته‌بندی شده است. در این دسته‌بندی» افزون بر معرفی گونه‌های اصلی کاربری زمین» ریز کارکردهای زیرگروه و کارکردهای مجاز به استقرار در زمین‌های هر گونه کاربری نیز آمده است. مسکونی متداول شهری» مسکونی باغ - شهری» مسکونی نیازمند طرح ویژه بهسازی, ... کارکردهای مجاز حوزه کاربری مسکونی - مذهبی (مسجد. حسینیه, مکان‌های آیینی اقلیت‌های مذهبی, .. ) - خدمات اجتماعی (آسایشگاه و خانه سالمندانء شیرخوارگاه و مهد کودک» کودکستان) خوابگاه دانشجویی - تجاری - خدماتی (تنها در محورهای مجهز درون بافتی) - پارکینگ همگانی در بافت‌های همجوار محور مجهز - مطب پزشکان» دفتر کار مهندسان و مشاوران حقوقی؛ در چارچوب مصوبه مجلس شورای اسلامی دبستانء مدرسه راهنماییء دبیرستان» مراکز آموزشی خاص (کودکان استثنایی» تیزهوشان» ... ) دیگر مراکرز آموزشی تا پایان مقطع متوسطه. کار کردهای مجاز حوزه کاربری آموزشی آمادگی و کودکستان‌های وابسته به آموزش و پرورش» مدارس غیر انتفاعی» مجموعه‌های فرهنگی - ورزشی و دیگر کارکردهای وابسته به آموزش و پرورش. ۳ آموزش عالی و حرفه‌ای : هنرستان» مراکز آموزش فنی - حرفه‌ای» حوزه علمیه دانشگاه» دیگر مراکز آموزش عالی و حرفه‌ای. کار کردهای مجاز حوزه کاربری آموزش عالی و حرفه‌ای خوابگاه دانشجویی. بنگاه‌های تحقیقاتی وابسته به مراکز آموزش عالی و حرفه‌ای. کتابخانه, موزه و نمایشگاه آثار فرهنگی و هنری» مجموعه آموزش هنری» کانون پرورش فکر کودکان و نولچوکاکی و اتلد ۲ 1 ۱۲ مسیون بادد! ۵" مصلای نماز جمعه, مسجدهای بزرگ, امامزاده‌ها و اماکن متبرکه. ۶ درمانی - بهذاشتی : درمانگاه» مرکز بهداشت. پایگاه انتقال خون» بیمارستان (عمومی و تخصصی»» مرکز توانبخشی» داروخانه بزرگ. زمین و سالن ورزشی, باشگاه ورزشی» زورخانه ورزش سنتی» ورزشگاه و مجموعه ورزشی» استخرشنا و شیرجه. ۸. سبز و باز : پارک محلی» پارک بزرگ منطقه‌ای و شهری» پارک جنگلی, مراکز گردشگاهی, باغهای خصوصی (و زمین‌های دارای رای باغ) با مساحت ۰۰۰۰ ۱۰ مترمربع و بیشترء پهنه‌های سبز و باز مراکز تحقیقاتی» پهنه‌های سبز و باز زمین‌های کشاورزی» حریم رودخانه‌ها و مسیل‌هاء حریم خطوط انتقال برق فشار قویء حریم جوی‌ها و کانال‌های آبرسانیء فضای سبز حاشیه گذرگاه‌هاء پیاده‌راهها. کارکردهای مجاز حوزه کاربری سبز و باز مطابق با آنچه در ضوابط و مقررات کاربری سبز و باز آمده است. ٩‏ جهانگردی و پذیرایی : مجموعه‌های اقامتی, هتل» مهمانسراء مسافرخانه و مهمان‌پذیر. ۰ اداری - انتظامی : مراکز اداری وزارتخانه‌ها و نهادهای دولتیء مراکز انتظامی, واحدهای تابعه شهرداری» شعبه‌های سرپرستی بانکها. فضاهای موردنیاز سازمان‌های مسئول تأسیسات شهری (آبء فاضلابء برق, گاز» ایستگاه آتش‌نشانی» پایگاه امدادی هلال‌احمرء جایگاه سوخت (بنزین و 010 کشتارگاه» گورستان» محل جمع‌آوری و دفع زباله من" ۵ و تره‌بان بازا 1 یدان, میوه و اثرهپار» بارار ارور سس یک ی نود ر کار کردهای مجاز حوزه کاربری تاسیسات و تجهیزات شهری ۱ : ی 5 اداره کل مسکن و شهرسازی کارکردهای زیرگروه کاربری حمل و نقل و انباره صنایع سبک مجاز ت استان الیرز ‏ . 7 ک مرکمیون ود( ۲۳ حمل و نقل و انبار : َ پایانه مسافری (درون شهری و برون شهری»» پایانه باربری» انباره سردخانه ایستگاه و تاسیسات راه‌آهن» سیلوء پارکینگ همگانی ۱۳ (با کارواش و مجتمع خدمات خودرو) و پارک سوارء بازار خرید و فروش خودروء ایستگاه‌ها و تأسیسات مترو و قطار شهری. کارکردهای مجاز حوزه کاربری حمل و نقل و انبار کارکردهای زیزگروه کاربری تأسیسات و تجهیزات شهری, صنایع سبک مجاز ۳ مجموعه کارگاهی مشاغل مزاحم شهری و صنایع سبک : واحدهای کارگاهی مشاغل آلودگی‌زا و مزاحم شهری» کاربری‌های خدمات عمومی موردنیاز مجموعه (سبز و باز, درمانیء اداری - انتظامی» تأسیسات و تجهیزات شهری, حمل و نقل و آثبان ‏ ) مجموعه‌های تجاری - اداری و تجاری - خدماتی, بانک‌هاء فروشگاه‌های بزرگ. کار کردهای مجاز حوزه کاربری مختلط شهری - آموزشی (آموزشگاه‌های آزاد علمی و هنری» کارکردهای زیرگروه کاربری آموزشی) - فرهنگی (نمایشگاه‌ها و گالری‌های هنری, واحدهای تجاری فروش اجناس فرهنگی بازارچه فرهنگی. کارکردهای زیرگروه کاربری فرهنگی) - درمانی (کلینیک پزشکی خصوصی و ساختمان پزشکان» داروخانه خدمات پیراپزشکی,» کارکردهای زیرگروه کاربری درمانی) - ورزشی (مجموعه‌های ورزشی - تفریحی» بدنسازی, استخرء سوناء باشگاه‌های ورزشی - تفریحی تنیس روی میزء بیلیاردء ... کارکردهای زیر گروه کاربری ورزشی) -‏ جهانگردی و پذیرایی (واحدهای پذیرایی کوچک و بزرگ. خوراک آماده, تالارهای پذیرایی و برگزاری جشن‌ها و مراسم» رستوران» چایخانه, کافی شاپ کارکردهای زیر گروه کاربری جهانگردی و پذیرایی) - اداری - انتظامی (دفتر مرکزی شرکت‌های بازرگانی - خدماتی, دفتر اسناد رسمی, دفتر ازدواج و طلاق, کارکردهای زیر گروه کاربری اداری - انتظامی) - حمل و نقل و انبار (پارکینگ همگانی) - کارگاهی (تعمیرگاه کوچک تأسیسات و لوازم خانگی» تعمیرگاه و مرکز خدمات خودروهای سبک. نمایندگی مجاز شرکت‌های خودرو ساز) ۵ تاریخی : همه آثار و اماکن تاریخی مشخص شده در نقشه‌های طرح 3 7۹ ار کارکردهای مجاز حوزه کاربری تاریخی تاه کل اصعن وشپرسازی -‏ کارکردهای زیر گروه کاربری فرهنگی, بازارچه یا واحدهای تجاری فرهنگی - هنری» واحد مت ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری پایه کاربری مسکونی کاربری مسکونی شهر کرج, در چارچوب طرح بازنگری» دربرگیرنده دو گونه بافت مسکونی متفاوت و متمایز * بافت مسکونی متداول شهری * بافت مسکونی باغ - شهری ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری پایه کاربری مسکونی» به تفکیک دو گونه یاد شده و با توجه به ویژگی‌های هر کدام تدوین شده است. افزون بردو گونه بالاء بافت مسکونی متداول شهری در بخشهای گوناگون شهر دربرگیرنده بافتهای بسیار ریزدانه نابسامانی است که ساماندهی کارکردی - کالبدی و بهسازی محیطی آن نیاز به تهیه طرحهای ویژه بهسازی بافت دارد. برای این بافتها نیزه که محدوده آنها با عنوان بافتهای نیازمند طرحهای ویژه بهسازی بر روی نقشه‌ها و اسناد طرح مشخص شده است» ضوابط و مقررات ویژه‌ای تدوین شده است: ان یز / : او سیر ویو ]] ال 7 استان البرز ۱ ی ۳ کی هه 1 ۰ ۸ ات ۰ بافت مسکونی متداول شهری (مسکونی تراکم متوسط و زیاد) جدول زیر چکیده ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری پایه بافت مسکونی متداول شهری را نشان می‌دهد. جدول ۱: ضوابط و مقررات پایه بافت مسکونی متداول شهری پا اک اه اس ی یس اس هگ سس هت بیشینه ضریب اشغال مجاز ساختمان ۳ (درصد) ار ال . ۴ ۴ ۴ ۳ (روی زیرزمین یا پیلوتی) و ‌ " |۱۳ مسکونی (مترمربع) هکتار سا ۳ (نفر در هکتار) #* مشروط به رعایت تعداد واحد و تراکم ساختمانی مجاز در صورت افزایش مساحت قطعات, تراکم‌های ۲۰۰ و ۲۲۵ درصد. با منظور داشتن تعداد واحد مسکونی مجاز در تراکم‌های مذکورء متناسباً قابل اعمال خواهد بود. ضوابط و مقررات تفکیک زمین ۱ جدول زیر حدنصاب تفکیک زمین راءادر کونه‌های تراکمی پافت مسکونی متداول شهری, براساس تعداد واحد مسکونی مجاز قابل ساخت در قطعه,ء نشان می‌دهد. جدول ۲: حدنصاب تفکیک زمین در گونه‌های تراکمی بافت مسکونی متداول شهری گونه ترا ترس ل ال تال با ۹ اک کل ۳ ل یل تغل بت ۳۱ ۱ ۱۳۳ ۳ ۵۱ _ نا نا اب ا ۵ تبصره |: ا زارائه حد نصاب برای حالنهای نامتداول د رگونه‌های نراکمی (خانه‌های خالی جدول) خودداری شده کم هه ای ۳ تبصره ۲: ترا( - ۱۷۰و ۱۷۰-۵ موردهای استثنایی است و در جدول نیامده /یت اد ۰ ۳ ۹۹ و وزارت را و شورس آاذاره / زار را و سهرسازی ۱ *اد* کل مسکن و شهرسازی ! وان اش 3 آستان ال و دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری مسیون باده 1۵ ی تبصره۳: در تراکم‌های ۳۰۰ و ۳۲۲۳۵ درصدء حد نصاب نفکیک (در پهنه‌های مجار) به ترتیب ۵۰ و ۲۳۵۰۰ مترمربع خواهد بود. ۲ در هر گونه تراکمیء تفکیک زمین با مساحت کمتر از کمینه مساحت مربوط به آن (خانه‌های تیره رنگ جدول) ممنوع است. تبصره|: در پهنه تراکمی ۰۱۳۵ گونه ۹۰ مربوط به زمین‌های موجود است. ه رگونه تفکیک زمین در این پهنه. بسته به دانه‌بندی موجود زمین‌های همجوارء باید در چارچوب ضوابط و مقررات گونه ۱۰۵ پا ۱۳۰ انجام گیرد: تبصره۲: در پهنه تراکمی ۰۱۵۰ ه رگونه تفکیک زمین باید در چارچوب ضوابط و مقررات مربوط به زیرپهنه دربرگیرنده آن زمین صورت پذیرد. ۳ در تهیه طرح تفکیک زمین» تناسب بهینه پهنا به درازای زمین ۳ به ۵ است. این نسبت نباید از ۱ به ۲ کمتر شود. ۵ در تهیه طرح تفکیک زمین» محور طولی قطعه‌هاء با توجه به جهت بهینه نورگیری (راستای شمال - ۵ درجه جنوب غربی) قرار گیرد. ۶ تفکیک زمین به قطعه‌های با محور طولی شرقی -غربی (انحراف بیش از ۴۵ درجه شرقی یا غربسی نسبت به راستای شمال - جنوب) مجاز نیست. ۷ مساحت قطعه تفکیکی در گونه‌های تراکمی از معادله عمومی زیر به دست می‌آید: نگین زیر ز وا سکولی واحد مسکونی مساحت قطعه تک تراکم ساختمانی تبصره: در صورتی که مساحت به دست آمده عدد غیر صحیح باشدء عدد صحیح بزرگتر بال ملاک عم1(آار ۱ گیرد. وزارت راه و شهرسازی ا ۸ تفکیک قطعه زمین‌ها جود دارای تراکم ۱۷۰ ممنوع است. و رمین‌های موجود دآرای تراکم معاونت شهرسازی و معماری دبیرخانه شورای عالی شهر بسا ضریب اشغال ساختمان شورای عالی شهرسازی و معماری ۱ ضرایب اشغال مندرج در جدول ضوابط و مقررات پایه» مقادیر بیشینه است و هیچ گونه افزایشی به آن به هر عنوان مجاز نیست. شده است. ۳ ضرایب اشغال یاد شده» در همه گونه‌های تراکمی, بر پایه تعداد واحد مسکونی مجاز به ساخت در قطعه با مساحت کمینه مندرج در جدول تعیین شده است. در همه موارد دیگر (قطعه زسین پل سر هد اس با بزرگترء تعداد واحد مسکونی کمتر از تعداد بیشینه مجازء ... ) که بهره گیری از بیشینه تاکونناخ حتمای رم مجاز با بیشینه تعداد طبقات مجاز ساختمان موردنظر باشد. ضرایب اشغال مجاز باید لشناقلباً یدیل و 3 ۱ د ‎ [‏ شهست ی رن اد الیرر ۹ ۱ جدول خواهد بود. ۴. روش محاسبه ضریب اشغال ساختمان در قطعه به شرح زیر است : 0 تعداد واحد مسکونی مجاز وزارت راه و شهرسازی . (نو رگیر+پلکان)+ زیربنای خالص واحد < سطح اشغال (زیربنای ناخالص همکف) معاونت شهرسازی و معماری سانم هویب اشغال مرس ۵ در زمین‌های با مساحت بیش از ۷۵۰ مترمربع» کاهش ضریب اشغال ساختمان به منظور افزایش تعداد طبقات, مشروط به رعایت بیشینه تراکم ساختمانی مجاز و ضوابط و مقررات استقرار ساختمان در قطعه ۶ در بافت‌هایی که ترکیب کلی براساس سطح اشغال ۶۰ درصد شکل گرفته باشد. افزایش ضریب اشغال مجاز قطعه زمین‌های تا ۱۵۰۰ مترمربع تا این حد مجاز خواهد بود. استقرار ساختمان در قطعه, حیاطها و فضاهای باز شهری پیرو ضوابط و مقررات زیر است :. ۱. محل استقرار ساختمان در زمین‌های با محور طولی شمالی - جنوبی ۶۰ درصد شمال قطعه است. ۲ در زمین‌های با محور طولی شرقی - غربی موجود یا واقع در دامنه مناسب جهت‌گیری» محل استقرار ساختمان ۶۰ درصد غرب یا شمال غربی قطعه است. ۳ در زمینهای با مساحت ۱۰۰۰ مترمربع و بیشتر که پهنای ۲۰ متر و بیشتر دارنده ساختمان (ها) با ارتفاع ۳ طبقه روی پارکینگ (زیرزمین یا همکف) باید از لبه شمالی و دو لبه کناری (شرقی و غربی) تبصره : کمینه فاصله یاد شده برای ساختمانهای با ارتفاع بیش از ۳ طبقه ۴ متر است. ۴ رعایت ضابطه استقرار ساختمان با فاصله ۱/۵ متر از لبه شمالی قطعات جنوبی (که در طرح تفصیلی مصوب سال ۱۳۷۲ تعیین شده است)» در گذرگاههایی که کمینه ۵۰ درصد قطعات آن بر پایه این ضابطه ساخت شده الزامی است. در برابر اجرای این عقب‌نشینی, هیچ افزایشی در تراکم ساختمانی ۵ چنانچه سطح اشغال مجاز در بیش از یک بلوک ساختمانی پیش‌بینی شود : اه / الف) کمینه فاصله کناری ساختمانها از هم باید ۲ برابر فاصله جانبی ساختمان تا ات ان ده ۱۵۱ ب) کمینه فاصله ساختمانها در راستای محور اصلی نورگیری مناسب باید ۱/۳۵ برابر بلندی ساختمان سایه‌انداز باشد. پ ) در زمینهای با شیب بیش از ۵ درصد.ء کمینه فاصله میان دو ساختمان در راستای محور اصلی نورگیری از معادله زیر به دست می‌آید : بلندی بلوک ساختمانی سایه‌اندازید ۱/۳۵ ۱ ِ و < | (کمینه فاصله دو بلوک در راستای محور اصلی نورگیری) درصد شیب زمین * ت ) چنانچه همپوشی دو بلوک سایه‌انداز و سایه‌گیر کمتر از ۵۰ درصد باشد.» استقرار بلوک سایه‌انداز بر روی لبه نیم‌دایره به شعاع ‎۲٩‏ مجاز است : بلندی بلوک ساختمانی سایه‌انداز « ۱/۲۵ ۳ درصد شیب زمین +۱ تبصره | : با توجه به کمینه فاصله کناری میان بل وکهاء شعاع نیم‌دایره باید : پهنای بلوک ساختما: کمینه فاصله کناری بلوکها + شش رم باشد. از این راه نسبت میان پهنا و بلندای بلوک ساختمانی از معادله زیر بدست می‌آید : قاصله کناری دو پلوک - پلندی پلوک ساختمانی * ۲/۵ فاصله کناری دو بلوک < بلندی بلوک ساختمانی ‏ ۲۸۵ >۷۷ (پهنای بلوک ساختمانی) درصد شیب زمین +۱ ۱ ([) ۱ وزارت راه و شهرسازی معاونت شهرسازی و معماری ّ دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و متماری رژ من و شهرسازی 0 ی یی وشهرتانگ ۱ داد ۰ ,ین البرذ « و ۹ زان ر استقرار بلو کهای ساختمانی به تناسب ارتفاع بلوک سایه انداز و فاصله تا بلوک مقابل ا ۱ ۳ سا َ ار 1 1 ۱ / ۱ / ۱ ار ۱ 3 / ۱ ۱ 7 ۸ / ۹ نا 0 ۹ ۵۰درصدهمپوشی بلو کهای شمالی وجنوبی بلوک سایه انداز درراستای شرقی - غربی / ۱ / ۱ / ۱ ۱ 7 ۱ ۱ / ۹ / ۵ ر ۵ ان :: ۹ ۳ 7 بلوک سایه انداز درراستای شمالی - جنوبی ضلع شمالی بلوک جنوبی درامتدادضلع جنوبی بلوک شمالی 1 1 1 ۳ 1 ه ۱ / ۵ ۱ / ۳ ۱ / ۹ ۹ / ۱ ۱ / 1 ۱ من پم ین لغزش بلوک سایه اندازروی دایره به شعاع چ به جنوب غربی لغزش بلوک سایه اندازروی دایره به شعاع چ به جنوب شرقی بلندی بلوک ساختمانی سایه انداز + ۱/۲۵ 8 درصد شیب زمین +۱ بازنگری طرح تفصیلی شهر کرج اه ها ک208 اس مهندسان مشاور باوند وزارت خسکر ۴ ۹ ود ۳ ی داوج ک او 7 اد اک 9 تیری اور دی ۵ ۷ ی را تبصره ۲: معادله بالا بسته به بلندای بلوک (۳ طبقه پا ۴ طبقه و بیشتر) به شکل زیر خواهد بود: ۲ - بلندی بلوک ساختمانی « ۲/۵ درساختمان ۳ طبقه ی کل درصد شیب زمین +۱ ۶ - بلندی بلوک ساختمانی *« ۲/۵ درساختمان 4 طبقه ۷ درصد شیب زمین + ۱ تبصره ۳: بیشینه ارتفاع مجاز ساختمان بر پایه تعداد طبقات مجاز )0( برابر است با: (ارتفاع هر طبقه ۲ مترء پیلوتی و دست‌انداز بام روی هم نیز ۲ متر) ۳* (۱+)۲-۶ از این روء معادله نسبت میان پهتا و بلندای پلوک را به شکل زیر نیز می‌توان نوشت: فاصله کناری دو بلوک-( 1+تعداد طبقات مجاز )»7. 5 : ماو الا یرای نوک مراختمان) درصد شیب زمین + ۱ در ۲ تبصره بالاء منظور از /۷ یا پهنای بلوک ساختمانی» کشیدگی ساختمان در راستای عمود بر راستای نورگیری بهینه است. تبصره ۴:در زمین‌های با شیب معکوس (جنوب به شمال)» درصد شیب به شکل عدد منفی در معادله‌ها گذاشته می‌شود. ۶ در زمین‌های با مساحت ۵۰۰۰ مترمربع و بیشتر» شکل و محل استقرار ساختمان در قطعهء با رعایت ضوابط و مقررات یاد شده در بالاء محدودیتی ندارد. ۹ ی اس اک ۸ ار 6 ۲۱ ا مور 9 یو و 3 ور دی و تراکم ساختمانی ۱ تراکم ساختمانی پایه الف) تراکم ساختمانی پایه در همه گونه‌های بافت متداول شهری ۱۰۰ درصد است. ب ) استفاده از بیشینه تراکم ساختمانیء به شرط رعایت تعداد واحد در هکتار مجاز و پرداخت حقوق شهرداری بلامانع است. ۲ تراکمهای ساختمانی تعیین شده بیشینه زیربنای مجاز ساختمان در هر گونه تراکمی است و هیچ گونه افزایشی (از جمله ۲۵ درصد تصویبی شورای عالی شهرسازی و معماری) به آنها مجاز نیست. ۳ بیشینه تعداد طبقات مسکونی» که بسته به پیش‌بینی پارکینگ در زیرزمین یا همکف. از روی سقف پارکینگ شمرده می‌شودء بخش جدایی ناپذیر بیشینه تراکم ساختمانی است و فراروی از آن به هیچ عنوان مجاز نیست. تبصره: در صورت رعایت همه ضوابط و مقررات مربوط به سطح اشغال» تعداد طبقات و تعداد واحد مسکونی» زیربنای مازاد بر تراکم ساختمانی مجازء به هنگام صدور پرواله ساختمانی» با پرداخت حفوق شهرداری قابل خریداری است. ۴ الگوی تعیین تراکم ساختمانی بافت مسکونی متداول شهری شهر کرج بر پایه بررسی‌ها و مطالعات تفصیلی در مقیاس قطعه‌های تفکیکی و تجزیه و تحلیل بخش‌های مختلف بافت شهری از نظر دانه‌بندی؛ ارزیابی و توانسنجی شبکه رفت‌وآمد و دسترسی؛ و امکان‌سنجی تأمین کاربری‌های خدمات عمومی به سه پهنه تراکمی زیر بخش‌بندی شده است: - پهنه با میانگین تراکم ساختمانی ۱۲۵ درصد (گروه مساحتی ۳۴۹ - ۷۶) - پهنه با میانگین تراکم ساختمانی ۱۵۰ درصد (گروه مساحتی ۵۵۹ - ۳۵۰) - پهنه با میانگین تراکم ساختمانی ۱۷۵ درصد (گروه مساحتی ۵۶۰ و بیشتر) از سوی دیگرء با توجه به گوناگونی بافت مسکونی متداول, دو پهنه ۱۳۵ درصد و ۱۵۰ درصدهء مردام دربرگیرنده زیر پهنه‌های چندگانه‌ای به ترتیب زیر است: وزارت راه و شهرسازی در پهنه تراکمی ۱۳۵ درصد: معاوا و رسای ومسازین ۱- زیرپهنه ریزدانه» با میانگین مساحت قطعه‌ها در حدود ۱۵۰ مترمربع» رخا فووای عالن راز وهای ۲- زیرپهنه با دانه‌بندی متوسط. با میانگین مساحت قطعه‌ها در حدود ۲۲۰ مترمربع» ۳- زیرپهنه درشت‌دانه, با میانگین مساحت قطعه‌ها در حدود ۲۸۰ مترمربع. 0 و ی اسان ار سازی در پهنه تراکمی ۱۵۰ درصد: حدود ۴۰۰ مترمربع ۲- زیرپهنه دربرگیرنده بافتهایی مانند جهانشهرء شهرک بنفشه و ... با میانگین مساحت قطعه‌ها در حدود ۵۰۰ مترمربع به این سان؛ و با توجه به این که سرتاسر بافت مسکونی متداول دربرگیرندةٌ انواع قطعه زمینهاست. سه پهنه تراکمی بر پایه قطعه‌های غالب هر بخش از بافت تعریف شده است و تراکم ساختمانی واقیپ هر قطمزمین ۳ بسته به مساحت آن» بر پایه تراکم ساختمانی متناظر با گروه‌بندی مساحتی قطعه‌ها تعییرا|] می‌شود. (1) وزارت راه و شهرسازی جدول زیر تراکم ساختمانی متناظر با گروه‌های مساحتی را نشان می‌دهد. معاونت شهرسازی و متماری دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری جدول ۳: تراکم ساختمانی گروه‌های مساحتی ۱ درپهنه تراکمی ۰۱۳۵ تراکم ساختمانی مجاز همه زمین‌های مسکونیء مستقل از گروهمساحتی آنهاء ۵ درصد است؛ و قطعه زمین‌های این پهنه» با توجه به گروه مساحتی خودء در صورت احراز شرایط لازم؛ از تراکم‌های تشویقی تعیین شده برخوردار می‌شوند. ۲- در پهنه تراکمی ۰۱۲۵ با توجه به تنوع مساحتی قطعه زمین‌هاء که تعیین حدود زیرپهنه‌های سه‌گانه در این پهنه را دشوار می‌سازد» برآورد تعداد واحد مسکونی مجاز هر قطعه زمین, با توجه به گروه مساحتی دربرگیرنده آنء باید بر پایه جدول زیر انجام گیرد: جدول ۴: میانگین زیربنای واحد مسکونی پایه در پهنه تراکمی ۱۳۵ ۳- میانگین زیربنای واحد مسکونی پایه برآورد تعداد واحد مجاز در زیر پهنه‌های تراکمی ۰۱۵۰ به تفکیک زیرپهنه‌هاء بر روی نقشه تراکم ساختمانی مشخص است و باید ملاک عمل قرارگیرد. ۴ تراکم ساختمانی قطعه زمین‌های واقع در دو پهنه تراکمی ۱۵۰ و ۱۷۵ تنها درصورتی که مساحت آنها در طیف ستعکس :در جفول شماره:۴,پاشفهبرایر با ترآکم ساختماتی پهندخواه بود* برای نمونه, قطعه زمین‌های واقع در پهنه تراکمی ۰۱۵۰ در صورتی که مساحت آنها در دامنه ۹ قرار داشته باشد.ء تراکم ساختمانی ۱۵۰ درصد خواهند داشت؛ اگر در گروه / 7 ن * به عبارت دیگرء برای قطعات با مساحت کمتر و بیشتر از طیف تعیین شده در پهنه تراکمی تراکم ساختما یاساس‌مچدولدن 3 شماره ۳ تعیین می‌شود. ور و (۵۶۰ تا ۷۴۹ پا ۷۵۰ و بیشتر) قرار داشته باشد» از تراکم ساختمانی نظیر آن (۱۷۵ یا ۲۰۰ و ۵درصد) بهره‌مند خواهد شد؛ و اگر در گروه مساحتی پایین‌تر جا داشته باشد (۲۹۹ - ۷۶)» تراکم ساختمانی متناظر با همان گروه (۱۲۳۵ درصد) را خواهد داشت. ۵- در هر سه پهنه تراکمی, قطعه زمین‌های واجد شرایط مندرج در بخش پهنه ممنوعیت تفکیک. مشمول ضوابط تشویقی تعیین شده (تراکم ساختمانی افزوده»...) می‌شوند. با توجه به ضوابط و مقررات بالاء خلاصه وضعیت تراکمی و دیگر شاخصه‌های مربوط به ساخت‌وساز در قطعه زمین‌های بافت متداول شهری در جدول‌های پیوست دیده می‌شود. جدول ۵: وضعیت تراکمی و شاخصه‌های ساخت‌وساز زمینهای مسکونی در پهنه تراکمی ۱۳۵ روی پارکینگ | اشغال ساختمان الک ۳۳۳ ,3333333333 ۳۳ تک ک ۳۳ لا سس ال اس جدول ۶: وضعیت تراکمی و شاخصه‌های ساخت‌وساز زمینهای مسکونی در پهنه‌های تراکمی ۱۵۰ و ۱۷۵ روی پارکینگ | اشغال ساختمان له ۳۳۳ کل ۳ نع ۳ کح ال تک ۳۳۳ لا سل | سس (۱) تنها یک واحد مسکونی مجاز است. در صورت تأمین پارکینگ و میانگین مساحت واحد مسکونی, بیش از یک واحد مجاز خواهد بود. (۲) در زمین‌های با مساحت بیش از ۵۰۰۰ مترمربع, به ازای هر ۱۰۰۰ مترمربع مساحت زمین افزون بر ۵۰۰۰ مترمربع» ۱۰ درصد به تراکم ساختمانی افزوده می‌شود. تراکم افزوده ۱۰ درصد به ازای هر ۱۰۰۰ مترمربع تا مساحت ۰۰۰ ۱۰ مترمربع محاسبه می‌شود. به مساحت بیش از ۰۰۰۰ ۱۰ مترمربع تراکم افزوده تعلق نمی‌گیرد. به مساحت کمتر از ۱۰۰۰ مترمربع تراکم افزوده تعلق نمی‌گیرد. زیربنای خالص و ناخالص ۱ تعداد واحد مسکونی مجاز قابل ساخت در هر قطعه زمین از معادله زیر به دست می‌آید : نان داجت ی - تعداد واحد مسکوتی نما نز / داراه راد بز تمهرسازی َک ات 1/1 ی ۸ [ 9 ی 2 معاونت شهرسازی و معماری / / هر و ی ۱ دبیرحانه شورای عالی شهرساری و متماری تم 1 ۹ مس و ۲ در برابر افزایش هر یک طبقه به ساختمان ۲ طبقه, باید ۰/۵ متر به پهنای نورگیر و ۲ مترمریع به مساحت آن افزوده شود. ۳ در ساختمانهای ۳ طبقه و بیشترء نورگیر با مساحت ۱۲ مترمربع و بیشتر» مشروط به رعایت ۴ در صورت استفاده مشترک دو یا چند واحد مسکونی از یک نورگیرء فاصله میان بازشوهای روبه‌روی هم اتاقها و فضاهای اصلی واحدها نباید از ۶ متر کمتر باشد. ۵ اگر ارتفاع زیرزمین و پیلوتی از ۲/۴۰ متر بیشتر نباشد. به عنوان انباری تاسیسات یا پارکیننگ جزو مشاعات به شمار می‌رود و در تراکم ساختمانی منظور نمی‌شود. استفاده مسکونی از زیرزمین و پیلوتی به هر شکل ممنوع است. تبصره: در صورتی که تعداد پارکینگ ۲۰ واحد با بیشتر باشد این ارنفاع نا ۲/۶۰ من ر قابل در مجتمع‌های با ۲۰ واحد مسکونی و بیشتر پیش‌بینی واحد سرایداری (با زیربنای بیشینه ۳۰ مترمربع و محاسبه در تراکم ساختمانی مجاز) الزامی است. ۶ مساحت پلکان » در صورت عدم پیش‌بینی آسانبر به میزان ۱۲ مترمربع؛ و در صورت پیش‌بینی آسانبرء به میزان ۲۰ مترمربع در تراکم ساختمانی منظور نمی‌شود. 9 وزارت راه و شهرسازی ۱ معاونت شهرسازی و معماری دبیرحانه شورای عالی شهرسازی و مدماری یسم 3 نش ۹ آدارع ار 2 ای و ج 1 مان و اسازی ر ور 19 پهنه ممنوعیت تفکیک قطعه زمینهای موجود در بخشهای وسیعی از بافت مسکونی متداول شهری, به ویژه در شمال کرج مرکزی» شرق و جنوب فردیس که قطعه زمینهای تفکیک شده ثبتی غالباً مساختهای بیش از ۷۵۰ مترمربع دارند. پهنه‌ای بانام پهنه و ساز در این قطعه زمینهاء ضمن رعایت ضوابط و مقررات عمومی مسکونی بافت متداول شهری باید در چارچوب ضوابط و مقررات ویژه زیر انجام پذیرد و مشمول مزایای تشویقی ویژه خواهد بود. ضوابط و مقررات تفکیک و تجمیع زمین ۱ در همه گونه‌های تراکمی بافت مسکونی متداول شهری واقع در پهنه‌های یاد شده» تفکیک قطعه زمینهای مسکونی با مساحت بیش از ۳ برابر حد نصاب تفکیک پهنه تراکمی یا ۷۵۰ مترمربع تا ۰ مترمربع ممنوع است. ۲ تجمیع قطعه زمینهای مسکونی کوچکتر از حد نصاب بند ۱ به منظور بهره‌مندی از مزایای تشویقی این پهنه, تا هر اندازه بیش از ۷۵۰ مترمربع مجاز است. ۳ قطعه زمینهای مسکونی مشمول ممنوعیت تفکیک. اگر در محدوده طرحهای ویژه بهسازی قرار داشته باشندء تنها در چارچوب ضوابط و مقررات این طرحها قابل تفکیک خواهند بود. ۴ در همه گونه‌های تراکمی, قطعه زمینهای مسکونی مشمول ممنوعیت تفکیک. اگر در گستره طرحهای ویژه (پروژه‌ها) قرار داشته باشند. تنها در چارچوب ضوابط و مقررات و برنامه‌های کالبدی - کارکردی این گستره‌ها قابل تفکیک یا تجمیع خواهند بود. ۱ در قطعه زمینهای با مساحت تا ۰۴۹۹ ۱ مترمربع» بیشینه ضریب اشغال مجاز ساختمان برابر با ضریب اشغال مجاز گونه‌های تراکمی (جدول ضوابط و مقررات پایه بافت مسکونی متداول شهری) است. گونه‌های تراکمی ۲۵ درصد مساحت زمین است. تبصره : به منظور تأمین پارکینگ, افزایش ضریب اشغال در زیرزمین (زیرتراز۰۰. ۰) تا ۸۰ درصد مساحت زمین است. استقرار ساختمان در قطعه. حیاطها و فضاهای باز رعایت ضوابط و مقررات مربوط به استقرار ساختمان در قطعه, حیاطها و فضاهای باز بافت مسکونی متداول وزارت راه و شهرسازی معاونت شهرسازی و معماری شرر پا /) و 3 دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری کر هد 5 7 اُ ۳۹ تا ۱ در پهنه تراکمی ۱۲۵ درصد قطعه زمینهای با مساحت ۵۰۰ تا ۷۵۰ مترمربع » از ۲۰ درصد تراکم ساختمانی ۲ در همه گونه‌های تراکمی, قطعه زمینهای با مساحت ۷۵۰ تا ۱۵۰۰ مترمربع از ۳۵ درصد تراکم ساختمانی تشورقی افزون بر پیشونه تراکم ساختمانی سجاز گرنه تراکمی بزرهتد می‌شوند. ۳ در همه گونه‌های تراکمی, قطعه زمینهای با مساحت ۱۵۰۰ مترمربع و بیشتر از ۵۰ درصد تراکم ساختمانی ازور بر بیشینه تراک ساختمانی مجاز گوفه تراکمی ببرهمتد می‌شوند ۴ در همه گونه‌های تراکمی, قطعه زمین‌های با مساحت بیشتر از ۵۰۰۰ مترمربع» افزون بر تراکم تشویقی موضوع بند ۳ به ازای هر ۱۰۰۰ مترمربع مساحت افزون بر ۵۰۰۰ مترمربع» از ۱۰ درصد تراکم تشویقی برخوردار می‌شوند. ۵ افزایش یک طبقه به ارتفاع ساختمان قطعه زمین‌های موضوع بند ۲ افزون بر بیشینه تعداد طبقات مجاز گونه تراکمی, بلامانع است. ۶ ارتفاع و تعداد طبقات ساختمان در قطعه‌های موضوع بندهای ۲ و ۴ محدودیتی ندارد. ۷ آن دسته از زمینهای واقع در پهنه ممنوعیت تفکیک که مجاز به ساخت ۵۰ واحد مسکونی و بیشتر باشند.ء از مزایای ساخت واحد تجاری - خدماتی افزون بر تراکم ساختمانی مجازء در درون مجموعه و بر پایه سرانه ۲ مترمربع برای هر واحد مسکونی برخوردار می‌شوند. ۸ قطعه زمینهای تفکیک شده پیشین واقع در این پهنه» در صورت تجمیع دوباره» متناسب با مساحت به دست آمده از تجمیعء می‌توانند از امتیازهای تشویقی بالا بهره‌مند شوند. این قطعه‌هاء در صورت عدم تجمیع» پیرو ضوابط و مقررات پایه گونه تراکمی خود خواهند بود. ٩‏ قطعه زمین‌های واقع در بیرون از پهنه ممنوعیت تفکیک بافت متداول شهری نیزء در صورت احراز شرایط یاد شده و خودداری از تفکیک زمین» از مزایای تشویقی (تراکم ساختمانی و تعداد طبقات افزوده) بهره‌مند می‌شوند. 0 وزارت راه و شهرسازی معاونت شهرسازی و معماری دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری د اک ۸ ی کی هوو وت تر ود ی وتان ۲۷ ور سس س ود 1 راهتها: ۰ ۹ س روش ۳ 39 ۹ 9 ر ۳ .۳ قرامم ماختمانی ۱۳۳ 1 ۹ 2 1 ی ات تا ۱ را ار ی ۹ نواعم ساختانی 1۷:۵ 5 ۱ دا ؟ سین پهنه منوعیت تفکیک قطعات موجود ۳272 ۱ 1 0 :۸ مینوا مومع ا ۱ 1 / ۱ 1+ اسان غوبی ۳۲ 4 ۱ ۵ یو ا ۵ کی مدرس ات 4 وی : لیر 5 1 ا ۶ شبرک عظیمیه ۱۴۸۵ ۰ اه و ۱۱ ۳ ادن وا ۳۵ رد ۳ ره 1 ۵ ار ۰ کوی بنقشه ۵ ۱ اور اور سا :۷.۵ مین ۹ ۱ ۹ ۸ ۱ کوی لاله ۷ 1 یط نیچ" 1 اور کرک ارم بو ۳ [ دا : ار طا [ آشهرک شهید حسینی اس ٍ 2 ری 4 1 ۳ حافظیه وشال هرک خان ۵۸ / ؟ 1 ۴فرق ریوب شهوی ان 1۳۷۵ / 0 ار ۱۵ فرامرزیه لا / / أ ۶ فردیس ۴ 1 و ور ۸ ا ۷ جنوب فلکه پتجم ۳۶ / ۹ اش ۲ 1 ۸-غوب شهرک واه آهن ۳۵۵ 1 12 ض ی 1 3 ۳۳ ۱ جع کل ۱۳۳ ای 4 سم ی ۳ مر پا فک 1 ۰ ی ا! ۶ ۷ ۹ ۷ ۳ را 1 هر ‌ / ِ ( ی و 1 ۷ ۸ ۹ سس ی پشستتم شا ۱ ۱ ۰ ۱ لس ۱ الم الم 3 ۷ ۳ 7 ۱ 1 / ۱ / 7 ری ۲ 3 ۹ ّ اس ی ۳ بر 1 ر زا ۳ را / سازمان مسکن و شهرسازی اسان تهران 1 ی ال : ر۶ ۱ ۹ / شهرداری کوج / اب و ی ] بازنگری طرح تقصیلی شهر کوج / 2 یگ / 1 مه نومب یی قات بوبود نآ هم اج یس ۳ ۹ وزارت نی ی ی هر ار 1 8 ک ۱ ۳3 ار ) وت 2 ها هو در ِ 2 رد و ور 1 ار وی شتا بافت مسکونی نیازمند طرح ویژه بهسازی این گونه از بافت مسکونی متداول شهری» که در چارچوب ویژگیهای کالبدی (ریزدانه گذرگاههای باریک و تنگ, مصالح ساختمانی و فناوری ساخت ناپایداز ... ) و کارکردی (نبود و کمبود فضاهای خدماتی عمومی, نفوذناپذیری» ... ) و اجتماعی -اقتصادی (تراکم جمعیتی بسیار بالا؛ سکونت لایه‌های اجتماعی کم درآمد عموماً مهاجرء .. ) آن بافت حاشیه‌ای و خودرو و شمرده می‌شودء با شیوه‌های متداول تهیه طرح تفصیلی قابل ساماندهی نیست و برای آن, در مقیاس فراتر از طرح تفصیلی» باید طرحهای ویژه بهسازی با برنامه‌ریزی دقیق مداخله‌ای, مالی, کالبدی و ... تهیه شود. با توجه به نامعلوم بودن زمان تهیه طرح‌های ویژه بهسازی و ضرورت پاسخگویی به نیازهای ساکنان این بافتها در فاصله زمانی تصویب طرح بازنگری و تهیه طرح ویژه یاد شده ضمن تأکید بر ضرورت تهیه هر چه سریعتر طرحهای ویژه بهسازی» ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری موقت به شرح زیر تدوین شده است. ۱ حد نصاب مساحت قطعه در تفکیک زمینهای تفکیک نشده موجود ۱۹۰ مترمربع است, ۲ کمینه مساحت قطعه زمین موجود قابل ساخت (بهره‌مند از تراکم ساختمانی پایه) ۸۰ مترمربع است. با قطعه یا قطعه‌های همجوار و رساندن مساحت به حدنصاب تفکیک مجاز (۱۹۰ مترمربع) از امکان ساخت و ساز در قالب تراکم ساختمانی پایه برخوردار می‌شوند. ۲ مساحت همه سطوح زیربنای ناخالص (پلکان, نورگیر و پاسیوه حیاط خلوت. ..) « ضریب اشیق) منظور شده است. وزارت راه و شهرسازی معاونت شهرسازی و معماری تراکم ساختمانی دبیرخانه شورای غالی شهرسازی و معماری ۱ تراکم ساختمانی پایه بافت مسکونی نیازمند طرح ویژه بهسازی ۱۲۰ درصد است, ۲ در قطعه زمینهای با مساحت ۸۰ تا ۱۲۰ مترمربعء در قالب تراکم ساختمانی پایه و با رعایت تعداد ۲ در قطعه زمینهای با مساحت ۱۲۰ مترمربع و بیشترء بهره‌مندی از بیشینه تعداد واحد مسکونی مجاز در قطعه» مشروط به رعایت تعداد طبقه و تراکم ساختمانی مجازء بلامانع است. ۴. قطعه‌های تفکیکی یا زمینهای به دست آمده از تجمیع قطعه‌های موجودء که مساحت ۱۹۰ مترمربع و بیشتر داشته باشند» از مزایای ۳۰ درصد تراکم ساختمانی افزون بر تراکم ساختمانی پایه (بر روی هم ۱۵۰ درصد) بهره‌مند می‌شوند. وشوزمازی رها خن روز 3 ۳۹ روا بت ر زان 2 ات ۵. قطعه های تفکیکی یا زمینهای بدست آمده ازتجمیع قطعه های موجود که مساحت ۳۸۰ مترمربع وبیشتر داشته باشند.ء ازمزایای ۸۰ درصد تراکم ساختمانی افزون بر تراکم ساختمانی پایه (برروی هم ۲۰۰ درصد) بهره مند می شوند. زیربنای خالص وناخالص ۱ میانگین زیربنای واحدمسکونی برای همه قطعه های موضوع بندهای ۱ تا۵ تراکم ساختمانی ۷۵ مترمربع است به این سان تعدادواحدمسکونی مجاز درهرقطعه زمین ازمعادله زیر بدست می آید . تبصره :در مقدار بدست آمده از معادله بالاء عدد صحیح کوچکتر تعداد مجاز واحد مسکونی خواهد بود . ۲ درقطعه زمینهای با مساحت ۸۰ تا ۱۲۰ مترمربع » به دلیل ساخت تنها یک واحد مسکونی درقطعه ءمساحت پلکان درتراکم ساختمانی مجاز محاسبه می شود. ۲ درقطعه زمینهای با مساحت ۱۲۰ مترمربع وبیشترء پلکان با مساحت بیش از ۱۰ متر مربع ودرقطعه زمینهای با مساحت ۱۹۰ مترمربع وبیشتر با مساحت ۱۲ مترمربع (درصورت پیش بینی آسانبر۱۵مترمربع) وبیشتر درتراکم ساختمانی مجاز محاسبه ۴ درقطعه زمینهای با مساحت ۸۰ تا ۱۹۰ مترمربع » نورگیر با کمینه مساحت ۱۰ مترمربع وبیشترءوکمینه پهنای ۲/۵ مترء درتراکم ساختمانی مجاز محاسبه نمی شود. ضوابط ومقررات عمومی ۱ درهمه موارد آشازه نشده » رعایت ضوابط ومقررات گونه های تراکمی بافت مسکونی متداول شهری دراین پهنه الزامی است . ۲ رعایت ضوابط ومقررات پارکینگ . شبکه رفت و آمد ودسترسی » ضوابط ومقررات مشترک دراین پهنه الزامی است . ۲ محورهای مختلط شهری ودرون بافتی واقع دراین پهنه تابع ضوابط ومقررات ویژه این محورها هستند. ۴ ساخت وساز درگستره طرحهای ویژه واقع در دراین پهنه باید درچارچوب ضوابط ومقررات ویژه گستره های یادشده انجام پذیرد. ۵ ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری حاکم بر آندسته از اراضی و املاکی کة در طرح بازنگری دربافت مسکونی نیازمند طرح ویژه بهسازی قرار گرفته اما خارج از محدوده بافتهای فرسوده شهری ابلاغی از سوی شورای عالی شهرسازی و معماری می باشد ء بر پایه تراکم :۱۳۵ با رعایت سایرضوابط و مشروط بهعدم افزایش جمعیت پذیری,محدوده:مربوطهمی باشد.. ۵ مهرسار یم اش // ۰ هانگ ی ی ۳۰ سین ۹۹ پریا « ردان یجان کَ رش رخا زه سی 0 ما کچ سا ٩ب‏ وی 9 سازمان مسکن و شهرسازی اسان تهران ۹ ۱۹ پم ثهرداری کرج ۳ َ 1 3 ۷ 1 ای ۸ 3 ی بازنگری در طرح تفصیلی شهر کوج ۱ ا ۹ ۱ ند نش ۱ گستره های نیازمند طرح بهسازی ۱ ۷ اس :مس 1:1۵ ا ً جسلوشوراره ‏ نج 7 سح رد مس با ۹ 4 ی 1 ۹ از : ۱ رز چا در ۵۱ سم ام ۹ ۸ / سر 1 1 فله‌های کون 41 ۹ مس 1 ۳ ی 1۹ 2 1 ضّ سا 0 اس نس تسه ۹ 5 و ۳ 1 ای سا سیف وه 8 مرچ وبیشر 1 ۰ 9 اس لس اس 0 ان 0 ۹ ا ما سس ۳ ۳ ان 0 3 ۳ 3 ی سا ]| 5 1 و رز سنیگ سس سس 0 0 0 سا 1 ۷ سنیگ سس سگک دا 0 ۱ ۱ رگا ها ان / گ سای ار ۷ اس مس 0 0 0 1 : ۳ رد ۸۵۷۱/۸۱۲۷۶ ۲۷۹۱ ۱۱۵۵۷۷ ۲۸۲ ۲۹۷۲۸۳۳۷۵۱۴۲ ۵ 3 اّ صاری‌پین ۰ ۱۷۳۲۲ ۸۱۷۵۱۷۷۱۲۶ ۵۳۷۹۱۲۵۳۵ ۳۲۷۷۸۶۲۸۷۱۳۱۸۶ ا! ۳۳۹ شارفره ما ۳۱۷ ۱۶۵۸۲۱۳۵۱۹۳۵ ۹۲ ۱۸۲۱۸۶۸/۵۶ ۲ ر ۲ مر چم ۰ ۲۷۷۵ ۱۵۳۴۷۸ ۱۳۹۳۰ ۵۷۷۴۵۲ ۸۵۷۵ ۰ ۱۷۷۲ 9۲9۵ ۹ و3 ۳3 ۱۷۶۲ ۸۵۴ ۸۷۱ ۹۴ ۲۵۱ ۶۳۲۳۱۳ ۷۶۷ 1 ان ۹ هآ ۲۵ ۵ ۲۲۶۱۱۷۲۶ ۳۶ ۷۲۶۹۱۲۲ ۲۳ ها # : زو ۹ ری ۳۶۵۴ ۱۷۲۸۲۳۳۵۲۵ ۷۳/۵۵۵۸ ۱۷۵۱۵۱۳۹ ۶۱ هدن ۹ ۱ ار ۳۳۷۷ ۱۲۵۵۴ ۷۷۵ اس ییا ساسا ری گر رش 2 باوجا ۰ ۱۷۸۵۵ ۱۱۳۹۶۰ ۱۷۳۶ بیس سا اس ان رم ار ۱۵۷۷ ۷۸۲۸ ۶۸۶ شا سا ساسا 8 / 1 یسم اس اس مگ اس سا اس ابا یز : : ۸ ارم ۰ ۱۳۷۷۲ ۶۱۲۷۷ ۵۳۱ ۳۷۲۱۶۶۷ ۳۷۳۷۸۷۱۲۲ ۵۸ / / ار ۱۶۷ ۹۷۶ ۱۵۱ ۵ ۸۴۸ ۷۴ ۳۲۷ ۳۴ ۶ 4 1 ۰ ۲۷۷ ۱۳۷ ۱۷ ۲۷۵ ۲ ۷۳۶۲۱۵۸ ۳۷ ۴ 7 1 اس ی ۱ / / تست سس لس فقس سس سا اساسا : را ۲ ۳۳۲ کی اب ی ها / / میس لس سا ما ار ۲ ۷۷۷۷۴ ۶۴ اه 1 و : 1 یس مسا تست سا سس 1 مس جک ۸۹۳۵۱ سا یس ۸ ۱۶۵۵ اسسلس 0 ان 4 ما مرآ بهطرح وه مراد آپ درا شود رشن مر درس ی بر 7 اس نمهرسازگ و9 بواره کل منکن ۱ 1 استان البرژ 3 د ری نه 1 ۳۱ مسیون بالا ۹ سس سس ۱ ط ۱ 0 6 وزارت راه و شهرسازی بافت مسکونی باغ- شهری (مسکونی تراکم بسیارکم و کم ) معاوفت شهرسازی و معماری *بیرخانه شورای عالی شهرسازی و متماری فشرده ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری پایه بافت مسکونی باغ - شهری درجدول زیر آمده است ضوابط و مقررات پایه بافت مسکونی باغ - شهری حدنصاب تفکیک زمین (مترمربع ) | موجود | موجود | موجود | موجود | موجود | موجود | موجود حداکثر تعدادطبقه ۲ ۳ ۲ ۲ ۳ ۴ نیم طبقه+۱ (روی زبرزمین با پیلوتی) میانگین زیربنای خالص ۳۵۰ ۳۰۰ ۳۵۰ ۳۵۰ ۳۵۰ ۳۵۰ ۳۵۰ واحدمسکونی(مترمربع) حداکثر تعدادواحدمسکونی ۸ ۱۰ .۳ .۳ ۴ .۴ درهکتار حداقل مساحت زمین به ازای ۱۳۵۰ ۱۲ ۳۵ ۳۸ ۳ بکواحد مسکونی(مترمریع) #دربافت مسکونی باغ شهری با توجه به بافت وسیمای منطقه سقف شیبدار اجراء گردد ضوابط ومقررات تفکیک زمین دوباره آنهامجازنیست .مساحت های درون مربوط به زمینهای بزرگ تفکیک نشده درپهنه بافت باغ- شهری است که برای آنها باید طرح تفکیک تهیه شود وبه تصویب برسد. ۷۲ رعایت مفاد بندهای, ۷۶۸۴ ضوابط ومقررات تفکیک زمین دربافت مسکونی متداول ,دربافت مسکوتی باغ- رعایت مفاد بندهای ۱و۲ ضوابط ومقررات ضریب اشغال ساختمان دربافت مسکونی متداول دربافت مسکونی استقرارساختمان درقطعه, حیاط ها وفضای باز چگونگی استقرارساختمان درقطعه ونحوه پیش بینی حیاطها وفضاهای باز دپیههجاق گگونی باغ- شهری پیرو ضوابط ومقررات زیراست : نش / ی یرانک کت 9 سل ۳ رداد؟ رین ال ۱ ی رو ۳ / اند با ون ۱. تراکم بسیار کم (۲۰-۲ ۳۰-۱ ۵۰-۲ ۶۰-۲). الف) محل استقرار ساختمان ۵۵ درصد شمال قطعه است. ب) رعایت کمینه فاصله میان ساختمان و لبه شمالی و دو لبه کناری (شرقی و غربی) زمین برابر با ۳ متر الزامی است. ۲ تراکم کم (۱۰۰-۳, ۱۰۰-۴ ۱۳۵-۵) الف) محل استقرار ساختمان ۶۰ درصد شمال قطعه است. ب) رعایت کمینه فاصله میان ساختمان و لبه شمالی و دو لبه کناری (شرقی و غربی) زمین برابر با ۴ متر الزامی است. پ) در گونه تراکمی ۱۰۰-۳ رعایت فاصله کمینه بالا برابر با ۳ متر مجاز است. ۳ رعایت مفاد:بندهای ۴و ۵ ضوابط ومقررات لستقرار ساختمان ,در قطحه بافت مسکوتی متفاول شپری,ذر یافت مسکونی باغ - شهری نیز الزامی است. ۴. در تمامی گونه های تراکمی بافت مسکونی باغ - شهری در صورتیکه بر قطعه زمین کمتر از ۱۶/۵ متر باشد رعایت کمینه فاصله میان ساختمان ودو لبه کناری( شرقی و غربی ) زمین برابر با ۱/۵ متر الزامی است . تراکم ساختمانی ۱. تراکم بسیار کم بافت‌های باغ - شهری ۲۰-۲ ۳۰-۱ و ۵۰-۲ و ۶۰-۲ بافت مسکونی با تراکم بسیار کم نامیده می‌شوند. ۲ تراکم کم بافت‌های باغ - شهری ۱۰۰-۳ ۱۰۰-۴ و ۱۳۵-۵ بافت مسکونی با تراکم کم نامیده می‌شوند. ۳ تراکم ساختمانی پایه الف) تراکم ساختمانی پایه بافت مسکونی با تراکم بسیار کم ۲۰ درصد است. ب) تراکم ساختمانی پایه بافت مسکونی با تراکم کم ۵۰ درصد است. پ) استفاده از حداکثر تراکم ساختمانی» به شرط رعایت تعداد واحد در هکتار مجاز و پرداخت حقوق شهرداری بلامانع ۴ قطعه های تفکیکی موجود کمتر از حد نصاب : الف ) در محدوده تراکمی تراکم های کم ( ۰۱۰۰-۳ ۱۰۰-۴ و ۱۳۵-۵) در قطعات تفکیکی با مساحت تا ۷۵۰ متر مربع با رعایت سطح اشغال و تراکم گونه تراکمی مربوطه در هر طبقه ساختمان تنها احداث یک واحد مسکونی مجاز است . ب ) در محدوده تراکمی تراکم های بسیار کم ( ۰۳۰-۱:۲۰-۲ ۵۰-۲ و ۶۰-۲) در قطعات تفکیکی با مساحت تا ۷۵۰ متر مربع با رعایت سطح اشقال و تراکم گونه تراکمی مربوطه تنها احداث یک واحد مسکونی در قطعه زمین + مجاز است.. سس 10 1 وزارت راه و شهرسازی : معاونت شهرسازی و معماری ۴اه شورای عالی شورسازی و معماری سس اد ۹ 8 نش ۹ در و ره 7 هی کر 9 ۳ د و ۳۳ ان کاربری مختلط درون بافتی احداث مجموعه‌های مختلط تجاری - مسکونی درون بافتی» متشکل از واحدهای تجاری - خدماتی و مسکونیء در زمین‌های معینی که بر,روی نقشه طرح با کاربری مختلط درون بافتی و در کانون‌ها و محورهای مشخص شده پیش‌بینی شده‌اندء در چارچوب ضوابط و مقررات زیر مجاز است. استفاده‌های مجاز زمین الف) استقرار واحدهای تجاری تأمین کننده نیازهای روزانه مردم؛ سوپرمارکت. فروشگاه تعاونی مصرف و خدمات درون ب) در طبقات بالای همکف؛ تنها استقرار واحدهای مسکونی در چارچوب ضوابط و مقررات ویژه کاربری مسکونی مجاز ضوابط ابعاد و مساحت زمین ۱. کمینه مساحت زمین برای برخورداری از امتیاز کاربری مختلط درون بافتی در هر پهنه تراکمی برابر با همان مساحت موجود قطعه می باشد مشروط به اینکه تفکیک قبل از ابلاغ طرح تفصیلی صورت گرفته باشد. ۲. تفکیک دوباره قطعه های متداول موجود در هر پهنه تراکمی مجاز نیست . ۳ کاربری مختلط درون بافتی منطبق بر همه یا بخشی از کاربری های خدماتی موجود و پیشنهادی » تنها در چارچوب پروژه ویژه برتامه ریزی شده برای آنها قابل اقدلم است.. ضریب اشغال و ضوابط استقرار ساختمان ۱ محل استقرار ساختمان» بر مشرف به محور مختلط درون بافتی (پیاده با سواره) است. + ضریب آشغال ساختمان در طبقههمکف ۴۰ درصذمساحت زمین است. ۳ ضریب اشغال ساختمان در طبقات بالای همکف ۵۵ درصد مساحت زمین است. ۴. پیش‌بینی راه دسترسی مستقل و مستقیم به فضای باز مشاع قطعه و پارکینگ‌ها و طبقات مسکونی بالای همکف در محدوده سطح اشغال مجاز ۵۵ درصد مساحت زمین در طبقه همکف الزامی است. و هه 2 یا ۳ 3 5 پا :۳ ۵. کمینه پهنای خالص راه دسترسی بند ۴ (با احتساب دیوار کناری قطعه) در زمین‌های دارای ۴ واحد ساختمانی (مسکونی و تجاری) برابر با ۳/۲۵ متر و در زمین‌های با ۵ واحد ساختمانی و بیشتر برابر با ۳/۵ متر باید باشد. تبصره ۱ کاربری تجاری همفک. در صورت عدم تفکیک. هر ۰ مترمربع یک واحد و مازاد بر ۰ مترمربع آن نیز یک واحد محسوب می‌شود. تبصره ۲: کاربری تجاری همفک. در صورت تفکیک به واحدهای تجاری» هر واحد تجاری به عنوان یک واحد ساختمانی منظور و در برآورد تعداد واحد پارکینگ مورد نیاز محاسبه می‌شود. ۵. ضریب اشغال زیرزمین» به شرط اینکه تراز کف تمام شده روی سقف آن (تراز کف طبقه همکف) از تراز گذرگاه دسترسی قطعه بالاتر نرودء برابر با ۱۰۰ درصد مساحت زمین است. تبصره ۳: با توجه به نحوه ساخت ویژه این قطعه‌هاء سطح زیر پوشش شیبه دسترسی پارکینگ محدودیتی ندارد. ۱ حداکثر تراکم ساختمانی مجاز برابر است با ۳۵ درصد مساحت زمین تراکم تجاری در همکف و نیم طبقه تجاری به اندازه ۵۰ درصد مساحت تجاری همکف (بر روی هم ۵۲/۵ درصد مساحت زمین) به اضافه تراکم ساختمانی ۲ در صورت عدم تمایل مالک به ساخت کاربری تجاری» اعطای تراکم معادل آن به عنوان زیربنای مسکونی (۳۵ درصد مساحت زمین بدون نیم طبقه) بلامانع است. ۳ با توجه به امکان نورگیری طبقات مسکونی بالا از دو جبههء استفاده از نورگیر و پاسیو در قطعه‌های با عمق ارنفاع و تعداد طبقات ساختمان مسکونی گونه تراکمی» به اضافه یک طبقه مازاد. ضوابط ساختمانی ۱. بیشینه ارتفاع واحد(های) تجاری همکف ۴/۵ متر (کف تا کف) و در صورت احداث نیم طبقه ۶ متر (کف تا کف) است. وی اد ی ره ۹ وا لاصو 9 اد رد دی ۳۵ ی استقرار ساختمان درقطعه های مختلط درون بافتی "سطح اشغال مجاز طبقات بالا (۵۵ درصد) جح سطح اشغال مجاز همکف (۶۰ در صد) اجییه 7۳ / . 7 سس قطعه با تعداد واحد مسکونی بیش از ۴واحد مد ۱ ۱ 325 قطعه با تعداد واحد مسکونی تا۴واحد بازنگری طرح تفصیلی شهر کرج و 2 ( 7 نک ی سس ۳۹ کاربری تجاری در زمین های دارای کاربری تجاری» ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری به شرح زیر است. کار کردهای مجاز : - واحدهای خدماتی (اداری - دفتری, آموزشگاه آزاد علمی- هنری» خدمات پیراپزشکی, خدمات خانگی و ..) در طبقات اول و دوم. - دو طبقه روی همکف. - در طبقه همکف. ۸۰ درصد (به جز پلکانهای ارتباطی طبقات). - درطبقات اول و دوم ۶۰ درصد (به جز پلکانهای ارتباطی طبقات). - ۲۰۰ درصد (همه سطوح ساخته شده» به جز پلکانهای ارتباطی طبقات. در تراکم منظور می شود). ضوابط و مقررات عمومی: - هر گونه تفکیک در زمین های با کاربری تجاری ممنوع است. - در زمین های تجاری غیر خطی (با عمق بیش از ۱۵ متر) تامین پارکینگ در چارچوب ضوابط کاربری تجاری (جدول صفحه ۷۵) الزامی است. -. رعایت,مفاد ضوابط ساختمانی کاربری مختلط درون بافتی هر این کاربری الزامی است: ۳ هه 2 ود 9 : ظ 7 رل + ۳۷ ی (ت و 9 0 ؛ّ وزارت راه و شهرسازی 1 باغهای تثبیت شده *اولت شهرمازی و متماری | دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و مهماری ا افزون بر پهنه‌های مشخص شده در نقشه کاربری زمینء قطعه زمین‌هایی که رای کمیسیون ماده ۱۲ آنهاً ب است. در این کاربری قرار دارند و مشمول ضوابط و مقررات زیر هستند: حد نصاب تفکیک زمین در کاربری باغ‌های تثبیت شده همان مساحت قطعه‌های موجود است و تفکیک دوباره آنها مجاز نیست. استفاده‌های مجاز زمین ۱) استفاده مجاز قطعه زمین‌های با مساحت ۱۶۳۰ مترمربع و بیشترء» فضای سبز شهری است. ساخت و ساز در این زمین‌ها تابع ضوابط و مقررات ویژه کاربری پارک و فضای سبز است. تبصره : در قطعه زمین‌های با مساحت ما لا مهم ۳۵ مترمربع» مشروط به حفظ تمامیت قطعه و خودداری از تفکیک» بهر هگیری از مزایای کاربری گردشگاهی (مفاد بند ت استفاده‌های مجا زکاربری سبز و باز) بلامانع است. ۲) استفاده مجاز قطعه زمین‌های با مساحت (پیش از اصلاحی) کمتر از ۰۰۰۰ ۱۰ مترمربع مسکونی باغ - شهری گونه ۴ - ۱۰۰ است. ساخت و ساز در این زمین‌ها تابع ضوابط و مقررات زیر است : ب ) حداکثر تراکم ساختمانی مجازء ۱۰۰ درصد و حداکثر تعداد طبقات مجاز ۴ طبقه روی زیرزمین یا پیلوتی است. پ ) حداکثر تعداد واحد مسکونی مجاز (لا) که. بر پایه زیربنای میانگین ۱۰۰ مترمربع و با منظور کردن سهم خدماتی,. از رابطه : سکس ۱۳۸ به دست می‌آید» ۶۷ واحد در هکتار است. ۳) نحوه استقرار ساختمان در قطعه و چگونگی پیش‌بینی حیاط و فضای بازء پیرو ضوابط و مقررات زیر است. الف) مکانیابی بلوک (های) ساختمانی باید به گونه‌ای باشد که آسیب وارده به درختان یا ضرورت قطع آنها به کمترین اندازه برسد. ب ) رعایت مفاد بندهای ۴ و ۵ ضوابط و مقررات مربوط به نحوه استقرار ساختمان در قطعه و حیاط و فضای باز بافت مسکونی متداول شهری و بخشهای الف و ب بند ۲ بافت مسکونی باغ -شهری تراکم کم در این جا نیز الزامی است. ۴) صدور گواهی عدم خلاف و پایان عملیات ساختمانی منوط به نگهداری درختان ۷۰ درصد فهای با قطعه و ایجاد و گسترش فضای سبز و باز در آن است. ور / ۵) باغ‌های تثبیت شده و زمین‌های واقع در این کاربری مشمول ۱۰۰ درصد بخشودگی سهم بق می‌بُوندو 9 رس ۳ 3 ور کی ۳۸ 7 س یم اش استفاده خدماتی انتفاعی به جای کاربری مسکونی هستند : - حداکثر تراکم مجاز ۳۰ درصد - حداکثر ضریب اشغال مجازء ۳۰ درصد - حداکثر تعداد طبقات مجاز روی زیرزمین » ۲ طبقه - رعایت کامل ضوابط و مقررات مربوط به نحوه استقرار ساختمان در زمین - محاسبه کل زیربنای ساخته شده در تراکم ساختمانی مجاز - استفاده از کاربری‌های خدماتی انتفاعی مجاز به شرح زیر : * تالار پذیرایی و باغچه خانوادگی (غذاخوزی» چایخانه برگاری جشن‌ها و مراسم) باشگاه ورزشی و تفریحات سالم (مجموعه استخر شناء سوناء بدنسازی» بیلیاردء بولینگ. ۴ مجموعه‌های فرهنگی - هنری (مراکز آفرینش» آموزش و نمایشگاه‌های آثار هنری و صنایع ۴ مجموعه‌های تفریحی ویژه کودکان و نوجوانان (کلبه شادی» شهربازی, ..) تبصره | : باغ‌ها و زمین‌های وفع در پهنه تراکمی ۳- ۳۰ نیز در صورت ی که شرایط مندرج در بند تبصره۲ : زمینهای بایری که رای کمیسیون ماده ۱۲ آنها غی راز باغ باشد نیزه مشروط به داشتن رعایت دیگر ضوابط و مقررات بالا می‌توانند از استفاده‌های مجاز زمین موضوع بندهای (۶) بهره‌مند ۷ آن دسته از زمین‌ها و باغ‌های واقع در کاربری باغ‌های تثبیت شده که مجاز به ساخت ۵۰ واحد مسکونی یا بیشتر باشند (کمینه مساحت ۷۵۰۰ مترمربع)» از امتیاز بند ۵ دستورالعمل‌های اجرایی سهم خدماتی مبنی بر احداث واحد تجاری - خدماتی در درون مجموعه بر پایه سرانه ۲ مترمربع به ازای هر واحد مسکونی برخوردار می‌شوند. 0 : وزارت راه و شهرسازی معاونت شهرسازی و معماری / 5 و ولا 3 یر دبیرخانه شور ای عالی شهرسازی و معماری 0 آدارم کز ز اد را کد9ضرسوی |! ر ۳ رز ۶ رو و ۳۹ : کاربری مختلط شهری احداث مجموعه‌های مختلط شهری متشکل از واحدهای تجاری» اداری و خدماتی در زمین‌های معینی که بر روی نقشه طرح با کاربری مختلط شهری و در کانون‌ها و محورهای مجهز شهری مشخص شدهه‌اند. در چارچوب ضوابط و مقررات زیر مجاز است. استفاده‌های مجاز زمین الف) ایجاد مجموعه‌های تجاری - اداری و خدماتیء واحدهای عمده تجاری در مقیاس شهر شامل شرکت‌های بازرگانی و تجاری» بنگاه‌های واردات و صادرات. نمایندگی بنگاه‌های تجاری بین‌المللی» فروشگاه‌های بزرگ» بانک‌هاء کلینیک پزشکی - درمانی و ... در کنار انواع کاربری‌های خدماتیء در طبقات همکف. اول و دوم مجاز است. ب ) استقرار کاربری‌های خدمات عمومی (فرهنگی, آموزشی» ورزشی» تفریحی, اقامتی و پذیرایی» اداری» درمانی» ... ) و مجاز است . ضوابط ابعاد و مساحت زمین ۱ کمینه مساحت زمین برای بهره‌مندی از امتیاز کاربری مختلط شهری ۴۵۰ مترمربع با پهنای بهینه 4۵ متر و عمق بهینه ۲۷/۵ متر است. تبصره : کمینه مساحت زمین برای بهره‌مندی از امتیا زکاربری مختلط شهری در بافت مسکونی 7 حد نساب ۴۵۰ مترمریع نها برای تجمیع قطعه‌های کوچک موجود تعیین شده است و قطعه‌های با مساحت ۴۵۰ مترمربع و بیشتر تا ۱۵۰۰ مترمربع غیرقابل تفکیک هستند. ۳ قطعه زمین‌های با مساحت ۱۵۰۰ متر مربع و بیشترء که همه پا بخشی از عرصه آنها در کاربری مختلط شهری قرار گرفته است. گستره طرح ویژه به شمار می‌روند و سهم خدمات عمومی آن ها به شرح زیر محاسبه می شود: . در زمین های با مساحت ۱۵۰۰ تا ۲۵۰۰ متر مربع ۲۰درصد به عنوان خدمات عمومی. ب. در زمین های با مساحت ۲۵۰۰ تا ۵۰۰۰ مترمربع ۳۰ درصد به عنوان خدمات عمومی. پ. در زمین‌های با مساحت ۵۰۰۰ مترمربع و بیشتر ۴۰ درصد به عنوان خدمات عمومی. ۴. کاربری مختلط شهری منطبق بر کاربری‌های خدماتی موجود یا پیشنهادی, تنها در چارچوب پروژه ویژه برنامه‌ریزی شده برای آنها قابل اقدام است. ۵ در قطعه زمینهای با مساحت ۷۵۰ مترمربع و بیشتر» که نسبت پهنا به عمق آنها کوچکتر از ۱ به ۳ باشدء بیشینه عمق برخوردار از کاربری تجاری : آ - در قطعه‌های با پهنای ۱۵ تا ۱۶/۵ متر برابر با ۲۷/۵ متر است. اش ب - در قطعه‌های با پهنای بیش از ۱۶/۵ متر از رابطه زیر به دست می‌آید : 9 پهنای زمین ۷ ۵ ۵ کل سکن وویی / َ ۷ 5:۰ تبصره: مانده عمق زمین در جبهه پشتی این قطعه‌هاء تا ارتفاع همتراز با سقف طبقه اول» می‌تواند به کارکردهای خدمات عمومی مجاز حوزه کاربری مختلط شهری و یا به بخش‌های خدمات جنبی مجموعه (انبارهاء پارکینگ. ...) تخصیص داده شود. ۶ همه قطعه زمین‌های پشت جبهه واقع در پهنه‌های کاربری مختلط شهری مشخص شده بر روی نقشه‌های طرح در صورت تجمیع با قطعه‌های بر جبهه و احراز شرایط لازم از امتیاز کاربری مختلط شهری برخوردار می‌شوند. تبصره ۱: در تجمیع قطعه زمین‌های پشت جبهه یاد شده»ء رعایت شرایط زیر الزامی است: آ- نسبت پهنا به عمق پهنه حاصل از تجمیع زمین‌ها از یک به سه کمتر نباشد. ب - پهنای قطعه یا قطعه‌های بر جبهه. دست کم به اندازه دو سوم پهنای قطعه یا قطعه‌های پ - مجموع پهنای قطعه یا قطعه‌های تجمیع شده جبهه پشتی کمتر از ۱۵ متر نباشد. تبصره ۲: تراکم قطعه زمین‌های پشت جبهه یاد شده» در صورت عدم تجمیع با قطعه‌های بر جبهه ۰ مطابق با تراکم کاربری مسکونی همجوار خواهند بود . ۷-کمینه پهنای قطعه زمین نباید کمتر از ۱۵ متر باشد. ۸- در تجمیع قطعه‌ها باید ضوابط کمینه پهناء عمق و مساحت زمین مورد توجه قرار گیرد. -٩‏ در قطعه زمین‌های با مساحت ۴۵۰ مترمربع و بیشتر که عمق کمتر از ۲۷/۵ متر دارند» احداث مجموعه تجاری فقط در طبقه همکف مجاز است و طبقات بالای همکف باید به واحدهای اداری - دفتری و خدماتی اختصاص یابد. ۰- در قطعه زمین‌های با مساحت ۴۵۰ مترمربع و بیشتر که پهنای کمتر از ۱۵ متر دارندء تبصره: در صورتی که مانده پس از اصلاحی مساحت این قطعه‌ها کمتر از ۳۷۵ مترمربع باشد هم احداث تجاری در همکف بلامانع است. ۱- در قطعه زمین‌های با مساحت کمتر از ۴۵۰ مترمربع, احداث تجاری در طبقه همکف و واحدهای اداری - دفتری و خدماتی در طبقات بالای همکف مجاز است. ضریب اشغال و ضوابط استقرار ساختمان ۱. محل استقرار ساختمان» بر مشرف به محور مجهز شهری (پیاده یا سواره) است به این سان» عمق قطعه در راستای عمود بر محور مجهز و پهنای آن در راستای موازی با محور ۲. در قطعه زمین‌های با شکل هندسی نامنظم» میانگین عمق قطعه نسبت به محور مجهز مبنا قرار می‌گیرد. ۵. بیشینه ضریب اشغال طبقات سوم و بالاتر» که باید در داخل پوسته ۴۵ چلن طرای زر شده قرار بگیردء ۳۰ درصد مساحت زمین است. اقاده کل مکی و شهرسازی ۱ رپ ییو(۵ مجهز و با رعایت کمینه ۳/۷۵ متر فاصله از کناره‌های زمین پیش‌بینی شود. نبصره| : رعایت این فاصله دربر همجوا رگذرگاه کناری قطعه الزامی نیست. تبصره۳ : رعایت این فاصله در قطعه‌های با پهنای تا ۱۶/۵ مت رالزامی نیست. ۷ پوسته پشتی ساختمان (بدنه موازی با محور مجهز اصلی) از طبقه دوم به بالا باید در درون خط ۵ درجه‌ای که از لبه انتهایی زمین در تراز کف طبقه دوم (۱۲ متر بالاتر از تراز همکف) به سوی ۸. در قطعه زمین‌هایی که از جبهه پشت به گذرگاه فرعی هم‌راستا با محور مجهز دسترسی دارند خط ۴۵ درجه پوسته پشتی ساختمان از فاصله ۱۲ متری لبه انتهایی زمین و در تراز کف طبقه اول (۶ متر بالاتر از تراز همکف) کشیده می‌شود. تبصره : ضریب اشغال طبفه دوم ساختمان در قطعه‌های موضوع بند ۸» همسان با طبفات همکف و انتهایی بیشینه عمق برخوردار از کاربری تجاری ترسیم می‌شود. ۰ ضریب اشغال زیرزمین (با رعایت مفاد بند ۵ ضوابط ساختمانی این بخش) برابر با ۱۰۰ درصد ۱ کارکردهای مجاز طبقات زیرزمین پارکینگ» تاسیسات و خدمات جنبی و انباری تجاری است. فضاهای باز و ارتباطی ۱ پیش‌بینی رواق سرپوشیده به عمق کمینه ۵ متر و در سرتاسر پهنای قطعه (بر مشرف به محور مجهز) در طبقه همکف الزامی است. میدان دانشگاه (حصارک) اختیاری است. ۲ کمینه پهنای فضاهای باز و ارتباطی درون طبقات تجاری (همکف. اول و دوم) ۲۵ درصد پهنای زمین است. این پهنا نباید از ۴/۵ متر کمتر باشد. ۳ کمینه مساحت فضاهای باز و ارتباطی درون مجموعه در هر طبقه تجاری ۱۵ درصد مساحت زمین است. تبصره : فضاهای باز و ارتباطی با پهنا و مساحت کمتر از اندازه بالا جزو تراکم محاسیه می‌شود. تراکم ساختمانی مجاز الف) تراکم تجاری ا. در طبقه همکف. با کسر مساحت رواق و فضای باز میانی (مشروط به رعایت اندازه‌های کمینه) زیربنای ساخته شده ۷۵ درصد در تراکم ساختمانی مجاز محاسبه می‌شود. ۲ در طبقه اول,» با کسر مساحت فضای باز میانیء زیربنای ساخته شده ۸۵ درصن را پرو ان طبود 1 ۲ ی 1 داز بر نک ۴ حداکثر مساحت نیم طبقه در واحدهای طبقات تجاری, ۵۰ درصد مساحت واحد تجاری است. تبصره: مساحت نیم طبقه جزو تراکم ساختمانی مجاز تجاری محاسبه می‌شود. ۵ حداکثر تراکم ساختمانی مجاز تجاری ۳۴۰ درصد مساحت زمین است. تبصره: حداکثر تراکم ساختمانی مجاز تجاری در قطعه‌های موضوع بند ۸ ضوابط استقرار ساختمان در قطعه برابر با ۳۶۰ درصد مساحت زمین خواهد بود. ب) تراکم اداری - دفتری و خدماتی ۱. مشروط به رعایت ضوابط و مقررات مربوط به پوسته حجمی ساختمان, تراکم ساختمانی اداری- دفتری و خدماتی محدودیتی ندارد و بر پایه عمق و مساحت و پهنای زمین به طور ویژه محاسبه می‌شود. تبصره: استفاده مسکونی از واحدهای اداری - دفتری مجاز نیست. ارتفاع و تعداد طبقات ساختمان ۱. با توجه به پوسته حجمی, بیشینه ارتفاع مجاز ساختمان در قطعه‌های حائز شرایط در محورهای مجهز شهری برابر با عمق زمین است. ۲ بیشینه ارتفاع مجاز ساختمان در قطعه‌های موضوع بندهای ۱۱۶۱۰۰۹ ضوابط ابعاد و مساحت زمین برابر با ۱۸ متر است. از رعایت برهای اصلاحی مبنا قرار می‌گیرد. تبصره ۲: در قطعه‌های موضوع بند ۸ ضوابط استقرار ساختمانء به بیشینه ارتفاع مجاز ساختمان (برابر با عمق زمین) ۱۰ متر افزوده می‌شود. بیشینه عمق برخوردار از کاربری تجاری است. ۴. بیشینه تعداد طبقات تجاری ۳ طبقه روی زمین است. ۵. بیشینه تعداد طبقات اداری - دفتری محدودیتی ندارد و بر پایه عمق و مساحت و پهنای زمین به طور ویژه محاسبه می‌شود. ۱. کمینه ارتفاع طبقه تجاری ۵ متر و با نیم طبقه ۶ متر (کف تا کف) است. ۲ بیشینه ارتفاع طبقه آداری- دفتری ۲ متر (کف تا کف) است. ۲ کمینه مساحت خالص واحد تجاری ۲۴ مترمربعء با کمینه پهنای (دهانه) ۴ متر و کمینه عمق ۶ رو ی رب را ۷ 9 3 ]7 + 0 اد ی ۳ سس ۴. کمینه مساحت زیربنای واحد اداری - دفتری ۵۰ مترمربع است. ۵ بیشینه برآمدگی مجاز کف طبقه همکف از تراز کف محور مجهز شهری بر قطعه ۰/۲ متر است. فضاهای خدمات وابسته ۱. برای هر واحد تجاری پیش‌بینی یک انباری با مساحت ۵۰ درصد مساحت واحد تجاری بلامانع است. ۲ دسترسی به انباری تجاری متحصراً باید درمحدوده زمین مجموعه پیش‌بینی شود. استفاده از سطح گذرگاه عمومی برای دسترسی به انباری تجاری مجاز نیست. ۳ برای هر ۱۰ واحد تجاری پیش‌بینی یک دستگاه سرویس بهداشتی (دستشویی و آبریزگاه) الزامی ۴ با توجه به الگوی حجمی ساختمان مجموعه‌های مختلط تجاری -اداری» پیش‌بینی نورگیر برای تامین روشنایی اتاقهای اصلی مجاز نیست؛ و مساحت آن در تراکم ساختمانی مجاز محاسبه می‌شود. ۵ در صورتی که سطح واقع در اصلاحی زمین واقع در محور مجهز شهری به رایگان به شهرداری واگذار شود عوارض متعلقه طبق ضوابط مصوب شورای شهر محاسبه می گردد. پوسته حجمی ساختمان بر پایه عمق قطعه مختلط تجاری - اداری اقب 5ب 3.78 پوسته بدون گذرگاه فرعی پشت | اه ۱ 7 پوسته با گذرگاه ] گذرگاه فرعی پر ُ ام س اداری - خدماتی ۹ ۱ [ تا 5 ۹ ج تجار: گذرگاه فرعی < -- محور مچهز شهری ری هراس مجوز مچمیز شیبری ۱ 8090 رواق سر پوشیده 16.5 ۱ ۱ ۱ ۱51 دید از بالا ۱۱ ا ری ا | 1 أ ا 3 375 375 سته بدون گذرگاه ذ شدت ۳۳ | و و بدون ددر ناه فرعی پشت ۳ ۱ ت ۱ سم ۱ 1 پوسته با گذرگاه فرعی پشت ار 5 سس ادا مانی نا رد رم مور وی رو یا مرت ط اداری - خد 1 12 ۳ ۱ ۹ ات ! ۹ ۳ تجا ۱ 809/ دواق سر پوشیده 18 12 30 دید جانبی دید روبرو دید از الا ۱۱ ا یریم ری این ۱ بازنگری طرح تفصیلی شهر کرج 1 7 00 پوس مهندسان مشاور باوند ۱ ور ین 1 و 3 / اد اد دا و هر مد ۳ و پوسته حجمی ساختمان بر پایه عمق قطعه مختلط تجاری - اداری مسق 375 دا 3.78 ۱ پوسته بدون گذرگاه فرعی پشت ۳ هه : ۱ ۱ ۱ پوسته با گذر ری سر 3 ۱ اِ ۱ اداری - خدماتی نو ۱ ی [ [ | ۳۳ 8 ۹ تجا 3 ی ۱ ۲ ال 800 ر/ رواق سر پوشیده ار 21 با سانش ۱ ۱۱ ۱ رز 3 0 سنا سرب 275 بج 3.73 پوسته بدون گذرگاه فرعی پشت. ۹ ۳ ا سته با گذرگاه فرعی پشت +[ سا ۱ مج ۱ اداری - خدماتی ۹ ۹ ا ۹ ۱9 ۱ ۹ ا ات و : ۳ اس : ۹ ۱ ,تجاری ۹ ا گذرگاه فرعی_« محور مجهز شیری بیج یس یی بای ای سس ال 1 ۰ ۲ 800 را رواق سر پوشیده 2 40 لک سا دید جانبی دید روبرو ا 111 [8 ۱ دید از بالا |۱۱۱۱ ۱۱ ۱۱ ۹81 دید از بالا بازنگری طرح تفصیلی شهر کرج شداسان انشاور باون 2 5 ۳ | 2:۹ ی سس پوسته حجمی ساختمان بر پایه عمق قطعه مختلط تجاری - اداری 3 75 375 ها ۲ آی سا 1 ججصم 8 ها پوسته بدون گذرگاه فرعی پشت ات۳ سس ۳ ته با گذرگاه فرعی پشت با اس ی ۱ : پوسته با گذرگاه فرمن + وس ۱ اداری - خدماتی ده اس | کت ۱ .۹ 1 ۱ ۳ ۱ ی 8 ی 1 ۹ ۱ گذرگاه فرع ی < -- محور مجهز شیری ۱ ی : |/ | 8096 رواق سر پوشیده_ مه 45 11181 | مق 5ب 3.78 ۳ اه 1 نت اس ۱ ۶ حیا ۱ ۹ گذرگاه ذ ۰ اک این تسکت با پوسته بدون گذرگاه فرعی پشت یاس وین پوسته با گذرگاه فرعی پشت ۴ ۵ ۲۱ و ۱ 1 ۱ ۹ ی 1 سا اداری - خدماتو ۹ |۰-] |ا ۲ یلا۷ ام سس سس ۳ ات ۱ ۱ ۳ ۱ اه سم سل ی 0 َ و ۱ مصود مج شاری سس 80 دید جانبی دید روبرو ۱۱۱ 1 اش ۱1 ۱ |۱۱ ۸ ا ۱ ا بازنگری طرح تفصیلی شهر کرج وهی وا سل ی لک رو یی اش و 2 و ۳ 35 آدارج کل سین وا مهندسان مشاور باوند ی * 9 ههرسازی فان ابر و 4 ها ۷ سس پوسته حجمی ساختمان بر پایه عمق قطعه مختلط تجاری - اداری پوسته بدنه پشت سالپ 375 375 حح ۲-۲ ۳ 5 1[ ] ۱ 1 ] ات۳ اداری - خدماتی کت ا محوز مجهز شبری س اد کج تجاری 8 رواق سر پوشیده _ 15 دید جانبی دید روبرو - پوسته بدنه پشت پوسته بدنه پشت سس 6 سب سس لس 0 اش / _ دواق سر پوشیده_ رواق سر پوشیده_ 20 15 دید جانبی دید جانبی بازنگری طرح تفصیلی شهر کرج مهندسان مشاور باوند ی « 1 ان ۷ ان ا ان ۱ رو 9 ۸ تر کیب بندی بدنه محورهای مجهز شهری 9 | ۳ ری ی 1 ۳ دواق سر پوشیده 1 اس ۱ 1 آداری - خدماتی با سس سس سس و ۳۳ ][]]1]]1]1111]11]|]|]|]]|]]][]]]]] ]| ؟ نااسدبشده بازنگری طرح تفصیلی شهر کرج ی اکس اب ۳ ش و یر او جنس ی ۹ حقوق پایه (استحقاقی) زمین شهری و راهکارهای محاسبه امتیازها و خسارت‌های ناشی از اجرای طرح همه زمین‌های واقع در محدوده طرح» به عنوان زمین شهری؛ و پیش از آن که مفاد طرح بر روی آنها اعمال شودء از حقوق پایه (استحقاقی) یکسانی برخوردارند. طرح توسعه شهری» حقوق پایه زمین شهری را از نو تعیین و تعریف می‌کند؛ و با اعمال مفاد طرح بر روی زمین شهری» بسته به وضعیت زمین در چارچوب مفاد خود. با محاسبه امتیازهای افزون بر حقوق پایه زمین (تراکم مسکونی بیشترء کاربری‌های انتفاعی متعلقه....) و خسارت‌های وارده کاهنده حقوق پایه (اصلاحی واقع در تعریض یا احداث گذرگاه‌هاء بهره‌برداری غیرانتفاعی از زمین برای کاربری‌های خدمات عمومی»..) آن» راهکارهای بهینه برای جبران خسارت‌های وارده بر زمین‌ها راء با بهره گیری از ارزش افزوده ایجاد شده برای دیگر زمین‌هاء تدوین و تنظیم می‌کند. به این سان» انگاره بنیادین طرح توسعه شهری, تامین اعتبار آزادسازی زمین طرح‌های خدمات عمومی و توسعه گذرگاه‌ها از محل ارزش افزوده زمین‌های دیگر است. حقوق پایه (استحقاقی) زمین شهری حقوق پایه (استحقاقی) زمین‌های شهری» بسته به گونه‌شناسی بافت شهری دربرگیرنده آنهاء به شرح زیر تعریف و تعیین می‌شود : ۱ حقوق پایه (استحقاقی) زمین‌های واقع در بلوک‌های شهری دارای بافت مسکونی متداول شهری, کاربری مسکونی با ناکم ساختمانی ۱۶۶ هرصد:است: ۲ حقوق پایه (استحقاقی) زمین‌های واقع در بلوک‌های شهری دارای بافت مسکونی باغ - شهری تراکم کم (گونه‌های تراکمی ۱۰۰-۳ ۱۰۰-۴ و ۱۳۵۵) کاربری مسکونی با تراکم ساختمانی ۵۰ درصد است . ۳ حقوق پایه (استحقاقی) زمین‌های واقع در بلوک‌های شهری دارای بافت مسکونی باغ - شهری تراکم بسیار کم (گونه‌های تراکمی ۰۲۰-۲ ۳۰-۱ و ۵۰-۲) و باغ‌های تثبیت شده» کاربری مسکونی با تراکم ساختمانی ۲۰ درصد است. حقوق مکتسبه ۱ امتیازهای مربوط به میزان ساخت و ساز (تراکم ساختمانی) و نحوه استفاده از زمین» که در چارچوب مفاد طرح مصوب پیشین و یا دیگر مصوبات قانونی» تا تاریخ تصویب این طرح و با دریافت مجوز از شهرداری به زمینی تخصیص داده شده است. حقوق مکتسبه به شمار می‌رود. تبصره : امنیازهای ناشی از ساخت و ساز و بهره‌برداری بدون مجوزقانونی که د رکمیسیون‌های ماده ۰ مطرح و حکم به رفع خلاف داده شده استء حفوی مکنسبه نیست و بهره‌مندی ا زآن تنها تا زمان تخریب و نوسازی ملک معتب راست. ننها در صورت ی که حک مکمیسیون مبتنی بر تثبیت (با پرداحت جریمه و ..) باشد» پس ا زاجرای حکم و صدور پایا نکارء حقوق مکتسبه شمرده می‌شود یس ۲ حقوق مکتسبه, تنها در صورتی که با منافع همگانی و حقوق جامعه (اصم از شهری۹نطقله‌ای 7 : ر محلی, بلوک‌شهری و مالکان قطعه‌های همجوار) مغایر نباشدء تثبیت شده و معتبر خلاهد وم مر ار ۳) مهمترین موارد امتیازهای مغایر با منافع همگانی و حقوق جامعه به شرح زیر است : ِ و ۱ -تراکم ساختمانی افزون بر ۱۰ درصد بیش از بیشینه تراکم ساختمانی پیش‌بینی شده در طرح پ - کاربری مغایر با نحوه استفاده از زمین پیش‌بینی شده در طرح ۴) صاحبان حقوق مکتسبه تثبیت شده و معتبر موظف هستند ساختمان یا نوع کاربری مکتسبه خود را با نیازهاء ضوابط و شرایط طرح جدید تطبیق دهند. زمان لازم برای مطابقت با ضوابط طرح جدید از سوی شهرداری و شورای اسلامی شهر تعیین می‌شود. ۵) مهمترین موارد ضروری برای تطبیق حقوق مکتسبه پیشین با ضوابط طرح جدید به شرح زیر است: - تعداد واحد مجاز مسکونی ب - تعداد واحد پارکینگ مورد نیاز پ - تعداد واحد و اندازه‌های مجاز تجاری ی 9 0 3 ز 5 ات او ۰۱ ی راهکارهای اعطای امتیازها و جبران خسارت‌های ناشی از طرح اعطای امتیاز ۱) اعطای هر گونه امتیاز افزون بر حقوق پایه (استحقاقی) زمین به آن؛ اعم از بیشینه تراکم ساختمانی مجاز مسکونی» کارکردهای انتفاعی پیش‌بینی شده در محورهای مجهز شهری و درون بافتی و .... در اختیار شهرداری بوده و با پرداخت حقوق و عوارض متعلقه از سوی مالک زمین قابل استفاده خواهد بود. تبصره: پرداخت حقوق و عوارض متعلق به امتیازهای اعطایی به شکل واگذاری رایگان سطوح واقع در طرح بلامانع است. جبران خسارت ۱) جبران خسارت سطوح واقع در طرح (اعم از اصلاحی گذرگاه‌های موجودء بازگشایی خیابان جدید. سطوح زیر پوشش کاربری‌های خدماتی عمومی....) زمین‌هایی که در گستره‌ها ی طرح‌های ویژه قرار دارندء در سهم کارکردهای انتفاعی برنامه کارکردی -- کالبدی پیش‌بینی شده در هر گستره منظور شده است. مالکان این زمین‌هاء در برابر بهره‌مندی از سهم کارکردهای انتفاعی گستره, موظف هستند: - با حفظ مالکیت خود بر زمین پس از رعایت برهای اصلاحی» در چارچوب برنامه پیش‌بینی شده گستره» نسبت به احداث کاربری‌های خدمات عمومی و بهره‌برداری از آنها اقدام کنند و یا ب - سطوح زیر پوشش کاربری‌های خدمات عمومی گستره راء به رایگان» در اختیار شهرداری قرار دهند. ۲) الگوی محاسبه جبران خسارات سطوح واقع در طرح زمینهای با کاربری مسکونی متداول شهری » مسکونی باغ - شهری و مختلط درون بافتی با اعطای تراکم مسکونی به شرح ذیل می باشد : مساحت سند * ( تراکم تشویقی + تراکم پایه ) +( مساحت اصلاحی ) تبصره : اعمال الگوی فوق مشروط به حفظ تعداد واحد و طبقات بوده و چنانچه تراکم محاسبه شده باعث افزایش تعداد طبقات ( با توجه به تراکم مجاور ) گردد . جبران خسارت در قالب تجاری صورت پذیرد . ۳) الگوی محاسبه جبران خسارات سطوح واقع در طرح زمینهای با کاربری مسکونی متداول شهری » مسکونی باغ - شهری و مختلط درون بافتی با اعطای تراکم تجاری به شرح ذیل می باشد : معیار محاسبه تراکم مسکونی ( تشویقی + تراکم پایه ) *( مساحت پس از اصلاحی ) معیار محاسبه تراکم تجاری ( : مساحت پس از اصلاحی ) - مسکونی متداول شهری, باغ تثبیت شده » ویژه بهسازی 46۳--به ازاء هر سه متر مربع مساحت اصلاحی »یک متر مربح تجاری . - مسکونی باغ شهری با تراکم کم 6۳-حبه ازاء هر شش متر مربع مساحت اصلاحی » یک متر مربع تجاری . - مسکونی باغ شهری با تراکم بسیار کم ۲-۲۰ و ۱-۳۰ 6-حبه ازاء هر پانزده متر مربع مساحت اصلاحی » یک متر مربع تجاری . ۴) در طرح‌هایی که اولویت اجرایی آنها از سوی شهرداری اعلام می‌شود» برخورداری از امتیازهای جبران خسارت بندهای بالا مشروط به اقدام در یک مهلت زمانی معین خواهد بود. این مهلت زمانی و میزان کاهش امتیازها پس از سپری شدن آن» توسط شهرداری و شورای شهر تعیین و اعلام خواهد شد. 3 ری یا ی و کاربری‌های خدمات عمومی در چارچوب اسناد و مدارک طرح بازنگری » همه زمین‌هایی که کاربری آنها مسکونی (متداول شهری با باغ - شهری)» مختلط شهری» سبز و باز (و زیرگروه‌های آن) و باغ تثبیت شده نیست. با عنوان کلی زمین‌های با کاربری‌های خدمات عمومی» پیرو ضوابط و مقررات زیر هستند: ۲) در پهنه‌هایی که بیش از یک قطعه زمین با مالکیت‌های جداگانه را دربرمی گیردء» هیچ قطعه ملکی, به تنهایی و جدا از قطعه(های) دیگرء مجاز به بهره‌برداری از مفاد این ضوابط و مقررات و هیچ‌گونه ساخت و ساز جداگانه‌ای نیست. ۳) هر گونه تفکیک زمین در پهنه کاربری‌های خدمات عمومی ممنوع است؛ حد نصاب‌های تعیین شده تنها به عنوان سهم زمین کاربری و برای محاسبه زیربنا و تراکم ساختمانی کاربرد دارد. ۴) کاربری‌های خدمات عمومی موجود (در زمان تصویب طرح) به هنگام نوسازی و زمین‌هایی که در قالب طرح‌های مصوب پیشین به کاربری خدمات عمومی تخصیص یافته است (کارکردهای زیر گروه این زمین‌ها بر روی نقشه‌های طرح ۵) در زمین‌های با کاربری خدمات عمومی واقع در گستره طرح های ویژه, افزون بر ضوابط و مقررات این بخش» پیروی از ضوابط و مقررات گستره طرحهای ویژه نیز الزامی است. ۶) پیروی از مجموعه این ضوابط و مقررات» به هنگام تهیه طرح‌های آماده سازی و تفکیک زمین الزامی است. ۷) در همه کاربری‌های خدمات عمومی, پیروی از مقررات ویژه سازمان آتش‌نشانی و خدمات ایمنی الزامی است. ۸) برای مجموعه‌های کارگاهی مشاغل مزاحم شهری مشخص شده بر روی نقشه کاربری زمین» باید طرح آماده سازی ویژه تهیه و پس از بررسی و تصویب در کمیسیون ماده ۵ ملاک عمل قرار گیرد. )٩‏ جدول زیر فشرده ضوابط ومقررات مربوط به حد نصاب تفکیک زمین, ضریب اشغال ساختمان در قطعهء تعدادطبقات و تراکم ساختمانی مجاز کاربری‌های خدمات عمومی و کارکردهای زیر گروه هر یک را نشان می‌دهد. ۱ ی 7 ل ۶ تا و دی ۱ و + د ی ۲ و تفکیک زمین ساختمان (درصد) زمین) مجاز (درصد) متا شا شا آموزشی ۲ مدرسه رای ]۲ ]شا ۵۲ آموزش عالی و ا ا کت که که گ گ خ‌فرشگ ‏ ۱ ها ی ای کوش ال ع لب ال نا مسجدی ا ۶ شا الا رک ی گت کتک را واشق ‏ الا ااری اک یه ی ی سک زمین باسان ووزشی ۶ اشفا لا ۵ ورزشی ری مجموعه اقامتی -پذیرای ۲۵۲۵ ]۵ ات ات سس شا استگاه آشوشای ۳ اه ار نا ۱ تاسیسات شهری پارکینگ روا ز ملس ]| نی لت ال تا | پارکینگ همگانی طبقاتی ]۱۸:۰ ]۸ ]۵ ]۳ | : سل د شلد بیع سل بای و اه ۲ هم شا ۰)طرح های معماری بیمارستان ها ومجموعه های اقامتی - پذیرائی » باید بر اساس ضوابطسازمانهای مسئولهر کاربری تهیه وپس ازتائید از سوی آنهاء درکمیته فنی ارتقاء کیفی سیما ومنظر شهری استان موضوع مصوبه مورخ ۵ ورای عالی شهرسازی و معماری بررسی و به تأیید برسد . ۱)درکاربری های خدمات عمومی درمانی وورزشی مقیاس محلی (کارکردهای درمانگاه وزمین یا سالن ورزشی )هریک ازقطعه های واقع درپهنه کاربری » با مساحت ۶۰۰ مترمربع وبیشتر به شرط اینکه درگستره طرح ویژه قرارنگرفته باشد جدا از قطعه های دیگر پهنه کاربری» توسط مالک زمین وبصورت مجموعه ورزشی- تفریحی ومجتمع خدماتی درمانی(پلی کلینیک وساختمان پزشکان)قابل احداث است. تراکم ساختمانی وتعدادطبقات این قطعه ها برابربا بیشینه ۲))احداث داروخانه اختصاصی دردرون مجموعه های درمانی » با مساحت ۱۰درصد زیربنای کل ساختمان تا بیشینه ۰ مترمربع مجاز است. تبصره :داروخانه ودراگ استور مستقل جدا از مجموعه های درمانی کارکرد تجاری -خدماتی به شمارمی رودواحداث آن درزمین های با کاربری درمانی مجاز نیست. ۴- درطراحی وساخت وساز در زمین های دارای کاربری عمومی » افزون بر مجموعه این ضوابط ومقررات» رعایت ضوابط ومقررات,دستور کارها وآئین نامه های تدوین شده از سوی سازمانهای مسئول هر کاربری» به ترتیب زیر الزامی است: ۱ آموزشی آموزش وپرورش ۲ آموزش عالی ‏ علومتحقیقات وفناوری ۳ فرهنگی فرهنگ وارشاد اسلامی ۴ مذهبی سازمان اوقاف ۵ درمانی بهداشت ودرمان ۶ ورزشی ‏ سازمان تربیت بدنی ۷ جهانگردی وپذیرائی ‏ میراث فرهنگی وگردشگری ۸ تاسیسات شهری ‏ سازمانهای مسئول تاسیسات شهری ۹ جایگاه سوخت ‏ شرکت ملی نفت.شرکت ملی گاز ۵ مجتمع های ایستگاهی خط۲ قطارشهری » همچون یکی از کارکردهای زیرگروه کاربری حمل ونقل وانبار که با دوخط محدوده(بزرگتر بعنوان محدوده مداخله زیرزمینی هرایستگاهوکوچکتر که عرصه قابل ساخت وعملیاتی مجتمع ایستگاهی است وبا عنوان مجتمع ایستگاهی)برروی نقشه ها مشخص شده است ,خواه منطبق برگستره طرح های ویژه ویا بیرون ازگستره هاءگستره طرح ویژه گونه ۱-1 واقع درمحور یا کانون مجهز شهری به شمار می رودء‌وهرگونه ساخت وساز درآن باید درچارچوب برنامه کارکردی این گونه ازگستره ها انجام گیرد. تبصره ۱: سهم کاربری خدمات عمومی مجتمع ایستگاهی باید به پارکینگ همگانی اختصاص یابد. تبصره ۲:مجتمع های ایستگاهی درهمه موارد پیروضوابط ومقررات مربوط به گستره طرح های ویو هستند وهلید اداره کل منکن و شهرسازی 1 استان البرر سس : ۱ در زمین‌های با کاربری حمل و نقل و انباره که به کارکرد پارکینگ همگانی طبقاتی اختصاص یافته است؛ ایستگاهی قطار شهری» پارکینگ همگانی سهم خدمات عمومی گستره طرح‌های ویژه» و .. )» بیشینه ۲۰ درصد از تراکم ساختمانی مجازء در همکف یا یکی از طبقات زیرزمین» می‌تواند به مجتمع خدمات خودرو (نمایندگی و تعمیرگاه مجاز خودروهای سبک, خدمات عمومی خودرو مانند تعویض روغن,» پنجرگیری, ۲ مجتمع‌های خدمات خودرو مستقل جدا از پارکینگ همگانی کارکرد تجاری - خدماتی به شمار می‌رود و احداث کارکردهای مجاز آن (به جز کارگاه‌های صافکاری و نقاشی خودرو) در محورهای مجهز شهری و درون بافتی» در زمین‌های با کمینه مساحت ۴۵۰ مترمریع» با بیشینه ضریب اشغال و تراکم ساختمانی ۲۰ درصدء به صورت یک طبقه, مجاز است. ۳) پیش‌بینی فضای باز جانبی» به پهنای کمینه ۳ متر از لبه‌های زمین تا برساختمان» در طراحی نحوه استقرار ساختمان در قطعه الزامی است. ۴) پیش‌بینی فضای باز قطعه (یا بخشی از آن) به شکل حیاط مرکزی» مشروط به اینکه مساحت آن از ۵ رسد مساحت قطعه کیت ر نباهند بلاماتم است. ۵) افزایش ضریب اشغال مجاز ساختمان در کاربری مذهبی تا ۸۰ درصد مساحت زمین» مشروط به اینکه مزاحمتی برای قطعه‌های همجوار ایجاد نکند.ء بلامانع است. 3 ی 0 ی استان ارو اذزی ی ۹ ضوابط و مقررات کارکردهای خدمات عمومی مجاز حوزه کاربری مسکونی ۱ کارکردهای شیرخوارگاه و مهدکودک. در همه موارد» پیرو ضوابط و مقررات بافت مسکونی دربرگیرنده خود هستند. ۲ کمینه مساحت زمین برای کارکردهای آسایشگاه, خانه سالمندان و خوابگاه دانشجویی در بافت متداول شهری» ۶۰۰ مترمربع؛ و در بافت باغ شهری برابر با مساحت غالب قطعه‌های موجود بافت دربرگیرنده این کارکردهاست. ۳) کارکرد خوابگاه دانشجویی» در همه موارد دیگرء پیرو ضوابط و مقررات بافت مسکونی دربرگیرنده آن ۴ کارکردهای آسایشگاه و خانه سالمندان» پیرو ضوابط و مقررات بیشینه ضریب اشغال ساختمان, تعداد طبقات و تراکم ساختمانی مسجد محلی هستند (جدول صفحه ۵۱) ۵) دسترسی کارکردهای مذهبی و پارکینگ‌های همگانی» کمینه باید از خیابان ۱۲ متری تامین شود. ۶ در صورت تمایل به ساخت فضای آموزشی غیرانتفاعی در حوزه کاربری مسکونی» به شرط اینکه کمینه مساحت زمین ۶۰۰ مترمربع و دسترسی سواره آن کمینه از خیابان ۱۲ متری تامین شود ساخت و ساز در چارچوب ضوابط و استانداردهای مربوط به فضاهای آموزشی غیرانتفاعی بلامانع ۶ در صورت سپری شدن مهلت قانونی اجرای طرح؛ و عدم اقدام لازم از سوی سازمان مسئول اجرای طرحء مالک زمین واقع در طرح خدمات عمومی می‌تواند» با رعایت شرایط زیرء از حقوق مالکانه برخوردار شود : - کاربری زمین بر پایه آنچه در طرح بازنگری پیش‌بینی شده تثبیت می‌شود. ب - در برابر هر بخش از مساحت معادل دو برابر حد نصاب تفکیک زمین مسکونی بافت پیرامون قطعه, یک واحد مسکونی» با زیربنای برابر با میانگین زیربنای واحد مسکونی بافت. با دریافت پروانه ساختمانی از شهرداری, قابل ساخت خواهد بود. پ - هر آن‌گاه که سازمان مسئول اجرای طرح آمادگی تملک زمین و اجرای طرح را داشته باشد. مالک زمین هیچ گونه ادعایی در مورد اعیان ساخته شده نخواهد داشت. ت - هر گونه اقدام برای تفکیک عرصه و اعیان در دوره اعتبار طرح ممنوع خواهد بود. ۴ ی د ۳ ِ ۰ ی 0 سس ها ۷ کاربری سبز و باز زمین‌های با کاربری سبز و بازء بر روی نقشه کاربری زمین» به تفکیک چهار گونه زیر مشخص شده‌اند : ۱ پهنه‌های سبز و باز موسسه‌ها و مراکز تحقیقاتی موجودء که با نشانه (3)‌شناخته می‌شوند. ۲ پهنه‌های سبز و باز زمین‌های کشاورزی موجودء که با نشانه (0ل‌شناخته می‌شوند. ۳ پهنه پارک‌های جنگلی و گردشگاهی که دربرگیرنده دو زیر گروه پارکهای جنگلی و پهنه‌های گردشگاهی ۴. فضاهای سبز و باز شهری که به اشکال گوناگون پارکها و بوستانهای در مقیاسهای شهری و درون بافتیء فضاهای سبز حاشیه گذرگاههاء فضای سبز حریم‌های رودخانه‌ها و مسیل‌ها و خطوط انتقال برق فشار قوی, جویها و کانالهای آبرسانی, ... دیده می‌شوند. استفاده‌های مجاز زمین الف) تنها استفاده مجاز زمین‌های گروه ۱ کارکرد تحقیقاتی موجود آنهاست. ب ) تنها استفاده مجاز زمین‌های گروه ۲ فعالیت‌های کشاورزی و باغداری موجود آنهاست. پ ) در پارک‌های جنگلی - گردشگاهی که عموماً در حاشیه‌های شرقی و شمالی محدوده شهر قرار دارند» استقرار عملکردهای فرهنگی - تفریحی مانند شهربازی» باغ پرندگان» باغ و موزه حیات وحش» چایخانه و غذاخوری و مجموعه‌های اقامتیء تله‌کابین و فضاهای ورزشی - تفریحی روباز مانند پیست اسکی روی چمنء زمین گلف. مسیرهای ویژه پیاده‌روی» دوچرخه‌سواریء اسب‌سواری و دریاچه‌ها و استخرهای ت ) در زمین‌های با کاربری گردشگاهی استقرار کاربری‌های خدماتی انتفاعی زیر مجاز است. * تالار پذیرایی و باغچه خانوادگی (غذاخوری» چایخانه؛ برگزاری جشن‌ها و مراسم) *‏ باشگاه ورزشی و تفریحات سالم (مجموعه استخر شناء سوناء بدنسازی» بیلیارد» بولینگ. بازی‌های ۹ مجموعه‌های فرهنگی - هنری (مراکز آفرینش» آموزش و نمایشگاه‌های آثار هنری و صنایع دستی, ۹ مجموعه‌های تفریحی ویژه کودکان و نوجوانان (کلبه شادی, شهربازی و ...) ٩‏ مجموعه‌های پذیرایی - اقامتی در زمین‌های با مساحت ۵۰۰۰ مترمربع و بیشتر ث ) استقرار زمین بازی کودکان و زمین اسکیت در پارکها و بوستان‌ها مجاز است. زمینهای ورزشی روباز بلامانع است. چ ) تخصیص بیشینه ۱۰ درصد مساحت پارکها و بوستان‌های با مساحت ۰۰۰۰ ۱۰| ربخ( لش منظور استقرار کارکردهای فرهنگی - تفریحی (کتابخانه و قرائتخانه» کانون پ وش فکلری. نمایدگ سالن نمایش فیلم و تأتر» آسمان نما)» رستوران» چایخانه, نمازخانه» سرویس و بهدانت وه این : 0 5 7 : 2 ما 0 و 7 7 اه اداری و نگهبانی و تجهیزات و تأسیسات فنی بوستان و گلخانه مجاز است. /ی با ۸ ضوابط ابعاد و مساحت زمین ۱. هرگونه تفکیک وتقسیم بندی زمین درچهارگونه زمین های با کاربری سبزوباز ممنوع است. ۲.درکاربری گردشگاهی کمینه مساحت زمین ۱۰۰۰ مترمربع است . تبصره : قطعه زمین های موجود با مساحت کمتراز ۱۰۰۰ مترمربع تنها می توانند از ۵۰ درصدتراکم تعیین شده این کاربری بهره ضریب اشغال و ضوابط استقرار ساختمان درزمین های گروه ۱ء ضریب اشغال مجاز درحد ساختمان های موجود تثبیت می شود. در زمین های گروه ۲ء هیچ گونه ساخت وسازی مجاز نیست. ضریب اشغال ساختمان درپهنه پارک های جنگلی - گردشگاهی ۵ درصدمساحت زمین است . ضریب اشغال ساختمان درکاربری گردشگاهی ۲۰درصدمساحت زمین است . آتبصره: رعایت مفاد بندهای الفء ب وپ ضوابط استقرارساختمان بافت مسکونی باغ- شهری تراکم بسیارکم دراین کاربری الزامی است بیشینه ضریب اشغال ساختمان درپارکها وبوستانهابسته به مساحت آنهاء به شرح زیراست: : کمتراز ۵۰۰۰ مترمربع برابر با اندازه لازم سرویس های بهداشتی موردنیاز. ب:۵۰۰۰ تا ۵۰۱۰.۰۰ درصد مساحت زمین . ت: ۱۰.۰۰۰ مترمریع وبیشتر» ۱۰ درصدمساحت زمین تراکم ساختمانی مجاز ۱ بیشینه تراکم ساختمانی مجازپارکهای جنگلی -- گردشگاهی ۵ درصد مساحت زمین است. ۲ بیشینه تراکم ساختمانی مجاز کاربری گردشگاهی ۳۲۰ درصدمساحت زمین است. تبصره:بیشینه تراکم ساختمانی مجاز زمین های با مساحت ۵۰۰۰ مترمربع وبیشتر این کاربری»همراه با پوسته حجمی ساختمان»درصورت احداث مجموعه اقامتی وتائید سازمان مسئول درارتباط با پوسته حجمیمراتب جهت تصویب به کمیسیون ماده ۵ ارسال گردد. ۳ بیشینه تراکم ساختمانی مجاز درپارکها وبوستان های با مساحت ۱۰.۰۰۰ مترمربع وبیشتر۱۵ درصد مساحت زمین است. ار نفاع وتعدادطبقات ساختمان بیشینه تعدادطبقات درکاربری سبز وباز ۵ /۱طبقه روی زمین است. نبصره:بیشینه تعدادطبقات ساختمان درصورت احداث مجموعه اقامتی درپارکهای جنگلی- گردشگاهی وکاربری گردشگاهی توسط کمینه نی ارتقاء کیفی سیما و منظر شهری تعیین می شود. 7 5 ی ر و ۹ گستره طرحهای ویژه این گستره‌هاء پهنه‌هایی هستند که ساخت و ساز در آنها باید در چارچوب برنامه کارکردی و طرح کالبدی ویژه تعریف شده در قالب رویکرد پروژه - محور انجام گیرد. گستره طرحهای ویژه از دیدگاه ۱) مالکیت و قظعه بندی؛ و ۲) موقعیت و کارکرد در طرح توسعه شهرء به شکل زیر گونه‌بندی می‌شود: ۱ گونه بندی بر پایه مالکیت و قطعه‌بندی ۱ گستره‌های با مالکیت یگانه (عمومی پا خصوصی) ۱ ) گستره‌های با مالکیت چندگانه و دربرگیرنده قطعه‌های متعدد روشن است که گونه ۱.۱ گستره‌های متشکل از دو پا چند قطعه با مالکیت یگانه را نیز در برمی‌ گیرد. ۲) گونه‌بندی بر پایه موقعیت و کارکرد در طرح توسعه شهر ۲. گستره‌های واقع در کانونها و محورهای مجهز شهری ۲ ۲) گستره‌های واقع در کانونها و محورهای مجهز درون بافتی گونه‌بندی بر پایه مالکیت و قطعه‌بندی عمدتاً بر شیوه‌های اجرایی پروژه‌های تعریف شده در گستره‌ها تاثیر می‌گذارد و در هر دو گونه گستره‌های واقع در کانونها و محورهای مجهز (شهری و درون بافتی) دیده می‌شود. از این روء گونه‌بندی اصلی گستره طرحهای ویژه بر پایه موقعیت و کارکرد در طرح توسعه شهر . گستره‌های با کارکرد در مقیاس شهری ب. گستره‌های با کارکرد در مقیاس درون بافتی در چارچوب ترکیب کارکردی و کارکرد غالب پیش‌بینی شده برای این گستره‌ها در طرح» گونه‌بندی نهایی گستره طرحهای ویژه به شکل جدول زیر به دست می‌آید. گونه‌بندی گستره طرحهای ویژه در دو مقیاس کارکردی شهری و درون بافتی رت راه و 1 9 ی 1 نج وا 0 ان امه ارمازی 3 ارو ی ر ساخت و ساز در همه پهنه‌هایی که با عنوان گستره طرحهای ویژه و با گونه‌بندی جدول بالا بر روی نقشه‌ها و اسناد طرح مشخص شده است پیرو ضوابط و مقررات زیر خواهد بود. ضوابط و مقررات عمومی ۱. همه مفاد این ضوابط و مقررات شامل کاربری‌های مجاز و سهم نسبی آنهاء تراکم‌های ساختمانی مجاز و تشویقی, بخشودگی عوارض و.... تنها در پهنه یکپارچه و تعیین شده گستره طرح‌های ویژه قابل استفاده است. ۲ در گستره‌هایی که بیش از یک قطعه زمین با مالکیت‌های متفاوت را در برمی گیرد. هیچ قطعه ملکی به تنهایی و جدا از قطعه یا قطعه‌های دیگر مجاز به بهره‌برداری از مفاد این ضوابط و مقررات و هیچ گونه ساخت و ساز جداگانه‌ای نیست. ۳ سطح زیر پوشش گستره طرح‌های ویژه» جدا از شمار قطعه‌های ملکی واقع در آن» پهنه یکپارچه‌ای است که باید به عنوان یک مجموعه شهری یگانه طراحی و ساخته شود. ۴. هر گونه تفکیک زمین در گستره طرح‌های ویژه ممنوع است. اما به منظور تسهیل در سرمایه‌گذاری و اجراء تقسیم‌بندی گستره به شماری پروژه کوچکتر در چارچوب طرح کلی مجموعه بلامانع است . ۵. افزایش مساحت گستره طرحهای ویژه از راه الحاق گستره(ها) و قطعه یا قطعه‌های تفکیکی همجوارء مشروط به این که گستره شکل هندسی بدقواره‌ای پیدا نکند» بلامانع است. ۶. در همه موارد اشاره نشده. گستره طرحهای ویژه پیرو ضوابط و مقررات پهنه‌های کاربریهای مجاز تعیین شده است. ۷ در صورت سپری شدن مهلت قانونی اجرای طرح و عدم اقدام لازم برای اجرای طرح گستره, مالک زمین واقع در گستره طرح ویژه می‌تواند با رعایت شرایط زیرء از حقوق مالکانه برخوردار شود: آ- کاربری زمین بر پایه آنچه در طرح بازنگری پیش‌بینی شده تثبیت می‌شود. ب - در برابر هر بخش از مساحت معادل دو برابر حد نصاب تفکیک زمین مسکونی بافت پیرامون قطعه. یک واحد مسکونی با زیربنای برابر با میانگین زیربنای واحد مسکونی بافت. با دریافت پروانه ساختمانی از شهرداری» قابل ساخت خواهد بود. پ - هر آن گاه که زمینه و شرایط لازم برای اجرای طرح گستره فراهم شودء مالک زمین هیچ‌گونه ادعایی در مورد اعیان ت <- هر گونه اقدام برای تفکیک عرصه و اعیان در دوره اعتبار طرح ممنوع خواهد بود. ۹"( ما کاربریهای مجاز و سهم‌بندی آنها ۱ سهم‌بندی کاربریهای مختلط (شهری و درون بافتی) و مسکونی مجاز گستره و نیز سهم‌بندی کاربریهای خدمات عمومی مجاز آن بر پایه مساحت ناخالص (موجود) گستره محاسبه می‌شود. کاربرپیهای خدمات عمومی مجاز گستره محاسبه می‌شود. جدول زیر برنامه عمومی کاربرپهای مجاز گستره‌های طرحهای ویژه راء بر پایه گونه‌های ۵ گانه و کارکرد غالب هر گونه همراه با سهم‌یندی کاربریهای مجاز آنها نشان می‌دهد. سا اس | کوزه کارکرد غالب در محورها و کانونهای مجهز بیرون از محورها و کانونهای مجهز ی ۰ 1 مختلط + مسکونی 1/۵ ( ۵ 1/۵۰ 1/۳۵ 1/۵ 1/۵۰ شهری (۵۰) (۵۰) تسش تب ۳ اخدمات عمومی 1۶۵ ۳۵ 1۶۵ ۳۵ درون بافتی | ب-۲ | خدمات‌عمومی+مسکونی ۵۰ 1/۵ 1/۵ 1/۵۰ ۵ 1/۵ (۶۵) (۳۵) ۴) در گستره‌های با مقیاس کارکردی شهری (گونه‌های آ-۱آ-۲ و ۳-1) کمینه ۲۵ درصد مساحت خالص گستره (از سهم کاربریهای خدماتی عمومی آن) باید به کاربری پارکینگ همگانی تخصیص ۵) در گستره‌های با مقیاس کارکردی درون بافتی (گونه‌های ب - ۱ و ب -۲) نوع کاربری(های) خدمات عمومی مجاز گستره در چارچوب برنامه‌ریزی کالبدی - کارکردی بلوک شهری درب رگیرنده آن و بر پایه نیازهای خدماتی بافت شهری تعیین می‌شود. تبصره : نعیین کاربری (های) خدمات عمومی گستره‌های موضوع بند ۵ باید در چارچوب اولویت‌بندی زیر صورت پذیرد : 00 ۱ کاربری آموزشی ۱ وا شهرساری ۳ ۱ وزارت راه و سهرسار ۳ کاربریهای فرهنگی و درمانی 1 ۳ کاربریهای ورزشی و پارک و فضای سبز معاونت شهرسازی و معماری ۴ دیگ رکاربریهای مورد نیاز دبیرحانه شورای عالی شهرسازی و معماری ۳ چاه و سای ۲ ۷ س بای ۱ چ ال واه و7 3 [[ شید ۱ / تال نت ۹ ی سرت ۶) در گستره‌های گونه آ - ۲ اگر در محورها و کانونهای مجهز شهری قرار داشته باشند در صورت افزایش سهم خدمات عمومی به ۵۰ درصد مساحت گستره» بهره‌گیری از کاربری مختلط شهری به جای کاربری مسکونی در ۵۰ درصد مانده گستره بلامانع است. ۷) در گستره‌های گونه ب-۲ در صورت افزایش سهم خدمات عمومی به ۶۵ درصد مساحت گستره» در ۳۵ درصد مانده گستره به جای کاربری مسکونی می‌توان از کاربری مختلط درون بافتی بهره گرفت. ۸)در گستره‌های گونه ۰۲-1 چنانچه مجموع هساخت واقع در اصلاحی خیابان‌های پیرامونی و سطح زیر پوشش خیابان‌های احداثی پیش‌بینی شده در طرح از مساحت سهم خدماتی گستره افزونتر شود» برنامه کارکردی گستره باید بر پایه حالت تبصره (۵۰ درصد سهم خدماتی, ۵۰ درصد مختلط) محاسبه شود. )٩‏ در آن دسته از گستره‌های موضوع بندهای ۶و۷و۸ بالاء که مساحت آنها ۲ هکتار و بیشتر است برنامه عمومی کاربری‌های مجاز زمین و سهم‌بندی آنها مطابق با (جدول صفحه ۶۲) صورت می پذیرد . )روش برنامه ریزی پایه برای تهیه طرح آماده سازی گستره طرحهای ویژه آماده سازی که با نشانگان آماد بر روی نقشه‌ها و اسناد طرح مشخص شده است به شرح زیر است: الف) مساحت خالص گستره (پس از کسر اصلاحی‌ها و سطوح زیر پوشش خیابان‌ها و کاربری‌های خدمانی در مقیاس شهری که در محدوده گستره پیش‌بینی شده است)» با کسر ۲۵ درصد آن به عنوان سطح زیر پوشش شبکه ارتباط و دسترسی درون گستره» پایه محاسبات مربوط به جمعیت‌پذیری, تعداد واحد مسکونی مجاز و سطوح کاربری‌های خدماتی در مقیاس درون بافتی قرار می‌گیرد. ب) طرح آماده‌سازی» بر پایه برنامه به دست آمده از بخش الف و با رعایت ضوابط و مقررات عمومی طرح و ضوابط و مقررات ویژه گستره‌ها تهیه و پس از تأیید کمیسیون ماده ۵ قابل اعمال خواهد بود. ضریب اشغال ساختمان ۱) در گستره طرحهای ویژه» ضریب اشغال ساختمان, در پهنه هر یک از کاربری‌های مجاز گستره» پیرو ضوابط و مقررات ضریب اشغال ساختمان مربوط به همان کاربری است. الف) در پهنه کاربری‌های خدمات عمومی (شهری و درون بافتی)» بسته به نوع خدمات پیش‌بینی شده در هر گستره» مطابق ضریب اشفال مجاز ساختمان در همان خدمات, ب ) در پهنه کاربری مختلط شهری» مطابق ضریب اشغال مجاز ساختمان در همان کاربری پ) در پهنه کاربری مسکونی و مختلط مسکونی,ء بیشینه ۳۵ درصد مساحت همان کاربری‌ها ۲) بیشینه ضریب اشغال مجاز ساختمان هر کاربری بر پایه مساحت همان کاربری در گستره طرح ویژه محاسبه می‌شود. (1) وزارت راه و شهرسازی معاونت شهرسازی و معماری ی را < دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری ور راه و وگ زا 9 ادا هکل راه و شهرسازی 1۳ 2 استات المرز رد 4 من ما۹۵( ۳) با توجه به ضرورت طراحی و ساخت ساختمان‌های هر گستره به شکل یک مجموعه یکپارچه و همپیوند. سطوح اشغال مجاز به دست آمده برای ساختمان هر یک از کاربری‌های مجاز گستره باید در قالب طراحی مجموعه تنظیم و ترکیب و ملاک عمل قرار گیرد. استقرار ساختمان در گستره. حیاط‌ها و فضاهای باز: ۱)شکل و محل استقرار ساختمان (ها) در گستره طرحهای ویژ» مشروط به رعایت دیگر ضوابط و مقررات استقرار ساختمان» محدودیتی ندارد. ۲) در گستره‌های واقع بر محورهای مجهز شهری و درون بافتی» محل استقرار ساختمان‌های با کاربری عمومی پیرو ضوابط و مقررات استقرار ساختمان در کاربری‌های مختلط شهری و درون بافتی است. ۳) در گستره های بیرون از محور مجهز شهری و درون بافتی » محل استقرار ساختمانهای با کاربری عمومی(مختلط وخدماتی)بایددرچارچوب طرح مجموعه باشد. ۴) با توجه به ضرورت طراحی و ساخت ساختمان‌های هر گستره به شکل یک مجموعه یکپارچه و همپیوند؛ فضاهای باز همه کاربری‌های مجاز گستره در چارچوب طراحی مجموعه, باید به شکل یک فضای باز یکپارچه و مشترک طراحی و ساخته شود. تبصره: پیش‌بینی فضای باز مشترک یاد شده به شکل حیاط مرکزی (درونی) جداگانه مربوط به یک یا چند کاربری مجاز گستره» اما مرتبط با فضای باز اصلی مجموعه بلامانع است. پهنا و درازای این حیاط مرکزی حتی‌الامکان نباید از ۱۵ متر کمتر باشد . در غیر اینصورت باید منطبق با بند ۵ ضوابط استقرار ساختمان بافت مسکونی متداول شهری عمل شود. ۵) در گستره‌هایی که سهم خدمات عمومی آنها کاربری پارک و فضای سبز یا ورزشی باشد» طراحی فضای باز مجموعه به شکل ترکیب شده با فضاهای یاد.شده بلامانع است, ۶)در گستره‌هایی که فضای باز کاربری(های) عمومی آن الزاماً باید بسته و کنترل شده باشد» جداسازی آن از فضای باز مشترک گستره تنها باید با به کارگیری جدا کننده‌های سوگذران (نردهء پرچین ....) انجام گیرد. تبصره: استقرار این کاربری(ها) در مجموعه باید به گونه‌ای پیش‌بینی شود که عامل دو یا چند پاره شدن فضای باز ۷)عبور هر گونه راه دسترسی سواره درون گستره از میان فضای باز مشترک مجموعه ممنوع است. ۸)در همه موارد اشاره نشده» رعایت ضوابط و مقررات استقرار ساختمان, حیاط‌ها و فضاهای باز بافت مسکونی متداول شهری الزامی است. تبصره: در گستره‌های واقع در بافت مسکونی باغ - شهری,» افزون برمفاد بندهای بالاء رعایت ضوابط و مقررات استقرار ساختمان در این بافت نیز الزامی است. :1 ۰ ان در این بافت نیز الزامی ۱ 19) ۱ وزارت راه و شهرسازی ۳۳۹۹ ا معاوفت شهرسازی و معماری ] ۳ ۳ دبیرخانه شوراق عالی شهرسازی و معماری بَ 5 1 / 1 ول ما ی 1 لیا ۹ ۱ 7 1 و ۱ در گستره طرحهای ویژه» بیشینه تراکم ساختمانی مجاز هر کاربری بر پایه سهم (مساحت) مجاز آن در پهنه خالص (پس از اصلاحی) گستره محاسبه می‌شود ۲) پهنه مسکونی گستره طرحهای ویژه» افزون بر بیشینه تراکم ساختمانی مجاز گونه تراکمی بافشت مسکونی دربرگیرنده آن, از ۲۵ درصد تراکم ساختمانی تشویقی بهره‌مند می‌شود. ۳ پهنه مسکونی گستره‌هایی که در محدوده بافتهای نیازمند طرح ویژه بهسازی جای دارند. افزون بر بیشینه تراکم ساختمانی مجاز بافت یاد شده» از ۷۵ درصد تراکم ساختمانی تشویقی بهره‌مند می‌شود. تبصره | : پهنه‌های مسکونی موضوع بندهای ۲ و ۰۴ در همه موارد اشاره نشده» پیرو ضوابط و تبصره ۳: تراکم تشویفی ویژه کاربری مسکونی است و سطوح غیرمسکون ی کاربری مختلط درون‌بافتی را شامل نمی‌شود. تبصره ۳: گستره طرحهای ویژه آماده‌سازی مشمول تراکمهای تشویقی بالا نمی‌شوند. ۴) در گستره‌هایی که دربرگیرنده باغ تثبیت شده هستند.ء پهنه مسکونی گستره در چارچوب ضوابط و مقررات ویژه کاربری باغهای تثبیت شده» از تراکم ساختمانی مسکونی مجاز این کاربری بهره‌مند می‌شود. ۵ بیشینه تراکم ساختمانی مجاز پهنه کاربریهای خدمات عمومی (شهری و درون بافتی) گستره» بسته به نوع کاربری پیش‌بینی شده» برابر با تراکم ساختمانی مجاز همان کاربری است. ۶) بیشینه تراکم ساختمانی مجاز پهنه کاربری مختلط (شهری و درون بافتی) گستره برابر با تراکم ساختمانی مجاز همان کاربریهاست. ۷ برای جلوگیری از منفرد سازی و ترویج ساخت مجموعه‌های یکپارچه. پهنه مسکونی گستره ۱ 10 وزارت راه و شهرسازی معاونت شهرسازی و معماری دبیر خانه شورای عالی شهرسازی و معماری . و شهرساز ۳ وا هن و ۰ / و ضوابط و مقررات کلی مشترک رعایت مفاد این بخش از ضوابط و مقررات» در طراحی» ساخت و بهره‌برداری از ساختمان, در همه گونه‌های کاربری زمین در محدوده طرح الزامی است. ۵. مقررات و مصوبات عمومی ۱ به منظور رعایت مقررات ایمنی» پیش از صدور پروانه ساختمانی و در مرحله درخواست پایان کار ساختمان‌هایی که تعداد طبقات روی زمین آنها پنج و بیشتر است. ارائه تاییدیه سازمان آتش‌نشانی و خدمات ایمنی شهرداری الزامی است. ۱ برای تأمین ایمنی ساکنان ساختمان‌ها در شرایط اضطراری» پیش‌بینی پله فرار در ساختمان‌های پنج طبقه و بیشترء افزون بر پلکان (های) اصلی و در چارچوب مقررات سازمان آتش‌نشانی و خدمات ایمنی الزامی است. مساحت پله فرار در تراکم ساختمانی منظور نمی‌شود. ۱ در تهیه طرح‌های مجتمع‌های مسکونی» تجاری - اداری و ساختمان‌های عمومیء رعایت ضوابط و مقررات ویژه معلولان جسمی- حرکتی (موضوع مصوبه ۱۴۲۷۷ ت ۳۱۹۶۰ مورخ ۱۳۸۴/۳/۹ هیفت وزیران) الزامی است. ۱ رعایت مفاد مقررات ملی ساختمان (مباحث مصالح و فرآورده‌های ساختمانی» پی و پی‌سازی» طرح و اجرای ساختمان‌های بتون آرمه و فولادی» بهینه‌سازی مصرف انرژی و ..)» بر پایه آخرین ویرایش منتشر شده» حتی در صورت مغایرت با این مجموعه ضوابط. الزامی است. ۱ در طراحی و محاسبه سازه ساختمان‌هاء رعایت مفاد آخرین ویرایش آیین‌نامه ۲۸۰۰ زمین‌لرزه الزامی ۶ ضوابط و مقررات معماری و ساختمانی ۲ ۱. در طراحی و ساخت ساختمان‌هاء رعایت معیارها و استاندارد‌های کمی و کیفی مربوط به فضاهای درونی و بیرونی و اجزاء ساختمان و تأُمین کمینه اندازه‌ها و فاصله‌ها الزامی است. ۲ . طراحی و اجرای هر گونه پیش‌آمدگی ساختمان, در بیرون از لبه (اصلاح شده) زمین» بر روی گذرگاه عمومی ممنوع است. ۲ ۳ پیش‌آمدگی لبه آخرین سقف (بام) ساختمان, به اندازه بیشینه ۱/۲ مترء به عنوان باران‌گیرء بلامانع ۴۲ یک سوم مساحت ایوان (بالکن) سه طرف باز؛ دو سوم مساحت ایوانی که سه طرف آن بسته است؛ و ۲ ۵. ساخت دست‌انداز و جان‌پناه» در لبه بام‌های مسطح ایوان‌ها و بهارخوابهاء به بلندی کمینه ۰/۸ متر الزامی است. ۲ ۶. در طراحی و ساخت پلکان اصلی ساختمان, رعایت نسبت پهنای کف پله و بلندی آن براساس رابطه زیر الزامی است: 2 نبصره : مناسب‌ترین اندازه پله‌هاء بلندی ۱۷ تا ۱۸ سانتی‌متر و پهنای ۲۸ ۷ ۳۰ سانتی| پراست. مور ی 1 ی ۲ ۷. پیش‌آمدگی ساختمان بر روی پخ تقاطع دو گذرگاه» در محدوده بر (اصلاحی) زمین, مشروط به اینکه کمینه فاصله عمودی زیر سقف آن تا کف گذرگاه ۳/۵ متر باشدء بلامانع است. ۲ نصب دست‌انداز یا نرده جان‌پناه در لبه پلکان‌هاء با کمینه بلندی ۰/۸ متر الزامی است. ۷ _سیمای شهری و نماسازی ۳ ۱. نمای ساختمان و همه بدنه‌های نمایان آن باید با مصالح مناسب نماسازی» بندکشی یا اندود شده و ۳ ۲. صدور پایان کار ساختمان منوط به اجرای کامل نماسازی است. ۳ ۳ برای ایجاد سیمای شهری مطلوب. ضروری است همترازی خط آسمان» لبه‌های بالایی و پایینی پنجره‌های طبقات. لبه بالایی درهای ورودی» لبه دیوار حیاط‌های همجوار میدان‌ها و گذرگاه‌هاء به هنگام پررسی نقشه‌های معماری ساختمان‌ها توسط شهرداری کنترل شود. ۳ ۴. کاربرد مصالح ساختمانی و موارد روکار با رنگ‌های تند و زننده در نمای ساختمان‌ها ممنوع است. ۳ ۵. برای جلوگیری از ایجاد تضاد و ناهمنواختی شدید میان ساختمان‌های همجوار» به کار گیری.مصالح ساختمانی هماهنگ با مصالح به کار رفته در نمای ساختمان‌های موجود الزامی است. ۳ ۶ کارگذاری اجزاء تاسیساتی (به جز دودکش و آنتن) بر روی بام‌های شیبدار مجاز نیست. ۳ ۷ نصب اجزای تأسیساتی بر روی بام‌های مسطح باید به فاصله کمینه ۲ متر از لبه بام و با پیش‌بینی پوشش مناسب انجام گیرد. ۳ گذراندن لوله‌هاء کانال‌هاء کابل‌ها و سیم‌های تأسیساتی از روی نما و نصب دستگاه‌های تاسیساتی (مانند کولرء هواکش» ...) بر روی نمای ساختمان مجاز نیست. ۳ 4. استفاده از بام» خرپشته و بالکن به عنوان انبار موقت یا دائم مجاز نیست. ۳ ۱۰.دست‌انداز لبه بام و لبه بالکن‌ها باید با مصالح به کار رفته در نما ساخته شود و ساخت آن به شکل نرده مجاز نیست. ۸. حریم‌های قانونی ۴ ۷. رعایت حریم‌های قانونی مربوط به عوارض طبیعی یا انسان‌ساخت مشروحه زیرء در چارچوب موازین اعلام شده از سوی سازمان‌های مسئول» الزامی است : - آب‌روها (رودخانه» مسیلء جوی آب. کانال آبرسانی» ...) - شبکه‌های تأسیسات زیربنایی (خطوط انتقال برق, خطوط لوله‌های آب. خطوط لوله‌های گاز. شبکه فاضلاب, ...) - خطوط انتقال نفت و گاز - مراکز تأسیساتی - خدماتی (چاه‌های آب. قنات‌هاء مخزن‌های آبرسانی» فرودگاهیبیک. ۴ ساخت هر گونه ساختمان در پهنه حریم‌های تعیین شده ممنوع است. ‏ چ اراد ستر 0 ۴ در مواردی که حریم مشخص شده بر روی نقشه‌های طرح بزرگتر از حری ۱ علام شده از سویز زمان مسئول باشد.ء حریم روی نقشه‌های طرح ملاک عمل خواهد بود. بر ۳ ۴ تنها استفاده مجاز از پهنه حریم‌های تعیین شده فضای سبز و گذ رگاه اساه ۹ 1۷ ص ٩‏ میراث فرهنگی - تاربخی ۵ آثار فرهنگی - تاریخی با ارزش واقع در محدوده طرح توسعه شهر کرج به شرح زیر است : - پل شاه‌عباسی و قلعه صمصام -‏ کاروانسرای صفوی - محوطه و ساختمان‌های دانشکده کشاورزی دانشگاه تهران (کاخ سلیمانیه, ساختمان‌های مربوط به دوره پهلوی اول) حمام مصباح - حمام حیدرآباد - کارخانه قند - محوطه و ساختمان‌های سرم‌سازی رازی (حصارک) - باغ‌های جهانشهر - محوطه و ساختمان‌های کاخ مروارید ساختمان‌های نیمه کاره ذوب‌آهن - حمام بیلقان - گورستان کلاک بالا - امامزاده محمد - امامزاده طاهر ۵ . حریم‌های حفاظتی آثار نامبرده» به جز در مورد دانشکده کشاورزی» کارخانه قند.ء سرم‌سازی رازی» امامزاده‌هاء آَق‌تپه و کاخ مروارید» که حریم آنها بر محدوده ملکی منطبق و بر روی نقشه‌ها مشخص است. بر پایه آنچه از سوی سازمان میراث فرهنگی, گردشگری و صنایع دستی استان تهران اعلام شده» بر روی نقشه‌های طرح منعکس شده است. ۵ ۳ هر گونه ساخت و ساز در پیرامون آثار یاد شده باید با توجه به حریم‌های حفاظتی و در چارچوب ضوابط و مقرراتی که از سوی سازمان میراث فرهنگی ... اعلام می‌شود انجام گیرد. ۵ ۴. ضوابط و مقررات اعلام شده از سوی سازمان میراث فرهنگی در ارتباط با نحوه ساخت و ساز در بخش‌های مجاز باغهای جهانشهرء به پیوست آمده است. ۶ ضوابط و مقررات پراکنده ۶ ۱. در صورت وجود مغایرت احتمالی در مجموعه ضوابط و مقررات طرحء ضابطه محدود کننده‌تر ملاک عمل خواهد بود. ۶ ۳ در همه موارد مربوط به محاسبه میزان اصلاحی» تراکم ساختمانی و ...۰ مساحت و اندازه‌های سند ۶ . در همه موارد احتمالی منعکس نشده بر روی نقشه‌ها و اسناد طرحء مصوبات کمیسیون ماده پنج ملاک عمل خواهد بود. ری ۳ اداره کل سکن ‎٩‏ شهرساری ا 1۸ ار وم ضوابط حریم مجموعه طبیعی» فرهنگی و تاریخی اثر ثبتی بافهای جهانشهر کرج ۱- عرصه و حدود ثبتی اثر: محدوده مشخص شده به رنگ #8#]نشاندهنده آَن منطقه ای است که به عنوان باغهای جهانشهر در فهرست آثار ملی به شماره ۱۵۸۶۹ ثبت رسیده و نمایانگر محدوده یکی از عناصر هویت بخش باغشهر کرج است.این محدوده (به غیر از مناطق به رنگ ‏ ار 835 که دارای ضوابط خاص خود می باشند و در بند ۷ ضوابط آنها خواهد آمد) دارای ضوابط ذیل می باشد: - هرگونه مداخله یا سهل انگاری که منجر به آسیب رسانی به محدوده گردد و به نوعی ماهیت فضای سبز خطوط طراحی و منظر محوطه را برهم زند همنوع است. - هرگونه اقدام عمرانی و یا دخل و تصرف در این محدوده اعم از ساخت و ساز توسعه, تعمیر و خیابان کشی در این محدوده ممنوع بوده ولیکن این موضوع نمی بایست باعث عدم رسیدگی جهت آبادانی و حفظ فضای سبز گردد. - هرگونه تغییر کارپری اراضی از فضای سبز و باغ به کاربری های دیگر اعم از مسکونی» تجاری» اقامنی»صنعتی» ورزشی, آموزشی, خدماتی و کاربری های مضر ممنوع است. - احداث معاپر و خیابان جدید و با تعریض دسترسی های موجود در مجموعه ممنوع است. ۱ - قطع اشجار به هر عنوان ممنوع بوده و ضروری است شناسنامه گونه های گیاهی موجود به همراه لوح شناسایی اشجار تهیه و در محل نصب و اقدام لازم در جایگزینی اشجار مشثمر با اشجار تزئینی و دارای طول عمر بیشتر اتخاذ گردد. - هرگونه عملیات زیرساختی جهت حفرچاه ایجاد کانالهای تأسیسات شهری (آپرسانیگاز شهری» پرق» تلفن) ایستگاه آتش نشانی. آنتن تلفن همراه و کلیه اقدامات جهت بهسازی معابر پیاده و سواره و نیز طرح های توسعه گردشگری با ارائه طرح و پس از بررسی و اخذ تأییدیه سازمان میراث فرهنگی, صنایع دستی و گردشگری قابل اجرا خواهد بود. ۲- در مناطقی که به رنگ و 189 مشخص شده اند به دلیل ساخت.و سازهای گسترده و نیز واگذاری زمین ها طبق مصوبه کمیسیون ماده پنج و توافقات شهرداری کرچ و شرکت آبادانی جهان به مردم و صدور اسنادمالکیت. پروائه ساخت و تراکم پیش از ثبت باغهای جهانشهر ضوابط حریم در این دو مجدوده به شرح ذیل است: - احداث بنا با کاربری مسکونی و با تراکم و سطح اشغال بنای مصوب کمیسیون ماده پنج در این محدوده بلامانع است.! - در خصوص زمین های دارای کاربری غیر مسکونی و دارای مالکیت عمومی؛ هر گوئه تغییر کاربری بعد از تاریخ ثبت محدوده غیر مجاز و ممنوع است. - هرگوئه قطع اشجار موجود در جرائم عمومی منطقه فوق ممنوع است. - هرگونه اقدام عمرانی و ساخت وساز از سوی هر سازمان و ارگانی در این محدوده و بر روی زمین های دارای کاربری باغ و قضای سبز ممئوع است. - در حاشیه گذرگاههای اصلی در منطقه به رنگ 885 ار عایت حداقل ۱۰ متر باند فضای سبز الزامی است. - در حاشیه گذرگاه های فرعی در منطقه به رنگ 88888 |رعایت حداقل ۵ متر باد فضای سبز الزامی است. تبصره ۱: تنها قطعات دارای مالکیت خصوصی درمنطقه به رنگ 88881 که پیش از تاریخ ابلاغ ثبت اثر ۱۳۸۵/۹/۲۹ دارای رأی از کمیسیون ماده پنج مبنی بر تغییر کاربری» اجازه ساخت و ساز با توجه به ضوابط شهرسازی خواهند داشت. تبصره ۲: در مورد ساختمان های در محدوده به رنگ 5 که قبل از ابلاغ مصوبه ثبت اثر به تاریخ ۱۳۸۵/۹/۲۹ وجود داشته آند؛ تخریپب و نوسازی مشروط به رغایت سطح اشغال در وضعیت فعلی با تراکم حداکثر دوطبقه و کسب مجوز از سازمان میراث فرهنگی. صنایع دستی و گردشگری خواهد بود. این ضوابط در دو بند و دو تبصره تهیه و در پنج نسخه واحد تکثیر و ممهور به مهر سازمان میراث فرهنگی, صنایع دستی و گردشگری استان تهران معتبر می باشد. ی سا محل امضای رئیس و دییر شورای فنی؛ صنای ۳ زد ۳ صنایع هت و گردشگری ی ی ۳ وا 0 تهران ۹ رب اش بوک ور او سس ۸ یمان 10 ار ما 0 رما هب( ۳ الا ی را ر۵ مار اک سور 3 ]] امین تهیه کننده: م,پیرقی ی آمنر او سزو 1 1۹ ری پارکینگ ضوابط و مقررات عمومی ۰ کمینه مساحت لازم برای هر واحد پارکینگ (سرپوشیده یا روباز) ۲۰ مترمربع است. فضای مانور موردنیاز در این سطح منظور شده است. ۱ کمینه پهنا و طول هر واحد پارکینگ ۲/۵ * ۵/۰ متر و کمینه پهنای راه دسترسی به واحدها ۵ متر "تبصره : در صورت پیش‌بینی راه دسترسی با کمینه پهنای ۶/۵۰ من رء کمینه پهنای هر واحد ۳ پارک کردن عمودی (طول واحد پارکینگ عمود بر راه دسترسی) چیدمان متداول است. اما استفاده از چیدمانهای ۴۵ درجه, ۳۰ درجه و موازی نیز به شرط رعایت کمینه اندازه‌های لازم (جدول زیر) مجاز است. چیدمان‌های یاد شده»ء در صورت قرارگیری پارکینگ در طبقات غیر از همکف. باید دارای محل مناسب برای دور زدن خودروها باشد. : کمینه عمق عمودی | کمینه پهنای راه کمینه پهنای نوع چیدمان جای پارک دسترسی جای پارک 1 ا ۱ / / ۹ 3۹ 1 ۸ ۹ , ۹ هه ۳ / ۱ ۹ ا ۱ ۴ / / / ۷ ۱ 5 ۹ ۱ ۱ ا سل 1 سس وا -26 802و نووو ۲ موم و و موه 820 مهو مهس هر ا 800 ا: 1250 ْ لا موما د سر و ۸ ی ۳ ی ۱ ض یت چیدمان موازی چیدمان ۳۰ درجه چیدمان ۴۵ چ سا ۳۳ ی رن ۷۰ ۹ ۴. استفاده از چیدمان موازی فقط در زمینهای با پهنای کمتر از ۱۰/۰ متر مجاز است. نبصره|[: در چیدمان موازی طول جای پارکینگ کمینه ۶/۰ مت راست. تبصره] : در زمینهای با پهنای ۱۰/۰ منر و بیشترء استفاده از چیدمان موازی در ترکیب با ۵ کمینه پهنای ورودی و شیبه (رمپ) دسترسی پارکینگ برای حداکثر ۲۰ خودرو ۳/۰ متر و بیش از ۲۰ خودرو ۵/۰ متر است؛ مگر این که دو راه ورود و خروج جداگانه هر یک به پهنای ۳/۵۰ متر پیش‌بینی ۷ پیش‌بینی شیب واسط در ابتدا و انتهای شیبه به طول کمینه ۴ متر و شیب بیشینه ۶ درصد (به صورت قوس قائم) الزامی است. سطح گذرگاه عمومی (سواره‌رو یا پیاده‌رو) به عنوان بخشی از شیبه ممنوع است. ٩‏ در قطعه زمین‌های مجاز به احداث تنها یک واحد مسکونی» پیش‌بینی پارکینگ در فضای باز قطعه بلامانع است. ۰ پیش‌بینی دسترسی سواره و ورودی پارکینگ قطعه‌هاء به طور مستقیم, از خیابان‌های شریانی و بزرگراه‌ها ممنوع است. آن دسته از قطعه‌های واقع در این محورها که تامین دسترسی سواره آنها از گذرگاه دیگری امکان‌پذیر نیست. باید از کندرو (که در برش عرضی پیش‌بینی شده است) دسترسی بگیرند. ۱ دسترسی سواره و ورودی پارکینگ قطعه‌هایی که به دو گذرگاه بر دارند و یکی از دو گذرگاه پهنای بیش از ۲۰ متر دارد» همواره باید از گذرگاه با نقش رفت و آمدی پایین‌تر (دارای پهنای کمتر) تامین شود. ۲ برای هر ۱۰ متر بر قطعه ایجاد یک راه دسترسی سواره» با پهنای بیشینه ۳/۵ متر مجاز است. رعایت مفاد ضوابط و مقررات عمومی بالا در همه موارد طراحی و ساخت پارکینگ (اعم از فضای پارکینگ انواع کاربری‌ها و پارکینگ‌های همگانی) الزامی است. پارکینگ مجهز به جابه‌جا کننده برقی - مکانیکی به منظور بهره‌برداری بهینه از فضا و افزایش مطلوبیت زیست محیطی, استفاده از انواع سامانه‌های برقی - مکانیکی برای جابه‌جایی خودروها در پارکینگ. به جای راهها و شیبه‌های دسترسی متداول, بلامانع است. ضوابط و مقررات پارکینگ در کاربری مسکونی ۱ برای هر واحد مسکونی با زیربنای تا ۱۵۰ مترمربع پیش‌بینی یک واحد پارکینگ سرپوشیده الزامی است. ۲ برای هر واحد مسکونی با زیربنای ۱۵۰ تا ۲۵۰ مترمربع باید ۱/۵ واحد پارکینگ پیش‌بینی شود ۳ برای هر واحد مسکونی با زیربنای بیش از ۲۵۰ مترمربع باید ۲ واحد پارکینگ پیش(9ی) شود 7 را ۴ از دو یا چند واحد پارکینگ دارای مالکیت یگانه» پیش‌بینی یک واحد به عنوان پارکینگ احمابلافیانع است. لد / 7 مت و سو ۰ یش ۵ بیشینه سطح زیر پوشش راهها و شیبه‌های دسترسی پارکینگ در هر قطعه مسکونی بافت متداول شهری ۳۵ درصد فضای باز (۱۵ درصد مساحت قطعه) است. ۶) در مجموعه‌های مسکونی دارای ۵۰ واحد مسکونی و بیشترء پیش‌بینی پارکینگ روباز ویژه مهمانان پا مراجعان» به میزان دست کم ۲۰ درصذ کل واحدهای مورد نیاز مجموعه در نقطه مناسبی از فضای باز مجموعه (تا بیشینه ۱۰ درصد مساحت فضای باز قطعه) الزامی است. قطعه و در محدوده ملکی آن نیز بلامانع است. ۷) در مجموعه‌های مسکونی دارای ۵۰ واحد مسکونی و بیشترء بیشینه ۲۰ درصد واحدهای پارکینگ مورد نیاز را در فضای باز (تا بیشینه ۱۰ درصد مساحت فضای باز مجموعه) می‌توان پیش‌بینی کرد. ۸ در بافت مسکونی باغ شهری دارای تراکم‌های ۲۰-۲ و ۳۰-۱ پیش‌بینی کل واحدهای پارکینگ مورد نیاز در فضای باز بلامانع است. ضوابط و مقررات پارکینگ در کاربری‌های دیگر ۱. شهرداری موظف است برای کاهش بار ترافیک ناشی از کمبود پارکینگ خودرو در سطح شهرء در نقاط مناسب محورهای مجهز شهری و درون بافتی و گستره‌های طرحهای ویژه مشخص شده در طرح رأأسا یا با مشارکت بخش خصوصی پارکینگ عمومی احداث کند. ۲. ساخت پارکینگ همگانی در محورهای مجهز شهری و درون بافتی و در پهنه طرحهای ویژه و در چارچوب برنامه کارکردی - کالبدی تدوین شدهء توسط بخش خصوصی مجاز است. ۳ سازندگان انواع ساختمان‌های دارای کاربری‌های غیر مسکونیء اعم از بخش خصوصی و دولتی موظف هستند بر پایه ضوابط و معیارهای مندرج در جدول پیوست نسبت به تأمین پارکینگ مورد نیاز ساختمان اقدام نمایند. تبصره ۵ چنانچه ضوابط و معیارهای تعیین شده از سوی دستگاه‌های مسئول در هر کاربری متفاوت از ضوابط و معیارهای پیشنهاد شده در این طرح باشدء ضابطه‌ای که تعداد واحد پارکینگ بیشتری را پیشنهاد کرده است باید ملاک عمل قرار گیرد. تبصره ۲: همه واحدهای پارکینگ مورد نیاز کاربری‌های خدمات عمومی, بر پایه معیارهای پایه جدول باید به شکل مناسب تأمین شود و هیچ پارکینگی قابل تبدیل به عوارض معادل ریالی نیست. در مواردی که همه یا شماری از واحدهای پارکینگ مورد نیاز کاربری» به دلیل محدودیت دسترسی سواره و یا اندازه و شکل قطعهء در محدوده زمین آن قابل تأمین نباشد» زمین مناسب دیگری» با بیشینه فاصله ۲۵۰ متر از کاربری اصلی و دسترسی سواره از گذرگاه با پهنای کمینه ۱۰ مترء باید به پارکینگ تبصره انزمین تخصیص یافته کاربری پارکینگ همگانی داشته و پیرو ضوابط و مقررات این کاربری خواهد بود. تبصره ۲: بسته به مساحت و گنجایش پارکینگ همگانی یاد شده» بهره‌برداری مشترک دو یا چند ۵ و ارفص ری دار در لد مرو ا یه . ری نیصره"۳ : بیشینه ارتفاع ساختمان پارکینگ یاد شده نباید از ارتفاع ساختمان‌های بافت همجوا رآن فراتر رود. ۱ درآأآن دسته از کاربری‌های خدمات عمومی که ضریب اشغال ساختمان آنها تا بیشینه ۵۰ درصد ۲ _پیش‌بینی پارکینگ موقت برای مراجعان به کاربری‌های آموزشی و درمانیء به شکل عقب‌نشینی به عمق کمینه ۵ مترء در سرتاسر بر جبهه دسترسی سواره آنها الزامی است. معیارهای پایه برآورد تعداد واحد پارکینگ در کاربری‌های خدمات عمومی معیار پایه برآورد پارکینگ تعداد واحد پارکینگ <ادیستانهاء مدارس راهنمایی؛ دبیرستانها هر ۵۰ مترمربع زیربنای کل یک ۲. درمانی ۰ مترمریع زیربنای کل یا هر ۴ تخت یک - بیمارستانها هر ۱۸ مترمریع زیریدای کل با هرگ ات اک هر ۵۰۰ مترمربع زیربنای کل برای مراجعان یک - هنرستانهاء مدارس عالی و دانشگاهها هر ۱۰۰ مترمربع زیربنای کل+ هر ۲۵۰ مترمربع فضای باز یک + یک سس سس اد فد منک کت با مجموعه‌های ورزشی, ورزشگاهها هر ۱۰۰ مترمربع زیربنای کل + هر ۲۵۰ مترمربع فضای باز یک + یک - نمایشگاه‌ها و تالارهای اجتماعات هر ۱۵ صندلی یک - سینما و تئاتر هر ۱۰ صندلی یک ۶ مذهبی - مصلی, امامزاده‌ها و زیارتگاه‌هاً هر ۵۰ مترمربع زیربنای کل + هر ۲۵۰مترمریع فضای باز یک + یک - واحدهای پذیرایی, تالارهای مراسم هر ۵۰ مترمربع زیربنای کل یک ۸ اداری - انتظامی - مراکز دولتی هر ۱۰۰ مترمربع زیربنای کل یک .٩ |‏ پارک و فضای سبز عمومی ۹ 9 9 - پارک‌ها و محوطه‌های گردشگاهی هر ۱۰۰۰ مترمربع فضای باز یا هر ۱۵۰ مترمربع زیربنای کل یک ۰ مختلط تجاری -اداری وهای تجاری فروشکامها مجموعه‌های تجاری ...| هو ۱۰۱ مترمریع زیرینای مفید تجاری + هر واحد تجاری اس وگ ان - واحدهای اداری - 3 هر۵۰ مترمربع زیربنای مفید یا هر واحد اداری - دفتری سم یک - آموزشگاه رانندگی] بنگاه تاکسی تلفنی || | هرخودرو ارات اس سر تیم زوانخق 11 اب : وزارت راه و شهرساز ‎۹٩‏ اد بر : زی ارچ کر هن 1 1 مت [ اودت شهرسازی و معماری ی مان اور 7 سارق ۱ ۷۳ ظ ر ار و ضوابط و مقررات کاربری صنعتی (صنایع سبک) ضوابط و مقررات عمومی ۱ با توجه به ممنوعیت و محدودیت استقرار کارکردهای صنعتی در محدوده‌های قانونی و حریم شهرها تنها آن دسته از واحدهای صنعتی سبک. که از نظر نوع فعالیت مورد تایید اداره صنایع بوده؛ و از نظر میزان آلودگی دارای تأییدیه از سازمان حفاظت محیط زیست باشند. مجاز به استقرار در زمین‌های با کاربری صنعتی درون محدوده قانونی شهر هستند. ۲ در محدوده طرح» پهنه‌های زیر با کاربری صنعتی موجود تثبیت شده است : آ - شهرک صنعتی موجود سیمین‌دشت ب - زمین‌های شرق نیروگاه منتظرقائم پ - گستره کوچک واقع در انتهای شرقی خیابان کانال آب منطقه فردیس ت - پهنه کوچک نزدیک به لبه شرقی محدوده شهر حدفاصل آزادراه و جاده مخصوص ۳۲ استقرار هر گونه کارکرد صنعتی»ء در بیرون از پهنه‌های یاد شده ممنوع است. تبصره : تنها آن دسته از واحدهای صنعتی موجود بیرون از پهنه‌های بالاء که دارای مجو زاداره صنایع و تاییدیه سازمان حفاظت محیط زیست باشندء تا زماتی که شهرداری یا هر سازمان مسئول دیگ راقدام به ایجاد کاربری پیش‌بینی شده بر روی آن نکرده» مجاز به فعالیت خواهد بود. کارکردهای مجاز ۱ استقرار کاربری‌های انبار و سردخانه, مشروط به تامین کمینه مساحت مربوط به آنهاء در پهنه‌های کاربری صنعتی بلامانع است. ۲ استقرار جایگاه سوخت (بنزین و 016) و مجتمع خدمات خودروء مشروط به عدم تفکیک زمین» در پهنه این کاربری مجاز است. ۳ استقرار کارگاه‌های مشاغل مزاحم شهری در پهنه این کاربری مجاز است. معیارها و ضوابط ساخت و ساز ۱ کمینه مساحت زمین در این کاربری ۱۵۰۰ مترمربع است. ۳ استقرار ساختمان در زمین باید با رعایت کمینه فاصله ۳ متر از لبه‌ها صورت گیرد. ۴ بیشینه یک پنجم سطح اشغال مجاز راء برای بخش‌های اداری - خدماتی» می‌توان در ۲ طبقه احداث ۶ کمینه پهنای خیابان دسترسی قطعه‌ها در این کاربری ۱۶ متر است. تسیر ۷ _ساخت و ساز در زمین‌های تخصیص یافته به کارکردهای مجاز این کاربری پیرو ض او مقررات" ویژم : همان کاربری‌ها خواهد بود. 7 1 ۹ ۸ پیش بینی یک واحد پارکینگ به ازای هر ۲۰۰ متر مربع زیربنا الزامی است. ۳1 استال الیرر لد شبکه رفت و آمد و دسترسی همه خیابانها و گذرگاهها که نقش جابه‌جایی و هدایت شهروندان» کالا و خدمات را در شهر برعهده دارند» در چارچوب یک نظام سلسله مراتبی؛ و در قالب ذو مقیاس کارکردی شهری و درون بافتیء شبکه رفت و آمد و دسترسی شهر به شمار می‌روند . محورهای ارتباطی مقیاس شهری محورهای شکل دهنده شبکه در این مقیاس در چهار گونه زیر جا دارند. ۱ مسیرهای بزرگراهی,» با پهنای ۵۰ مترء که کارکرد عبوری سواره تندرو دارند. ۲ خیابانهای شریانی درجه یک با پهنای از ۳۴ تا ۵۵ مترء که کارکرد عبوری سواره دارند. ۳ خیابانهای شریانی درجه دوء با پهنای از ۲۴ تا ۳۲ مترء پا کارکرد عبوری ۴ محورهای مجهز شهری, با کار کرد خدماتی مختلط؛ و تأکید بر حرکت پیاده محورهای ار تباطی مقیاس درون بافتی شبکه در مقیاس درون بافتی متشکل از سه گونه زیر است : ۱ خیابانهای جمع و پخش کننده با پهنای از ۳۲اتا کمتر از ۲۴ متر ۲ گذرگاههای دسترسی سواره با پهنای از ۶ متر به بالا ۳ پیاده‌راهها جدول پیوست ویژگیهای عمومی خیابانهای شکل دهنده شبکه رفت و آمد و دسترسی را نشان می‌دهد. ۸ پتت ات و رتیه داد ییون الیو ۹ مرو ۷۵ توا درو پیاده‌رو مقیاس عرض تعداد خط | جداکننده | پارکینگ ات کندرو توضیح عبور میانی | حاشیه‌ای تناکا سعتغع ‏ اغا ی 5 ۳ ۳ ۳ ها و 2 ۳ 1 0 0 تب کل بتلتتبناس بان تناکا لعلتتسننلضسا | : شا : پارکینگ حاشیه‌ای در بخث ۲ 1 و ضروری زه لغلتتتسللنتاساا | بخ تمعن 2 کندرو در بخش‌های د با ۴ 1 ۳ ۳ + رو ار بخش‌های صروزی:+ ۴1 پارکینگ حاشیه‌ای زیت ۱ 0 2 1 پارکینگ حاشیه‌ای در کندرو بت ای ۵ متری غرب ً ی 1 رزکان‌و و امس نالا ی اس 0 ات ۳ ریا 0 لاس سر ۲ +کانال آب ۳ فردیس ی سب | 0 ره اک ی یی وش رواد ین لیوا اپ ری تر ی و 0 ۷۶ ۹ س ی ویژگی عمومی خیابانها ۱ پهنای پیاده رو شامل پیاده+ باغچه است ۲ باند‌کندرومتشکل از یک خط عبوروپارکینگ خاشیه ای است. ضوابط ومقررات عمومی ۱ درتهیه طرحهای اجرایی خیابانهاء رعایت اندازه های مربوط به سواره روها ودیگر اجزای محورء طبق پلانها وبرشهای عرضی ۲ درتهیه طرحهای اجرایی پروفیل طولی خیابانهاء‌شیبهای زیر باید رعایت شود. سیز زگره حداکثرشیب طولی ۵ درصد -شریانی درجه ۱ حداکثرشیب طولی ۷ درصد -شریانی درجه ۲ حداکترشیب.طولی۸ درصد -جمع وپخش کننده حداکثر شیب طولی ۱۲درصد ۳ درطراحی هندسی .خیابانهاءحداکثرسرعت مجاز باید به شرح زیرمبنای محاسبه قرارگیرد. -بزرگراه ۰یلومتر درساعت -خیابانهای شریانی درجه ۱ ۰کیلومتردرساعت -خیابانهای جمع وپخش کننده ۰ کیلومتردرساعت ۴ درچارچوب سازمان بایگانی شبکه رفت وآمدهءارتباط سواره گذرگاههای دسترسی به خیابانهای شریانی درجه یک ودو مجازنیست واین گذرگاهها بایدازطریق خیابانهای جمع وپخش کننده به محورهای شریانی مرتبط شوند. تبصره :درصورتی که خیابان شریانی دارای کندرو باشد» ارتباط سواره گذرگاههای یاد شده به کندرو بلامانع است . ۵ ارتباط سواره همه خیابانهای با پهنای کمتراز ۲۰ مترکه تنهابه خیابانهای شریانی درجه یک و دو امکان اتصال دارندباید ازطریق کندرو وبصورت راستگردپیش بینی شود. ۶ درهمه خیابانهایی که پهنای اصلاحی آنها درطرح تفصیلی مصوب پیشین بیشتر ازپهنای تعیین شده درطرح بازنگری است دربخشهایی از خیابان حد فاصل دو گذرگاه متوالی متصل به آن که دست کم یک یا چند قطعه اصلاحی طرح مصوب پیشین را رعایت کرده باشند ومجموع طول اصلاح شده دربر خیابان کمینه ۲۵ متر باشد همه قطعه های همجوارواقم درحدفاصل دو گذرگاه متوالی ملزم به رعایت بر اصلاحی طرح مصوب پیشین هستند. تبصره | : درصورتیکه فاصله محور تا محورد و گذرمتوالی متصل به خیابان کمتراز۳۵متر ودربرگیرنده بیش از یک قطعه ملکی‌رکه یکی ازآنها عقب نشین ی کرده ) باشد نیز رعایت بر اصلاحی یاد شده برای همه قطعه ها الزامی است. از ۳ پعی 7۳9 2 داد رین البرد ۷۳۷ : 0 نی که تبصره ۲: پهنای به دست آمده از عقب‌نشینی یاد شده» بسته به موقعیت مکانی و کارکرد مناسب مورد نیازه طبق نمونه‌های ارائه شده پیوست می‌تواند به شرح زیر مورد بهره‌برداری قرار گیرد: - ایستگاه وسائل حمل و نقل عمومی - پارکینگ موقت خودرو و دوچرخه و موتورسیکلت - استقرار دکه‌های فروش روزنامه. گل و گیاه ... - فضای سبز و آبنمای حاشیه گذرگاه - محل بارگیری و باراندازی ۷. تقاطع مسیرهای بزرگراهی با خیابان‌های شریانی درجه یک باید به شکل ناهمسطح طراحی و اجرا شود. ۸ در طرح مصوب پیشین» شماری از خیابان‌ها و گذرگاه‌ها با پهناهای نامتداول ۰۱۴ ۱۵ ۰۱۸ ۲۲ ۲۵. ۲۷, ۳۲ ۳۴ و ۴۴ خیابان‌های با پهناهای بالاء مطابق با ویژگی‌های برشهای عرضی خیابان‌ها و گذرگاه‌های پیشنهادی دارای نزدیکترین پهنا به ترتیب زیر طراحی شده است: پهنای گذرگاه در طرح مصوب برش عرضی پیشنهادی ۱۴ ۱۲ ۱۸۵ ۶ ۳۲ ۳ ۱۷:۵ ۳۴ ۳۲ ۳ ۳۴ ۳۵ ۳۴ ۴۵ تبصره: در تعیین اندازه بخ تقاطع خیابان‌های اد شده با دیگر گذرگاه‌ها نیز پهنای منطبق با برش عرضی پیشنهادی ملاک عمل خواهد بود. .٩‏ برای همه گذرگاه‌های به درازای ۰ متر و بیشترء که در طرح بازنگری گذرگاه دسترسی به شمار رفته و طراحصی نشده است. باید خط پروژه اجرایی (توسط شهرداری) بر اساس ضوابط طرح تهیه و اعمال گردد. ۰ در برشهای عرضی خیابان‌های ۲۴ متری و بیشترء بخشی از پیاده رو به پهنای کمینه ۱/۳ متر باید به خط ویژه " دوچرخه تخصیص داده شود. ۱ در صورتی که پهنای موجود یا ثبتی گذرگاه بیشتر از پهنای تعیین شده در اسناد و مدارک طرح باشد.ء همان پهنا یمان 3 رسمار درو / ی نه‌رسازک !۸ وو سین منکی ۳۳۰۳۹۹۱ اسان البرر ب ۹ 7 ۵ از ۹ سس ضوابط و مقررات پخ تقاطع‌ها ۱ به منظور ایجاد فضای کافی برای گردش سواره در تقاطعها و تأمین زاویه دید مناسب و تسهیل برای تعیین محل شروع پخ (از نقطه تلاقی برهای دو گذرگاه متقاطع)» دایره‌ای به مرکز نقطه برخورد محورهای دو گذرگاه متقاطع و به شعاع نصف مجموع پهنای دو گذرگاه ترسیم می‌شود. نقطه تلاقی این دایره با بر گذرگاه پهن‌ترء اندازه لازم برای ترسیم پخ تقاطعها را به دست می‌دهد. تبصره : ملاک عمل تعیین اندازه لازم برای نرسیم پخ نفشه‌های طرح و ارقام مندرج در جدول روش تعیین خط پخ تقاطعها ۸+8 1 ۱ اً ۱ جدول پیوست. اندازه‌های لازم برای ترسیم خط پخ تقاطعهای گذرگاهها و خیابانهای گوناگون را تبصره[ : عددهای م: بالای ء خضه ساره لازم برای ‏ ض فا نبصره[ : عددهای مندرج در بالای قطر هر چهارخانه اندازه لازم برای پرچیمخنطنیربیم و سر 5 ی ات عددهای زیر قطرء شعاع کمینه دایره است برای نرسیم قوسی پخ تقا 5 ۱ ۹ اداره کل مسکن وشهرسازی اِغ نیصره۳ : برای کاهش میزان اصلاحی و نسهیل اجرای یخ در بافت پر اندازو‌هیای مندرج در جدول با ۲۵ درصد کاهش ملاک عمل قرار می‌گیرد. 7 0 ۷۹ اندازه های لازم برای ترسیم خط یاقوس تقاطعها سا 55 رک 0 ی او و وس و وس ک ی ۲ پخ تقاطع خیابانهای ۲۴ متری و بالاتر باید به شکل قوسی (یک چهارم دایره) و با شعاعهای مندرج یی تبصره : شعاعهای محاسبه شده برای تقاطع خیابانهای ۳۵ متری و بالات رکمینه اندازه لازم است. توصیه می‌گردد برای این تقاطعها طرحهای اجرایی هندسی تهیه شود. ۳ در تقاطع خیابانهای زیر ۲۴ متر با خیابانهای دارای باند کندروء اندازه لازم برای ترسیم خط پخ باید ی گذرگاههای دسترسی 3 درطراحی گذرگاههای دسترسی طرحهای آماده سازی یا تفکیک زمین و برای تعیین مقدارعقب نشینی درگذ رگاههای دسترسی موجود » که درقالب نقشه ها طراحی نشده است » رعایت کمیته پهنای تعیین شده در جدول زیر با توجه به طول گذرگاه و بن بست یا بن باز بودن آن الزامی است. ی شماره درازی گذرگاه (متر) 1 اک تبصره ۱: طول گذرگاه بن بست از اولین تقاطع با گذرگاه بن باز محاسبهمی شود. تبصره ۲ کمیته پهنای تعیین شده در جدول بالا برای گذرگاههای مستقیم است .گذ رگاه بن بپست اگر دارای یک (وبیشتر) خمیدگی (پیچ یا تغییرزاویه بیش از ۳۰ درجه ) باشد » باید پهنای یک رده بالاترملاک عمل تبصره ۳ برای تعیین پهنای گذرگاه بن بست منشعب از گذرگاه بن بست اولیه ن طول آن از محل انشعاب باشد ملاک عمل قرار گیرد. تبصره ۴: درمعابری که عرض ناشی از نقشه تفکیکی ثبتی ازعرض گذر طراحی شده بیشتر باشد ملاک عمل ۲ _درگذرگاههای دسترسی بن بست زیر ۱۲ متر » به منظور ایجاد فضای مناسب برای ورود و خروج سواره قطعه ها و دور زدن خودرو ها ۰ دسترسی سواره هردو قطعه همجوار باید با کمینه ۲ مترعقب نشینی نسبت به برگذرگاه و با دیواره جانبی ۴۵ درجه نسبت به آن (مطابق نقشه های پیوست )پیش بینی شود . فضای به دست آمده از این عقب نشینی » نیاز به مکان ویژه برای دور زدن خودرو (دوربرگردان ) را منتفی می سازد. تبصره ۱: سطح روی این فضای عقب نشینی در قطعه هایی که ساختمان در جبهه برگذرگاه قرار می گیرد قابل تبصره ۲: پیشنهاد می شود درگذرگاههای دسترسی ۱۳ متری (بن بست و بن باز) نیز همین الگو به کارگرفته : 1 - :۳ نا َ رده اه هر 1 تبصره ۳: در موارد خاص وجود موانع تحقق الگوی بالادرگذرگاههای بافت پرء سره برضرورت اج سراسری آن » فضای لازم برای دور زدن خودروها را » با اجرای این الگو در محل ۴ قطع[اناتهایاگفرگاه میی-توان ُ: تامین کرد. ور ای االپوز : آ ۳ . و ور رواب تبصره۴: در صورت مساوی بودن پهنای گذرگاه در طرح تفصیلی قدیم و طرح کنونی, چنانچه بخشی ا زگذرگاه براساس طرح قبلی شکل گرفته باشدء خط پروژه طرح تفصیلی قدیم ملاک عمل خواهد بود. خیابان .۱۶ متری ۱ گگ لا ۱ ۱۱ ۱ ۱ 5 1 28 2 3 1 پلان خیابان ۸ متری یاس ۵0 بازنگری طرح تفصیلی شهر کرج و 1 : آدارم ی // مهندسان مشاور باوند کل سکن و رون 3 : ۵ اسان ار زد رو 9 2 ۳ ی بر اد ای ۹ لد خیابان ۱۶ متری ۱ ۹9 ی 3 35 ۱۱۱۱ 3 28 ۹ پلان خیابان ۱۰ متری مقیاس ۱:۵۰۰ بازنگری طرح تفصیلی شهر کرج را که و بر ۳ مهندسان مشاور باوند ود کر اهزرم اک سیرک ۶ پا رک تسار 0 سای ار : ار ۶ ۸۳ 9 پیاده‌راهها با استفاده از مسیر جویهای آبیاری کهن؛ که امروز غالباً متروکه هستند و برخی گذرگاههای مناسب در لابه‌لای بافت. یک شبکه گسترده پیاده‌راهیء به ویژه در بخش مرکزی شهر طراحی شده است. ۱ در پیاده‌راههایی که دسترسی سواره هیچ قطعه‌ای از آنها تأمین نمی‌شود رفت و آمد سواره ممنوع ۲ در پیاده‌راههایی که دسترسی سواره یک یا چند قطعه پاید از آنها تأمین شودء تنها ساکنان آن قطعه‌ها مجاز به رفت و آمد سواره هستند. ۳ پهنای پیاده‌راهها اساساً برتثبیت برهای موجود قطعه‌ها استوار است. اما در بخشهایی که پهنای موجود کمتر از ۶ متر است. از طریق اصلاحی از محور گذرگاه باید به ۶ متر برسد. ۴ هر گونه پیش‌آمدگی و برجستگی ناموزون در بر قطعه نسبت به قطعه یا قطعات همجوار باید اصلاح و با بر قطعه‌های همجوار همباد شود. ۵ برای شبکه پیاده‌راهی باید طرحهای ویژه کفسازی و محوطه‌سازی (طبق نمونه‌های پیوست) تهیه و ۶ در محورهایی که بر تداوم پیاده‌راه در دو سوی گذرگاه سواره‌رو تأکید شده است (بر پایه نقشه‌های طرح)» کفسازی ویژه پیاده‌راه باید در سطح سواره‌رو نیز ادامه یابد. ۷ عبور متقاطع رفت و آمد سواره گذرگاههای دیگر از درون پیاده‌راههاء با رعایت حق‌تقدم و تداوم حرکت پیاده بلامانع است: ۸ چند محور ویژه (خیابان قزوین از پل شاه‌عباسی تا میدان شهداء خیابان گوهردشت از فلکه اول تا خیابان سیزدهم . ...) به شکل محور پیاده‌راهی ویژه پیش‌بینی شده است. این محورهاء افزون بر ویژگی‌های عمومی پیاده‌راههاء. مسیرهای مناسبی برای ایجاد و راه‌اندازی سامانه‌های جابه‌جایی ویژه را دزم 7 ۳ کل دنکن وی تور 9 ۳ 2 ۰ ۹ ۸۴ 3 و ۱۱۸ اس و ی ! اس ی الا مها | ی رکه ی اهر و - 1 2 ۳ 0 و رد ۸ سا ی و پل ره مر همم لد کی ی اس مس برش 80 پلان و برش عرضی خیابان ۸ متری مقیاس ۱:۱۵۰ بازنگری طرح تقصیلی شهر کرج آمهندسان مشاور بلوند. ۸۵ رع) رم ار و ی ا : ۳ ام ۶ 7 ۶ ا | ار و اج دا ار کر 8 رم لد ا زنل اس ه ی و ۱ 1 ساسا ۹ موس سوه هلوس و هت برش مه پلان و برش عرضی خیابان ۱۰ متری مقیاس ۱:۱۵۰ بازنگری طرح تقصیلی شهر کرج سک د ۳ مهندسان مشاور بلوند. دور اور رب ال ۳۹ و :۳ / 1 ؟ داد* کل سکن و شهرسازیر " آستان المرر 1 ی وس ی سم 16 ا / ۳ ۳ مرس ۱ برش 2۵ پلان و برش عرضی خیابان ۱۲ متری 3 مقیاس ۱:۱۵ 0 0 ۱ ها ۸ ی دموا وونل هو سوو وا وه ِ برش مه پیش شم ۳ یاس و ۳ بازنگری طرح تقصیلی شهو کر مقیاس ۱:۱۵ دارم کر سر 7 مینای مفلو اد 9 0 اسان لیر #هرسازی « سس ۸۷ مورا 1 ! ۱ ! !۱ زر 222 و ا خرس 0 بش ور ‎٩‏ هت را ۷ لت نی ۷ ود سم ا 7 ۱ با از سس 77 رس و سس سس وورق ۱ ]| سس او یمس ا ا مس و # سم وم ۳ اک له سا برش ۵۵ مر بلارن و دوش عرض اخ پلان و برش عرضی خیابان ۱۵ متری 4 0 ۹ 1 ال اراس ی مرک , یم 1 ی وم | اس 1 11 یت ی ۹ را ۵ 1 کمک ۹ 7 ات اش ۹ لت مسر ۱ مج دس / ام سروس ووو مسب ۱ امسمی ی ای 0 و ویو ی ۱ لّ ار وه هل سس برش مه و کش وش هش بر پلان و برش عرضی خیابان ۱۶ متری رس پازنکری طرح تلمیلی شهر کر ۳-۳ رورت ای و وود یاس ۱۵ 9 ین ی 1 لا مهندسان مشاور باوند دارم کل یی ی گد وتووسازی ! زر ات زور نه 1 ۸۸ ی 6اه َ و 1 پسی ‏ آیجوو صووت ] 7 10 3 ما بر اک ۱ و و ‌ْ و 2 ام 1 ۱ شم کاس ‎٩ اس رن و و 0 ا ۱ ار اس سر لا 5 ۳ ی ۱ ی 1 ۱ پلان 7 ۱ 0 1 گ ۱ مرا ا انوا ووو وه و رو موی م1 مود برش 2-8 پلان و برش عرضی خیابان ۱۶ متری با پارکینگ مقباس ۱:۱۵۰ سار وا داز کر میندمان مشلوز پلوندآ رز کت و شهرسازی ار اسان اون 2 3 ۹ رسد و۵ ی ۸۹ و سل الا ع ار و را پاش رای ۱ روانش 3 0 0 ۱ : سس سوه تا ات مس ۷ و ار بلاج( 7 سس مر رای ری سیون کی ی ی ی کی دیب سس سدق برش 28 پلان و برش عرضی خیابان ۱۸ متری مقیاس ۱:۱۵۰ ۵ ود ۳ ۹ ۳ بازتکرقظرج : کت ۷ : اک و و ۳ 7 ۹ 2 تلو2۱ ,س ۹ ۹ ۱19 ۱ للا ۷ ای ماه مکمک ۸ ار تس اس سیم وس ی 1 ۹۸ پلانِ وزرارقارش جر 7 کت کت ۱ 1 1 1 م 1 ام ۱ بر ۱ اس ۳ 1 سمری 9۷ اک صوت 3 6 موم موول ۱ ماهه لموونا ۱ وو و ام وو و و اس جوا موس وان و سسوم سس سس و ان و ما ام اک و و 2 برش 24 :۹ ت ۳ ۹ ۸ ی ۹ پلان و برش عرضی خیابان ۲۰ متری (باجوی روباز) (ع) مقیاس ۱:۱۵۰ مخ و و ی سا ار ّ مکی له ار خر خی مزا !1 اس 1 1 8 0 ی ۱ 171 / ۲ را ال سم 4 و وا لا ,ار ار هو ۱ اد ار جاح و مود ۱/۰۱ 1 ۲ 3 خللاو و دس ی ای پل ی . سس ی سس فپ هی سس 1 0 0 و لس 0و سیم س سل موو رس : سیم سس سب ی مس ی برش 24 لب ۰ ویر 0 بازنگری طرح تقصیلی شهر کرج پلان و برش عرضی خیابان ۲۰ متری (باجوی ای 7 73 سنا 7 ۳ میندمان مقاوز باوند. دار کر و / د دص خر 4 ید و بادی 2 ی ات ات سا 1 5 : 13 و ۱ 1 ۰ ی و 3 ۱۸۷ ۳ لاس4 ۳۵ سم ببلر بستت گت ار : : 2 ] 1 1 او 1 تست 170 1 اک ۷ سم 1 2 ا ساسا ۳ سس | لش سس ان 7 موس 4 س و ۱ ۳ ورد مه سس : 8 ات 9 چم ها پلان و برش عوضی خیابان ۲۴ مت ضی خیابان ۲۴ متری (باجوی روباز) ی ع/ و 839 آمقیاس ۱:۱۵ 8 سسکا ۳ ا وا 1 1 مر اد سل ۹ 0 سا ری خاروس را تا و اس سس ور رد سس هر ۱ کار اک و هن س نا سا ز 1 ال یا ۱۳۱ و چاه سس سا ار دش ال و و 1 سل و 1 1 کت هد و 2 او ای ۱ لیس کت 1 2/0 وه 0 هم مر ال مره 1 ۱ سب | ی لا ۱ ۱ اس لا 7 ۳:۳/ ۱ وی ,یر خی ویو موه 0 ۰ هس صوه‌رد ۲۲ هرق | شمه ی شم 9 هس تا یط وی بشیه پیاده‌رو ۳ ها پلان و بر اک و0۵1 پلان و برش عرضی خیابان ۲۴ متری (باجوی رد)۰" ریسم مشش ۳ [ز ی 3 مهندسان مشاوز بازند. ۹ ی ۸ ۳ ای اف 1 ن مر ۱ ات رید ی ۹ ات ی 9( ی 5 و و 0 اک اس 82 0 ۱ ۳ ۳ 1 ی اد سس 8 1 1 : 8 ی اه 7 1 1 ی ۱ ۱ انا ۱ س و رو و و و و مه وم مهو سم ک تست برش مو ۱ پلان و برش عرضی خیابان ۳۰ متری (باجوی روباز) 9 ور ۳ کیک 2 ۹ لا ال 80 او ار ۱ بان ای ً صر ست ا ۳ ۵ - ی لس سواره بو ی جوی | بافچه نس برش مه ۱ ۰ ۹ ۹ پازتگری نقرح تقضیلی شهر کرج پلان و برش عرضی خیابان ۳۰ متری (باجوی سرپوشیده پ پر نوراک ۱ اقا ,رین البرذ ۱ چا ات ار رای دای ک ی را بان ی ۷ 7 ام 1 1 و تست ] ما مهو موم ی و ام - مهو سس ۰ سس ی سمل ی و وگ ۵ ۹ برش ۶4 مایاگ طاض تاه ده ۱ پلان و برش عرضی خیابان ۳۰ متری محورمجهزشهری ا هه ا [ 1 ج ۳ ۹ ات وه میم ووو ‏ ملم ووووموووو - ام ووو ‏ ملم ووو سم ای چچدت مشمشچشجچشجدت ‏ ی ِ اس ل 1 سوازه رو جوی ‏ بافچه ‏ پیلده رو و و : 2 سور ۳۳۰ بازنکری طرح تلضیلی شیر کوج بان و بوش عرضی خیابان ۳۵ متری غربم وزکان از با افلآ 1۳۳۹ / ۳ ی لا یس ر ۳ ش 3 ینش مدفپر رن ریوب نا ی ۱ د ۹ ۳ ۹ اس ۹۴ « ااشمست 1 مر 8 سا مه وود 200 مت 050 سم وج مه 30 و ل اجه ین سواره رو 1۹ جوی‌وبافچه 5 پیاده رو 8 برش 2-8 پلان و برش عرضی خیابان ۳۵ متری (باجوی روباز) ای ی کیب مرضی ال مر اس ات ی موولله مد 130 ۳ 8 ی سواره رو سا نس پیاده رو 1 شوه مس ی ۹ زر ۹ ۵ بازتکری طرح تقصیلی شهر کرج پلان و برش عرضی خیابان ۳۵ متری (باجوی سرپوشیدو). ر -ر ر ۸7 مقیاس 1:۵ اند : ماش سر رش ۳ ی ار 191 2 رن ۹ رایس ی اس ۷ ۹۵ اس پیت توا ای کی و فان اس ام او اه تم ۳ !1 1 ( ال اه ۱ رازن ار ل ۱ سل یی ۹ 50 ار 5 سره ۲ شمان ۲ مر [ ی |[ اس ج 1 سس 1 7 یمن ری 1 موو ما و سوه اس ۰ مه ۳ مه - برش 2۵ ۱ رو هل لو ان ۳ ده 5 ۹ پلان و برش عرضی خیابان ۴۵ متری محورمجهزشهری (باکندرو) )6( مقباس ۱:۱۵۰ ار ۸ ار 1 | ار 2 ما ماخ مه رو زوس ماک اب ۳۳ 1 8 ات 2 ی و لا ار "۱ ۳ ۷ اما اس پ ا 0 ۱ ماه 1 1 نم ار ۱ اهنوا ۱ اب ی سس وو و سا برش 8۵ ۱ و ۹ بازنکری طرح تقصیلی شهر کوج پلان و برش عرضی خبابان ۴۵ متری (باجوی روباز)- 78 6 یا 2000 ۳ سو و ۱۱ بهزی الم تب حد رده ۱ مات" ۹ را ۹۶ ی ی مارد ها 1 1 3 | هم که ید نسم مک | هه که دشک که ۵ که مع مه کوع ی 1 مارا( ا 1 رد اک سر لا سره او مر ات 1 مت کت شا 7 200 1 یرومم یا 300 ی روم سس برش 2-8 ۱ پلان و برش عرضی خیابان ۴۵ متری (باجوی سرپوشیده) 69 مقیای ۱:۱۵ با زرا ا ۳۳ ۸ م اتسیو من تا مس سک سس ون برش ۵و 2 5 بازتکری طرح تقصیلی شهر کوج پلان و برش عرضی خیابان ۴۵ متری کانال فردیس ..... 9 ی ین سای بای ماود باوند: و رس ه ۳ ۳ 7 7 ۸ ری 0 ی ریت دا ی ۹۷ ی ی ه‌ سس شا ۸ اه َ 1 اعو و اه 6 1 اما ار و ا ری ۱ ار ۱ 0 ۱ ۳ ۱ ۱ اه که ط و ا خر 1 ا ۵ 2 | ۳۱ ۳ 1 ی و مر ار 1 9 ادا سس هم 1 ( ی ام ۱ ۱ ۱ ۱ ۱ ی ۱ امسصرووو سم وی یط روص زو مس موی ِ ما و -ط سا او او و ها مو‌روفدری ۱ سو . ماگ ی برش هه ی هه بدا نج ره ی ۸ یز پلان و برش عرضی خیابان ۴باندی مهرشهر (باکندرو) ) گ مقیاس ۱:۱۵ اک ای سا مد 10 ]ی اس ی سر نویر ۱ اس 1 از ۵ ا رازآ ۴ 1 ی دسر مت اس 0 ۵ و 1 یت 5 ۱ لها و ا ا ا ا ا ا ا ۱ ۰ وو ا و ووو ‏ چا و مر ووو ام نا و اجه ۳۳۳۳ 1 1 ا ۳ سس یس ۴ ریسم یواوه و آ 3 برش هه مج ی .۳۳ ره وا نه - ی بازتکری طرح تقصیلی شهر کوج پلان و برش عرضی خیابان ۴۴ متری فریبا (پاکندوو : * ۳ : 0 ۹ 2 ز رم سنا اند میندمای مدلور بلوند. ق در داد یناجیه ۹ در 8 را ن؟ لش ۹۸ وروی ۱ ان ا پلان 0 و سن درس سیر رش اج ی سس ون س مهو ناس برش ۶۰ پلان و برش عرضی خیابان ۵۰ متری (باکندرو) مقیاس ۱:۱۵۰ بر پازتکری طرح تقضیلی شیر کج رک رن تس چ ی مهنفسان مشاور پلوند. ی اج و ی بر اش سیر اد 0 ۹۹ ۹ !۶ 0 الا ۸ اک ۱ کم ام و اند فا هه ات اک و 1 جد سل ان ند ۱ و 1 ۱ 1 ادا ها ۸ ۱ تمه ام انا ام هی ۱ سم ! ی 7 ۱ 1 ی ج 1 ۱ ماهس سر ۸۱ ی ۹ 2 / 9 1 و اه 0 سم سس ی سا سم ووو ی و سم ست اس ۳ سس پیت ای سس سا س سس و ام سست 0 سس سا یس برش 8-4 ۸ ث :۳ ۹ ۳ چپ ید ۹ پلان و برش عرضی خیابان ۵۵ متری (باکندرو) گ ال که و ای نا ات و 1 که ات و او و و و و و و ی ۹ 5 هو ما٩‏ کار با ی یندم سا چس راچد مت 8 مان 4 : 7 ام اس کت 1 2 1 ا ۷ اللها ار برش 8-۵ ۸ بازتگری طوح تقصیلی شهر کوج پلان و برش عرضی خیابان ۵۵ متری محورمجهزشهری (باکندرو) 7 مقیاس ۱:۱۵۰ میندمان مشاوز پلوند. ۱ پیوست: روش محاسبه تعداد واحد مسگونی و سهم خدمات زمین‌های مسکونی با توجه به این که هر زمین,» دارای کاربری مسکونی در طرح باید سهم زمین خدماتی متناسب با جمعیت‌پذیری خود را بپردازد. تعداد واحد مسکونی مجاز آن باید پس از کسر سهم خدماتی آن محاسبه تراکم ساختمانی #«مساحت زمید 0 سک تک ساوح سگوتی بسواز میانگین زیربنای واحد مسکونی و بعدخانوار*« تراکم ساختمانی * مساحت زمین ید میانگین زیربنای واحد مسکونی باید بازنگری و تدقیق شود. در این چارچوب» زمین‌های مسکونی به دو گروه تا یک هکتار و بیش از یک هکتار تقسیم می‌شوند. سهم خدماتی نیز شامل دو بخش سهم خدمات درون بافتی و سهم خدمات شهری است. به این‌سان رابطه کلی مساحت سهم خدماتی هر زمین مسکونی به شکل زیر خواهد بود : (۳) مجموع سرانه‌های خدمات درون بافتی و شهری * جمعیت‌پذیری زمین < مساحت سهم خدماتی زمین سرانه خدمات درون بافتیء با کنار گذاشتن سرانه مختلط تجاری - خدماتی, ۶ مترمربع است. برای محاسبه سرانه خدمات شهری نیزء سرانه مقیاس شهری خدمات مهم (آموزشی» فرهنگی,ء حمل و نقلء مذهبی)» نیمی از سرانه‌های ورزشی و فضای سبز و درمانی؛ و حدود ۷۰ درصد سرانه‌های اداری و تأسیسات و تجهیزات شهری منظور شده است . - آموزشی ۸ - فرهنگی ۴ - مذهبی ۵ - حمل و نقل ۹ -. افضای سپز ۱۵ - ورزشی ۰ - درمانی ۳ - تأسیسات و تجهیزات. ‏ ۵/* -_- آداری ۵ - جمع ۶/۰ ۵ تاثیر می‌گذارد. به گفته دیگرء در برابر سهم خدماتی که باید در اختیار مدیریت شهری قرار گیرد.ء سهم مختلط تجاری - خدماتی امتیازی است که مالک زمین می‌تواند از آن بهره‌مند شود. از این رو لازمه برآورد مجموع سرانه درون بافتی و شهری کاربری مختلط تجاری - خدماتی ۱/۷ مترمربع است. اما با توجه به ارزش بالای کاربری مختلط هر ۱ مترمربع آن معادل ۳ مترمربع کاربری مسکونی منظور می‌شود. پس رابطه (۳) را به شکل زیر می‌توان نوشت : (۱/۷ ۳ - ۱۲) * جمعیت‌پذیری زمین < مساحت سهم خدماتی زمین و یا به شکل ساده شده‌تر آن : (۳) ۷ جمعیت‌پذیری زمین < مساحت سهم خدماتی زمین مبنا قرار دهیم. پس رابطه (۲) به شکل رابطه (۴) در می‌آید: بعدخانوار* تراکم ساختمانی * مانده مساحت پس از کسر سهم خدماتی : میانگین زیربنای واحد مسکونی با توجه به اینکه بافت شهری کوج دربرگیرندهدو گرنه باشت مسکونی متداول شهرق و باخ «شهری استه از این رو رابطه محاسبه جمعیت و سهم خدماتی زمین مسکونی باید با توجه به ویژگی‌های هر گونه برآورد به منظور ساده‌تر کردن رابطه‌های محاسباتی, در دنباله بحث از نشانه‌های زیر استفاده می‌شود : سهم خدماتی زمین 51 تراکم ساختمانی مجاز 0 میانگین زیربنای واحد مسکونی ۰ ۱۸ تعداد واحد مسکونی 6 در این چارچوب رابطه (۴) به شکل زیر در می‌آید ن 4 (-5) -م ای ۱۲ از سوی دیگر می‌دانیم که مساحت سهم خدماتی زمین برابر است با : (سرانه خدمات پس از کسر ۲ برایر سرانه مختلط « جمعیش‌پذپری زمین) 8,94۷ پس شکل نهایی رابطه (۴) به شکل زیر نوشته.می‌شود : نات ی ۷ که با انجام محاسبات و خلاصه‌سازی زیر به رابطه (۵) می‌رسد : 0-20 .45 ۳۰۲ 0 <-28۳.0 +۳۰۲ 0 - (280 +۳0۷ 48۷ دم (۵) [۱5: ۷۳۹/7 0 با استفاده از رابطه (۵)» رابطه (۶) را برای برآورد تعداد واحد مسکونی مجاز قابل ساخت در زمین (با توجه به سهم خدماتی آن) می‌توان به دست آورد. 0 علا دی 50 لا (۶) رابطه اصلی محاسبه سهم خدماتی زمین مسکونی نیز به شکل رابطه (۷) در می‌آید : 7 * 51 ۲۹۹50 - 1و ۱۷۱۳۹0 )۷( با قراردادن میانگین‌های زیربنای واحد مسکونی بافت متداول شهری (۷۵ مترمربع در گونه تراکمی ۱۰۰ و۱۰۰ مترمربع در دیگر گونه‌های تراکمی) و بافت باغ - شهری (۲۵۰ مترمربع)» رابطه‌های (۵) و (۶) و (۷) برای هر گونه به شکل رابطه‌های زیر در می‌آید: در بافت متداول شهری : گونه تراکمی ۱۰۰ : 8 بو گس ور 6 ده 26 3 ۰ ۲۶ در دیگر گونه‌های تراکمی : و دی دی 2+70 51 0 + 100 نش 2+70 ۳ د در بافت باغ - شهری : 750 ۹50 ۹50 سس درو سس ول سمش رم 62/50 0 + 250 62/50 با بهره‌گیری از رابطه‌های بالاء سهم خدماتی زمین مسکونی در تراکم‌های ساختمانی گوناگون در جدول‌های زیر آمده است. نسبت و درصد سهم خدماتی زمین در بافت متداول شهری ۳۷ هه ۱ ۳۶ درصد ۷ ۳۷ ۷ ۳۴ ۱ ۷ ۳ ۳ نسبت و درصد سهم خدماتی زمین در بافت باغ - شهری اس ات تراکم ساختمانی ۷ ۳۳۰ ۷ ۳۵ ۷ ۱۳۲ ۱ ۱ ی ۱ 0 درصد ۷ ۵1۷ ۱۴ برآورد سهم خدماتی زمین و محاسبه جمعیت پذیری و تعداد واحد قابل ساخت در آن. در راستای تحقق پذیری فضاهای خدماتی پیشنهادی, دو دستامد ارزشمند دارد : ۱ کاهش جمعیت پذیری و تعداد واحد مسکونی قابل ساخت در زمینء منجر به تعدیل جمعیت و کاهش نیاز به فضاهای خدماتی می‌شود. ۲ علاوه بر اینکه امکان تحقق بخشی از سطوح خدماتی را فراهم می‌سازد.ء راهکار مناسبی برای تأمین ۱۵ دستورالعمل‌های اجرایی سهم خدماتی ۱ سطوح اصلاحی و واقع در مسیر خیابان‌های پیش بینی شده در طرحء جزو سهم خدماتی زمین تراکم ساختمانی ۳ در محاسبه تعداد واحد مسکونی مجاز زمین‌های ۲۵۰۰ مترمربع و بیشتر» مساحت زمین پس از کاهش ۱۰ درصد آن به عنوان گذرگاههای دسترسی درون زمین مبنای محاسبه قرار می‌گیرد. ۴ در صورت خودداری از تفکیک زمین و ساخت مجموعه در آن. بخشودگی سهم خدماتی به شرح زیر اعمال می‌شود : الف) در زمین‌های تا ۵۰۰۰ مترمربعء ۲۵ درصد سهم خدماتی ب ) در زمین‌های ۵۰۰۰ تا ۱۰۰۰۰ مترمربع. ۵۰ درصد سهم خدماتی پ ) در باغ‌های تثبیت شده و زمین‌هایی که رأی ماده ۱۲ آنها باغ است (با مساحت تا ۱۰۰۰۰ مترمربع) » ۱۰۰ درصد سهم خدماتی ۵ آن دسته از زمین‌های موضوع بند ۳ که با احتساب درصدهای بخشودگی سهم خدماتی مجاز به ساخت حداقل ۵۰ واحد مسکونی باشند» از مزایای احداث یک واحد تجاری - خدماتی در درون مجموعه و بر پایه سرانه ۲ مترمربع به ازای هر واحد مسکونی برخوردار می‌شوند. جدول زیر حداقل مساحت لازم برای بهره‌مندی از امتیاز بالا را نشان می‌دهد. کف و تبصره : برای محاسبه حداقل مساحت لازم زمین, در تراکم ۱۰۰ درصد از رابطه (۱) و در تراکم‌های ۰۱۳۵ ۱۵۰ و ۱۷۵ درصد از رابطه (۲) استفاده می‌شود. ۱ باقگ و )۱ ۳۲۱ ۳۰۶ . 35.0 هه 7 (حداقل مساحت زمین به ازای هر واحد مسکونی) * ۵۲ 2 یچ -8 در تراکم‌های ۱۲۵ ۱۵۰ و ۱۷۵ به ترتیب برابر ۰۸۰ ۶۷/۵ و ۵۷ مترمربع است. ۶ در زمین‌های با مساحت ۱۰۰۰۰ مترمربع و بیشترء در صورت تمایل به تفکیک زمین به قطعه‌های مسکونی بر پایه حد نصاب‌های تعیین شده» به ترتیب زیر باید اقدام شود : الف) مساحت خالص زمین (پس از کسر اصلاحی‌ها و سطوح زیر پوشش خیابان‌های اصلی طرح)» با کسر ۲۵ درصد آن به عنوان سطح زیر پوشش شبکه ارتباط و دسترسی درون زمین» پایه محاسبات مربوط به جمعیت‌پذیری» تعداد واحد مسکونی مجاز و سهم خدماتی زمین می‌شود. ب ) در چارچوب مقادیر به دست آمده از بند الفء طرح آماده‌سازی و تفکیک زمین با رعایت ضوابط و مقررات مربوط به شبکه ارتباط و دسترسی و مکانیابی بهینه فضاهای خدماتی تهیه و ارائه می‌شود. تبصره : چنانچه بخشهایی از زمین در طرح تفصیلی به کاربری‌های خدماتی تخصیص یافته باشدء مساحت آنها در سهم خدماتی زمین منظور می‌شود. ۷ در زمین‌هایی که در طرح تفصیلی با کاربری خدماتی مشخص شده است. سیم مالک با محاسبه و کسر سهم خدماتی آن (بر پایه تراکم ساختمانی بافت مسکونی همجوار) تعیین می‌شود. ۱۷