قانون پیش فروش ساختمان — مصوب ۱۳۸۹/۱۰/۱۲

1032 مجموعه منقح قوانین و مقررات ثبت اسناد و املاک تابع مقرّرات مربوط به لایحه قانونی نح وه خرید و تملک اراضی کمیسیون ماده واحده شده باشد، می تواند از مقرّرات لایحه قانونی املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مورد اشاره در مهلت های قانونی استفاده نماید؛ اما اگر سازمان مصوّب 1358 شورای انقلاب و اصلاحات بعدی خواهد بود و لذا ملی زمین و مسکن طرحی برای ملک قرار نداده باشد، شخص تلف حکمی تلقی نمی شود . در این موارد چنانچه سازمان ملی مذکور می تواند دادخواست ابطال سند مالکیت سازمان ملی زمین زمین و مسکن طرح را اجرا نکرده باشد، شخصی که به استناد و مسکن را از دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک درخواست مقرّرات تبصره یک ماده 9 قانون افزایش بهره وری بخش نماید . در این مورد نیز انتقال ملک، تلف حکمی نخواهد بود . کشاورزی و منابع طبیعی مصوّب 1389 موفق به ابطال رأی به زراعی ماده - 10 بانکّها و مؤسسات مالی و اعتباری مکل فند در اعطا ی تسهیالت بانکی به طرح های کشاورزی های بانکی نسق و منابع طبیعی، اسناد مشاعی مالکین و نسق های زراعی زارعین و اشخاص را به نسبت سهم مشاع از قیمت روز تسهیالت و مالکین کل مشاع ارزیابی و قراردادهای اجاره و یا بهره برداری و یا حق انتفاع از اراضی ملی و دولتی و سند مالکیت وثیقه مشاعی اعیانی احداثی را به عنوان وثیقه و تضمین برای اعطا ی ّتسهیالت بپذیرند . دفاتر اسناد رسمی موظ فند بنا به عنوان اسناد درخواست بانک ها نسبّت و مؤسسات مذکور به تنظیم سند رهن بر این اساس اقدام نمایند . دولت مکل ف است از پذیرش طریق تشویق بیمه سرمایه گذاری بیمهّای، و سایر ابزارهای تحق ق این امر را تضمین نماید . قوانین و مقرّرات مرتبط اصلاحات و الحاقات بعدی . - ماده 34 ،قانون ثبت اسناد و املاک مصوّب 1310 / 12 / 26 با - مواد 1 و 7 قانون تسهیل اعطاء تسهیالت بانکی و کاهش اصلاحات و الحاقات بعد ی . هزینه های طرح و تسریع در اجراء طرح های تولیدی و افزایش - ماده 9 قانون معادن ، مصوّب 1377 / 02 / 27 مجلس شورا ی منابع مالی و کارآیی بانک ها، مصوّب . 1386 / 04 / 05 اسلام ی و 1377 / 03 / 23 مجمع تشخ یص مصلحت نظام با - تصویب نامه در خصوص واگذاری اراضی ملی و دولتی، مصوّب 1389 / 12 / 25 هیأت وزیران . قانون پي ش فروش ساختمان 1 مصوّب 1389 / 10 / 12 ساختمان ماده - 1 هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، ملاک رسمی زمین ( پیش ّفروشنده ) متعه د به احداث فروش یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در پیش حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد ( پیش خریدار ) درآید از قرارداد تعریف نظر مقرّرات این قانون « قرارداد پی ش فروش ساختمان » محسوب می شود . تبصره - اشخاص ذیل نیز می توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به موجب آن زمین ی در اختیارشان قرار می گیرد اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند : - 1 سرمایه گذارانی که در ازا ی سرمایه گذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلّق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنا ی احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به موجب سند رسمی به آنان اختصاص می یابد . - 2 مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین 1. این قانون در 25 ماده و 4 تبصره در تاریخ 1389 / 10 / 12 به تصویب مجلس شورا ی اسلام ی رسیده و در روزنامه رسمی - 19207 1389 / 11 / 18 منتشر شده است . بخش دوم - قوان ین فرعی ثبت اسناد و املاک 1033 مستأجره را دارند . تصریح ماده - 2 در قرارداد پیش ف روش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود : نکاتی - 1 اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی در قرارداد - 2 پالک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک پیش - 3 اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق ها، شماره طبقه، شماره فروش واحد، توقفگاه ( پارکینگ ) و انباری ساختمان - 4 مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است . - 5 ّبها یا عوض در قراردادهای معو ض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت - 6 شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی - 7 زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی - 8 تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین ها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله - 9 تعهّدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی - 10 ّمعر فی داوران - 11 احکام مذکور در مواد ) 6 ( ، ) 7 ( و ) 8 ( و تبصره آن ، ) 9 ( ، ) 11 ( ، ) 12 ( ، ) 14 ( ، ) 16 ( و .) 20 ( این قانون قوانین و مقرّرات مرتبط مصوّب 1393 / 03 / 07 هیأت وزیران . - مواد 2 و 6 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان، تنظیم قرارداد ماده - 3 قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهّدات ناشی از آن باید با رعایت ماده ) 2 ( پیش این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصة آن به فروش اداره ثبت محل صورت گیرد . ساختمان قوانین و مقرّرات مرتبط پیش فروش ساختمان، بدون سند رسمی و به صورت عادی منعقد به صورت - مواد 10 و 1284 تا 1289 ،قانون مدنی مصوّب 1307 / 02 / 18 شود، بر اساس ماده 10 قانون مدنی، قراردادی معتبر و رسمی با اصلاحات و الحاقات بعدی . لازم الاجراء می باشد و عدم تنظیم آن به صورت رسمی و - مواد 21 ، 22 ، 23 ، 46 و 48 ،قانون ثبت اسناد و املاک مصوّب پیش بینی ضمانت اجرای کیفری برای عدم تنظیم سند رسمی در 1310 / 12 / 26 با اصلاحات و الحاقات بعدی . قانون پیش فروش ساختمان مصوّب 1389 موجب بطلان یا عدم - ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه،های توسعه کشور مصوّب نفوذ قرارداد مزبور نمی باشد و فقط امتیازات و مقرّرات خاص قانون 1395 / 11 / 10 با اصلاحات بعدی . موصوف در مورد قراردادهای عادی پیش فروش، قابل اعمال - بند 18 ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون رسیدگی اسناد مالکیت نیست - 2 . همانگونه که در پاسخ بند یک گفته شد، امتیازات و مُعارض و هیأت نظارت و شورای،عالی مصوّب 1352 / 02 / 16 مقرّرات خاص پیش بینی شده در قانون پیش فروش ساختمان از وزیر دادگستری . جمل ه داوری موضوع ماده 20 همان قانون، مختص قراردادها ی ی می باشد که مطابق آن قانون به صورت رسمی منعقد شده است . نظر مشورتی اداره حقوقی – بنابراین، قراردادهای عادی پیش فروش، مشمول قانون مذکور - 1 : 1397 / 12 / 28 /73301 - در فرضی که قرارداد نمی باشد . 1034 مجموعه منقح قوانین و مقررات ثبت اسناد و املاک مدارک ماده - 4 تنظیم قرارداد پیش فروش منوط به ارائه مدارک زیر است : ارائه - 1 سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله با ساختمان در ازا ی سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است . فروش - 2 پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد پیش - 3 بیمه نامه مربوط به مسؤولیت موضوع ماده 9) ( این قانون قرارداد - 4 تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان تنظیم - 5 پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک تبصره - در مجموعه های پیشّفروشنده احداثی که تعه داتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماد ه سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی درصد ( % ) 30 پیشرفت در انجام سرجمع تعهّدات مربوط و تأیید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می باشد . قوانین و مقرّرات مرتبط - ماده 3 دستورالعمل صدور مجوز انتشار آگهی پیش فروش - ماده 2 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان، مصوّب ساختمان موضوع ماده 19 یآ ین نامه اجرایی قانون پیش فروش 1393 / 03 / 07 هیأت وزیران . ساختمان، مصوّب 1394 / 01 / 30 وزیر راه و شهرسازی . ساختمان ماده - 5 تنظیم قرارداد پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهّدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد ر سمی با فروش پرداخت حق الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفاً در قبلا پرداخت حق التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضاییه پیش قرارداد صورت می گیرد . الثبت قوانین و مقرّرات مرتبط 1389 / 12 / 08 با اصلاحات بعدی . حق - مواد 10 و 1284 تا 1289 قانون مدنی، مصوّب - 1307 / 02 / 18 ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه،های توسعه کشور مصوّب پرداخت با اصلاحات و الحاقات بعدی 1395 / 11 / 10 . با اصلاحات بعدی . - ماده 22 ، 23 ، 31 و 46 ،قانون ثبت اسناد و املاک مصوّب - ماده 22 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان، مصوّب 1310 / 12 / 26 با اصلاحات و الحاقات بعدی 1393 / 03 / 07 . هیأت وزیران . - ماده 5 قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد ،رسمی مصوّب - بند 18 ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون رسیدگی اسناد مالکیت . 1385 / 05 / 24 معارض و هیأت نظارت و شورای،عالی مصوّب 1352 / 02 / 16 - ماده 29 قانون رسیدگی به،تخلّفات رانندگی مصوّب وزیر دادگستری . ماده - 6 چنانچه پیشّفروشنده در تاریخ مقر ر در قرارداد، واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار فروشنده ندهد و یا به تعهّدات خود عمل ننماید علاوه بر اجرا ی بند ) 9 ( ماده ) 2 ( این قانون مکلّف است به شرح زیر پیش تخلّفات جریمه تأخیر به پیش خریدار بپردازد مگر این که به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق نمایند . اجرا ی مقرّرات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست . - 1 در صورتی که واحد پیش فروش شده و بخش های زمانّ اختصاصی نظیر توقفگاه ( پارکینگ ) و انباری در مقر ر قابل بهره برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار، معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده - 2 در صورت عدم انجام تعهّدات در قسمت های مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد 5/0 ( % ) بهای روز تعهّدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار - 3 در صورت عدم انجام تعهّدات در قسمت های خدمات عمومی موضوع بند ) 9 ( ماده ) 2 ( این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، م دارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهّدات انجام شده به بخش دوم - قوان ین فرعی ثبت اسناد و املاک 1035 میزان قدرالسهم پیش خریدار - 4 در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد . نظر مشورتی اداره حقوقی 1389 / 10 / 12 ،باشد پرداخت خسارت مطابق موارد 6 و 7 و 8 این - از نظر - 3 ... : 1390 / 11 / 17 – /74683 در صورت تخلّف قانون صورت می گیرد و چنانچه قرارداد مشمول قانون یاد شده پیش فروشنده از ،قرارداد مثل عدم تأمین پارکینگ یا تغییر در نباشد و مربوط به قبل از لازم الاجراء شدن آن باشد چنانچه نقشه یا مساحت یا استفاده از مصالح ،نامرغوب اگر قرارداد ضمانت اجرای قراردادی پیش بینی نشده باشد پیش خریدار حق پیش فروش مشمول قانون پیش فروش ساختمان های مصوّب مطالبه خسارت به قیمت روز طبق نظر کارشناسی را دارد . ماد ه - 7 در صورتی که مساحت بناء بر اساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص ز یاده و شده در قرارداد باشد، مابه التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه نقصان در مساحت بنا تا پنج درصد ( % ) 5 ّافزون بر زیربنای مقر ر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را مساحت ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد ( % .) 5 باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد چنانچه مساحت بناء واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد ( % 95) مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فس خ قرارداد را دارد یا می تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و بر اساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند . قوانین و مقرّرات مرتبط نظر مشورتی اداره حقوقی - ماده 7 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان، مصوّب - از نظر : 1390 / 11 / 17 – /74683 ر . ک . ماده 6 قانون 1393 / 03 / 07 هیأت وزیران . پیش فروش ،ساختمان مصوّب . 1389 / 10 / 12 ماده - 8 در تمامی مواردی که به دلیل تخلّف پیش فروشنده، پیش خریدار حق فسخ خود را اعمال می ،نماید مسئولیت پیش فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنا ی مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی الطرفین به پیش خریدار پیش بپردازد . فروشنده تبصره - در صورت عدم توافق طرفین، پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را بر ،اساس قیمت روز بناء طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد نماید . نظر مشورتی اداره حقوقی پیش فروش ،ساختمان مصوّب . 1389 / 10 / 12 - از نظر : 1390 / 11 / 17 – /74683 ر . ک . ماده 6 قانون ماده - 9 پیش فروشنده در قبلا خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم مسئولیت رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث مسؤول است و باید مسؤولیت خود را از این جهت پیش فروشنده بیمه نماید . چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می شود، پیش فروشنده ضامن پرداخت مابه التفاوت خسارت وارده خواهد بود . در خسارات ماده - 10 در مواردی که بانک ها به پیش خریداران بر اساس قرارداد پیش فروش، تسهیالت خرید می ،دهند وجه تسهیالت از طرف پیش خریدار توسط بانک به حساب پیش فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم تسهیالت واحد پیش خریداری شده و نیز حقوق پیش خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین أخذ می گردد . ماده - 11 در پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد توافق طرفین خواهد بود، ولی پرداخت حداقل ده درصد ( % ) 10 از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل وصول خواهد بود و طرفین نمی توانند برخلاف اقساط آن توافق کنند . بهای قرارداد قوانین و مقرّرات مرتبط - ماده 15 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان، مصوّب 1036 مجموعه منقح قوانین و مقررات ثبت اسناد و املاک 1393 / 03 / 07 هیأت وزیران . عملیات قرارداد ماده - 12 در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش خریدار مفاد پیشرفت میّتواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحق ق پیشرفت از سوی پیش فروشنده با ساختمانی نماید و مهندس ناظر مکلّف است به تقاضای هر یک از طرفین ظرف یک ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید . عدم قوانین و مقرّرات مرتبط 1393 / 03 / 07 هیأت وزیران . - ماده 11 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان، مصوّب ماده - 13 پیش خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، ملاک ملک پیش فروش شده می گردد خریدار و در پایان مدت قرارداد پیش فروش و اتمام ساختمان، با تأیید مهندس ناظر در صورتی که تمام اقساط را پرداخت پیش مالکیت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفا ی تعهدات، می تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید . چنانچه پیش فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش ف روش شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش خریدار یا قا ئم مقام وی می نماید . اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلّف است به تقاضای ذی نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش فروش شده اقدام نماید . قوانین و مقرّرات مرتبط استیجاری، مصوّب . 1377 / 03 / 24 - مواد 21 ، 22 ، 150 و 154 ،قانون ثبت اسناد و املاک مصوّب - مواد 5 و 6 قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری 1310 / 12 / 26 با اصلاحات و الحاقات بعدی . مسکونی برای امر مسکن به شرکت های تعاونی مسکن و سایر - ماده 101 قانون شهردار،ی مصوّب 1334 / 04 / 11 با اصلاحات اشخاص حقیقی و حقوقی، مصوّب . 1381 / 05 / 06 و الحاقات بعد ی - . بند ( ب ) ماده 15 قانون تشکیل و اداره مناطق ویژه اقتصادی - ماده 6 قانون تأسیس شورای عالی،شهرسازی و معماری ایران ،جمهوری اسلامی ایران مصوّب . 1384 / 03 / 11 مصوّب 1351 / 12 / 22 با اصلاحات و الحاقات بعد ی - . مواد 1 و 2 قانون وّ جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی - ّلایحه قانونی راجع به تفکیک و افراز اراضی مورد تصر ف ایجاد قطعات مناسب فن ی، اقتصادی، مصوّب 1383 / 01 / 25 سازمان های عمران اراضی شهری استان های کشور، مصوّب مجلس شورای اسلامی و 1385 / 11 / 21 مجمع تشخیص 1358 / 10 / 22 شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران . مصلحت نظام . - تبصره 3 ماده 1 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ،ها - ماده 10 قانون حمایت از احیاء، بهسازی و نوسازی بافت های مصوّب 1374 / 03 / 31 با اصلاحات و الحاقات بعدی . ،فرسوده و ناکارآمد شهری مصوّب . 1389 / 10 / 12 - ماده 7 قانون تشویق احداث و عرضه واحدهای مسکونی - ماده 17 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان، مصوّب 1393 / 03 / 07 هیأت وزیران . مقرّر ماده - 14 در صورت انجام کامل تعهّدات از سوی پیش خریدار چنانچه پیش فروشنده تا زمان انقضا ی مدت مهلت قرارداد، ّموف ق به تکمیل پروژه نگردد، با تأیید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این ًکه صرفا اقدامات جز ئ ی تا در پروژه تکمیل پروژه باقیمانده است ( کمتر از ده درصد « % 10 » پیشرفت فیزیکی مانده باشد ) ، پیش خریدار می تواند با تکمیل قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود عدم گردد . حقوق دولتی و هزینه هایی که طبق مقرّرا ت بر عهده پیش فروشنده بوده و توسط پیش خریدار پرداخت می گردد مانع از استیفا ی مبلغ هزینه شده از محل ماده ) 11 ( و غیره با کسب نظر هیأت داوری مندرج در ماده ) 20 ( این قانون نخواهد بود . قوانین و مقرّرات مرتبط 1393 / 03 / 07 هیأت وزیران . - ماده 17 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان، مصوّب بخش دوم - قوان ین فرعی ثبت اسناد و املاک 1037 ماده - 15 عرصه پیشّفروش و اعیان واحد شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعه د شده بابت آن، قبل توقیف از انتقال رسمی واحد پیش فروش شده به پیش خریدار قابل توقیف و تأمین به نفع پیش فروشنده یا طلبکار او و تأمین نیست . قوانین و مقرّرات مرتبط 1393 / 03 / 07 هیأت وزیران . - ماده 22 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان، مصوّب ماده - 16 در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش فروشنده باید مراتب یا عدم عوض پرداخت را کتباً به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند . دفترخانه مکلّف است ظرف مهلت یک هفته به پیش خریدار قراردادی اقساط اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط ّمعو قه اقدام نماید، در غیر این صورت پیش فروشنده حق بها فسخ قرارداد را خواهد داشت . ماده - 17 واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهّدات پیش فروشنده نسبت به واحد پیش فروش شده و عرصة انتقال حقوق آن، پس از اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم م قام قانونی آنها بلامانع است . و تعهّدات قوانین و مقرّرات مرتبط 1393 / 03 / 07 هیأت وزیران . پیش - ماده 14 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان، مصوّب فروشندو ماده - 18 در صورت انتقال حقوق و تعهّدات پیش خریدار نسبت به واحد پیش فروش شده بدون رضایت پیش پیش فروشنده، پیش خریدار عهده دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود . خریدار قوانین و مقرّرات مرتبط 1393 / 03 / 07 هیأت وزیران . - ماده 14 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان، مصوّب از درجه ماده - 19 پس از انتقال قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش فروش از درجه اعتبار ساقط اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می باشند . شدن قوانین و مقرّرات مرتبط اصلاحات و الحاقات بعدی . قرارداد - ماده 46 ،قانون ثبت اسناد و املاک مصوّب 1310 / 12 / 26 با ماده - 20 کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرا ی مفاد قرارداد پیش فروش توسط هیأت داوران حل اختلافات متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرض ی الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی الطرفین، یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می پذیرد . در صورت توسط هیأت نیاز، داوران می توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نماید . آیین نامه اجرایی این ماده توسط وزارت داوران مسکن و شهرسازی 1 و وزارت دادگستری تهیه و به تأیید هیأت وزیران خواهد رسید . داوری موضوع این قانون تابع مقرّرات آ ی ین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب خواهد بود . – قوانین و مقرّرات مرتبط 1 : 1391 / 02 / 27 /7390 - و 2 و - 3 هرگاه قرارداد - ماده 10 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب ( در پیش فروش ساختمان بدون تنظیم رسمی و به طور عادی منعقد امور مدنی ) ، مصوّب 1379 / 01 / 21 با اصلاحات و الحاقات بعدی . شود به نظر می رسد امتیازات خاص مقرر در قانون پیش فروش - مواد 1 ، 13 و 15 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان، ساختمان برای قراردادهای تنظیم شده به صورت رسمی است و مصوّب 1393 / 03 / 07 هیأت وزیران . در قراردادهای عادی در حد مقرّرات عام قانون مدنی معتبر و نظرات مشورتی اداره حقوقی لازم الاجراء است . از سوی دیگر با توجه به مواد قانونی ،مذکور .. 1 در حال حاضر وزارت راه و شهرسازی 1038 مجموعه منقح قوانین و مقررات ثبت اسناد و املاک ذی نفع می تواند با طرح دعوا و پس از تنظیم سند رسمی مذکور بدون تصویب آیین نامه ها قابلیت اجراء دارد - .2 امتیازات خاص پیش فروش از مزایای مقرر در این قانون استفاده کند . با این مقرر در این قانون برای قرارداد پیش فروش ساختمان تنظیم شده به ،توضیح داوری مقرر در ماده 20 برای قراردادهای عادی ممکن صورت رسمی است و در قراردادهای ،عادی در حد مقرّرات عام قانون نیست و مطابق مقرّرات ،عمومی اختلافات ناشی از این قراردادها مدنی معتبر و لازم الاجراء است و ذی نفع می تواند با طرح دعوا و پس در صلاحیت دادگاه های عمومی دادگستری است . از تنظیم سند رسمی پیش فروش از مزایای مقرر در این قانون استفاده 1- : 1391 / 05 / 04 – /7879 - نظر به اینکه در هیچ یک از مواد ،کند بنابراین داوری مقرر در ماده 20 برای قراردادهای عادی ممکن قانون پیش فروش ساختمان مصوّب 1389 / 10 / 12 اجرای قانون نیست و مطابق مقرّرات ،عمومی اختلافات ناشی از این قراردادها در منوط به تصویب آیین نامه های مربوط نشده است بنابراین قانون صلاحیت دادگاه های عمومی دادگستری است . ماده ( 21 اصلاحی )- 1399 / 11 / 08 پیش فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی فروش پیش فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاه های اطلاع رسانی و سایر رسانه های گروهی و نصب پیش آگهی در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی صلاح که در آیین نامه اجرایی این قانون مشخص می شود انتشار أخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه های یاد شده ارائه نماید . شماره و تاریخ این مجوز باید در مجوز آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود . مطبوعات و رسانه ها قبل از دریافت مجوز یاد شده حق درج و انتشار آگهی پیش فروش را ندارند . در غیر این صورت به توقیف به مدت حداک ثر دو ماه و جزا ی نقدی از شصت میلیون ) 60 / 000 / 000 ( ریال تا دویست و پنجاه میلیون .) 250 / 000 / 000 ( ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد پیشینه تقنینی 1393 / 03 / 07 هیأت وزیران . - ماده 21 مصوّب : 1389 / 10 / 12 « میزان جزای نقدی این ماده - جزء ) 2 - 2 ( بند 2 مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری از ده میلیون ) 10 / 000 / 000 ( ریال تا یک صد میلیون ایران در خصوص ساخت و ساز مجموعه پردیسبان در استان 100) / 000 / 000 ( ریال تعیین شده بود .» قزوین، مصوّب . 1393 / 06 / 03 - دستورالعمل صدور مجوز انتشار آگهی پیش فروش ساختمان قوانین و مقرّرات مرتبط موضوع ماده 19 یآ ین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان، - ماده 20 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان، مصوّب مصوّب 1394 / 01 / 30 وزیر راه و شهرسازی . واحد هر ماده - 22 شهرداری ها مکلّفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با مستقل ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند . فنی شناسنامه قوانین و مقرّرات مرتبط 1395 / 06 / 21 وزیر راه و شهرسازی . - دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان، مصوّب ماده - 23 اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام رسمی به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزا ی نقدی به میزان دو تا چهار برابر سند بدون وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند . ساختمان تبصره - جرا ی م مذکور در این ماده تعقیب نمی شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت راه و شهرسازی فروش و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرا ی آن موقوف می شود . پیش تنظیم قوانین و مقرّرات مرتبط 1390: / 04 / 04 - /72174 - چنانچه پیش فروش کننده ساختمان - ماده 18 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان، مصوّب دارای سند عادی ،باشد به نظر می رسد که مورد مشمول مقرّرات 1393 / 03 / 07 هیأت وزیران . مندرج در ماده 23 قانون پیش فروش ساختمان ،باشد با این توضیح که مطابق تبصره این ماده جرایم مذکور در آن تعقیب نمی شود مگر نظرات مشورتی اداره حقوقی بخش دوم - قوان ین با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و نیز در صورت ،گذشت تعقیب یا اجرای آن موقوف می گردد . : 1391 / 04 / 26 – /7801 - در فرض سؤال که ملاک ًبدوا به موجب سند ،عادی حقوقی را در ملک خود به غیر انتقال دا ده و سپس به موجب سند رسمی ملک مذکور را به دیگری واگذار نموده موضوع می تواند از مصادیق کالهبرداری محسوب گردد، که تشخیص آن به عهده قاضی رسیدگی کننده ،است بدیهی است چنانچه قرارداد پیش فروش در زمان حاکمیت قانون پیش فروش ساختمان ( مصوّب ) 1389 / 10 / 12 منعقد شده باشد مقرّرات ا ین قانون نیز لازم الاجراء است . : 1395 / 02 / 27 - /7399 - با توجه به صراحت ماده 23 قانون پیش فروش ساختمان مصوّب 1389 ، اشخاصی که بدون تنظیم سند ،رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان می نم ایند، در صورت شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی، قابل تعقیب کیفری اند، لیکن، تشخیص اینکه عمل مذکور به علت عدم ماده - 24 مشاوران املاک باید پس از انجام پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند نمایند . در غیراین صورت برای بار اول تا یک سال و سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می شوند . قوانین و مقرّرات مرتبط - ماده 18 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان، مصوّب 1393 / 03 / 07 هیأت وزیران . نظر مشورتی اداره حقوقی :11397 / 11 / 21 – /71307 - و - 2 قانونگذار مقرّرات مربوط به ماده 24 قانون پیش فروش ساختمان مصوّب 1389 ، را جرمّانگاری نکرده و آن را در حدود تخل فات افراد صنفی محسوب کرده است و چون جرم نیست مشمول ماده 19 قانون مجازات اسلامی 1392 ، نیز نمی باشد - 3 . با توجه به صراحت قسمت اخیر ماده 14 قانون حمایت از مصرف کنندگان، سازمان تعزیرات حکومتی موظف است شکایات مربوط به صنوف مشمول قانون نظام صنفی را در مواردی که واجد عناوین مجرمانه نباشد، بر اساس قوانین و مقرّرات مربوط رسیدگی و حکم مقتضی صادر کند . نظر اقلیت - 1 : رفتار مذکور در ماده 24 قانون پیش فروش ساختمان مصوّب 1389 / 10 / 12 با اصلاحات بعدی، در واقع از جمله مصادیق معاونت در جرم پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی موضوع ماده 23 این قانون است که به صورت خاص جرم انگاری و برای آن مجازات تعیین شده است، که با لحاظ صدر ماده 127 قانو ن مجازات اسلامی 1392 و بند ( پ ) ماده 23 و ماده ماده - 25 آی نی نامه اجرایی این قانون ظرف سه فرعی ثبت اسناد و املاک 1039 امکان تنظیم سند رسمی با توجه به شرایط موجود، قابل انتساب به متهم است یا نه، با مقام قضایی رسیدگی کننده است . 1398: / 08 / 23 – /71934 - ا ًوال، عدم تصویب آیین نامه، مانع اجرای قانون مصوّب نیست، مگر اینکه در خود قانون، اجرای آن موکول به تصویب آیین نامه شده باشد و چون در هیچ یک از مواد قانون پیش فروش ساختمان مصوّب 1389 / 10 / 12 اجرای قانون منوط به تصویب آیین نامه مربوط نشده است، بنابراین طبق ماده 2 ،قانون مدنی 15 روز پس از انتشار، قانون مذکور لازم الا جراء است . ًثانیا، با توجه به اینکه شرایط شکلی تنظیم سند پیش فروش ساختمان به موجب آیین نامه ای است که در تاریخ 1393 / 03 / 07 به تصویب رسیده است، بنابراین، عدم امکان تنظیم سند رسمی پیش فروش ساختمان از تاریخ لازم الاجراء شدن قانون تا تصویب آیین نامه مربوطه، چون منتسب به پیش فروشنده نبوده، به نظر می رسد که مرتکب ( پیش فروشنده مذکور ) قابل تعقیب و مجازات دلالت نیست و تفسیر مضیق قوانین جزایی مؤید این نظر می باشد . پیش فروش مشاوران مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد به املاک صورت و نمی توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش به سند تنظیم برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانة کسب و برای بار رسم ی قرارداد 30 این قانون ( و ملاک ماده 9 آیین نامه راجع به نحوه اجرای مجازات های تکمیلی موضوع ماده 23 قانون مجازات اسلام ی 1392 ، م رتکب ( مشاور املاک ) باید به مجازات مذکور در ماده 24 قانون صدرالذکر ( حسب مورد ) محکوم گردد . بدیهی است که تعیین مجازات مزبور مانع از تعقیب انضباطی و انفصال فرد صنفی مطابق مقرّرات قانونی مربوط، حسب مورد از سوی مراجع صنفی و اداری ذی ًربط نخواهد بود . ضمنا، مفاد ماده 18 آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان مصوّب 1393 / 03 / 07 نیز م ؤ ید این نظر است - 2 . با ،توجه به اینکه با لحاظ آنچه فوقاً مذکور گردید جرم موضوع ماده 24 قانون پیش فروش ساختمان از مصادیق معاونت در بزه پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی موضوع ماده 23 این قانون است و لذا از حیث تعیین مرجع صلاح به رسیدگی به بزه و درجه بندی مجازات نیز تابع بزه اخ یرالذکر بوده که با عنایت به ماده 19 قانون مجازات اسلامی 1392 درجه 6 محسوب و بنابراین مطابق مواد 22 ، 92 و 301 قانون آ ی ین دادرسی کیفری 1392 ، تحقیقات مقدماتی آن در دادسرا و دادرسی در دادگاه کیفری باید صورت پذیرد ( در صلاحیت رسیدگی دادگاه کیفری دو می باشد - 3 .) با توجه به آنچه بیان شد پاسخ به این آیین نامه سؤال روشن است . اجرایی قانون ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری منبع: «مجموعهٔ تنقیح‌شدهٔ قوانین و مقررات ثبت اسناد و املاک» — سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، ۱۴۰۱؛ صفحهٔ ۱۰۳۲ کتاب. متن از لایهٔ متنیِ PDF خوانده شده؛ ممکن است فاصله‌گذاریِ برخی واژه‌ها نامرتب باشد.