از قانون تملّک آپارتمان ها — مصوب ۱۳۴۳/۱۲/۱۶

556 مجموعه منقح قوانین و مقررات ثبت اسناد و املاک باید بهای تعیین شده منتهی ظرف شش ماه از تاریخ تصرف ب ه ملاک پرداخت شود و زائد بر این مدت مشمول ... خسارت تأخیر قانونی خواهد بو د . و برداری ماده - 5 هزینه نقشه برداری و کلیه هزینه های ساختمان خط صنعتی و تجاری از اولین سوزن انشعاب خط نقشه های مزبور اعم ا ز قسمت های زیرسازی و روسازی و کلیه ساختمان های متعلقه و وسایل ارتباطی ب ه عهده متقاضی هزینه می باشد که طبق برآورد راه آهن باید پرداخت نماید . پرداخت تبصره - ًمتقاضی مجاز است که عملیات زیرسازی خط فرعی را با نظارت راه آهن طبق نقشه مصوبه رأسا انجام دهد . آهن ماده - 6 کلیه زیرسازی خطوط فرعی و اراضی ملکی متصرفی مندرج در ماد ه 4 و تأسیسات ارتباطی و راه ساختمان های احداث شده تا ابتدای محدوده مؤسسه صنعتی و همچنین روسازی آن از محل انشعاب تا انتهای مالکیت محدوده مؤسسه صنعتی بلاعوض متعلق به راه آهن خواهد بود و راه آهن فقط بهای مصالح روسازی را ب ه نحوی که در ماد ه 7 ذکر شده به متقاضی خواهد پرداخت . تبصره - منظور از قسمت روسازی ریل ها، دستگاه های دوراهه، آلات اتصال ریل، تراورس ها و پیچ و مهره های آن و متعلقات دیگر و باالست مصرف شده می باشد . ازّقانون تمل ك آپارتمان ها 1 مصوّب 1343 / 12 / 16 با اصلاحات و الحاقات بعدی ماده - 1 مالکیت در آپارتمان های مختلف و محل های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت آپارتمان است ؛ مالکیت قسمت های اختصاصی و مالکیت قسمت های مشترک . در مالکیت نظرات مشورتی اداره حقوقی : 1375 / 08 / 26 - /75634 - ر . ک . ماده 2 قانون تملّک : 1367 / 05 / 15 – /73682 - ر . ک . ماده 1 قانون افراز و فروش آپارتمان،ها مصوّب 1343 / 12 / 16 با اصلاحات و الحاقات بعدی . املاک مشاع ، مصوّب : 1378 / 02 / 22 - /71114 - . 1357 / 08 / 22 نظر به این که تفکیک قسمت های : 1372 / 03 / 09 - /71059 - به موجب ماده 1 قانون تملّک اشتراکی و اختصاصی از همدیگر امکان پذیر نیست و از طرفی آپارتمان ها مصوّب 1343 با اصلاحات و الحاقات بعدی ، مالکیت انتقال قسمت اشتراکی به تبع انتقال قسمت اختصاصی به طور اشخاص در آپارتمان ها به مالکیت قسمت های اختصاصی و قهری صورت می گیرد، لذا مالکین یک مجموعه آپارتمانی مالکیت در قسمت های مشترک تفکیک شده است، در نمی توانند قدرالسّهم و یا حقوق خویش از مشاعات ساختمان را به قسمت های مشترک هیچ یک از مالکین حق ا ستفاده انحصاری احد از مالکین واگذار و متعاقباً به نام ایشان سن د تنظیم کنند . از محل را نداشته و مالکیت در قسمت های مشترک متعلّق به 1- : 1380 / 08 / 02 - /77255 - با توجّه به ماده 1 ّقانون تمل ک کلیّه مالکین است ولی این امر مانع از آن نیست که مالکی با بقاء آپارتمان ها که در آن به محل های پیشه و سکنی، تصریح شده، قانون مالکیت خود در قسمت مشترک، حق استفاده از قسمت مشترک مذکور شامل محل های کسب و پیشه و سکنی، هر دو می شود . مثال پارکینگ را از خود سلب کند . این اقدام موجب انتقال مالکیت - 2 در این قانون، حقوق و اختیارات مالکین عرصه و اعیان موردّ سهام متعلّق به وی در قسمت های مشترک به دیگری نمی شود نظر مقن ن بوده است نه خریداران سرقفلی یا مستأجرین و و مغایرتی با قانون تملّک آپارتمان ها ندارد . استفاده کنندگان . . 1 این قانون در 11 ماده و 1 تبصره در تاریخ 1343 / 12 / 16 به تصویب مجلس شورای ملی و در تاریخ 1343 / 10 / 02 به تصویب مجلس سنا رسیده و در روزنامه رسمی 1344 / 02 / 30 - 5895 منتشر شده است . بخش دوم - قوان ین فرعی ثبت اسناد و املاک 557 - 3 به تبع نظر فوق الذکر، حق انتخاب هیأت مدیره با خریداران سرقفلی یا مستأجرین نیست . ماده - 2 قسمت های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمت هایی از ساختمان است که حق استفاده قسمت از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه اختصاصیّ مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت های مشترک آنها تعل ق می گیرد . به طور کلی قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد در مالکیت اخّتصاصی ملک یک یا چند نفر از مالکین تلق ی نشده از قسمت ها ی مشترک محسوب می شود آنّ مگر آپارتمان که تعل ق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد . قوانین و مقرّرات مرتبط امتیازات اختصاصی مربوط به برق، تلفن و ... که مختصّ مالکین - ماده 4 آیین نامه اجرایی قانون تملّک آپارتمان،ها مصوّب آپارتمان ها می باشد، جزء قسمت های اشتراکی بوده و در ملکیّت 1347 / 02 / 08 هیأت وزیران با اصلاحات بعدی . مشاع تمام شرکای ملک است و لذا - 1 : ملاک فعلی هر یک از آپارتمان ها ملاک مشاعی آسانسور و برق سه فاز منصوبه در آن نظرات مشورتی اداره حقوقی است و احد از مالکین نمی تواند به تنهایی مالکیت اختصاصی بر : 1359 / 10 / 23 - /75409 - طبق ماده 2 قانون تملّک آسانسور و برق سه فاز مذکور داشته باشد - 2 . با توجّه به این که آپارتمان ها و بند ( ج ) تبصره ماده 4 آیین،نامه اجرایی قانون مزبور مالکین مشاع، به اتّفاق، ملاک برق سه فاز اشتراکی شناخته مصوّب 1347 هیأت وزیران، بام جزء قسمت مشترک آپارتمان ها می شوند، به اتّفاق می توانند به شرکت برق منطقه ای مراجعه و محسوب است و هزینه آسفالت و برف روبی و غیره در این قسمت آن را به برق تک فا ز که هزینه کمتر دارد تبدیل نمایند . مشترک طبق دستور ماده 23 آیین نامه مذکور با رعایت مقرّرات : 1383 / 03 / 31 – /72270 - الف – قانون تملّک آپارتمان ها در ماده 4 قانون تملّک آپارتمان ها، به عهده شرکا است . ،بعضی موارد آمرانه است و این موارد در متن قانون ذکر شده است : 1375 / 08 / 27 - /75634 - اگر منظور این است که صاحب حق به طوری که قانون گذار خود عدم اعتبار توافق بر خلاف آن را استفاده از پارکینگ و یا صاحب پارکینگ، قانوناً مجاز به انتقا ّل حق مشخص کرده است، مانند ماده 3 این قانون که اشعار داشته : خود به دیگری می باشد یا نه پاسخ آن مثبت است و قانوناً منعی ندارد . « حقوق هر ملاک در قسمت اختصاصی و حصّه او در قسمت های 1381: / 02 / 12 - /71136 - همان گونه که فروش سهام مشاعی مشترک غیرقابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت متعلّق به فروشنده به هیچ عنوان و در هیچ صورت جرم نیست و اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری حقّ قانونی ملاک است، توافق شرکای مشاعی ملک در مورد خواهد بود » از متن مذکور چنین بر می آید که حقوق مالکانه استفاده هرکدام از قسمتی ا ز ملک بین خودشان نافذ است و احد قسمت های اختصاصی و اشتراکی در مواد 1 و 2 ،به آن اشاره شده از شرکا حق ندارد برخلاف مفاد توافقتنامه مانع استفاده شریک قابل تفکیک و انتقال نیست ولی این امر مانع از آن نی ست که هر دیگر در قسمتی که به صورت توافقی در اختیار گرفته بشود، در امتناع مالکی با بقاء مالکیت خود در قسمت مشترک حق استفاده از فرض استعلام یعنی با توافق کلّیه مالکین و موافقت شهرداری و ملاک قسمت های مشترک خود را مثل استفاده از حیاط یا پارکینگ از تنظیم صورت مجلس تفکیکی و تعیین پالک اختصاصی و صدور از پرداخت خود سلب و به ملاک دیگر ساختمان که امکان استفاده بهتر از سند مالکیت جداگانه به طریق اولی ملاک یا مالکین قسمت های قسمت های مذکور را دارد واگذار نماید . این اقدام موجب انتقال سهم تفکیک شده می توانند قسمت های تفکیک شده را به احد از خود مالکیت وی بر قسمت های اشتراکی مذکور نمی شود و در نتیجه مالکین و یا هرکس دیگر، منتقل نمایند، چه آن که قسمت تفکیک از – هزینه شده که سند مستقل دارد، ملاک منجز داشته و او مجاز به هرگونه مغایرتی با قانون تملّک آپارتمان ها ندارد . ب از آنچه در بند ها تصرّف در ملک خود است . به علاوه به جهات فوق، اجاره دادن ( الف ) معروض گردید مالکین طبقات اوّل و دوّم می توانند حق و صدور بقیه مشترکات و مشاعات و یا صلح منافع آن ها با موافقت کلّیه استفاده از حیاط مشاعی را به موجب سند عادی یا رسمی از خود اجراییه – مالکین، منع قانونی ندارد . سلب و به ملاک طبقه همکف واگذار نماید . ج چنان چ ّه حق وفق : 1382 / 10 / 01 - /78575 - امتیازات آب، برق، گاز، آسانسور و استفاده از حیاط مشاعی برای ملاک طبقه همکف به ترتیب مذکور مقرّرات ... مربوط به مجتمع های ساختمانی با توجّه به ماده 2 قانون تملّک در فوق توافق شده باشد اصلاح سند و حذف حقّ استفاده بدون اجرای آپارتمان ها و ماده 4 آیین ن امه اجرایی این قانون به استثنای توافق طرفین موجه نمی باشد . اسناد ماده 10 ّمكر ر ( الحاقی 1351 / 11 / 02 و اصلاحی - ) 1359 / 03 / 17 در صورت امتناع ملاک رسمی 558 مجموعه منقح قوانین و مقررات ثبت اسناد و املاک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک، از طرف مدیر یا هیأت مدیران وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می شود . هرگاه ملاک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، سهم بدهی خود را نپردازد مدی ر یا هیأت مدیران می توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره ب ه او خودداری کنند و در صورتی که ملاک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننماید اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به ت قاضای مدیر یا هیأت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجراییه صادر خواهد کرد . عملیات اجرایی وفق مقرّرات اجرای اسناد رسمی 1 صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یا هیأت مدیران موظف می باشند که ب ه محض دّادگاه وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت نسبت به برقراری مجد د خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند . تبصره ( 1 الحاقی )- 1376 / 03 / 11 در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا مؤثر ن ،باشد مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضایی شکایت کنند، دادگاه ها موظفند اینگ ونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می شود برابرّ محروم کنند و تا دو مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند . استفاده مجد د از خدمات موکول به پرداخت ه زینهّهای معو ق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا به حکم دادگاه و نیز هز ینه استفّاده مربوط به مجد د خواهد بود . تبصره ( 2 الحاقی 1351 / 11 / 02 و اصلاحی - 2 ) 1376 / 03 / 11 رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیأت مدیران و صورت ریز سهم ملاک یا استفاده کننده از هزینه های مشترک و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده ب ه ملاک یا استفاده کننده باید ضمیمه تقاض انامه صدور اجراییه گردد . تبصره ( 3 الحاقی 1351 / 11 / 02 و اصلاحی - 3 ) 1376 / 03 / 11 نظر مدیر یا هیأت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه ب ه ملاک در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آ ی ین دادرسی مدنی به مو ضوع رسیدگی و رأی می دهد . این رأی قطعی است . در مواردی که ممکنّ طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلائل را قوی تشخیص دهد دستور متوق ف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خواهد داد . تبصره ( 4 الحاقی 1358 / 04 / 09 و اصلاحی - 4 ) 1376 / 03 / 11 ّمقرّرات قانون تمل ک آپارتمان در خصوص نحوه اداره و وصول هزینه های مشترک مربوط به حفظ و نگاهداری اعیانات و ت أ سیسات اختصاصی و اشتراکی در مورد شهرک ها و مجتمع های مسکونی که فاقد شهرداری می باشند قابل اجرا و اعمال می باشد . نحوه تشخیص هزینه ها و ترتیب پرداخت آن را اساسنامه سازمان مالکان تعیین خواهد ک رد . .1 الف - برای اجرای حکم مقرّر در ماده فوق به بند ( ب ) ماده 113 قانون برنامه پنج ساله ششم توسعه جمهوری اسلامی ایران، مصوّب 1395 / 12 / 21 مراجعه شود . ب - جهت ملاحظه مصاد یق « در حکم اسناد رسم ی » به ما ده 77 قانون شهردار،ی مصوّب 1334 / 04 / 11 یا مواد 70 و 92 قانون ثبت اسناد و املاک، مصوّب 1310 / 12 / 26 مراجعه شود . 2 ، 3 و 4. با توجه به الحاق تبصره 1 به موجب « ّقانون اصلاح قانون تمل ک آپارتمان ها » مصوّب 1376 / 03 / 11 ، شماره تبصره های سابق به شرح فوق اصلاح شده است . بخش دوم - قوان ین فرعی ثبت اسناد و املاک 559 تبصره ( 5 الحاقی 1359 / 03 / 17 و اصلاحی - 1 ) 1376 / 03 / 11 در صورتی که ملاک یا استفاده کننده مجدداً و مکرراً در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه های مشترک گردد علاوه بر سایر پرداختی ها مکلّف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکومٌ به ا ب ه عنوان جریمه می باشد . پیشینه تقنینی : 1377 / 02 / 08 - /78367 - آنچه در ماده 10 مکرر قانون ت ملّک - ماده 10 مکرّر الحاقی : 1351 / 11 / 02 « در صورت امتناع م الک از آپارتمان ها و تبصره های آن ( اصلاحی سال 1359) آمده، ر اجع پرداخت سهم خو د از هزینه ها ﻯ مشترک، نظر مدیر یا هی أ ت مد یران است به عدم پرداخت سهم ملاک یا استفاده کننده از آپار تمان از در این مورد با ذکر مبلغ قابل پرداخت و صورت ریز آن وس یله اظهارنامه هزینه های مشترک و ضمانت اجرای عدم پرداخت این هزینه ها ابلاغ می شود . هر گاه ملاک ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظ هارنامه سهم و مدلول تبصره یک ماده مزبور راجع است به ممکن یا مؤ ثر نبودن خود را نپردازد و گواهی تقدیم دادخواست موضوع تبصره 2 ا ین ماده عدم ارایه خدمات مشترک و شکایت مدیر یا مدیران مجموع ه به را نیز به مدیر یا هی أ ت مدیران تسلیم ننماید پس از انق ضا ﻯ مدت مراجع قضایی . بنابراین، شکایت مذکور در تبصره یک صرف ًا مذکور، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان ب ه تقاضا ﻯ مدیر یا هیأ ت شکایت حقوقی به منظور مطالبه هزینه های معوّقه است و ف اقد مدیران برا ﻯ وصول آن اجرائیه صادر خواهد کرد . عملیات ا جرا ی ی وفق جنبه جزایی می باشد . مقرّرات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت .» - :11381 / 02 / 29 - /71923 - با عنایت به تبصره 1 اضافه شده - ماده 10 مکرّر مصوّب 1376: / 03 / 11 با توجه به الحاق تبصره به ماده 10 مکرر قانون تملّک آپارتمان ها، به موجب ماده 1 قانون 1 به موجب « ّقانون اصلاح قانون تمل ک آپارتمان ها » مصوّب اصلاح قانون تملّک آپارتمان،ها مصوّب 1376 / 03 / 11 و 1376 / 03 / 11 ،شماره تبصره های ماده 10 الحاقی به ترتیب ب ه تبصره های 1 و 2 ماده 13 الحاقی 1376 / 03 / 11 به قانون مزبور و تبصره های ) 2 ( و ) 3 ( و ) 4 ( و ) 5 ( تغییر یافته است . مسؤولیّت مدیر یا مدیران مجموعه آپارتمانی به شرح مندرج در ماده 14 ملحقه به آن قانون، مدیر یا مد یران مجموعه در موارد منصوص قوانین و مقرّرات مرتبط در مقرّرات مزبور، به نمایندگی از مالکان حقّ شکایت و اقامه دعوی - مواد 70 ، 92 و 93 ،قانون ثبت اسناد و املاک مصوّب دارند و نسبت به آنچه خارج از موارد منصوص باشد، از قبیل اقامه 1310 / 12 / 26 با اصلاحات و الحاقات بعدی . دعوی به طرفیّت همسایه به خواسته الزام همسایه به رفع رطوبت - مواد 1 تا 8 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون و جبران خسارات وارده از آن ( مثال به زیربنای ساخ تمان ) با دفاتر رسمی، مصوّب 1322 / 06 / 27 با اصلاحات بعدی . درخواست ابطال تصمیم خلاف قانون یکی از مراجع دولتی نسبت - مواد 2 و 108 آیی ن نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم االجرراء ،به امور یا خدمات عمومی مجموعه آپارتمانی از دیوان عدالت اداری و ط رز رسیدگی به شکایت از عملیّات ،اجرایی مصوّب مدیر یا مدیران در صورتی حقّ اقامه دعوی خواهند داشت که این 1387 / 06 / 11 رئیس قوه قضاییه با اصلاحات و الحاقات بعد ی . - بند 2 - 2 ماده 2 شیوه نامه شماره 1399 / 06 / 02 – 99 / 95240 امر در اساسنامه مورد اشاره در ماده 15 الحاقی به قانون مزبور تصریح شده با شد یا تصریح بشود - 2 . نمایندگی مدیر یا مدیران رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک در خصوص پذ یرش درخواست مجموعه آپارتمانی به شرح مزبور با توجّه به فلسفه اختیارات قانونی اجرا ی مفاد اسناد لازم الاجراء از طر یق دفاتر اسناد ر سم ی . آن ها منحصر به موارد و قسمت های مشترک مجموعه آپارتمانی نظرات مشورتی اداره حقوقی است نه قسمت های اختصاصی آن . ماده ( 12 الحاقی )- 1376 / 03 / 11 ّدفاتر اسناد رسمی موظ ف می باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند تکلیف انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را که به ت أ یید مدیر یا دفاتر اسناد مدیران ساختمان رسیده باشد از ملاک یا قائم مقام یّا او مطالبه نمایند و با موافقت مدیر یا مدیران تعه د منتقلٌ لایه رسمی را به پرداخت بده یّهای معو ق ملاک نسبت به هزینه های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید نمایند . قوانین و مقرّرات مرتبط اصلاحات و الحاقات بعدی . - تبصره ماده 74 ،قانون شهرداری مصوّب 1334 / 04 / 11 با - بندهای ( الف ) و ( و ) ماده 24 ،قانون دریایی مصوّب 1343 / 06 / 29 با اصلاحات و الحاقات بعدی . 1. با توجه به الحاق تبصره 1 به موجب « ّقانون اصلاح قانون تمل ک آپارتمان ها » مصوّب 1376 / 03 / 11 ، شماره تبصره اصلاح شده است . منبع: «مجموعهٔ تنقیح‌شدهٔ قوانین و مقررات ثبت اسناد و املاک» — سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، ۱۴۰۱؛ صفحهٔ ۵۵۶ کتاب. متن از لایهٔ متنیِ PDF خوانده شده؛ ممکن است فاصله‌گذاریِ برخی واژه‌ها نامرتب باشد.