عملیات مقدماتی ثبت املاک — ا صالحی حمید - حقوق ثبت اسناد

به این ترتیب مال غیر منقول تقاضای ثبت نشده مدیون که بر مبنای مقررات حقوق ثبت اساساً مجهول المالک به شمار می آید و نقل و انتقال رسمی آن به تصریح ماده ۱۲ قانون ثبت ممنوع است در جریان عملیات اجرایی از طرف مرجع اداری به قائم مقامی متعهد به برنده حراج یا مزایده رسماً انتقال داده می شود. این مقرره به نحوی آشکار و عجیب در مخالفت صریح با قانون ثبت قرار دارد و و متأسفانه چون اعمال آن به صورت رویه در آمده است مخالفت آن با قانون چندان به نظر نمی آید. پاره ای از نویسندگان ماده ۱۰۴ آیین نامه سابق اجرای مفاد اسناد رسمی را استثنایی بر ماده ۱۲ قانون ثبت دانسته اند. اما واقعیت این است که ماده ۱۰۴ آیین نامه سابق اجراء نه استثنایی بر ماده ۱۲ قانون ثبت بلکه در تعارض غیر قابل اغماض با آن است و با هیچ تفسیری قابل توجیه نیست. زیرا اول این که پذیرفته نیست که مقررات آیین نامه استثناء بر مقررات قانون محسوب شود. به ویژه در حالتی که آیین نامه چهره مخالف قانون داشته باشد. به عبارت دیگر چگونه می توان قائل شد آنچه را که قانون ممنوع داشته است آیین نامه مجاز کند؟ دوم این که به رغم موافق قاعده بودن این مهم که مرجع اداری به دلیل عدم تقاضای ثبت ملک تکلیفی در جهت تحویل مال غیر منقول مدیون در انتقال اجرایی ندارد اما چون بر اساس مقررة مزبور سند رسمی انتقال تنظیم می شود، بنابراین اداره ثبت که به قائم مقامی مدیون، سند رسمی انتقال را به نام برنده حراج یا مزایده تنظیم می کند، علی الاصول مکلف به تحویل مال موضوع عملیات اجرایی نیز هست. به نظر می رسد این مورد یکی از تناقضات آشکار ماده ۱۰۴ آیین نامه سابق اجراء باشد. سوم این که محل تنظیم سند انتقال اجرایی در مورد چنین املاکی نیز به طور جدی محل بحث است. زیرا اگر منظور تنظیم سند انتقال در دفتر اسناد رسمی است که باید توجه داشت دفتر خانه با ممنوعیت صریح مقرر در ماده ۱۲ قانون ثبت روبرو است و اگر مراد تنظیم سند در اداره ثبت باشد که اداره ثبت محل انجام معامله و نقل و انتقال املاک نیست و انجام چنین امری، اصولاً در حوزه تکالیف و شرح وظایف مرجع اخیر نمی گنجد. ا صالحی حمید - حقوق ثبت اسناد و املاک در ایران همان منبع، صفحه ۶۷. تأسف آورتر این است که متن ماده مذکور عیناً در ماده ۹۷ آیین نامه جدید اجرای مفاد اسناد رسمی مصوب ۱۳۸۷ نیز تکرار و مطلقاً به مخالفت آن با مفاد قانون ثبت توجه نشده است. بنابراین چنین به نظر می رسد که اگر در عملیات اجرایی تا تنظیم صورتجلسه حراج یا مزایده پیش می رفت و اشاره ای به تنظیم سند انتقال و دادن آن به برنده حراج یا مزایده نمیشد و به جای این که انتقال گیرنده ملزم به تقدیم درخواست ثبت معرفی شود برنده حراج یا مزایده، ملزم و مکلف به انجام چنین امری می گردید و با استناد به صورتجلسه مزایده نسبت به درخواست ثبت اقدام می نمود با منطق حقوقی و موازین قانون ثبت سازگاری بیشتری داشت. اما مقرره دیگری که بدون توجه به ممنوعیت مذکور در ماده ۱۲ اصلاحی قانون ثبت تنظیم شده است بنا ۴ از ماده ۱۹ آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری مصوب ۱۳۷۱ و فرازهای (الف) و (ب) آن است که قابل انتقاد جدی به نظر می رسد. این بند و فرازهای فرازهای (الف) و (ب) آن که بی اعتناء به قواعد ثبت ملک و البته صرفاً با هدف صیانت از حقوق دولت و شهرداری ها به تصویب رسیده است، می گوید در صورتی که وزارت مسکن و شهرسازی یا سایر دستگاه های دولتی یا شهرداری ها بر اساس ماده قانون قصد تملک زمین غیر مواتی را دارند یا قبلاً تملک نموده اند، ولی اساسا سابقه درخواست ثبت ندارد و زمین مزبور از نظر مقررات ثبتی مجهول المالک است ادارات ثبت مکلفند ضمن تنظیم صورتمجلس لازم در اجرای ماده ۱۳ این آیین نامه که به منزله صور تمجلس احراز تصرف خواهد بود، مشخصات متصرف را با رعایت حدود مجاورین - اگر سابقة تحدید حدود دارند - تعیین نمایند. همین صورتمجلس مستند انجام معامله خواهد بود. پس از تنظیم سند انتقال بر اساس ماده ۹ قانون ادارات ثبت باید به ترتیب زیر اقدام به صدور سند مالکیت به نام دولت و شهرداری ها نمایند (الف) پس از ارائه یک نسخه سند انتقال سند تملکی به اداره ثبت محل اداره ثبت بر اساس سند رسمی تنظیمی بلافاصله سند مالکیت زمین را به نام دولت با نمایندگی درخواست کننده که سند به نام آنها تنظیم شده - یا شهرداری ها حسب مورد صادر می نمایند. ب برای روشن شدن وضع پرداخت بهای زمین مورد تملک ادارات ثبت باید نسبت به تنظیم اظهارنامه ثبتی اقدام نمایند و علاوه بر قید نام دولت به نمایندگی وزارت مسکن و شهرسازی یا دستگاه تملک کننده یا شهرداری ها نام شخص یا اشخاصی را که مدعی مالکیت ملک مورد تملک هستند بر اساس صور تمجلس تنظیمی بالا در اظهارنامه ثبتی قید نمایند و در اجرای دستور ماده ۵۹ آیین نامه قانون ثبت مبادرت به انتشار آگهی های نوبتی کنند. در صورتی که در مهلت مقرر قانونی اعتراضی نرسید، پس از گواهی اداره ثبت محل و اخذ مفاصا حسابهای لازم بهای زمین به مالک یا مالکین پرداخت میشود، ولی در صورت وصول اعتراض به اداره ثبت تا تعیین تکلیف نهایی از سوی دادگاه های صالح بهای ملک پرداخت نخواهد شد. ب. ت. ب. توضیحاتی که راجع به مخالفت ماده ۱۰۴ آیین نامه سابق اجرای مفاد اسناد رسمی و ماده ۹۷ آیین نامه جدید اجراء داده شد، توضیح دیگری راجع به ایرادات بند ۴ از ماده ۱۹ آیین نامه قانون زمین شهری و فرازهای (الف) و (ب) آن لازم به نظر نمی رسد و فقط اشاره می شود که اولاً معلوم نیست قبل از تنظیم اظهارنامه ثبتی چگونه می توان به استناد صور تمجلسی که منزله صور تمجلس احراز تصرف دانسته شده است مالکیت دولت یا شهرداری ها را چنان تثبیت شده دانست که حتی به اعتبار آن مبادرت به انجام معامله و تنظیم سند انتقال نمود. طرفه آن که صورتمجلس مزبور حتی ممکن است حاوی اعتراض و ادعای معترضین و مدعیان مالکیت نسبت به زمین مورد تملک نیز باشد.