درخواست ثبت و ماهیت آن — نیز می گوید

پس ماهیت تقاضای ثبت را باید در دسته دوم یعنی اعمال حقوقی جستجو کرد. مقدمتاً توضیح داده می شود که مستند تملک متقاضی ثبت هر چه که باشد - چیزی بیش از مقتضی تملک به حساب نمی آید. به این معنی که اگر مستند متقاضی ثبت عبارت از سند انتقال باشد مقتضی تملک وی عقدی است که بین وی و طرف مقابلش صورت گرفته است. در نتیجه سبب تملک او مشمول بند ۲ <a class="artref" href="/ماده/ماده-140-a_0815110235784">ماده ۱۴۰ قانون مدنی یعنی</a> عقد است. اگر مستند. متقاضی ثبت مدرکی باشد که دلالت بر اجرای حق شفعه توسط او نماید مقتضی تملک او مشمول بند ۳ <a class="artref" href="/ماده/ماده-140-a_0815110235784">ماده ۱۴۰ قانون مدنی</a> یعنی ایقاع است. اما همان گونه که گفته شد، اسباب مذکور صرفاً مستند تملک به حساب می آیند و هیچ یک از آنها صرف نظر از مقتضی تملک سبب تملک تلقی نمی شوند. بنابراین زمانی که بحث از ثبت مال غیر منقول به میان می آید نباید نتیجه گرفت که در حقوق ایران تثبیت مالکیت غیر منقول با عقد یا ایقاع حاصل میشود. واقعیت این است که در مورد غیر منقول حتی پس از حیازت مباح - یعنی ایقاع - و یا پس از وقوع انتقال با سند عادی یعنی عقد - اگر دادگاه راجع به مالکیت ملک مورد نظر از اداره ثبت محل پرسش نماید مرجع اداری نه حیازت کننده مباح در ایقاع را و نه انتقال گیرنده با سند عادی در عقد را مالک محسوب نخواهد کرد. چرا که حیازت کننده تا پیش از قبول تقاضای ثبت از ناحیه مرجع اداری و تنظیم اظهارنامه ثبتی مالک شناخته نمی شود و همچنین در عقد نیز انتقال گیرنده تا تنظیم سند رسمی در دفتر خانه اسناد رسمی مالک به حساب نمی آید. از این تحلیل نتیجه گرفته می شود که در حقوق ثبت املاک مقتضی بعضی از اسباب تملک غیر منقول ایقاع است و مقتضی برخی دیگر از اسباب تملک غیر منقول عقد است. اما آنچه به دنبال سبب تملک نظیر حیازت مباح و یا قرارداد، مثبت مالکیت متقاضی است و درخواست ثبت خوانده می شود ماهیتی جداگانه دارد. برای روشن شدن موضوع باید به صدر <a class="artref" href="/ماده/ماده-339-a_0815110235986">ماده ۳۳۹ قانون مدنی</a> و استثنای حکم مقرر در آن توجه شود. صدر ماده مزبور اعلام می دارد پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود ... اما بیع املاک چنین نیست و به صرف ایجاب و قبول طرفین عقد واقع نمی شود و بنا به دستور مقرر در ماده ۲۲ و مواد ۴۶ الی ۴۸ قانون ثبت لزوماً باید با سند رسمی صورت پذیرد. در واقع، مواد اخیر الذکر قانون ثبت استثنایی بر حکم مقرر در <a class="artref" href="/ماده/ماده-339-a_0815110235986">ماده ۳۳۹ قانون مدنی</a> است. ناگفته نماند که چنین الزامی در انتقال املاک ویژه عقد بیع نیست و در سایر عقودی که منجر به انتقال میشود مجری است. به عبارت دیگر در هر یک از عقود ناقله، مانند بیع و صلح و هبه و امثال آنها انتقال مالکیت عین زمانی محقق میشود که با سند رسمی انجام شده باشد و تأکید برخی از استادان بر این مهم نیز گواه چنان الزامی است. ضرورتی که گفته شد، در اسباب تملک غیر منقول در حقوق ثبت نیز حاکم است. به این معنی که حیازت مباح و یا وجود قرارداد و یا وراثت و یا اخذ به شفعه و یا حتی رأی دادگاه به تنهایی نمی توانند سبب تملک غیر منقول شوند و مالکیتی را تثبیت نمایند. بلکه اسباب مذکور در مورد مال غیر منقول حسب مورد از مقتضیات تملک محسوب می شوند. مثلاً از لحاظ مقررات قانون ثبت حیازت مباح در صورتی موجب تملک است که پس از انجام تشریفات لازم و رعایت مقررات مربوطه تقاضای ثبت متقاضی پذیرفته شود و نسبت به مورد تقاضا، اظهارنامه ثبتی تنظیم و به امضای رئیس ثبت برسد. در غیر این صورت ملک مورد تقاضا از لحاظ مقررات قانون ثبت کماکان مجهول المالک محسوب می شود. بخش اول ماده ۱۲ قانون ثبت اصلاحی ۱۳۲۲ صراحت دارد نسبت به املاکی که مجهول المالک اعلان شده اشخاصی که حق تقاضای ثبت دارند، می توانند در ظرف دو سال از تاریخ اجرای این قانون تقاضای ثبت نمایند و پس از گذشتن مدت دو سال معاملات راجع به آن املاک قبل از تقاضای ثبت در دفتر اسناد رسمی پذیرفته نمی شود ... و بخش اخیر ماده ۱۳۹ همان قانون کاتوریان دکتر ناصر دوره عقود معین جلد اول همان منبع صفحه ۹۳ و صفحات ۲۵۸ تا ۲۶۰. نیز می گوید .... املاکی که نسبت به آنها در مدت مذکور فوق تقاضا نامه داده نشود به عنوان مجهول المالک اعلان و تابع مقررات مذکور در ماده ۱۲ خواهد بود، اگر چه قبل از تاریخ اجرای این قانون اداره ثبت آن ملک را در نتیجه تحقیقات خود به اسم اشخاص اعلان کرده همچنین در مورد قرارداد چنانچه طرفین با حضور در دفتر خانه اسناد رسمی به انتقال مورد نظر خود رسمیت نبخشند، از منظر حقوق ثبت انتقال دهنده کماکان مالک تلقی می شود. در این باره مواد ۱۲ و ۲۲ قانون ثبت که متضمن لزوم درخواست ثبت املاک و نیز مواد ۴۶ و ۴۷ قانون مزبور که متضمن لزوم ثبت اسناد رسمی موضوع عقود و معاملات راجع به عین یا منافع یا حقوق املاک می باشند به مقدار کافی روشن هستند. ماده ۷۲ قانون ثبت نیز در این باره می گوید کلیه معاملات راجعه به اموال غیر منقوله که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده است نسبت به طرفین معامله و قائم مقام قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود تأکید نهایی را در این خصوص ماده ۴۸ قانون ثبت دارد که مقرر نموده است سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد. مفهوم مخالف مواد مذکور به روشنی حاکی از عدم اعتبار و رسمیت معاملاتی است که بر طبق مقررات راجع به ثبت املاک به صورت رسمی ثبت نشده باشند. در اخذ به شفعه هم قبلاً گفته شد که در مرحله اجرای حق لزوماً باید سند رسمی مبنی بر وقوع بیع تنظیم شود و در غیر این صورت شفیع ناچار از مراجعه به دادگاه به منظور اجبار شریک خواهد بود. شبیه الزامات موصوف در مورد ترکه غیر منقول متوفی نیز صادق است. قسمت اخیر ماده ۲۲ قانون ثبت می گوید ... در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت می شود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد. بنابراین، سبب واقعی تملک را باید در جای دیگر جستجو کرد. بر مبنای آنچه بیان شد به نظر می رسد سبب واقعی تملک مال غیر منقول درخواست ثبت باشد. واقعیت این است که پس از قبول تقاضای ثبت انتقالات بعدی نیز اعم از این که به صورت قراردادی یا قهری یا قضایی باشند بر شالوده و بستر درخواست ثبت اولیه استوار است و به عبارت دیگر در امتداد و استمرار آن قرار دارد. چیستی و ماهیت درخواست ثبت را نیز بر همین اساس میتوان شناخت درخواست ثبت را بیگمان نمی توان عقد دانست. زیرا عقد را صرف نظر از تعریف قانون مدنی توافق دو انشای متقابل دانسته اند که به منظور ایجاد اثر حقوقی انجام می شود. بنابراین هر چند در وجود اراده متقاضی ثبت و تبلور آن تردیدی نیست، لیکن اراده طرف مقابل در مقام ایجاد عقد محل بحث است. در قبول درخواست ثبت مرجع اداری قطعاً به نمایندگی از جامعه اقدام می کند. اما آیا به صرف این که اداره ثبت درخواست متقاضی را می پذیرد، باید آن را طرف معامله به حساب آورد؟ پاسخ به دلایل ذیل بی گمان منفی است: (۱) بین متقاضی ثبت و مرجع اداری معامله ای صورت نمی گیرد و به طور کلی فرض وقوع چنین معامله ای موضوعاً و اساساً منتفی است. (۲) اداره ثبت ملکی را به متقاضی تملیک نمیکند تا طرف عقد محسوب شود. به بیان دیگر اراده مرجع اداری ضمیمه اراده متقاضی ثبت نمی شود تا بتوان وقوع عقدی را بین مرجع اداری و متقاضی ثبت مفروض دانست. مرجع اداری حتی در مالک شدن متقاضی ثبت نسبت به ملک مورد تقاضا هم نقشی ندارد. بلکه تکلیف اداره ثبت صرفاً تثبیت مالکیت متقاضی، پس از احراز وجود مقتضیات و فقدان موانع است. اداره ثبت صرفاً مأمور و مسئول اجرای قانون در حدود مقررات است و غیر از آن مسئولیتی ندارد. مأموریت اجرای قانون اداره ثبت را فقط مکلف می سازد تکالیفی را در حدود مقررات ماهوی و تشریفات شکلی به انجام رساند و در محدوده رسالت و مسئولیت خ. ن. ب. تثبیت حقوق متقاضی ثبت و صاحبان حقوق عینی در ملک مورد تقاضا اقدام نماید. بدیهی است قانونگذار برای انجام اعمال حقوقی، لوازم قانونی خاصی پیش بینی می کند و چنان که استادان گفته اند لوازم قانونی مذکور هم در بخش عقود و هم در بخش ایقاعات به خوبی دیده می شود.