قاعده تعذر وفا به مدلول عقد (قواعد فقه): تعذر وفا در عقد اجاره

در عقد اجاره، چنانچه در انتفاع از عین مستاجره مانعی به وجود آید، دو صورت متصور است: ۱. مانع، قبل از قبض حادث می‌شود. در این صورت مستاجر حق فسخ خواهد داشت، زیرا عین، پیش از قبض در ضمان موجر است. بنابراین، مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ و از موجر، اجرت المسمی را مطالبه کند و یا بدان رضایت داده، منتظر رفع و زوال مانع بماند. این اختیارات برای مستاجر، با زوال مانع در اثنای مدت اجاره از بین نمی‌رود، چرا که مقتضای اصل استصحاب، بقای آن است. ۲. مانع پس از قبض حادث می‌شود. این مورد ممکن است به چند شکل حادث شود: الف) عین مستاجره تلف شود. در این حالت عقد اجاره باطل می‌شود، زیرا تحصیل منفعت از آن ناممکن خواهد بود. ب) عین مستاجره غصب شود. در این صورت عقد اجاره باطل نمی‌شود، چرا که با قبض، عقد مستقر، و موجر بری‌ء می‌شود و علاوه بر آن، عین موجود است و امکان تحصیل منفعت از آن ممکن است و مانع نیز امری عارضی است. بنابراین، مستاجر برای دریافت اجرت المثل منفعت فوت شده باید به غاصب مراجعه کند، اعم از آنکه غصب در ابتدای مدت باشد و یا در خلال آن و بنابر ظاهر، فرقی بین اینکه غاصب، موجر باشد یا شخص ثالث وجود ندارد. ج) عیبی در منفعت ظاهر شود. در این صورت نیز مستاجر حق فسخ خواهد داشت، به این علت که به دلیل ظهور عیب مقداری از مالیت مورد اجاره از بین می‌رود که این نقصان در مالیت، با قرار دادن خیار ، تدارک و جبران می‌شود. از سوی دیگر چون «صبر بر عیب» موجب ضرر می‌شود، حکم ضرری به موجب قاعده لا ضرر نفی شده است. در این مورد، بین حالتی که عیب از قبل وجود داشته و حالتی که پس از عقد‌ حادث شود، تفاوتی وجود ندارد، هر چند حدوث عیب، پس از استیفای مقداری از منفعت باشد. البته به نظر می‌رسد مقصود از بطلان در موردی که عین مستاجره، پس از قبض تلف می‌شود، انفساخ عقد اجاره است. به عبارت دیگر، با تلف عین مستاجره، عقد اجاره از همان هنگام تلف منحل می‌شود و تلف عین مستاجره نسبت به گذشته تاثیری نخواهد داشت، زیرا تا زمان تلف، هیچ خللی به عقد وارد نشده تا آنکه عقد اجاره از آغاز منحل شود و مقتضای اصل نیز بقای عقد تا زمان تلف است. ایشان وضعیت بیع بنده گم شده را از بیع بنده فراری، تفکیک کرده، و مورد اول را صحیح می‌دانند، زیرا در آن مورد امکان تسلیم وجود دارد، ولی اگر تسلیم متعذّر شود، مشتری می‌تواند یا بیع را فسخ کند و یا بدان ملتزم شود و از مبیع به نحو دیگری استفاده کند، مثل اینکه بنده را آزاد کند. منبع: ج۴، ص۳۵۲ · ج۳، ص۲۵۰ · ج۳، ص۲۵۱