قابل ابطال بودن سند رسمی موخر با وجود مبایعه نامه تنفیذ شده مقدم

قابل ابطال بودن سند رسمی موخر با وجود مبایعه نامه تنفیذ شده مقدم خ. م.: در نشست قضایی که در تاریخ 1390/08/08 در استان خراسان شمالی برگزار شد، موضوع اصلی بحث، قابلیت ابطال سند رسمی موحّر با وجود مبایعه‌نامه‌های تنفیذ شده بود. خ. ه. که دو برادر بودند، علیه پدر و خواهر خود، درخواست ابطال سند رسمی چهار دانگ ملکی و الزام به تنظیم سند رسمی به نام خود را مطرح کردند. هیات عالی با استناد به <a class="artref" href="/ماده/ماده-1291-a_0815110236953">ماده 1291 قانون مدنی</a> و ب. ت. ب. اعتبار قولنامه‌های تنفیذ شده خ. ه. و مقدم بودن تاریخ تنظیم آن‌ها نسبت به تاریخ وکالت‌نامه خوانده ردیف اول، رای به ابطال سند رسمی خ. ر. د. صادر کرد. در نظرات اتفاقی، برخی قضات بر این باور بودند که ب. ت. ب. اقرار پدر به فروش ملک و تنفیذ مبایعه‌نامه‌ها، رای بدوی صحیح است. در مقابل، برخی دیگر به اعتبار اسناد رسمی و حمایت قانون از آن‌ها اشاره کرده و خواستار نقض رای بدوی شدند. نظرات مختلفی در خصوص اعتبار وکالت‌نامه و تاثیر آن بر مالکیت ملک و همچنین بررسی تاریخ مبایعه‌نامه‌ها مطرح شد. در نهایت، اکثریت بر این نظر بودند که به دلیل مقدم بودن بیع بر وکالت، سند رسمی قابل ابطال است، در حالی که اقلیت بر اعتبار اسناد رسمی و عدم قابلیت ابطال آن‌ها تاکید کردند. صورتجلسه نشست قضایی تاریخ برگزاری: 1390/08/08 برگزار شده توسط: استان خراسان شمالی/ شهر بجنورد موضوع قابل ابطال بودن سند رسمی موخر با وجود مبایعه نامه تنفیذ شده مقدم پرسش خ. ه. دو برادر هستند که به طرفیت پدر و خواهرشان، دادخواستی به خواسته ابطال سند رسمی چهاردانگ ملکی و نیز الزام به تنظیم سند رسمی همین چهاردانگ را به نام خود تنظیم کرده‌ و بیان داشته‌اند: خ. ر. ا. (پدرشان)، ملک خ. ر. ب. نام سه فرزندش (خ. ه. و خ. ر. د.) و هر یک به میزان دو دانگ، طی مبایعه‌نامه‌هایی واگذار کرده است و به منظور انجام تشریفات اداری، وکالت‌نامه رسمی به خ. ر. د. می‌دهد که نامبرده از این امر سوءاستفاده کرده و با وکالت اعطایی، چهاردانگ را به نام خود منتقل و ثبت می‌کند. از آنجا که به موجب رای شورای حل اختلاف، دو فقره مبایعه‌نامه خ. ه. که هر کدام دو دانگ را از پدرشان خریداری کرده‌اند، مورد تایید و تنفیذ قرار گرفته و خ. ر. ا. نیز، مدعی مراتب ادعایی را تایید کرده است آیا به استناد تنفیذ مبایعه‌نامه‌های خ. ه. و نیز تصدیق خوانده بر واگذاری چهاردانگ به ایشان، دعوی مقرون به صحت است و می‌توان حکم به ابطال سند رسمیِ خ. ر. د. و نیز الزام مشارٌالیها به انتقال آن د. ح. خ. ه. صادر کرد؟ - توضیح: الف) مورد وکالت اعطایی، حق فروش ملک به هر فردی حتی به وکیل است. ب) تاریخ مبایعه‌نامه خواهان‌ها، قبل از وکالت مذکور بوده است. نظر هیات عالی نشست قضایی (5) مدنی: ب. ت. ب. تنفیذ صحت قولنامه‌های ابرازی خ. ه. که تاریخ تنظیم آن‌ها (انجام معامله موضوع دعوی) مقدم بر تاریخ تنظیم وکالت‌نامه خ. ر. ا. و متعاقباً صدور سند انتقال رسمی بر اساس وکالت‌نامه مذکور، مستنداً به <a class="artref" href="/ماده/ماده-1291-a_0815110236953">ماده 1291 قانون مدنی</a> که مصرح است اسناد عادی در دو مورد اعتبار سند رسمی را داشته و درباره طرفین و وراث و قائم‌مقام آنان معتبر است و بند 1 این ماده که بیان داشته: «اگر طرفی که سند بر علیه او اقامه شده صدور آن را از منتسب‌الیه تصدیق کند. ..»؛ بنابراین در مانحن‌فیه، قولنامه‌هایی را که فروشنده در مرجع قضایی (شورای حل اختلاف) تنفیذ و تایید کرده به استناد ماده مارالذکر دارای اعتبار سند رسمی است که با معتبر بودن قولنامه‌های مذکور و این‌که با فرض مقدم بودن تاریخ تنظیم بر قولنامه و سند رسمی، فروشنده (مالک اولیه و پدر خ. ه. و خ. ر. ا.) مالکیتی در چهاردانگ ملک مورد دعوی نداشته تا بتواند آن را به موجب وکالت‌نامه و سند رسمی به خ. ر. د. انتقال دهد. بنابراین، با وجود قولنامه‌های مذکور که دارای اعتبار اسناد رسمی است، سند رسمی انتقال ثانوی قابل ابطال خواهد بود. لذا هر کدام از نظریه‌های ابرازی تا آنجا که با این نظر انطباق داشته باشد مورد تایید است. نظر اتفاقی نظر اول: رای دادگاه بدوی بر ابطال سند رسمی صحیح است؛ زیرا ب. ت. ب. این‌که پدرِ خ. ه. ب. عنوان مالک اولیه ملک به فروش املاک به نحو ادعایی به فرزندانش اقرار کرده و این‌که مبایعه‌نامه‌های مذکور نیز تنفیذ شده است و این‌که محرز شده بیع‌های عادی، مقدم بر تاریخ وکالت‌نامه بوده و آن منجر به صدور سند رسمی شده باشد از مصادیق ماده 18 و خلاف شرع بودن آن محرز می‌شود. بنابراین، موجبی برای عقد وکالت نبوده و رای بر ابطال سند رسمی صحیح است. نظر دوم: اصل بر اعتباربخشی به اسناد رسمی است و قضات باید بر اساس قوانین عمل کنند. در قوانین موضوعه، وقتی بحث سند رسمی و عادی مطرح باشد، قانون از سند رسمی که با جری تشریفات صادر شده حمایت می‌کند. در ثانی باید دقت کرد که صاحب ملک (پدر خ. ه.)، علیرغم اطلاع از فروش ملک به فرزندانش، مجدداً به دخترش راجع به همین چهاردانگ ادعایی، وکالت‌نامه‌ای حاوی حق فروش داده است؛ پس حقیقت مطلب، چیز دیگری است. چگونه مالک با وصف اطلاع از مالکیت خویش، سند رسمی وکالت تنظیم می‌کند، ولی سند رسمی انتقال ملک به فرزندان پسر را خیر؟! بنابراین، موجبی برای پذیرش اسناد عادی برابر مواد 22، 46 و 47 قانون ثبت و <a class="artref" href="/ماده/ماده-1305-a_0815110236967">ماده 1305 قانون مدنی</a> وجود ندارد. نظر سوم: منشا وکالت باید واضح شود. ب. ت. ب. وقوع بیع که مقدم بر وکالت بوده و ایرادی هم بر بیع‌نامه‌ها وارد نشده است و همچنین اقرار فروشنده و این‌که اصل بیع را پذیرفته و تنفیذ هم شده (تاریخ و متن) حق اعطای وکالت را نداشته و رای بدوی صحیح است. نظر چهارم: در قوانین موضوعه مبحثی به نام ابطال قرارداد نداریم و طبق قانون، قرارداد با سند عادی را نمی‌توان باطل کرد چه برسد به سند رسمی. اصول اصلی مقرر در قانون مدنی و مواد زیادی در قانون ثبت وجود دارد که قراردادهای رسمی را معتبر دانسته است؛ حتی در مقابل اشخاص ثالث (مواد 70، 72 و 23 قانون ثبت)؛ یعنی در مورد معامله با قرارداد رسمی که در دفتر املاک ثبت شده و مالک رسمی، آن را منتقل کرده است، نمی‌توان گفت چون با سند رسمی منتقل کرد مالکیتی نداشته است. اگر بگوییم ب. ت. ب. انتقال ملک با سند عادی، وی مالک نبوده است، در مالکیت بیشتر تعارض پیش می‌آید. به استناد این تنفیذ، طبق <a class="artref" href="/ماده/ماده-1305-a_0815110236967">ماده 1305 قانون مدنی</a> به نظر می‌رسد باید رای بدوی نقض شود و اسناد رسمی اعتبار داشته و خلاف قانون نیست. نظر پنجم: در امور حقوقی، اقرار از مصادیق قاطع دعوی است و وقتی مالک اولیه اقرار می‌کند و از طرفی مبایعه‌نامه هم تنفیذ می‌شود، حاکی از این است که فروش املاک به صورت قولنامه صحیح است. بنابراین، رای بدوی صحیح است. نظر ششم: موردی برای ابطال وکالت نیست و دلیلی بر ابطال آن نداریم. به اسناد رسمی باید بها داد و مستلزم نقض رای نیست. نظر هفتم: تنفیذ قولنامه جنبه اعلامی داشته و قابلیت استناد در مقابل افراد ثالث را ندارد. دادگاه نیز بدون ورود در بحث مالکیت اعلام می‌کند که این قولنامه تایید می‌شود. بر اساس مواد 42 و 72 قانون ثبت، اسناد عادی در مقابل ثالث قابل استناد نیست و قانونگذار ماده 22 را پذیرفته و کسی را مالک شناخته که سند رسمی به نامش باشد و لذا ب. ت. ب. مالکیت رسمی دختر، وی مالک است و خ. ه. می‌توانند اقدام به طرح دعوی به طرفیت فروشنده کنند. نظر هشتم: نکته اول: انتقال سند عادی و تنظیم بیع‌نامه در سال 88 بوده است. در حالی‌که دادن وکالت و انتقال سند رسمی، مربوط به سال 90 است. نکته دوم: پدر در دادگاه به نفع خ. ه. اقرار کرده است. نکته سوم: تنفیذ بیع‌نامه در شورا است. نظر نهم: این موضوع نیاز به رسیدگی راجع به تاریخ مبایعه‌نامه‌ها دارد و باید دید که آیا تاریخ مبایعه‌نامه صحیح است و یا به صورت صوری است و واقعیت احراز شود. اگر تاریخ آن‌ها بعد از وکالت‌نامه باشد به نظرمی‌رسد که مبایعه‌نامه اعتبار ندارد. نظر دهم: تاریخ مبایعه‌نامه قبل از وکالت بوده و پدر، ملک را به فرزندش فروخته است و در صورت دادن چنین وکالتی اگر کسی شکایت فروش مال غیر کند آیا پذیرفته می‌شود؟ اگر آثار حقوقی را بپذیریم وکالت دوم فاقد اثر خواهد بود و رای دادگاه صحیح است. نظر یازدهم: وکالت موضوعاً منتفی است و تنفیذ هم بر اساس افراد است و بررسی و ریشه‌یابی مالکیت نمی‌شود. در خصوص انتقال، بر اساس مواد 22، 47 و 48 قانون ثبت درست است که ایشان وکالت داده است، ولی چون بیع مقدم بر وکالت بوده رای صحیح نیست. نظر دوازدهم: برای اعتبار دادن به سند رسمی در اینجا باید اشاره می‌شد که اگر وکالت‌نامه راجع به شش‌دانگ ملک است معلوم می‌شود که قولنامه‌ها مربوط به بعد از وکالت است؛ اما اگر راجع به چهاردانگ آن باشد، حاکی از این است که وکالت‌نامه، مربوط به بعد از بیع است و باید بررسی شود. اگر بعد از بیع باشد وکالت‌نامه قابل اعتبار نیست. نظر سیزدهم: بعد از فروش چهاردانگ ملک و تنفیذ، موضوع وکالت‌نامه منتفی است و رای بدوی صحیح است (<a class="artref" href="/ماده/ماده-683-a_0815110236330">ماده 683 قانون مدنی</a> و 23 تحریرالوسیله). نظر چهاردهم: در قانون بین یک سند رسمی و یک سند عادی، اصل بر اسناد رسمی است و توجهی به سند عادی نشده؛ ولو مبایعه‌نامه تنفیذ شده باشد که این تنفیذ دلیل نیست و قابلیت اعتبار ندارد. نظر پانزدهم: در مورد اسناد عادی، قانون و ضمانت اجرای آن دلالت بر این دارد که ادارات دولتی و محاکم از پذیرفتن این اسناد منع شده‌اند و اقرار هم در اینجا پذیرفته نیست. بنابراین، در فرض این سوال، اسناد رسمی قابل ابطال نخواهد بود و وکالت مطلق است.