نظر مشورتی 7/99/626 مورخ 1399/07/23 اداره کل حقوقی قوه قضائیه در خصوص اینکه هرگاه مستأجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غرس بوده، موجر نمی تواند مستأجر را به خراب کردن یا کندن آن

استعلام : مستأجري با اذن موجر در زمين موضوع اجاره احداث بنا كرده و پس از انقضاي مدت اجاره، تخليه مستأجر و قلع و قمع بنا را درخواست كرده است: اولاً، ب. ت. ب. اين كه احداث بنا با اذن موجر بوده است، قيمت بنا به چه نحو بايد محاسبه شود؟ آيا قيمت بنا بر اساس صرف مصالح به كار رفته در ملك و هزينه ساخت بايد محاسبه شود يا بر اساس ملك ساخته شده؟ چرا كه اين دو قيمت از نظر كارشناسي متفاوت هستند. ثانياً، چنانچه پس از درخواست قلع و قمع قيمت توسط موجر پرداخت شود، آيا موجر حق عدول از درخواست قلع و قمع و استفاده از بنا را دارد؟ به عبارتي ديگر آيا موجر با پرداخت مبلغ مالك اعياني مي شود؟ ثالثاً، چنانچه موجر قيمت مصالح و دستمزد ساخت را پرداخت كند و سپس از درخواست قلع وقمع منصرف شود و از ملك استفاده كند، آيا مستأجر حق مطالبه مابه التفاوت قيمت پرداخت شده و قيمت بنا بر اساس ملك ساخته شده را دارد؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : در فرض سؤال كه مستأجر با اذن موجر اقدام به احداث بنا در ملك موضوع اجاره كرده است؛ ب. ت. ب. حكم مقرر در <a class="artref" href="/ماده/ماده-504-a_0815110236151">ماده 504 قانون مدني</a> كه مقرر مي دارد: «هرگاه مستأجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا يا غرس بوده، موجر نمي تواند مستأجر را به خراب كردن يا كندن آن اجبار كند و بعد از انقضاء مدت اگر بنا يا درخت در تصرف مستأجر باقي بماند، موجر حق مطالبه اجرت المثل زمين را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد، مستأجر حق مطالبه اجرت المثل بنا يا درخت را خواهد داشت»، بناي احداثي متعلق به مستأجر مأذون در ايجاد آن است و لذا صدور حكم به قلع و قمع آن فاقد وجاهت قانوني است. بر اين اساس، پرسش هاي مطروحه ديگر در باب چگونگي محاسبه قيمت بنا و عدول از درخواست قلع و قمع و ... موضوعاً منتفي است. نظریه مشورتی شماره 7/99/626 مورخ 1399/07/23 موضوع استعلام به وضعیت مستاجری مربوط می‌شود که با اجازه موجر، در زمین مورد اجاره ساختمانی احداث کرده است. پس از پایان مدت اجاره، موجر خواستار تخریب و برچیدن ساختمان شده است. در این زمینه، سوالاتی درباره نحوه محاسبه ارزش ساختمان، امکان انصراف موجر از درخواست تخریب پس از پرداخت ارزش و حق مستاجر برای مطالبه تفاوت قیمت مطرح شده است. در پاسخ به این استعلام، نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه بر اساس <a class="artref" href="/ماده/ماده-504-a_0815110236151">ماده 504 قانون مدنی</a> بیان می‌کند که چون مستاجر با اجازه موجر ساختمان را احداث کرده، آن ساختمان متعلق به مستاجر است و موجر نمی‌تواند مستاجر را به تخریب و برچیدن آن مجبور کند. بنابراین، سوالات دیگر درباره محاسبه ارزش ساختمان و حق موجر برای انصراف از درخواست تخریب، موضوعیت خود را از دست می‌دهند. تاریخ نظریه: 1399/07/23 شماره نظریه: 7/99/626 شماره پرونده: 99-194-626ح در فرض سوال که مستأجر با اذن موجر اقدام به احداث بنا در ملک موضوع اجاره کرده است؛ ب. ت. ب. حکم مقرر در <a class="artref" href="/ماده/ماده-504-a_0815110236151">ماده 504 قانون مدنی</a> که مقرر می‌دارد: «هرگاه مستأجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غرس بوده، موجر نمی‌تواند مستأجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضاء مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند، موجر حق مطالبه اجرت‌المثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد، مستأجر حق مطالبه اجرت‌المثل بنا یا درخت را خواهد داشت»، بنای احداثی متعلق به مستأجر مأذون در ایجاد آن است و لذا صدور حکم به قلع و قمع آن فاقد وجاهت قانونی است. بر این اساس، پرسش‌های مطروحه دیگر در باب چگونگی محاسبه قیمت بنا و عدول از درخواست قلع و قمع و... موضوعاً منتفی است. در فرض سؤال که مستأجر با اذن موجر اقدام به احداث بنا در ملک موضوع اجاره کرده است؛ ب. ت. ب. حکم مقرر در <a class="artref" href="/ماده/ماده-504-a_0815110236151">ماده 504 قانون مدنی</a> که مقرر میدارد: »هرگاه مستأجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غرس بوده، موجر نمیتواند مستأجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار کند و بعد از انقضاء مدت اگر بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقی بماند، موجر حق مطالبه اجرتالمثل زمین را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد، مستأجر حق مطالبه اجرتالمثل بنا یا درخت را خواهد داشت«، بنای احداثی متعلق به مستأجر مأذون در ایجاد آن است و لذا صدور حکم به قلع و قمع آن فاقد وجاهت قانونی است. بر این اساس، پرسشهای مطروحه دیگر در باب چگونگی محاسبه قیمت بنا و عدول از درخواست قلع و قمع و ... موضوعاً منتفی است./ت دکتر …