بخشنامه سازمان امور مالیاتی کشور در خصوص تفویض اختیار تعیین ارزش اجاری املاک مشابه (موضوع مقررات ماده 54 اصلاحی قانون مالیات های مستقیم مصوب 31 تیر 1394) به ادارات کل امور مالیاتی

بخشنامه سازمان امور مالياتي كشور در خصوص تفويض اختيار تعيين ارزش اجاري املاك مشابه (موضوع مقررات ماده 54 اصلاحي قانون ماليات هاي مستقيم مصوب 31 تير 1394) به ادارات كل امور مالياتي سراسر كشور مصوب 1396,04,07 با اصلاحات و الحاقات بعدي در اجراي مقررات ماده 54 اصلاحي قانون ماليات هاي مستقيم مصوب 31 /4 /1394، مسئوليت تعيين ارزش اجاري املاك مشابه در مركز استان و شهرهاي تابعه به آن اداره كل تفويض مي گردد. از اينرو به جهت صيانت از حقوق مؤديان محترم مالياتي و جلوگيري از تضييع حقوق دولت و رعايت منويات قانونگذار توجه ادارات امور مالياتي را به نكات ذيل جلب و مقرر مي دارد؛ 1 - ادارات امور مالياتي موظفند ضمن رعايت الگوي ضوابط اجرايي ارزش اجاري املاك پيوست اين دستورالعمل، با كسب نظر از اتحاديه مشاورين املاك و اطلاعات بانك هاي مربوط به املاك در كشور نظير سامانه هوشمند املاك و مستغلات (كد رهگيري) و گزارشات فصلي مركز آمار ايران و ساير منابع اطلاعاتي نسبت به بررسي، احصاء و استخراج دقيق ارزش اجاري املاك به تفكيك نوع كاربري آن ها مطابق با نقشه هاي بلوك بندي ارزش معاملاتي املاك خود اقدام نمايند. همچنين نظر به تشابه ساختاري در حوزه هاي جغرافيايي همجوار و عوامل مؤثر بر ارزش اجاري املاك، ضروري است ادارات كل امور مالياتي قبل از ابلاغ جدول اجاره املاك مشابه با تشكيل كارگروههاي تخصصي املاك در اداره كل، نسبت به بررسي تصميمات ادارات تابعه از حيث رعايت قوانين و مقررات و ميزان ارزش هاي اجاري تعيين شده (بر اساس معيارهايي از قبيل سطح توسعه يافتگي، استقرار در شهرك هاي صنعتي، مناطق آزاد تجاري – صنعتي و ويژه اقتصادي و فاصله از مركز استان) نظارت نموده و سپس با هماهنگي لازم اقدام به ابلاغ جداول مزبور نمايند. شايان ذكر است الگوي ضوابط اجرايي ارزش اجاري املاك پيوست در راستاي شفاف سازي، ساده سازي و يكسان نمودن ضوابط محاسبه ماليات بر درآمد اجاره املاك در كشور و نيز برنامه هاي در دست اجرا در سازمان امور مالياتي كشور طراحي و ارسال مي گردد. بنابر اين ادارات امور مالياتي مي توانند متناسب با شرايط و موقعيت جغرافيايي و وضعيت اقتصادي مناطق تحت پوشش، نصاب ها و نرخ هاي مندرج در الگوي مذكور را تعديل نمايند. 2 - با عنايت به نص صريح مقررات ماده 54 اصلاحي قانون ماليات هاي مستقيم، ادارات امور مالياتي مكلفند در تشخيص و رسيدگي به ماليات بر درآمد اجاره املاك در مواردي كه قرارداد (اعم از رسمي يا عادي) وجود ندارد يا از ارائه آن خودداري گردد و يا مبالغ مندرج در آن كمتر از هشتاد درصد (80 %) ارقام مندرج در جدول املاك مشابه باشد و همچنين در مورد واحدهاي مسكوني خالي (موضوع مقررات ماده 54 مكرر قانون مذكور)، ميزان اجاره بها را بر اساس جدول اجاره املاك مشابه تعيين نمايند بديهي است تعيين اجاره بها براساس جدول اجاره املاك مشابه مانع از اجراي مقررات تبصره 2 ماده 54 قانون يادشده نخواهد بود و چنانچه بر اساس اسناد و مدارك مثبته معلوم شود اجاره ملك بيش از مبلغي است كه مأخذ تشخيص درآمد مشمول ماليات قرار گرفته است، ماليات مابه التفاوت طبق مقررات قانون ماليات هاي مستقيم قابل مطالبه خواهد بود. 3 - مستفاد از حكم مقررات تبصره يك ماده 54 اصلاحي قانون ماليات هاي مستقيم در مواردي كه مستأجر جزء مشمولين موضوع مقررات تبصره 9 ماده 53 قانون ماليات هاي مستقيم باشد، تعيين اجاره بها بر اساس جدول اجاره املاك مشابه موضوعيت نداشته و در اين خصوص اجاره پرداختي مستأجر ملاك تعيين درآمد مشمول ماليات اجاره خواهد بود. 4 - در خصوص قراردادهاي رهن تصرف و «رهن و اجاره» (مشروط بر اينكه مبلغ اجاره پرداختي در قرارداد اخيرالذكر كمتر از هشتاد درصد (80 %) ارقام مندرج در جدول املاك مشابه باشد)، تعيين ارزش اجاري با رعايت مقررات صدر ماده 54 قانون بر اساس جدول املاك مشابه خواهد بود. 5 - ادارات كل امور مالياتي ترتيبي اتخاذ نمايند تا ارزش اجاري هر سال حداكثر تا پايان تيرماه سال بعد تعيين و ابلاغ گردد. همچنين مبناي محاسبه ارزش اجاري املاكي كه تا قبل از تعيين و ابلاغ ارزش اجاري جديد به طور قطعي واگذار مي شود، آخرين ارزش اجاري ابلاغي خواهد بود. 6 - ادارات كل امور مالياتي استان ها موظفند پس از نهايي نمودن جدول اجاره املاك مشابه نسبت به ارسال نسخه اي از ضوابط و جدول مربوط به مركز استان و شهرستان هاي تابعه از طريق پست الكترونيكي به نشاني arzesh. Amlak@tax. gov.ir به دفتر پژوهش و برنامه ريزي اقدام نمايند. مديران كل امور مالياتي، مسئول نظارت بر حسن اجراي مفاد اين دستورالعمل مي باشند. سيدكامل تقوي نژاد الگوي ضوابط اجرايي ارزش اجاري املاك موضوع ماده 54 قانون ماليات هاي مستقيم ارزش اجاري هر مترمربع املاك برحسب نوع كاربري آن و با رعايت دقيق نكات ذيل محاسبه مي گردد: بخش اول ) محاسبه ارزش اجاري انواع كاربري هاي املاك: 1) املاك مسكوني: ارزش اجاري املاك مسكوني هر شخص پس از كسر معافيت هاي مقرر در قانون (مشروط به تسليم اظهارنامه مالياتي در موعد مقرر قانوني) حسب مورد تا مجموع 150 مترمربع زير بناي مفيد در تهران و 200 مترمربع زير بناي مفيد در ساير نقاط، نسبت به مازاد متراژ باقيمانده واحد يا واحدهاي مسكوني اجاري مطابق ارزش هاي اجاري املاك مسكوني مندرج در ذيل هر بلوك قابل محاسبه مي باشد. تبصره 1 - امكان استفاده از معافيت موضوع تبصره (11) ماده (53) قانون ماليات هاي مستقيم، فقط مختص املاك مسكوني مي باشد كه صرفاً به منظور سكونت به اجاره واگذار شده باشند. تبصره 2 - در ساختمان هاي مسكوني بيش از چهار طبقه (بدون احتساب زير زمين و پيلوت) از طبقه پنجم به بالا و مشروط به داشتن آسانسور به ازاي هر طبقه بالاتر، معادل يك و نيم درصد (5 /1 %) به ارزش اجاري املاك مسكوني اضافه مي شود. تبصره 3 - ارزش اجاري ساختمان هاي مسكوني پايين تر از همكف و يا واقع در زيرزمين، معادل هفتاد و پنج درصد (75 %) ارزش اجاري املاك مسكوني مندرج در هر بلوك محاسبه مي گردد. تبصره 4 - مبناي محاسبه ارزش اجاري املاكي كه داراي كاربري مسكوني بوده ولي به صورت تجاري يا اداري استفاده مي گردد، منطبق با نوع كاربرد ملك معادل شصت درصد (60 %) ارزش اجاري املاك مندرج در هر بلوك مي باشد. 2) املاك تجاري: 1 - ارزش اجاري املاك تجاري به شرح ذيل قابل محاسبه مي باشد: الف - در صورتي كه اجاره دهنده واحد تجاري صرفاً صاحب عين ملك (بدون داشتن حق سرقفلي) باشد، برابر پنج درصد (5 %) ارزش اجاري املاك تجاري تعيين شده در هر بلوك. ب - در صورتي كه اجاره دهنده واحد تجاري صرفاً صاحب حق واگذاري محل (سر قفلي) و يا تواماً صاحب عين ملك و حق واگذاري محل باشد، تا ميزان 50 مترمربع زير بنا معادل صد درصد (100 %) و مازاد بر آن، معادل هشتاد درصد (80 %) ارزش اجاري املاك تجاري تجاري تعيين شده در هر بلوك. 2 - در ساختمان هاي تجاري به ازاي هر طبقه بالاتر يا پايين تر از همكف، پانزده درصد (15 %) و حداكثر چهل و پنج درصد (45 %) از ارزش محاسبه شده مطابق قسمت هاي (الف) و (ب) اين رديف كسر مي شود. تبصره - چنانچه ساختمان تجاري، فاقد طبقه همكف (همسطح با معبر اصلي) باشد، اولين طبقه بالاتر و پايين تر از سطح معبر مربوط، همكف محسوب مي گردد. 3 - ارزش اجاري هر مترمربع پاركينگ و انباري متعلق به واحد تجاري و همچنين بالكن و زيرزمين احداث شده در داخل واحد مذكور، معادل سي در صد (30 %) ارزش اجاري مندرج در بلوك مربوط تعيين مي گردد. 3) املاك اداري: الف- در صورتي كه اجاره دهنده واحد اداري صرفاً صاحب عين ملك (بدون داشتن حق واگذاري) باشد، برابر پنج درصد (5 %) ارزش اجاري املاك اداري تعيين شده در هر بلوك. ب- در صورتي كه اجاره دهنده هر واحد اداري صرفاً صاحب حق واگذاري محل و يا تواماً صاحب عين ملك و حق واگذاري محل باشد، معادل ارزش اجاري املاك اداري تعيين شده در هر بلوك. پ- ارزش اجاري هر مترمربع پاركينگ و انباري متعلق به واحد اداري و همچنين بالكن و زيرزمين احداث شده در داخل واحد مذكور، معادل سي درصد (30 %) ارزش اجاري مندرج در بلوك مربوط تعيين مي گردد. 4) املاك كشاورزي: محاسبه ارزش اجاري املاك كشاورزي بر اساس متراژ عرصه املاك مزبور (بدون احتساب متراژ اعيان) و به شرح ذيل انجام مي شود: الف) اراضي زراعي معادل دو درصد (2 %) ارزش اجاري املاك مسكوني تعيين شده در هر بلوك. ب) باغات و مراكز پرورش گل و گياه معادل شش درصد (6 %) ارزش اجاري املاك مسكوني تعيين شده در هر بلوك. پ - املاك مربوط به امور دامپروري، دامداري، نوغان داري، پرورش زنبور عسل، آبزيان و طيور معادل ده درصد (10 %) ارزش اجاري املاك مسكوني تعيين شده در هر بلوك. 5) ساير املاك: ارزش اجاري املاك آموزشي، تفريحي – ورزشي، بهداشتي – درماني، صنعتي، انبار عمومي، پاركينگ عمومي و غيره به شرح ذيل انجام مي شود: الف - درصورتي كه اجاره دهنده صرفاً صاحب عين ملك (بدون داشتن حق واگذاري) باشد، معادل پنج درصد (5 %) ارزش اجاري مندرج در ستون ساير كاربري ها (به استثناي كشاورزي) در هر بلوك. ب - ارزش اجاري هر مترمربع پاركينگ و انباري متعلق به ساير املاك و همچنين بالكن و زيرزمين احداث شده در داخل واحدهاي مذكور، معادل سي درصد (30 %) ارزش اجاري مندرج در ستون ساير كاربري ها (به استثناي كشاورزي) در بلوك مربوط تعيين مي گردد. اين حكم در خصوص پاركينگ و انبار عمومي جاري نمي باشد. بخش دوم ) ساير ضوابط: 1 - ارزش هاي اجاري تعيين شده (به استثناي املاك با كاربري كشاورزي)، مربوط به اجاره ماهيانه هر مترمربع اعياني (بدون احتساب متراژ عرصه) ب. ت. ب. نوع كاربري مي باشد. ضمناً، بالكن، تراس و نورگيرهاي غيرمسقف، پاركينگ و انباري متعلق به املاك مسكوني، گلخانه، آب انبار، راه پله، زيرزمين هاي غيرمسكوني، محل نصب تأسيسات و آسانسور و به طور كلي مشاعات ساختمان در محاسبه ماليات بر درآمد اجاره املاك منظور نمي گردد. تذكر منظور از زيرزمين غيرمسكوني، شامل كاربري هاي تجاري، اداري و ... نمي باشد. 2 - ارزش اجاري املاك فاقد اعياني موضوع رديف هاي 1، 2، 3 و 5 بخش اول اين ضوابط، منطبق با نوع كاربرد ملك و برابر چهل درصد (40 %) ارزش اجاري املاك مندرج در هر بلوك مي باشد. 3 - در ساختمان هاي مسكوني و اداري با عمر بيش از پنج سال، به ازاي هر سال قدمت ساختمان (با ارائه اسناد و مدارك مثبته) تا سقف 20 سال مازاد بر پنج سال مذكور، معادل دو درصد (2 %) از ارزش اجاري املاك مسكوني كسر مي گردد. 4 - ارزش اجاري املاك واقع در حريم قانوني شهرها و روستاها كه در بلوك بندي ارزش هاي اجاري املاك، ارزشي براي آنها تعيين نشده باشد، حسب مورد به ترتيب، معادل هشتاد درصد (80 %) و شصت درصد (60 %) ارزش اجاري نزديكترين محل مشابه بر اساس نوع كاربرد آن تعيين مي گردد. 5 - ارزش هاي اجاري املاك، مربوط به معابر با عرض 12 متر مي باشد و به ازاي هر متر (با ضريبي از متر) مازاد با كسري نسبت به مبناي مذكور، حسب مورد يك درصد (1 %) به ارزش هاي مزبور اضافه يا از آن كسر مي گردد. تبصره 1 - افزايش يك درصدي (1 %) مذكور در ارزش هاي اجاري املاك براي معابر بالاي 20 متر جهت املاك با كاربري مسكوني و معابر بالاتر از 30 متر براي ساير كاربري ها محاسبه نمي گردد. تبصره 2 - ارزش اجاري املاكي كه داراي دو بر يا بيشتر باشد، بر اساس بالاترين ارزش اجاري معبري كه از آن راه عبور داشته باشد، محاسبه مي گردد. تبصره 3 - ارزش اجاري املاك واقع در بر ميادين، بر اساس بالاترين ارزش اجاري معبري كه از آن ميدان منشعب مي شود، محاسبه مي گردد. تبصره 4 - ارزش اجاري املاكي كه را عبور مستقلي ندارند و حق عبور از ملك مجاور را دارند، بر اساس شصت درصد (60 %) ارزش اجاري معبري كه راه عبور ملك از آن منشعب مي شود، محاسبه مي گردد. تبصره 5 - ارزش اجاري املاكي كه در بر بزرگراه، اتوبان، مسيل، حريم راه آهن و نهر قرار دارند، تا زماني كه شرايط استفاده و عبور و مرور از آنها، نظير خيابان هاي داخلي شهر جهت دسترسي به ملك مورد نظر مهيا نباشد و رفت و آمد آنان از خيابان هاي ديگر صورت پذيرد، بر اساس عرض خيابان مورد استفاده محاسبه مي شود. تبصره 6 - ارزش اجاري املاك واقع در سراها و پاساژها بر اساس بالاترين ارزش اجاري معبري كه از آن منشعب مي شود، محاسبه مي گردد. 6 - در مورد املاكي كه با اثاثيه با ماشين آلات به اجاره واگذار مي شود، ارزش اجاري احتسابي اثاثيه يا ماشين آلات مذكور به ارزش اجاري ماهيانه ملك كه مطابق اين ضوابط محاسبه مي شود، اضافه مي گردد. 7 - جهت تعيين درآمد مشمول ماليات اجاره املاكي كه توسط غيرمالك (مستأجر) اجاره داده مي شود (اجاره داري دست دوم)، مطابق مفاد قسمت اخير ماده (53) قانون ماليات هاي مستقيم اقدام مي گردد. نمونه نقشه بلوك بندي ارزش اجاري املاك مصوب 1396/04/07 رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور در اجرای مقررات ماده 54 اصلاحی قانون مالیات های مستقیم مصوب 1394/4/31، مسئولیت تعیین ارزش اجاری املاک مشابه در مرکز استان و شهرهای تابعه به آن اداره کل تفویض می‌گردد. از اینرو به جهت صیانت از حقوق مودیان محترم مالیاتی و جلوگیری از تضییع حقوق دولت و رعایت منویات قانونگذار توجه ادارات امور مالیاتی را به نکات ذیل جلب و مقرر می دارد؛ 1 - ادارات امور مالیاتی موظفند ضمن رعایت الگوی ضوابط اجرایی ارزش اجاری املاک پیوست این دستورالعمل، با کسب نظر از اتحادیه مشاورین املاک و اطلاعات بانک های مربوط به املاک در کشور نظیر سامانه هوشمند املاک و مستغلات (کد رهگیری) و گزارشات فصلی مرکز آمار ایران و سایر منابع اطلاعاتی نسبت به بررسی، احصاء و استخراج دقیق ارزش اجاری املاک به تفکیک نوع کاربری آن ها مطابق با نقشه های بلوک بندی ارزش معاملاتی املاک خود اقدام نمایند. همچنین نظر به تشابه ساختاری در حوزه های جغرافیایی همجوار و عوامل موثر بر ارزش اجاری املاک، ضروری است ادارات کل امور مالیاتی قبل از ابلاغ جدول اجاره املاک مشابه با تشکیل کارگروههای تخصصی املاک در اداره کل، نسبت به بررسی تصمیمات ادارات تابعه از حیث رعایت قوانین و مقررات و میزان ارزش های اجاری تعیین شده (بر اساس معیارهایی از قبیل سطح توسعه یافتگی، استقرار در شهرک های صنعتی، مناطق آزاد تجاری - صنعتی و ویژه اقتصادی و فاصله از مرکز استان) نظارت نموده و سپس با هماهنگی لازم اقدام به ابلاغ جداول مزبور نمایند. 2 - با عنایت به نص صریح مقررات ماده 54 اصلاحی قانون مالیات های مستقیم، ادارات امور مالیاتی مکلفند در تشخیص و رسیدگی به مالیات بر درآمد اجاره املاک در مواردی که قرارداد (اعم از رسمی یا عادی) وجود ندارد یا از ارائه آن خودداری گردد و یا مبالغ مندرج در آن کمتر از هشتاد درصد (80 %) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه باشد و همچنین در مورد واحدهای مسکونی خالی (موضوع مقررات ماده 54 مکرر قانون مذکور)، میزان اجاره بها را بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین نمایند بدیهی است تعیین اجاره بها براساس جدول اجاره املاک مشابه مانع از اجرای مقررات تبصره 2 ماده 54 قانون یادشده نخواهد بود و چنانچه بر اساس اسناد و مدارک مثبته معلوم شود اجاره ملک بیش از مبلغی است که ماخذ تشخیص درآمد مشمول مالیات قرار گرفته است، مالیات مابه التفاوت طبق مقررات قانون مالیات های مستقیم قابل مطالبه خواهد بود. 3 - مستفاد از حکم مقررات تبصره یک ماده 54 اصلاحی قانون مالیات های مستقیم در مواردی که مستاجر جزء مشمولین موضوع مقررات تبصره 9 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم باشد، تعیین اجاره بها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه موضوعیت نداشته و در این خصوص اجاره پرداختی مستاجر ملاک تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره خواهد بود. 4 - در خصوص قراردادهای رهن تصرف و «رهن و اجاره» (مشروط بر اینکه مبلغ اجاره پرداختی در قرارداد اخیرالذکر کمتر از هشتاد درصد (80 %) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه باشد)، تعیین ارزش اجاری ب. ر. م. صدر ماده 54 قانون بر اساس جدول املاک مشابه خواهد بود. ارزش اجاری املاک مسکونی هر شخص پس از کسر معافیت های مقرر در قانون (مشروط به تسلیم اظهارنامه مالیاتی در موعد مقرر قانونی) حسب مورد تا مجموع 150 مترمربع زیر بنای مفید در تهران و 200 مترمربع زیر بنای مفید در سایر نقاط، نسبت به مازاد متراژ باقیمانده واحد یا واحدهای مسکونی اجاری مطابق ارزش های اجاری املاک مسکونی مندرج در ذیل هر بلوک قابل محاسبه م. ب.. تبصره 1 - امکان استفاده از معافیت موضوع تبصره (11) ماده (53) قانون مالیات های مستقیم، فقط مختص املاک مسکونی م. ب. که صرفاً به منظور سکونت به اجاره واگذار شده باشند. تبصره 4 - مبنای محاسبه ارزش اجاری املاکی که دارای کاربری مسکونی بوده ولی به صورت تجاری یا اداری استفاده می‌گردد، منطبق با نوع کاربرد ملک معادل شصت درصد (60 %) ارزش اجاری املاک مندرج در هر بلوک م. ب.. 1 - ارزش اجاری املاک تجاری به شرح ذیل قابل محاسبه م. ب.: 1 - ارزش های اجاری تعیین شده (به استثنای املاک با کاربری کشاورزی)، مربوط به اجاره ماهیانه هر مترمربع اعیانی (بدون احتساب متراژ عرصه) ب. ت. ب. نوع کاربری م. ب.. ضمناً، بالکن، تراس و نورگیرهای غیرمسقف، پارکینگ و انباری متعلق به املاک مسکونی، گلخانه، آب انبار، راه پله، زیرزمین های غیرمسکونی، محل نصب تاسیسات و آسانسور و به طور کلی مشاعات ساختمان در محاسبه مالیات بر درآمد اجاره املاک منظور نمی گردد. 2 - ارزش اجاری املاک فاقد اعیانی موضوع ردیف های 1، 2، 3 و 5 بخش اول این ضوابط، منطبق با نوع کاربرد ملک و برابر چهل درصد (40 %) ارزش اجاری املاک مندرج در هر بلوک م. ب.. 5 - ارزش های اجاری املاک، مربوط به معابر با عرض 12 متر م. ب. و به ازای هر متر (با ضریبی از متر) مازاد با کسری نسبت به مبنای مذکور، حسب مورد یک درصد (1 %) به ارزش های مزبور اضافه یا از آن کسر می‌گردد. 7 - جهت تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره املاکی که توسط غیرمالک (مستاجر) اجاره داده می‌شود (اجاره داری دست دوم)، مطابق مفاد قسمت اخیر ماده (53) قانون مالیات های مستقیم اقدام می‌گردد. دریافت فایل پی‌دی‌اف