اثر فسخ اجاره به علت معیوب بودن عین مستاجره

رأی دادگاه بدوی در این پرونده خواهان آقای …. ن.دادخواستی به خواسته تایید فسخ قرارداد اجاره مورخه 1393/4/6 و مطالبه مبلغ سیصدو بیست و چهار میلیون ریال به انضمام خسارات دادرسی و دستور موقت مبنی بر جلوگیری از پرداخت وجوه ما بقی چکها به طرفیت خوانده آقای ع.الف. خ. با وکالت آقایان س. م.و الف. فلاح تقدیم داشته است ، بدین شرح که خواهان جهت سکونت یک واحد آپارتمان متعلق به خوانده را با پلاک ثبتی .......به اجاره می گیرد ولی پس از انعقاد عقد اجاره بلحاظ عیوبی که در سیستم لوله کشی ساختمان وجود داشته امکان انتفاع از منافع آن وجود نداشته است و بلحاظ قدمت ساختمان تاسیسات و تهویه و نمای ساختمان نیاز به بازسازی داشته است که در نظریه کارشناس در تامین دلیل این امر به روشنی مشخص است و در زمان بازدید کارشناس از مجتمع مسکونی که آپارتمان موضوع اجاره در آن واقع بوده است که تاریخ 1393/9/24 یعنس شش ماه پس از انعقاد عقد اجاره ، آپارتمان مذکور در حال تعمیر و بازسازی سیستم لوله کشی و تاسیسات آبرسانی و تهویه بوده است بنابراین به نظر می رسد که در زمان اجاره آپارتمان مذکور امکان انتفاع نداشته است و در صورت معیوب بودن موضوع اجاره که مستلزم تعمیراتی باشد موجر نمی تواند مانع گردد و در صورت عدم امکان انتفاع مستاجر وفق ماده 485 قانون مدنی حق فسخ دارد و در ما نحن فیه مستاجر با فسخ عقد تقاضای تایید فسخ و استرداد پیش پرداخت و اجاره بها دو ماه به انضمام خسارات دادرسی را دارد ، ب. ت. ب. مراتب و دلایل موجود و فقدان دفاع موثر خوانده که عدم حق فسخ مستاجر را موجب می شود بااحراز ایجاد حق فسخ برای مستاجر و در پی آن اعمال این حق توسط وی با پذیرش خواسته خواهان مستنداً به مواد 466 ، 485 قانون مدنی و مواد 198 ، 515 ، 519 قانون آئین دادرسی مدنی ضمن تایید فسخ قرار داد اجاره مورخه 1393/4/6 خوانده را به پرداخت مبلغ سیصدو بیست و چهار میلیون ریال بعنوان پیش پرداخت و اجاره بها دو ماه به انضمام هزینه دادرسی د. ح. خ. محکوم می نماید . نسبت به خسارت تاخیرتادیه ن. ب. ا. موضوع مشمول ماده 522 قانون آئین دادرسی مدنی نمی باشد خواسته خواهان را در این قسمت وارد ندانسته و حکم به بطلان آن صادر واعلام می گردد. نسبت به دستور موقت مبنی بر جلوگیری از پرداخت وجوه ما بقی چک هایی که بابت اجاره بها صادر گردیده است ن. ب. ا. دادگاه مرجع صدور دستور مبنی بر منع پرداخت چک نمی باشد لذا قرار رد دستور موقت صادر و اعلام می گردد. رای صادره ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی است. رئیس شعبه124 دادگاه عمومی ‌تهران - قربانی قادی رأی دادگاه تجدیدنظر استان آن قسمت از دادنامه تجدیدنظرخواسته به شماره 9409970242101511 مورخه 1394/12/2 صادره از شعبه 124 دادگاه عمومی حقوقی تهران بر تایید فسخ قرارداد اجاره مورخه 1393/4/6 راجع به یک دستگاه آپارتمان به شماره پلاک ثبتی .....فرعی از .....اصلی واقع دربخش .....تهران و پرداخت سیصد وبیست و چهار میلیون ریال بابت پیش پرداخت و اجاره بها دو ماه و پرداخت خسارات دادرسی د. ح. الف. ن. اشعار داشته و مورد تجدیدنظر خواهی ع.الف. خ. واقع شده است در اساس موافق قانون ومقررات موضوعه و مدارک ابرازی بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد نبوده و متضمن جهت موجه در نقض آن نمی باشد زیرا که اولاً در عقد اجاره آنچه از ناحیه موجر به مستاجر واگذار می گردد منافع عین مستاجره م. ب. که مستاجر با سکونت در عین مستاجره از منافع آن استفاده نماید بنابراین موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم مستاجر نماید که مستاجر بتواند از منافع آن استفاده مطلوبه را بنماید و چنانچه عین مستاجره درحال اجاره، معیوب باشد این حق برای مستاجر وجود خارجی داشته که نسبت به فسخ قرارداد اقدام یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول نماید که در مانحن فیه درزمان تحویل عین مستاجره از حیث لوله کشی ناقص بوده و این امر باعث نقصان منفعت و صعوبت در انتفاع م. ب.. ثانیاً مستاجر باتمسک به حق ایجاد شده بلحاظ عیب درعین مستاجره و صعوبت در انتفاع در مقام اعمال حق خود در جهت فسخ قرارداد برآمده است که از این حیث ایرادی به دعوی مطروحه وارد نمی باشد .ثالثاً فسخ واقع شده منطبق با موازین قانونی بوده و خدشه ای برآن وارد نبوده و مورد تایید دادگاه م. ب. و با وقوع این واقعه موجر تکلیف دارد وجه ماخوذه بابت ودیعه و اجور ماخوذه را برغم عدم استفاده مستاجر از عین مستاجره به وی مسترد نماید از این رو دادنامه تجدیدنظرخواسته که بر همین اساس صادر گردیده خالی ازهر گونه ایراد و اشکالی بوده و دادگاه ضمن رد درخواست تجدیدنظرخواهی بعمل آمده مستنداً به قسمت اخیر ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی ومواد 476 و 477 قانون مدنی دادنامه معترض عنه را تایید و استوار می نماید . رأی صادره حضوری و قطعی است. شعبه 18 دادگاه تجدیدنظراستان تهران - رئیس و مستشار عزت اله امانی شلمزاری - علی کرمی صادق آبادی فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی اثر فسخ اجاره به علت معیوب بودن عین مستاجره در این پرونده، درخواست تایید فسخ قرارداد اجاره مورخ 6 تیرماه 1393 و مطالبه مبلغ 324 میلیون ریال به عنوان پیش‌پرداخت و اجاره‌بها به همراه خسارات دادرسی مطرح گردیده است. خواهان به وجود عیوب در سیستم لوله‌کشی و نیاز به بازسازی ساختمان اشاره کرده و ادعا نموده که به موجب ماده 485 قانون مدنی، حق فسخ قرارداد را داراست. نظر کارشناس نیز این عیوب را تایید کرده است. دادگاه بدوی با استناد به مواد 466 و 485 قانون مدنی و مواد 198، 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی، ضمن تایید فسخ قرارداد، خوانده را به پرداخت مبلغ مذکور محکوم نموده و درخواست خواهان برای جلوگیری از پرداخت چک‌ها را رد کرده است. در مرحله تجدیدنظر، دادگاه با تایید دادنامه بدوی، بر قانونی بودن فسخ قرارداد و حق خواهان برای استرداد وجوه تاکید کرده و درخواست تجدیدنظر را رد نموده است. رای دادگاه تجدیدنظر قطعی و حضوری اعلام گردیده است. تاریخ دادنامه قطعی: 1394/06/31 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: چنانچه عین مستاجره از حیث لوله کشی، ناقص بوده و این امر، باعث نقصان منفعت و صعوبت در انتفاع باشد، مستاجر می‌تواند نسبت به فسخ قرارداد، اقدام یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند؛ در صورت فسخ قرارداد توسط مستاجر، وی می‌تواند ودیعه و اجاره بهای پرداختی برای مدتی که از عین مستاجره استفاده نکرده است را استرداد نماید. در این پرونده خواهان آقای …. ن.دادخواستی به خواسته تایید فسخ قرارداد اجاره مورخه 1393/04/06 و مطالبه مبلغ سیصدو بیست و چهار میلیون ریال به انضمام خسارات دادرسی و دستور موقت مبنی بر جلوگیری از پرداخت وجوه ما بقی چکها به طرفیت خوانده آقای ع.الف. خ. با وکالت آقایان س. م.و الف. فلاح تقدیم داشته است، بدین شرح که خواهان جهت سکونت یک واحد آپارتمان متعلق به خوانده را با پلاک ثبتی.......به اجاره می‌گیرد ولی پس از انعقاد عقد اجاره به لحاظ عیوبی که در سیستم لوله کشی ساختمان وجود داشته امکان انتفاع از منافع آن وجود نداشته است و به لحاظ قدمت ساختمان تاسیسات و تهویه و نمای ساختمان نیاز به بازسازی داشته است که در نظریه کارشناس در تامین دلیل این امر به روشنی مشخص است و در زمان بازدید کارشناس از مجتمع مسکونی که آپارتمان موضوع اجاره در آن واقع بوده است که تاریخ 1393/09/24 یعنس شش ماه پس از انعقاد عقد اجاره، آپارتمان مذکور در حال تعمیر و بازسازی سیستم لوله کشی و تاسیسات آبرسانی و تهویه بوده است بنابراین به نظر می‌رسد که در زمان اجاره آپارتمان مذکور امکان انتفاع نداشته است و در صورت معیوب بودن موضوع اجاره که مستلزم تعمیراتی باشد موجر نمی تواند مانع گردد و در صورت عدم امکان انتفاع مستاجر وفق ماده 485 قانون مدنی حق فسخ دارد و در ما نحن فیه مستاجر با فسخ عقد تقاضای تایید فسخ و استرداد پیش پرداخت و اجاره بها دو ماه به انضمام خسارات دادرسی را دارد، ب. ت. ب. مراتب و دلایل موجود و فقدان دفاع موثر خوانده که عدم حق فسخ مستاجر را موجب می‌شود بااحراز ایجاد حق فسخ برای مستاجر و در پی آن اعمال این حق توسط وی با پذیرش خواسته خواهان مستندا به مواد 466 ، 485 قانون مدنی و مواد 198 ، 515 ، 519 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن تایید فسخ قرار داد اجاره مورخه 1393/04/06 خوانده را به پرداخت مبلغ سیصدو بیست و چهار میلیون ریال به عنوان پیش پرداخت و اجاره بها دو ماه به انضمام هزینه دادرسی د. ح. خ. محکوم می‌نماید. نسبت به خسارت تاخیرتادیه ن. ب. ا. موضوع مشمول ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی نمی‌باشد خواسته خواهان را در این قسمت وارد ندانسته و حکم به بطلان آن صادر واعلام می‌گردد. نسبت به دستور موقت مبنی بر جلوگیری از پرداخت وجوه ما بقی چک هایی که بابت اجاره بها صادر گردیده است ن. ب. ا. دادگاه مرجع صدور دستور مبنی بر منع پرداخت چک نمی‌باشد لذا قرار رد دستور موقت صادر و اعلام می‌گردد. رای صادره ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی است. رئیس شعبه --- دادگاه عمومی ‌تهران - قربانی قادی رای دادگاه تجدیدنظر استان آن قسمت از دادنامه تجدیدنظرخواسته به شماره --- مورخه 1394/12/02 صادره از شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران بر تایید فسخ قرارداد اجاره مورخه 1393/04/06 راجع به یک دستگاه آپارتمان به شماره پلاک ثبتی.....فرعی از.....اصلی واقع دربخش.....تهران و پرداخت سیصد وبیست و چهار میلیون ریال بابت پیش پرداخت و اجاره بها دو ماه و پرداخت خسارات دادرسی د. ح. الف. ن. اشعار داشته و مورد تجدیدنظر خواهی ع.الف. خ. واقع شده است در اساس موافق قانون ومقررات موضوعه و مدارک ابرازی بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد نبوده و متضمن جهت موجه در نقض آن نمی‌باشد زیرا که اولا در عقد اجاره آنچه از ناحیه موجر به مستاجر واگذار می‌گردد منافع عین مستاجره م. ب. که مستاجر با سکونت در عین مستاجره از منافع آن استفاده نماید بنابراین موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم مستاجر نماید که مستاجر بتواند از منافع آن استفاده مطلوبه را بنماید و چنانچه عین مستاجره درحال اجاره، معیوب باشد این حق برای مستاجر وجود خارجی داشته که نسبت به فسخ قرارداد اقدام یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول نماید که در مانحن فیه درزمان تحویل عین مستاجره از حیث لوله کشی ناقص بوده و این امر باعث نقصان منفعت و صعوبت در انتفاع م. ب.. ثانیا مستاجر باتمسک به حق ایجاد شده به لحاظ عیب درعین مستاجره و صعوبت در انتفاع در مقام اعمال حق خود در جهت فسخ قرارداد برآمده است که از این حیث ایرادی به دعوی مطروحه وارد نمی‌باشد.ثالثا فسخ واقع شده منطبق با موازین قانونی بوده و خدشه ای برآن وارد نبوده و مورد تایید دادگاه م. ب. و با وقوع این واقعه موجر تکلیف دارد وجه ماخوذه بابت ودیعه و اجور ماخوذه را برغم عدم استفاده مستاجر از عین مستاجره به وی مسترد نماید از این رو دادنامه تجدیدنظرخواسته که بر همین اساس صادر گردیده خالی ازهر گونه ایراد و اشکالی بوده و دادگاه ضمن رد درخواست تجدیدنظرخواهی به عمل آمده مستندا به قسمت اخیر ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی ومواد 476 و 477 قانون مدنی دادنامه معترض عنه را تایید و استوار می‌نماید. رای صادره حضوری و قطعی است. شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار