تأثیر فوت مستأجر بر اعتبار اجاره

رأی دادگاه بدوی در خصوص دعوی م.ه. به وکالت س.ق. و ف.د. به طرفیت 1-ر.ص. 2-ح. 3-ح.م. به خواسته صدور حکم بر خلع ید از شش دانگ یک باب خانه جزء پلاک ثبتی 49/2399 مفروز و مجزی شده از پلاک 15 بخش 10 تهران به انضمام خسارت دادرسی به استناد سند مالکیت و پاسخ استعلام ثبتی شماره 47412-12/9/1392 اداره ثبت جنوب غرب تهران وکالت نامه وکیل، ب. ت. ب. اینکه در دعوی خلع ید وجود دوجزء باید احراز و اثبات شود، اول اینکه مالکیت خواهان بر مال مورد دعوی محرز باشد و دوم آنکه اثبات ید خوانده برمال خواهان بلاجواز یا استیلای خوانده برحق خواهان به نحو عدوان باشد. و در مانحن فیه هرچند به دلالت سند مالکیت و پاسخ استعلام ثبتی مذکور از اداره ثبت جنوب غرب تهران خواهان مالکیت در ملک پلاک متنازع فیه دارد. و به دلالت اجاره نامه عادی شماره 9594 مورخ 10/1/91 خوانده مستأجر خانه پلاک متنازع فیه هستند. و بر طبق دادنامه 631-27/11/92 حوزه 824 شورای حل اختلاف مجتمع 17 تهران مدت اجاره بها هنوز منقضی نشده و مبلغ ده میلیون ریال مسترد نگردیده و تصرفات استیجاری ادامه دارد بنابراین ازآنجائی که بر اساس قرارداد اجاره منعقده بین طرفین دعوی روابط استیجاری آنان تابع مقررات قانون سال76 بوده و خواهان بر اساس مقررات این قانون فقط استحقاق درخواست تخلیه مورد اجاره را دارد و انقضاء مدت موجب غاصبانه بودن تصرفات خوانده محسوب نمی گردد. و درنتیجه به جهت مذکور تخلیه مورد اجاره قبل از تأدیه مبلغ ودیعه و به طریق اولی خلع ید موقعیت قانونی نخواهد داشت. علی هذا دادگاه دعوی خواهان را به لحاظ عدم احراز عدوانی بودن تصرفات خوانده غیروارد تشخیص و مستنداً به مواد 197 قانون آیین دادرسی مدنی و مواد1 و4 قانون مالک و مستأجر مصوب 76 و مواد 308 و311 و488 قانون مدنی حکم بربطلان دعوی خواهان صادر می گردد. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران م. ب.. رئیس شعبه 185 دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ نیک بخش رأی دادگاه تجدیدنظر استان دادنامه تجدیدنظر خواسته به شماره 9309970213600309 مورخ 1393/4/17 صادره از شعبه 185 دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر بطلان دعوی ت. ن. خ. م.ه. با وکالت ف.د. به خواسته خلع ید از یک باب خانه به پلاک ثبتی 2399/49 مفروز و مجزی شده از پلاک 15 واقع در بخش 10 تهران اشعار دارد مآلاً موافق قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد نبوده و مستوجب نقض آن نمی باشد زیرا که اولاً هرچند مراتب مالکیت ت. ن. خ. نسبت به پلاک ثبتی مورد ترافع به دلالت جوابیه استعلام ثبتی به عمل آمده با اداره ثبت اسناد جنوب غرب تهران مفروغ عنه م. ب. لیکن از شرایط و ارکان طرح دعوی خلع ید همانا احراز تصرفات غاصبانه متصرف یا متصرفین در پلاک مورد تنازع م. ب. این در حالیست که در مانحن فیه مبنای تصرفات تجدیدنظر خواندگان در خانه موضوع خواسته در راستای قرارداد اجاره مورخ 10/1/1391 بوده که تاکنون نیز مدت آن منقضی نشده است فلذا تصرفات آنان مأذون تلقی و خروج موضوعی از بحث تصرفات غاصبانه دارد. ثانیاً مادامی که قرارداد اجاره که از زمره عقود لازم م. ب. به طریق قانونی قبل از انقصاء مدت آن منتهی به انحلال نگردد همچنان از حمایت قانون برخوردار م. ب. و ادعای وکیل ت. ن. خ. مبنی بر اینکه قرارداد اجاره قائم به شخص (مورث تجدیدنظر خواندگان) بوده و با فوت وی قابل انتقال به ورثه نبوده است وارد نمی باشد به جهت اینکه مطابق صراحت مواد 219 و 221 از قانون مدنی عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند بین متعاملین و قائم مقام قانونی آن ها لازم الاتباع م. ب. که با فوت مستأجر ورثه وی که همان تجدیدنظر خواندگان می باشند قائم مقام متوفی محسوب و آثار عقد اجاره کماکان در مورد آنان ساری و جاری م. ب. ازاین رو دادنامه تجدیدنظر خواسته که بر همین اساس صادر گردیده است خالی از هرگونه ایراد و اشکالی بوده و دادگاه ضمن ردّ درخواست تجدیدنظر خواهی مستنداً به قسمت اخیر ماده 358 از قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه معترض عنه را تأیید و استوار می نماید. رأی صادره حضوری و قطعی است. رئیس شعبه 18 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه امانی شلمزاری ـ کریمی فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی تأثیر فوت مستأجر بر اعتبار اجاره در تاریخ 23 شهریور 1393، دادگاه عمومی حقوقی تهران به دعوی مطروحه رسیدگی کرد. خواسته بر اساس سند مالکیت و استعلام ثبتی مطرح شده و هدف از آن خلع ید از یک باب خانه با پلاک ثبتی مشخص بود. دادگاه بدوی با استناد به مواد 197 قانون آیین دادرسی مدنی و مواد 1 و 4 قانون مالک و مستاجر مصوب 1376 و همچنین مواد 308، 311 و 488 قانون مدنی، دعوی را به دلیل عدم احراز تصرفات غاصبانه رد و حکم به بطلان دعوی صادر نمود. این حکم به تجدیدنظر خواسته شد و دادگاه تجدیدنظر با تایید دادنامه بدوی، تصرفات خوانده را بر اساس قرارداد اجاره معتبر تشخیص داد و اعلام کرد که مطابق مواد 219 و 221 قانون مدنی، قرارداد اجاره پس از فوت مستاجر به ورثه منتقل می‌شود. در نتیجه، درخواست تجدیدنظر رد و رای بدوی تایید و قطعی اعلام گردید. تاریخ دادنامه قطعی: 1393/06/23 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: در اجاره املاک مسکونی، در صورت فوت مستاجر، ورثه او قائم مقام وی محسوب می‌شوند و اصولا شخصیت طرف مقابل علت عمده عقد نیست که با انتفای آن عقد منحل شود. در خصوص دعوی م.ه. به وکالت س.ق. و ف.د. به طرفیت 1 - ر.ص. 2 - ح. 3 - ح.م. به خواسته صدور حکم بر خلع ید از شش دانگ یک باب خانه جزء پلاک ثبتی --- مفروز و مجزی شده از پلاک --- بخش --- تهران به انضمام خسارت دادرسی به استناد سند مالکیت و پاسخ استعلام ثبتی شماره 47412 - 1392/09/12 اداره ثبت جنوب غرب تهران وکالت نامه وکیل، ب. ت. ب. اینکه در دعوی خلع ید وجود دوجزء باید احراز و اثبات شود، اول اینکه مالکیت خواهان بر مال مورد دعوی محرز باشد و دوم آنکه اثبات ید خوانده برمال خواهان بلاجواز یا استیلای خوانده برحق خواهان به نحو عدوان باشد. و در مانحن فیه هرچند به دلالت سند مالکیت و پاسخ استعلام ثبتی مذکور از اداره ثبت جنوب غرب تهران خواهان مالکیت در ملک پلاک متنازع فیه دارد. و به دلالت اجاره نامه عادی شماره 9594 مورخ 10/1/91 خوانده مستاجر خانه پلاک متنازع فیه هستند. و بر طبق دادنامه --- - 27/11/92 حوزه 824 شورای حل اختلاف مجتمع 17 تهران مدت اجاره بها هنوز منقضی نشده و مبلغ ده میلیون ریال مسترد نگردیده و تصرفات استیجاری ادامه دارد بنابراین ازآنجائی که بر اساس قرارداد اجاره منعقده بین طرفین دعوی روابط استیجاری آنان تابع مقررات قانون سال 76 بوده و خواهان بر اساس مقررات این قانون فقط استحقاق درخواست تخلیه مورد اجاره را دارد و انقضاء مدت موجب غاصبانه بودن تصرفات خوانده محسوب نمی گردد. و درنتیجه به جهت مذکور تخلیه مورد اجاره قبل از تادیه مبلغ ودیعه و به طریق اولی خلع ید موقعیت قانونی نخواهد داشت. علی هذا دادگاه دعوی خواهان را به لحاظ عدم احراز عدوانی بودن تصرفات خوانده غیروارد تشخیص و مستندا به مواد 197 قانون آیین دادرسی مدنی و مواد 1 و 4 قانون مالک و مستاجر مصوب 76 و مواد 308 و 311 و 488 قانون مدنی حکم بربطلان دعوی خواهان صادر می‌گردد. رای صادره حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران م. ب.. رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران - نیک بخش رای دادگاه تجدیدنظر استان دادنامه تجدیدنظر خواسته به شماره 9309970213600309 مورخ 1393/04/17 صادره از شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر بطلان دعوی ت. ن. خ. م.ه. با وکالت ف.د. به خواسته خلع ید از یک باب خانه به پلاک ثبتی --- مفروز و مجزی شده از پلاک --- واقع در بخش --- تهران اشعار دارد مآلا موافق قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد نبوده و مستوجب نقض آن نمی‌باشد زیرا که اولا هرچند مراتب مالکیت ت. ن. خ. نسبت به پلاک ثبتی مورد ترافع به دلالت جوابیه استعلام ثبتی به عمل آمده با اداره ثبت اسناد جنوب غرب تهران مفروغ عنه م. ب. لیکن از شرایط و ارکان طرح دعوی خلع ید همانا احراز تصرفات غاصبانه متصرف یا متصرفین در پلاک مورد تنازع م. ب. این در حالیست که در مانحن فیه مبنای تصرفات تجدیدنظر خواندگان در خانه موضوع خواسته در راستای قرارداد اجاره مورخ 1391/01/10 بوده که تاکنون نیز مدت آن منقضی نشده است فلذا تصرفات آنان ماذون تلقی و خروج موضوعی از بحث تصرفات غاصبانه دارد. ثانیا مادامی که قرارداد اجاره که از زمره عقود لازم م. ب. به طریق قانونی قبل از انقصاء مدت آن منتهی به انحلال نگردد همچنان از حمایت قانون برخوردار م. ب. و ادعای وکیل ت. ن. خ. مبنی بر اینکه قرارداد اجاره قائم به شخص (مورث تجدیدنظر خواندگان) بوده و با فوت وی قابل انتقال به ورثه نبوده است وارد نمی‌باشد به جهت اینکه مطابق صراحت مواد 219 و 221 از قانون مدنی عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند بین متعاملین و قائم مقام قانونی آن ها لازم الاتباع م. ب. که با فوت مستاجر ورثه وی که همان تجدیدنظر خواندگان می‌باشند قائم مقام متوفی محسوب و آثار عقد اجاره کماکان در مورد آنان ساری و جاری م. ب. ازاین رو دادنامه تجدیدنظر خواسته که بر همین اساس صادر گردیده است خالی از هرگونه ایراد و اشکالی بوده و دادگاه ضمن ردّ درخواست تجدیدنظر خواهی مستندا به قسمت اخیر ماده 358 از قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه معترض عنه را تایید و استوار می‌نماید. رای صادره حضوری و قطعی است. رئیس شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار دادگاه امانی شلمزاری - کریمی