تصمیم دادگاه در دعوای تخلیه به جهت تجدید بنا

رأی دادگاه بدوی در خصوص دعوی م. ز. با وکالت آقای …. م. وخانم ز. م. بطرفیت الف. گ. با وکالت آقای س.ح. ب. بخواسته فسخ اجاره نامه شماره 108811- 1364/10/15 و ایادی ما بعد نسبت به یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی .......بخش ...... تهران و تخلیه عین المستاجره بلحاظ تجدید بنا و خسارات دادرسی دادگاه ب. ت. ب. محتویات پرونده وبررسی مستندات خواهان و استماع اظهارات متداعیین و احراز مالکیت خواهان و احراز رابطه استیجاری نامبردگان حسب مدارک و اظهارات اصحاب دعوی ملاحظه پروانه ساختمان صادره از شهرداری به شماره .......مورخ 1393/3/17 و ن. ب. ا. خوانده با خرید سرقفلی ملک درمحل مستقر وتصرف داشته و موضوع به کارشناس جهت تعیین حق کسب و پیشه با در نظر گرفتن حق سرقفلی ارجاع نظریه بدوی وصول با اعتراض به هیئت سه نفره ارجاع گردیده ونظریه هیئت سه نفره پس از وصول بشماره .....مورخ 1393/10/28 ثبت دفتر دادگاه گردیده وحق کسب وپیشه با درنظر گرفتن حق سرقفلی به مبلغ 730/000/000 ریال تعیین شده ونظریه مذکور به طرفین ابلاغ ووکیل خ. ب. ن. مذکور طی لایحه ای اعتراض خود را بیان نموده ازآنجایی که نظریه هیئت با در نظر گرفتن جمیع جهات ومطابقت با نظریه بدوی حمل بر صحت تشخیص داده و مطابق با اوضاع و احوال واقعیت م. ب. وخللی بر آن وارد نبوده بنا اعتراض را وارد ندانسته مردود اعلام و خواسته خواهان وارد دانسته به استناد مواد 198 و519 قانون آئین دادرسی مدنی وبند 1 ماده 15 قانون موجر و مستاجر مصوب 1356 حکم برتخلیه عین المستاجره مذکوربه انضمام هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل ط. ت. ومبلغ پانصد هزار تومان دستمزد کارشناس د. ح. خ. صادر مینماید لازم به ذکر است تخلیه عین المستاجره منوط است به پرداخت مبلغ 730/000/000 ریال بابت حق کسب و پیشه وسرقفلی مغازه مذکور ودر اجرای مواد 27 و 28 قانون مذکور چنانچه از تاریخ ابلاغ رای قطعی ظرف سه ماه مبلغ مذکور ازناحیه خواهان ( موجر) پرداخت نشود رای صادره کان لم یکن تلقی می گردد و تخلیه محل از تاریخ تودیع مبلغ مذکور ظرف 2 ماه خواهد بود و در خصوص دعوی فسخ اجاره نامه چون تاریخ اجاره منقضی شده است بنا دعوی مذکور سالبه به انتفاع موضوع بوده مستندا به ماده 197 قانون آئین دادرسی مدنی حکم به رددعوی مذکور صادر مینماید آراء مذکور ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل درخواست تجدیدنظر درمحاکم محترم تجدیدنظر استان تهران م. ب.. رئیس شعبه دوم دادگاه حقوقی شهرری - امیراصلان وطن دوست رأی دادگاه تجدیدنظر استان آن قسمت از دادنامه تجدیدنظر خواسته به شماره 9309970250201000 مورخه 1393/12/2 صادره از شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی شهر ری که بر محکومیت الف. گ. به تخلیه عین مستاجره موضوع اجاره نامه شماره ....مورخه 1364/10/15 در قبال دریافت مبلغ هفتصدوسی میلیون ریال بابت حق کسب و پیشه و تجارت اشعار داشته و مورد تجدیدنظر خواهی مشارالیه و م. ز. واقع شده است در اساس موافق قانون و مقررات موضوعه و مدارک ابرازی بوده و اعتراض به شرح لوایح اعتراضیه وارد نبوده و مستوجب نقض آن نمی باشد زیرا که اولاً مراتب روابط استیجاری فی مابین متداعین پرونده به دلالت اجاره نامه شماره .........مورخه 1364/10/15 نسبت به مغازه مختلف فیه مفروغ عنه م. ب. که این قرارداد ب. ت. ب. تاریخ انعقاد آن تابع مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 م. ب. ثانیاً مقنن به شرح قانون مارالذکر یکی از موارد تخلیه عین مستاجره را تجدید بنا اعلام داشته است که پذیرش این ادعا مستلزم ارائه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری م. ب. که در دوسیه مطمح نظر موجر با ارائه پروانه ساختمانی به شماره ......که مدت اعتبار آن نیز منقضی نشده است دعوی خود را برابر مقررات درخواست نموده است ثالثاً آنچه مقنن به شرح قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 برای مستاجر در اینگونه موارد در نظر گرفته است صرفاً حق کسب و پیشه و تجارت بوده که این حق بلحاظ فنی بودن آن با ارجاع امر به کارشناسان متخصص در آن زمینه برآورد می گردد و در قانون مرقوم هیچگونه اشارتی به حق سرقفلی نشده است بنابراین چنانچه مستاجر مبلغی را هم به موجر پرداخت نموده باشد صرفا استحقاق دریافت همان مبلغ را دارد رابعا در تعقیب کارشناسی های صورت گرفته در مرحله دادرسی نخستین و در راستای اعتراض طرفین دعوی به مبلغ برآورد شده بابت حق کسب و پیشه و تجارت این دادگاه مبادرت به ارجاع امر به هیئت پنج نفره کارشناسان رسمی دادگستری نموده که هیئت مزبور میزان حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر را به مبلغ هفتصدوسی میلیون ریال برآورد که نظریه ابرازی مباینتی با اوضاع و احوال مسلم قضیه نداشته و در موعد مقرر مصون از هرگونه تعرضی باقی مانده است از این رو این قسمت ازدادنامه تجدیدنظر خواسته که بر همین اساس صادر گردیده خالی از هرگونه ایراد و اشکالی بوده و دادگاه ضمن رد درخواست تجدیدنظر خواهی مستنداً به قسمت اخیر ماده 358 از قانون آئین دادرسی مدنی دادنامه معترض عنه را تائید و استوار می نماید لیکن آن قسمت از دادنامه تجدیدنظر خواسته که بموجب آن حکم بر رد دعوی ت. ن. خ. م. ز. بخواسته فسخ اجاره نامه شماره ....مورخه 1364/10/15 اصدار یافته است مخالف قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد و مستوجب نقض آن م. ب. زیرا که اولاً بتصریح قواعد فقهی لزوم و صحت اصل بر اصالت قراردادهای تنظیمی فی مابین اشخاص است و مادامی که این قرارداد بطریق قانونی منتهی به انحلال نگردد همچنان از حمایت قانون برخوردار م. ب. لیکن در بحث قرارداد اجاره مقنن به شرح فصل چهارم قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 مواردی را در جهت فسخ عقد اجاره برای موجر در نظر گرفته است که با تحقق آن موارد موجر می تواند قرارداد منعقده را فسخ نماید که این موارد در مواد 12-13-14 و 15 قانون مرقوم بطور دقیق احصاء شده است که از زمره موارد مذکور احداث ساختمان جدید توسط موجر م. ب. که در اینگونه موارد موجر با اخذ پروانه ساختمانی و پرداخت کل حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر می تواند کلیه عین مستاجره و فسخ قرارداد را درخواست نماید ثانیاً تخلیه عین مستاجره فرع بر احراز فسخ قرارداد م. ب. به تعبیر دیگر مادامی که عقداجاره بطریق قانونی و با حدوث موارد آن منتهی به فسخ نگردد پذیرش دعوی تخلیه قابلیت اجابت را ندارد از این رو با اخذ پراونه ساختمانی توسط موجر و اعتبار پروانه ساختمانی با درخواست موجر قرارداد واقع شده فسخ می گردد و صرف انقضاء مدت موجبی برای فسخ قرارداد نمی باشد از این رو دادگاه با پذیرش لایحه اعتراضیه و با استناد به قسمت اول از ماده 358 قانون آئین دادرسی مدنی و بند اول ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 ضمن نقض دادنامه معترض عنه حکم بر فسخ قرارداد اجاره شماره .... مورخه 1364/10/15 فی مابین متداعین صادر و اعلام می نماید رای صادره حضوری و قطعی است. شعبه 18 دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار عزت اله امانی شلمزاری - علی کرمی صادق آبادی فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی تصمیم دادگاه در دعوای تخلیه به جهت تجدید بنا در تاریخ 8 مهر 1394، دادگاه بدوی به دعوی مربوط به فسخ اجاره‌نامه و تخلیه عین مستاجره به دلیل تجدید بنا و همچنین خسارات دادرسی رسیدگی نمود. خ. ب. ا. به پروانه ساختمان و احراز مالکیت، درخواست تخلیه مغازه و دریافت خسارت به مبلغ 730,000,000 ریال بابت حق کسب و پیشه را مطرح کرد. دادگاه بدوی با استناد به مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی و بند 1 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، حکم به تخلیه عین مستاجره صادر و دعوی فسخ اجاره‌نامه را به دلیل انقضای تاریخ آن رد کرد. این حکم در دادگاه تجدیدنظر مورد تایید قرار گرفت. اما در خصوص دعوی فسخ اجاره‌نامه، دادگاه تجدیدنظر با استناد به مواد قانونی و عدم انقضای قرارداد، حکم به فسخ اجاره‌نامه صادر کرد و اعلام نمود که تخلیه عین مستاجره منوط به پرداخت حق کسب و پیشه است. رای نهایی دادگاه تجدیدنظر قطعی و حضوری اعلام شد. تاریخ دادنامه قطعی: 1394/07/08 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: در دعوای تخلیه عین مستاجره به جهت تجدید بنا در اجاره های مشمول قانون سال 1356 ، حتی در صورتی که مدت اجاره منقضی شده باشد، ب. ت. ب. اینکه تخلیه عین مستاجره، فرع بر احراز فسخ قرارداد است، دادگاه باید در حکم صادره، فسخ قرارداد اجاره را احراز و اعلام نماید. در خصوص دعوی م. ز. با وکالت آقای …. م. وخانم ز. م. به طرفیت الف. گ. با وکالت آقای س.ح. ب. به خواسته فسخ اجاره نامه شماره 108811 - 1364/10/15 و ایادی ما بعد نسبت به یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی.......بخش...... تهران و تخلیه عین المستاجره به لحاظ تجدید بنا و خسارات دادرسی دادگاه ب. ت. ب. محتویات پرونده وبررسی مستندات خواهان و استماع اظهارات متداعیین و احراز مالکیت خواهان و احراز رابطه استیجاری نامبردگان حسب مدارک و اظهارات اصحاب دعوی ملاحظه پروانه ساختمان صادره از شهرداری به شماره.......مورخ 1393/03/17 و ن. ب. ا. خوانده با خرید سرقفلی ملک درمحل مستقر وتصرف داشته و موضوع به کارشناس جهت تعیین حق کسب و پیشه با در نظر گرفتن حق سرقفلی ارجاع نظریه بدوی وصول با اعتراض به هیات سه نفره ارجاع گردیده ونظریه هیات سه نفره پس از وصول به شماره.....مورخ 1393/10/28 ثبت دفتر دادگاه گردیده وحق کسب وپیشه با درنظر گرفتن حق سرقفلی به مبلغ 730/000/000 ریال تعیین شده ونظریه مذکور به طرفین ابلاغ ووکیل خ. ب. ن. مذکور طی لایحه ای اعتراض خود را بیان نموده ازآنجایی که نظریه هیات با در نظر گرفتن جمیع جهات ومطابقت با نظریه بدوی حمل بر صحت تشخیص داده و مطابق با اوضاع و احوال واقعیت م. ب. وخللی بر آن وارد نبوده بنا اعتراض را وارد ندانسته مردود اعلام و خواسته خواهان وارد دانسته به استناد مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی وبند 1 ماده 15 قانون موجر و مستاجر مصوب 1356 حکم برتخلیه عین المستاجره مذکوربه انضمام هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل ط. ت. ومبلغ پانصد هزار تومان دستمزد کارشناس د. ح. خ. صادر مینماید لازم به ذکر است تخلیه عین المستاجره منوط است به پرداخت مبلغ 730/000/000 ریال بابت حق کسب و پیشه وسرقفلی مغازه مذکور ودر اجرای مواد 27 و 28 قانون مذکور چنانچه از تاریخ ابلاغ رای قطعی ظرف سه ماه مبلغ مذکور ازناحیه خواهان (موجر) پرداخت نشود رای صادره کان لم یکن تلقی می‌گردد و تخلیه محل از تاریخ تودیع مبلغ مذکور ظرف 2 ماه خواهد بود و در خصوص دعوی فسخ اجاره نامه چون تاریخ اجاره منقضی شده است بنا دعوی مذکور سالبه به انتفاع موضوع بوده مستندا به ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی حکم به رددعوی مذکور صادر مینماید آراء مذکور ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل درخواست تجدیدنظر درمحاکم محترم تجدیدنظر استان تهران م. ب.. رای دادگاه تجدیدنظر استان آن قسمت از دادنامه تجدیدنظر خواسته به شماره 9309970250201000 مورخه 1393/12/02 صادره از شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی شهر ری که بر محکومیت الف. گ. به تخلیه عین مستاجره موضوع اجاره نامه شماره....مورخه 1364/10/15 در قبال دریافت مبلغ هفتصدوسی میلیون ریال بابت حق کسب و پیشه و تجارت اشعار داشته و مورد تجدیدنظر خواهی مشارالیه و م. ز. واقع شده است در اساس موافق قانون و مقررات موضوعه و مدارک ابرازی بوده و اعتراض به شرح لوایح اعتراضیه وارد نبوده و مستوجب نقض آن نمی‌باشد زیرا که اولا مراتب روابط استیجاری فی مابین متداعین پرونده به دلالت اجاره نامه شماره.........مورخه 1364/10/15 نسبت به مغازه مختلف فیه مفروغ عنه م. ب. که این قرارداد ب. ت. ب. تاریخ انعقاد آن تابع مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 م. ب. ثانیا مقنن به شرح قانون مارالذکر یکی از موارد تخلیه عین مستاجره را تجدید بنا اعلام داشته است که پذیرش این ادعا مستلزم ارائه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری م. ب. که در دوسیه مطمح نظر موجر با ارائه پروانه ساختمانی به شماره......که مدت اعتبار آن نیز منقضی نشده است دعوی خود را برابر مقررات درخواست نموده است ثالثا آنچه مقنن به شرح قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 برای مستاجر در اینگونه موارد در نظر گرفته است صرفا حق کسب و پیشه و تجارت بوده که این حق به لحاظ فنی بودن آن با ارجاع امر به کارشناسان متخصص در آن زمینه برآورد می‌گردد و در قانون مرقوم هیچگونه اشارتی به حق سرقفلی نشده است بنابراین چنانچه مستاجر مبلغی را هم به موجر پرداخت نموده باشد صرفا استحقاق دریافت همان مبلغ را دارد رابعا در تعقیب کارشناسی های صورت گرفته در مرحله دادرسی نخستین و در راستای اعتراض طرفین دعوی به مبلغ برآورد شده بابت حق کسب و پیشه و تجارت این دادگاه مبادرت به ارجاع امر به هیات پنج نفره کارشناسان رسمی دادگستری نموده که هیات مزبور میزان حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر را به مبلغ هفتصدوسی میلیون ریال برآورد که نظریه ابرازی مباینتی با اوضاع و احوال مسلم قضیه نداشته و در موعد مقرر مصون از هرگونه تعرضی باقی مانده است از این رو این قسمت ازدادنامه تجدیدنظر خواسته که بر همین اساس صادر گردیده خالی از هرگونه ایراد و اشکالی بوده و دادگاه ضمن رد درخواست تجدیدنظر خواهی مستندا به قسمت اخیر ماده 358 از قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه معترض عنه را تائید و استوار می‌نماید لیکن آن قسمت از دادنامه تجدیدنظر خواسته که به موجب آن حکم بر رد دعوی ت. ن. خ. م. ز. به خواسته فسخ اجاره نامه شماره....مورخه 1364/10/15 اصدار یافته است مخالف قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد و مستوجب نقض آن م. ب. زیرا که اولا بتصریح قواعد فقهی لزوم و صحت اصل بر اصالت قراردادهای تنظیمی فی مابین اشخاص است و مادامی که این قرارداد به طریق قانونی منتهی به انحلال نگردد همچنان از حمایت قانون برخوردار م. ب. لیکن در بحث قرارداد اجاره مقنن به شرح فصل چهارم قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 مواردی را در جهت فسخ عقد اجاره برای موجر در نظر گرفته است که با تحقق آن موارد موجر می‌تواند قرارداد منعقده را فسخ نماید که این موارد در مواد 12 - 13 - 14 و 15 قانون مرقوم به طور دقیق احصاء شده است که از زمره موارد مذکور احداث ساختمان جدید توسط موجر م. ب. که در اینگونه موارد موجر با اخذ پروانه ساختمانی و پرداخت کل حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر می‌تواند کلیه عین مستاجره و فسخ قرارداد را درخواست نماید ثانیا تخلیه عین مستاجره فرع بر احراز فسخ قرارداد م. ب. به تعبیر دیگر مادامی که عقداجاره به طریق قانونی و با حدوث موارد آن منتهی به فسخ نگردد پذیرش دعوی تخلیه قابلیت اجابت را ندارد از این رو با اخذ پراونه ساختمانی توسط موجر و اعتبار پروانه ساختمانی با درخواست موجر قرارداد واقع شده فسخ می‌گردد و صرف انقضاء مدت موجبی برای فسخ قرارداد نمی‌باشد از این رو دادگاه با پذیرش لایحه اعتراضیه و با استناد به قسمت اول از ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی و بند اول ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 ضمن نقض دادنامه معترض عنه حکم بر فسخ قرارداد اجاره شماره.... مورخه 1364/10/15 فی مابین متداعین صادر و اعلام می‌نماید رای صادره حضوری و قطعی است. شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار