تعیین میزان اجرت المثل مورد اجاره در قرارداد

رأی خلاصه جریان پرونده در تاریخ ۱۳۹3/11/12 خانم ل. الف.الف. به وکالت خانم ر. الف.الف. د. ب. ط. خانم ب.س. ک.ی. و آقای ک. م. به خواسته 1- صدور حکم به تخلیه عین مستأجره به لحاظ انقضاء مدت اجاره 2- مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف پس از انقضاء مدت اجاره به محاکم عمومی نیشابور تسلیم کرده و توضیح داده به موجب اجاره‌نامه پیوست منافع یک باب منزل مسکونی از تاریخ ۱۳۹2/4/1 الی ۱۳۹3/4/1 از سوی موکل به خواندگان واگذار گردیده لیکن علیرغم انقضاء مدت اجاره نامبردگان از تخلیه ملک خودداری می‌نمایند از سوی دیگر به موجب بند 10 – 6 قرارداد مقرر گردیده است در صورت استنکاف مستأجر از تخلیه و تحویل عین مستأجره در موعد مقرر می‌بایست روزانه مبلغ یک میلیون ریال به عنوان اجرت‌المثل تا زمان تخلیه به موجر بپردازد با وصف مراتب فوق رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته استدعا می‌گردد رسیدگی به شعبه هفتم دادگاه عمومی نیشابور محول شده و مرجع مرقوم پس از تکمیل دادخواست از حیث تمبر هزینه دادرسی طی دادنامه شماره 00186 – ۱۳۹3/12/2 در خصوص خواسته خ. م. ب. تخلیه مورد اجاره قرار عدم صلاحیت به صلاحیت شورای حل اختلاف شهرستان نیشابور صادر و پرونده را به مرجع مذکور فرستاده و در خصوص خواسته دیگر خ. م. ب. مطالبه اجرت‌المثل طرفین را دعوت به رسیدگی نموده است در جلسه مورخ ۱۳۹4/1/22 وکیل خ. ا. ن. خواسته ب. ش. د. تقدیمی است خوانده ردیف یک پاسخ داده من اجاره و تصرفات خودم در ملک خواهان را قبول دارم اما من فقط در زیرزمین و همکف تصرف داشتم، ملک به صورت یک زیرزمین و دو طبقه است من ابتدا کل ساختمان را اجاره کردم اما بعد گفتم کل ساختمان مورد نیاز من نیست لذا آقای ک. م. توسط خواهان به عنوان مستأجر جدید در طبقه دوم آوردند آن‌ها شفاهاً به من گفتند وقتی آقای م. اجاره را دادند مبلغ را به شما می‌دهیم. اجاره آقای م. در چند روز بعد از قرارداد اضافه شد به همین دلیل چک های من که ابتدای قرارداد بود و بابت کل سه طبقه بود پاس شدند بعد گفتند اجاره طبقه دوم را از آقای م. می‌گیریم و به شما می‌دهیم اما در طول این مدت هیچ پولی به من ندادند در پایان قرارداد هم که جهت تخلیه قرارداد مراجعه کردیم گفتم پول من چه شده است گفتند آقای م. پول نداده است که به شما بدهیم از من خواستند باز هم اجاره را بدهم من قبول نکردم من بعد از اتمام قرارداد اجاره پولی پرداخت نکرده‌ام و هنوز هم در ملک تصرف دارم ایشان باید پولی را که من بابت طبقه دوم داده‌ام جزء اجاره این سال جدید حساب می‌کردند اما این کار را نکردند ضمن اینکه مطالب مربوط به اجاره آقای م. بعد از امضاء من به قرارداد اضافه شده وکیل خواهان در قبال مدافعات خوانده مذکور گفته آنچه خوانده دعوی مدعی است مربوط به ایام اجاره بوده است به هر دلیلی که بین طرفین بوده است خود خوانده توافق نموده و با چک‌های خود دین آقای م. را بابت یک طبقه خود پرداخته است در قرارداد هم قید شده است لذا اینکه ایشان بابت آقای م. پولی پرداخته است ارتباطی به موضوع خواسته ندارد آنچه موضوع خواسته است اجرت‌المثل ایام تصرف ایشان در طبقه‌های خود بعد از عقد اجاره است اما این مطلب که آقای م. اجاره‌ای به موکل نپرداخته و اجاره توسط خانم ک. پرداخت شده مورد قبول است و قرار بر این بود که ایشان مبلغ را از آقای م. وصول کند لذا اختلاف خواندگان با هم ارتباطی به موکل ندارد خ. پ. د. قبول ندارم این مستأجر را من نیاورده‌ام که من بخواهم پولش را بدهم قرار ما این بود که خواهان خودش اجاره را از آقای م. بگیرد بعد به من بدهند مشارالیها در پاسخ سؤال دادگاه اگر شما آقای م. را نمی‌شناختید چرا چک اجاره را که بابت طبقه فوقانی بوده پاس کردید درحالیکه طبقه مذکور در تصرف آقای م. بوده چرا یک چک را از خواهان مسترد نکردید گفته علت این بود که ایشان چک را نمی‌دادند گفتند شما چک را پاس کنید ما پول را از آقای م. می‌گیریم و به شما می‌دهیم و در جواب سؤال دادگاه بر اینکه چرا پس از پایان قرارداد ملک را تخلیه نکردید اظهار نموده من مبلغ ده میلیون تومان پول رهن دست ایشان داشتم. پول طبقه بالا را هم طلب داشتم اما ایشان وجه رهن را به من ندادند و چون پول رهن را آماده نکرده بود من تخلیه نکردم وکیل خواهان گفته اینکه پول رهن به خوانده مسترد نشده مورد قبل است اما ایشان اساساً قصد تخلیه نداشته به همین جهت تقاضای پول نکرده است و دادگاه کفایت رسیدگی را اعلام و طی دادنامه شماره 0060 – ۱۳۹4/1/26 ا ج. اً چنین رأی داده شرط مورد استناد خواهان نه اجرت‌المثل و نه اجرت‌المسمی بلکه خسارت مورد توافق برای عدم اجرای تعهد تخلیه به موقع ملک م. ب. و مبلغ مورد توافق برای تاریخی بعد از اتمام عقد اجاره به عنوان خسارت ناشی از تأخیر در اجرای تعهد تخلیه و به منظور ترغیب مستأجر به اجرای تعهد تعیین می‌گردد تعیین مبلغ به صورت ما به ازای هر روز تأخیر و نیز تصریح به این که مبلغ مذکور نافی تعهد تخلیه نیست مؤید همین معنی است با این وصف الزام خ. ر. ا. به پرداخت چنین خسارتی موجه نمی‌نماید زیرا همانطور که در قرارداد اجاره مورد استناد خواهان قید شده و خوانده مذکور مدعی آن است نامبرده مبلغی را به عنوان پیش پرداخت قرارداد اجاره به خواهان پرداخته بوده است اجرای تعهد تخلیه توسط خوانده منوط به دریافت مبلغ پیش پرداخت بوده است و خوانده تا قبل از دریافت آن و یا سپرده شدن آن نزد مراجع قانونی تکلیفی به اجرای تعهد تخلیه نداشته است بنا به مراتب دادگاه خواهان را مستحق مبلغ مورد مطالبه ندانسته و حکم بر بی‌حقی خواهان صادر و اعلام می‌نماید با ابلاغ دادنامه مذکور فرجام‌خواهی شده که پرونده به دیوان عالی کشور ارسال و پس از وصول در دستور کار این شعبه قرار گرفته. هیئت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش عضو ممیز و اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رای می‌دهد: رأی شعبه دیوان عالی کشور با ملاحظه دادنامه فرجام‌خواسته و مبانی صدور آن و محتویات پرونده اعتراضات خانم ر. الف.الف. به دادنامه شماره 0060 – ۱۳۹4/1/16 شعبه هفتم دادگاه عمومی نیشابور مبنی بر صدور حکم بر بی‌حقی نامبرده در مطالبه اجرت‌المثل مورد اجاره بعد از انقضاء مدت وارد و دادنامه معترض‌عنه دارای ایراد است زیرا 1- ماده 1 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1362/2/13 و نیز ماده 1 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 29 مرداد 1376 قراردادهای رسمی و عادی اجاره منعقده را تابع مقررات قانونی مدنی و مقررات قانون‌های فوق‌الذکر و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر دانسته 2- ماده 494 قانون مدنی مقرر داشته عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف می‌شود و پس از انقضاء مدت اجاره موجر را مستحق مطالبه اجرت‌المثل دانسته 3 - در بند 10 – 6 اجاره‌نامه مستند دعوی قید شده مستأجر مکلف است به محض اتمام مدت اجاره عین مستأجره را تخلیه نماید و چنانچه مورد اجاره را رأی تاریخ انقضاء تخلیه ننماید روزانه مبلغ 1/000/000 ریال به عنوان اجرت‌المثل ایام تصرف بعد از اتمام قرارداد به موجر بپردازد بنا به مراتب شرط مذکور که با توافق طرفین برقرار شده شرطی قانونی و معتبر بوده که با احراز عدم تخلیه مورد اجاره پس از انقضاء مدت اجاره موجر قانوناً مستحق مطالبه اجرت‌المثل مقرر بر مبنای شرط مذکور بوده و صدور حکم بر بی‌حقی خواهان با استدلالی که به عمل آمده موقعیت قانونی نداشته و ایجاب می‌نموده دادگاه با عنایت به شرط مذکور و با ملاحظه نتیجه رسیدگی پرونده شورای حل اختلاف در دعوی تخلیه مورد اجاره میزان سهم مستأجر مذکور از مورد اجاره مستند دعوی را تعیین و آنگاه تصمیم مقتضی اتخاذ می‌نمود بنا به مراتب دادنامه فرجام‌خواسته به لحاظ عدم توجه به قانون و محتویات پرونده و مدافعات به عمل آمده مخدوش تشخیص و مستنداً به بند 2 – 3 و قسمت آخر بند 5 ماده 371 قانون آئین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی نقض می‌شود و رسیدگی به استناد بند ج ماده 401 قانون مرقوم شعبه دیگر دادگاه عمومی نیشابور ارجاع می‌گردد. رئیس و مستشار شعبه 25 دیوان عالی کشور رحمت الله سعیدی - دکتر … خلاصه جریان پرونده شعبه دیوان عالی کشور نقد رأی تعیین میزان اجرت المثل مورد اجاره در قرارداد در تاریخ 12 بهمن 1393، دادخواستی به منظور صدور حکم تخلیه عین مستاجره به دلیل انقضای مدت اجاره و همچنین مطالبه اجرت المثل ایام تصرف پس از پایان مدت اجاره، به محاکم عمومی نیشابور ارائه گردید. در این دادخواست، ادعا شد که بر اساس اجارهنامه، ملک از تاریخ 1 تیر 1392 تا 1 تیر 1393 به خواندگان واگذار شده و پس از انقضای مدت، آنان از تخلیه ملک خودداری کرده‌اند. همچنین، در اجارهنامه مقرر شده است که در صورت عدم تخلیه، مستاجر موظف به پرداخت روزانه یک میلیون ریال به عنوان اجرت المثل خواهد بود.<br>در گام نخست، دادگاه به دلیل عدم صلاحیت، پرونده را به شورای حل اختلاف ارجاع داد و سپس به بررسی خواسته اجرت المثل پرداخت. خ. ر. ا. ادعا کرد که تنها در بخشی از ملک تصرف داشته و به دلیل عدم پرداخت مبلغ اجاره از سوی طرف مقابل، تخلیه نکرده است. پس از بررسی‌های لازم، دادگاه در تاریخ 26 فروردین 1394 حکم به بی‌حقی خواهان صادر کرد و اعلام نمود که الزام خوانده به پرداخت اجرت المثل موجه نیست.<br>این حکم مورد اعتراض قرار گرفت و پرونده به دیوان عالی کشور ارجاع شد. دیوان عالی کشور با استناد به مواد 1 قانون روابط موجر و مستاجر و ماده 494 قانون مدنی، حکم نمود که خواهان مستحق مطالبه اجرت المثل است و تصمیم دادگاه بدوی را به دلیل عدم توجه به قوانین و مستندات موجود نقض کرد و رسیدگی مجدد را به شعبه دیگری از دادگاه عمومی نیشابور ارجاع داد. تاریخ دادنامه قطعی: 1394/06/18 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: در عقد اجاره می توان مبلغ معینی را به عنوان اجرت المثل ادامه تصرف پس از انقضاء مدت اجاره تعیین کرد. در این صورت با احراز عدم تخلیه مورد اجاره پس از انقضاء مدت، موجر قانونا مستحق مطالبه اجرت المثل بر مبنای شرط مذکور است. رای خلاصه جریان پرونده در تاریخ 1393/11/12 خانم ل. الف.الف. به وکالت خانم ر. الف.الف. د. ب. ط. خانم ب.س. ک.ی. و آقای ک. م. به خواسته 1 - صدور حکم به تخلیه عین مستاجره به لحاظ انقضاء مدت اجاره 2 - مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف پس از انقضاء مدت اجاره به محاکم عمومی نیشابور تسلیم کرده و توضیح داده به موجب اجاره‌نامه پیوست منافع یک باب منزل مسکونی از تاریخ 1392/04/01 الی 1393/04/01 از سوی موکل به خواندگان واگذار گردیده لیکن علیرغم انقضاء مدت اجاره نامبردگان از تخلیه ملک خودداری می‌نمایند از سوی دیگر به موجب بند 10 - 6 قرارداد مقرر گردیده است در صورت استنکاف مستاجر از تخلیه و تحویل عین مستاجره در موعد مقرر می‌بایست روزانه مبلغ یک میلیون ریال به عنوان اجرت‌المثل تا زمان تخلیه به موجر بپردازد با وصف مراتب فوق رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته استدعا می‌گردد رسیدگی به شعبه هفتم دادگاه عمومی نیشابور محول شده و مرجع مرقوم پس از تکمیل دادخواست از حیث تمبر هزینه دادرسی طی دادنامه شماره --- - 1393/12/02 در خصوص خواسته خ. م. ب. تخلیه مورد اجاره قرار عدم صلاحیت به صلاحیت شورای حل اختلاف شهرستان نیشابور صادر و پرونده را به مرجع مذکور فرستاده و در خصوص خواسته دیگر خ. م. ب. مطالبه اجرت‌المثل طرفین را دعوت به رسیدگی نموده است در جلسه مورخ 1394/01/22 وکیل خ. ا. ن. خواسته ب. ش. د. تقدیمی است خوانده ردیف یک پاسخ داده من اجاره و تصرفات خودم در ملک خواهان را قبول دارم اما من فقط در زیرزمین و همکف تصرف داشتم، ملک به صورت یک زیرزمین و دو طبقه است من ابتدا کل ساختمان را اجاره کردم اما بعد گفتم کل ساختمان مورد نیاز من نیست لذا آقای ک. م. توسط خواهان به عنوان مستاجر جدید در طبقه دوم آوردند آن‌ها شفاها به من گفتند وقتی آقای م. اجاره را دادند مبلغ را به شما می‌دهیم. اجاره آقای م. در چند روز بعد از قرارداد اضافه شد به همین دلیل چک های من که ابتدای قرارداد بود و بابت کل سه طبقه بود پاس شدند بعد گفتند اجاره طبقه دوم را از آقای م. می‌گیریم و به شما می‌دهیم اما در طول این مدت هیچ پولی به من ندادند در پایان قرارداد هم که جهت تخلیه قرارداد مراجعه کردیم گفتم پول من چه شده است گفتند آقای م. پول نداده است که به شما بدهیم از من خواستند باز هم اجاره را بدهم من قبول نکردم من بعد از اتمام قرارداد اجاره پولی پرداخت نکرده‌ام و هنوز هم در ملک تصرف دارم ایشان باید پولی را که من بابت طبقه دوم داده‌ام جزء اجاره این سال جدید حساب می‌کردند اما این کار را نکردند ضمن اینکه مطالب مربوط به اجاره آقای م. بعد از امضا من به قرارداد اضافه شده وکیل خواهان در قبال مدافعات خوانده مذکور گفته آنچه خوانده دعوی مدعی است مربوط به ایام اجاره بوده است به هر دلیلی که بین طرفین بوده است خود خوانده توافق نموده و با چک‌های خود دین آقای م. را بابت یک طبقه خود پرداخته است در قرارداد هم قید شده است لذا اینکه ایشان بابت آقای م. پولی پرداخته است ارتباطی به موضوع خواسته ندارد آنچه موضوع خواسته است اجرت‌المثل ایام تصرف ایشان در طبقه‌های خود بعد از عقد اجاره است اما این مطلب که آقای م. اجاره‌ای به موکل نپرداخته و اجاره توسط خانم ک. پرداخت شده مورد قبول است و قرار بر این بود که ایشان مبلغ را از آقای م. وصول کند لذا اختلاف خواندگان با هم ارتباطی به موکل ندارد خ. پ. د. قبول ندارم این مستاجر را من نیاورده‌ام که من بخواهم پولش را بدهم قرار ما این بود که خواهان خودش اجاره را از آقای م. بگیرد بعد به من بدهند مشارالیها در پاسخ سوال دادگاه اگر شما آقای م. را نمی‌شناختید چرا چک اجاره را که بابت طبقه فوقانی بوده پاس کردید درحالی که طبقه مذکور در تصرف آقای م. بوده چرا یک چک را از خواهان مسترد نکردید گفته علت این بود که ایشان چک را نمی‌دادند گفتند شما چک را پاس کنید ما پول را از آقای م. می‌گیریم و به شما می‌دهیم و در جواب سوال دادگاه بر اینکه چرا پس از پایان قرارداد ملک را تخلیه نکردید اظهار نموده من مبلغ ده میلیون تومان پول رهن دست ایشان داشتم. پول طبقه بالا را هم طلب داشتم اما ایشان وجه رهن را به من ندادند و چون پول رهن را آماده نکرده بود من تخلیه نکردم وکیل خواهان گفته اینکه پول رهن به خوانده مسترد نشده مورد قبل است اما ایشان اساسا قصد تخلیه نداشته به همین جهت تقاضای پول نکرده است و دادگاه کفایت رسیدگی را اعلام و طی دادنامه شماره --- - 1394/01/26 ا ج. ا چنین رای داده شرط مورد استناد خواهان نه اجرت‌المثل و نه اجرت‌المسمی بلکه خسارت مورد توافق برای عدم اجرای تعهد تخلیه به موقع ملک م. ب. و مبلغ مورد توافق برای تاریخی بعد از اتمام عقد اجاره به عنوان خسارت ناشی از تاخیر در اجرای تعهد تخلیه و به منظور ترغیب مستاجر به اجرای تعهد تعیین می‌گردد تعیین مبلغ به صورت ما به ازای هر روز تاخیر و نیز تصریح به این که مبلغ مذکور نافی تعهد تخلیه نیست موید همین معنی است با این وصف الزام خ. ر. ا. به پرداخت چنین خسارتی موجه نمی‌نماید زیرا همانطور که در قرارداد اجاره مورد استناد خواهان قید شده و خوانده مذکور مدعی آن است نامبرده مبلغی را به عنوان پیش پرداخت قرارداد اجاره به خواهان پرداخته بوده است اجرای تعهد تخلیه توسط خوانده منوط به دریافت مبلغ پیش پرداخت بوده است و خوانده تا قبل از دریافت آن و یا سپرده شدن آن نزد مراجع قانونی تکلیفی به اجرای تعهد تخلیه نداشته است بنا به مراتب دادگاه خواهان را مستحق مبلغ مورد مطالبه ندانسته و حکم بر بی‌حقی خواهان صادر و اعلام می‌نماید با ابلاغ دادنامه مذکور فرجام‌خواهی شده که پرونده به دیوان عالی کشور ارسال و پس از وصول در دستور کار این شعبه قرار گرفته. هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش عضو ممیز و اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رای می‌دهد: رای شعبه دیوان عالی کشور با ملاحظه دادنامه فرجام‌خواسته و مبانی صدور آن و محتویات پرونده اعتراضات خانم ر. الف.الف. به دادنامه شماره --- - 1394/01/16 شعبه هفتم دادگاه عمومی نیشابور مبنی بر صدور حکم بر بی‌حقی نامبرده در مطالبه اجرت‌المثل مورد اجاره بعد از انقضاء مدت وارد و دادنامه معترض‌عنه دارای ایراد است زیرا 1 - ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362/02/13 و نیز ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 29 مرداد 1376 قراردادهای رسمی و عادی اجاره منعقده را تابع مقررات قانونی مدنی و مقررات قانون‌های فوق‌الذکر و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر دانسته 2 - ماده 494 قانون مدنی مقرر داشته عقد اجاره به محض انقضاء مدت برطرف می‌شود و پس از انقضاء مدت اجاره موجر را مستحق مطالبه اجرت‌المثل دانسته 3 - در بند 10 - 6 اجاره‌نامه مستند دعوی قید شده مستاجر مکلف است به محض اتمام مدت اجاره عین مستاجره را تخلیه نماید و چنانچه مورد اجاره را رای تاریخ انقضاء تخلیه ننماید روزانه مبلغ 1/000/000 ریال به عنوان اجرت‌المثل ایام تصرف بعد از اتمام قرارداد به موجر بپردازد بنا به مراتب شرط مذکور که با توافق طرفین برقرار شده شرطی قانونی و معتبر بوده که با احراز عدم تخلیه مورد اجاره پس از انقضاء مدت اجاره موجر قانونا مستحق مطالبه اجرت‌المثل مقرر بر مبنای شرط مذکور بوده و صدور حکم بر بی‌حقی خواهان با استدلالی که به عمل آمده موقعیت قانونی نداشته و ایجاب می‌نموده دادگاه با عنایت به شرط مذکور و با ملاحظه نتیجه رسیدگی پرونده شورای حل اختلاف در دعوی تخلیه مورد اجاره میزان سهم مستاجر مذکور از مورد اجاره مستند دعوی را تعیین و آنگاه تصمیم مقتضی اتخاذ می‌نمود بنا به مراتب دادنامه فرجام‌خواسته به لحاظ عدم توجه به قانون و محتویات پرونده و مدافعات به عمل آمده مخدوش تشخیص و مستندا به بند 2 - 3 و قسمت آخر بند 5 ماده 371 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی نقض می‌شود و رسیدگی به استناد بند ج ماده 401 قانون مرقوم شعبه دیگر دادگاه عمومی نیشابور ارجاع می‌گردد. رئیس و مستشار شعبه --- دیوان عالی کشور