خسارات ناشی از مستحق للغیر در آمدن مبیع

رأی خلاصه جریان پرونده خانم ر. ب.الف. با وکالت آقایان م. پ. و ا. د. وکلای دادگستری دادخواستی بطرفیت آقایان و خانمها 1- س. 2- الف. 3- الف. 4- م. 5- ز. ک. بخواسته ابطال مبایعه نامه عادی مورخ 1372/7/30 نسبت به یک قطعه زمین مشاعی تحت پلاک .... ..به مساحت 248 مترمربع -2- مطالبه ثمن حین المعامله به مبلغ 132 هزار تومان 3- مطالبه مابه التفاوت ثمن حین المعامله تازمان تقدیم دادخواست بانظر کارشناس 4- خسارات دادرسی تقدیم محاکم عمومی سبزوار نموده و خلاصتاً‌ توضیح داده اند که خواهان پرونده بشرح مبایعه نامه پیوست در تاریخ 1372/7/20 قطعه زمینی به مساحت 240 مترمربع مشاع از مساحت 5288 از پلاک ....... را از مرحوم ر. ت. خریداری نموده است که ب. ت. ب. مشاعی بودن ملک و فروش آن به صورت مفروز بشرح خواسته صدور حکم مورد تقاضاست پاسخ استعلام ثبتی حکایت از این دارد که به حکایت دفتر املاک پلاک ... فرعی جدا شده از ... اصلی بخش.... سبزوار سند مالکیت بنام افراد زیادی صادرو تسلیم شده است که در صورت اعلام اسامی اشخاص مورد نظر پاسخ مقتضی داده خواهد شد و در نامه بعدی در ارتباط با مالکیت خواندگان اعلام شده که از نامبردگان مالکیتی مشاهده نشد. در تاریخ 1392/1/19 که وکلای خواهان در غیاب خواندگان حضور داشته اند نامبردگان دعوی را بشرح دادخواست اعلام کرده و اضافه نموده اند چون مالکیت خوانده در پلاک مذکور به نحو اشاعه بوده است فروش آن بصورت مفروز ب. ت. ب. عدم قدرت تسلیم صحیح نبوده و مطالبه ثمن به نرخ روز با نظر کارشناس را خواستار شده اند . دادگاه موضوع را به کارشناسی ارجاع نموده تا کارشناس نظرخود را با تعیین حدود دقیق زمین و تطبیق آن با بیع نامه اعلام نماید . نظریه کارشناس که پیوست پرونده است به مساحت 227/35 مترمربع دارای آثار دیوار کشی توسط غیربوده و قسمتی از آن در تصرف غیر است و بصورت زمین فاقد هرگونه آثار تصرف است و در داخل پلاک .... فرعی از... اصلی بخش ... سبزوار قرار دارد . و با محدوده مشاعی فروخته شده توسط مورث خواندگان مطابقت دارد و یک قسمت از یک قطعه به مساحت 5288 مترمربع م. ب. ولی برابر کروکی ارائه شده توسط خ. د. خ. تقسیم 5288 مترمربع که در آن اسامی افراد قید شده زمین با آن مطابقت نمی کند در نهایت پلاک ... فرعی فاقد تفکیک قانونی بوده و بصورت مشاع بین مالکین است . و از طرفی ب. ت. ب. رأی کمیسیون ماده 56 اراضی ایزی زمین ارائه شده تماماً‌ داخل در اراضی ملی واقع و به مسکن و شهرسازی واگذار شده است و پرونده های دیگری نیز درخصوص زمین مذکور مطرح است . دادگاه در ادامه برای تعیین قیمت زمین به قیمت روز نیز موضوع را به کارشناسی ارجاع نموده است که کارشناس قیمت آنرا از قرار متری 170/000 تومان به مبلغ 38/649/500 تومان برآورد و اعلام کرده است . خواندگان نیز د. ا. م. طی لایحه ای دفاعاً‌ اظهارداشته اند که در چنین مواردی خواسته دعوی باید بطلان معامله باشد نه فسخ معامله و رد دعوی را خواسته اند . و سپس دادگاه طی دادنامه شماره 301310-1392/9/23 با این استدلال که منظور از ابطال مبایعه نامه در اصل همان ابطال معامله است و توضیحات وکلای خواهان نیز مؤید این مطلب است و نظر به عدم دفاع موثری از سوی خواندگان ضمن صدور حکم به ابطال مبایعه نامه عادی 1372/7/20 ، خواندگان را بپرداخت ثمن معامله بمبلغ 132هزار تومان ومابه التفاوت سی وهشت میلیون و ششصدو چهل و نه هزار و پانصد تومان برابر نظریه کارشناسی د. ح. خ. محکوم نموده است . که این رأی از سوی خانم ز. ک. و سایر محکوم علیهم مورد فرجامخواهی واقع شده است که پرونده پس از ارسال به دیوانعالی کشور به این شعبه ارجاع شده که توسط دفتر ثبت و تکمیل شده واینک تحت نظر است . لایحه اعتراضیه خلاصتاً‌ از اینقرار است که ....مال مشاع قابلیت تقسیم دارد و ابطال معامله به این دلیل صحیح نیست و بر فرض که قسمتی از بیع با فسخ و نه ابطال مواجه شود و چنانچه سهم خریدار در اراضی مشخص نبود وی می توانست دادخواست تسلیم مبیع تقدیم نماید نه ابطال معامله بعلاوه دادگاه علی رغم خواسته دعوی با تفسیری ناصواب معامله صحیح را ابطال کرده است . نظریه کارشناسی در مورد ملی بودن اراضی هم طریقت دارد نه موضوعیت و باید از اداره منابع طبیعی هم استعلام می شد که نشده است ضمناً در مبایعه نامه مورد معامله بصورت مشاع بوده و نه مفروز . و نهایتاً‌ اینکه بر فرض صحیح بودن رأی دادگاه هم خواهان صرفاً مستحق ثمن معامله بوده است و غرامات مذکور در قانون شامل افزایش قیمت ملک نمی باشد و نهایتاً‌ نقض دادنامه را خواستار شده اند . محتویات پرونده حکایت دیگری ندارد. بتاریخ فوق شعبه پنجم دیوان عالی کشور بتصدی امضاءکنندگان زیر تشکیل است . پرونده کلاسه فوق تحت نظر است . پس از بررسی محتویات پرونده و قرائت گزارش عضو ممیز و انجام مشاوره بشرح آتی مبادرت به صدور رأی می نماید: رأی شعبه دیوان عالی کشور فرجامخواهی نسبت به دادنامه فرجامخواسته از این جهت وارد است که دادگاه درخصوص غرامات وارده به فرجامخوانده مبنای آنرا نظریه کارشناسی و قیمت روز مبیع دانسته و بر این اساس مبادرت به صدور رأی نموده است و حال آنکه به موجب رأی وحدت رویه اخیرالصدور و مستفاد از دادنامه صادره قبلی از این شعبه به شماره 900496-1392/8/14 اینستکه محاسبه قیمت مبیع روز برای غرامات صحیح نبوده لذا بنا به موارد مذکور در فوق و رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور به شماره 733-1393/7/15 که در این رابطه اصدار یافته و در این قسمت کاهش ارزش ثمن را در صورت جهل مشتری به فساد ملاک دانسته است که مرجع آن نیز شاخص بانک مرکزی م. ب. دادنامه فرجامخواسته را از این جهت واجد اشکال قانونی دانسته و آنرا قابل ابرام نمیداند و با استناد بند 2 ماده 371 قانون آئین دادرسی مدنی دادنامه معنونه را نقض و در اجرای بند ج ماده 401 قانون مرقوم پرونده را جهت رسیدگی به شعبه دیگر دادگاه عمومی سبزوار ارجاع می نماید. شعبه 5 دیوانعالی کشور - رئیس و مستشار علی معینی - محمد حسن جلیلی تقویان فهرست خلاصه جریان پرونده شعبه دیوان عالی کشور نقد رأی خسارات ناشی از مستحق للغیر در آمدن مبیع در تاریخ 29 اردیبهشت 1394، دادنامه‌ای در خصوص یک پرونده صادر گردید. در این پرونده، خواهان علیه چندین خوانده، درخواست ابطال یک مبایعه‌نامه عادی مورخ 30 مهر 1372، مطالبه مبلغ 132,000 تومان به عنوان ثمن معامله، مابه‌التفاوت ثمن تا زمان تقدیم دادخواست و همچنین خسارات دادرسی را مطرح نمود. خواهان ادعا کرد که ملک مورد معامله به صورت مشاع بوده و فروش آن به صورت مفروز غیرقانونی است. دادگاه پس از ارجاع موضوع به کارشناسی، نظر کارشناس مبنی بر عدم تفکیک قانونی ملک و ملی بودن آن را دریافت کرد. در نهایت، دادگاه حکم به ابطال مبایعه‌نامه و پرداخت ثمن و مابه‌التفاوت به خواهان صادر نمود. خواندگان به این رای اعتراض کرده و فرجام‌خواهی کردند و ادعا نمودند که ابطال معامله صحیح نیست و خواسته باید فسخ باشد. شعبه پنجم دیوان عالی کشور پس از بررسی، رای دادگاه را از نظر محاسبه غرامات بر اساس قیمت روز مبیع نادرست تشخیص داده و با استناد به رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور، دادنامه را نقض و پرونده را به شعبه دیگری از دادگاه عمومی ارجاع نمود. تاریخ دادنامه قطعی: 1394/02/29 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: در مطالبه خسارت درفرض مستحق للغیر در آمدن مبیع، محاسبه قیمت روز مبیع صحیح نیست و ملاک، کاهش ارزش ثمن طبق شاخص بانک مرکزی در صورت جهل مشتری به فساد است. رای خلاصه جریان پرونده خانم ر. ب.الف. با وکالت آقایان م. پ. و ا. د. وکلای دادگستری د. ب. ط. آقایان و خانمها 1 - س. 2 - الف. 3 - الف. 4 - م. 5 - ز. ک. به خواسته ابطال مبایعه نامه عادی مورخ 1372/07/30 نسبت به یک قطعه زمین مشاعی تحت پلاک......به مساحت 248 مترمربع - 2 - مطالبه ثمن حین المعامله به مبلغ 132 هزار تومان 3 - مطالبه مابه التفاوت ثمن حین المعامله تازمان تقدیم دادخواست بانظر کارشناس 4 - خسارات دادرسی تقدیم محاکم عمومی سبزوار نموده و خلاصتا‌ توضیح داده اند که خواهان پرونده به شرح مبایعه نامه پیوست در تاریخ 1372/07/20 قطعه زمینی به مساحت 240 مترمربع مشاع از مساحت 5288 از پلاک....... را از مرحوم ر. ت. خریداری نموده است که ب. ت. ب. مشاعی بودن ملک و فروش آن به صورت مفروز به شرح خواسته صدور حکم مورد تقاضاست پاسخ استعلام ثبتی حکایت از این دارد که به حکایت دفتر املاک پلاک... فرعی جدا شده از... اصلی بخش.... سبزوار سند مالکیت به نام افراد زیادی صادرو تسلیم شده است که در صورت اعلام اسامی اشخاص مورد نظر پاسخ مقتضی داده خواهد شد و در نامه بعدی در ارتباط با مالکیت خواندگان اعلام شده که از نامبردگان مالکیتی مشاهده نشد. در تاریخ 1392/01/19 که وکلای خواهان در غیاب خواندگان حضور داشته اند نامبردگان دعوی را ب. ش. د. اعلام کرده و اضافه نموده‌اند چون مالکیت خوانده در پلاک مذکور به نحو اشاعه بوده است فروش آن به صورت مفروز ب. ت. ب. عدم قدرت تسلیم صحیح نبوده و مطالبه ثمن به نرخ روز با نظر کارشناس را خواستار شده اند. دادگاه موضوع را به کارشناسی ارجاع نموده تا کارشناس نظرخود را با تعیین حدود دقیق زمین و تطبیق آن با بیع نامه اعلام نماید. نظریه کارشناس که پیوست پرونده است به مساحت 227/35 مترمربع دارای آثار دیوار کشی توسط غیربوده و قسمتی از آن در تصرف غیر است و به صورت زمین فاقد هرگونه آثار تصرف است و در داخل پلاک.... فرعی از... اصلی بخش... سبزوار قرار دارد. و با محدوده مشاعی فروخته شده توسط مورث خواندگان مطابقت دارد و یک قسمت از یک قطعه به مساحت 5288 مترمربع م. ب. ولی برابر کروکی ارائه شده توسط خ. د. خ. تقسیم 5288 مترمربع که در آن اسامی افراد قید شده زمین با آن مطابقت نمی کند در نهایت پلاک... فرعی فاقد تفکیک قانونی بوده و به صورت مشاع بین مالکین است. و از طرفی ب. ت. ب. رای کمیسیون ماده 56 اراضی ایزی زمین ارائه شده تماما‌ داخل در اراضی ملی واقع و به مسکن و شهرسازی واگذار شده است و پرونده های دیگری نیز در خصوص زمین مذکور مطرح است. دادگاه در ادامه برای تعیین قیمت زمین به قیمت روز نیز موضوع را به کارشناسی ارجاع نموده است که کارشناس قیمت آن را از قرار متری 170/000 تومان به مبلغ 38/649/500 تومان برآورد و اعلام کرده است. خواندگان نیز د. ا. م. طی لایحه ای دفاعا‌ اظهارداشته اند که در چنین مواردی خواسته دعوی باید بطلان معامله باشد نه فسخ معامله و رد دعوی را خواسته اند. و سپس دادگاه طی دادنامه شماره --- - 1392/09/23 با این استدلال که منظور از ابطال مبایعه نامه در اصل همان ابطال معامله است و توضیحات وکلای خواهان نیز موید این مطلب است و نظر به عدم دفاع موثری از سوی خواندگان ضمن صدور حکم به ابطال مبایعه نامه عادی 1372/07/20 ، خواندگان را بپرداخت ثمن معامله بمبلغ 132 هزار تومان ومابه التفاوت سی وهشت میلیون و ششصدو چهل و نه هزار و پانصد تومان برابر نظریه کارشناسی د. ح. خ. محکوم نموده است. که این رای از سوی خانم ز. ک. و سایر محکوم علیهم مورد فرجامخواهی واقع شده است که پرونده پس از ارسال به دیوانعالی کشور به این شعبه ارجاع شده که توسط دفتر ثبت و تکمیل شده واینک تحت نظر است. لایحه اعتراضیه خلاصتا‌ از اینقرار است که....مال مشاع قابلیت تقسیم دارد و ابطال معامله به این دلیل صحیح نیست و بر فرض که قسمتی از بیع با فسخ و نه ابطال مواجه شود و چنانچه سهم خریدار در اراضی مشخص نبود وی می توانست دادخواست تسلیم مبیع تقدیم نماید نه ابطال معامله به علاوه دادگاه علی رغم خواسته دعوی با تفسیری ناصواب معامله صحیح را ابطال کرده است. نظریه کارشناسی در مورد ملی بودن اراضی هم طریقت دارد نه موضوعیت و باید از اداره منابع طبیعی هم استعلام می شد که نشده است ضمنا در مبایعه نامه مورد معامله به صورت مشاع بوده و نه مفروز. و نهایتا‌ اینکه بر فرض صحیح بودن رای دادگاه هم خواهان صرفا مستحق ثمن معامله بوده است و غرامات مذکور در قانون شامل افزایش قیمت ملک نمی‌باشد و نهایتا‌ نقض دادنامه را خواستار شده اند. محتویات پرونده حکایت دیگری ندارد. به تاریخ فوق شعبه پنجم دیوان عالی کشور به تصدی امضاءکنندگان زیر تشکیل است. پرونده کلاسه فوق تحت نظر است. پس از بررسی محتویات پرونده و قرائت گزارش عضو ممیز و انجام مشاوره به شرح آتی مبادرت به صدور رای می‌نماید: رای شعبه دیوان عالی کشور فرجامخواهی نسبت به دادنامه فرجامخواسته از این جهت وارد است که دادگاه در خصوص غرامات وارده به فرجامخوانده مبنای آن را نظریه کارشناسی و قیمت روز مبیع دانسته و بر این اساس مبادرت به صدور رای نموده است و حال آنکه به موجب رای وحدت رویه اخیرالصدور و مستفاد از دادنامه صادره قبلی از این شعبه به شماره 900496 - 1392/08/14 اینستکه محاسبه قیمت مبیع روز برای غرامات صحیح نبوده لذا بنا به موارد مذکور در فوق و رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور به شماره 733 - 1393/07/15 که در این رابطه اصدار یافته و در این قسمت کاهش ارزش ثمن را در صورت جهل مشتری به فساد ملاک دانسته است که مرجع آن نیز شاخص بانک مرکزی م. ب. دادنامه فرجامخواسته را از این جهت واجد اشکال قانونی دانسته و آن را قابل ابرام نمیداند و با استناد بند 2 ماده 371 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه معنونه را نقض و در اجرای بند ج ماده 401 قانون مرقوم پرونده را جهت رسیدگی به شعبه دیگر دادگاه عمومی سبزوار ارجاع می‌نماید. شعبه --- دیوانعالی کشور - رئیس و مستشار