درخواست تخلیه به دلیل تعدی و تفریط

رأی دادگاه بدوی درتار یخ 1393/6/2خواهان شرکت ن. ( سهامی خاص) با وکالت آقای س. ه. فرزند س. دادخواستی بطرفیت خوانده آقای ن. ع.پ. و بخواسته تخلیه تقدیم می نماید. بشرح دادخواست تقدیمی و دفاعیات بعمل آمده خواهان عنوان نموده طبق سند مالکیت شماره ....- .. مالک ششدانگ یکباب مغازه به پلاک ثبتی ....فرعی از ....اصلی مجزی شده از ....فرعی از اصلی مذکور قطعه ....تفکیکی بوده که بموجب اجاره نامه رسمی شماره ....مورخ 1363/12/8 دفتر خانه ....تهران ملک مذکور را به خوانده اجاره داده لکن مستاجر با احداث نیم طبقه و ایجاد پلکان و ساخت سالن و اتاق باعث نقض مفادقرارداد و تعدی و تفریط در عین مستاجره شده لذا بشرح خواسته تقاضای رسیدگی دارد. همچینن خواهان با اضافه نمودن خواسته اعاده به وضع سابق گزارش تامین دلیل و کارشناسی های انجام شده را به عنوان دلیل اثباتی خود به دادگاه ارائه نموده است خ. د. م. دفاع عنوان نموده از اقدامات انجام شده ضرری به خواهان وارد نشده و استفاده از فضای بالای مغازه آنهم با چند تخته و پیچ و مهره که برداشتن آن خیلی ساده و بدون خسارت به مغازه ظرف یکساعت انجام می شود عرفاً تعدی نبوده زیرا ضرری به موجر وارد نمی نماید . از طرفی خواهان با احداث بالکن موافقت نموده و دلیل آن دعاوی متعددی است که تحت عنوان تعدیل اجاره بها مطرح شده و متعرض بالکن نیم طبقه نشده اند در حالیکه این بالکن از 18 سال قبل بمنظور جاسازی کارتن های مقوائی و اشیاء اضافی تعبیه شده ومورد موافقت موجر با مدیریت قبلی قرار گرفته که مستند آن دعاوی مطروحه تحت عنوان افزایش اجاره بها در شعبات ...و...و... تهران در سالهای 1384 و 1387 م. ب. . دادگاه با عنایت به جمیع اوراق و محتویات و ملاحظه دادنامه های صادره از جمله 975 مورخ 1384/8/24 شعبه محترم 14 و دادنامه 156 مورخ 1387/2/31 شعبه محترم 37 استحضار خواهان را از تغییرات انجام شده ودر سنوات قبل محرز می داند کما اینکه مراتب مورد پذیرش وکیل خواهان نیز قرار گرفته لکن خ. م. ا. این اطلاع قبلی مسقط حق فسخ خواهان نیست چراکه مسکوت اجازه محسوب نشده و گذشت زمان نیز تاثیری در تخلف مستاجر ندارد ضمن آنکه بدلیل اطلاق تبصره 2 ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356رضایت ضمنی تلقی کردن گذشت زمان فاقد محل قانونی و شرعی است دادگاه با عنایت به جمیع اوراق و محتویات پرونده مناقشه ای در خصوص اینکه تغییرات مورد بحث در ملک موضوع اجاره از مدتها قبل وجود آمده و مالک نیز مطلع از آن بوده و اقدامی هم در جهت اعمال حق فسخ ننموده بلکه حتی پس از انجام تغییرات درخواست تعدیل اجاره بها نموده که قطعاً تعیین مال الاجاره جدید با لحاظ تغییرات جدید بوده وای بسا برارزش مال الاجاره افزوده ملاحظه نمی نماید واگر هم دفاعیات خواهان را بپذیریم باید قائل شویم به اینکه حق فسخ در قراردادها فاقد زمان است در حالیکه استنباط عمومی از حق فسخ به عنوان استثنایی بر اصل صحت و لزوم قراردادها این است که اعمال حق فسخ از حیث زمان نامحدود نیست و مواد 401و415و420و435و440 قانون مدنی نیز موید این برداشت است ضمن آنکه تغییرات ایجاد شده توام با تخریب نبوده و صرفاً جهت استفاده بهینه بوده و اطلاق تعدی و تفریط نسبت به آن محل تردید جدی است لذا دادگاه حکم به رددعوی خواهان صادر و اعلام می نماید رای صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در مرجع محترم تجدید نظر استان تهران است. رئیس شعبه 39 دادگاه عمومی تهران - خلیلی فر رأی دادگاه تجدیدنظر استان درخصوص تجدیدنظرخواهی شرکت ن. سهامی خاص بطرفیت آقای ن. ع.پ. نسبت به دادنامه شماره 00871/93 که براساس آن درباره دعوای تخلیه ملک موضوع پرونده حکم به رد دعوای صادر گردیده است ن. ب. ا. د. ا. م. از دادرسی دلیلی جهت نقض رای صادره اقامه نشده و ب. ت. ب. اینکه عرفاٌ هیچ گونه تعدی وتفریطی که بتواند مبنای تخلیه قرار گیرد محقق نشده و باعنایت به اینکه رای موصوف براساس مقررات صادر وفاقد خدشه ومنقصت است لذا نظربه مراتب تجدیدنظرخواهی رامردود اعلام ومستنداٌ بمواد 351و358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن اصلاح عنوان حکم به رد به حکم بر بطلان دعوای دادنامه معترض عنه را تایید واستوار مینماید این رای قطعی است. شعبه 17 دادگاه تجدیدنظراستان تهران - رئیس و مستشار علیرضا صیدی - هوشنگ امامی فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی درخواست تخلیه به دلیل تعدی و تفریط در تاریخ 2 شهریور 1393، دعوای تخلیه ملک به موجب ادعای نقض مفاد قرارداد اجاره از سوی خواهان علیه خوانده مطرح گردید. خواهان مدعی شد که خوانده با انجام تغییرات غیرمجاز در ملک مستاجره، به شرایط قرارداد آسیب رسانده است. مستند به سند مالکیت و اجاره‌نامه رسمی، خواهان درخواست تخلیه ملک و بازگشت به وضعیت سابق را نمود و مستندات کارشناسی را به دادگاه ارائه داد. <br>در دفاع، خ. ا. د. که تغییرات ایجاد شده ضرری به خواهان وارد نکرده و ب. ت. ب. سابقه همکاری و تعدیل اجاره بها، این تغییرات مورد توافق بوده است. دادگاه بدوی پس از بررسی مستندات و دفاعیات، به این نتیجه رسید که تغییرات انجام شده همراه با تخریب نبوده و به همین دلیل، دعوای خواهان را رد کرد. <br>این رای به تجدیدنظرخواهی خواهان منجر شد، اما دادگاه تجدیدنظر نیز با تاکید بر عدم وجود دلیل کافی برای نقض رای بدوی و عدم محرز بودن تعدی و تفریط، دعوای خواهان را با اصلاح عنوان به بطلان تایید کرد. این رای به صورت قطعی صادر شده و بر اساس مواد 351 و 358 قانون آیین دادرسی مدنی معتبر است. تاریخ دادنامه قطعی: 1394/05/10 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: در اجاره های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356 ، در صورتی که تغییرات عین مستاجره (احداث بالکن)، توام با تخریب نبوده و صرفا جهت استفاده بهینه صورت گرفته باشد، عرفا تعدی و تفریط محسوب نمی شود؛ بنابراین درخواست تخلیه به علت مذکور محکوم به رد است. درتار یخ 1393/06/02 خواهان شرکت ن. (سهامی خاص) با وکالت آقای س. ه. فرزند س. د. ب. ط. خوانده آقای ن. ع.پ. و به خواسته تخلیه تقدیم می‌نماید. ب. ش. د. تقدیمی و دفاعیات به عمل آمده خواهان عنوان نموده طبق سند مالکیت شماره....-.. مالک ششدانگ یکباب مغازه به پلاک ثبتی....فرعی از....اصلی مجزی شده از....فرعی از اصلی مذکور قطعه....تفکیکی بوده که به موجب اجاره نامه رسمی شماره....مورخ 1363/12/08 دفتر خانه....تهران ملک مذکور را به خوانده اجاره داده لکن مستاجر با احداث نیم طبقه و ایجاد پلکان و ساخت سالن و اتاق باعث نقض مفادقرارداد و تعدی و تفریط در عین مستاجره شده لذا به شرح خواسته تقاضای رسیدگی دارد. همچینن خواهان با اضافه نمودن خواسته اعاده به وضع سابق گزارش تامین دلیل و کارشناسی های انجام شده را به عنوان دلیل اثباتی خود به دادگاه ارائه نموده است خ. د. م. دفاع عنوان نموده از اقدامات انجام شده ضرری به خواهان وارد نشده و استفاده از فضای بالای مغازه آنهم با چند تخته و پیچ و مهره که برداشتن آن خیلی ساده و بدون خسارت به مغازه ظرف یکساعت انجام می‌شود عرفا تعدی نبوده زیرا ضرری به موجر وارد نمی‌نماید. از طرفی خواهان با احداث بالکن موافقت نموده و دلیل آن دعاوی متعددی است که تحت عنوان تعدیل اجاره بها مطرح شده و متعرض بالکن نیم طبقه نشده اند در حالی که این بالکن از 18 سال قبل به منظور جاسازی کارتن های مقوائی و اشیاء اضافی تعبیه شده ومورد موافقت موجر با مدیریت قبلی قرار گرفته که مستند آن دعاوی مطروحه تحت عنوان افزایش اجاره بها در شعبات...و...و... تهران در سالهای 1384 و 1387 م. ب.. دادگاه با عنایت به جمیع اوراق و محتویات و ملاحظه دادنامه های صادره از جمله 975 مورخ 1384/08/24 شعبه محترم --- و دادنامه --- مورخ 1387/02/31 شعبه محترم --- استحضار خواهان را از تغییرات انجام شده ودر سنوات قبل محرز می داند کما اینکه مراتب مورد پذیرش وکیل خواهان نیز قرار گرفته لکن خ. م. ا. این اطلاع قبلی مسقط حق فسخ خواهان نیست چراکه مسکوت اجازه محسوب نشده و گذشت زمان نیز تاثیری در تخلف مستاجر ندارد ضمن آنکه بدلیل اطلاق تبصره 2 ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 رضایت ضمنی تلقی کردن گذشت زمان فاقد محل قانونی و شرعی است دادگاه با عنایت به جمیع اوراق و محتویات پرونده مناقشه ای در خصوص اینکه تغییرات مورد بحث در ملک موضوع اجاره از مدتها قبل وجود آمده و مالک نیز مطلع از آن بوده و اقدامی هم در جهت اعمال حق فسخ ننموده بلکه حتی پس از انجام تغییرات درخواست تعدیل اجاره بها نموده که قطعا تعیین مال الاجاره جدید با لحاظ تغییرات جدید بوده وای بسا برارزش مال الاجاره افزوده ملاحظه نمی‌نماید واگر هم دفاعیات خواهان را بپذیریم باید قائل شویم به اینکه حق فسخ در قراردادها فاقد زمان است در حالی که استنباط عمومی از حق فسخ به عنوان استثنایی بر اصل صحت و لزوم قراردادها این است که اعمال حق فسخ از حیث زمان نامحدود نیست و مواد 401 و 415 و 420 و 435 و 440 قانون مدنی نیز موید این برداشت است ضمن آنکه تغییرات ایجاد شده توام با تخریب نبوده و صرفا جهت استفاده بهینه بوده و اطلاق تعدی و تفریط نسبت به آن محل تردید جدی است لذا دادگاه حکم به رددعوی خواهان صادر و اعلام می‌نماید رای صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در مرجع محترم تجدید نظر استان تهران است. رئیس شعبه --- دادگاه عمومی تهران رای دادگاه تجدیدنظر استان در خصوص تجدیدنظرخواهی شرکت ن. سهامی خاص به طرفیت آقای ن. ع.پ. نسبت به دادنامه شماره --- که براساس آن درباره دعوای تخلیه ملک موضوع پرونده حکم به رد دعوای صادر گردیده است ن. ب. ا. د. ا. م. از دادرسی دلیلی جهت نقض رای صادره اقامه نشده و ب. ت. ب. اینکه عرفاٌ هیچ گونه تعدی وتفریطی که بتواند مبنای تخلیه قرار گیرد محقق نشده و باعنایت به اینکه رای موصوف براساس مقررات صادر وفاقد خدشه ومنقصت است لذا نظربه مراتب تجدیدنظرخواهی رامردود اعلام ومستنداٌ به مواد 351 و 358 قانون آیین دادرسی مدنی ضمن اصلاح عنوان حکم به رد به حکم بر بطلان دعوای دادنامه معترض عنه را تایید واستوار مینماید این رای قطعی است. شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار