رابطه ثمن معامله با مساحت مبیع در بیع آپارتمان

رأی دادگاه بدوی در خصوص دادخواست آقایان س. و م. م. به وکالت آقای ص. س. و س. الف. به طرفیت آقای ک. الف. به خواسته استرداد ثمن معامله (بخشی از ثمن) که خواهان آن را 1,236,760,000ریال تقویم کرده است خواهان ب. ش. د. تقدیمی مدعیست: موکلین در تاریخ 5-8-1393 شش دانگ یک قطعه زمین مسکونی به پلاک ثبتی ... به مساحت 322.5 متر مربع و به نشانی خیابان ... را به قیمت از قرار متری نود و هشت میلیون ریال و جمعاً به مبلغ سه میلیارد و یکصد و شصت میلیون و پانصد هزار تومان از خوانده آقای ک. الف. خریداری می نمایند. پس از انجام تعهدات توسط طرفین و تنظیم سند، موکلین با اخذ سند تک برگ خود قصد تخریب و نوسازی ملک ابتیاع شده می نمایند که با نقشه برداری توسط کارشناسان شهرداری جهت اخذ مجوز ساخت متوجه می گردند متراژ واقعی ملک از متراژ مورد ادعا فروشنده و مندرج سند کمتر است. این موضوع به دلیل عدم درج اصلاحیه ملک مورد اعتراض موکلین قرار می گیرد که با بی توجهی خوانده محترم روبرو می شود. لذا با اخذ تامین دلیل از حوزه 29 شورای حل اختلاف شماره 6 در کلاسه پرونده 455-259-94 و ارجاع موضوع به کارشناسی که به پیوست آمده است، مستند می گردد مساحت واقعی ملک دوازده متر و شصت و دو دسی متر مربع از مساحت مورد معامله کمتر است. لذا علی ایحال، به پیوست مدارک خرید و نظریه کارشناسی صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده به استرداد ثمن کسر متراژ ملک به مبلغ یک میلیارد و دویست و سی و شش میلیون و هفتصد و شصت هزار ریال به انضمام کلیه خسارات دادرسی، حق الوکاله وکیل و خسارت تاخیر تادیه از روز تقدیم دادخواست مستدعی است.( نشانی ملک : خیابان ...) وکیل خوانده در دادرسی حاضر شده ودر پاسخ به مطابقت مقدار مساحت رقبه مورد اختلاف در کپی سند مالکیت ابرازی خواهان که مورد قبول طرفین است وسند مبایعه نامه عادی مدرکی وی برابر دانسته و گفته است مقدار مساحت همانست که درسند رسمی قید شده و با مورد معامله اختلاف ندارد و همین مبنای محاسبه است و نظریه کارشناس رسمی در پرونده تامین در مقابل آن فاقد اعتبار است. با عنایت به محتویات پرونده استناد طرفین به سند رسمی کاداستر با شماره سریال ... که در آن مقدار مساحت 322.5 مترمربع توصیف شده است و تطبیق آن با مورد معامله آنچنانکه در ماده 2 قراردادعادی 10350186-1393/8/5 آمده است و به فرض مغایرت سند با وضعیت موجود، از شمول ماده 355 یا 384 قانون مدنی خارج است. چراکه مقررات این دو ماده ناظر به اشتباهات و اختلافات قراردادی بدون فرض وجود اشتباه ثبتی است.موضوع د. ا. م. غیر ترافعی ورفع آن بدوا در حیطه وظیفه اداره ثبت است.هرچندپاسخ وکیل محترم خوانده و استنادوی به ماده 149 قانون ثبت نیزناصواب است چراکه این ماده ناظربه اضافه مساحت است و نه نقصان آن. از سوی دیگربه فرض شمول مواد 355 یا 384 موصوف ، یعنی چه مقدار مورد معامله شرط بیع و چه جزء آن باشد.حسب مورد خیارفسخ تولید خواهد شد.در این صورت رجوع به ثمن نسبت به مقدار نقیصه (خواسته) فاقد پایگاه قانونی است.در ماده 384 قانون مدنی حتی تراضی پیش بینی نشده است.به این ترتیب پذیرش دعوای خواهان در هردوفرض موقعیت قانونی ندارد دادگاه برابر ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوای خواهان صادر و اعلام می نماید. این رای ظرف مدت 20 روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض و تجدید نظرخواهی دردادگاه تجدید نظر استان تهران م. ب.. رییس شعبه 19 دادگاه عمومی تهران-سپیدنامه رأی دادگاه تجدیدنظر استان تجدیدنظرخواهی آقایان1- س. 2- م. شهرت هردو م. با وکالت اقایان1- ص. س. 2- س. الف. بطرفیت ت. ن. خ. آقای ک. الف. باوکالت آقای م. ن.ف. نسبت به دادنامه شماره620 مورخ 1394/8/27 صادره از شعبه19 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن در باب دعوای استرداد بخشی از ثمن معامله به مبلغ1236760000 ریال راجع به معامله مورخ1393/8/5 ملک مسکونی با پلاک ثبتی... تهران قرار رد دعوا صادر گردیده ازاین حیث مردود است که گرچه حسب رویه وعرف حاکم در مورد املاک بویژه زمین یا آپارتمان مورد معامله علی الخصوص در شهر تهران مبناءو معیار اصلی ثمن مبیع مساحت ملک مورد معامله است وباوصف اینکه در مبایعه نامه های تنظیمی بنگاههای املاک قید از قرار هرمتر مربع پیشبینی نگردیده وعملاًمسکوت می ماند لیکن مذاکرات اولیه وتراضی متعاملین برمبناءقیمت واحد سطح است لذا درصورت نقصان مساحت ،بدون ضرورت فسخ معامله حسب ذیل ماده384 از قانون مدنی امکان استرداد ثمن مازاد تادیه شده فراهم است لیکن در مانحن فیه مبناء احتساب مساحت پلاک فوق الاشعار سند رسمی ابرازی ملک مبحوث عنه است که میزان مساحت322/5 مترمربع قیدشده که ادعاء ت. ن. خ. دال برنقصان 12/62 متر مربع بدواًمستلزم اصلاح سند آنگاه طرح دعوای حقوقی است فلذا قرار صادره ازحیث نتیجه بارعایت اصول وقواعد دادرسی ولحاظ مقررات حاکم برموضوع انشاء گردیده وتجدیدنظرخواهی واصله باهیچکدام از جهات مصرح درماده348قانون آیین دادرسی مدنی انطباقی نداشته فلذا دادگاه بارد درخواست تجدیدنظرمستنداًبه ماده355 ازقانون آیین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته را نتیجتاًتاییدواستوارمینمایدرای صادره قطعی است./ رئیس شعبه 33دادگاه تجدیدنظراستان تهران مستشاردادگاه م. جوادخیری فرهاد مرادی فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی