شرط مطالبه اجرت المثل توسط موجر پس از انقضای مدت اجاره

رأی دادگاه بدوی در خصوص دعوی خانم س.ع. و آقای ….ع. و با ولایت آقای س.ع. با وکالت آقای س.ح. و خانم ش.ع. به‌طرفیت خوانده آقای ن.م. به خواسته مطالبه اجرت‌المثل به مبلغ 360/000/000 ریال از تاریخ 1391/6/4 لغایت 1392/11/15 با احتساب خسارت دادرسی. مختصر ادعای وکلای خ. ه. چنین است که 1- به ‌موجب سند مالکیت ضمیمه دادخواست موکلین این‌جانب با ولایت قهری پدرشان آقای س.ع. هرکدام مالک سه دانگ یک واحد ‌آپارتمان به پلاک ثبتی ... فرعی از 3330 و غیره اصلی واقع در نشانی تهران ... می‌باشند. 2- آپارتمان مذکور طی قرارداد اجاره به شماره 04721 مورخ 1389/6/4 به خوانده محترم اجاره داده شده و طی ظهر قرارداد اجاره برای مدت یک سال تا تاریخ 1391/6/4 تمدید گردیده است 3- علیرغم اتمام مدت قرارداد اجاره، خوانده محترم آپارتمان مذکور را تخلیه ننموده ضمن اینکه حسب توافق وفق بند 8 قرارداد اجاره متعهد به پرداخت روزانه دو میلیون ریال به ‌عنوان اجرت‌المثل ایام تصرف بعد از اتمام قرارداد به موجرین بوده و این مبلغ قابل تهاتر با مبلغ قرض‌الحسنه تودیعی به موجرین بوده است 4- علی‌هذا ب. ت. ب. محاسبه پرداخت‌های صورت گرفته خوانده محترم به موکلین تاکنون مشارالیه مبلغ 360/000/000 ریال بابت اجرت‌المثل ایام تصرف آپارتمان مذکور وفق بند 8 قرارداد اجاره تا تاریخ تقدیم دادخواست بدهکار بوده که به شرح ستون خواسته تقاضای رسیدگی و صدور حکم مقتضی به انضمام خسارات دادرسی و حق‌الوکاله را مسئلت داریم. دادگاه با مداقه در پرونده و محتویات آن نکاتی چند به ترتیب ذیل محرز است که بیانگر عدم صحت ادعای وکلای خ. ه. است. زیرا رابطه حقوقی طرفین به استناد قرارداد اجاره مورخ 1389/06/04 محرز و مسلم م. ب. که به‌ موجب ظهر آن عین مستأجره تا مورخ 1391/06/04 به خوانده واگذار گردیده و با انقضای مدت مزبور طرفین مکلف به ایفای تعهد خود در قبال یکدیگر یعنی تخلیه در برابر تودیع ودیعه که حسب محتویات پرونده هیچ‌ یک از طرفین قرارداد نسبت به ایفای تعهد قراردادی خویش عمل ننموده‌اند و این امر بیانگر آن است که اراده طرفین بر ادامه تصرفات استیجاری مستأجر با مبلغ اجاره‌بهای قراردادی صورت گرفته، چون در غیر این صورت موجر مکلف بوده مراتب عدم رضایت خویش را به مستأجر اعلام تا نامبرده نیز نسبت به تخلیه عین مستأجره در قبال دریافت ودیعه اقدام نماید در حالی‌که خواهان به این تکلیف عمل ننموده و صرف اینکه مستأجر محل را تخلیه نکرده موجر حق ادعای اجرت‌المثل را ندارد چون مراتب عدم رضایت خواهان و اعلام آمادگی ایشان جهت پرداخت مبلغ ودیعه انجام نشده است و خوانده زمانی ملزم به پرداخت وجه التزام قراردادی است که موجر آمادگی خود را جهت تحویل عین مستأجره و پرداخت ودیعه به مستأجر اعلام کرده باشد و متصرف عین مستأجره نیز با وجود شرایط لازم از تخلیه ملک استنکاف کرده باشند که حسب مستندات ابرازی، خواهان به تکلیف خویش در قبال خوانده عمل ننموده و خواهان بدون هرگونه ایراد و اعتراضی به تصرفات خوانده در عین مستأجره در واقع رضایت خ. ر. ب. ادامه تصرفات مستأجر اعلام کرده و فقط حق دریافت اجاره‌بهاء را دارد و استحقاق دریافت اجرت‌المثل را نداشته. لذا دادگاه بنا به مدلولات مارالذکر ادعای خواهان را غیرثابت تشخیص و مستنداَ به ماده 197 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم به رد دعوی خواهان صادر و اعلام می‌گردد. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان تهران م. ب.. رئیس شعبه 105 دادگاه عمومی حقوقی تهران فرهادی رأی دادگاه تجدیدنظر استان تجدیدنظرخواهی الف. و س. با ولایت س.ع. با وکالت ش.ع. و آقای م.ح. به‌طرفیت آقای ن.م. نسبت به دادنامه شماره 920997 مورخ 1392/12/14 صادره از شعبه 105 دادگاه حقوقی تهرآن‌که دلالت بر رد دعوی ت. ن. خ. مبنی بر مطالبه اجرت‌المثل دارد وارد نیست و به دادنامه تجدیدنظرخواسته خدشه و ایرادی وارد نبوده، ت. ن. خ. دلیل و مدرکی دال بر عدم رضایت خویش به استمرار و بقاء استیفاء منفعت مورد اجاره از ناحیه ت. ن. خ. ارائه ننموده و نیز دلیلی در جهت آمادگی خویش در خصوص پرداخت وجه ودیعه به محکمه ارائه نداده یا حداقل آن را به صندوق دادگستری تودیع ننموده تا بتوان ت. ن. خ. را متخلف از شرط بند 8 قرارداد مذکور تلقی و محکوم‌به پرداخت وجه تعیینی در قالب اجرت‌المثل نمود. علی‌هذا بنا به‌مراتب مرقوم دادگاه ضمن رد تجدیدنظرخواهی مستندا به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی معترض‌عنه را تأیید می‌نماید. این رأی قطعی است . رئیس و مستشار شعبه 15 دادگاه تجدیدنظر استان تهران عشقعلی ـ اسماعیلی فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی شرط مطالبه اجرت المثل توسط موجر پس از انقضای مدت اجاره در تاریخ 11 آذر 1393، دادگاه بدوی به پرونده‌ای رسیدگی کرد که در آن، خواسته‌ای مبنی بر مطالبه اجرت‌المثل اموال به مبلغ 900 میلیارد ریال و خسارات دادرسی به دلیل عدم تخلیه یک واحد آپارتمان پس از پایان مدت اجاره مطرح شده بود. ادامه تصرفات خوانده بدون مجوز قانونی، موضوع این درخواست بود. وکیل طرف مقابل با استناد به ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، بر عدم امکان تخلیه بدون استرداد ودیعه تاکید کرده و مدارکی مبنی بر آمادگی برای تخلیه در صورت استرداد ودیعه ارائه نمود. دادگاه بدوی ب. ت. ب. مستندات و استدلال‌های ارائه‌شده، خواسته را فاقد وجاهت قانونی تشخیص داده و بر اساس ماده 197 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب، حکم به بی‌حقی خواهان صادر کرد. این رای بر اساس مواد 302 و 331 قانون مذکور، حضوری و قابل تجدیدنظرخواهی بود. در مرحله تجدیدنظر، دادگاه با بررسی ادعای تجدیدنظرخواه، حکم بدوی را صحیح و مطابق با مقررات دانسته و به استناد ماده 358 قانون آیین دادرسی، درخواست تجدیدنظر را رد و دادنامه مورد اعتراض را تایید کرد. رای صادره قطعی است. تاریخ دادنامه قطعی: 1393/09/11 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: تخلیه عین مستاجره، موکول به استرداد ودیعه یا قرض الحسنه به مستاجر یا سپردن آن به دایره اجرا است. لذا در صورت امتناع مستاجر از تخلیه، موجر باید ودیعه را به صندوق بسپارد، در غیر این صورت نمی تواند اجرت المثل ایام تصرف مازاد بر مدت اجاره را مطالبه نماید. در خصوص دادخواست تقدیمی مورخ 1392/09/06 خانم س.ج. (کارآموز وکالت دادگستری) به وکالت از آقای ح.م. به ‌وکالت متعاقب خانم ن.ش. (وکیل پ. ی. د.) و به طرفیت خانم م.ت. با وکالت آقایان ی.ص. و ب.م. (وکلای پ. ی. د.) به خواسته مطالبه اجرت‌المثل اموال به مبلغ نهصد میلیارد ریال( 900/000/000 ) و خسارات دادرسی که در شرح آن بیان داشتند: «موکلشان مالک یک واحد آپارتمان پلاک ثبتی... بخش --- ثبتی تهران است که به خوانده به عنوان مستاجر واگذار نموده است و به موجب قرارداد مدت اجاره از 1389/02/17 تا 1390/02/17 با اجاره بهای یکصد و ده میلیون تومان به عنوان قرض‌الحسنه و ماهیانه یک هزار تومان تعیین شده و علی‌رغم مضی مدت قرارداد اجاره، بدون اذن و مجوز قانونی تا زمان تقدیم دادخواست از تخلیه مورد اجاره امتناع نموده و با وجود تذکرات مکرر به تصرفات خود ادامه داده است و این اقدامش مشمول بند 6 - 14 ماده 6 قرارداد اجاره بوده و تقاضای محکومیت وی به پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف از تاریخ 1392/02/17 تا زمان اجرای حکم را دارد.» وکیل خوانده (آقای ص.) طی لایحه‌ای بیان داشته: طبق ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 ، تحویل و تخلیه مورد اجاره را منوط به استرداد و تحویل مبلغ قرض الحسنه از سوی موجر به مستاجر یا اجرای احکام دانسته که در مانحن‌فیه چنین اقدامی نشده است و موکلش بارها با ارسال اظهار‌نامه آمادگی خود را جهت تخلیه ملک خواهان در صورت استرداد قرض‌الحسنه اعلام داشته و تصاویر مصدق اظهارنامه‌های شماره 8190 مورخ 1392/07/16 و نیز 9454 مورخ 1392/08/14 که تقدیم نموده را مبین این امر دانسته و تامین دلیل وی را از شورای حل اختلاف برای تخلیه مورد اجاره، دلیل آمادگی وی برای تخلیه و عدم استرداد ودیعه شناخته است. در پاسخ، وکیل خواهان نیز صورتجلسه تنظیمی در آژانس املاک تنظیم کننده قرارداد اجاره در 1392/08/01 را ابراز نموده که مطابق آن موجر مبلغ ودیعه را طی چک‌های رمزدار بانکی آماده نموده، ولی خوانده از حضور در آژانس مذکور برای تحویل ملک امتناع نموده است. بنا‌بر مراتب فوق و ن. ب. ا. به موجب ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 و ماده 19 آیین‌نامه اجرایی آن، تخلیه عین مستاجره موکول به استرداد ودیعه یا قرض‌الحسنه به مستاجر یا سپردن آن به دایره اجرا بوده و موجر مکلف است در صورت امتناع مستاجر از تخلیه چنین اقدامی ‌نماید و ب. ت. ب. آمره بودن قوانین مذکور و فلسفه و منع آنها که عدم ایجاد تعذر برای مستاجر جهت انعقاد قرارداد جدید اجاره و انتقال اثاث‌البیت خود م. ب. و همچنین ب. ت. ب. عدم اقدام خواهان به نحو مندرج در قانون، مطالبه اجرت‌المثل اموال به شرح مندرج در بند 6 - 14 ماده 6 قرارداد اجاره استنادی وی، فاقد وجاهت قانونی بوده و خواسته خواهان در زمانی مصداق دارد که ودیعه مقرر در قرارداد اجاره را به مستاجر تودیع یا به دایره اجرا سپرده باشد. لذا دادگاه ادعای وکلای خواهان را ثابت ندانسته به استناد ماده 197 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 با اصلاحیه های بعدی آن، حکم به بی‌حقی خواهان صادر و اعلام می‌گردد. این رای به موجب مواد 302 ، 331 ، 334 ، 336 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی ذکر شده، حضوری بوده و ظرف بیست روز پس از ابلاغ، قابل اعتراض تجدید‌نظر‌خواهی در دادگاه محترم تجدیدنظر نزد استان تهران م. ب.. رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران رای دادگاه تجدیدنظر استان تجدیدنظرخواهی ت. ن. خ. به طرفیت ت. ن. خ. نسبت به دادنامه شماره --- صادره از شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به بی‌حقی خواهان بدوی به‌ شرح دادنامه تجدیدنظرخواسته صادر گردیده است وارد نمی‌باشد. زیرا دادنامه تجدیدنظرخواسته براساس محتویات پرونده و دلایل و مدارک ابرازی صحیحا و مطابق مقررات قانونی و خالی از هرگونه اشکال صادر شده و ت. ن. خ. د. ا. م. از رسیدگی دلیل یا مدرک قانع کننده و محکمه پسندی که نقض و بی‌اعتباری دادنامه معترضٌ‌عنه را ایجاب نماید، ابراز ننموده و لایحه اعتراضیه متضمن جهت موجه نیست و تجدیدنظرخواهی با هیچ یک از شقوق ماده 348 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مطابقت ندارد. لذا دادگاه ادعای ت. ن. خ. را وارد و محمول بر صحت تشخیص نداده و دادنامه مورد اعتراض را منطبق با مقررات و اصول دادرسی می‌داند؛ مستندا به ماده 358 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، ضمن رد درخواست تجدیدنظرخواهی، دادنامه تجدیدنظرخواسته را عینا تایید می‌نماید. رای صادره قطعی است. رئیس و مستشار شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران