ضمانت اجرای مستحق للغیر درآمدن مبیع

ضمانت اجرای مستحق للغیر درآمدن مبیع خ. م.: موضوع این پرونده، دعوی ابطال مبایعه‌نامه‌ای به تاریخ 18 آذر 1381 و مطالبه بهای زمین به نرخ روز به عنوان خسارت است. خواهان ادعا کرده که زمین مورد معامله متعلق به اداره مسکن و شهرسازی بوده و به همین دلیل مستحق‌ٌللغیر است. خواندگان نیز در دفاعیات خود، اعتبار قرارداد را مورد تاکید قرار داده و اعلام کرده‌اند که خواهان از وضعیت ملک در زمان معامله مطلع بوده است. دادگاه در مراحل مختلف، با ارجاع به کارشناس، نظر کارشناسی مبنی بر ملی بودن زمین و عدم مالکیت خواندگان را دریافت کرد. در نهایت، دادگاه به استناد مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی و مواد 390 و 391 قانون مدنی، حکم به ابطال مبایعه‌نامه و پرداخت بهای عادله روز ملک به خواهان صادر نمود. پس از صدور حکم، یکی از خواندگان نسبت به آن واخواهی کرد و ادعا نمود که ابلاغی به او نشده است. دادگاه با پذیرش واخواهی، پس از بررسی دفاعیات، حکم قبلی را تایید کرد. در نهایت، درخواست فرجامی از سوی خوانده به دیوان عالی کشور ارائه شد. دیوان عالی کشور پس از بررسی، به این نتیجه رسید که دادنامه صادره با رای وحدت رویه مغایرت دارد و تحقیقات ناقص بوده است. بنابراین، حکم به نقض دادنامه و ارجاع مجدد به دادگاه صادرکننده دادنامه منقوض صادر گردید. تاریخ دادنامه قطعی: 1395/02/28 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: در فرض مستحق للغیر در آمدن مبیع، بایع مکلف به پرداخت "ثمن معاملهه به نرخ روز" م. ب.. بنابراین مطالبه "بهای عادله روز مبیع" وجهی نداشته و تنها "کاهش ارزش ثمن" مورد توجه قرار می‌گیرد. رای شعبه دیوان عالی کشور شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- شعبه: شعبه دهم دیوان عالی کشور تاریخ: 1395/02/28 - 09 : 34 قاضی: محمدهادی عبدالله پور قاضی: سیدحجت اله میرمجیدی هشجین خلاصه جریان پرونده به حکایت پرونده کلاسه --- شعبه چهارم دادگاه عمومی حقوقی ساوه، آقای ب. میرزا بابائی وکیل دادگستری به وکالت از آقای … د. فرزند الف. در تاریخ 93/5/29 ضمن تقدیم دادخواست به طرفیت آقایان 1 - علی‌اصغر ح. فرزند ع. 2 - م. ن. فرزند بیرامعلی به خواسته « 1 - ابطال مبایعه‌نامه مورخ 1381/09/18 در خصوص یک قطعه زمین به مساحت 1120 مترمربع با حدود اربعه تعیین شده در مبایعه‌نامه به علت تعلق مبیع ب. غ. مقوّم به سه میلیون و یکصد هزار ریال 2 - محکومیّت خواندگان به پرداخت بهای زمین به نرخ روز به عنوان خسارت، مطابق شرط مقرّر در مبایعه نامه، مقوّم به پنجاه و یک میلیون ریال با جلب نظر کارشناس 3 - جبران خسارات دادرسی»;، توضیح داده است که؛ خواندگان دعوی برابر مبایعه‌نامه مورخ 1381/09/18 اقدام به فروش قطعه زمین مذکور که فاقد پلاک قید شده و محلّ وقوع آن، ساوه، کمربندی همدان روبروی موتورخانه شهرداری می‌باشد، به موکلّ او فروخته‌اند، ثمن معالمه مبلغ 115/000/000 ریال و با حدود اربعه زیر بوده است: شمالا به طول 56 متر و الباقی زمین، جنوبا به طول 56 متر به شارع ده متری، شرقا به طول 20 متر به الباقی زمین و غربا به طول 20 متر به زمین علی سیفی. لیکن چندی پیش موکلّش متوجّه شده است، زمین مورد بحث متعلق به اداره مسکن و شهرسازی م. ب.. بر این اساس مراجعات مکّرر موکّل در حلّ قضیه ثمری نداشته است. به دستور دادگاه وقت تعیین و طرفین دعوت به رسیدگی شده اند. جلسه دادرسی مورّخ 1393/07/08 با حضور وکیل خواهان و در غیاب خواندگان تشکیل یافته و وکیل موصوف، رسیدگی را بر وفق دادخواست تقدیمی تقاضا نموده است. دادگاه با صدور قرار ارجاع امر به کارشناسی، مقرر داشته است کارشناس منتخب با مطالعه پرونده، بررسی اظهارات طرفین و اسناد و مدارک آنان، مطالعه و بررسی سوابق ثبتی مربوط به اراضی و پلاک موضوع اختلاف، معاینه محل با حضور طرفین نسبت به موارد زیر مستدلا اظهار نظر نماید: 1 - ترسیم کروکی محلّ وقوع ملک موضوع دعوی با حدود اربعه آن 2 - تعیین مساحت دقیق ملک متنازع‌ٌفیه 3 - میزان دقیق تصرفات خوانده در ملک مورد بحث و اینکه خوانده از چه زمانی ملک را به تصرف درآورده است؟ 4 - نوع تصرفات خوانده در ملک مورد دعوی و نوع مستحدثات ایجاد شده در آن توسط خوانده 5 - آیا ملک موضوع دعوی در محدوده اراضی ملّی واقع شده است یا خیر؟ و آیا این ملک در مالکیّت خواهان قرار دارد یا در محدوده اسناد فرد دیگری است؟ آیا ملک مستحق‌ٌللغیر می‌باشد؟ 6 - تعیین و اعلام بهای عادله روز ملک با بررسی جمیع جهات در اراضی موضوع دعوی به نسبت ثمن پرداختی 7 - بررسی وضعیت ثبتی ملک با انجام تشریفات مقدماتی، مفاد قرار صادره به مرحله اجرا درآمده و گزارش کارشناسی به وارده شماره 500522 - 93/9/3 تسلیم دادگاه شده است. حسب اعلام آقای کارشناس منتخب، زمین مورد ترافع جزء پلاک --- اصلی بخش --- ساوه موسوم به «اعلایی»; بوده و نظریّه ابرازی به شرح زیر م. ب.: « 1 - زمین مورد نزاع در شمال بلوار شهید بهشتی قسمتی از اراضی دولتی بین اداره جدیدالتاسیس ثبت اسناد و آپارتمان های مسکن مهر قرار دارد 2 - ابعاد زمین مورد نظر برابر مبایعه نامه 1120 = 200 × 56 مترمربع م. ب. 3 - زمین مورد نظر در روز بازدید در تصرف کسی نبوده و قسمتی از اراضی دولتی م. ب. 4 - در زمین مورد نظر اعیانی یا مستحدثاتی ملاحظه نگردید 5 - قطعه زمین مورد نظر تحت عنوان اراضی ملّی تشخیص و سپس اداره مسکن و شهرسازی مبادرت به اخذ سند نموده و قسمتی از پلاک --- از اراضی پلاک --- از 83 اصلی بخش --- ساوه موسوم به «اعلایی»; م. ب.. بنابراین مستحق‌ٌللغیر م. ب. و خواندگان مالکیّتی نسبت به زمین نداشته اند 6 - با در نظر گرفتن موقعیت ملک که در درون شهر قرار گرفته، ارزش هر مترمربع مبلغ یک میلیون ریال اعلام می‌گردد 7 - وضعیت ثبتی محل دارای سند رسمی به نام اداره مسکن و شهرسازی م. ب. و این اراضی ابتداء به عنوان اراضی ملّی تشخیص و در نهایت سند آن به نام دولت به نمایندگی مسکن و شهرسازی صادر و تسلیم گردیده است»;. وصول نظریه کارشناسی به طرفین ابلاغ شده و وکیل خواهان با تسلیم اعتراضیه خواستار ارجاع امر به هیات سه نفره کارشناسان (در خصوص قیمت گذاری زمین) گردیده است. از اینرو دادگاه مطابق تصمیم مورخ 93/11/2 اقدام به تعیین سه نفر کارشناس نموده است. پس از اجرای مفاد قرار صادره از دادگاه گزارش هیات کارشناسی به وارده شماره 500034 - 94/1/23 تسلیم و نظریه هیات چنین است: «... اعلام می‌دارد: اولا زمین مورد نظر به ابعاد 20 × 56 به مساحت 1120 مترمربع بوده و هیچ گونه مستحدثاتی در آن نبوده است. در هنگام انجام معامله در تصرف خواندگان بوده، درحالی که در همان زمان جزء اراضی ملّی پلاک فوق الاشاره بوده است. ثانیا اداره راه و شهرسازی تحت پلاک های 8087 و 5105 فرعی از --- فرعی از --- اصلی بخش دو ساوه در اراضی موصوف سند رسمی اخذ نموده است. ثالثا با در نظر گرفتن جمیع موارد در جهت ارزیابی ملک از جمله به قولنامه بودن زمین، کاربری زراعی و موقعیت ملک مورد اشاره، قطعه مورد نظر از قرار هر مترمربع 2/000/000 ریال از برای 1120 مترمربع 2/240/000/000 ریال برآورد می‌گردد»;. وصول نظریه کارشناس به طرفین ابلاغ و با عدم وصول اعتراض موثر نسبت به آن، دادگاه، رای شماره --- - 94/2/13 را به شرح آتی صادر نموده است: «در خصوص دعوی علی د. با وکالت ب. میرزا بابائی به طرفیت 1 - علی اصغر ح. 2 - م. ن. به خواسته ابطال مبایعه نامه مورخ 81/9/18 در خصوص یک قطعه زمین به مساحت 1120 مترمربع با حدود اربعه مندرج در قرارداد به لحاظ مستحق‌ٌللغیر بودن مبیع مقوّم به 3/100/000 ریال و استرداد ثمن پرداختی با جلب نظر کارشناس و هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل، دادگاه ب. ت. ب. دادخواست تقدیمی خواهان و فتوکپی مصدق مدارک ابرازی از جمله مبایعه نامه مورخ 81/9/18 و شرح مدافعات طرفین و نظریه کارشناس مضبوط در پرونده که اعتراض موثری به عمل نیامده و مستحق‌ٌللغیر بودن مبیع محرز می‌باشد، لذا دعوی خواهان ثابت تشخیص و مستندا به مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی... مدنی مصوب 1379 و مواد 390 و 391 قانون مدنی ضمن صدور حکم به بطلان معامله فوق الاشعار به لحاظ مستحق‌ٌللغیر درآمدن مبیع، حکم به محکومیّت خوانده به پرداخت مبلغ 2/240/000/000 ریال معادل دویست و بیست و چهار میلیون تومان به عنوان بهای عادله روز ملک و حق الوکاله وکیل م. ت. و مبلغ 1803000 ریال به عنوان هزینه دادرسی و مبلغ 250/000 تومان به عنوان هزینه کارشناسی د. ح. خ. صادر و اعلام می‌نماید (ضمنا خواهان مکلف به پرداخت مابه التفاوت هزینه دادرسی قبل از صدور اجراییه م. ب.). رای صادره حضوری و ظرف مدت 20 روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در محاکم تجدیدنظر استان مرکزی است»;. متعاقبا دادگاه رای اصلاحی شماره 500135 - 94/3/5 را نیز به شرح زیر صادر می‌نماید: «ن. ب. ا. در دادنامه شماره --- این دادگاه... سهوا به جای محکومیّت خواندگان ،حکم به محکومیت خوانده صادر و قید گردیده، درحالی که دادگاه متوجّه تعدّد خواندگان بوده است و این امر ناشی از سهو قلم می‌باشد، لذا دادگاه مستندا به ماده 309 قانون آیین دادرسی مدنی مصوب 79 راسا دادنامه مذکور را از حیث محکومیت خوانده به محکومیت خواندگان به پرداخت مبلغ 2/240/000/000 ریال بالسویّه د. ح. خ. تصحیح و اصلاح می‌نماید. رای صادره ظرف مدت 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان مرکزی است و تسلیم رونوشت رای اصلی بدون رونوشت رای تصحیحی ممنوع است»;. پس از ابلاغ دادنامه‌ها، آقای … ح. خوانده ردیف اول، دادخواست واخواهی تقدیم و ضمن اعتراض نسبت به محکومیت خود، به شرح لایحه منضم به دادخواست مذکور، با این ادعا که هیچ گونه ابلاغ نامه‌ای به دست او نرسیده تا بتواند دفاعی را ارائه نماید، خواستار اقدام قانونی شده است. دادگاه با پذیرش واخواهی دستور تعیین وقت و دعوت از طرفین را داده است. در جلسه دادرسی مورخ 94/6/31 آقای م. مظاهری نبی، به وکالت از واخواه معرفی و اظهار می دارد: «اوّلا موکل اینجانب به آقای ن. صرفا اذن در فروش به میزان 100 مترمربع را داده است و به صورت شفاهی بوده است این اذن، ضمن اینکه قرارداد را موکّلم سفید، امضا نموده است. از طرف دیگر در ید آقای ن. نسخه های دیگر سفید امضائی بوده است که با هماهنگی مامورین آگاهی شهرستان از پی گزارش موکّل اینجانب عمدتا از ید آقای ن. خارج شده لیکن این قولنامه در ید خواهان همچنان قرار دارد، لذا از بابت اینکه مشخص شود تقّدم و تاخّری بین تاریخ و امضا موکّل و نگارش متن وجود دارد یا خیر؟ خواستار جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری هستم از طرف دیگر علاوه بر خروج از اذن از سوی آقای ن.، آقای ن. در مقام وکیل رسمی وقت آقای … ح. جهت پیگیری امور و تعیین و اخذ قرارداد با وکلای دادگستری به صورت کامل وجه را از آقای د.، اخذ نموده است و وجهی به موکّل اینجانب اداء نشده است. همچنین است که آقای … د. با تسلط کامل بر این مطلب که ملک موکل اینجانب توسط سازمان بهزیستی مورد تصرف از بین رفتن درختان قرار گرفته و سازمان مسکن به بهزیستی واگذار کرده و موکل اینجانب در دیوان عدالت اداری دعوی طرح کرده که البته در آن زمان در شعبه بدوی حکم مناسب جهت موکل صادر شده بود و با قصد و نیّت بهره‌برداری عمده در آینده به زیر قیمت کارشناسی وقت (... کمتر از 50 % از قیمت ملک) خریداری نموده، لذا نمی توان وی را مستحق مطالبه قیمت روز پلاک با وجود قبول عدم مالکیت موکل در زمان کنونی دانست و نهایتا اینکه چون آقای د. در سال 81 ملک را خریداری کرده و از کم و کیف آن مطلع بود می‌بایست در همان زمان طرح دعوی می نمود و گذشت زمان اقدامی علیه خویش از طرف د. محسوب می‌شود و می‌بایست خود ضرر را تقبل نماید»;. وکیل واخوانده نیز بیان نموده است: «آنچه از مفاد واخواهی احد از خواندگان برداشت می‌گردد، عمده دفاع در دو قسمت خلاصه می‌شود، قسمت اول ایرادات در مبایعه نامه با اقرار به امضا ذیل مبایعه نامه مبنی بر سفید امضا بودن. اما در ادامه با پذیرش پرداخت کل ثمن و وقوع عقد بیع، مدعی گردید صرفا یکی از خواندگان مبلغ و به عبارتی سهم ایشان را نیز دریافت داشته و ظاهرا ب. ت. ب. حساب و کتاب فی مابین خواندگان که بر فرض صحت نیز تاثیری در وقوع عقد بیع و اقرار به تحقق آن ندارد قسمت دوم ایراد در خصوص تحقق ثمن به همراه غرامت به منزله هزینه های سند و غیره که ب. ت. ب. رای وحدت رویه شماره 733 - 1393/07/15 عملا استناد و تفسیر ماده 391 قانون مدنی به این نحو منتفی م. ب.. حال با توجه عدم اطلاع موکل از ملّی بودن مبیع به استناد عدم قید این امر در مبایعه نامه برخلاف ادعای واخواه و نیز ب. ت. ب. اینکه ادعای وقوع جرم کیفری توسط یکی از خواندگان و نه خواهان (موکل) نیازمند اثبات در دادگاه کیفری م. ب. در نتیجه براساس اصل صحت و اصل لزوم قراردادها و نیز ب. ت. ب. اینکه قرارداد... اصولا قراردادی لازم و برای طرفین متبع و لازم الرعایه است و طرفین مکلفند تعهدات را که به تبعیّت از اصل آزادی اراده قبول نموده‌اند تحمّل و تقبل نمایند و نیز ب. ت. ب. اینکه براساس مبایعه نامه فساد بیع محرز و تعهّد خواندگان به پاسخ گویی در هنگام کشف فساد جبران خسارت بر عهده ایشان م. ب. لذا به دلیل عدم اعتراض به نظریه کارشناس در خصوص میزان و نیز تشخیص ملّی بودن تقاضای ردّ واخواهی ایشان مورد استدعا م. ب.»;. وکیل واخواه در تکمیل اظهارات قبلی خود می گوید: «... اوّلا اذن بر متراژ پآیین تر داده است، شاهد و مطلع از زبان دیگر خوانده و حضور در وقت امضا دارد که در صورت ضرورت حاضر خواهند شد. ثانیا وجه زمین را معادل قیمت روز ملک دریافت ننموده است پس صحیح نیست که ایشان را در صورت عدم پذیرش مورد فوق به پرداخت وجه روز ملک بر طبق کارشناسی محکوم نمود و می‌بایست معادل آن لااقل مورد بررسی قرار گیرد. ثالثا خریدار ب. ت. ب. کوچکی شهر و اقدامات بهزیستی و شکایت هائی در پی یکدیگر آگاه به وضعیّت زمین بوده است لذا استحقاق دریافت غرامات، غیرمنطقی است زیرا با پرداختی وجه کم، ریسک سود بالاتر از حد معقول داشته و خود ضرر و اقدام بر علیه خویش نموده و نهایتا اینکه وی می‌بایست پس از صدور حکم تجدیدنظر از دیوان عدالت، طرح دادخواست می نمود...»;. سپس دادگاه ختم دادرسی اعلام و مطابق دادنامه شماره --- - 94/8/17 چنین رای داده است: «... با توجه ب. ش. د. واخواهی و شرح اظهارات و مدافعات وکلای طرفین در جلسه رسیدگی به اعتراض واخواه ن. ب. ا. اوّلا حسب اظهارات وکیل واخواه، نامبرده صرفا اذن در فروش قطعه زمین مورد نزاع به میزان 100 مترمربع را به شریک خود به نام م. ن. اعطاء نموده است که با این وصف ادعای سفید امضا بودن قرارداد بدون انعکاس و درج اذن در فروش و انتقال مساحت فوق الاشاره اساسا قابل اعتناء نمی‌باشد، زیرا علی فرض اینکه اثبات شود امضا واخوانده در ذیل قرارداد مقدّم بر درج متن آن بوده، چون اثبات ادعای عدم اذن به فروش بیش از 100 مترمربع توسط واخوانده میّسر نمی‌باشد و وکیل وی نیز در جلسه رسیدگی مورخ 94/6/31 اظهار داشته این امر (یعنی اذن در فروش به میزان فوق) شفاها مطرح شده، لذا بر دادگاه مشخص و معلوم است که امضا واخواه به قصد بیع در ذیل قرارداد درج گردیده، حتی اگر مقدم بر تنظیم مبایعه نامه باشد، لذا ادعای فروش بیش از مقدار اذن اعطائی واخواه توسط م. ن. نیز بدین شکل قابل اثبات نمی‌باشد بنابراین این ادعا مبتنی بر دلیل نبوده و فاقد اعتبار است. ثانیا در معامله منعقده بین واخواه و م. ن. از یک سو و واخوانده از سوی دیگر اصل بر دریافت مبلغ قرارداد به میزان سهم واخوانده توسط وی بوده و چنانچه مدعی است این وجه را دریافت نکرده، یا به علت وجود روابط مالی مثل مدیونیت واخواه به شریکش بوده یا چنانچه وجهی از این باب به واخوانده پرداخت نشده مستلزم مراجعه واخواه به بایع دیگر (م. ن.) است و علی فرض اثبات ادعای واخوانده در عدم اخذ سهم وجه معامله مورد تنازع این امر خللی به رابطه بایعین و خریدار وارد نمی‌سازد. ثالثا، آن گونه که وکیل واخواه، عدم دریافت وجه قرارداد توسط موکلش را قابل اثبات توسط گواهی گواهان دانسته باید بیان داشت عدم اخذ وجه توسط واخواه امری است عدمی و امر عدمی با گواهی گواه قابل اثبات نیست به بیان دیگر، گواهان نمی توانند اثبات نمایند که واخواه وجهی دریافت نکرده زیرا محتمل است که در محلّی غیر از حضور گواهان و یا به طریق دیگری سهم وی توسط شریکش به وی پرداخت شده باشد. علیهذا به شرح معنون ضمن ردّ اعتراض معترض مستندا به مواد 305 و 306 قانون آیین دادرسی... مدنی مصوب 79 ، دادنامه واخواسته عینا تایید و استوار می‌گردد. رای صادره حضوری ظرف مهلت 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان مرکزی است»;. دادنامه فوق الاشعار در مورخ 94/8/24 به آقای م. م.ب. وکیل واخواه ابلاغ شده و نامبرده در تاریخ 1394/10/05 با تقدیم دادخواست فرجامی مستدعی رسیدگی و نقض دادنامه مذکور گردیده است. جهات اعتراض به شرح لایحه پیوست دادخواست تقدیمی بوده و لایحه جوابیّه وکیل فرجام خوانده ردیف 1 (آقای … د.) نیز ضمیمه سابقه م. ب.. پرونده با اقدامات دفتری به دیوان عالی کشور ارسال و تحت کلاسه بالا در دستور کار این شعبه قرار گرفته است. مشروح لوایح طرفین به هنگام شور قرائت می‌شود. هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش عضو ممیز و اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رای می‌ دهد: رای شعبه اوّلا: دادنامه شماره --- - 1394/08/17 شعبه چهارم دادگاه عمومی حقوقی ساوه که در تایید دادنامه واخواسته شماره 500073 - 1394/02/13 آن شعبه صدور یافته با رای وحدت رویّه شماره 733 - 93/7/15 هیات عمومی دیوان عالی کشور قابل انطباق نیست. زیرا رای وحدت رویّه مذکور با مستحق‌ٌللغیر درآمدن مبیع و جمع شرایط مقرر در مواد 390 و 391 قانون مدنی به «کاهش ارزش ثمن»; توجه دارد و به عبارت دیگر بایع مکلف به پرداخت «ثمن مورد معامله به نرخ روز»; م. ب.. لیکن رای دادگاه ناظر به پرداخت «بهای عادله روز ملک»; بوده است. ثانیا: اینکه مبلغ مورد توافق موضوع مبایعه نامه مورخ 81/9/18 کلا از ناحیه خریدار پرداخت شده یا خیر؟ مشخص نمی‌باشد. بنا به مراتب، تحقیقات انجام شده ناقص تشخیص و مستندا به بند 5 ماده 371 قانون آیین دادرسی مدنی و بند «الف»; ماده 401 آن قانون، دادنامه فرجام خواسته نقض و رسیدگی مجّدد به همان دادگاه صادرکننده رای منقوض ارجاع می‌شود. /ل شعبه دهم دیوان عالی کشور رئیس: م. هادی ع. ‌ پور مستشار: سیدحجت‌اله میرمجیدی