ماهیت قانون تملک آپارتمانها و حدود اعتبار تصمیمات مجمع عمومی ساختمان

ماهیت قانون تملک آپارتمانها و حدود اعتبار تصمیمات مجمع عمومی ساختمان خ. م.: در تاریخ 7 دی 1394، دادگاه بدوی به دعوی مطروحه در خصوص ابطال صورتجلسه مجمع عمومی ساختمان مورخ 18 خرداد 1392 و بندهای 3، 4، 5 و 7 صورتجلسه مجمع عمومی عادی مورخ 16 مهر 1393 رسیدگی نمود. خ. ه. ادعا کردند که این مصوبات با حقوق آنان مغایرت دارد و به دلیل عدم امضای معتبر، فاقد اعتبار قانونی هستند. دادگاه با استناد به مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی و تبصره 3 ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها، دعوی خ. ر. و. دانسته و حکمی مبنی بر ابطال مصوبات و الزام به پرداخت هزینه دادرسی صادر کرد. در مرحله تجدیدنظر، دادگاه با بررسی اعتراضات و مستندات ارائه شده، اعلام کرد که صورتجلسه مجمع عمومی با حضور اکثریت مالکین تنظیم شده و هیچ‌گونه ایرادی بر آن وارد نیست. همچنین، تعیین مدیران و هزینه‌های شارژ و تنخواه گردان نیز مطابق با قوانین و عرف جاری بوده و به حقوق مالکین لطمه‌ای نمی‌زند. بر این اساس، دادگاه بخش مربوط به ابطال صورتجلسه مجمع عمومی را نقض و تایید کرد، اما بندهای 3، 4، 5 و 7 را به دلیل عدم تناسب با شرایط و حقوق مالکین ابطال نمود. رای نهایی در این زمینه قطعی و حضوری اعلام گردید. تاریخ دادنامه قطعی: 1394/10/07 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: در مورد ساختان‌هایی که بیش از سه مالک دارند قانون تملک آپارتمانها تصویب شده که مقررات آن از مقررات آمره بوده و کلیه مالکین ساختان‌های مشمول این قانون مکلف به رعایت آن هستند.برای اداره امور ساختمان ها در قانون، مجمع عمومی در نظر گرفته شده است که تصمیمات متخذه توسط آن مجمع با حضور اکثریت مالکین قسمت های اختصاصی برای کلیه مالکین متبع و لازم الرعایه بوده و برای کلیه شرکاء الزام آور است.با انتقال مالکیت آپارتمان، خریدار قائم مقام مالک سابق می‌شود، ولی این امر موجبی برای ابطال صورتجلسه مجمع عمومی ساختمان که در تاریخی مقدم و با حضور اکثریت مالکین تنظیم شده است، نمی‌باشد.یکی از اختیارات مجمع عمومی ساختمان، تعیین مدیر یا مدیران ساختمان است، هم چنین می‌توانند یک نفر را به عنوان خزانه دار انتخاب کرده و به منظور تامین هزینه های ضروری و فوری وجوهی را به عنوان تنخواه گردان از شرکاء دریافت کنند که لزوما باید با توافق کلیه مالکین باشد؛ تعیین میزان شارژ نیز از زمره تکالیف مدیران است که تصمیمات آنان در این زمینه نیز برای شرکاء الزام آور است.مدیران ساختمان بابت وظایف محوله و اجرای آن مستحق دریافت حق الزحمه بوده و هزینه مستمر و شارژ ساختمان نیز در جهت حفظ و نگاهداری ساختمان ضرورت داشته و مالکین مکلف به پرداخت آن هستند، ولی تعیین دستمزد برای مدیران لزوما باید با درنظر گرفتن کلیه اوضاع و احوال حاکم بر ساختمان و میزان کارهای انجام شده توسط آنان تعیین شود.تعیین هزینه شارژ بر اساس نفرات ساکن در هر واحد نیز سنخیتی با قوانین موضوعه ندارد؛ ملاک تعیین هزینه شارژ تعداد واحدهای احداثی است که بر اساس تعداد واحدها مشخص می‌شود و تصمیم مجمع عمومی ساختمان در جهت تعیین حق شارژ بر اساس نفرات فاقد وجاهت قانونی است. قسمت های مشاعی و مشترک ساختمان تابع مقررات حاکم بر املاک مشاعی بوده و هریک از مالکین به نحو مشاع در جزء جزء ملک مشاعی دارای حق مالکیت می‌باشند و تصویب اینکه استفاده از حیاط مشاعی برای هرواحد یک روز در هر هفته باشد، در تعارض با حقوق مالکانه مالکین و مقررات آمره محسوب می‌شود. رای دادگاه بدوی شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1394/06/16 رای دادگاه در خصوص دعوی خ. ه. با وکالت آقای م. الف. به طرفیت آقایان و خانم ها 1 - قاسم 2 - ن. 3 - ف.س. هر سه ک.ص. 4 - س.ط. الف.م. 5 - ب. 6 - م. هردو نفر ک.ص. همگی با وکالت آقای م. الف. مبنی بر در خواست ابطال صورتجلسه مجمع عمومی مورخ 1392/03/18 و ابطال بندهای 3 و 4 و 5 و 7 صورتجلسه مجموع عمومی عادی ساختمان با خسارات دادرسی. دادگاه عنایت به مجموع اوراق پرونده و ب. ت. ب. ضمائم دادخواست خواهان و ملاحظه کپی مصدق صورت جلسات مجمع عمومی مستند دعوی اولاٌ خ. ه. ذیل صورتجلسات مجمع عمومی ساختمان را امضا ننموده‌اند ثانیاٌ مصوبات بندهای 3 و 4 و 5 و 7 مورخ 1393/07/16 در خصوص تعیین حقوق مدیران، هزینه شارژ ساختمان، تنخواه ساختمان به مبلغ دویست میلیون ریال و حق استفاده از مشاعات و تعیین محدودیت استفاده از آن با حقوق اساسی خ. ه. مبانیت دارد چرا که تعیین حقوق برای سه نفر مدیر ماهیانه پانزده میلیون ریال و نیز شارژ ساختمان برای هر نفر به مبلغ 1/125/000 ریال و نیز تنخواه سالیانه به مبلغ دویست میلیون ریال و نیز محدودیت استفاده از مشاعات ساختمان با عرف و عادات حاکم و فرهنگ آپارتمان نشینی سازگار نبوده و در مجمتمع هفت واحدی که شش واحد از هفت واحد اعضای یک خانواده هستند به منظور خاص انجام شده و خواندگان نیز دفاع موجهی ابراز ننموده‌اند بنا علی هذا دعوی خواهان وارد است لذا مستند مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی و تبصره 3 ماده 10 مکرر قانون تملک آپارنمانها حکم به ابطال صورتجلسات مجمع عمومی مورخ 1392/03/18 و بندهای 3 و 4 و 5 و 7 صورتجلسه مجمع عمومی عادی ساختمان مورخ 1393/07/16 صادرو اعلام می دارد. ضمناٌ خواندگان موظف به پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل د. ح. خ. می‌باشند. رای صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید تظر خواهی در دادگاه‌های تجدید نظر استان تهران م. ب.. دادرس شعبه --- دادگاه حقوقی تهران -رحیم محمدی پور رای دادگاه تجدیدنظر استان شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- تاریخ: 1394/10/07 رای دادگاه آن قسمت از دادنامه تجدیدنظرخواسته به شماره --- مورخه 1394/06/16 صادره از شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر ابطال صورتجلسه مجمع عمومی ساختمان تحت تملک متداعین به تاریخ 1392/03/18 اشعار داشته و مورد تجدیدنظرخواهی ن... - م. - ب. - ف.س. شهرتین همگی ک.ص. و س.ط. الف.م. باوکالت م. غلا م. واقع شده است مخالف قانون و مقررات موضوعه و مدارک ابرازی بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد و متضمن جهت موجه در نقض آن م. ب. زیرا که اولا مقنن در مورد ساختان‌هایی که بیش از سه مالک دارند قانون تملک آپارتمانها را تصویب که مقررات آن از زمره مقررات آمره بوده و کلیه مالکین ساختان‌های مشمول این قانون مکلف به رعایت آن می‌باشند که به موجب قانون مرقوم برای اداره امور ساختمان قانونگذار مجمع عمومی در نظر گرفته است که تصمیمات متاخذه توسط آن مجمع با حضور اکثریت مالکین قسمت های اختصاصی برای کلیه مالکین متبع و لازم الرعایه م. ب. و برای کلیه شرکاء الزام آور م. ب. که موید این مطلب تصریح مواد 6 و 13 آیین دادرسی مدنی نامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها م. ب. ثانیا صورتجلسه مجمع عمومی مورخه 1392/03/18 با حضور اکثریت مالکین قسمت های اختصاصی تنظیم و به امضا آنان رسیده است که در آن مقطع تجدیدنظرخواندگان هیچگونه علاقه مالکیتی نسبت به هیچ یک از آپارتمانهای احداث در ساختمان مختلف فیه نداشته اند ثالثا هرچند با انتقال مالکیت در تاریخ 1392/04/05 مشارالیهما قائم مقام مالک سابق شده اند لیکن موجبی برای ابطال صورتجلسه مذکور که در تاریخی مقدم آنهم با حضور اکثریت مالکین تنظیم شده است نمی‌باشد ثالثا یکی از اختیارات محوله به مجمع عمومی ساختمان تعیین مدیر یا مدیران ساختمان م. ب. و به حکم مقرر در ماده 18 آیین دادرسی مدنی نامه اجرای قانون مارالذکر مدیران یا مدیر ساختمان می‌توانند یک نفر را به عنوان خزانه دار انتخاب نمایند بنابراین تعیین مدیران به موجب صورتجلسه مذکور خالی از هرگونه ایراد و اشکالی م. ب. رابعا مستفاد از مقررات ماده 27 آیین‌نامه استنادی مدیر یا مدیران می‌توانند به منظور تامین هزینه های ضروری و فوری وجوهی را به عنوان تنخواه گردان از شرکاء دریافت نمایند از این تعیین تنخواه نیز مواجه با ایراد قانونی نیست خامسا تعیین میزان شارژ نیز از زمره تکالیف مدیران است که تصمیمات آنان در این زمینه نیز برای شرکاء الزام آور است که در آن مقطع هزینه شارژ به میزان معینه مورد توافق اکثریت مالکین رسیده است بنابراین تجدیدنظرخواندگان دلیلی بر ابطال این صورتجلسه ارائه ننموده‌اند و دادگاه با پذیرش لایحه اعتراضیه و با استناد به قسمت اول از ماده 358 از قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر بطلان دعوی خواهان‌های نخستین صادر واعلام می‌نماید لیکن آن قسمت از دادنامه تجدیدنظرخواسته که بر ابطال بندهای 3 و 4 و 5 و 7 صورتجلسه مجمع عمومی ساختمان به تاریخ 1393/07/16 اشعار دارد در اساس موافق قانون و مقررات موضوعه و مدارک ابرازی بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد نبوده و مستوجب نقض آن نمی‌باشد زیرا که اولا هرچند مدیران ساختمان بابت وظایف محوله و اجرای آن مستحق دریافت حق الزحمه می‌باشند و هزینه مستمر و شارژ ساختمان نیز در جهت حفظ و نگاهداری ساختمان ضرورت داشته و مالکین مکلف به پرداخت آن می‌باشند لیکن تعیین دستمزد برای مدیران لزوما می‌بایست با درنظر گرفتن کلیه اوضاع و احوال حاکم بر ساختمان و میزان کارهای انجام شده توسط آنان می‌بایست تعیین گردد که تعیین 15 میلیون ریال برای مدیران متناسب نبوده و ساختمان با هفت واحد ضرورتی به تعیین سه مدیر نداشته تا این مبلغ به عنوان دستمزد برای آنان در نظر گرفته شود به لحاظ آنکه پرداخت این مبلغ باعث تحمیل هزینه نامتعارف برای مالکین می‌گردد و مفاد صورتجلسه مذکور در تعارض با حقوق مالکین است ثانیا تعیین هزینه شارژ بر اساس نفرات ساکن در هر واحد نیز سنخیتی با قوانین موضوعه ندارد آنچه ملاک تعیین هزینه شارژ است تعداد واحدهای احداثی است که بر اساس تعداد واحدها مشخص می‌گردد و عرف جاری در ساختان‌های شهر تهران نیز بر همین منوال م. ب. و تصمیم مجمع عمومی ساختمان در جهت تعیین حق شارژ بر اساس نفرات فاقد وجاهت قانونی م. ب. ثالثا هرچند مدیران یا مدیر می‌توانند به منظور تامین هزینه هایضروری و فوری وجوهی را به عنوان تنخواه گردان از شرکاء دریافت نمایند لیکن تعیین این مبلغ لزوما می‌بایست با توافق کلیه مالکین باشد و تعیین مبلغ 200 . 000 . 000 ریال به عنوان تنخواه گردان برای یک ساختمان با ظرفیت هفت واحد مسکونی متناسب به نظر نمی رسد رابعا قسمت های مشاعی و مشترک تابع مقررات حاکم بر املاک مشاعی بوده و هریک از مالکین به نحو مشاع در جزء جزء ملک مشاعی دارای حق مالکیت می‌باشند و تصویب اینکه استفاده از حیاط مشاعی برای هرواحد یک روز در هر هفته از ساعت 18 الی 21 در تعارض با حقوق مالکانه مالکین بوده و این باعث می‌گردد که یکی از مالکین به مدت 6 روز حق استفاده از حیاط را نداشته باشد که این بر خلاف مقررات آمره و موضوعه م. ب. از این رو دادگاه ضمن رد درخواست تجدیدنظرخواهی مستندا به قسمت اخیر ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی این قسمت از دادنامه معترض عنه را نتیجتا تایید و استوار می‌نماید. رای صادره حضوری و قطعی است. شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار عزت اله امانی شلمزاری - علی کرمی صادق آبادی