محدوده غرامات قابل مطالبه در فرض مستحقق للغیر بودن مبیع

رأی خلاصه جریان پرونده اقای ع. ا. ا. به وکالت م. ا. از خانم ا. ک. در تاریخ ۹۷/۱۰/۳ دادخواستی بطرفیت اقای ا. ا. م. به خواسته *ابطال مبایعه نامه عادی مورخ ۹۳/۱/۲۶ به جهت مستحق للغیر درامدن مبیع م. ب./ ۵۱/۰۰۰/۰۰۰ ریال *مطالبه قیمت به روز و عادله یک قطعه زمین فروخته شده با جلب نظر کارشناس (تقویم ننموده ) تقدیم دادگستری شهرستان شهر قدس و خلاصتا اظهار نموده موکله اش در تاریخ ۹۳/۱/۲۶ اقدام به خرید یک قطعه زمین ۶۰۰ متری واقع در *…. از خوانده مینماید. با گذشت اندک زمانی متوجه میشود. زمین فوق متعلق به ک. ق. م. ب.. که دارای سند ثبتی بوده و فرد مذکور ان قطعه را به شخصی بنام و. منتقل نموده است. خوانده مالکیتی نداشته و فروش مال غیر کرده است. همچنین اینکه نامبرده (خوانده ) زمین فوق را به افرادی بنامهای س. و ا. نیز فروخته که در پرونده کلاسه ۹۷۰۱۰۴ شعبه چهارم حقوقی *مفتوح م. ب.. وکیل خواهان ۱- کپی فرم وکالتنامه خود و وکالتنامه مدنی مربوطه ۲- کپی مبایعه نامه عادی مورخ ۹۳/۱/۲۶ موضوع معامله ششدانگ یک قطعه زمین بمساحت ۶۰۰ متر مربع فیمابین ا. ا. o ,فروشنده ) و ا. ک. o ,خریدار ) با ثمن/ ۴۵۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال که طی ان/ ۳۰۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال از ان نقدا و راجع به مابقی نیز توافقاتی برای پرداخت نموده اند و کپی صفحه ای که احتمالا مربوط به ظهر قرارداد باشد. ، ۳- کپی مبایعه نامه عادی مورخ ۹۶/۸/۳ موضوع معامله ششدانگ قطعه زمین بمساحت ۲۴۰۰ مترمربع فیمابین ح. ت. و ا. ا. م. (فروشندگان ) و ج. س. (خریدار ) ، ۴- کپی اظهارنظر ۹۷/۲/۲۹ کارشناس در پرونده کلاسه ۹۷۰۰۶۱ شعبه دوم بازپرسی دادسرای عمومی و انقلاب شهر قدس ، ۵- کپی دادنامه شماره ۷۴۷ مورخ شعبه چهارم دادگاه عمومی حقوقی شهر قدس متضمن محکومیت تضامنی ا. ا. م. و ح. ت. به پرداخت ارزش روز زمین در زمان اجرای حکم طبق محاسبه کارشناس در مرحله اجرای حکم بعلاوه خسارات دادرسی د. ح. ج. س. و ز. ا. را پیوست دادخواست خویش نموده است. با ارجاع مورخ ۹۷/۱۰/۳ شعبه چهارم سازمان* عهده دار رسیدگی شده و طرفین را بدادرسی دعوت مینماید. جلسه در تاریخ ۹۸/۲/۱۱ باحضور وکیل خواهان و اقای ا. غ. بعنوان وکیل خوانده تشکیل می یابد. وکیل خوانده لایحه داده و طی ان علاوه بر ایراداتی راجع به ذینفع نبودن خواهان به جهت عدم امضای ذیل قرارداد توسط وی و عدم تحقق عقد پس از انعکاس استنباطات خود از مواد ۱۹۱ و ۱۹۶ و ۴۶۳ و ۱۱۴۹ قانون مدنی ، قرارداد متنازع فیه را یک پیش قرارداد دانسته و اجمالا می گوید فردی بنام اقای م. ت. به جهت عدم حضور خانم ک. با موکل پیش قرارداد مارالبیان را منعقد مینماید. ، بنابراین مقرر میگردد. م. ت. ، خانم ک. را در جهت امضای قرارداد و پرداخت مبلغ مندرج در قرارداد مقدماتی بیاورد ، مشارالیها علیرغم مضی توالی عرفی التزام قرارداد مقدماتی نه در جهت امضای قرارداد و نه پرداخت مبلغ مندرج حضور نمی یابد و قرارداد بیع منعقد نمی گردد. در پیش قرارداد ذکر گردیده که ۳۰ میلیون تومان پرداخت گردیده لیکن این امر در جهت مشخص نمودن شرایط قرارداد ذکر نمیگردد. و موکل بواسطه دوستی چندین ساله قرارداد را امضای مینماید. وکیل خ. ا. د. در پرونده شعبه اول بازپرسی خانم ک. صراحتا اعلام نموده که موکل را تاکنون ندیده و علیرغم احضار نیز از حضور در دادگاه امتناع نموده است. در این جلسه وکلای طرفین مطالب خود را بشرح مندرج در پرونده اعلام نموده اند. دادگاه بمنظور تحقیق از گواهان امضای کننده ذیل مبایعه نامه و متصدی دفتر مشاور املاک قرار استماع شهادت صادر و طرفین را جهت اجرای قرار دعوت مینماید. همچنین طی دستور مورخ ۹۸/۲/۳۱ پرونده کیفری استنادی را از شعبه ۱۰۲ دادگاه کیفری ۲ شهرستان قدس مطالبه مینماید. وکیل خواهان نیز در لایحه ای که در همانروز میدهد عنوان مینماید. درست که م. تیزهوش داماد موکله بوده ولی رابطه خادم و مخدومی با خوانده نیز داشته و مه.ر اینکه فرد مذکور برادر ح. تیزهوش (دوست و شریک خوانده ) نیز م. ب.. و در پرونده کیفری بازپرسی هیچگاه م. ت. احضار نگردید.و توضیحاتی در همین موارد مرقوم نموده است. دادگاه م. ت. را طی اخطاریه ای بنام مطلع دعوت مینماید. لیکن وی لایحه فرستاده و طی ان مرقوم داشته سال ۹۳ کارمند ا. ا. در پروژه ساختمان سازی بوده و بنابه پیشنهاد ا. ا. جهت فروش یک قطعه زمین شخصی اش ، موضوع را با ا. ک. در میان می گذارد پس از مذاکراتی به خرید ان به مبلغ/ ۴۵۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال بصورت شفاهی توافق شد ب. ت. ب. اینکه در شهرستان سکونت داشت مدارک خ. ر. ب. وی (تیزهوش ) میدهد و اعلام مینماید. از سمت ایشان جهت خرید و فروش زمین و قولنامه اقدام نماید. و بدینصورت توافق گردید.که/ ۳۰۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال بصورت نقدی همزمان با بستن قرارداد پرداخت شود. که این مبلغ توسط ا. ک. به حساب وی (تیزهوش ) واریز که در اختیار ا. ا. قرار میدهد و ما بقی ان (۱۵۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال ) در مرحله دوم طبق قولنامه مکتوب و پس از واریز وجه توسط ا. ک. به حساب وی (تیزهوش ) انرا در اختیار ا. ا. گذاشته که تحویل وی داده ، انگاه ا. ا. پس از واریز کامل وجه مربوط به زمین قولنامه را به وی (تیزهوش ) داده و وی (تیزهوش ) نیز انرا به ا. ک. تحویل نموده است. مدیر دفتر سازمان* طی نامه های جداگانه ای صورت ریز حساب م. ت. از تاریخ ۹۳/۱/۱ الی ۹۶/۶/۳۰ را از بانکهای ملت و صادرات و سامان و *نوین استعلام نموده است. (دستورمقام قضایی مشاهده نشد ). کپی اوراقی از ریز عملکرد بانکی مربوط به بانک ملت در پرونده پیوست م. ب.. وکیل خ. ط. ل. ای که داده با توضیحاتی که راجع به ریز عملکرد پیوستی داده مدعی شده در ان دوران به حساب موکلش مبلغی به میزان اعلام شده واریز نگردیده است.دادگاه در تاریخ ۹۸/۶/۲۷ جلسه ای باحضور وکیل خوانده و وکیل خواهان تشکیل داده و طی ورقه جداگانه ای از م. ت. ۳۴ ساله دارای شغل ازاد و خواهر زاده و داماد خواهان بعنوان گواه وی تحقیق نموده است. گواه مذکور گفته در مشاور املاک م. قولنامه خرید تهیه شد و وی (گواه ) به جهت اینکه خاله اش در شهرستان بوده و از وی نمایندگی داشته قولنامه را امضای نموده و مبلغ ۳۰ میلیون تومان را در محل بنگاه کارت کشیده که مدارک نحوه پرداخت در بنگاه موجود م. ب.. و مابقی ان (۱۵ میلیون تومان ) را نیز بصورت نقدی در اختیار ایشان قرار داده است.و سپس قولنامه را به وی تحویل داده اند ، گواه مذکور گفته طی چندماه گذشته ایمانی بارها باوی تماس گرفته تا به وی پولی بدهم و ایشان مراجعه و بگوید که وی پولی به ایمانی نداده و وکیل وی هم تماس گرفته و تهدید به شکایت نموده است.که اینکار را انجام داد و پس از تحقیق و ارایه مدارک از سمت وی و بنگاه و عدم پیگیری وی پرونده مختومه و رای صادر شد. دادگاه دستور مطالبه پرونده کیفری متشکله در شعبه ۶ دادیاری را میدهد. کپی اوراقی در پرونده وجود دارد. ، صورتمجلس حاوی مندرجات ان تنظیم نشده است.و در تاریخ ۹۸/۷/۸ پرونده کلاسه ۹۸۰۵۴۲ (۹۸۰۹۹۸۲۶۶۹۸۰۰۴۶۳ ) شعبه ششم دادیاری موضوع شکایت ا. ا. م. (علیه م. ت. و ا. ک. و ح. ا. ا. دایر بر تهدید و اخاذی و خیانت در امانت که ظاهرا منجر به قرار منع تعقیب گردیده است ) را عودت میدهد. سرانجام دادگاه پرونده را در وقت فوق العاده تحت نظر قرار داده و با اعلام ختم دادرسی رای خود را انشای نموده که بشماره ۱۲۰۹ – ۹۹/۸/۲۱ ثبت دادنامه گردیده است. بموجب مفاد دادنامه موصوف دادگاه پس از ذکر مشخصات طرفین و مقدمات رای و انعکاس خلاصه ای از اظهارات وکیل خواهان و ماحصل مدافعات وکیل خوانده ، طی استدلالی اجمالا بدینصورت که خوانده بصورت ضمنی اذعان نموده که م. ت. بنمایندگی از خواهان قرارداد را امضای نموده بنابراین از لحظه امضای برای طرفین الزام اور است ، مفاد قرارداد دلالتی بر پیش قرارداد یا توافق اولیه یا مقدماتی بودن ندارد. ، تعرض و ایراد خوانده به علت الزام اور نبودن قرارداد ادعای عدم پرداخت وجهی بابت قرارداد م. ب.. که طبق مقررات و قانون مدنی ، تعهدات قراردادی طرفین از لحظه انعقاد الزام اور است.ولی اثری در تحقق اصل قرارداد یا تعهد ندارد. ، بنابراین برفرض عدم پرداخت وجه از جانب خواهان به قرار منعقد شده بین طرفین خللی وارد نمی کند ، علیهذا با نظر به صحت و اصالت دلایل و مستندات ابرازی خواهان که مصون از تعرض و تکذیب موجه و مستدل خوانده باقیمانده و با عنایت به اینکه وکیل خوانده ایراد و دفاعی در قبال دعوی مطروحه بعمل نیاورده لذا دعوی خ. ر. و. تشخیص داده و با استناد به مواد ۳۹۱ قانون مدنی و ۱۹۸ و ۵۱۵ و ۵۱۹ قانون ایین دادرسی مدنی ضمن اعلام ابطال مبایعه نامه مستند دعوی ، حکم به محکومیت خوانده به پرداخت وجه بابت قیمت روز ملک مورد معامله (استرداد ثمن به قیمت کارشناسی روز مبیع ) د. ح. خ. صادر مینماید. دفتر دادگاه بدوی اقداماتی جهت تنظیم و صدور اجراییه معمول نموده است. اقای ا. غ. به وکالت از اقای ا. ا. م. در تاریخ ۹۹/۱۱/۱ از این رای فرجام خواهی مینماید. دفتر دادگاه پس از دریافت دادخواست فرجام خواهی اقداماتی از جمله جبران کسری هزینه دادرسی و تبادل لوایح معمول و پاسخی از اقای ع. ا. ا. بعنوان وکیل فرجام خوانده دریافت و پرونده را به دفتر کل دیوان عالی کشور ارسال نموده که با ارجاع ان به شعبه ۲۲ دیوان عالی کشور و ثبت ان به کلاسه ۹۹۰۰۳۴۳/۲۲ گزارش پرونده بنحو فوق توسط عضوممیز تهیه گردیده است. مفاد دادخواست فرجامی و لوایح ابرازی همزمان با شور قرایت خواهد گردید. هییت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید. پس از قرایت گزارش اقای ح. عضو ممیز و ملاحظه اوراق پرونده در خصوص دادنامه شماره ۱۲۰۹ – ۹۹/۸/۲۱ فرجام خواسته مشاوره نموده چنین رای می دهد: رأی دادگاه بدوی فرجام خواهی اقای ا. غ. به وکالت از اقای ا. ا. م. بطرفیت خانم ا. ک. نسبت به دادنامه شماره ۱۲۰۹ – ۹۹/۸/۲۱ شعبه چهارم سازمان* که بموجب ان ضمن اعلام ابطال مبایعه نامه مورخ ۹۳/۱/۲۶ حکم به محکومیت ف. خ. ب. پرداخت وجه بابت قیمت روز ملک مورد معامله (استرداد ثمن به قیمت کارشناسی روز مبیع ) د. ح. فرجام خوانده صادر نموده وارد و موجه است. رای فرجام خواسته شایسته ابرام نبوده و به جهت عدم رعایت مقررات و موازین قانونی حاکم بر موضوع و نقصان در اقدامات معموله و تحقیقات انجام شده و عدم توجه کافی به دلایل و مدافعات بعمل امده و قواعد امره دادرسی در خور نقض و رسیدگی مجدد م. ب.. دادگاهها مکلفند رای خود را براساس قوانین و مقررات موضوعه بنحوی صادر نمایند که قاطع دعوی بوده و فاقد ابهام باشد. و بصورت شناور و معلق نباشد. و قابلیت اجرا داشته باشد. براساس مقررات مندرج در ماده ۳۹۱ و ۳۹۲ قانون مدنی در صورت مستحق للغیر درامدن مبیع ، بایع باید ثمن مبیع را مسترد داشته و در صورت جهل مشتری به فساد ، باید از عهده غرامات وارده براید و بعبارتی تمامی ثمن ماخوذه را به همراه غرامات پرداخت نماید. و مطابق رای وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۹۳/۷/۱۵ هییت عمومی دیوان عالی کشور نیز چون ثمن ماخوذه دراختیار بایع بوده باوصف کاهش ارزش ثمن ماخوذه اثبات شده نسبت به جبران کاهش ارزش ثمن مذکور منحصرا و براساس تغییر شاخص سالانه تعیین شده از سوی بانک مرکزی بعنوان غرامات اقدام نماید. ، صدور هر گونه رایی برخلاف مراتب مرقوم تخلف انتظامی م. ب.. النهایه بنابه حاکمیت اراده طرفین و اصول صحت و لزوم در قراردادها و با وصف اینکه وکیل خواهان مدعی باطل و بی اعتبار بودن قرارداد استنادی مورخ ۹۳/۱/۲۶ از ابتدا به جهت مستحق للغیر درامدن مبیع بوده ضرورت داشته دادگاه محترم رسیدگی کننده بدوا راجع به چگونگی مستحق للغیر درامدن مبیع تحقیقات جامع و رافع ابهام معمول میداشته و دلایل خواهان در اینمورد دقیقا رسیدگی و مدافعات خوانده در اینخصوص با اتکای به ادله و مدارک اخذ میگردیده و اینکه چگونه و به چه صورت مبیع مذکور مستحق للغیر درامده رسیدگی صورت میپذیرفته و اگر خوانده اقرار و اذعان به این مطلب داشته یا رای قطعی دادگاه در اینمورد وجود داشته یا مستندات و مدارک علیحده ای موید استحقاق مبیع به دیگری وجود داشته در پرونده منعکس میگردیده و در صورت احراز امر مذکور تحقیقات و اقدامات لازم راجع به تعیین میزان دقیق مبلغ پرداخت شده از سوی خواهان به خوانده بعنوان ثمن معامله ای که بی اعتبار و باطل بودن ان برای دادگاه احراز گردیده مینموده و دلایل و مدارک موید پرداخت ثمن را روشن و سپس با اتکای به مراتبی که ذکر شد ضمن دستور استرداد ثمن ماخوذه با ذکر مبلغ دقیق ان ، وضعیت تادیه غرامت براساس مراتب ذکر شده و رای وحدت رویه و برمبنای شاخص نرخ تورم صادر نماید. محول نمودن احتساب غرامت به تعیین ان براساس انجام کارشناسی از طریق اجرای احکام و قیمت روز زمین وجاهت ندارد. بمنظور احراز مراتب مستحق للغیر بودن مبیع لازم است.وکیل خواهان او.ه شماره و کلاسه پرونده های استنادی را اعلام و مورد مطالبه واقع خلاصه های انها با تنظیم صورتمجلس و کپی اوراق مورد لزوم و اخرین وضعیت قضایی انها تهیه و چنانچه مدارک و دلایل دیگری باشد. دقیقا مورد رسیدگی قرار گیرد. خواهان او.ه مکلف است.دعاوی مالی خود (استرداد ثمن ) را دقیقا تقویم و برمبنای ان تمبر هزینه دادرسی و تمبر مالیاتی وکیل ابطال نماید. که از ابتدا به این امر توجه کافی مبذول نگردیده و قواعد امره دادرسی در اینمورد دقیقا مورد توجه قرار نگرفته است. با عنایت بمراتب مذکور ایجاب مینماید. با تعیین وقت رسیدگی و دعوت طرفین بدادرسی بدوا از وکیل خواهان دقیقا و با ذکر جزییات امر تحقیق و اظهارات ایشان استماع و دلایل وی مورد رسیدگی قرار گرفته و سپس مدافعات وکیل خوانده با اتکای به ادله و مدارک اخذ و دلایل وی نیز رسیدگی شده و سپس در راستای روشن شدن نکات و موارد صدرالاشعار هر گونه تحقیقات و اقداماتیکه برای کشف واقع لازم باشد. انجام و در صورت احراز بی اعتبار و باطل بودن معامله انجام شده نسبت به تعیین میزان دقیق مبلغ پرداخت شده ، بابت ثمن معامله باطل اقدام و هر گونه استعلامات انجام و پرونده های استنادی مورد مطالبه واقع و صورتمجلس از جزییات انها همراه کپی اوراق مورد لزوم تهیه و در پرونده منعکس و سپس بواسطه اقدامات معموله و تحقیقات انجام شده و نتایج حاصله از انها رای شایسته و مقتضی با مورد و در محدوده مقررات قانونی حاکم بر موضوع صادر گردد. *ن. ب. ا. در رای فرجام خواسته نکات و موارد مرقوم مراعات نگردیده مستندا به بندهای ۲ و ۳ و ۵ ماده ۳۷۱ و بند الف ماده ۴۰۱ قانون ایین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن نقض رای فرجام خواسته پرونده را جهت رسیدگی مجدد به همان دادگاه صادر کننده رای منقوض (شعبه چهارم دادگاه عمومی حقوقی شهر قدس ) ارجاع مینماید. شعبه بیست و دوم دیوان عالی کشور رییس:ج. مستشار:ح. فهرست خلاصه جریان پرونده دادگاه بدوی نقد رأی