مرجع رسیدگی به دعوای تخلیه در فرض وجود سرقفلی

رأی شعبه دیوان عالی کشور خلاصه جریان پرونده به دلالت اوراق پرونده، در تاریخ 89/12/11 آقای …. ب.ز.م. فرزند الف. د. ب. ط. آقای …. ص.س. فرزند م. به خواسته صدور حکم بر محکومیت خوانده به تخلیه و تحویل عین مستأجره به سبب انقضاء مدت به شرح متن و با لحاظ پرداخت خسارات دادرسی با جلب نظر کارشناس تقدیم و در متن توضیح داده که خوانده سرقفلی یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی ...بخش 9 تبریز متعلق به خواهان را در تاریخ 79/2/15 از وی خریداری و با عقد اجاره شفاهی متصرف ملک شده و اجاره بها با توافق شفاهی از قرار ماهیانه یکصد هزار ریال تعیین و پرداخت شده است که فتوکپی اخطاریه صادره از دفترخانه 128 تبریز مبنی بر پرداخت مبلغ 600 هزار ریال بابت اجاره شش ماه توسط خوانده مؤید این امر است و علی رغم اینکه طبق مقررات <a class="artref" href="/ماده/ماده-501-a_0815110236148">ماده 501 قانون مدنی</a> مدت اجاره یکماهه بوده و منقضی شده و مآلاً عقد اجاره منتفی شده است خوانده از تخلیه عین مستأجره سر باز زده و از این رو طبق مواد 1 و 2 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 و مواد 501 و 494 قانون مدنی صدور حکم بر تخلیه و تحویل مغازه با پرداخت خسارات دادرسی تقاضا شده است بدواً شعبه چهارم دادگاه حقوقی تبریز عهده دار رسیدگی شده و خ. ب. ش. لایحه ای که تقدیم نموده خواسته را صرفاً به تخلیه مغازه کاهش و تحویل را استرداد نموده است. طرفین با وکلای معرفی شده خود در جلسه مقرر دادگاه حضور پیدا نموده و بدواً موضوع صلاحیت شورای حل اختلاف یا دادگاه ب. ت. ب. مطرح بودن موضوع سرقفلی مورد گفتگوی اصحاب دعوی قرار گرفته است و سپس دادگاه ختم رسیدگی را اعلام و به شرح رأی شماره 241-90/3/2 با این استدلال که دعاوی تخلیه تماماً در صلاحیت شورای حل اختلاف است و در پرونده حاضر موضوع کسب و پیشه و سرقفلی مطرح نیست، به استناد ماده 11 قانون شورای حل اختلاف قرار عدم صلاحیت به شایستگی شورای حل اختلاف تبریز صادر و پرونده ارسال شده است ص 15. خ. ط. ل. ای با تأکید بر فروش سرقفلی به خوانده آقای …. ص. س. در 1379/2/15، سند رسمی وکالتی مربوطه را نیز ارائه داده است ص 29. و تأکید کرده که قانون حاکم بر روابط بین موجر و مستأجر درخصوص تخلیه ملک مورد نزاع قانون سال 1376 م. ب. و نه قانون سال 1356. در پایان لایحه متذکر شده که طبق تبصره 2 ماده 6 قانون سال 1376 مستأجر که مالک سرقفلی است حق دریافت آنرا به قیمت عادله روز دارد و ارجاع امر به کارشناس جهت برآورد ارزش روز سرقفلی را تقاضا کرده است ص 25. بتاریخ 90/5/19 جلسه شورای حل اختلاف با حضور طرفین و وکلای آنان تشکیل و پس از طرح خواسته از سوی وکیل خواهان، وکیل خوانده ضمن پاسخ گویی به اظهارات مطروحه، مدعی شده که اجاره نامه فی مابین خواهان و خوانده (موکل) مربوط به قبل از سال 76 است و لذا از شمول قانون سال 1376 خارج و مشمول قانون سال 1356 است ولی وکیل خواهان ضمن رد ادعا مدعی شده که ادعای وکیل خوانده مربوط به مغازه دیگری است با سند رسمی شماره 82183 مورخ 75/2/3 در حالی که درخواست تخلیه برای مغازه دیگری است که در اختیار خوانده م. ب.. النهایه شورا ختم رسیدگی را اعلام و قاضی شورا به شرح رأی شماره 787-90/5/27 صادره در پرونده 304/90/23 با این استدلال که مطابق سند ثبتی شماره ... مورخ 1377/7/11 و شماره ... مورخ 79/2/15 رابطه حقوقی طرفین از سال 1375 شروع شده و لذا مورد مشمول قانون سال 1356 بوده و از قانون سال 1376 منصرف م. ب....حکم به بطلان دعوی خواهان صادر نموده است وکیل خ. ن. ب. رأی صادره تجدیدنظرخواهی نموده و پس از تبادل لوایح، شعبه چهارم دادگاه حقوقی تبریز عهده دار رسیدگی شده و پس از تشکیل جلسه با حضور وکیل ت. ن. خ. و بدون حضور وکیل ت. ن. خ. که با تقدیم لایحه ای اسقاط حق حضور نموده است و استماع اظهارات وکیل ت. ن. خ. ختم رسیدگی را اعلام و به شرح رأی شماره 91000297-1391/3/24 اجمالاً با این استدلال که: «...سند وکالت مستند دعوی (486-77/7/11 ناظر بر سند شماره ...-67/12/8) نه به منزله ادامه رابطه استیجاری سابق که به منزله انتقال اولیه سرقفلی مغازه به خوانده بوده که در تاریخ 79/2/15 و در زمان حکومت قانون موجر و مستأجر سال 1376 م. ب. و از خصوصیات عقود اجاره ای تحت لوای قانون حاضر هم بر طرف شدن آنها با انقضاء مدت م. ب....خواهان بدوی را مستحق تخلیه مورد اجاره شناخته و مستنداً به مواد 1، 2 و 3 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 و مواد 494 و 501 قانون مدنی ضمن نقض دادنامه معترض عنه (صادره از شورای حل اختلاف) حکم بر محکومیت خوانده بر تخلیه مغازه مبحوث عنه و پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل ب. ت. ق. د. ح. خ. بدوی صادر و قطعیت آن اعلام شده است. ص 96. وکیل م. ع. (خوانده بدوی) با تقدیم لایحه و ارائه اسناد و مدارک ضمیمه نسبت به رأی قطعی اخیرالصدور به استناد ماده 426 قانون آئین دادرسی مدنی درخواست اعاده دادرسی نموده که بموجب رأی شماره 700-91/7/12 صادره از همان شعبه قرار رد درخواست اعاده دادرسی صادر و قطعیت آن اعلام شده است. از رأی اخیر نیز علیرغم اعلام قطعیت آن تجدیدنظرخواهی بعمل آمده که بموجب دادنامه شماره 91000904-1391/9/12 صادره از شعبه چهاردهم دادگاه تجدیدنظر استان آذربایجان شرقی به لحاظ قطعیت تجدیدنظرخواسته قرار رد درخواست تجدیدنظرخواهی صادر شده است. النهایه برگ اجرائیه جهت تخلیه مغازه مورد نزاع صادر و به موازات آن م. ع. نسبت به رأی قطعی نزد رئیس کل دادگستری استان دادخواهی نموده و رئیس کل سابق به دادخواهی وی (آقای …. ص.) رسیدگی و با اعلام وجود اشتباه بیّن در رأی دادخواسته به دلیل عدم صلاحیت ورود شورای حل اختلاف به لحاظ حاکمیت قانون سال 1356 بر دعوی و نیز ضرورت اظهارنظر راجع به سرقفلی، ضمن انعکاس مراتب به محضر رئیس قوه قضائیه، اعمال ماده 18 اصلاحی سابق را درخواست نموده اند و کمیسیون شمار سه معاونت قضایی قوه قضائیه نیز با همین استدلال دادخواهی و وقوع خلاف بین در رأی دادخواسته را وارد و صحیح تشخیص و تجویز اعاده دادرسی را درخواست نموده و با موافقت رئیس محترم قوه قضائیه و تجویز اعاده دادرسی در اجرای ماده 477 قانون آئین دادرسی کیفری پرونده محاکماتی به دیوانعالی کشور ارسال و رسیدگی پس از وصول و ثبت به کلاسه فوق به این شعبه محول و در نوبت رسیدگی قرار گرفته است. هیأت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید‌؛ پس از قرائت گزارش عضوممیز و بررسی اوراق پرونده درخصوص رأی دادخواسته به شماره 91000297-91/3/24 شعبه چهارم دادگاه عمومی تبریز، مشاوره نموده چنین رأی می دهد: رأی شعبه: دادخواهی دادخواه آقای …. ص. س. نسبت به دادنامه قطعی شماره 91000297-91/3/24 شعبه چهارم دادگاه عمومی تبریز که رئیس محترم قوه قضائیه نسبت به آن ضمن اعلام خلاف بیّن شرع اعاده دادرسی را تجویز و رسیدگی به این شعبه محول شده است، ب. ت. ب. جامع اوراق پرونده وارد و موجه است؛ زیرا اولاً به صراحت دادخواست نخستین و نیز سند رسمی شماره ...-79/2/15 ناظر بر سند شماره ...-77/7/11 ناظر بر سند مصالحه سرقفلی شمارۀ ...-67/12/8 کلیه حقوق عینی و فرضی ششدانگ سرقفلی یک باب مغازه مورد نزاع از سوی دادخوانده (مالک و موجر) به دادخواه (مستأجر) منتقل شده است و لهذا به صراحت تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 مستأجر در هنگام تخلیه حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد و احقاق حق مزبور لزوماً می بایستی به هنگام رسیدگی به دعوای تخلیه مورد توجه، بررسی و احیاناً جلب نظر کارشناس و سپس صدور حکم قرار گیرد و تفکیک آن از تخلیه خلاف اصول دادرسی و قضایی و به نوعی تجزیه ناروای صلاحیت مراجع قضایی است و از این رو با وجود سرقفلی و ضرورت رسیدگی توأمان و تعیین قیمت عادله آن رسیدگی به دعوا از صلاحیت شوراهای حل اختلاف به صراحت بند 2 ماده 11 قانون سابق و بند ب ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف سال 1394 خارج است. ثانیاً ب. ت. ب. اسنادی که متداعیین ارائه نموده اند و بخشی از آنها فوقاً ذکر شد، دادگاه عمومی حقوقی موظف به تبیین موضوع و احراز قانون حاکم بر دعوی بوده چرا که خوانده (دادخواه فعلی) مستند به سند رسمی شماره ...-67/12/8 مدعی حکومت قانون مالک و موجر سال 1356 بر دعوا بوده و م. ب. و اساساً در صورت اثبات ادعا، مورد از شمول قانون شوراهای حل اختلاف و صلاحیت مراجع مزبور منصرف است، بنا به مراتب به هر جهت شورای حل اختلاف صلاحیت ورود به موضوع را نداشته و متعاقب آن رأی شعبه چهارم دادگاه عمومی تبریز که رأی شورای حل اختلاف به بطلان دعوی خواهان بدوی را نقض و حکم به تخلیه مغازه متنازع فیه صادر شده نیز در موقعیت قانونی اصدار نیافته و آثار قانونی بر آن مترتب نیست، بنابراین مستنداً به مواد یاد شده و نیز ماده 477 قانون آئین دادرسی کیفری مصوب 1392 با اصلاحات بعدی، رأی شمارۀ 91000297-91/3/24 شعبه چهارم دادگاه عمومی تبریز و نیز رأی قاضی شورای حل اختلاف به شماره 787-1390/5/27 و به تبع آن قرار عدم صلاحیت صادره از شعبه چهارم یاد شده به شماره 241-90/3/2 نقض و با تأکید بر صلاحیت رسیدگی محاکم عمومی حقوقی تبریز به موضوع دعوی ترجیحاً شعبه چهارم دادگاه، پرونده جهت رسیدگی مجدد و ماهوی به دادگستری استان آذربایجان شرقی اعاده می گردد. رأی صادره قطعی است. شعبه چهاردهم دیوانعالی کشور رئیس شعبه: محمدرضا صابر مستشاران: غ. خلف رضائی - نادر خاوندگار فهرست شعبه دیوان عالی کشور نقد رأی