موضوع قانون تملک آپارتمان ها

موضوع قانون تملک آپارتمان ها خ. م.: در تاریخ 30 مهر 1390، درخواست‌هایی به نمایندگی از هیات مدیره یک مجتمع آپارتمانی تجاری به منظور صدور اذن تخریب و تجدید بنا و الزام به تخلیه به مراجع قضایی ارائه گردید. درخواست‌کنندگان ادعا کردند که بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها، مجمع عمومی مالکان تشکیل و تصمیم به تجدید بنا اتخاذ شده است. طرف مقابل با این تصمیم مخالفت کرده و ایراداتی از جمله عدم تقویم خواسته و عدم صدور مجوز تخریب مطرح نمود. دادگاه بدوی با استناد به ماده 13 قانون تملک آپارتمان‌ها، به نفع درخواست‌کنندگان رای صادر و اذن تخریب را صادر کرد. اما دادگاه تجدیدنظر با این استدلال که ماده 13 مختص ساختمان‌های مسکونی است، رای بدوی را نقض نمود. پس از این نقض، رئیس کل دادگستری استان و معاونت قضایی قوه قضائیه به تجویز اعاده دادرسی پرداختند و پرونده به دیوان عالی کشور ارسال شد. شعبه دیوان با تایید ایرادات رئیس کل دادگستری و استناد به ماده 1 قانون تملک آپارتمان‌ها، رای دادگاه تجدیدنظر را نقض و رای دادگاه بدوی را در خصوص اذن تخریب و تجدید بنا تایید کرد. تاریخ دادنامه قطعی: 1395/04/08 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: قانون تملک آپارتمان ها بنا به تصریح ماده نخست آن، حاکم بر کلیه آپارتمان ها اعم از مجتمع های تجاری و مسکونی است. بنابراین درخواست صدوراذن تخریب و تجدیدبنا به علت عدم استحکام ساختمان تجاری نیز بر اساس این قانون انجام می‌شود. رای شعبه دیوان عالی کشور شماره پرونده: --- شماره دادنامه: --- شعبه: شعبه بیست و سوم دیوان عالی کشور تاریخ: 1395/05/04 - 12 : 47 قاضی: یعقوب انصاری قاضی: ذکرالله احمدی خلاصه جریان پرونده در تاریخ 1390/07/30 آقایان 1 - ع. علایی 2 - ک. ف. 3 - ب. اشرافی و غیره با وکالت آقای …. ر. د. ب. ط. آقای م. الف. و ح. ق. و ک. م. به خواسته صدور اذن تخریب و تجدید بنا مجتمع آپارتمانی تجاری و الزام خواندگان به تخلیه وفق قانون ملک آپارتمان و خسارات دادرسی تقدیم دادگستری شهرستان سقز نموده و در شرح دادخواست وکیل خ. ه. توضیح داده است که به وکالت از هیات مدیره مجتمع تجاری واقع در میدان جمهوری بعرض میرساند که برابر مقررات قانون تملک آپارتمان مجمع عمومی مالکین تشکیل گردیده و هیات مدیره نیز انتخاب و تصمیماتی برابر صورتجلسات تقدیمی اتخاذ شده است. یکی از تصمیمات متخذه توسط مجمع و هیات مدیره دریافت گواهی عدم استحکام و لزوم تجدید بنای کل مجتمع م. ب. لازم بذکر است که تمامی مجمع مالکین که تشکیل جلسه داده و حضور داشته اند برابر اسناد پیوستی مالکین بیش نصف مجتمع هستند که در خاتمه این دادخواست سهام هر کدام از مالکین تعیین گردیده است لذا تصمیمات اتخاذی وفق قانون تملک آپارتمان م. ب. و برای همه مالکین مشاعی و مفروزی لازم الرعایه م. ب. پس از تصمیم مجمع عمومی مالکین و تصمیمات هیات مدیره از اداره مسکن و شهرسازی درخواست گواهی عدم استحکام به عمل آمد که گواهی کارشناسان منتخب نیز مبنی بر عدم استحکام ساختمان به پیوست تقدیم گردیده است بنابراین هیات مدیره مصمم به تخریب و تجدید بنا شده چرا که به علت قدیمی بودن مجتمع و نوع مصالح آن احتمال ریزش وجود داشته و احتمال ایجاد خطرات جانی و مالی هم در بر دارد، حال خواندگان محترم با وصف دعوت نامه های مختلف حاضر به همکاری و تجدید بنا نمی‌باشند در حالی که بدون تخریب مغازه های خواندگان امکان بازسازی کل ملک وجود ندارد و حال با تقدیم این دادخواست صدور حکم وفق متون خواسته م. ا. ضمنا وفق مقررات مکانی جهت اسکان خواندگان برای زمان بازسازی ملک فراهم می‌گردد، رسیدگی به شعبه دوم دادگاه حقوقی محول گردید که ضمن تعیین وقت رسیدگی در مورخ 90/09/19 با حضور طرفین تشکیل جلسه داده وکیل خواندگان آقای … ش. طی لایحه ای اعلام نموده اولا نسبت به اصالت صورتجلسه مورخ 89/11/20 در قسمت امضا خانمها ش.، پ.، ث. و ه. شهرت همگی ق. اظهار تردید نموده و طبق ماده 96 ق.آ.د.م نه تنها اصل آن باید در جلسه ابراز گردد بایستی صحت آن نیز اثبات گردد ثانیا خواسته اذن تخریب یک خواسته مالی بوده می بایستی تقویم شود ثالثا براساس قانون مورد استناد بدوا بایستی مجوز تخریب صادر گردد و در صورت عدم اجراء توسط مستنکفین با تهیه شرایط اجرای قانون از جمله محل کسب درخواست تخلیه مطرح شود بنابراین خواسته تخلیه فی الحال قابلیت استماع ندارد رابعا موکلین آقایان …. و م. دارای دو باب مغازه می‌باشند و عرصه در مالکیت موکلین بوده و ارتباطی با سایرین ندارد طبقات فوقانی هیچگونه حق ارتفاقی نسبت به مغازه های موکلین ندارد به طوری که سوابق ثبتی گویای این امر م. ب. بنابراین بحث از حاکمیت قانون نحوه تملک آپارتمانها سالبه به انتفاء موضوع م. ب. خامسا با فرض شمول قانون مورد اشاره ن. ب. ا. مالکین سه نفر می‌باشند م. الف. - ک. م. و مرحوم ه. ق. که ورثه جانشین وی هستند و دو نفر از مالکین که موکلین می‌باشند با تخریب و بازسازی مخالف می‌باشند لذا اکثریت حاصل نمی شود و مالکیت شخص به نام ب. اشرافی با وجود سند رسمی قابل قبول نمی‌باشد و ب. ت. ب. اینکه عده مالکین بیش از سه نفر نمی‌باشد تشکیل مجمع عمومی و براساس ماده 8 نادرست م. ب. و... که وکیل خ. ه. د. دفاع اظهار داشته اولا خواسته ب. ش. د. تقدیمی است ثانیا اصل صورتجلسه مورخ 89/11/20 تقدیم حضور است ثالثا خواسته تخریب بوده ب. ت. ب. اینکه مالی به مالکیت موکلین اضافه نخواهد شد صرفا یک اذن م. ب. در صورتی دادگاه تشخیص دهد که مالی هست تقویم خواهد شد رابعا براساس مقررات و سوابق ثبتی عرصه متعلق به کل ملک است حتی اگر عرصه متعلق به خواندگان باشد باز هم نظر به وجود طبقات فوقانی و اختلاف ملاک مشمول قانون تملک آپارتمان خواهد بود چون در حال حاضر ساختمان دو طبقه م. ب. و هر طبقه مالک خاصی دارد، مالکین مغازه ها با احتساب خ. ه. و خواندگان 8 نفر هستند و موکلین پنج نفرند و آقای ه. ق. در حال حاضر فوت نموده است و حسب گواهی حصر وراثت 6 نفر هستند و این قرارداد مربوط به آقای ک. ف. بوده و هیچ ارتباطی با مالکین اصلی ندارد و پس از تنظیم این قرارداد مجمع عمومی مالکین تشکیل شده است در خصوص شرکت تعاونی نوشته شده در این خصوص اظهار تردید دارم دادگاه وضعیت پلاکهای ثبتی پلاکهای خ. ه. و خواندگان را استعلام نموده است و خ. ه. خانم م. ق. و ث. و ه. و ش. و آقای م. شهرت همگی ق. با در دست داشتن کارت ملی جهت احراز هویت با مراجعه به دادگاه همگی اظهار داشته اند صورتجلسه مورخ 89/11/20 که صورتجلسه مجمع عمومی مالکین آپارتمان تجاری را اینجانبان امضا و اثر انگشت زدیم و صورتجلسه مذکور مورد قبول ما م. ب. وکیل خ. ه. ا. داشته تنها یکی از موکلین به نام پ. ق. مانده که ایشان را نیز ظرف مهلت تعیین شده حاضر خواهم نمود پاسخ استعلام ثبتی واصل و حکایت از آن دارد که پلاکهای 2 و 3 و 4 و 5 و 6 و 7 و 8 و 9 فرعی از --- اصلی واقع در بخش یک سقز به نام ه. ق. ثبت و سند صادر گردیده سپس پلاک --- فرعی از --- اصلی برابر سند قطعی شماره 100959 - 87/01/14 دفتر 9 سقز م. ا. به م. ک. م. انتقال یافته و پلاک --- فرعی از --- اصلی برابر سند قطعی 77818 - 81/06/14 به م. الف. انتقال و برابر سند اجاره 9921 - 87/12/26 به آقای …. اجاره داده شده است و برابر صورتمجلس 1322 - 42/03/06 پنج باب اتاق جهت پلاکهای فوق از شماره 10 تا 14 فرعی اختصاص یافته پلاکهای 2 تا 9 فرعی که دارای اسناد مالکیت می‌باشند فاقد حقوق ارتفاقی هستند و پلاکهای 10 تا 14 که کف آن به سقف پلاکهای 12 تا 9 فرعی و انبار م. ب. حق عبور آن پلاکها از پلاک --- فرعی تعیین شده است و در خصوص پلاک --- فرعی سابقه ای به نظر نرسید. دادگاه ختم رسیدگی را اعلام و به شرح دادنامه --- - 90/10/26 ضمن انعکاس اجمال اظهارات وکلای خ. ه. و خواندگان با استدلال مندرج در متن دادنامه دعوی خ. ه. را وارد و ثابت تشخیص و مستندا به ماده 13 قانون الحاقی با قانون تملک آپارتمانها و تبصره های ذیل آن و مواد 198 و 519 ق.آ.د.م اذن به تخریب و تجدیدبنای جدید و محکومیت خواندگان به پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل صادر نموده و وفق تبصره 2 ماده 13 مذکور چنانچه مالک خودداری کننده به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید بنا نکند با درخواست هیات مدیره رئیس دادگستری با احراز تامین محل مناسب دستور تخلیه آپارتمان را صادر خواهد نمود بنابراین خواسته تخلیه خ. ه. ب. کیفیت مطروحه در وضعیت فعلی قابلیت استماع نداشته و قرار عدم استماع خواسته صادر نموده است با اعتراض خواندگان پرونده در شعبه هشتم دادگاه تجدیدنظر استان کردستا به موجب دادنامه --- - 91/07/13 با این استدلال که ماده 13 الحاقی به قانون تملک آپارتمان 4 مصوب 11 خرداد 76 که ناظر به خواسته مطروحه است فقط شامل مجموعه ساختمانی مسکونی م. ب. و این مطلب از قید و شرط کلمه مسکن در متن ماده و تبصره 2 آن و عدم استفاده از کلمه تجاری مستفاد می‌گردد و با نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته به استناد ماده 2 ق.آ.د.م و مفهوم مخالف ماه 13 الحاقی که به قانون تملک آپارتمانها قرار رد خواسته را صادر نموده است که در پی دادخواهی وکیل خ. ه. رئیس کل دادگستری استان کردستان با ارسال گزارش ایجابی و ارسال پرونده به حوزه معاونت قضایی قوه قضائیه و ارجاع پرونده به کمیسیون شماره 8 این معاونت به شرح زیر اظهار نظر نموده اند: دادخواهی آقای …. ر. وکیل خ. ه. و ایرادات رئیس کل دادگستری استان کردستان نسبت به دادنامه --- - 91/07/13 صادره از شعبه هشتم تجدیدنظر استان کردستان وارد و موجه است زیرا ب. ت. ب. ماده 1 قانون تملک آپارتمانها که در آن به محل های پیشه و مسکن تصریح شده قانون مذکور محل های کسب و پیشه هر دو می‌شود نهایتا ب. ت. ب. اینکه در مانحن فیه بحثی در خصوص مالک و مستاجر و اختلافی راجع به روابط تجاری وجود ندارد و طرفین همگی خود مالک آپارتمانها هستند و اختلافات فیمابین طبق قانون مارالذکر می‌بایست حل و فصل گردد و نظریه مشورتی مورخ 80/08/02 که نظریه ارشادی است در این راستا می‌تواند راهگشا باشد و این نظریه اشعار دارد در این قانون حقوق و اختیارات مالکین عرصه و اعیان مورد نظر مقنن بوده است نه خریدارا سرقفلی یا مستاجرین و استفاده کنندگان. حال سئوال از همکاران محترم قضایی این است که اگر قانون تملک آپارتمانها در خصوص روابط طرفین حاکمیت ندارد، پس مالک آپارتمانهای موصوف از چه طریقی می‌توانند اختلافات خود را حل و فصل نمایند و چه قانونی فیمابین طرفین حاکم است بنابراین بدلیل عدم وجود رابط تجاری و وجود مستاجر مطلقا قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 در مانحن فیه جاری نخواهد بود و مالکین ناگزیر از حل و فصل مسائل خود طبق قانون تملک آپارتمانها می‌باشند لذا پیشنهاد و اعاده دادرسی نموده‌اند که پس از موافقت ریاست محترم قوه قضائیه با تجویز اعاده دادرسی پرونده به دیوانعالی کشور ارسال و جهت رسیدگی به این شعبه ( 23 ) ارجاع گردیده است.هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید. پس از قرائت گزارش آقای … و ملاحظه اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رای می دهد: رای شعبه ایراد عنوان شده از ناحیه رئیس کل محترم دادگستری استان کردستان و قضات محترم معاونت قضایی قوه قضائیه در ارتباط با دادنامه شماره --- - 91/07/13 صادره از شعبه هشتم دادگاه تجدیدنظر استان کردستان که به شرح فوق الاشعار منعکس گردیده است وارد م. ب. و ب. ت. ب. محتویات پرونده و مستفاد از قانون تملک آپارتمانها به ویژه ماده یک این قانون که شامل محل های کسب نیز می‌شود، مخدوش بودن رای موصوف محرز است علیهذا ب. ت. ب. مستدل بودن رای دادگاه بدوی در پذیرش دعوی و موجه نبودن استدلال دادگاه تجدیدنظر و توجیهات این دادگاه در عدم پذیرش دعوی و صدور قرار رد و با عنایت به نظریه ریاست محترم قوه قضائیه در تجویز اعاده دادرسی و مستندا به ماده 477 ق.آ.د.ک مصوب 92 دادنامه مذکور به شماره 578 - 91/07/13 صادره از شعبه هشتم دادگاه تجدیدنظر استان کردستان نقض و به جهات اشعاری دادنامه شماره --- - 90/10/26 صادر شده از شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی سقز صرفا در خصوص اذن تخریب و تجدیدبناء جدید که مطابق با موازین شرعی و قانونی و استنباط صحیح از دلایل و مدارک ارائه شده صادر گردیده است تایید و ابرام می‌گردد. شعبه بیست و سوم دیوان عالی کشوریعقوب انصاری (رئیس) ذکراله احمدی (مستشار)