نحوه تصمیم دادگاه پس از احراز عدم رعایت فوریت در خیار غبن

رأی خلاصه جریان پرونده در تاریخ 15/2/92 آقای ….ث. به وکالت از آقای ح.ل. به طرفیت آقای ن.ر. طی دادخواستی خواستار صدور حکم به فسخ معامله مورخ 22/4/91 به لحاظ خیار غبن م. ب. مبلغ 000/000/51 ریال با احتساب کلیه خسارات قانونی گردیده که ضمن آن خ. م. ا. مقدار 9997 مترمربع به موجب بیع نامه مورخ 22/4/91 از زمین های پلاک ثبتی شماره 38/398... واقع در بخش 11 تهران به مبلغ 000/000/300/2 تومان به خوانده فروخته که پس از تحویل زمین به خوانده متوجه شده است که ارزش زمین موصوف مبلغ 000/000/000/7 تومان بوده که خوانده تاکنون نسبت به جبران مابه التفاوت نسبت قیمت اقدامی ننموده و ب. ش. د. خواستار صدور حکم گردیده به تاریخ 21/3/92 در وقت مقرر جلسه شعبه اول حقوقی به تصدی امضاء کننده ذیل با حضور وکیل خواهان و آقای ش.م. وکیل خ. ت. گ. که وکیل خ. ا. د. دادخواست تقدیمی هم از لحاظ تعداد خ. ه. و هم خوانده ها دچار اشکال م. ب. زیرا خواهان های مشاعی می بایست آقای ح.ل. و خانم ….ل. بوده اند که صرفاً احد از خ. ه. یعنی ح.ل. قیدشده است و تعداد خ. ه. غیر سند رسمی آقایان ن.ر. و ر.ر. م. ب. که در ستون خوانده صرفاً نام ن.ر. قیدشده است لذا خواهان ردّ دادخواست می باشم. دادگاه با عنایت به اینکه خوانده به عنوان خریدار در مبایعه نامه عادی صرفاً یک نفر م. ب. لذا ایراد وکیل خوانده وارد نیست مستنداً به ماده 88 قرار ردّ ایراد وکیل خوانده صادر و اعلام نموده دادگاه خطاب به وکیل خوانده در مورد ماهیت دعوی دفاعیات موکل خود را بیان نمایند؟ بسمه تعالی : در ماهیت دعوی به استحضار می رسانم خواسته خواهان فسخ مبایعه نامه به لحاظ وجود خیار غبن م. ب. در این خصوص به استحضار می رسانم وکیل محترم خ. د. د. تقدیمی زمان اطلاع موکلش از وجود غبن یک بار فرمودند که بعد از تحویل ملک به وی و یک بار هم درصحنه دوم فرمودند که بعد از وقوع معامله حال ازآنجاکه تاریخ وقوع معامله و تحویل ملک هر دو 22/4/91 بوده لذا این دوگانه گویی قابل تأمل است و لکن چنانچه خواهان بلافاصله بعد از وقوع معامله یا تحویل ملک متوجه وقوع خیار غبن شده اند چرا مطابق ماده 420 قانون مدنی مبادرت به اعمال خیار ننمودند و فوریت اعمال خیار را به منصه ظهور نرسانده اند ؟ ضمناً دربند 6 ماده 6 مبایعه نامه کلیه خیارات من جمله خیار غبن به جز خیار تدلیس با قرار طرفین اسقاط گردیده است و در مبایعه نامه های چاپی کد رهگیری نیز به همین نحو کلیه خیارات من جمله خیار غبن به نحو فاحش به افحش از فروشنده ساقط گردیده است دادگاه خطاب به دلیل خواهان مطلبی دارید بیان نمایند؟ بنام خدا دکتر … در کتاب قانون مدنی... جملگی نشانگر اراده و تصمیم خواهان بر ادامه معامله و رضایت وی ازآنجا آن بوده است جهت تشحیذ ذهن دادگاه مرقوم می گردد اول یا مبایعه در 22/4/92 و تحویل ملک در 22/4/91 تنظیم گردیده است و دقیقاً یک هفته بعد یعنی 28/4/91 مجدداً مبایعه نامه ای چاپی مربوط به کد رهگیری است فی مابین طرفین صادرشده که به امضاء طرفین رسیده است دوم با وکالت نامه ای از ناحیه خواهان به وکالت از خود و دخترش خانم ….ل. در مورخ 28/4/92 در دفترخانه ... تهران تنظیم و به موکل اعطاء شده است سوم 3 فقره چک یک میلیارد در بیع نامه تحویل فروشنده شده است که پس از دو ماه چک های بانکی معوض چک های موصوف به موکل اعاده شده است یعنی در برج 6 سال 91 که نشانگر اراده خواهان در ادامه معامله و اخذ ثمن آن بعد از دو ماه از تاریخ وقوع عقد بوده است چهارم وکالت اعطایی به موکل را باطل نکرده اند موکل در برج 6 سال 91 اسناد املاک را به خود و پسرش ر.ر. منتقل نموده اند پنجم موکل در طول این مدت و هم اکنون نیز در ملک موصوف مبادرت به خاک ریزی بیش از 500 کامیون در باغ و تعویض خاک آن ها نموده راه شوسه آن را شن ریزی کرده اند ویلای مستقر در آن را بازسازی و بیش از 4 میلیارد ریال خرج کرده اند که مشارٌالیه هیچ مخالفتی از کار موکل نکرده اند ششم خواهان در قبال دو میلیارد تومان از ثمن معامله 94 متر مغازه های در حال ساخت را به خواهان فروخته اند که اینک با تغییر قیمت فاحش به نفع خوانده مواجه شده است لذا چنانچه خواهان مدعی غبن بوده اند چگونه مبلغ دو میلیارد تومان از ثمن معامله را مغازه برداشته اند علی هذا بر اساس آیه شریفه اوفوبالعقود خواهان بایستی به عهده خود وفادار باشد و با ادعای واهی یا حتی صحیح که از زمان اطلاع از غبن آن ماه ها گذاشته است معامله صحیح را با اشکال مواجه نفرمایند علی هذا با عنایت به ایراد شکلی و ایراد ماهوی به غبن و دادخواست استدعای احقاق حق موکل را از محضر دادگاه دارم ضمناً تصویر اسناد را به ضمیمه تقدیم می نمایم که نهایتاً دادگاه ختم جلسه را اعلام به شرح دادنامه شماره 18100148 ـ 22/3/92 صادره از شعبه اول دادگاه عمومی لواسان چنین اشعار داشته: در خصوص دعوی آقای ح.ل. با وکالت آقای ….ث. به طرفیت آقای ن. ر.با وکالت ش.م. به خواسته صدور حکم به فسخ معامله مورخ 22/4/91 به لحاظ خیار غبن باتمام کلیه خسارات و با ملحوظ نظر قرار دادن ماده 420 قانون مدنی که خیار غبن را فوری اعلام نموده و موجّهاً به اینکه از تاریخ معامله حدود یک سال می گذرد و فسخ هر معامله ای بعد از مدت زیاد باعث تزلزل قراردادها و معاملات می گردد لذا من حیث المجموع دعوی خ. ر. و. ندانسته مستنداً به ماده 197ق.آ.د.م. مصوب 1379 حکم بر بطلان دعوی خواهان صادر و اعلام می دارد رأی صادره حضوری و قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان تهران اعلام گردیده که آقای ….ث.به وکالت از خواهان آقای ح.ل.نسبت به دادنامه یادشده مبادرت به فرجام خواهی نموده که پرونده جهت تنظیم گزارش به اینجانب عضو ممیّز محول که به شرح فوق اقدام و لوایح طرفین نیز حین جلسه هیأت شعبه مشروحاً قرائت خواهد شد. رأی شعبه دیوان عالی کشور در خصوص فرجام خواهی آقای ….ث. به وکالت از آقای ح.ل. نسبت به دادنامه شماره 920148 ـ 22/3/92 صادره از شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی لواسانات دادنامه فرجام خواسته حسب ایرادات ذیل مخدوش به نظر می رسد اولاً وضعیت ثبتی ملک پلاک های ثبتی 38/398 و 38/494 و 38/394 و 38/400 واقع در بخش 11 تهران به مساحت حدوداً 9997 مترمربع از اداره ثبت استعلام نگردیده وکیل خ. د. ج. 21/2/92 به مالکیت شش دانگ فروشنده ایراد نموده و مالکین را نیز در سند رسمی آقایان ن.ر. و ر.ر. اعلام کرده ولی دادگاه مذکور این ایراد را که اقتضای رسیدگی و احراز مالکیت نسبت بایع به تمام مورد معامله داشته بدون رسیدگی محل ایراد است ثانیاً ـ گرچه غبن به مستفاد از ماده420 قانون مدنی بعد از علم فوری اعلام گردیده لکن در صورت احراز دادگاه به علم به غبن و فوریت اقدام ورود در ماهیت امر و صدور حکم ماهوی با وصف عدم استفاده ذوالخیار در مهلت عرفی مقتضای صدور قرار ردّ دعوی را داشته است نه حکم ماهیتی به عبارت دیگر وقتی که دادگاه دعوی را از جهت عدم قابلیت استماع دعوی به لحاظ عدم استفاده از فوریت موردپذیرش قرار می داد می بایست قرار صادر می کرد بالعکس چنانچه در مهلت عرفی به فوریت اقدام به اعلام غبن شده باشد دادگاه هم احراز نموده باشد در این صورت دادگاه با ورود به مابه التفاوت بهاء تمام شده حین معامله با بهاء واقعی ملک ضمن تحقیق از مطلعین و جلب نظر کارشناسی و... نفیاً یا اثباتاً حکم به بی حقی یا حقانیت خواهان صادر می نمود با این بیان رأی فرجام خواسته که بدون توجه به جهات و معانی مذکور در فوق صادرشده مخدوش است مستنداً به بند الف ماده 401 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه فرجام خواسته نقض پرونده جهت رسیدگی به دادگاه صادرکننده رأی منقوض ارجاع می نماید. رئیس شعبه 10 دیوان عالی کشور ـ مستشار عبداله پور ـ صدوقی فر فهرست خلاصه جریان پرونده شعبه دیوان عالی کشور نقد رأی نحوه تصمیم دادگاه پس از احراز عدم رعایت فوریت در خیار غبن در تاریخ 1392/2/15، درخواست فسخ معامله‌ای به تاریخ 1391/4/22 به دلیل خیار غبن به مبلغ 51,000,000 ریال و با احتساب خسارات قانونی ارائه گردید. در این درخواست، ادعا شد که ملکی به مساحت 9997 متر مربع به قیمت 300,200,000 تومان فروخته شده است، در حالی که ارزش واقعی آن 7,000,000,000 تومان برآورد شده و طرف مقابل هیچ اقدامی برای جبران مابه‌التفاوت انجام نداده است. وکیل طرف مقابل به ایراد شکلی در خصوص تعداد طرفین دعوی اشاره کرد که این ایراد از سوی دادگاه رد شد. سپس، وکیل طرف مقابل به دفاعیات پرداخته و به اسقاط خیارات در مبایعه‌نامه و عدم اعلام فوری غبن از سوی خواهان انتقاد نمود. دادگاه ب. ت. ب. گذشت یک سال از تاریخ معامله و عدم اقدام فوری خواهان، دعوی را غیرموجه تشخیص داده و بر اساس ماده 197 قانون آیین دادرسی مدنی، حکم به بطلان دعوی صادر کرد. پس از آن، وکیل خ. ن. ب. رای صادره فرجام‌خواهی نمود. دیوان عالی کشور در بررسی فرجام‌خواهی، ایراداتی به رای دادگاه نخستین وارد دانست، از جمله عدم استعلام وضعیت ثبتی ملک و عدم ورود به ماهیت دعوی در صورت احراز غبن. در نهایت، بر اساس بند الف ماده 401 قانون آیین دادرسی مدنی، رای دادگاه نقض و پرونده برای رسیدگی مجدد به دادگاه صادرکننده ارجاع گردید. تاریخ دادنامه قطعی: 1392/10/11 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: در صورت عدم احرازِ اعمالِ فوری خیار غبن، دادگاه باید نسبت به صدور قرار ردّ دعوی اقدام نماید نه صدور حکم بر بی حقی. رای خلاصه جریان پرونده در تاریخ 15/2/92 آقای ….ث. به وکالت از آقای ح.ل. به طرفیت آقای ن.ر. طی دادخواستی خواستار صدور حکم به فسخ معامله مورخ 22/4/91 به لحاظ خیار غبن م. ب. مبلغ 51/000/000 ریال با احتساب کلیه خسارات قانونی گردیده که ضمن آن خ. م. ا. مقدار 9997 مترمربع به موجب بیع نامه مورخ 22/4/91 از زمین های پلاک ثبتی شماره 38/398 ... واقع در بخش --- تهران به مبلغ 300/000/000/2 تومان به خوانده فروخته که پس از تحویل زمین به خوانده متوجه شده است که ارزش زمین موصوف مبلغ 000/000/000/7 تومان بوده که خوانده تاکنون نسبت به جبران مابه التفاوت نسبت قیمت اقدامی ننموده و ب. ش. د. خواستار صدور حکم گردیده به تاریخ 21/3/92 در وقت مقرر جلسه شعبه اول حقوقی به تصدی امضا کننده ذیل با حضور وکیل خواهان و آقای ش.م. وکیل خ. ت. گ. که وکیل خ. ا. د. دادخواست تقدیمی هم از لحاظ تعداد خ. ه. و هم خوانده ها دچار اشکال م. ب. زیرا خواهان های مشاعی می‌بایست آقای ح.ل. و خانم ….ل. بوده اند که صرفا احد از خ. ه. یعنی ح.ل. قیدشده است و تعداد خ. ه. غیر سند رسمی آقایان ن.ر. و ر.ر. م. ب. که در ستون خوانده صرفا نام ن.ر. قیدشده است لذا خواهان ردّ دادخواست می باشم. دادگاه با عنایت به اینکه خوانده به عنوان خریدار در مبایعه نامه عادی صرفا یک نفر م. ب. لذا ایراد وکیل خوانده وارد نیست مستندا به ماده 88 قرار ردّ ایراد وکیل خوانده صادر و اعلام نموده دادگاه خطاب به وکیل خوانده در مورد ماهیت دعوی دفاعیات موکل خود را بیان نمایند؟ بسمه تعالی: در ماهیت دعوی به استحضار می رسانم خواسته خواهان فسخ مبایعه نامه به لحاظ وجود خیار غبن م. ب. در این خصوص به استحضار می رسانم وکیل محترم خ. د. د. تقدیمی زمان اطلاع موکلش از وجود غبن یک بار فرمودند که بعد از تحویل ملک به وی و یک بار هم درصحنه دوم فرمودند که بعد از وقوع معامله حال ازآنجاکه تاریخ وقوع معامله و تحویل ملک هر دو 22/4/91 بوده لذا این دوگانه گویی قابل تامل است و لکن چنانچه خواهان بلافاصله بعد از وقوع معامله یا تحویل ملک متوجه وقوع خیار غبن شده اند چرا مطابق ماده 420 قانون مدنی مبادرت به اعمال خیار ننمودند و فوریت اعمال خیار را به منصه ظهور نرسانده اند ؟ ضمنا دربند 6 ماده 6 مبایعه نامه کلیه خیارات من جمله خیار غبن به جز خیار تدلیس با قرار طرفین اسقاط گردیده است و در مبایعه نامه های چاپی کد رهگیری نیز به همین نحو کلیه خیارات من جمله خیار غبن به نحو فاحش به افحش از فروشنده ساقط گردیده است دادگاه خطاب به دلیل خواهان مطلبی دارید بیان نمایند؟ به نام خدا دکتر … در کتاب قانون مدنی... جملگی نشانگر اراده و تصمیم خواهان بر ادامه معامله و رضایت وی ازآنجا آن بوده است جهت تشحیذ ذهن دادگاه مرقوم می‌گردد اول یا مبایعه در 22/4/92 و تحویل ملک در 22/4/91 تنظیم گردیده است و دقیقا یک هفته بعد یعنی 28/4/91 مجددا مبایعه نامه ای چاپی مربوط به کد رهگیری است فی مابین طرفین صادرشده که به امضا طرفین رسیده است دوم با وکالت نامه ای از ناحیه خواهان به وکالت از خود و دخترش خانم ….ل. در مورخ 28/4/92 در دفترخانه... تهران تنظیم و به موکل اعطاء شده است سوم 3 فقره چک یک میلیارد در بیع نامه تحویل فروشنده شده است که پس از دو ماه چک های بانکی معوض چک های موصوف به موکل اعاده شده است یعنی در برج 6 سال 91 که نشانگر اراده خواهان در ادامه معامله و اخذ ثمن آن بعد از دو ماه از تاریخ وقوع عقد بوده است چهارم وکالت اعطایی به موکل را باطل نکرده اند موکل در برج 6 سال 91 اسناد املاک را به خود و پسرش ر.ر. منتقل نموده‌اند پنجم موکل در طول این مدت و هم اکنون نیز در ملک موصوف مبادرت به خاک ریزی بیش از 500 کامیون در باغ و تعویض خاک آن ها نموده راه شوسه آن را شن ریزی کرده اند ویلای مستقر در آن را بازسازی و بیش از 4 میلیارد ریال خرج کرده اند که مشارٌالیه هیچ مخالفتی از کار موکل نکرده اند ششم خواهان در قبال دو میلیارد تومان از ثمن معامله 94 متر مغازه های در حال ساخت را به خواهان فروخته اند که اینک با تغییر قیمت فاحش به نفع خوانده مواجه شده است لذا چنانچه خواهان مدعی غبن بوده اند چگونه مبلغ دو میلیارد تومان از ثمن معامله را مغازه برداشته اند علی هذا بر اساس آیه شریفه اوفوبالعقود خواهان بایستی به عهده خود وفادار باشد و با ادعای واهی یا حتی صحیح که از زمان اطلاع از غبن آن ماه ها گذاشته است معامله صحیح را با اشکال مواجه نفرمایند علی هذا با عنایت به ایراد شکلی و ایراد ماهوی به غبن و دادخواست استدعای احقاق حق موکل را از محضر دادگاه دارم ضمنا تصویر اسناد را به ضمیمه تقدیم می نمایم که نهایتا دادگاه ختم جلسه را اعلام به شرح دادنامه شماره --- - 22/3/92 صادره از شعبه اول دادگاه عمومی لواسان چنین اشعار داشته: در خصوص دعوی آقای ح.ل. با وکالت آقای ….ث. به طرفیت آقای ن. ر.با وکالت ش.م. به خواسته صدور حکم به فسخ معامله مورخ 22/4/91 به لحاظ خیار غبن باتمام کلیه خسارات و با ملحوظ نظر قرار دادن ماده 420 قانون مدنی که خیار غبن را فوری اعلام نموده و موجّها به اینکه از تاریخ معامله حدود یک سال می گذرد و فسخ هر معامله ای بعد از مدت زیاد باعث تزلزل قراردادها و معاملات می‌گردد لذا من حیث المجموع دعوی خ. ر. و. ندانسته مستندا به ماده 197 ق.آ.د.م. مصوب 1379 حکم بر بطلان دعوی خواهان صادر و اعلام می‌دارد رای صادره حضوری و قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان تهران اعلام گردیده که آقای ….ث.به وکالت از خواهان آقای ح.ل.نسبت به دادنامه یادشده مبادرت به فرجام خواهی نموده که پرونده جهت تنظیم گزارش به اینجانب عضو ممیّز محول که به شرح فوق اقدام و لوایح طرفین نیز حین جلسه هیات شعبه مشروحا قرائت خواهد شد. رای شعبه دیوان عالی کشور در خصوص فرجام خواهی آقای ….ث. به وکالت از آقای ح.ل. نسبت به دادنامه شماره --- - 22/3/92 صادره از شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی لواسانات دادنامه فرجام خواسته حسب ایرادات ذیل مخدوش به نظر می‌رسد اولا وضعیت ثبتی ملک پلاک های ثبتی 38/398 و 38/494 و 38/394 و 38/400 واقع در بخش --- تهران به مساحت حدودا 9997 مترمربع از اداره ثبت استعلام نگردیده وکیل خ. د. ج. 21/2/92 به مالکیت شش دانگ فروشنده ایراد نموده و مالکین را نیز در سند رسمی آقایان ن.ر. و ر.ر. اعلام کرده ولی دادگاه مذکور این ایراد را که اقتضای رسیدگی و احراز مالکیت نسبت بایع به تمام مورد معامله داشته بدون رسیدگی محل ایراد است ثانیا - گرچه غبن به مستفاد از ماده 420 قانون مدنی بعد از علم فوری اعلام گردیده لکن در صورت احراز دادگاه به علم به غبن و فوریت اقدام ورود در ماهیت امر و صدور حکم ماهوی با وصف عدم استفاده ذوالخیار در مهلت عرفی مقتضای صدور قرار ردّ دعوی را داشته است نه حکم ماهیتی به عبارت دیگر وقتی که دادگاه دعوی را از جهت عدم قابلیت استماع دعوی به لحاظ عدم استفاده از فوریت موردپذیرش قرار می داد می‌بایست قرار صادر می کرد بالعکس چنانچه در مهلت عرفی به فوریت اقدام به اعلام غبن شده باشد دادگاه هم احراز نموده باشد در این صورت دادگاه با ورود به مابه التفاوت بهاء تمام شده حین معامله با بهاء واقعی ملک ضمن تحقیق از مطلعین و جلب نظر کارشناسی و... نفیا یا اثباتا حکم به بی حقی یا حقانیت خواهان صادر می نمود با این بیان رای فرجام خواسته که بدون توجه به جهات و معانی مذکور در فوق صادرشده مخدوش است مستندا به بند الف ماده 401 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه فرجام خواسته نقض پرونده جهت رسیدگی به دادگاه صادرکننده رای منقوض ارجاع می‌نماید. رئیس شعبه --- دیوان عالی کشور - مستشار عبداله پور - صدوقی فر