وحدت سرقفلی و حق کسب و پیشه و عدم تفکیک قانونی این دو

رأی دادگاه بدوی در خصوص دادخواست 1-. آقای م.خ. 2- خانم ز.م. 3- آقای م.خ. 4- آقای م.خ. 5- آقای م.خ. 6- آقای م.خ. 7- آقای م.خ. 8- آقای م.خ. با وکالت آقای م.ط. به طرفیت آقای ….ج. با وکالت آقای ر.ک. 2- آقای م.خ. 3- آقای ع.م. 4- آقای ص.خ. 5- آقای ع.م. 6- آقای ر.خ. با وکالت آقایان ….م. و م.ح. به خواسته صدور حکم تخلیه مغازه به علت تجدید بنا از پلاک ثبتی شماره 3783/116 واقع در بخش 12 تهران و هزینه دادرسی و حق الوکاله ب. ت. ب. بررسی و مداقه در جمیع اوراق پرونده و احراز روابط استیجاری فی مابین مورث خ. ه. و خواندگان به دلالت اجاره نامه عادی 1373 و نیز پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک بخش 12 تهران به شماره 23096-10/8/89که مالک ملک موصوف را بنام مورث خ. ه. اعلام نموده است و با عنایت به نظر هیئت سه نفره کارشناسان رسمی که میزان حق کسب و پیشه را جمعاً یک صد و سه میلیون و دویست و پنجاه هزار تومان تعیین و نظریه مذکور وفق مقررات به طرفین ابلاغ و نتیجتاً از ایراد و تعرض طرفین مصون باقی مانده است و ب. ت. ب. نامه شماره 32594/12/516-6/7/89 شهرداری منطقه 16 تهران که دلالت بر تجدیدبناء عین مستأجره دارد بناء علی هذا دادگاه خواسته خ. ه. را ثابت تشخیص مستنداً به بند 1 ماده 15 و مواد 27 و 28 قانون روابط موجر و مستأجر1356 حکم تخلیه عین مستأجره را با پرداخت حق کسب و پیشه از سوی خ. ه. ب. مبلغ جمعاً یک صد و سه میلیون و دویست و پنجاه هزار تومان به مستأجرین صادر و موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ قطعی وجه معینه را به صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستأجرین بدهد والا حکم صادره ملغی الاثر خواهد بود و نیز به استناد ماده 519 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی خواندگان را به پرداخت مبلغ دو میلیون و شصت هزار تومان وحق الوکاله ط. ت. و مبلغ یک میلیون و ششصد و هفتاد هزار تومان بابت هزینه کارشناسان د. ح. خ. ها محکوم می نماید رأی صادره حضوری است ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در دادگاه های تجدیدنظر استان تهران م. ب.. توجهاً به اینکه اجرای حکم پس از قطعیت منوط به پرداخت مابه التفاوت هزینه دادرسی است. رئیس شعبه 188 دادگاه عمومی حقوقی تهران - سیفی رأی دادگاه تجدیدنظر استان تجدیدنظرخواهی آقایان 1- م. 2- ر. 3 - ص. هر سه خ. 4- ع.م. 5- ع.م. همگی با وکالت آقایان ….م. و م.ح. و نیز تجدیدنظرخواهی آقای ….ج. با وکالت آقای ر.ک. به طرفیت آقایان1-م. 2-م. 3 - م. 4-م. 5 - م. 6- م. 7 - م. همگی خ. 8 -ز.م. نسبت به دادنامه شماره0333-2/5/90 شعبه 188 دادگاه عمومی حقوقی تهران می باشند. آقای م.ط. وکالت تجدیدنظرخواندگان را عهده دار شده است براساس دادنامه موصوف، دعوی تقدیمی تجدیدنظرخواندگان به خواسته تخلیه چهارباب مغازه جز پلاک ثبتی 3783/116 تهران بخش12تهران به علت تجدیدبنا ب. ت. ب. احراز مالکیت تجدیدنظرخواندگان و وجود رابطه استیجاری فی مابین وحاکمیت قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 بر مناسبات طرفین و گواهی تخریب و نوسازی ملک ازسوی شهرداری و با اتکا به نظریه کارشناسان رسمی دادگستری مورد پذیرش قرارگرفته حکم تخلیه عین مستأجره... در قبال دریافت حق کسب و پیشه جمعاً به مبلغ یک صد و سه میلیون و دویست و پنجاه هزار تومان و پرداخت خسارت دادرسی د. ح. مستأجرین صادر شده است. با تدقیق در نظریه هیأت کارشناسی ملاحظه گردید در نظریه تقدیمی سرقفلی و حق کسب و پیشه به طور جداگانه تعیین ضمن تفکیک مبالغ تعیین شده بخشی از مبلغ به عنوان حق کسب و پیشه تعیین که در نوع خود بی‌سابقه و تضییع حقوق مستأجرین را در پی داشته است به عقیده این دادگاه هر چند اصطلاحاً سرقفلی و حق کسب و پیشه دو مفهوم جداگانه ای می باشند و وجهی که ابتدائا مالک از مستأجر می گیرد سرقفلی و مبلغی که در زمان تخلیه به مستأجر پرداخت می شود در اصطلاح حق کسب و پیشه نامیده می شود لیکن قانونگذار ایران این دو اصطلاح را در یک مفهوم مورد استفاده قرار داده و در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 56 که قانون حاکم در دعوی حاضر است اصولاً از حق سرقفلی نام برده نشده منحصراً از اصطلاح حق کسب و پیشه و تجارت استفاده شده و در قانون روابط مالک و مستأجر مصوب 1376 منحصراً از حق سرقفلی سخن گفته شده است در نتیجه به نظر می رسد در واقع دو اصطلاح مذکور دارای یک ماهیت هستند و تفکیک آنها واجد اشکال است همچنان که عرف تجاری نیز قائل به تفکیک نشده است از این رو کارشناسان جهت ادای توضیح به دادگاه فرا خوانده شده که به شرح نظریه تکمیلی ارزش حق سرقفلی با لحاظ حق و حقوق صنفی فرضیه، متصوره اعم از کسب و پیشه یا تجارت مغازه های مستأجره را به شرح ذیل ارزیابی و برآورده کرده‌اند 1- مغازه پلاک آبی 102 (موتورسازی) مستأجر آقای ….ج. مبلغ 000/000/850 ریال 2- مغازه پلاک آبی 100 (کابینت سازی) مستأجر آقایان م.ر. و ص.خ. به مبلغ000/000/750 ریال 3- مغازه پلاک آبی 98 لوله کشی مستأجر آقای ع.م. به مبلغ000/000/500 ریال 4- مغازه پلاک آبی 2 (خواربارفروشی) مستأجر آقای ع.م. به مبلغ000/000/450 ریال نظریه تکمیلی کارشناسان به طرفین ابلاغ که اعتراض مؤثری از سوی آنان به عمل نیامده و نظریه هیأت کارشناسی مخالفتی با اوضاع و احوال معلوم و محقق مورد کارشناسی نیز ندارد. بنا به مراتب مذکور، هر چند د. ا. م. ایراد و اعتراض موجهی که نقض و بی اعتباری اساس دادنامه معترضٌ عنه را توجیه نماید اقامه نگردیده و رأی دادگاه بدوی از جهت صدور حکم تخلیه نتیجتاً موافق مقررات قانونی صادر شده لیکن از جهت میزان حق کسب و پیشه یا تجارت که به مستأجرین تعلق می گیرد رأی دادگــاه نخستین واجد اشتباه بوده که مستلزم اصلاح است، از این رو به تجویز ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی و با رعایت ماده 351 قانون مرقوم، ضمن رد اعتراض و با این توضیح که مبالغ مندرج در نظریه تکمیلی کارشناسان به عنوان حق کسب و پیشه به مستأجرین پرداخت خواهد شد، دادنامه تجدیدنظرخواسته با اصلاحیه مذکور و در نهایت تأیید می گردد این رأی قطعی است. رئیس شعبه 12 دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشاردادگاه دوبحری - نورزاد فهرست دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان نقد رأی وحدت سرقفلی و حق کسب و پیشه و عدم تفکیک قانونی این دو در تاریخ 11 مهر 1391، دادگاه بدوی به دعوی مربوط به صدور حکم تخلیه مغازه به دلیل تجدید بنا رسیدگی کرد. خ. ه. با استناد به اجاره‌نامه عادی و استعلام از اداره ثبت، مالکیت را به نام مورث خود اثبات کردند. همچنین، نظر هیات کارشناسان درباره حق کسب و پیشه به مبلغ 103,250,000 تومان تایید شد. دادگاه بدوی با استناد به بند 1 ماده 15 و مواد 27 و 28 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، حکم به تخلیه عین مستاجره و پرداخت حق کسب و پیشه صادر کرد. پس از تجدیدنظرخواهی، دادگاه تجدیدنظر ضمن تایید حکم بدوی، به ایرادات مطرح‌شده در خصوص تفکیک حق سرقفلی و حق کسب و پیشه رسیدگی کرده و ب. ت. ب. نظریه کارشناسان، مبلغ حق کسب و پیشه را اصلاح و تایید نمود. این رای قطعی و غیرقابل تجدیدنظر اعلام گردید. تاریخ دادنامه قطعی: 1391/07/11 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: قانونگذار دو اصطلاح سرقفلی و حق کسب و پیشه را در یک مفهوم به کار برده است و لذا تفکیک بین این دو و لحاظ ارزش جداگانه برای آنها خلاف قانون است. در خصوص دادخواست 1 -. آقای م.خ. 2 - خانم ز.م. 3 - آقای م.خ. 4 - آقای م.خ. 5 - آقای م.خ. 6 - آقای م.خ. 7 - آقای م.خ. 8 - آقای م.خ. با وکالت آقای م.ط. به طرفیت آقای ….ج. با وکالت آقای ر.ک. 2 - آقای م.خ. 3 - آقای ع.م. 4 - آقای ص.خ. 5 - آقای ع.م. 6 - آقای ر.خ. با وکالت آقایان ….م. و م.ح. به خواسته صدور حکم تخلیه مغازه به علت تجدید بنا از پلاک ثبتی شماره 3783/116 واقع در بخش --- تهران و هزینه دادرسی و حق الوکاله ب. ت. ب. بررسی و مداقه در جمیع اوراق پرونده و احراز روابط استیجاری فی مابین مورث خ. ه. و خواندگان به دلالت اجاره نامه عادی 1373 و نیز پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک بخش --- تهران به شماره 23096 - 10/8/89 که مالک ملک موصوف را به نام مورث خ. ه. اعلام نموده است و با عنایت به نظر هیات سه نفره کارشناسان رسمی که میزان حق کسب و پیشه را جمعا یک صد و سه میلیون و دویست و پنجاه هزار تومان تعیین و نظریه مذکور وفق مقررات به طرفین ابلاغ و نتیجتا از ایراد و تعرض طرفین مصون باقی مانده است و ب. ت. ب. نامه شماره 32594/12/516 - 6/7/89 شهرداری منطقه 16 تهران که دلالت بر تجدیدبناء عین مستاجره دارد بناء علی هذا دادگاه خواسته خ. ه. را ثابت تشخیص مستندا به بند 1 ماده 15 و مواد 27 و 28 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 حکم تخلیه عین مستاجره را با پرداخت حق کسب و پیشه از سوی خ. ه. ب. مبلغ جمعا یک صد و سه میلیون و دویست و پنجاه هزار تومان به مستاجرین صادر و موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ قطعی وجه معینه را به صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستاجرین بدهد والا حکم صادره ملغی الاثر خواهد بود و نیز به استناد ماده 519 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی خواندگان را به پرداخت مبلغ دو میلیون و شصت هزار تومان وحق الوکاله ط. ت. و مبلغ یک میلیون و ششصد و هفتاد هزار تومان بابت هزینه کارشناسان د. ح. خ. ها محکوم می‌نماید رای صادره حضوری است ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در دادگاه‌های تجدیدنظر استان تهران م. ب.. توجها به اینکه اجرای حکم پس از قطعیت منوط به پرداخت مابه التفاوت هزینه دادرسی است. رئیس شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران - سیفی رای دادگاه تجدیدنظر استان تجدیدنظرخواهی آقایان 1 - م. 2 - ر. 3 - ص. هر سه خ. 4 - ع.م. 5 - ع.م. همگی با وکالت آقایان ….م. و م.ح. و نیز تجدیدنظرخواهی آقای ….ج. با وکالت آقای ر.ک. به طرفیت آقایان 1 - م. 2 - م. 3 - م. 4 - م. 5 - م. 6 - م. 7 - م. همگی خ. 8 -ز.م. نسبت به دادنامه شماره --- - 2/5/90 شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی تهران می‌باشند. آقای م.ط. وکالت تجدیدنظرخواندگان را عهده دار شده است براساس دادنامه موصوف، دعوی تقدیمی تجدیدنظرخواندگان به خواسته تخلیه چهارباب مغازه جز پلاک ثبتی --- تهران بخش --- تهران به علت تجدیدبنا ب. ت. ب. احراز مالکیت تجدیدنظرخواندگان و وجود رابطه استیجاری فی مابین وحاکمیت قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 بر مناسبات طرفین و گواهی تخریب و نوسازی ملک ازسوی شهرداری و با اتکا به نظریه کارشناسان رسمی دادگستری مورد پذیرش قرارگرفته حکم تخلیه عین مستاجره... در قبال دریافت حق کسب و پیشه جمعا به مبلغ یک صد و سه میلیون و دویست و پنجاه هزار تومان و پرداخت خسارت دادرسی د. ح. مستاجرین صادر شده است. با تدقیق در نظریه هیات کارشناسی ملاحظه گردید در نظریه تقدیمی سرقفلی و حق کسب و پیشه به طور جداگانه تعیین ضمن تفکیک مبالغ تعیین شده بخشی از مبلغ به عنوان حق کسب و پیشه تعیین که در نوع خود بی‌سابقه و تضییع حقوق مستاجرین را در پی داشته است به عقیده این دادگاه هر چند اصطلاحا سرقفلی و حق کسب و پیشه دو مفهوم جداگانه ای می‌باشند و وجهی که ابتدائا مالک از مستاجر می‌گیرد سرقفلی و مبلغی که در زمان تخلیه به مستاجر پرداخت می‌شود در اصطلاح حق کسب و پیشه نامیده می‌شود لیکن قانونگذار ایران این دو اصطلاح را در یک مفهوم مورد استفاده قرار داده و در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 56 که قانون حاکم در دعوی حاضر است اصولا از حق سرقفلی نام برده نشده منحصرا از اصطلاح حق کسب و پیشه و تجارت استفاده شده و در قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1376 منحصرا از حق سرقفلی سخن گفته شده است در نتیجه به نظر می‌رسد در واقع دو اصطلاح مذکور دارای یک ماهیت هستند و تفکیک آنها واجد اشکال است همچنان که عرف تجاری نیز قائل به تفکیک نشده است از این رو کارشناسان جهت ادای توضیح به دادگاه فرا خوانده شده که به شرح نظریه تکمیلی ارزش حق سرقفلی با لحاظ حق و حقوق صنفی فرضیه، متصوره اعم از کسب و پیشه یا تجارت مغازه های مستاجره را به شرح ذیل ارزیابی و برآورده کرده‌اند 1 - مغازه پلاک آبی 102 (موتورسازی) مستاجر آقای ….ج. مبلغ 850/000/000 ریال 2 - مغازه پلاک آبی 100 (کابینت سازی) مستاجر آقایان م.ر. و ص.خ. به مبلغ 750/000/000 ریال 3 - مغازه پلاک آبی 98 لوله کشی مستاجر آقای ع.م. به مبلغ 500/000/000 ریال 4 - مغازه پلاک آبی 2 (خواربارفروشی) مستاجر آقای ع.م. به مبلغ 450/000/000 ریال نظریه تکمیلی کارشناسان به طرفین ابلاغ که اعتراض موثری از سوی آنان به عمل نیامده و نظریه هیات کارشناسی مخالفتی با اوضاع و احوال معلوم و محقق مورد کارشناسی نیز ندارد. بنا به مراتب مذکور، هر چند د. ا. م. ایراد و اعتراض موجهی که نقض و بی اعتباری اساس دادنامه معترضٌ عنه را توجیه نماید اقامه نگردیده و رای دادگاه بدوی از جهت صدور حکم تخلیه نتیجتا موافق مقررات قانونی صادر شده لیکن از جهت میزان حق کسب و پیشه یا تجارت که به مستاجرین تعلق می‌گیرد رای دادگاه نخستین واجد اشتباه بوده که مستلزم اصلاح است، از این رو به تجویز ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی و با رعایت ماده 351 قانون مرقوم، ضمن رد اعتراض و با این توضیح که مبالغ مندرج در نظریه تکمیلی کارشناسان به عنوان حق کسب و پیشه به مستاجرین پرداخت خواهد شد، دادنامه تجدیدنظرخواسته با اصلاحیه مذکور و در نهایت تایید می‌گردد این رای قطعی است. رئیس شعبه --- دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشاردادگاه