وضعیت بیع در فرض احداث بنا در مبیع

رأی دادگاه بدوی پرونده کلاسه *تصمیم نهایی شماره خواهان: اقای ع. ن. فرزند ا. با وکالت اقای ح. ا. ن. ف. فرزند م. به نشانی * خوانده: سازمان *به نشانی * خواسته ها: ۱. قلع و قمع مستحدثات۲. مطالبه اجرت المثل اموال۳. تخلیه ۴. مطالبه خسارت دادرسی رای دادگاه د رخصوص دادخواست تقدیمی اقای ح. ا. ن. ف. ( وکیل سازمان *) از اقای ع. ن. فرزند ا. بطرفیت سازمان *بخواسته ۱ قلع وقمع مستحدثات از پلاک های ثبتی ۱۰۱۵۸۱۰۱۵۹۱۰۱۶۰ *م. ب. ۱۰۵/۹۲۰/۰۰۰ریال ۲مطالبه اجرت المثل ایام تصرف با جلب نظر کارشناس فعلا م. ب. ۵۱/۰۰۰/۰۰۰ریال ۳ تخلیه خوانده از پلاک های ثبتی اعلامی بانضمام خسارات دادرسی ، که ما حصل اظهارات وکیل خواهان بدین شرح م. ب.. که برابراسناد رسمی عادی ابرازی موکل مالک رسمی وقانونی پلاک های ثبتی موصوف م. ب.. وبرابر قرار داد اجاره رسمی به شماره وتاریخ *تنظیم یافته دفتر اسناد رسمی ۲۲ ، خوانده در پلا *مستاجر بوده وبجز پلاک های ثبتی مورد خواسته در سایر پلاک های خوانده حق احداث اعیانی داشته است.و حال به جهت انقضای مدت اجاره ( اجاره درتاریخ ۱۳۷۳ منقضی شده است ) واینکه خوانده من غیر حق در ملک موکل احداث اعیانی نموده تقاضای صدور حکم حسب دادخواست تقدیمی است. ملاحظه می گردد. خ. د. م. دفاع اظهار می دارد. که ۱ پلاک ثبتی ۲۲۹ *شامل ۱۲۴ قطعه با مساحت های مختلف با کاربری اموزش م. ب.. ۲ برابر قرار داد اجاره استنادی پس از انقضای مدت اجاره حسب توافق متعاقدین اجاره قابل تمدید م. ب.. ۲ سازمان *حق احداث اعیانی در پلاک های ثبتی ۱۱۲ *ز ۱۱۴ را داشته است. لذا قلع وقمع برای ان قطعات قابل پذیرش نیست. ۳ برابر بند ۷ مشروط مندرج در قرار داد به شماره وتاریخ ۱ */۱۲۸۲/۹/۱۱ اجرت المثل تعیین شده برای ایام خارج از مهلت اجاره بایستی بر مبنای اجرت المسمی انجام شود. ۴ هنرستان کار ودانش دخترانه اینده سازان با صرف هزینه هنگفت واعتبار دولتی انجام شده ودر منطفه پر تراکم دانش اموزی واقع شده است. وپذیرش خواسته خواهان باعث عسروحرج برای اولیای دانش اموزان و اموش وپروش می گردد. لذا تقاضای رد دعوی مطروحه را دارد. لذا در جهت رسیدگی به خواسته خواهان نیاز به اظهار نظر کارشناسی است.که کارشناس بدین شرح که در مجموع اجرت المثل محاسبه شده برای کل مساحت ۵۹۴ متر مربع از قطعات ۱۱۵ ۱۱۶۱۱۷ ( *قطعه ۱۱۷ تفکیکی ) با رعایت جمیع جهت لازمه وایام تصرف خوانده به مبلغ ۱/۵۷۹/۳۰۰/۰۰۰ریال ارزیابی شده است. با این تقدیر دادگاه خواسته خواهان را مبنی بر قلع وقمع وتخلیه پلاک های ثبتی موصوف را غیرموجه تشخیص می دهد زیرا ۱ بر فرض احراز مالکیت قانونی ورسمی خ. ن. ب. قطعات مورد خواسته ، لاکن مالکیت خواهان بعد از احداث اعیانی از سوی خوانده بوده وخواهان با اگاهی کامل از وضعیت ملک مبادرت به ابتیاع پلاک های ثبتی موصوف نموده است. لذا مالک سابق از حق خود ( تخلیه ملک استیجاری ) خودداری نموده ودلیلی بر انتقال این حق به خواهان محرز نیست. ۲ ب. ت. ب. اینکه از مجموع قطعات ۱۱۲ الی ۱۲۰ موضوع پلاک ثبتی ۲۲۹ *دبیرستان کار ودانش دخترانه ایجاد وساختمانهای مورد نیاز نیزدر ان احداث شده لذا پذیرش خواسته خواهان وجدا سازی قطعات مورد خواسته وضعیت فیزیکی مرکز اموزش موصوف را دگرگون می نماید. هرچند که کاربری قطعات موصوف اموزش است. وقابل استفاده شخصی مانند مسکونی وتجاری نیست. لذا در موقعیت فعلی به جهت موانع قانونی مذکور در جهت جلوگیری از تخریب فضای اموزشی به استناد ماده ۱۹۷۲۵۷ قانون ایین دادرسی دادگاههای عمومی وانقلاب د رامور مدنی حکم بر بی حقی خواهان صادر واعلام می گردد. لاکن خواسته اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ مالکیت خواهان موجه است. زیرا ۱ هر چند که متعاقدین توافق برتعیین اجرت المثل ایام تصرف بر مبنای اجرت المسمی است. لاکن این امر قابل پذیرش نیست ، به جهت اینکه عدم تخلیه خوانده به لحاظ موانع قانونی مذکور م. ب.. نه به اراده انشایی موجر بنابراین خواهان استحقاق دریافت اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ تقدیم دادخواست ( ۱۳۹۸/۱۰/۲۸ ) را دارد.۲ نظریه کارشناسی یک نفره به شرح پیش گفت مقرون به واقع ومطابق به اوضاع واحوال قضیه است.۳ مالکیت بلامنازع خ. ن. ب. املاک مورد ترافع محرز است. ودلیلی بربی اعتباری ان ابراز واقامه ننموده است. که دادگاه به استناد مواد ۱۹۸۲۵۷۵۰۲۵۱۵۵۱۹ قانون ایین دادرسی دادگاههای عمومی وانقلاب درامور مدنی ومواد ۱۰۱۹۰۴۶۶۴۹۴ قانون مدنی وماده ۲۲ قانون ایین دادرسی دادگاههای عمومی وانقلاب درامور مدنی خوانده را محکوم به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ ۹۸/۱۰/۲۸ لغایت ۹۹/۳/۳۱ ( تا زمان کارشناسی ) به مبلغ ۲۳۷/۴۰۰/۰۰۰ریال وپرداخت هزینه ابطال تمبردادرسی وهزینه برگهایی که تقدیم دادگاه شده وحق الوکاله وکیل ط. ت. ق. وهزینه کارشناسی ط. ت. ق. د. ح. خ. صادر واعلام می گردد. در خصوص خواسته اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ مالکیت خواهان ( ۹۴/۱۲/۲۰ ) الی ۹۸/۱۰/۲۷ به جهت اینکه ایام ادعایی از سوی خواهان مطالبه نشده وخواهان استحقاق دریافت اجرت المسمی را داشته که چنین خواسته های مطرح نشده که دادگاه به استناد ماده ۱۹۷ قانون ایین دادرسی دادگاههای عمومی وانقلاب درامور مدنی حکم بر بی حقی خواهان صادر واعلام می گردد. رای اصداری حضوری است.وظرف ۲۰ روز پس ازابلاغ قابل تجدیدنظر خواهی در دادگاههای تجدیدنظر *م. ب.. رییس شعبه * ع. ح. رأی دادگاه بدوی پرونده کلاسه *تصمیم نهایی شماره * خواهان: اقای ع. ن. فرزند ا. با وکالت اقای ح. ا. ن. ف. فرزند م. به نشانی *۸۲ و اقای ح. ص. ف. فرزند م. به نشانی * خوانده: سازمان *به نشانی * خواسته ها: ۱. قلع و قمع مستحدثات ۲. مطالبه اجرت المثل اموال ۳. تخلیه ۴. مطالبه خسارت دادرسی رأی دادگاه تجدیدنظر استان پرونده کلاسه *تصمیم نهایی شماره ت. ن. خ. و ت. ن. خ.: ۱ اقای ع. ن. فرزند ا. با وکالت اقای م. د. فرزند ع. به نشانی *و اقای ح. ا. ن. ف. فرزند م. به نشانی *۸۲ و اقای ح. ص. ف. فرزند م. به نشانی * ۲ سازمان *به نشانی * تجدیدنظر خواسته ها: ۱. تخلیه ۲. مطالبه اجرت المثل اموال ۳. مطالبه خسارت دادرسی ۴. قلع و قمع مستحدثات رای دادگاه در خصوص تجدیدنظرخواهی سازمان *و اقای ع. ن. با وکالت بعدی اقای م. د. به طرفیت همدیگر نسبت به بخش هایی از دادنامه شماره *مورخه ۹۹/۰۵/۰۶ صادره از شعبه *با مداقه در محتویات دادخواست و لوایح تجدیدنظرخواهی سازمان *ملاحظه میگردد. که نسبت به بخشی از دادنامه مذکور که راجع به دعوای خواهان بدوی دایر بر مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ضمن احراز استحقاق خواهان بدوی در مطالبه اجرت المثل حکم بر محکومیت سازمان *به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ ۹۸/۱۰/۲۸ لغایت ۹۹/۳/۳۱ ( تا زمان کارشناسی ) به مبلغ ۲۳۷/۴۰۰/۰۰۰ریال و پرداخت هزینه ابطال تمبردادرسی و هزینه برگهایی که تقدیم دادگاه شده و حق الوکاله وکیل ط. ت. ق. و هزینه کارشناسی ط. ت. ق. د. ح. خ. صادر و اعلام گردیده است.که پس از ابلاغ در مهلت مقرر قانونی مورد تجدیدنظر خواهی قرار گرفته است.و به این شعبه دادگاه ارجاع شده است. با عنایت به محتویات پرونده و لوایح تقدیمی از ناحیه طرفین ب. ت. ب. اینکه ت. ن. خ. د. ا. م. از رسیدگی ایراد یا دفاع موجهی که موجبات ایجاد خلل و خدشه در ارکان دادنامه معترض عنه را فراهم اورد ابراز ننموده و دادنامه تجدیدنظرخواسته نیز با رعایت اصول و تشریفات دادرسی صادر و فاقد ایراد یا اشکال عمده بوده و موضوع نیز مشمول هیچیک از جهات مندرج در ماده ۳۴۸ قانون ایین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امورمدنی نمی باشد. لذا ضمن رد تجدیدنظرخواهی ت. ن. خ. مستندا به ذیل ماده ۳۵۸ قانون مارالذکر دادنامه تجدیدنظرخواسته را در این قسمت که مورد اعتراض سازمان *قرار گرفته است.تایید می نماید. و در خصوص تجدیدنظر خواهی اقای ع. ن. نسبت به ان قسمت از دادنامه مذکور که در خصوص ادعای وی دایر بر تخلیه و قلع و قمع مستحدثات از پلاک های ثبتی **دادگاه محترم بدوی با این استدلال که ۱بر فرض احراز مالکیت قانونی و رسمی خ. ن. ب. قطعات مورد خواسته ، لاکن مالکیت خواهان بعد از احداث اعیانی از سوی خوانده بوده و خواهان با اگاهی کامل از وضعیت ملک مبادرت به ابتیاع پلاک های ثبتی موصوف نموده است. لذا مالک سابق از حق خود ( تخلیه ملک استیجاری ) خودداری نموده و دلیلی بر انتقال این حق به خواهان محرز نیست. ۲ ب. ت. ب. اینکه از مجموع قطعات ۱۱۲ الی ۱۲۰ موضوع پلاک ثبتی ۲۲۹ *دبیرستان کار و دانش دخترانه ایجاد و ساختمانهای مورد نیاز نیز در ان احداث شده لذا پذیرش خواسته خواهان و جداسازی قطعات مورد خواسته وضعیت فیزیکی مرکز اموزش موصوف را دگرگون می نماید. هرچند که کاربری قطعات موصوف اموزش است. و قابل استفاده شخصی مانند مسکونی وتجاری نیست. لذا در موقعیت فعلی به جهت موانع قانونی مذکور در جهت جلوگیری از تخریب فضای اموزشی حکم بر بی حقی خواهان صادر و اعلام نموده است.تجدید نظر خواهی وارد است.زیرا به دلالت اسناد مالکیت تقدیمی از ناحیه خواهان بدوی مالکیت وی بر پلاک های مذکور محل تردید نیست و همچنین خوانده بدوی نیز صرفا مجاز به احداث بنا در عرصه پلاک های ۱۱۲ الی ۱۲۰ *بوده است.و هیچ مجوزی و یا مستندی بر تمدید مجدد قرارداد اجاره ارائه نشده است.و همچنین اذنی در احداث بنا بر روی پلاک های ادعایی نداشته است.لذا توسل به معاذیر اجتماعی و یا مصلحت اندیشی در اجرای مقررات قانون ایین دادرسی مدنی و حقوق خصوصی افراد محلی از اعراب ندارد. با اختیار حاصل از ماده ۳۵۸ قانون ایین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه موصوف مستندا به مواد ۳۱۱ و ۳۰۸ ۳۶۵ و ۳۶۶ و ۷۵۴ قانون مدنی حکم بر تخلیه و قلع و قمع مستحدثات احداثی بر روی پلاک های ثبتی **صادر و اعلام میگردد. رای صادره قطعی است. مستشاران شعبه * ب. گ. م. ح. ج. رأی شعبه دیوان عالی کشور محتویات پرونده محاکماتی دلالت دارد. که: در تاریخ ۹۸/۱۰/۲۸ اقای ع. ن. در د. ب. ط. سازمان *رسیدگی و صدورحکم قلع و قمع بنای احداثی در عین مستاجره و نیز تخلیه و اجرت المثل ان را به شرح متن دادخواست تقاضا کرده و توضیح داده است. که اداره خوانده قبل از اینکه وی مالک پلاک ها باشد. توسط مالک قبلی در سند رسمی اجازه از سال ۶۸ به مدت پنج سال ملک را در اجاره داشته و اکنون اجاره مدتش منقضی شده اما چون برخلاف اجاره نامه اقدام به ساخت بنا کرده است. حاضر به تخلیه نیست لذا صدور حکم به شرح خواسته را تقاضا کرده است. وی کپی قرارداد اجاره را نیز پیوست دادخواست کرده است. شعبه *وضعیت ثبتی پلاک ها را از ثبت محل استعلام کرده و اداره ثبت پاسخ داده است. که ملک مورد استعلام از تاریخ ۹۸/۳/۲۷ به مالکیت خواهان درامده است. اداره خوانده با اطلاع از دعوا در لایحه ای اعلام داشته که پلاک یاد شده دارای کاربری اموزشی است. و برابر قرار می بایست اعیانی های احداثی به نام مستاجره باشد. و اصل اجاره مقید به احداث مدرسه بوده است. دادگاه با تشکیل جلسه دادرسی و استماع اظهارات نماینده خوانده و وکیل خواهان و سپس موضوع را به کارشناس ارجاع داده است. و کارشناس منتخب در نظر مورخ۹۹/۳/۳۱ با ترسیم نقشه و تهیه عکس و کروکی و گزارش مشاهدات خود در محل ، مالکیت خواهان را با محل تطبیق داده و اجرت المثل روزهای تصرف را برابر قطعات ۱۱۵ تا ۱۱۷ تعیین کرده است. سپس طی دادنامه شماره ۰۶۶۵ ۹۹/۵/۶ در مورد تخلیه و قلع و قمع به بی حقی خواهان رای داده است. و در مورد اجرت المثل به سود خواهان حکم داده است. خواهان و اداره خوانده از رای بدوی تجدیدنظر خواهی کرده اند و شعبه *از دادنامه شماره ۲۳۴۷ ۹۹/۹/۳۰ با نقض رای بدوی حکم به تخلیه و قلع و قمع بناهای احداثی صادر کرده است. با دادخواهی م. ع. رییس کل سازمان *به جهات ذیل رای دادگاه تجدیدنظر را واجد اشکال اعلام داشته است. با ارسال پرونده به حوزه معاونت قضایی مشاوران ان مرجع به شرح ذیل اظهار نظر کرده اند. ب. ت. ب. اجازه نامه های متعدد منعقده فیمابین د. و مالکان قبلی که مسبوق به سی و چندسال م. ب.. و در متن اجاره نامه احداث بنای اموزشی در اراضی معین با کاربری اموزشی پیش بینی شده است. خواهان فعلی که ملک را با وضع موجود در اختیار گرفته است. نمی تواند حقوق مکتسبه و قانونی مستاجر را نادیده بگیرد از این روی حکم دادخواسته بر تخلیه مدرسه و قلع و قمع فضاهای اموزشی مخدوش و فاقد وجاهت شرعی و قانونی است. با پیشنهاد تجویز اعاده دادرسی و موافقت ریاست محترم قوه قضاییه پرونده به دیوان عالی کشور ارسال و حسب دستور جهت رسیدگی به این شعبه ارجاع شده است. هیات شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید. پس از قرائت گزارش اقای ع. ح. عضو ممیز و شعبه ملاحظه اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رای می دهد: رأی شعبه دیوان عالی کشور همانگونه که درگزارش رییس کل سازمان *و نیز مشاوران حوزه معاونت قضایی به درستی تبیین شده است. و محتویات پرونده نیز بر ان دلالت دارد. منشا تصرفات سازمان *قرارداد اجاره رسمی شماره *۶۸/۹/۱ دفتر ۲۳ *م. ب.. که مطابق ان اختیار احداث اعیانی در سه پلاک ثبتی ملک متنازع فیه به شماره های ۱۱۲ الی ۱۱۴ را داشته است. ثانیا مطابق نظر کارشناس سایر پلاک ها نیز محل احداث بنای اموزشی قرار گرفته است. و در حال حاضر به صورت یکپارچه با سایر پلاک ها م. ب.. بنابراین منشا تصرفات دادخواه مبتنی بر اذن موجر و مالک سابق م. ب.. و فاقد وصف عدوان م. ب.. ثالثا اساسا کاربری ملک اموزشی م. ب.. و ب. ت. ب. احداث بنادر ان و ضرورت بنای مذکور که تحت عنوان هنرستان مورد استفاده است. نیز از موجبات ان است. که مالک بتواند بها ملک خود را مطالبه نماید. رابعا نکته حایز اهمیت دیگر ان است. که خواهان در سنوات اخیر و با مشاهده وضع موجود ملک که در ان احداث بنا شده و امکان تحویل و تسلیم مبیع وجود نداشته مبادرت به خرید ملک نموده است. و مطابق <a class="artref" href="/ماده/ماده-372-a_0815110236019">ماده ۳۷۲ قانون مدنی</a> عقد بیع را با اشکال مواجه می نماید. لذا بنا به انچه مذکور افتاد رای دادگاه بدوی در این راستا صایب م. ب.. و نقض ان موجبی نداشته است. مستند به ماده ۴۷۷ قانون ایین دادرسی کیفری با نقض دادنامه شماره *۹۹/۹/۳۰ صادره از شعبه *رای بدوی به شماره ۰۶۶۵ ۹۹/۵/۶ صادره از شعبه *تایید می نماید. این رای قطعی است. شعبه * مستشار: ع. ح. عضو معاون: ا. م. م. فهرست دادگاه بدوی دادگاه بدوی دادگاه تجدیدنظر استان شعبه دیوان عالی کشور شعبه دیوان عالی کشور نقد رأی