پیش‌بینی تعیین بخشی از ثمن توسط کارشناس

رأی خلاصه جریان پرونده در پرونده کلاسه 800384 آقایان ح. و ق.ب. و ع.غ. با وکالت آقایان هـ .ن. و س.م. به طرفیت شرکت تعاونی اعتبار ث. دادخواستی به خواسته مطالبه وجه الباقی معامله مندرجات مبایعه نامه مورخه 4/12/89 با جلب نظر کارشناس فعلاً م. ب. 000/000/51 ریال به انضمام کلیه خسارات قانونی تقدیم دادگاه های عمومی کرج نموده و توضیح داده خ. ه. با خوانده یادشده مبایعه نامه ای را در خصوص بیع تمامی شش دانگ عرصه و اعیان 257 مترمربع پلاک ثبتی شماره 6190 فرعی از 155 اصلی واقع در بخش ثبتی کرج در تاریخ 4/12/89 منعقد نموده اند با وصف اینکه موکله کلیه تعهدات ناشی از قرارداد مذکور مبنی بر تنظیم و امضاء مبایعه نامه و تهیه استعلامات لازم را در مهلت مقرر و تسلیم مبیع و امضاء سند رسمی انتقال شماره 68377 مورخ 31/2/90 در دفتر اسناد رسمی شماره ... کرج به انجام رسانده اند خوانده یادشده ضمن پرداخت بخشی از ثمن نسبت به تأدیه الباقی آن به موجب بند 15ـ 3 قرارداد که مقرر بوده متراژ عرصه و اعیان مندرج در پایان کار صادره به تاریخ روز از شهرداری ملاک معامله است و هرگونه کسری یا افزایش در متراژ اعم از عرصه و اعیان از مسکونی و تجاری مندرج در سند و پایان کار و یا گواهی صادره از شهرداری برابر ارزیابی کارشناس رسمی که ملک را ارزیابی نموده از ثمن معامله کسر یا اضافه خواهد شد ملزم به پرداخت آن بوده، اقدامی ننموده است. ازآنجایی که طبق پایان کار صادره متراژ تجاری ملک موضوع مبایعه نامه معادل 5/140 مترمربع م. ب. فلذا به استناد مستندات تقدیمی رسیدگی به خواسته خ. ه. و صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده به پرداخت مابقی ثمن معامله که بایستی با نظر کارشناس تعیین گردد مستنداً به ماده 198 قانون آیین دادرسی مدنی و بند 4 ماده 362 قانون مدنی به انضمام کلیه خسارات از باب تسبیب ازجمله هزینه دادرسی و حق الوکاله و خسارات تأخیر تأدیه تا تاریخ اجرای حکم م. ا.. دادخواست به شعبه 18 دادگاه عمومی حقوقی کرج ارجاع گردیده و شعبه مرجوح وقت رسیدگی معین و طرفین دعوت شده اند آقای ح. هـ . به وکالت شرکت تعاونی ث. لایحه ای به شماره 00800798 مـورخ 27/6/90 تقـدیم و به خلاصه توضیح داده که به منظور تعیین قیمت ملک مورد معامله کارشناسی به عمل آمده و پس از کارشناسی با توافق یکدیگر مبلغ 000/000/400/21 ریال به عنوان ثمن معامله تعیین گردیده و در تاریخ 31/2/ 90 در دفترخانه شماره ... معامله قطعی و رسمی گردیده. تمام ثمن معامله تحویل فروشنده شده و بعد از تنظیم سند رسمی سند عادی بیع تاب استناد و معارضه با سند رسمی را ندارد طبق بند 15ـ 3 مبایعه نامه برفرض که سند عادی مبیع ملاک عمل باشد کارشناسی که باید راجع اضافه مساحت یا کاهش نظر بدهد کارشناس اولیه است که کارشناس دادگاه که کارشناس اولیه اعتقادی به اضافه مساحت ندارند. و برابر ماده 255 اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شود و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر بیشتر است بایع حق فسخ دارد مگر تراضی باشد. نکته مهم این است که طرفین قبل از معامله و تنظیم سند در تاریخ 31/2/90 مطابق پایان کار کلی ساختمان به شماره 5905 در تاریخ 27/2/90 متراژ مورد معامله را می دانستند بنابراین تقاضای ردّ دعوی را دارد. وکلای طرفین در جلسه رسیدگی حاضر گردیدند و اظهارات خ. ر. ب. شرح صورت جلسه دادگاه اعلام نمودند وکیل خ. ه. د. جهت تکمیل و توضیح اظهارات تقاضای مهلت جهت تقدیم لایحه تکمیلی را نموده است که مورد موافقت دادگاه قرارگرفته و سپس به شرح لایحه شماره 903 مورخ 28/ 6/90 لایحه تقدیم نموده و در پایان لایحه تقاضای استماع شهادت شهود نموده است. دادگاه قرار استماع شهادت شهود وکیل خ. ه. را صادر که شهود در تاریخ 22/8/90 حاضر گردیدند. و به اسامی آقایان ن.خ. (نماینده حقوقی تعاونی اعتبار ث. و ی.غ. ـ س.ب. ـ س.س. اعلام شهادت نمودند. سپس دادگاه مقرر نمود که از کارشناس مرضی الطرفین دعوت شود که کارشناس آقای ش.الف. پس از حضور در دادگاه و اعلام سؤال از ناحیه دادگاه تقاضای مهلت جهت ارائه پاسخ دقیق نموده است که به شرح نظریه بدون شماره صفحه 79 پرونده مبلغ ارزیابی را 000/000/500/21 ریال یعنی 000/000/500/1 بیشتر از رقم قبلی ارزیابی نموده است. وکیل خ. ه. ب. نظریه کارشناس اعتراض نموده و تقاضای ارجاع به هیأت 3 نفره کارشناسی را نموده است. دادگاه در تاریخ 19/7/91 ختم رسیدگی اعلام و شرح دادنامه شماره 00597 مورخ 30/7/91 به لحاظ اینکه نظر کارشناسی طبق بند 15ـ 3 قرارداد به عنوان کارشناس مرضی الطرفین شرط شده است و نظر وی برای طرفین لازم الاجرا است موجبی برای استماع اعتراض نمی باشد دادگاه به میزان ده میلیون تومان دعوی را وارد تشخیص و خوانده را محکوم و راجع به خسارت تأخیر تأدیه چون عدم دریافت وجه ناشی از عمل خ. ه. م. ب. دعوی را وارد ندانسته حکم به ردّ آن صادر اعلام نموده است. پس از ابلاغ دادنامه به طرفین و فرجام خواهی وکلای ف. خ. آن ها آقایان هـ .ن. و س.م. و تبادل لوایح که هنگام شور قرائت می شود پرونده به دیوان عالی کشور ارسال که جهت رسیدگی به این شعبه ارجاع گردیده است. هیأت شعبه پس از ملاحظه گزارش عضو ممیّز به شرح آتی مبادرت به صدور رأی می نماید: رأی شعبه دیوان عالی کشور ن. ب. ا. دادگاه نخستین پس از وصول نظریه کارشناس و ابلاغ آن به طرفین و اعتراض وکیل ف. خ. آن ها و پذیرش اعتراض و ابلاغ اخطاریه جهت انتخاب کارشناس دیگر با قید قرعه (به شرح صفحه 92)، معلوم نشد به چه دلیل از تصمیم خود عدول و بلافاصله مبادرت به صدور رأی نموده است بنا به مراتب به فرض ارجاع طرفین به قیمت کارشناسی معین صرف نظر از اینکه عبارت مندرج در قرارداد « برابر ارزیابی کارشناس رسمی که ملک را ارزیابی نموده محاسبه شود. »; به معنای قطعیت و غیرقابل اعتراض بودن نمی باشد. و صرف نظر از اینکه اصولاً عبارت فوق مبهم بوده و معلوم نیست منظور طرفین از تعیین قیمت توسط کارشناس با چه مبنایی است (مبنای حین المعامله یا حین الاداء) ن. ب. ا. آنچه حسب ظاهر مورد قصد طرفین بوده تعیین قیمت مورد معامله به عنوان قیمت عادله و سوقیه بوده است نه هر قیمتی که کارشناس به دلخواه انتخاب نماید و نه آنکه به معنای اسقاط هرگونه چون وچرا و اعتراض مالک ولو قیمت تعیینی کمتر از قیمت عادله روز باشد. بنابراین جلب نظر هیأت کارشناسان ضروری بوده تا قیمت مابه التفاوت ملک با لحاظ جمیع جهات مربوط به ملک مشخص گردد. و ن. ب. ا. ردّ ادّعای خسارت تأخیر تأدیه به این علت که عدم دریافت ثمن ناشی از عمل خ. ه. (فرجام خوان ها) بوده است نیز بلادلیل م. ب. چه اینکه هنوز راجع به اصل ثمن معامله و طریق انتخاب آن و مبلغ مقطوع و منجز آن اختلاف است و اصولاً مشخص نگردیده ذمّه خریدار به چه مبلغی مشغول گردیده است تا ادّعای وی راجع به پرداخت ثمن موجّه باشد علی هذا در این قسمت نیز دادنامه غیرموجه و مخدوش بوده و مغایر با ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی صادرشده است بنا به مراتب مستنداً به بند الف ماده 401 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه فرجام خواسته نقض و جهت رسیدگی به شعبه نخستین اعاده می گردد. رئیس شعبه 10 دیوان عالی کشور ـ عضو معاون عبدالله پورـ صدقی فهرست خلاصه جریان پرونده شعبه دیوان عالی کشور نقد رأی پیش بینی تعیین بخشی از ثمن توسط کارشناس در پرونده‌ای، خ. ه. ب. منظور مطالبه وجه باقی‌مانده از معامله مندرج در مبایعه‌نامه‌ای به تاریخ 4/12/89 به ارزش 51,000,000 ریال و خسارات قانونی، دادخواستی به دادگاه عمومی تقدیم کردند. آنان ادعا کردند که خوانده، با وجود انجام تعهدات قراردادی، از پرداخت باقی‌مانده ثمن معامله خودداری کرده است. در پاسخ، خوانده به انعقاد قرارداد و پرداخت کامل ثمن اشاره کرده و اظهار داشت که بر اساس بند مشخصی از قرارداد، ارزیابی متراژ ملک باید توسط کارشناس اولیه انجام شود و به این ترتیب، خ. ه. حق فسخ معامله را ندارند. <br>دادگاه در مرحله نخست، با استناد به نظریه کارشناس، خواسته را تا مبلغ ده میلیون تومان تایید و خسارت تاخیر تادیه را رد کرد. پس از فرجام‌خواهی، دیوان عالی کشور به این نتیجه رسید که دادگاه نخستین بدون ارائه دلایل مشخص برای تغییر نظر خود، رای صادر کرده و به ابهامات موجود در قرارداد و لزوم جلب نظر هیات کارشناسان اشاره کرد. بنابراین، دادنامه صادره را نقض و پرونده را برای رسیدگی مجدد به دادگاه نخستین اعاده نمود. این تصمیم بر اساس بند الف ماده 401 قانون آیین دادرسی مدنی اتخاذ گردید. تاریخ دادنامه قطعی: 1392/08/28 شماره دادنامه قطعی: --- پیام: اگر طرفین در قرارداد محاسبه بخشی از ثمن را «برابر ارزیابی کارشناس رسمی که ملک را ارزیابی نموده... »; در نظر گرفته باشند، این عبارت، به معنای قطعیت و غیرقابل اعتراض بودن نظریه کارشناس نیست، آنچه حسب ظاهر مورد قصد طرفین بوده تعیین قیمت مورد معامله به عنوان قیمت عادله و سوقیه بوده است نه هر قیمتی که کارشناس به دلخواه انتخاب نماید؛ بنابراین در صورت تعیین قیمت کمتر از قیمت عادله، ذی نفع حق اعتراض دارد. رای خلاصه جریان پرونده در پرونده کلاسه --- آقایان ح. و ق.ب. و ع.غ. با وکالت آقایان ه-.ن. و س.م. به طرفیت شرکت تعاونی اعتبار ث. دادخواستی به خواسته مطالبه وجه الباقی معامله مندرجات مبایعه نامه مورخه 4/12/89 با جلب نظر کارشناس فعلا م. ب. 51/000/000 ریال به انضمام کلیه خسارات قانونی تقدیم دادگاه‌های عمومی کرج نموده و توضیح داده خ. ه. با خوانده یادشده مبایعه نامه ای را در خصوص بیع تمامی شش دانگ عرصه و اعیان 257 مترمربع پلاک ثبتی شماره 6190 فرعی از --- اصلی واقع در بخش ثبتی کرج در تاریخ 4/12/89 منعقد نموده‌اند با وصف اینکه موکله کلیه تعهدات ناشی از قرارداد مذکور مبنی بر تنظیم و امضا مبایعه نامه و تهیه استعلامات لازم را در مهلت مقرر و تسلیم مبیع و امضا سند رسمی انتقال شماره 68377 مورخ 31/2/90 در دفتر اسناد رسمی شماره... کرج به انجام رسانده اند خوانده یادشده ضمن پرداخت بخشی از ثمن نسبت به تادیه الباقی آن به موجب بند 15 - 3 قرارداد که مقرر بوده متراژ عرصه و اعیان مندرج در پایان کار صادره به تاریخ روز از شهرداری ملاک معامله است و هرگونه کسری یا افزایش در متراژ اعم از عرصه و اعیان از مسکونی و تجاری مندرج در سند و پایان کار و یا گواهی صادره از شهرداری برابر ارزیابی کارشناس رسمی که ملک را ارزیابی نموده از ثمن معامله کسر یا اضافه خواهد شد ملزم به پرداخت آن بوده، اقدامی ننموده است. ازآنجایی که طبق پایان کار صادره متراژ تجاری ملک موضوع مبایعه نامه معادل 5/140 مترمربع م. ب. فلذا به استناد مستندات تقدیمی رسیدگی به خواسته خ. ه. و صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده به پرداخت مابقی ثمن معامله که بایستی با نظر کارشناس تعیین گردد مستندا به ماده 198 قانون آیین دادرسی مدنی و بند 4 ماده 362 قانون مدنی به انضمام کلیه خسارات از باب تسبیب ازجمله هزینه دادرسی و حق الوکاله و خسارات تاخیر تادیه تا تاریخ اجرای حکم م. ا.. دادخواست به شعبه --- دادگاه عمومی حقوقی کرج ارجاع گردیده و شعبه مرجوح وقت رسیدگی معین و طرفین دعوت شده اند آقای ح. ه-. به وکالت شرکت تعاونی ث. لایحه ای به شماره 00800798 مورخ 27/6/90 تقدیم و به خلاصه توضیح داده که به منظور تعیین قیمت ملک مورد معامله کارشناسی به عمل آمده و پس از کارشناسی با توافق یکدیگر مبلغ 400/000/000/21 ریال به عنوان ثمن معامله تعیین گردیده و در تاریخ 31/2 / 90 در دفترخانه شماره... معامله قطعی و رسمی گردیده. تمام ثمن معامله تحویل فروشنده شده و بعد از تنظیم سند رسمی سند عادی بیع تاب استناد و معارضه با سند رسمی را ندارد طبق بند 15 - 3 مبایعه نامه برفرض که سند عادی مبیع ملاک عمل باشد کارشناسی که باید راجع اضافه مساحت یا کاهش نظر بدهد کارشناس اولیه است که کارشناس دادگاه که کارشناس اولیه اعتقادی به اضافه مساحت ندارند. و برابر ماده 255 اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شود و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر بیشتر است بایع حق فسخ دارد مگر تراضی باشد. نکته مهم این است که طرفین قبل از معامله و تنظیم سند در تاریخ 31/2/90 مطابق پایان کار کلی ساختمان به شماره 5905 در تاریخ 27/2/90 متراژ مورد معامله را می دانستند بنابراین تقاضای ردّ دعوی را دارد. وکلای طرفین در جلسه رسیدگی حاضر گردیدند و اظهارات خ. ر. ب. شرح صورت جلسه دادگاه اعلام نمودند وکیل خ. ه. د. جهت تکمیل و توضیح اظهارات تقاضای مهلت جهت تقدیم لایحه تکمیلی را نموده است که مورد موافقت دادگاه قرارگرفته و سپس به شرح لایحه شماره 903 مورخ 28 / 6/90 لایحه تقدیم نموده و در پایان لایحه تقاضای استماع شهادت شهود نموده است. دادگاه قرار استماع شهادت شهود وکیل خ. ه. را صادر که شهود در تاریخ 22/8/90 حاضر گردیدند. و به اسامی آقایان ن.خ. (نماینده حقوقی تعاونی اعتبار ث. و ی.غ. - س.ب. - س.س. اعلام شهادت نمودند. سپس دادگاه مقرر نمود که از کارشناس مرضی الطرفین دعوت شود که کارشناس آقای ش.الف. پس از حضور در دادگاه و اعلام سوال از ناحیه دادگاه تقاضای مهلت جهت ارائه پاسخ دقیق نموده است که به شرح نظریه بدون شماره صفحه 79 پرونده مبلغ ارزیابی را 500/000/000/21 ریال یعنی 500/000/000/1 بیشتر از رقم قبلی ارزیابی نموده است. وکیل خ. ه. ب. نظریه کارشناس اعتراض نموده و تقاضای ارجاع به هیات 3 نفره کارشناسی را نموده است. دادگاه در تاریخ 19/7/91 ختم رسیدگی اعلام و شرح دادنامه شماره --- مورخ 30/7/91 به لحاظ اینکه نظر کارشناسی طبق بند 15 - 3 قرارداد به عنوان کارشناس مرضی الطرفین شرط شده است و نظر وی برای طرفین لازم الاجرا است موجبی برای استماع اعتراض نمی‌باشد دادگاه به میزان ده میلیون تومان دعوی را وارد تشخیص و خوانده را محکوم و راجع به خسارت تاخیر تادیه چون عدم دریافت وجه ناشی از عمل خ. ه. م. ب. دعوی را وارد ندانسته حکم به ردّ آن صادر اعلام نموده است. پس از ابلاغ دادنامه به طرفین و فرجام خواهی وکلای ف. خ. آن ها آقایان ه-.ن. و س.م. و تبادل لوایح که هنگام شور قرائت می‌شود پرونده به دیوان عالی کشور ارسال که جهت رسیدگی به این شعبه ارجاع گردیده است. هیات شعبه پس از ملاحظه گزارش عضو ممیّز به شرح آتی مبادرت به صدور رای می‌نماید: رای شعبه دیوان عالی کشور ن. ب. ا. دادگاه نخستین پس از وصول نظریه کارشناس و ابلاغ آن به طرفین و اعتراض وکیل ف. خ. آن ها و پذیرش اعتراض و ابلاغ اخطاریه جهت انتخاب کارشناس دیگر با قید قرعه (به شرح صفحه 92 )، معلوم نشد به چه دلیل از تصمیم خود عدول و بلافاصله مبادرت به صدور رای نموده است بنا به مراتب به فرض ارجاع طرفین به قیمت کارشناسی معین صرف نظر از اینکه عبارت مندرج در قرارداد « برابر ارزیابی کارشناس رسمی که ملک را ارزیابی نموده محاسبه شود. »; به معنای قطعیت و غیرقابل اعتراض بودن نمی‌باشد. و صرف نظر از اینکه اصولا عبارت فوق مبهم بوده و معلوم نیست منظور طرفین از تعیین قیمت توسط کارشناس با چه مبنایی است (مبنای حین المعامله یا حین الاداء) ن. ب. ا. آنچه حسب ظاهر مورد قصد طرفین بوده تعیین قیمت مورد معامله به عنوان قیمت عادله و سوقیه بوده است نه هر قیمتی که کارشناس به دلخواه انتخاب نماید و نه آنکه به معنای اسقاط هرگونه چون وچرا و اعتراض مالک ولو قیمت تعیینی کمتر از قیمت عادله روز باشد. بنابراین جلب نظر هیات کارشناسان ضروری بوده تا قیمت مابه التفاوت ملک با لحاظ جمیع جهات مربوط به ملک مشخص گردد. و ن. ب. ا. ردّ ادّعای خسارت تاخیر تادیه به این علت که عدم دریافت ثمن ناشی از عمل خ. ه. (فرجام خوان ها) بوده است نیز بلادلیل م. ب. چه اینکه هنوز راجع به اصل ثمن معامله و طریق انتخاب آن و مبلغ مقطوع و منجز آن اختلاف است و اصولا مشخص نگردیده ذمّه خریدار به چه مبلغی مشغول گردیده است تا ادّعای وی راجع به پرداخت ثمن موجّه باشد علی هذا در این قسمت نیز دادنامه غیرموجه و مخدوش بوده و مغایر با ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی صادرشده است بنا به مراتب مستندا به بند الف ماده 401 قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه فرجام خواسته نقض و جهت رسیدگی به شعبه نخستین اعاده می‌گردد. رئیس شعبه --- دیوان عالی کشور - عضو معاون