چرا شناسایی و ارزیابی «حق انتفاع» در املاک برای کارشناس اهمیت دارد؟

چرا شناسایی و ارزیابی «حق انتفاع» در املاک برای کارشناس اهمیت دارد؟ بختیار سید نظامی کارشناس رسمی دادگستری و دانش‌آموخته حقوق گاهی یک پرسش ظاهراً ساده در پرونده کارشناسی، ما را با مسئله‌ای میان‌رشته‌ای روبه‌رو می‌کند که پاسخ آن تنها با شناخت ویژگی‌های فیزیکی ملک، بررسی معاملات مشابه یا محاسبه ارزش عرصه و اعیان به دست نمی‌آید. در چنین مواردی، کارشناس باید پیش از تعیین ارزش، ماهیت و حدود حقوق اشخاص نسبت به ملک و آثار اقتصادی آن حقوق را نیز بشناسد. یکی از این مسائل، ارزیابی املاک دارای حق انتفاع است؛ به‌ویژه در مواردی که مدت این حق به طول عمر شخص معینی وابسته است. در این زمینه، دو پرسش اساسی مطرح می‌شود: نخست، وجود حق انتفاع چه تأثیری بر ارزش ملک دارد و ارزش اقتصادی خود این حق چگونه تعیین می‌شود؟ دوم، در حقوق وابسته به طول عمر، نامعلوم‌بودن زمان پایان زندگی شخصی که مدت حق به عمر او وابسته است، چگونه در محاسبه ارزش اقتصادی این حقوق لحاظ می‌شود؟ برای روشن‌شدن اهمیت این پرسش‌ها، می‌توان به موقعیت‌هایی اشاره کرد که امکان تحقق آن‌ها در عالم واقع وجود دارد و ممکن است در جریان رسیدگی‌های قضایی یا ارزیابی املاک مطرح شوند: ▫ توقیف ملک دارای حق عمری: پدری مالکیت خانه خود را به فرزندش منتقل کرده، اما حق استفاده از آن را تا پایان عمر برای خود محفوظ داشته است. مدتی بعد، فرزند بدهکار می‌شود و طلبکار ملک را توقیف می‌کند. در این وضعیت، کارشناس باید ارزش ملکی را تعیین کند که مالکیت آن متعلق به محکوم‌علیه است، اما حق انتفاع آن همچنان برای پدر برقرار است. وجود این حق چه اثری بر ارزش ملک دارد؟ ▫ ارزیابی ملک برای وثیقه: مالک پیش‌تر حق انتفاع عمری ملک را برای همسر خود برقرار کرده و اکنون می‌خواهد ملک را به‌عنوان وثیقه معرفی کند. در اینجا پرسش آن است که حق موجود چه محدودیت‌هایی برای استفاده از ملک ایجاد می‌کند و این محدودیت‌ها چگونه بر ارزش ملکی که قرار است وثیقه گذاشته شود اثر می‌گذارند؟ ▫ تملک ملک دارای حق سکنی برای طرح‌های عمومی: ملکی که شخصی نسبت به آن دارای حق سکنی مادام‌العمر است، در محدوده اجرای طرح‌های توسعه و عمران شهری، تعریض معابر یا سایر طرح‌های عمومی و عمرانی قرار می‌گیرد و تملک آن ضرورت پیدا می‌کند. در چنین وضعیتی، حقوق مالک و صاحب حق سکنی چگونه باید شناسایی و ارزیابی شوند و با توجه به مقررات حاکم بر تملک، ارزش اقتصادی این حقوق چگونه باید مورد توجه قرار گیرد؟ ▫ توقیف خود حق انتفاع: گاهی وضعیت برعکس است؛ مالکیت عین متعلق به شخص دیگری است، اما محکوم‌علیه صاحب حق انتفاع عمری است. طلبکار، به‌جای ملک، خود حق انتفاع را برای وصول طلب معرفی می‌کند. آیا چنین حقی قابل توقیف و مزایده است؟ در صورت امکان، چه چیزی باید ارزیابی شود و انتقال آن چه اثری بر مدت استمرار حق دارد؟ این وضعیت‌ها، با وجود تفاوت در موضوع و هدف ارزیابی، یک ویژگی مشترک دارند: وجود حق انتفاع می‌تواند بر حقوق اقتصادی اشخاص و ارزش موضوع کارشناسی اثر بگذارد. گاهی ارزش ملکِ مقید به حق انتفاع مورد پرسش است؛ گاهی ارزش خود حق انتفاع؛ و گاهی ارزش حقوقی که پس از برقراری آن حق برای مالک باقی مانده است. بنابراین، پیش از ورود به محاسبات، باید موضوع و هدف ارزیابی به‌درستی مشخص شود. ▪ جایگاه حق انتفاع در قوانین ایران حق انتفاع در نظام حقوقی ایران، حقی شناخته‌شده است که قانون مدنی، مصوب ۱۸ اردیبهشت ۱۳۰۷ در بخش مربوط به اموال و حقوق مالکیت، ماهیت، انواع و برخی آثار آن را مشخص کرده است. با گذشت نزدیک به یک قرن، قانون‌گذار در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مصوب ۶ آذر ۱۴۰۱ مجلس شورای اسلامی که در ۲۶ اردیبهشت ۱۴۰۳ در مجمع تشخیص مصلحت نظام تعیین تکلیف نهایی شد، مقررات تازه‌ای درباره ثبت رسمی اعمال حقوقی مربوط به اموال غیرمنقول، از جمله انتقال حق انتفاع، پیش‌بینی کرده است. حق انتفاع در قانون مدنی مطابق <a class="artref" href="/ماده/ماده-40-a_0815110235684">ماده ۴۰ قانون مدنی</a>، حق انتفاع عبارت است از حقی که به موجب آن شخص می‌تواند از مالی استفاده کند که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد. قانون مدنی در مواد ۴۱ و ۴۲، به‌ترتیب حق انتفاع عمری و رقبی را تعریف کرده است. در حق عمری، مدت حق به طول عمر مالک، منتفع یا شخص ثالث وابسته است؛ درحالی‌که حق رقبی برای مدت معینی برقرار می‌شود. همچنین، مطابق <a class="artref" href="/ماده/ماده-43-a_0815110235687">ماده ۴۳ قانون مدنی</a>، چنانچه حق انتفاع عبارت از سکونت در مسکن باشد، حق سکنی نامیده می‌شود که ممکن است به‌صورت عمری یا رقبی برقرار شود. این تفاوت‌ها از نظر ارزیابی اهمیت دارند. ... ادامه مطلب را با لمس Instant View مطالعه فرمایید. مطلب بعدی مالکیت، عین و منفعت؛ پیش‌نیاز شناخت حق انتفاع #حق_انتفاع #حق_عمری #ارزیابی_ملک Add a comment 4 1