قراردادهای سنتی، عقود معین، نامعین و مشتقات حقوق مدنی و فقهی
بیع مشاع
فروش سهمی نامعین از کل یک مال مشترک با حفظ حقوق سایر مالکان مشاعی
⚠ در دستِ بهبودی
متنِ قرارداد
ماده ۱ – طرفین و اقامتگاه قانونی و سمت و مستند نمایندگی
۱-۱- فروشنده: آقای/خانم [نام و نام خانوادگی] فرزند [نام پدر]، شماره شناسنامه [شماره شناسنامه]، کدملی [کدملی]، صادره از [صادره از]، تاریخ تولد [تاریخ تولد]، ساکن استان [استان]، شهر [شهر]، خیابان [خیابان]، کوچه [کوچه]، پلاک [پلاک]، کدپستی [کدپستی]، شماره تلفن [شماره تلفن]؛ که در این قرارداد به اختصار «فروشنده» نامیده می‌شود.
۱-۲- خریدار: آقای/خانم [نام و نام خانوادگی] فرزند [نام پدر]، شماره شناسنامه [شماره شناسنامه]، کدملی [کدملی]، صادره از [صادره از]، تاریخ تولد [تاریخ تولد]، ساکن استان [استان]، شهر [شهر]، خیابان [خیابان]، کوچه [کوچه]، پلاک [پلاک]، کدپستی [کدپستی]، شماره تلفن [شماره تلفن]؛ که در این قرارداد به اختصار «خریدار» نامیده می‌شود.
۱-۳- در صورتی که هر یک از طرفین به نمایندگی از دیگری یا به عنوان ولی، قیم، وصی یا وکیل قانونی اقدام نمایند، موظف به ارائه مستندات قانونی سمت خود از جمله وکالتنامه رسمی، حکم قیمومیت یا روزنامه رسمی معتبر بوده و امضای ایشان به منزله تایید سمت و اختیار تام نامبرده می‌باشد.
۱-۴- اقامتگاه قانونی طرفین که در بندهای فوق الذکر درج گردیده است، محل ابلاغ کلیه اوراق، اخطاریه‌ها و مکاتبات قانونی بوده و هرگونه تغییر اقامتگاه باید کتباً و ظرف مدت [تعداد روز] روز به طرف مقابل اطلاع داده شود، در غیر این صورت ارسال به نشانی پیشین ابلاغ‌شده تلقی می‌گردد.
۱-۵- تبصره: طرفین اقرار می‌نمایند که اهلیت قانونی لازم جهت انعقاد این قرارداد را دارا بوده و هیچ‌گونه ممنوعیت قانونی از قبیل حجر، ورشکستگی یا ممنوع‌المعامله بودن ندارند.
ماده ۲ – تعاریف
۲-۱- مال مشاع: مالی است که بیش از یک مالک داشته و حقوق هر یک از شرکا به نحو اشاعه در جزء جزء مال منتشر است و هیچ‌یک از شرکا مالک بخش مشخصی از عین مال نمی‌باشند.
۲-۲- حصه: مقدار و میزان سهم مشخص هر یک از شرکا از کل مال مشاع که به صورت درصد، دانگ یا کسور متعارف بیان می‌گردد.
۲-۳- دانگ/کسر: واحد سنجش سهم مشاعی در حقوق ثبتی و مدنی ایران که معادل یک‌ششادم (1/6) از کل مال یا مراتب مشتق از آن است.
۲-۴- شرکای غیرطرف: اشخاص حقیقی یا حقوقی دیگری به جز فروشنده که در مالکیت مال موضوع قرارداد با فروشنده دارای سهم مشاعی می‌باشند.
۲-۵- تصرف مشاعی: هرگونه استفاده مادی یا حقوقی از مال مشاع که مطابق قوانین مدنی و فقهی نیازمند اذن سایر شرکا یا رعایت قواعد تصرفات حقوقی در مال مشاع است.
۲-۶- سند مادر: سند مالکیت اصلی و کلی مال مشاع که پیش از این نقل‌وانتقالات جزئی بر روی آن ثبت شده یا وضعیت مال را به صورت یکجا نشان می‌دهد.
۲-۷- افراز: جدا کردن سهم مشاع هر یک از شرکا از سایر شرکا به نحوی که حصه هر کدام از حالت اشاعه خارج شده و به صورت مفروز درآید.
۲-۸- شفعه: حق قانونی شریک قدیمی در تملک حصه‌ی فروخته‌شده‌ی شریک دیگر در ملک مشاع غیرمنقول قابل تقسیم، تحت شرایط مقرر در قانون مدنی نامطمئن.
۲-۹- ثمن: مبلغ نقدی یا ارزش مالی معینی است که در ازای انتقال حصه مشاعی از سوی خریدار به فروشنده تأدیه می‌گردد.
۲-۱۰- روز کاری: کلیه روزهای هفته به استثنای روزهای تعطیل رسمی و پنجشنبه‌ها در جمهوری اسلامی ایران است.
۲-۱۱- قوه قاهره: هرگونه واهه غیرقابل پیش‌بینی و غیرقابل دفع خارج از اراده طرفین که اجرای تعهدات موضوع این قرارداد را به طور موقت یا دائم غیرممکن سازد نامطمئن.
ماده ۳ – موضوع قرارداد
۳-۱- موضوع این قرارداد عبارت است از فروش قطعی و انتقال تمام‌معیار [میزان سهم به عدد و حروف] دانگ/سهم مشاع از شش دانگ یک باب [نوع مال مانند خانه، زمین، آپارتمان یا مال منقول] دارای پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] اصلی بخش [شماره بخش] [نام شهر/حوزه ثبتی]، با تمامی توابع، منضمات، ملحقات و حقوق ارتفاقی آن بدون هیچ‌گونه استثنا مگر آنچه قانوناً مستثنی شده باشد.
۳-۲- طرفین صراحتاً اقرار و توافق می‌نمایند که مبیع این قرارداد منحصراً «سهم مشاع نامفروز» بوده و خریدار با علم به این موضوع اقدام به خرید نموده است؛ لذا مبیع به هیچ وجه شامل قسمت مفروز، بخش جدا شده یا اتاق و مساحت مشخصی از مال مشترک نمی‌تهشد.
۳-۳- فروشنده متعهد می‌گردد همزمان با تنظیم سند رسمی انتقال، کلیه حقوق مادی و حقوقی مربوط به حصه مشاعی مورد معامله را به خریدار منتقل نموده و قبض و تسلیم را مطابق احکام عقود اسلامی به انجام برساند.
۳-۴- تبصره: هرگونه توصیف ظاهری یا اشاره به موقعیت جغرافیایی خاص از ملک در این قرارداد، صرفاً جهت معرفی کلی مال مشاع بوده و به هیچ وجه ایجاد حق انحصاری برای خریدار در تصرف فیزیکی بخش خاصی از مال نمی‌نماید.
ماده ۴ – اقرارات فروشنده
۴-۱- فروشنده با امضای این قرارداد به صراحت اقرار می‌نماید که مالک قانونی و شرعی حصه مشاعی موضوع قرارداد به میزان مندرج در ماده ۳ بوده و هیچ‌گونه ادعا یا معارض نسبت به مالکیت نامبرده وجود ندارد.
۴-۲- فروشنده اقرار می‌کند که دارای اهلیت کامل قانونی بوده و حجر، ورشکستگی یا ممنوعیت قانونی دیگری جهت انجام این معامله ندارد و با اراده و رضایت کامل اقدام به انعقاد بیع نموده است.
۴-۳- فروشنده به طور رسمی اقرار می‌نماید که حصه مشاعی مورد معامله پیش از این به هیچ شخص حقیقی یا حقوقی دیگری به صورت بیع، صلح، هبه، رهن، وکالت یا تعهد معارض واگذار نشده و در توقیف یا بازداشت مراجع قضایی یا ثبتی نمی‌باشد.
۴-۴- فروشنده متعهد و مسوول است که میزان دقیق سهم سایر شرکا را تا حد اطلاع و اسناد موجود به خریدار اعلام نموده و چنانچه محدودیتی از ناحیه رهن، بازداشت، اجاره یا دعاوی حقوقی در خصوص مال مشاع یا حصه مورد معامله وجود داشته باشد، پیش از تنظیم سند رسمی رفع نماید.
۴-۵- تبصره: فروشنده مسوولیت کامل قانونی و پاسخگویی در قبال هرگونه ادعای احتمالی اشخاص ثالث، مستحق‌للغیر درآمدن مبیع یا کشف فساد در سند مالکیت را بر عهده داشته و ملزم به جبران خسارات وارده به خریدار می‌باشد.
ماده ۵ – اقرارات خریدار
۵-۱- خریدار با علم و آگاهی کامل نسبت به مشاع بودن مال موضوع قرارداد و تبعات حقوقی، ثبتی و فیزیکی آن، اقدام به خرید حصه مشاعی نموده و حق هیچ‌گونه اعتراض بعدی را در این خصوص ندارد.
۵-۲- خریدار اقرار می‌کند که مطلع است تصرف مادی اختصاصی در مال مشاع بدون اذن تمامی شرکای مشاعی یا بدون انجام تشریفات قانونی افراز و تقسیم، مقدور نبوده و مستوجب مسوولیت حقوقی و قضایی است.
۵-۳- خریدار با امضای این قرارداد متعهد می‌گردد به نسبت حصه مشاعی خود در پرداخت هزینه‌های حفظ، نگهداری، تعمیرات اساسی و سایر هزینه‌های مشترک مال مشاع با سایر شرکا مشارکت نماید.
۵-۴- خریدار اقرار می‌نماید که از ریسک احتمال اعمال حق شفعه از سوی سایر شرکای مشاعی در فرض قانونی مطلع بوده و تبعات حقوقی آن را پذیرفته است.
۵-۵- خریدار متعهد می‌گردد جهت انتقال رسمی مالکیت حصه مشاعی، تشریفات قانونی مقرر در دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت اسناد و املاک را پیگیری نموده و به تنهایی یا با همکاری فروشنده اقدام نماید.
ماده ۶ – مشخصات کامل مالِ کل و میزان حصه و توابع و منضمات
۱-۶- مورد معامله عبارت است از [میزان حصه به عدد و حروف] از شش‌دانگ عرصه و اعیانِ [نوع مال: ملک/آپارتمان/زمین/سایر] به پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] فرعی از [شماره پلاک ثبتی] اصلی، واقع در بخش [شماره بخش] ثبتی شهرستان [نام شهرستان]، به مساحت کل [مساحت کل] مترمربع، دارای سند مالکیت به شماره [شماره سند] و شماره دفتر الکترونیک [شماره دفتر] که به صورت مشاعی به فروش می‌رسد.
۲-۶- توابع و منضمات این حصه شامل کلیه حقوق، منافع، امتیازات آب، برق، گاز، تلفن و سایر انشعابات و متعلقات قانونی و عرفی آن به نسبت سهم مشاعی مذکور می‌باشد.
۳-۶- فروشنده اقرار می‌نماید که این حصه، سهمی کاملاً مشاع و نامفروز از کل مال بوده و هیچ‌گونه تفکیک یا افراز فیزیکی در آن صورت نگرفته است.
۴-۶- هرگونه تغییر در مشخصات ثبتی یا وضعیت حقوقی مال کل که پیش از این تاریخ رخ داده باشد، در صورتی که در اسناد رسمی منعکس باشد، مورد پذیرش خریدار است.
۵-۶- خریدار با آگاهی کامل از وضعیت مشاعی و عدم تفکیک فیزیکی، اقدام به خرید این حصه نموده و حق هرگونه ادعای بعدی مبنی بر جهل به وضعیت مشاعی را از خود سلب و ساقط می‌نماید.
ماده ۷ – ثمن و نحوه پرداخت
۱-۷- ثمن معامله مبلغ [مبلغ به عدد] ریال معادل [مبلغ به حروف] ریال تعیین گردید که خریدار متعهد است آن را به شرح زیر به فروشنده پرداخت نماید:
۱-۱-۷- مبلغ [مبلغ به عدد] ریال معادل [مبلغ به حروف] ریال در تاریخ [تاریخ] طی چک بانکی/فیش واریزی شماره [شماره] به حساب شماره [شماره حساب] نزد بانک [نام بانک] به نام فروشنده پرداخت گردید.
۲-۱-۷- مابقی ثمن به مبلغ [مبلغ به عدد] ریال معادل [مبلغ به حروف] ریال در زمان حضور در دفترخانه اسناد رسمی و همزمان با تنظیم سند انتقال رسمی پرداخت خواهد شد.
۲-۷- عدم پرداخت هر یک از اقساط در موعد مقرر، به فروشنده حق فسخ قرارداد را پس از گذشت [تعداد روز] روز از تاریخ سررسید و ارسال اظهارنامه رسمی می‌دهد.
۳-۷- پرداخت ثمن به صورت چک‌های بانکی یا انتقال پایا/ساتنا مورد توافق طرفین است و رسید بانکی به منزله سند پرداخت تلقی می‌گردد.
۴-۷- هرگونه تعلیق در پرداخت ثمن، منوط به توافق کتبی طرفین است و در غیر این صورت، خریدار ملزم به ایفای تعهدات مالی در مواعد مقرر می‌باشد.
ماده ۸ – تعهدات فروشنده
۱-۸- فروشنده مکلف است در تاریخ [تاریخ] در دفترخانه اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه] جهت تنظیم سند رسمی انتقال حصه مشاعی حاضر شود.
۲-۸- فروشنده موظف است کلیه استعلامات لازم از جمله استعلام ثبتی، دارایی، شهرداری و سایر مراجع ذی‌ربط را جهت انتقال سند اخذ و هزینه‌های مربوط به دوره مالکیت خود را تا تاریخ تنظیم سند تسویه نماید.
۳-۸- فروشنده متعهد است اسناد مالکیت و مدارک مربوط به حصه را در زمان تنظیم سند به خریدار تسلیم نماید.
۴-۸- فروشنده ضامن درک حصه بوده و در صورتی که حصه مستحق‌للغیر درآید یا به هر دلیلی معامله باطل گردد، موظف به استرداد ثمن به نرخ روز و جبران کلیه خسارات وارده به خریدار می‌باشد.
۵-۸- فروشنده متعهد است از هرگونه اقدامی که موجب تضییع حقوق خریدار در مال مشاع یا ایجاد مانع برای تصرفات قانونی وی گردد، خودداری نماید.
۶-۸- فروشنده مکلف است پیش از تنظیم سند، رضایت یا عدم مخالفت سایر شرکا را در صورت لزوم قانونی (مانند حق شفعه) بررسی و در صورت وجود حق شفعه، مراتب را کتباً به خریدار اعلام نماید.
ماده ۹ – تعهدات خریدار
۱-۹- خریدار متعهد است ثمن معامله را در مواعد مقرر در ماده ۷ به فروشنده پرداخت نماید.
۲-۹- خریدار با امضای این قرارداد، وضعیت مشاعی مال و محدودیت‌های ناشی از آن (از جمله عدم امکان تصرف مادی بدون اذن سایر شرکا) را پذیرفته و متعهد به رعایت حقوق سایر مالکان مشاعی می‌باشد.
۳-۹- خریدار موظف است از تاریخ [تاریخ]، هزینه‌های جاری نگهداری مال (مانند شارژ، مالیات بر مستغلات و غیره) را به نسبت سهم مشاعی خود پرداخت نماید.
۴-۹- خریدار حق ندارد بدون اذن سایر شرکا یا حکم دادگاه، اقدام به تصرف مادی اختصاصی در بخش خاصی از مال مشاع نماید که موجب ضرر به سایر شرکا باشد.
۵-۹- خریدار متعهد است در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر شده و نسبت به امضای اسناد انتقال رسمی اقدام نماید.
ماده ۱۰ – تسلیم و تحویل مشاعی
۱-۱۰- با توجه به مشاع بودن مال، تسلیم و تحویل به معنای انتقال مالکیت حقوقی و اعطای حق تصرف قانونی به خریدار است و نه تحویل فیزیکی یک بخش خاص.
۲-۱۰- فروشنده موظف است در تاریخ [تاریخ]، کلیه اسناد و مدارک مربوط به حصه را به خریدار تسلیم نماید و در صورت وجود کلید یا ابزارهای دسترسی به مال، آن‌ها را به نسبت سهم در اختیار خریدار قرار دهد.
۳-۱۰- در صورتی که مال در تصرف مستأجر باشد، فروشنده موظف است قرارداد اجاره را به خریدار ارائه نماید و از تاریخ انتقال، حقوق ناشی از اجاره‌بها به نسبت سهم مشاعی به خریدار منتقل می‌گردد.
۴-۱۰- فروشنده مکلف است مراتب انتقال مالکیت مشاعی را به مستأجر یا سایر شرکای متصرف، کتباً ابلاغ نماید.
۵-۱۰- قبض و اقباض در این قرارداد، با امضای سند رسمی در دفترخانه یا تحویل کلید/اسناد (هرکدام که زودتر واقع شود) محقق می‌گردد.
ماده ۱۱ – تنظیم سند رسمی و هزینه‌های آن
۱-۱۱- طرفین توافق نمودند که جهت تنظیم سند رسمی انتقال حصه مشاعی، در تاریخ [ ] در دفترخانه اسناد رسمی شماره [ ] واقع در [ ] حضور یابند.
۲-۱۱- فروشنده مکلف است کلیه استعلامات ثبتی، دارایی، شهرداری و سایر مراجع ذی‌ربط را پیش از تاریخ مذکور اخذ و آماده نماید.
۳-۱۱- هزینه‌های تنظیم سند رسمی اعم از حق‌التحریر و حق‌الثبت، بالمناصفه (پنجاه درصد بر عهده فروشنده و پنجاه درصد بر عهده خریدار) خواهد بود، مگر آنکه توافق دیگری در پیوست قرارداد ذکر شده باشد.
۴-۱۱- در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در دفترخانه در موعد مقرر، طرف حاضر مکلف است گواهی عدم حضور را از سردفتر دریافت نماید که این گواهی، سند قطعی تخلف طرف مقابل محسوب می‌شود.
۵-۱۱- فروشنده ضمن عقد خارج لازم، به خریدار وکالت بلاعزل با حق توکیل به غیر می‌دهد تا در صورت استنکاف فروشنده از حضور در دفترخانه، خریدار بتواند با مراجعه به مراجع ذی‌صلاح یا دفترخانه، نسبت به انتقال سند به نام خود اقدام نماید.
۶-۱۱- چنانچه به دلیل وجود موانع قانونی (مانند بازداشت یا ممنوع‌الخروجی فروشنده) امکان تنظیم سند فراهم نشود، فروشنده موظف است ظرف مدت [ ] روز نسبت به رفع موانع اقدام نماید، در غیر این صورت خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
ماده ۱۲ – تضمین‌ها و وثایق
۱-۱۲- جهت تضمین حسن انجام تعهدات فروشنده مبنی بر انتقال رسمی حصه مشاعی و رفع هرگونه معارض، فروشنده یک فقره چک به شماره [ ] به مبلغ [ ] ریال نزد خریدار به امانت می‌گذارد.
۲-۱۲- در صورت تخلف فروشنده از هر یک از تعهدات قراردادی، خریدار مجاز است بدون نیاز به مراجعه به مراجع قضایی، نسبت به برگشت زدن چک و مطالبه وجه آن اقدام نماید.
۳-۱۲- این چک صرفاً جنبه تضمینی داشته و پس از تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه، باید به فروشنده مسترد گردد.
۴-۱۲- خریدار حق دارد در صورت عدم ایفای تعهدات، علاوه بر مطالبه وجه التزام، از محل این چک خسارات وارده را نیز جبران نماید.
۵-۱۲- هرگونه تغییر در وضعیت چک مذکور یا جایگزینی آن با وثیقه دیگر، منوط به توافق کتبی طرفین و درج در ظهر قرارداد است.
ماده ۱۳ – خیارات و فسخ
۱-۱۳- طرفین کلیه خیارات از جمله خیار غبن (ولو فاحش یا افحش) را با علم و آگاهی کامل از عرف بازار و قیمت حصه مشاعی، از خود سلب و ساقط نمودند.
۲-۱۳- در صورت عدم پرداخت ثمن در مواعد مقرر، عدم حضور در دفترخانه، کشف هرگونه فساد در بیع، مستحق‌للغیر درآمدن حصه (جزئی یا کلی) یا وجود بازداشت و رهنِ اعلام‌نشده، طرف متضرر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
۳-۱۳- مهلت اعمال خیارات فسخ قراردادی، حداکثر [ ] روز از تاریخ وقوع تخلف یا اطلاع از آن تعیین می‌گردد و پس از انقضای این مدت، حق فسخ ساقط خواهد شد.
۴-۱۳- در صورت اعمال حق فسخ، طرف فسخ‌کننده مکلف است مراتب را از طریق اظهارنامه رسمی به طرف مقابل ابلاغ نماید.
۵-۱۳- با فسخ قرارداد، فروشنده مکلف است ثمن دریافتی را ظرف مدت [ ] روز به خریدار مسترد نماید و خریدار نیز موظف است تصرفات خود را (در صورت وجود) نسبت به حصه مشاعی خاتمه دهد.
ماده ۱۴ – وجه التزام و خسارت
۱-۱۴- در صورت تأخیر هر یک از طرفین در انجام تعهدات (اعم از حضور در دفترخانه یا پرداخت ثمن)، متخلف مکلف است به ازای هر روز تأخیر، مبلغ [ ] ریال به عنوان وجه التزام به طرف مقابل پرداخت نماید.
۲-۱۴- پرداخت وجه التزام، بدل از اصل تعهد نبوده و متخلف همچنان مکلف به انجام تعهد اصلی (انتقال سند یا پرداخت ثمن) می‌باشد.
۳-۱۴- چنانچه خسارات وارده به طرف مقابل بیش از مبلغ وجه التزام باشد، طرف متضرر حق مطالبه مازاد خسارت را بر اساس نظریه کارشناس رسمی دادگستری خواهد داشت.
۴-۱۴- وجه التزام مذکور، مستقل از حق فسخ بوده و مطالبه آن مانع از اعمال حق فسخ نمی‌باشد.
۵-۱۴- در صورت عدم پرداخت وجه التزام توسط متخلف، طرف مقابل می‌تواند از محل تضمین‌های موضوع ماده ۱۲ قرارداد، مبالغ مربوطه را برداشت نماید.
ماده ۱۵ – ضمان درک و مستحق‌للغیر درآمدن
۱-۱۵- فروشنده ضامن درک حصه مشاعی بوده و متعهد است که حصه مورد معامله، متعلق به خود اوست و هیچ‌گونه حق یا ادعایی از سوی اشخاص ثالث نسبت به آن وجود ندارد.
۲-۱۵- چنانچه پس از انعقاد قرارداد مشخص شود که حصه مشاعی تماماً یا بعضاً متعلق به غیر بوده یا به هر نحوی مستحق‌للغیر درآید، فروشنده مکلف است علاوه بر استرداد ثمن، کلیه خسارات وارده به خریدار را بر اساس نرخ روز حصه مشاعی جبران نماید.
۳-۱۵- در صورتی که مشخص شود سهم سایر شرکا بیش از میزان اعلامی فروشنده بوده و این امر موجب تضییع حقوق خریدار گردد، خریدار حق فسخ قرارداد و مطالبه خسارت را خواهد داشت.
۴-۱۵- فروشنده متعهد است در صورت بروز هرگونه ادعای ثالث نسبت به حصه مشاعی، شخصاً در مراجع قضایی حاضر شده و از حقوق خریدار دفاع نماید.
۵-۱۵- مسئولیت فروشنده در قبال ضمان درک، محدود به زمان خاصی نبوده و تا زمان انتقال رسمی سند و پس از آن نیز نسبت به ایام مالکیت وی باقی است.
ماده ۱۶ – مال مشاع و روابط با سایر شرکا
۱-۱۶- طرفین توافق نمودند که انتقال حصه مشاعی موضوع این قرارداد، مستلزم اخذ رضایت سایر شرکای مشاعی نبوده و این بیع از نظر حقوقی صحیح و نافذ است.
۲-۱۶- فروشنده متعهد می‌گردد مشخصات کامل سایر شرکای مشاعی را به خریدار اعلام نماید و در صورت وجود هرگونه توافق‌نامه قبلی میان شرکا در خصوص نحوه اداره مال، نسخه‌ای از آن را به خریدار تسلیم نماید.
۳-۱۶- خریدار و فروشنده توافق نمودند که هرگونه اقدام جهت افراز یا تقسیم مال مشاع، منوط به رعایت تشریفات قانونی و توافق کتبی طرفین این قرارداد باشد؛ با این حال، طرفین می‌توانند در صورت لزوم، درخواست افراز را مطابق مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع مطرح نمایند.
۴-۱۶- کلیه هزینه‌های نگهداری، تعمیرات اساسی و عوارض قانونی مربوط به مال مشاع، از تاریخ [تاریخ] به نسبت سهم‌الشرکه، بر عهده خریدار خواهد بود.
۵-۱۶- فروشنده متعهد است در صورت بروز هرگونه اختلاف میان خریدار و سایر شرکا در خصوص نحوه بهره‌برداری از مال، همکاری لازم را جهت حل‌وفصل مسالمت‌آمیز موضوع به عمل آورد.
ماده ۱۷ – حق شفعه
۱-۱۷- خریدار با امضای این قرارداد اقرار می‌نماید که از وضعیت مشاعی ملک و احتمال وجود حق شفعه برای سایر شرکا، مطابق مواد ۸۰۸ تا ۸۲۴ قانون مدنی، کاملاً آگاه است.
۲-۱۷- فروشنده متعهد می‌گردد حداکثر تلاش خود را جهت اخذ رضایت‌نامه کتبی یا اقرارنامه اسقاط حق شفعه از سایر شرکا پیش از تنظیم سند رسمی به عمل آورد.
۳-۱۷- در صورتی که هر یک از شرکا اقدام به اعمال حق شفعه نماید، قرارداد حاضر نسبت به حصه مورد شفعه فسخ گردیده و فروشنده مکلف است ثمن دریافتی را بلافاصله به خریدار مسترد نماید.
۴-۱۷- چنانچه به دلیل عدم اطلاع‌رسانی صحیح فروشنده در خصوص وجود حق شفعه، خریدار متحمل خسارتی گردد، فروشنده مسئول جبران کلیه خسارات وارده به خریدار خواهد بود.
۵-۱۷- طرفین توافق نمودند که در صورت اعمال حق شفعه، خریدار حق مطالبه هیچ‌گونه خسارت یا غرامتی بابت افزایش قیمت احتمالی مال را نخواهد داشت و تنها مستحق استرداد ثمن پرداختی می‌باشد.
ماده ۱۸ – ممنوعیت فروش مجدد همان حصه و ضمانت اجرا
۱-۱۸- فروشنده حق ندارد حصه موضوع این قرارداد را پس از امضای این سند، به شخص یا اشخاص ثالث دیگری واگذار، صلح، هبه یا به هر نحو دیگری منتقل نماید.
۲-۱۸- هرگونه معامله معارض نسبت به حصه موضوع قرارداد، از درجه اعتبار ساقط بوده و فروشنده در برابر خریدار ضامن جبران کلیه خسارات مادی و معنوی وارده خواهد بود.
۳-۱۸- در صورت تخلف فروشنده از این ماده، علاوه بر بطلان معامله ثانویه، فروشنده ملزم به پرداخت مبلغ [مبلغ به عدد و حروف] ریال به عنوان وجه التزام قراردادی به خریدار می‌باشد.
۴-۱۸- خریدار حق دارد در صورت مشاهده هرگونه اقدام فروشنده جهت فروش مجدد، از طریق مراجع قضایی نسبت به توقیف حصه و جلوگیری از انتقال سند اقدام نماید.
ماده ۱۹ – قوه قاهره
۱-۱۹- در صورت بروز حوادث غیرمترقبه و خارج از اراده طرفین (قوه قاهره) از قبیل سیل، زلزله، جنگ، اعتصابات سراسری یا تغییرات ناگهانی قوانین که اجرای تعهدات این قرارداد را غیرممکن سازد، طرفین از مسئولیت عدم انجام تعهدات در مدت زمان وقوع حادثه معاف خواهند بود.
۲-۱۹- طرفی که دچار قوه قاهره شده است، مکلف است حداکثر ظرف مدت [تعداد] روز کاری، مراتب را به‌صورت کتبی به طرف دیگر اطلاع دهد.
۳-۱۹- چنانچه وضعیت قوه قاهره بیش از [تعداد] روز ادامه یابد، هر یک از طرفین حق خواهند داشت با ارسال اظهارنامه رسمی، قرارداد را فسخ نمایند.
۴-۱۹- در صورت فسخ قرارداد به دلیل قوه قاهره، طرفین مکلف به اعاده وضعیت به حالت پیش از قرارداد بوده و هیچ‌یک حق مطالبه خسارت از دیگری را نخواهند داشت.
ماده ۲۰ – محرمانگی
۱-۲۰- طرفین متعهد می‌گردند کلیه اطلاعات، اسناد و توافقات مالی مربوط به این قرارداد را محرمانه تلقی نموده و از افشای آن به اشخاص ثالث بدون رضایت کتبی طرف دیگر خودداری نمایند.
۲-۲۰- این تعهد محرمانگی شامل اطلاعات مربوط به ثمن معامله، مشخصات شرکا و سایر جزئیات قرارداد می‌باشد که در صورت افشا، می‌تواند موجب ضرر و زیان به طرفین گردد.
۳-۲۰- تعهد به محرمانگی تا [تعداد] سال پس از پایان قرارداد یا فسخ آن به قوت خود باقی خواهد بود.
۴-۲۰- در صورت نقض تعهد محرمانگی، طرف متخلف مسئول جبران کلیه خسارات وارده به طرف دیگر خواهد بود که توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌گردد.
ماده ۲۱ – مالیات، عوارض، بیمه و هزینه‌های نگهداری به نسبت سهم از تاریخ معین
۱-۲۱- کلیه مالیات‌ها، عوارض قانونی، هزینه‌های شهرداری، بیمه و سایر عوارض دولتی و عمومی مربوط به مال مشاع موضوع این قرارداد که به دوران پیش از تاریخ [تاریخ معین] تعلق دارد، منحصراً بر عهده فروشنده بوده و نامبرده متعهد به تسویه حساب قطعی آن‌ها می‌باشد.
۲-۲۱- از تاریخ [تاریخ معین] به بعد، پرداخت کلیه هزینه‌های جاری، عوارض سالانه، هزینه‌های نگهداری، تعمیرات اساسی و جزئی و سایر مخارج مرتبط با مال مشاع، به نسبت حصه مورد معامله بر عهده خریدار خواهد بود.
۳-۲۱- در صورتی که هر یک از طرفین وجهی را بابت دیون یا تعهدات طرف مقابل پرداخت نماید، مجاز است معادل آن را به انضمام خسارات قانونی از طرف دیگر مطالبه و وصول نماید.
۴-۲۱- پرداخت مالیات نقل‌وانتقال و حق‌الثبت مربوط به انتقال حصه مشاعی در دفترخانه اسناد رسمی، تابع قوانین جاری بوده و نحوه توافق طرفین در این خصوص به شرح ماده مربوطه در این قرارداد خواهد بود.
۵-۲۱- تبصره: ملاک محاسبه کلیه هزینه‌ها و تعهدات مالی ذکر شده در این ماده، میزان دقیق حصه مشاعی مورد معامله بر اساس سند رسمی مادر و مفاد این قرارداد است.
ماده ۲۲ – حل اختلاف: مذاکره، سپس داوری با تعیین داور/مرجع یا دادگاه صالح با ذکر حوزه؛ قانون حاکم: قوانین جمهوری اسلامی ایران
۱-۲۲- در صورت بروز هرگونه اختلاف میان طرفین در خصوص تفسیر، اجرای مفاد یا اعتبار این قرارداد، طرفین تلاش خواهند نمود تا موضوع را ابتدا از طریق مذاکرات دوستانه و حسن نیت ظرف مدت [تعداد روز] روز حل‌وفصل نمایند.
۲-۲۲- چنانچه مذاکرات دوستانه به نتیجه نرسد، موضوع اختلاف به داوری مرضی‌الطرفین به مشخصات نامبرده در [مشخصات داور/مرجع داوری] ارجاع شده و رای صادره از سوی داور قطعی و برای طرفین لازم‌الاجرا خواهد بود.
۳-۲۲- در صورت عدم توافق بر سر تعیین داور یا استعفا و امتناع داور مرضی‌الطرفین، حل اختلاف به دادگاه‌های صالح قانونی با ذکر حوزه قضایی [نام شهر/حوزه قضایی] ارجاع خواهد شد تا بر اساس قوانین جاری رسیدگی شود.
۴-۲۲- قانون حاکم بر این قرارداد و تمامی اختلافات ناشی از آن یا مرتبط با آن، قوانین و مقررات موضوعه جمهوری اسلامی ایران خواهد بود.
۵-۲۲- تبصره: ارجاع موضوع به داوری مانع از اجرای تعهدات فوری و غیرقابل‌تأخیر طرفین بر اساس این قرارداد نخواهد بود، مگر آنکه داور یا دادگاه صالح دستور موقت مغایری صادر نمایند.
ماده ۲۳ – اقامتگاه و ابلاغ (تغییر نشانی با اطلاع کتبی)
۱-۲۳- اقامتگاه قانونی و نشانی طرفین همان است که در صدر این قرارداد و در بخش مشخصات درج شده است و تمامی مکاتبات، اخطاریه‌ها و اوراق رسمی به همین نشانی ارسال می‌گردد.
۲-۲۳- هر یک از طرفین متعهد است در صورت تغییر نشانی یا شماره تماس خود، مراتب را ظرف مدت [تعداد روز] روز کتباً به طرف مقابل و دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام نماید.
۳-۲۳- تا زمانی که تغییر نشانی به, نحو یادشده کتباً به اطلاع طرف مقابل نرسیده باشد، کلیه ابلاغ‌ها، اخطاریه‌ها و اوراق ارسالی به نشانی قبلی قانونی تلقی شده و ابلاغ‌شده محسوب می‌گردد.
۴-۲۳- ارسال مدارک و مکاتبات از طریق پست سفارشی، اظهارنامه قانونی یا پیام از طریق سامانه‌های رسمی و مورد تایید، ابلاغ قطعی محسوب می‌شود.
۵-۲۳- تبصره: مسئولیت عواقب ناشی از عدم اعلام تغییر اقامتگاه بر عهده متخلف خواهد بود و هیچ‌گونه اعتراشی در این خصوص مسموع نخواهد بود.
ماده ۲۴ – نسخ، پیوست‌ها و اعتبار پیوست‌ها به‌عنوان جزء لاینفک
۱-۲۴- این قرارداد در [تعداد نسخ] نسخه با اعتبار واحد و همسان تنظیم شده و تمامی نسخ در تاریخ مندرج در صدر قرارداد به امضای طرفین رسیده است.
۲-۲۴- تمامی پیوست‌ها، صورت‌جلسات، مدارک و ضمائم ذکر شده در این قرارداد، جزء لاینفک آن محسوب شده و دارای اعتبار قانونی یکسان با متن اصلی قرارداد می‌باشند.
۳-۲۴- در صورت وجود هرگونه تناقض یا مغایرت میان مفاد پیوست‌ها و متن اصلی قرارداد، مفاد متن اصلی قرارداد ملاک عمل و تقدم خواهد داشت.
۴-۲۴- هرگونه الحاقیه، اصلاحیه، تغییر یا تبادل نظر بعدی نسبت به مفاد این قرارداد تنها در صورتی معتبر و نافذ خواهد بود که به‌صورت کتبی و با امضای مجاز طرفین تنظیم شده باشد.
۵-۲۴- تبصره: امضای این قرارداد به منزله مطالعه کامل تمامی مفاد، پیوست‌ها و پذیرش تمامی بندهای آن بدون هیچ‌گونه اکراه یا اجباری است.
ماده ۲۵ – امضا، اثر انگشت، شهود (توصیه به دو شاهد) و در غیرمنقول تأکید بر ضرورت تنظیم سند رسمی
۱-۲۵- این قرارداد پس از مطالعه دقیق توسط طرفین، در نهایت صحت مزاج، اهلیت قانونی و با رضایت کامل به امضا و اثر انگشت رسید و از تاریخ امضا برای طرفین لازم‌الاتباع است.
۲-۲۵- به طرفین توصیه می‌شود که مفاد این قرارداد و امضای آن در حضور حداقل دو نفر شاهد عاقل و بالغ انجام گرفته و شهود نیز ذیل آن را به عنوان گواه امضا نمایند.
۳-۲۵- با توجه به اینکه موضوع این قرارداد مال غیرمنقول و مشاع است، طرفین تاکید و اقرار می‌نمایند که در اولین فرصت ممکن جهت انتقال رسمی حصه مورد معامله در دفترخانه اسناد رسمی [نام دفترخانه] حضور به هم رسانند.
۴-۲۵- تنظیم این قرارداد به صورت عادی مانع از الزام طرفین به تنظیم سند رسمی انتقال نبوده و خریدار حق دارد در صورت استنفک فروشنده، از طریق مراجع قضایی اقدام نماید.
۵-۲۵- تبصره: مشخصات، شماره ملی و امضای شهود حاضر در زمان انعقاد این قرارداد به شرح زیر ثبت می‌گردد.
محل امضا و اثر انگشت فروشنده: محل امضا و اثر انگشت خریدار:
[نام و نام خانوادگی / مهر و امضا] [نام و نام خانوادگی / مهر و امضا]
امضا و مشخصات شاهد اول: امضا و مشخصات شاهد دوم:
[نام، نام خانوادگی و شماره ملی] [نام، نام خانوادگی و شماره ملی]
نکاتِ تنظیمِ این قرارداد
- مبنای حقوقی
- مواد ۳۳۸ به بعد قانون مدنی (عقد بیع) و مواد ۵۷۱ به بعد قانون مدنی (شرکت و اشاعه).
- نکاتِ کلیدی
- ۱. حتماً استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد و املاک بگیرید تا مطمئن شوید ملک بازداشت نیست. ۲. در بیع مشاع، خریدار حق تصرف مادی در ملک (بدون اذن شرکا) ندارد؛ این نکته را در قرارداد شفاف کنید. ۳. حق شفعه (ماده ۸۰۸ قانون مدنی) در املاک مشاعی وجود دارد؛ حتماً از فروشنده بخواهید رضایت‌نامه اسقاط حق شفعه از سایر شرکا بگیرد. ۴. حتماً در قرارداد قید کنید که مبیع «مشاع» است تا بعداً ادعای فروش مال مفروز (که منجر به بطلان معامله می‌شود) مطرح نشود. ۵. وضعیت هزینه‌های نگهداری و شارژ را از تاریخ انتقال دقیقاً مشخص کنید. ۶. اگر ملک مستأجر دارد، تکلیف اجاره‌بها و قرارداد اجاره را در پیوست‌ها مشخص کنید.
- بندهای پرخطر
- ۱. حق شفعه: اگر شریک دیگر حق شفعه خود را اعمال کند، معامله شما باطل می‌شود. راه حل: اخذ رضایت‌نامه کتبی و محضری از شرکا مبنی بر اسقاط حق شفعه. ۲. تصرف مادی: خریدار ممکن است تصور کند با خرید سهم، می‌تواند بخشی از ملک را تصرف کند. راه حل: تصریح در قرارداد که تصرف مادی منوط به اذن شرکا یا افراز است. ۳. مستحق‌للغیر درآمدن: اگر فروشنده بیش از سهم واقعی خود فروخته باشد. راه حل: درج بند ضمان درک قوی و اخذ چک تضمین معتبر. ۴. عدم تنظیم سند: در املاک مشاعی، هماهنگی برای حضور در دفترخانه دشوارتر است. راه حل: تعیین وجه‌التزام سنگین برای عدم حضور در دفترخانه.
این متن با کمکِ هوش مصنوعی و گاه با کنترلِ کارشناس، به زبانِ ساده تهیه شده؛ برای پروندهٔ خودتان با وکیل مشورت کنید. گاه عبارت‌ها در هر پرونده معنای خاصِ خود را دارند و ممکن است خطا داشته باشد.
+ نمایشِ کاملِ مقدمه و توضیحاتِ پرامپت
# پرامپتِ تنظیمِ قرارداد بیع مشاع
## نقش
تو یک وکیل پایه‌یک دادگستری ایران، متخصص حقوق مدنی، حقوق ثبت و تنظیم اسناد، و آشنا با فقه امامیه در عقود معین هستی. قرارداد را با دقت حرفه‌ای، زبان رسمی حقوقی، بدون ابهام و بدون شرط خلاف قواعد آمره بنویس. هیچ ماده‌ای را حدس نزن؛ اگر نکته‌ای نیازمند استعلام ثبتی، نظر کارشناس یا مجوز خاص است، آن را صریحاً به‌صورت شرط یا تذکر در متن یا پیوست بیاور. خودِ قرارداد را کامل بنویس، نه خلاصه و نه نمونهٔ ناقص.
## چارچوب حقوقی حاکم
عقدِ موضوع این پرامپت «بیع سهم مشاع» است: انتقال مالکیتِ حصه‌ای نامعین از کل یک مال مشترک، بدون افراز، با حفظ حقوق سایر مالکان مشاعی.
قوانین و نهادهای مرتبط (حسب مورد اعمال کن و خلاف قواعد آمره شرط نگذار):
- قانون مدنی: احکام بیع، شرایط صحت معامله، ضمان درک، تسلیم مبیع، خیارات، شرکت مدنی و تصرفات شریک در مال مشاع، حق شفعه در فرض تحقق شرایط قانونی آن.
- قانون ثبت اسناد و املاک و آیین‌نامه‌های آن؛ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (در مورد اموال غیرمنقول مشمول)؛ قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی.
- قانون مالیات‌های مستقیم (مالیات نقل‌وانتقال و حسب مورد ارزش افزوده) و مقررات سازمان ثبت و دفاتر اسناد رسمی.
- در فرض آپارتمان/مجتمع: قانون تملک آپارتمان‌ها.
- در فرض زمین کشاورزی: قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی و اقتصادی و مقررات جهاد کشاورزی.
- در فرض مالِ در اجاره یا تصرف غیر: قانون روابط موجر و مستأجر حسب مورد.
- در فرض طرفِ تجاری/شرکتی: قانون تجارت و اساسنامه/مجوزهای نمایندگی امضا.
- در فرض عنصر خارجی: محدودیت تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع بیگانه و حسب مورد قواعد حقوق بین‌الملل خصوصی ایران.
نکتهٔ فقهی/قانونی عقد در یک خط: بیع مشاع عقدی لازم و صحیح است مشروط بر معلوم بودن مبیع و حصه، اهلیت و قصد و رضا و مشروعیت جهت؛ فروشنده فقط می‌تواند سهم خود را بفروشد و رضایت سایر شرکا برای صحت انتقال سهم او لازم نیست، اما حق شفعه (در صورت اجتماع شرایط قانونی، عمدتاً در غیرمنقول و فروض مضیق قانون مدنی) و ممنوعیت تصرف مادی مضر به حال شرکا و ضرورت ثبت رسمی در غیرمنقول باقی است. قبض در مال مشاع به معنای تمکین از تصرف مشاعی و حسب مورد تحویل اسناد/تخلیهٔ تصرفات اختصاصی فروشنده است، نه افراز.
قواعد آمره‌ای که نباید نقض شود: فروش مازاد بر سهم؛ سلب حق شفعهٔ شریک به‌نحو خلاف قانون در فرض شمول؛ شرط خلاف نظم عمومی؛ معامله نسبت به مال بازداشت، در رهن بدون Permitted transfer، موقوفه بدون مجوز، اراضی ملی/موات/منابع طبیعی؛ دور زدن الزام به سند رسمی در غیرمنقول مشمول؛ اسقاط ضمان درک به‌نحو مطلقاً خلاف قانون در فرض مستحق‌للغیر درآمدن؛ معامله صغیر/محجور بدون ولی/قیم و اذن دادستان در موارد لازم.
## اطلاعات لازم
اگر هر یک از موارد زیر ناقص است، قرارداد را ننویس و ابتدا سؤال کن. حدس نزن.
### طرفین
- فروشنده (شریک مشاع): [[نام و نام خانوادگی / نام شرکت، شماره ملی یا شناسه ملی، شماره ثبت و محل ثبت، نام نماینده و مستند نمایندگی، نشانی اقامتگاه، شماره تماس و در صورت تمایل شماره حساب]]
- خریدار: [[همان اطلاعات شناسایی و اقامتگاه]]
- وضعیت اهلیت و سمت: [[رشید/ولی/قیم/وکیل با مشخصات وکالتنامه و حدود اختیارات؛ در شرکت: مدیر/صاحبان امضای مجاز]]
- تابعیت: [[ایرانی / خارجی — در غیرمنقول محدودیت را لحاظ کن]]
- سایر شرکای مشاعی (غیر طرف قرارداد): [[نام، میزان سهم، آیا رضایت/اسقاط شفعه/اقرارنامه دارند یا خیر]]
### موضوع و مشخصات مبیع
- نوع مال: [[غیرمنقول: ملک/آپارتمان/زمین زراعی یا بایر یا دایر / منقول: خودرو، کالا، سهم‌الشرکه غیرسهامی، سایر]]
- مشخصات ثبتی یا شناسایی مال کل: [[پلاک ثبتی اصلی و فرعی، بخش، حوزه ثبتی، شماره دفتر و صفحه، آدرس کامل، مساحت کل سند، کاربری، طبقه و واحد در آپارتمان، پلاک انتظامی خودرو یا شماره سریال، مشخصات دقیق مال منقول]]
- میزان سهم مورد معامله: [[مثلاً سه دانگ از شش دانگ / کسر مشاع مانند ۲/۵ از کل / درصد]] به عدد و حروف
- وضعیت افراز: [[مشاع است و افراز نشده / در جریان افراز یا دستور فروش]]
- سوابق بازداشت، رهن، حق انتفاع، حق ارتفاق، سرقفلی، اجاره، دعاوی ثبتی یا حقوقی: [[شرح دقیق یا «طبق استعلام پیوست»]]
- وضعیت تصرف فعلی: [[در تصرف کدام شریک/مستأجر/ثالث؛ خریدار چه نوع تصرفی خواهد داشت]]
- منضمات و توابع سهم: [[حق پارکینگ و انباری مشاع یا اختصاصی، امتیاز آب و برق و گاز و تلفن، اشجار، ابنیه، اعیان]]
- مستندات مالکیت فروشنده: [[سند رسمی، سند مفروز نشده، گواهی حصر وراثت و گواهی واریز مالیات بر ارث، قولنامه قبلی، رأی دادگاه]]
### مبلغ و پرداخت
- ثمن کل: [[مبلغ به عدد و حروف و واحد پول]]
- نحوه پرداخت: [[نقد / اقساط با جدول تاریخ و مبلغ / چک با مشخصات / حواله / تهاتر]]
- محل و زمان پرداخت هر قسط و شرط تعلیق انتقال یا تنظیم سند به پرداخت: [[شرح]]
- کسور قانونی: [[مالیات نقل‌وانتقال، حق‌الثبت، حق‌التحریر، کمیسیون، بدهی شهرداری و دارایی و تأمین اجتماعی — عهدهٔ کدام طرف]]
- ارز و در صورت ارزی بودن: [[نرخ تسعیر، مرجع نرخ، مجوزهای ارزی در صورت لزوم]]
### مدت، تحویل و تنظیم سند
- تاریخ انعقاد: [[]]
- مهلت تنظیم سند رسمی در دفترخانه: [[تاریخ یا مهلت از تاریخ قرارداد + نام دفترخانه یا حوزه]]
- مهلت تحویل/تخلیه تصرفات اختصاصی فروشنده و تمکین از تصرف مشاعی: [[]]
- شرط حضور در دفترخانه و ضمانت اجرای عدم حضور: [[]]
### تضمین‌ها و وثایق
- تضمین پرداخت ثمن یا انجام تعهد تنظیم سند: [[چک تضمینی، سفته، رهن مال دیگر، ضمانت‌نامه بانکی، کسر ثمن، وکالت]]
- وکالت بلاعزل فروشنده به خریدار برای انتقال رسمی: [[بله/خیر + حدود و مدت و قابل عزل بودن یا نبودن در حدود قانون]]
### شرایط خاص
- اسقاط خیارات: [[کدام خیارات اسقاط می‌شود و کدام باقی می‌ماند؛ غبن فاحش؟ تدلیس؟]]
- موضع نسبت به حق شفعه سایر شرکا: [[اقرار به اطلاع خریدار / تعهد فروشنده به اخذ رضایت یا اسقاط / ریسک با خریدار]]
- تعهد به عدم افراز یا توافق بر تقسیم بعدی: [[]]
- مال موضوع دستور فروش یا مزایده یا ترکه: [[بله/خیر]]
- شرط داوری یا دادگاه صالح: [[]]
- پیوست‌ها: [[کپی اسناد، استعلام ثبت، نقشه، نظریه کارشناس، اقرارنامه شرکا]]
## ساختار الزامی قرارداد
قرارداد را با عنوان «مبایعه‌نامه سهم مشاع / قرارداد بیع حصه مشاع» و شماره و تاریخ تنظیم کن و مواد را به ترتیب زیر بیاور. بندهای خاص بیع مشاع را حذف نکن.
[بندهای قرارداد در ادامه، هر کدام جدا]
بندهای خاص همین عقد که نباید فراموش شود:
- تصریح «مبیع حصه مشاع است و خریدار مالک قسمت معین روی زمین/بنا نمی‌شود مگر پس از افراز قانونی».
- منع فروش یا تعهد نسبت به حصهٔ شرکای دیگر.
- وضعیت اعیانی احداثی توسط یکی از شرکا و اینکه داخل در مبیع هست یا خیر.
- تکلیف نسبت به دعاوی جاری افراز/دستور فروش.
- استعلامات ثبت، شهرداری، دارایی، جهاد (زمین زراعی) به‌عنوان شرط یا مقدمه تنظیم سند.
- در آپارتمان: سهم از قسمت‌های مشترک، پارکینگ و انباری و بدهی به ساختمان.
- در ترکه: سهم‌الارث بودن حصه و ارائه گواهی حصر وراثت و مفاصاحساب مالیات بر ارث.
- در رهن بودن پلاک: شرط اذن مرتهن یا فک رهن قبل از سند.
## شرط‌های پیشنهادی اختیاری
این‌ها را فقط اگر با اطلاعات کاربر سازگار است یا کاربر انتخاب کرده، به‌صورت مادهٔ جدا بیاور و در غیر این صورت نیاور. توضیح کاربرد در پرانتز برای خودت است نه لزوماً در متن قرارداد:
- وکالت بلاعزل فروشنده به خریدار برای انتقال رسمی و اخذ استعلامات (وقتی بیم امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه می‌رود؛ با رعایت محدودیت‌های قانون الزام به ثبت رسمی).
- سپردن ثمن در حساب مسدود/نزد شخص ثالث/دفترخانه تا زمان ثبت (کاهش ریسک مستحق‌للغیر و بازداشت).
- اسقاط کافه خیارات به‌استثنای خیار تدلیس و غبن فاحش فوق‌العاده (رایج در مبایعه‌نامه‌ها؛ غبن افحش را بدون تصریح کاربر اسقاط مطلق نکن).
- اقرارنامه جداگانه سایر شرکا مبنی بر اطلاع و اسقاط حق شفعه در حدود قانون (وقتی شفعه محتمل است؛ شفعه قابل اسقاط بعدی است اما تحمیل خلاف قانون نکن).
- تعهد طرفین به طرح دعوای افراز یا تقسیم ظرف مهلت معین یا بالعکس تعهد به عدم درخواست افراز برای مدت معین در حدود قابلیت قانونی.
- حق تقدم خریدار در خرید حصهٔ باقی‌مانده فروشنده (اگر فروشنده هنوز سهم دیگری دارد).
- شرط تعدیل ثمن در صورت اختلاف مساحت سند و وضع موجود با فرمول مشخص.
- داوری سازمانی یا داور مرضی‌الطرفین با آیین داوری داخلی (وقتی طرفین تجاری‌اند یا سرعت می‌خواهند).
- وجه التزام مستقل برای اعلام خلاف واقع درباره سهم یا رهن یا بازداشت.
- انتقال منافع و اجاره‌بها از تاریخ معین و وکالت در مراجعه به مستأجر.
## نکات و هشدارهای مهم (در تنظیم متن رعایت کن و در صورت لزوم به‌صورت تذکر پایانی غیرقراردادی برای کاربر بیاور)
- ریسک رایج: خریدار گمان می‌کند قسمت خاصی از ملک (مثلاً طبقه یا ضلع جنوبی) مال اوست؛ این باطل‌کنندهٔ وصف مشاع است مگر افراز.
- فروش بیش از سهم یا بیع مال مشاع به‌عنوان مفروز بدون اختیار، منشأ ضمان درک و دعواست.
- در غیرمنقول، سند عادی ممکن است در برابر اشخاص ثالث و ادارات ثبت قابل استناد نباشد؛ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را جدی بگیر و تعهد به تنظیم سند رسمی را محور قرار بده. از تنظیم متنی که جایگزین سند رسمی القا شود بپرهیز.
- حق شفعه را نه انکار مطلق کن و نه گسترش بده؛ شرایط قانونی آن مضیق است (از جمله غالباً غیرمنقول و فروض خاص قانون مدنی). خریدار باید ریسک را بداند.
- بازداشت، رهن، دستور موقت، ملک در طرح، اراضی ملی، موقوفه، و ممنوع‌المعامله بودن متعاملین را بدون استعلام قطعی فرض نکن؛ به پیوست استعلام ارجاع بده.
- اسقاط تمام خیارات به‌صورت کلیشه‌ای می‌تواند در رویه با محدودیت روبه‌رو شود؛ تدلیس و خلاف واقع را نپوشان.
- گواهی امضا در دفتر اسناد رسمی برای وکالتنامه‌ها؛ در ملک، تنظیم در دفترخانه اسناد رسمی. کد رهگیری مشاور املاک جایگزین سند رسمی نیست.
- مالیات نقل‌وانتقال معمولاً بر عهده فروشنده است مگر توافق خلاف؛ بدهی شهرداری و خلاف ساختمانی می‌تواند مانع ثبت شود.
- زمین کشاورزی: انتقال خرد ممکن است با محدودیت قانونی روبه‌رو باشد.
- اگر حصه سهم‌الارث است، بدون انحصار وراثت و تسویه مالیات بر ارث سند زده نمی‌شود.
- تصرف مادی در مال مشاع بدون اذن شرکا می‌تواند ضمان‌آور باشد حتی پس از خرید حصه.
- وجه التزام نامتناسب ممکن است تعدیل شود؛ مبلغ را معقول و مرتبط با خسارت بنویس.
- آنچه باطل یا غیرقابل استناد است: بیع مجهول از حیث میزان حصه؛ بیع مال غیر؛ شرط خلاف شفعهٔ آمره در فرض شمول؛ معامله صوری برای فرار از دین؛ انتقال بدون رعایت الزام ثبت در موارد مشمول.
## دستورالعمل اجرا
- اگر اطلاعات ضروری ناقص بود، ابتدا فهرست سؤالات را بپرس و قرارداد را ننویس.
- پس از کامل بودن اطلاعات، فقط یک نسخهٔ کامل قرارداد تولید کن.
- در پایانِ خروجی، یک چک‌لیست بازبینی برای کاربر بده شامل: تطبیق میزان حصه با سند و استعلام؛ احراز سمت و اهلیت؛ وضعیت رهن/بازداشت/اجاره؛ تکلیف شفعه و سایر شرکا؛ مهلت سند رسمی و دفترخانه؛ جدول ثمن؛ ضمان درک؛ وجه التزام؛ مالیات و هزینه‌ها؛ پیوست‌ها؛ امضا و شهود؛ ضرورت مراجعه به دفتر اسناد رسمی در غیرمنقول.
## قالب خروجی
- فارسی رسمی و حقوقی، جملات کوتاه و بی‌ابهام.
- ماده‌بندی شماره‌دار (ماده ۱، ماده ۲، …) و در صورت نیاز بندهای ۱-۱، ۱-۲.
- تمام مبالغ، سهام (دانگ/کسر)، مساحت و مهلت‌ها هم به عدد و هم به حروف.
- از عبارات مبهم مانند «حسب توافق بعدی» بدون سازوکار پرهیز کن.
- هیچ شماره مادهٔ قانونی ننویس مگر آنکه از صحت آن کاملاً مطمئن باشی؛ در غیر این صورت فقط به نام قانون ارجاع بده.
- متن قرارداد آمادهٔ امضا باشد؛ تذکرات غیرقراردادی را بعد از قرارداد و جداگانه با عنوان «تذکر برای طرفین (جزء قرارداد نیست)» بیاور.
بند 1
بررسی تخصصی این بندطرفین و اقامتگاه قانونی و سمت و مستند نمایندگی
1. طرفین و اقامتگاه قانونی و سمت و مستند نمایندگی
بند 2
بررسی تخصصی این بندتعاریف (مال مشاع، حصه، دانگ/کسر، شرکای غیرطرف، تصرف مشاعی، سند مادر، افراز، شفعه، ثمن، روز کاری، قوه قاهره)
2. تعاریف (مال مشاع، حصه، دانگ/کسر، شرکای غیرطرف، تصرف مشاعی، سند مادر، افراز، شفعه، ثمن، روز کاری، قوه قاهره)
بند 3
بررسی تخصصی این بندموضوع قرارداد: فروش قطعی حصهٔ مشاع معین از مال معین، با تصریح که مبیع «سهم مشاع نامفروز» است نه قسمت مفروز و نه مال جداشده
3. موضوع قرارداد: فروش قطعی حصهٔ مشاع معین از مال معین، با تصریح که مبیع «سهم مشاع نامفروز» است نه قسمت مفروز و نه مال جداشده
بند 4
بررسی تخصصی این بنداقرارات فروشنده: مالکیت به میزان حصه؛ فقدان حجر؛ عدم فروش یا تعهد معارض نسبت به همان حصه؛ میزان دقیق سهم سایر شرکا تا حد اطلاع؛ وضعیت رهن/بازداشت/اجاره/دعاوی؛ صحت مندرجات سند
4. اقرارات فروشنده: مالکیت به میزان حصه؛ فقدان حجر؛ عدم فروش یا تعهد معارض نسبت به همان حصه؛ میزان دقیق سهم سایر شرکا تا حد اطلاع؛ وضعیت رهن/بازداشت/اجاره/دعاوی؛ صحت مندرجات سند
بند 5
بررسی تخصصی این بنداقرارات خریدار: علم به مشاع بودن و آثار آن (عدم امکان تصرف مادی اختصاصی بدون اذن یا افراز؛ مشارکت در هزینه‌های حفظ مال؛ ریسک اعمال حق شفعه در فرض قانونی؛ لزوم مراجعه به اداره ثبت برای نقل‌وانتقال رسمی)
5. اقرارات خریدار: علم به مشاع بودن و آثار آن (عدم امکان تصرف مادی اختصاصی بدون اذن یا افراز؛ مشارکت در هزینه‌های حفظ مال؛ ریسک اعمال حق شفعه در فرض قانونی؛ لزوم مراجعه به اداره ثبت برای نقل‌وانتقال رسمی)
بند 6
بررسی تخصصی این بندمشخصات کامل مالِ کل و میزان حصه و توابع و منضمات
6. مشخصات کامل مالِ کل و میزان حصه و توابع و منضمات
بند 7
بررسی تخصصی این بندثمن و نحوه پرداخت (اعداد به عدد و حروف) و تعلیق یا ترتیب تعهدات
7. ثمن و نحوه پرداخت (اعداد به عدد و حروف) و تعلیق یا ترتیب تعهدات
بند 8
بررسی تخصصی این بندتعهدات فروشنده: حضور در دفترخانه؛ رفع موانع ثبتی و استعلامات؛ پرداخت بدهی‌های مربوط به دوره مالکیت خود حسب توافق؛ تسلیم اسناد؛ تمکین از تصرف مشاعی؛ ضمان درک حصه؛ عدم ایجاد مانع برای شرکا و خریدار
8. تعهدات فروشنده: حضور در دفترخانه؛ رفع موانع ثبتی و استعلامات؛ پرداخت بدهی‌های مربوط به دوره مالکیت خود حسب توافق؛ تسلیم اسناد؛ تمکین از تصرف مشاعی؛ ضمان درک حصه؛ عدم ایجاد مانع برای شرکا و خریدار
بند 9
بررسی تخصصی این بندتعهدات خریدار: پرداخت ثمن؛ پذیرش وضعیت مشاع؛ پرداخت هزینه‌های جاری از تاریخ توافق‌شده به نسبت سهم؛ عدم تصرف مضر
9. تعهدات خریدار: پرداخت ثمن؛ پذیرش وضعیت مشاع؛ پرداخت هزینه‌های جاری از تاریخ توافق‌شده به نسبت سهم؛ عدم تصرف مضر
بند 10
بررسی تخصصی این بندتسلیم و تحویل مشاعی: تعریف دقیق قبض در این عقد؛ کلید/سند/تصرف؛ وضعیت مستأجر در صورت وجود و تکلیف نسبت به اجاره‌بها از تاریخ انتقال
10. تسلیم و تحویل مشاعی: تعریف دقیق قبض در این عقد؛ کلید/سند/تصرف؛ وضعیت مستأجر در صورت وجود و تکلیف نسبت به اجاره‌بها از تاریخ انتقال
بند 11
بررسی تخصصی این بندتنظیم سند رسمی و هزینه‌های آن؛ تعیین دفترخانه؛ ضمانت اجرای تخلف از حضور؛ وکالت در توکیل در حدود اطلاعات کاربر
11. تنظیم سند رسمی و هزینه‌های آن؛ تعیین دفترخانه؛ ضمانت اجرای تخلف از حضور؛ وکالت در توکیل در حدود اطلاعات کاربر
بند 12
بررسی تخصصی این بندتضمینها، وثایق، وصف چک/سفته و حق اجرا
12. تضمین‌ها، وثایق، وصف چک/سفته و حق اجرا
بند 13
بررسی تخصصی این بندخیارات و فسخ: تعیین خیارات باقی و ساقط؛ موجبات فسخ قراردادی (عدم پرداخت، عدم تنظیم سند، مستحق‌للغیر درآمدن جزئی یا کلی حصه، کشف بازداشت)؛ مهلت اعمال؛ اثر فسخ نسبت به ثمن و تصرف
13. خیارات و فسخ: تعیین خیارات باقی و ساقط؛ موجبات فسخ قراردادی (عدم پرداخت، عدم تنظیم سند، مستحق‌للغیر درآمدن جزئی یا کلی حصه، کشف بازداشت)؛ مهلت اعمال؛ اثر فسخ نسبت به ثمن و تصرف
بند 14
بررسی تخصصی این بندوجه التزام و خسارت: مبلغ روزانه یا مقطوع برای تأخیر در تنظیم سند یا پرداخت یا تخلیه؛ تصریح که وجه التزام بدل از اصل تعهد نیست مگر توافق خلاف؛ خسارت مازاد در صورت تصریح
14. وجه التزام و خسارت: مبلغ روزانه یا مقطوع برای تأخیر در تنظیم سند یا پرداخت یا تخلیه؛ تصریح که وجه التزام بدل از اصل تعهد نیست مگر توافق خلاف؛ خسارت مازاد در صورت تصریح
بند 15
بررسی تخصصی این بندضمان درک و فرض مستحق‌للغیر درآمدن تمام یا بخشی از حصه یا تعلق حصه به شریک دیگر بیش از اقرار فروشنده
15. ضمان درک و فرض مستحق‌للغیر درآمدن تمام یا بخشی از حصه یا تعلق حصه به شریک دیگر بیش از اقرار فروشنده
بند 16
بررسی تخصصی این بندمال مشاع و روابط با سایر شرکا: تصریح عدم نیاز به رضایت شرکا برای صحت بیع حصه؛ تعهد فروشنده به معرفی شرکا؛ شرط اطلاع‌رسانی؛ توافق درباره تقسیم/افراز بعدی یا ممنوعیت موقت درخواست افراز در حدود قانون؛ تکلیف هزینه‌های مشترک
16. مال مشاع و روابط با سایر شرکا: تصریح عدم نیاز به رضایت شرکا برای صحت بیع حصه؛ تعهد فروشنده به معرفی شرکا؛ شرط اطلاع‌رسانی؛ توافق درباره تقسیم/افراز بعدی یا ممنوعیت موقت درخواست افراز در حدود قانون؛ تکلیف هزینه‌های مشترک
بند 17
بررسی تخصصی این بندحق شفعه: شرط آگاهی خریدار؛ تعهد فروشنده در حد اطلاعات کاربر (اخذ رضایت، اقرارنامه اسقاط، یا پذیرش ریسک)؛ اثر اعمال شفعه بر ثمن و قرارداد
17. حق شفعه: شرط آگاهی خریدار؛ تعهد فروشنده در حد اطلاعات کاربر (اخذ رضایت، اقرارنامه اسقاط، یا پذیرش ریسک)؛ اثر اعمال شفعه بر ثمن و قرارداد
بند 18
بررسی تخصصی این بندممنوعیت فروش مجدد همان حصه و ضمانت اجرا
18. ممنوعیت فروش مجدد همان حصه و ضمانت اجرا
بند 19
بررسی تخصصی این بندقوه قاهره
19. قوه قاهره
بند 20
بررسی تخصصی این بندمحرمانگی در حد ضرورت (اگر طرفین شخص حقوقی یا معامله تجاری است)
20. محرمانگی در حد ضرورت (اگر طرفین شخص حقوقی یا معامله تجاری است)
بند 21
بررسی تخصصی این بندمالیات، عوارض، بیمه و هزینه‌های نگهداری به نسبت سهم از تاریخ معین
21. مالیات، عوارض، بیمه و هزینه‌های نگهداری به نسبت سهم از تاریخ معین
بند 22
بررسی تخصصی این بندحل اختلاف: مذاکره، سپس داوری با تعیین داور/مرجع یا دادگاه صالح با ذکر حوزه؛ قانون حاکم: قوانین جمهوری اسلامی ایران
22. حل اختلاف: مذاکره، سپس داوری با تعیین داور/مرجع یا دادگاه صالح با ذکر حوزه؛ قانون حاکم: قوانین جمهوری اسلامی ایران
بند 23
بررسی تخصصی این بنداقامتگاه و ابلاغ (تغییر نشانی با اطلاع کتبی)
23. اقامتگاه و ابلاغ (تغییر نشانی با اطلاع کتبی)
بند 24
بررسی تخصصی این بندنسخ، پیوست‌ها و اعتبار پیوست‌ها به‌عنوان جزء لاینفک
24. نسخ، پیوست‌ها و اعتبار پیوست‌ها به‌عنوان جزء لاینفک
بند 25
بررسی تخصصی این بندامضا، اثر انگشت، شهود (توصیه به دو شاهد) و در غیرمنقول تأکید بر ضرورت تنظیم سند رسمی
25. امضا، اثر انگشت، شهود (توصیه به دو شاهد) و در غیرمنقول تأکید بر ضرورت تنظیم سند رسمی