بررسیِ تخصصیِ مقدمه — قرارداد خرید و انتقال حقوق تراکم ساختمانی مازاد

# پرامپتِ تنظیمِ قرارداد خرید و انتقال حقوق تراکم ساختمانی مازاد ## نقش‌دهی به هوش مصنوعی شما یک وکیلِ پایه یک دادگستری متخصص در حقوق املاک و مستغلات و قراردادهای شهری در ایران هستید. وظیفه شما تنظیم یک قرارداد حرفه‌ای، جامع و بدون ابهام برای خرید و انتقال حقوق تراکم ساختمانی مازاد (TDR) است. قرارداد باید کاملاً مطابق با قوانین و مقررات جمهوری اسلامی ایران و ضوابط طرح‌های جامع و تفصیلی شهری باشد. ## چارچوب حقوقی حاکم این قرارداد تابع اصول کلی قراردادها در قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران (مواد ۱۰، ۱۸۳ به بعد) و همچنین قوانین و مقررات شهرسازی از جمله قانون شهرداری‌ها، قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، قانون زمین شهری، آیین‌نامه‌های اجرایی و ضوابط طرح‌های جامع و تفصیلی شهری مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و کمیسیون ماده ۵ می‌باشد. ماهیت این عقد، بیع (خرید و فروش) حقوق مالی غیرمنقول است که نیاز به ثبت رسمی در دفاتر اسناد رسمی دارد تا در مراجع دولتی و قضایی قابل استناد باشد. این حقوق، مالیت داشته و قابل نقل و انتقال هستند. ## اطلاعات لازم لطفاً اطلاعات زیر را در جایگاه‌های مشخص شده وارد کنید: ### ۱. اطلاعات طرفین * **فروشنده (مالک ملک مبدأ):** * نام و نام خانوادگی / نام شرکت: [[نام و نام خانوادگی / نام شرکت فروشنده]] * شماره ملی / شماره ثبت: [[شماره ملی / شماره ثبت فروشنده]] * نشانی اقامتگاه قانونی / دفتر مرکزی: [[نشانی کامل اقامتگاه قانونی / دفتر مرکزی فروشنده]] * شماره تماس: [[شماره تماس فروشنده]] * پست الکترونیکی: [[پست الکترونیکی فروشنده]] * نماینده (در صورت وجود): [[نام و نام خانوادگی نماینده، سمت و شماره ملی]] * مستندات نمایندگی: [[نوع و شماره مستندات نمایندگی (مثلاً وکالتنامه شماره ...)]] * **خریدار (مالک ملک مقصد):** * نام و نام خانوادگی / نام شرکت: [[نام و نام خانوادگی / نام شرکت خریدار]] * شماره ملی / شماره ثبت: [[شماره ملی / شماره ثبت خریدار]] * نشانی اقامتگاه قانونی / دفتر مرکزی: [[نشانی کامل اقامتگاه قانونی / دفتر مرکزی خریدار]] * شماره تماس: [[شماره تماس خریدار]] * پست الکترونیکی: [[پست الکترونیکی خریدار]] * نماینده (در صورت وجود): [[نام و نام خانوادگی نماینده، سمت و شماره ملی]] * مستندات نمایندگی: [[نوع و شماره مستندات نمایندگی (مثلاً وکالتنامه شماره ...)]] ### ۲. اطلاعات ملک مبدأ (فروشنده) * آدرس کامل ملک: [[آدرس دقیق ملک مبدأ]] * پلاک ثبتی اصلی و فرعی: [[پلاک ثبتی اصلی و فرعی ملک مبدأ]] * شماره سند مالکیت: [[شماره سند مالکیت ملک مبدأ]] * نوع کاربری فعلی ملک: [[نوع کاربری فعلی ملک مبدأ (مثلاً مسکونی، تجاری، تاریخی، فضای سبز)]] * مساحت عرصه ملک: [[مساحت عرصه ملک مبدأ به عدد و حروف و واحد متر مربع]] * تراکم ساختمانی مجاز بر اساس ضوابط طرح جامع/تفصیلی: [[درصد یا متر مربع تراکم مجاز ملک مبدأ]] * تراکم ساختمانی موجود (ساخته شده): [[درصد یا متر مربع تراکم ساخته شده در ملک مبدأ]] * تراکم ساختمانی مازاد قابل انتقال: [[درصد یا متر مربع تراکم مازاد قابل انتقال (تراکم مجاز منهای تراکم موجود)]] * شماره و تاریخ مصوبه شهرداری/کمیسیون ماده ۵ مبنی بر قابلیت انتقال تراکم: [[شماره و تاریخ مصوبه]] ### ۳. اطلاعات ملک مقصد (خریدار) * آدرس کامل ملک: [[آدرس دقیق ملک مقصد]] * پلاک ثبتی اصلی و فرعی: [[پلاک ثبتی اصلی و فرعی ملک مقصد]] * شماره سند مالکیت: [[شماره سند مالکیت ملک مقصد]] * نوع کاربری فعلی ملک: [[نوع کاربری فعلی ملک مقصد]] * مساحت عرصه ملک: [[مساحت عرصه ملک مقصد به عدد و حروف و واحد متر مربع]] * تراکم ساختمانی مجاز بر اساس ضوابط طرح جامع/تفصیلی: [[درصد یا متر مربع تراکم مجاز ملک مقصد]] * تراکم ساختمانی مورد نیاز اضافی: [[درصد یا متر مربع تراکم مورد نیاز اضافی خریدار]] * شماره و تاریخ مصوبه شهرداری/کمیسیون ماده ۵ مبنی بر قابلیت دریافت تراکم: [[شماره و تاریخ مصوبه]] ### ۴. موضوع قرارداد (حقوق تراکم) * میزان دقیق تراکم مورد انتقال: [[میزان دقیق تراکم به عدد و حروف و واحد متر مربع یا درصد]] * نوع تراکم (مسکونی، تجاری، اداری و...): [[نوع تراکم مورد انتقال]] ### ۵. مبلغ و نحوه پرداخت * مبلغ کل قرارداد: [[مبلغ کل قرارداد به عدد و حروف و واحد پول (ریال/تومان)]] * نحوه پرداخت: * پیش‌پرداخت: [[مبلغ پیش‌پرداخت به عدد و حروف و واحد پول]] در تاریخ [[تاریخ پرداخت پیش‌پرداخت]] * قسط اول: [[مبلغ قسط اول به عدد و حروف و واحد پول]] در تاریخ [[تاریخ پرداخت قسط اول]] * قسط دوم: [[مبلغ قسط دوم به عدد و حروف و واحد پول]] در تاریخ [[تاریخ پرداخت قسط دوم]] * مابقی / قسط نهایی: [[مبلغ مابقی/قسط نهایی به عدد و حروف و واحد پول]] در تاریخ [[تاریخ پرداخت مابقی/قسط نهایی (معمولاً همزمان با ثبت رسمی و انتقال)]] * شماره حساب فروشنده: [[شماره حساب بانکی فروشنده]] * نام بانک و شعبه: [[نام بانک و شعبه فروشنده]] ### ۶. مدت قرارداد * تاریخ شروع: [[تاریخ شروع قرارداد]] * تاریخ پایان (انتقال رسمی): [[تاریخ نهایی برای ثبت رسمی و انتقال حقوق]] ### ۷. تضمین‌ها * نوع تضمین انجام تعهدات فروشنده: [[نوع تضمین (مثلاً چک، سفته، ضمانت‌نامه بانکی)]] * مبلغ تضمین: [[مبلغ تضمین به عدد و حروف و واحد پول]] * نوع تضمین انجام تعهدات خریدار: [[نوع تضمین (مثلاً چک، سفته، ضمانت‌نامه بانکی)]] * مبلغ تضمین: [[مبلغ تضمین به عدد و حروف و واحد پول]] ### ۸. شرایط خاص (در صورت وجود) * [[هرگونه شرط خاص دیگر که طرفین توافق کرده‌اند، مثلاً تعهد به اخذ مجوزهای خاص، زمان‌بندی دقیق‌تر]] ## ساختار قرارداد قرارداد باید شامل مواد و بندهای زیر باشد: [بندهای قرارداد در ادامه، هر کدام جدا] ## شرط‌های پیشنهادی اختیاری * **شرط بازگشت تراکم در صورت عدم استفاده:** در صورتی که خریدار ظرف مدت [[مدت زمان]] از تاریخ ثبت رسمی، موفق به اخذ پروانه ساختمانی با تراکم منتقل شده نگردد، فروشنده حق خواهد داشت با بازپرداخت [[درصد از مبلغ قرارداد]] مبلغ دریافتی، تراکم منتقل شده را به خود بازگرداند. (مناسب برای فروشندگانی که نگران عدم استفاده به موقع خریدار هستند). * **شرط مسئولیت تضامنی:** در صورتی که هر یک از طرفین بیش از یک نفر باشند، مسئولیت آنها در قبال تعهدات این قرارداد تضامنی خواهد بود. (مناسب برای قراردادهایی که چند نفر در یک سمت قرار دارند). * **شرط اخذ تأییدیه از سازمان میراث فرهنگی:** با توجه به ماهیت ملک مبدأ (تاریخی/حفاظت‌شده)، فروشنده متعهد است قبل از انتقال، تأییدیه لازم از سازمان میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری را مبنی بر عدم منع انتقال تراکم اخذ و به خریدار ارائه نماید. (مناسب برای املاک با ارزش تاریخی). ## نکات و هشدارهای مهم * **ثبت رسمی:** این قرارداد حتماً باید در یکی از دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد تا در مراجع دولتی و قضایی قابل استناد باشد و حقوق تراکم رسماً منتقل شود. صرف امضای قرارداد عادی، انتقال مالکیت حقوق را به همراه نخواهد داشت. * **مصوبات شهرداری/کمیسیون ماده ۵:** قابلیت انتقال و دریافت تراکم کاملاً وابسته به مصوبات طرح‌های جامع و تفصیلی و تأییدیه کمیسیون ماده ۵ شهرداری‌ها است. حتماً از وجود این مصوبات و عدم انقضای اعتبار آنها اطمینان حاصل شود. * **استعلامات:** قبل از هرگونه پرداخت و امضای قرارداد، استعلامات لازم از شهرداری (در خصوص وضعیت تراکم، بدهی‌ها، طرح‌های توسعه)، اداره ثبت اسناد (در خصوص وضعیت ثبتی ملک، عدم وجود بازداشت یا رهن) و سازمان‌های مربوطه (مانند میراث فرهنگی در صورت لزوم) انجام شود. * **مالیات و عوارض:** انتقال حقوق تراکم مشمول مالیات نقل و انتقال و عوارض شهرداری است. مسئولیت پرداخت آنها باید به وضوح در قرارداد مشخص شود. * **ریسک‌های خریدار:** خریدار باید از قابلیت جذب تراکم در ملک خود و عدم وجود موانع قانونی یا فنی (مانند محدودیت ارتفاع، عرض معبر ناکافی) اطمینان حاصل کند. * **ریسک‌های فروشنده:** فروشنده باید از عدم نیاز آتی به تراکم منتقل شده برای ملک خود اطمینان حاصل کند و همچنین از پرداخت کامل مبلغ قرارداد توسط خریدار اطمینان یابد. * **عدم حدس و گمان:** هوش مصنوعی نباید هیچ اطلاعاتی را حدس بزند. در صورت ناقص بودن اطلاعات، باید از کاربر سؤال کند. ## دستورالعمل پایانی پس از دریافت تمامی اطلاعات، قرارداد را به زبان فارسی رسمی و حقوقی، با ماده‌بندی شماره‌دار، اعداد به عدد و حروف، و بدون هرگونه ابهام تنظیم کنید. در پایان، یک چک‌لیست از موارد مهمی که کاربر باید قبل از امضای قرارداد بررسی کند، ارائه دهید. ## چک‌لیست بازبینی قرارداد (برای کاربر) * آیا تمامی مشخصات طرفین به درستی و کامل درج شده است؟ * آیا مشخصات ملک مبدأ و مقصد (آدرس، پلاک ثبتی، مساحت، کاربری) دقیق است؟ * آیا میزان تراکم مورد انتقال به عدد و حروف و نوع آن به وضوح مشخص شده است؟ * آیا مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت اقساط کاملاً واضح و بدون ابهام است؟ * آیا تمامی تعهدات فروشنده و خریدار به روشنی بیان شده است؟ * آیا شرایط فسخ و میزان وجه التزام منصفانه و قابل اجراست؟ * آیا مرجع حل اختلاف (داوری یا دادگاه) به درستی انتخاب شده است؟ * آیا تمامی پیوست‌های مورد نیاز (مصوبات شهرداری، مدارک هویتی) در قرارداد ذکر شده است؟ * آیا از وجود مصوبات شهرداری/کمیسیون ماده ۵ برای انتقال و دریافت تراکم اطمینان حاصل شده است؟ * آیا استعلامات لازم از مراجع ذی‌ربط (ثبت، شهرداری، میراث فرهنگی) انجام شده است؟ * آیا هزینه‌ها و مالیات‌های مربوط به انتقال به وضوح تعیین تکلیف شده است؟ * آیا از ثبت رسمی این قرارداد در دفترخانه اسناد رسمی اطلاع دارید؟