4 تفاوت عمده بین حق کسب و پیشه با سرقفلی در املاک تجاری

4 تفاوت عمده بین حق کسب و پیشه با سرقفلی در املاک تجاری 1⃣حق كسب، پيشه و تجارت پس از عقد اجاره، قهري وبدون اراده طرفین ایجاد می شود، ولی سرقفلی قراردادي و ناشي از اراده اشخاص ميباشد. 2⃣حق کسب وپیشه مطابق فتاوي فقها و نظريه شوراي نگهبان مغاير با موازين شرع است، ولی سرقفلی مغايرتي باموازين شرع ندارد. 3⃣حق کسب وپیشه وجودش نياز به گذشت زمان دارد ومیزان حق بستگی به زمان حضور مستاجر در ملک دارد، ولی سرقفلی وجودش در ابتداي عقد اجاره محقق گرديده و نيازي به گذر زمان ندارد. 4⃣حق کسب وپیشه انتقالش غيرممكن است مگر با اجازه مالك ، ولی سرقفلی انتقالش مجازاست ونيازي به اجازه مالك ندارد مگردر قرارداد فی مابین آنها این حق از مستاجر سلب شده باشد. برگرفته از مقاله دکتر غلامعلی صدقی (وحدت یا تعدد حق کسب و پیشه و تجارت با حق سرقفلی) نقل ازکانال منابع تخصصی املاک و اسناد #حق_کسب_پیشه_سرقفلی عوامل موثردر تعیین حق کسب وپیشه مندرج در ماده 11قانون روابط مالک ومستاجرمصوب سال1339 نحوه تعیین حق کسب وپیشه؛ طبق نظر غیر رسمی وحدت رویه گروه شش کانون کارشناسان تهران که حاصل نظرات جمع بندی شده . حدود دویست کارشناس پیشکسوت تهران در سال ۱۳۹۴ درکانون تهران بوده است که توسط دبیر سابق وحدت رویه آقای مهندس مغزی استاد دوره افزایش صلاحیت سرقفلی و حق کسب وپیشه کانون تهران بوده اند که در سال ۱۳۹۴ اعلام نموده بودند همچنین از طرفی دیگر میزان حق کسب وپیشه را معادل ۵۰ درصد ارزش سرقفلی لحاظ ومنظور می گردد که بعنوان رویه و عرف کارشناسی تاکنون مرسوم بوده است ؛ همچنین دلیل انتخاب وفرض ۱/۵ درصد درهرسال ؛ هم ملاک عمر کاری حدود ۳۳ سال فرض شده که قرن عمری است مثل سلطان صاحبقران که به سلاطین بیش از ۳۳ سال سلطنت میگفتند اگر ۵۰ را تقسیم بر۳۳ شود حدود ۱/۵ می گردد . و در مورد تعطیل بودن مغازه هم نصف ۱/۵درصد ، یعنی ۰/۷۵ درصد درهرسال منظور میگیرد پس میزان حق کسب و پیشه و تجارت برای هر سال فعال واحد تجاری ، ۱.۵ % و برای سالهای غیر فعال نصف درصد مذکور( جمع سرقفلی و ح ک پ) و ماکزیمم آن ۵۰% کل حقوق مکتسبه ( جمع سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت) می باشد . توضیح مهم :هرچند این روش نمی تواند روش جامعی باشد .ولی برای اکثر موارد صادق است. و بعنوان یک روش از روش های موجود نحوه تعیین حق کسب وپیشه پیشنهاد شده است ازطرفی عده ایی ازکارشناسان معتقدندمحاسبه حق کسب و پیشه و تجارت فرمول پذیر نیست .زیرابستگی به تاثیر نوع شغل و مدت و نحوه فعالیت مستاجر و ... دارد. بنظر میرسد برای بهره مندی از مبانی ومعیار اثربخش و حصول نتیجه فراگیر باید شورایعالی کارشناسان رسمی دادگستری وارد عمل شود و شیوه ومتد جامعی را یکبار برای همیشه ارائه کند تا معیارومبانی مستندسازی کلیه کارشناسان باشد نتیجه گیری : پیشنهادمی شود تا آن زمان کارشناسان از روشهای موجود کما فی السابق بهره گیری شود همکاران و اعضای محترم گروه لطفا نظریه‌ مشورتی زیر را مطالعه نمایند به بانک ح ک پ تعلق می گیرد . آیا کارشناس مجاز است بگوید به هر واحد تجاری که سرقفلی پرداخت نکرده است یا تابلوی خودش را ببرد یا نبرد؟؟؟!!! واینکه چون حق کسب وپیشه را در دفترخانه منتقل نکرده پس تعلق نمی گیرد ؟؟!! آیا این یک اظهار نظر حقوقی و قضایی نیست ؟؟!! آیا این موضوع در صلاحیت کارشناس است ؟؟؟!! آیا بهتر نیست دراینگونه مواقع اگر قرارکارشناسی تعیین میزان ح ک پ برای بانک یا هر واحد تجاری است . اگر ابهامی دارید از قاضی راهنمایی و ارشاد بخواهید؟؟!! ______________________ نظریه شماره : ۱۳۵۲/۷ - ۵/۳/۶۳ سئوال : آیا ماده ۱۹ قانون مالک و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ بقوت خود باقیست یاخیر؟ وآیا بانک میتواند مطالبه حق کسب وپیشه نمایدیانه ؟ نظر مشورتی اداره حقوقی بشرح زیراست : قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ جز در مورداماکنی که بمنظور سکونت به اجاره داده شده یابشوندبقوت خودباقی میباشد و در مورد ؛ بانکها چون عملیات بانکی اعمال تجاری محسوب میشود لذا موسسات مذکور به اعتبار ماهیت کارشان تاجر محسوب شده می توانند مطالبه حق کسب و پیشه نمایند۰ مرجع : مجموعه نظرهای مشورتی اداره حقوقی دادگستری جمهوری اسلامی ایران درمسائل مدنی ازسال ۱۳۵۸ به بعد تهیه وتنظیم : غلامرضاشهری ،امیر حسین آبادی ناشر: روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران __________________ آیابه بانک حق کسب وپیشه تعلق می گیرد محاسبه حق کسب و پیشه یا تجارت بانکها در موارد اجاره آیا در فرض تخلیه بانک در مورد عین مستاجره، حق کسب و پیشه در تجارت به محل بانک تعلق میگیرد؟ اتفاق نظر: با عنایت به نظریه مشورتی اداره حقوقی و ماده ۱ از قانون تجارت و صدر بند (۷) ماده ۲ قانون مارالذکر که توجه به تاجر بودن هر بانک داشته است، چنان چه تاریخ تنظیم قرارداد بعد از تصویب قانون اخیرالتصویب باشد نمیتوان حق کسب و پیشه را مطالبه کرد، لکن اگر تاریخ تنظیم قرارداد قبل از تصویب قانون مصوب 1376 باشد حق کسب و پیشه تعلق پیدا می کند و میتوان حق کسب و پیشه را از موجر مطالبه کرد. نظر کمیسیون: نشست قضایی (۱) مدنی: چنان چه قرارداد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ باشد با توجه به این که بانک ها عملیات تجاری انجام می دهند و تاجر محسوب می شوند و بند (۷) ماده ۲ قانون تجارت هر قسم عملیات بانکی را معاملات تجارتی محسوب کرده است، لذا بانکها در محل مورد اجاره دارای حق کسب و پیشه یا تجارت هستند و در موارد مصرحه قانون روابط موجرد مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ در ضمن صدور حکم تخلیه باید حقوق کسب و پیشه و تجارت آنان مورد لحوق حکم قرار گیرد. در مورد قراردادها و روابط استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 مقررات قانون اخیر حاکم خواهد بود. کاربـری محل بانکهـا و تعیین میزان سرقفلـی آنهـا تشخیص کاربری محل بانکها و تعیین میزان سرقفلی برای آنها یکی از مسائل بغرنج و پیچیده کارشناسی است، به طوری که اعلام نظریات مغایر کارشناسی در این مورد اغلب باعث بروز مشکلات و معضلاتی برای کارشناسان و نتیجتا بانکها می‎گردد. نتیجه بررسیها و پیگیریها برای حل این مسئله براساس مکاتبات انجام شده بین بانک ملی ایران و شهرداری تهران تا آن تاریخ به شرح زیر بود: الف) با توجه به مقررات استفاده از اراضی در طرح جامع تهران، محل بانکها از نظر مقررات شهرسازی اداری تلقی می‎گردد. ب) با توجه به تعاریف دستورالعمل نحوه محاسبه و وصول عوارض پذیره، چون بانکها تابع قانون تجارت بوده و با اصول بازرگانی اداره می‌شوند، لذا عوارض پذیره بانکها بر مبنای تعرفه تجاری محاسبه می‎گردد. خلاصه اینکه موضوع در پرده ابهام باقیمانده بود، بدین معنی در حالیکه محل بانکها از نظر کاربری اداری محسوب می‎شدند، پذیره آنها براساس کاربری تجاری محاسبه و دریافت می‎شد. اینک متن بخشنامه شماره ۸۲۰۱۵۶۵۴/۸۰ مورخ ۹/۸/۸۲ معاون محترم شهرسازی و معماری شهرداری تهران، به عنوان شهرداریهای مناطق تهران را، که طی آن رفع ابهام گردیده و نحوه صدور گواهی پایان ساختمان محل بانکها را مشخص نموده است. باستحضار همکاران محترم رشته راه و ساختمان و نقشه برداری میرساند. «به منظور تسهیل امور و ایجاد وحدت رویه در مورد گواهی پایان ساختمان جهت بانکها، موارد زیر جهت اجرا ابلاغ می‎گردد: ۱) در صورتیکه ساختمان مورد نظر بعد از تاریخ ۹/۲/۱۳۴۹ با نقشه و پروانه ساختمانی تجاری احداث گردیده و سپس مورد استفاده بانک قرار گرفته باشد، نقشه و پروانه ساختمانی ملاک عمل بوده و صدور گواهی پایان ساختمان تجاری بلامانع می‌باشد. ۲) چنانچه ساختمان قبل از تاریخ ابلاغ طرح جامع تهران احداث و دارای سوابق مستند و معتبر تجاری مربوط به قبل از تاریخ ۳۱/۵/۵۲ بوده و در مالکیت بانک باشد، صدور گواهی پایان ساختمان تجاری پس از پ عوامل تاثیرگذار در تعیین میزان حق کسب وپیشه و تجارت و سرقفلی در ماده11قانون روابط مالک ومستاجر مصوب 1339 برشمرده شده است #حق_کسب_پیشه_سرقفلی متن رای که میزان حق کسب وپیشه را ....‌ تعیین کرده است نکات مهمی درخصوص حق سرقفلی و حق کسب وپیشه آیابه بانک حق کسب وپیشه تعلق می گیرد محاسبه حق کسب و پیشه یا تجارت بانکها در موارد اجاره آیا در فرض تخلیه بانک در مورد عین مستاجره، حق کسب و پیشه در تجارت به محل بانک تعلق میگیرد؟ اتفاق نظر: با عنایت به نظریه مشورتی اداره حقوقی و ماده ۱ از قانون تجارت و صدر بند (۷) ماده ۲ قانون مارالذکر که توجه به تاجر بودن هر بانک داشته است، چنان چه تاریخ تنظیم قرارداد بعد از تصویب قانون اخیرالتصویب باشد نمیتوان حق کسب و پیشه را مطالبه کرد، لکن اگر تاریخ تنظیم قرارداد قبل از تصویب قانون مصوب 1376 باشد حق کسب و پیشه تعلق پیدا می کند و میتوان حق کسب و پیشه را از موجر مطالبه کرد. نظر کمیسیون: نشست قضایی (۱) مدنی: چنان چه قرارداد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ باشد با توجه به این که بانک ها عملیات تجاری انجام می دهند و تاجر محسوب می شوند و بند (۷) ماده ۲ قانون تجارت هر قسم عملیات بانکی را معاملات تجارتی محسوب کرده است، لذا بانکها در محل مورد اجاره دارای حق کسب و پیشه یا تجارت هستند و در موارد مصرحه قانون روابط موجرد مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ در ضمن صدور حکم تخلیه باید حقوق کسب و پیشه و تجارت آنان مورد لحوق حکم قرار گیرد. در مورد قراردادها و روابط استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 مقررات قانون اخیر حاکم خواهد بود. کاربـری محل بانکهـا و تعیین میزان سرقفلـی آنهـا تشخیص کاربری محل بانکها و تعیین میزان سرقفلی برای آنها یکی از مسائل بغرنج و پیچیده کارشناسی است، به طوری که اعلام نظریات مغایر کارشناسی در این مورد اغلب باعث بروز مشکلات و معضلاتی برای کارشناسان و نتیجتا بانکها می‎گردد. نتیجه بررسیها و پیگیریها برای حل این مسئله براساس مکاتبات انجام شده بین بانک ملی ایران و شهرداری تهران تا آن تاریخ به شرح زیر بود: الف) با توجه به مقررات استفاده از اراضی در طرح جامع تهران، محل بانکها از نظر مقررات شهرسازی اداری تلقی می‎گردد. ب) با توجه به تعاریف دستورالعمل نحوه محاسبه و وصول عوارض پذیره، چون بانکها تابع قانون تجارت بوده و با اصول بازرگانی اداره می‌شوند، لذا عوارض پذیره بانکها بر مبنای تعرفه تجاری محاسبه می‎گردد. خلاصه اینکه موضوع در پرده ابهام باقیمانده بود، بدین معنی در حالیکه محل بانکها از نظر کاربری اداری محسوب می‎شدند، پذیره آنها براساس کاربری تجاری محاسبه و دریافت می‎شد. اینک متن بخشنامه شماره ۸۲۰۱۵۶۵۴/۸۰ مورخ ۹/۸/۸۲ معاون محترم شهرسازی و معماری شهرداری تهران، به عنوان شهرداریهای مناطق تهران را، که طی آن رفع ابهام گردیده و نحوه صدور گواهی پایان ساختمان محل بانکها را مشخص نموده است. باستحضار همکاران محترم رشته راه و ساختمان و نقشه برداری میرساند. «به منظور تسهیل امور و ایجاد وحدت رویه در مورد گواهی پایان ساختمان جهت بانکها، موارد زیر جهت اجرا ابلاغ می‎گردد: ۱) در صورتیکه ساختمان مورد نظر بعد از تاریخ ۹/۲/۱۳۴۹ با نقشه و پروانه ساختمانی تجاری احداث گردیده و سپس مورد استفاده بانک قرار گرفته باشد، نقشه و پروانه ساختمانی ملاک عمل بوده و صدور گواهی پایان ساختمان تجاری بلامانع می‌باشد. ۲) چنانچه ساختمان قبل از تاریخ ابلاغ طرح جامع تهران احداث و دارای سوابق مستند و معتبر تجاری مربوط به قبل از تاریخ ۳۱/۵/۵۲ بوده و در مالکیت بانک باشد، صدور گواهی پایان ساختمان تجاری پس از پرداخت عوارض کسری پارکینگ تجاری بلامانع خواهد بود. ۳) چنانچه ساختمان قبل از تاریخ ۹/۲/۱۳۴۹ احداث و قبل از تاریخ ۳۱/۵/۵۲ در اجاره و یا مالکیت قطعی بانک قرار گرفته و فاقد مدارک مستند تجاری باشد، محل مذکور اداری تلقی گردیده و در صورت درخواست بانک تبدیل اداری به تجاری پس از پرداخت مابه‎التفاوت حقوق و عوارض و حق پارکینگ (از اداری به تجاری) ضمن رعایت سایر ضوابط و مقررات بلامانع است. ۴) جهت آن دسته از ساختمانهائی که در سالهای اخیر (بعد از سال ۱۳۶۸) در اختیار بانک بوده و حقوق متعلقه شهرداری به صورت تجاری محاسبه و پرداخت شده و جهت آنها گواهی پایان ساختمان به صورت بانک و یا اداری صادر شده باشد، ضمن رعایت سایر مقررات اصلاح گواهی صادره آن به صورت تجاری بلامانع است.» بقلم مهندس مهدی محیط کرمانی، کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان و نقشه‎برداری منبع : ماهنامه کارشناس #حق_کسب_پیشه_بانکها همکاران و اعضای محترم گروه لطفا نظریه‌ مشورتی زیر را مطالعه نمایند به بانک ح ک پ تعلق می گیرد . آیا کارشناس مجاز است بگوید به هر واحد تجاری که سرقفلی پرداخت نکرده است یا تابلوی خودش را ببرد یا نبرد؟؟؟!!! واینکه چون حق کسب وپیشه را در دفترخانه منتقل نکرده پس تعلق نمی گیرد ؟؟!! آیا این یک اظهار نظر حقوقی و قضایی نیست ؟؟!! آیا این موضوع در صلاحیت کارشناس است ؟؟؟!! آیا بهتر نیست دراینگونه مواقع اگر قرارکارشناسی تعیین میزان ح ک پ برای بانک یا هر واحد تجاری است . اگر ابهامی دارید از قاضی راهنمایی و ارشاد بخواهید؟؟!! ______________________ نظریه شماره : ۱۳۵۲/۷ - ۵/۳/۶۳ سئوال : آیا ماده ۱۹ قانون مالک و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ بقوت خود باقیست یاخیر؟ وآیا بانک میتواند مطالبه حق کسب وپیشه نمایدیانه ؟ نظر مشورتی اداره حقوقی بشرح زیراست : قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ جز در مورداماکنی که بمنظور سکونت به اجاره داده شده یابشوندبقوت خودباقی میباشد و در مورد ؛ بانکها چون عملیات بانکی اعمال تجاری محسوب میشود لذا موسسات مذکور به اعتبار ماهیت کارشان تاجر محسوب شده می توانند مطالبه حق کسب و پیشه نمایند۰ مرجع : مجموعه نظرهای مشورتی اداره حقوقی دادگستری جمهوری اسلامی ایران درمسائل مدنی ازسال ۱۳۵۸ به بعد تهیه وتنظیم : غلامرضاشهری ،امیر حسین آبادی ناشر: روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران __________________ آیابه بانک حق کسب وپیشه تعلق می گیرد محاسبه حق کسب و پیشه یا تجارت بانکها در موارد اجاره آیا در فرض تخلیه بانک در مورد عین مستاجره، حق کسب و پیشه در تجارت به محل بانک تعلق میگیرد؟ اتفاق نظر: با عنایت به نظریه مشورتی اداره حقوقی و ماده ۱ از قانون تجارت و صدر بند (۷) ماده ۲ قانون مارالذکر که توجه به تاجر بودن هر بانک داشته است، چنان چه تاریخ تنظیم قرارداد بعد از تصویب قانون اخیرالتصویب باشد نمیتوان حق کسب و پیشه را مطالبه کرد، لکن اگر تاریخ تنظیم قرارداد قبل از تصویب قانون مصوب 1376 باشد حق کسب و پیشه تعلق پیدا می کند و میتوان حق کسب و پیشه را از موجر مطالبه کرد. نظر کمیسیون: نشست قضایی (۱) مدنی: چنان چه قرارداد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ باشد با توجه به این که بانک ها عملیات تجاری انجام می دهند و تاجر محسوب می شوند و بند (۷) ماده ۲ قانون تجارت هر قسم عملیات بانکی را معاملات تجارتی محسوب کرده است، لذا بانکها در محل مورد اجاره دارای حق کسب و پیشه یا تجارت هستند و در موارد مصرحه قانون روابط موجرد مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ در ضمن صدور حکم تخلیه باید حقوق کسب و پیشه و تجارت آنان مورد لحوق حکم قرار گیرد. در مورد قراردادها و روابط استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 مقررات قانون اخیر حاکم خواهد بود. کاربـری محل بانکهـا و تعیین میزان سرقفلـی آنهـا تشخیص کاربری محل بانکها و تعیین میزان سرقفلی برای آنها یکی از مسائل بغرنج و پیچیده کارشناسی است، به طوری که اعلام نظریات مغایر کارشناسی در این مورد اغلب باعث بروز مشکلات و معضلاتی برای کارشناسان و نتیجتا بانکها می‎گردد. نتیجه بررسیها و پیگیریها برای حل این مسئله براساس مکاتبات انجام شده بین بانک ملی ایران و شهرداری تهران تا آن تاریخ به شرح زیر بود: الف) با توجه به مقررات استفاده از اراضی در طرح جامع تهران، محل بانکها از نظر مقررات شهرسازی اداری تلقی می‎گردد. ب) با توجه به تعاریف دستورالعمل نحوه محاسبه و وصول عوارض پذیره، چون بانکها تابع قانون تجارت بوده و با اصول بازرگانی اداره می‌شوند، لذا عوارض پذیره بانکها بر مبنای تعرفه تجاری محاسبه می‎گردد. خلاصه اینکه موضوع در پرده ابهام باقیمانده بود، بدین معنی در حالیکه محل بانکها از نظر کاربری اداری محسوب می‎شدند، پذیره آنها براساس کاربری تجاری محاسبه و دریافت می‎شد. اینک متن بخشنامه شماره ۸۲۰۱۵۶۵۴/۸۰ مورخ ۹/۸/۸۲ معاون محترم شهرسازی و معماری شهرداری تهران، به عنوان شهرداریهای مناطق تهران را، که طی آن رفع ابهام گردیده و نحوه صدور گواهی پایان ساختمان محل بانکها را مشخص نموده است. باستحضار همکاران محترم رشته راه و ساختمان و نقشه برداری میرساند. «به منظور تسهیل امور و ایجاد وحدت رویه در مورد گواهی پایان ساختمان جهت بانکها، موارد زیر جهت اجرا ابلاغ می‎گردد: ۱) در صورتیکه ساختمان مورد نظر بعد از تاریخ ۹/۲/۱۳۴۹ با نقشه و پروانه ساختمانی تجاری احداث گردیده و سپس مورد استفاده بانک قرار گرفته باشد، نقشه و پروانه ساختمانی ملاک عمل بوده و صدور گواهی پایان ساختمان تجاری بلامانع می‌باشد. ۲) چنانچه ساختمان قبل از تاریخ ابلاغ طرح جامع تهران احداث و دارای سوابق مستند و معتبر تجاری مربوط به قبل از تاریخ ۳۱/۵/۵۲ بوده و در مالکیت بانک باشد، صدور گواهی پایان ساختمان تجاری پس از پ سوال از اقای مهندس رمضان قربانپور: سلام به همکاران در پرونده ایی قرار صادره : تعین حق کسب و پیشه مغازه در سال ۵۹ دارای اجاره نامه رسمی بدون پرداخت سرقفلی میباشد . با توجه به مغایر حرفهای طرفین در خصوص مدت زمان فعالیت موضوع به دادگاه انعکاس داده شده و حسب دستور قاضی از اداره برق استعلام گردید نتیجه : از سال ۵۹ تا ۷۸ هیچگونه سابقه ایی مبنی بر باز بودن و یا بسته بودن مغازه وجود ندارد از سال ۷۸ تا سال ۹۶ مدت حدود ۷ سال مغازه دایر و بقیه وقتها بسته بوده است در حال حاضر مغازه فعال و شغل الکتریکی در آن دایر است سرقفلی فعلی مغازه متری حدود ده میلیون تومان نظر همکاران ؟اگر راهنمایی کنند ممنون. پاسخ از :مهندس خزاعی نحوه تعیین حق کسب وپیشه؛ طبق نظر غیر رسمی وحدت رویه گروه شش کانون کارشناسان تهران ، میزان حق کسب و پیشه و تجارت برای هر سال فعال واحد تجاری ، ۱.۵ % و برای سالهای غیر فعال نصف این درصد مذکور( جمع سرقفلی و ح ک پ) و ماکزیمم آن ۵۰% کل حقوق مکتسبه ( جمع سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت) می باشد . توضیح مهم :هرچند این روش نمی تواند روش جامعی باشد .ولی برای اکثر موارد صادق است. و بعنوان یک روش از روش های موجود نحوه تعیین حق کسب وپیشه پیشنهاد شده است ازطرفی عده ایی ازکارشناسان معتقدندمحاسبه حق کسب و پیشه و تجارت فرمول پذیر نیست .زیرابستگی به تاثیر نوع شغل و مدت و نحوه فعالیت مستاجر و ... دارد. ادامه سوال از اقای مهندس قربانپور: ممنون آقای مهندس خزاعی ولی با توجه به اینکه قاضی تصمیم گیری را بعهده بنده گذاشته است در خصوص ۱۹ سال اول ( از سال ۵۹ تا ۷۸ ) که هیچ گونه مدارکی دال بر باز بودن و یا بسته بودن از هیچ یک از طرفین ارائه نگردید تکلیف چیست ؟ ادامه پاسخ از :مهندس خزاعی دو راه متصور است ۱-درمورد سالهای تعطیلی و مقفول بودن درب مغازه باطرفین دعوی صورتجلسه کنید وضم گزارش نمایید ۲-درصورت عدم امکان توافق برای حالت اول مراتب را طی لایحه ایی به قاضی اعلام و کسب تکلیف و راهنمایی وارشاد از ایشان نمایید #نحوه_تعیین_حق_کسب_و_پیشه نمونه یک گزارش کارشناسی در خصوص تعیین میزان حق کسب و پیشه ریاست محترم شعبه .......... دادگاه حقوقی ؛ مجتمع قضایی ............ سلام علیکم؛ با احترام، در اجرای قرار کارشناسی پرونده کلاسه ..................... "شماره بایگانی شعبه .... " موضوع دادخواست آقای الف به طرفیت آقای ب، با موضوع خواسته تخلیه یکباب مغازه ؛ضمن مطالعه پرونده ،درمعیت طرفین دعوی از ملک متنازع فیه واقع در نشانی: ........................... بازدید بعمل آورده؛ضمن استماع اظهارات طرفین و بررسی اسناد ومدارک منضم در پرونده و ابرازی و تحقیقات محلی بدینوسیله نظریه کارشناسی به شرح ذیل تقدیم می گردد: 1- قرارکارشناسی صادره : میزان حق کسب و پیشه خوانده(مستاجر) را از تاریخ اجاره ملک را تاکنون تعیین و اعلام نمایند. 2-مستندات موضوع دعوی: -قرارداد اجاره....... -پروانه کسبی..... -عوارض نوسازی .... -وسایر مدارک..... 3- مشاهدات حین بازدید: -با عنایت به بازدید بعمل آمده از محل موضوع کارشناسی که عبارت از یک دهانه مغازه شامل زیرزمین به صورت انباری و همکف به صورت تجاری ؛همکف به مساحت داخلی در حدود 20 مترمربع باپوشش کف.... و پوشش دیوارها ..... ودرب و پنجره ورودی بصورت..... مساحت زیرزمین درحدود20مترمربع وپوشش کف..... وپوشش دیوارها.‌‌‌‌.... و دارای انشعابات ..... و سیستم سرمایش .... و سیستم گرمایش ..... ؛ قدمت بنای تقریبی ....سال با مصالح بنایی فرسوده و سقف طاق ضربی می باشد، که هم اکنون شغل فروش لوازم ................ در آن مشاهده می شودوفعال ودایر می باشد وسایر توضیحات ....... نظریه کارشناسی: -باعنایت به قرارکارشناسی صادره و باتوجه به اسنادومدارک وتوضیحات مذکور ؛ باستناد قرارداداجاره مزبور سرقفلی به مستاجر منتقل و واگذارنشده ، موقعیت محلی ملک ، ابعاد ،مساحت ، و سایر عوامل موثر در موضوع ، ارزش وبهای حق کسب وپیشه محل موضوع دعوی با توجه به مبلغ اجاره بهای تعیین شده در زمان عقد اجاره در ابتدای سال 1361 " که معادل 400 تومان می باشد "، و باعنایت به مدت اجاره مغازه مزبور و مبلغ اجاره بهای واریزی مستأجر که در حال حاضر "معادل 10,000 تومان"می باشد لذا میزان حق وکسب وپیشه موضوع کارشناسی مبلغ ........ ریال ؛ معادل ..... تعیین و اعلام می گردد. بقلم: مهندس خزاعی آیا سرقفلی قابلیت واگذاری به غیر (نفرسوم غیر از مالک و مستاجر) را دارد ؟ حق کسب پیشه و سرقفلی قابلیت واگذاری به غیر را دارد اما قانونگذار برای این واگذاری تدبیری اندیشیده است. در اینجا اگر مالک رضایت دهد ، طبیعی است حق کسب پیشه را می توان به هر شخصی منتقل نمود بنابراین رضایت مالک حتما باید وجود داشته باشد . در صورتی که از مالک اجازه کسب نشود از مواردی است که برای مالک حق تخلیه ایجاد می شود. مالک به دادگاه مراجعه می کند و دادخواستی مبنی بر اینکه مستاجر من بدون رضایت من ، ملک را به دیگری واگذار کرده است. در اینجا پس از احراز انتقال به غیر ، طبق قرارکارشناسی سرقفلی و حق کسب وپیشه به‌تفکیک توسط کارشناس تعیین می شود و حکم به تخلیه در قبال پرداخت نصف حق کسب پیشه به مستاجر اولیه داده می شود و موعدی تعیین می شود تا ظرف یک مدت مشخص از تاریخ صدور حکم ، مالک ( مستاجر اول) نصف حق پیشه را در صندوق دادگستری تودیع کند که این حق به مستاجر دوم می رسد. اگر مالک به هیچ نحو برای انتقال سرقفلی رضایت نداد ، مستاجر می تواند از طریق دادگاه و بامجوز ان سرقفلی را واگذار نماید؟ ماده ۱۹ روابط موجر و مستاجر پیشنهاد داده است که زمانی که مستاجری نیازی به مورد اجاره ندارد و می خواهد مورد را به دیگری انتقال دهد باید دادخواستی در دادگاه با عنوان تجویز انتقال منافع به غیر را صادر می کند.یعنی از دادگاه می خواهد به او مجوز دهد که مورد اجاره را به دیگری واگذار کند. دادگاه مستاجر و مالک را به دادگاه دعوت می کند و به مالک عنوان می کند که آیا خود تان آمادگی خریداری سرقفلی را دارید یا خیر. اگر خود مالک اعلام کرد که خودم خریداری می کنم ، مبلغ کارشناسی و زمانی برای پرداخت تعیین می شود اگر در زمان مشخص شده پرداخت صورت نگیرد به مستاجر مجوز داده می شود که مورد را به موجب سند رسمی به هر شخصی که بخواهد منتقل کند. توجه داشته باشید تجویز انتقال منافع که از سوی دادگاه ارائه می شود تنها با سند رسمی باید صورت بگیرد نه با سند عادی. چرا که ممکن است شخص این حکم را بگیرد و اقدام نکند. در قانون نیز مشخص شده است ظرف مدت ۶ماه به شخص ثالث منتقل کند و اگر در زمان تعیین شده انتقال با سند رسمی صورت نگیرد حکم ملغی می شود و مجوز از بین می رود. بنابراین اگر مستاجری نیاز دارد مورد اجاره را به دیگری منتقل کند یا باید به مالک مراجعه کند و رضایت او را بگیرد یا از طریق دادگاه اقدام کند و به موجب ماده ۱۹ روابط موجر و مستاجر تجویز انتقال منافع به غیر را درخواست کند. مسائل مالی مانند مالیات و ... برای ملکی که محل کسب پیشه و تجارت است برعهده چه کسی است؟ : طبیعی است که اگر مالیات و عوارض ناشی از عین ملک باشد بر عهده مالک عین مستاجره است اما در بیشتر مواقع مالیات ناظر بر فعالیت های تجاری در ملک است بنابراین این مورد بر عهده مستاجر است. آیا مالک می تواند به دلیل تغییر شغل مستاجر از دادگاه حکم تخلیه دریافت کند؟ : از موارد تخلیه ، تغییر شغل است. به عنوان مثال یک مغازه که قصابی است توسط مستاجر به عکاسی یا شغلی که هیچگونه ارتباطی به سرقفلی ندارد تغییر می کند. در واقع هیچگونه مشابهتی به یکدیگر نداشته باشد. توجه داشته باشید در اینجا صنف کسب و کار ملاک نیست ، بلکه از نظر عرف دو شغل قبلی و فعلی باید مشابهت داشته باشند. اگر مشابهت عرفی وجود نداشته باشد و بدون اجازه مالک صورت گرفته شده باشد از موارد تخلیه محسوب می شود و هیچگونه حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق نمی گیرد. در صورتی که مالک قصد بازسازی ملک را داشته باشد اما مستاجر ملک را تخلیه نکند ، چگونه می توان از دادگاه حکم تخلیه گرفت؟ اگر ملکی نیاز به تجدید بنا داشته باشد مالک می تواند به شهرداری مراجعه کند و از شهرداری مجوز ساخت را بگیرد و در موعد قانونی که زمان پروانه تعیین می کند به دادگاه مراجعه کند و دادخواست تخلیه به لحاظ تجدید بنا دهد. در این مورد نیز تمام حقوق مستاجر لحاظ می شود و دادگاه به کارشناس دستور ارزیابی می دهد و اگر حقی در کسب پیشه وجود داشته باشد حتما در نظر گرفته می شود و مالک ملزم به پرداخت آن حق به مستاجر است تا بتواند دستور تخلیه را از دادگاه دریافت کند. بقلم دکتر فتح الله احمدی ، قاضی #ملک_سرقفلی_انتقال حق کسب وپیشه ، سرقفلی یا هر دو در سالهای اخیر، در قرارهای کارشناسی که دادگاه ها صادر می کنند و در احکام دادگاهها چیزی دیدم که قبلا ندیده بودم: «کارشناس حق کسب و پیشه و تجارت محل و حق سرقفلی آن را به تفکیک و جداگانه تعیین کند» جالب این است که کارشناس هم این کار را کرده و نمی دانم چگونه؟ واقعیت این است که «از نظر قانونی» ممکن نیست این دو در یک محل وجود داشته باشد. به عبارت دیگر به قول اهل منطق این دو مانعه الجمع هستند. با توضیح موضوع روشن خوهد شد اولا- در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1339 و همینطور قانون مصوب 1356 هیچ اثری از «سرقفلی» نیست و هر چه هست «حق کسب و پیشه و تجارت» است. در تعریف این حق می توان گفت: «حقی است که ایجاد آن به محض انعقاد عقد اجاره برای مستاجر محل کسب و کار آغاز می شود و در موقع تخلیه در موارد خاص باید به مستاجر پرداخت شود. این حق به تدریج ایجاد می شود و به علت تخلف مستاجر از شروط اجاره ممکن است نصف یا کل آن از بین برود» پس باید به یاد داشته باشیم ایجاد حق کسب و پیشه و تجارت برای مستاجر محل کسب به هیچ وجه ارتباطی به اینکه در آغاز رابطه استیجاری مستاجر چیزی - علاوه بر اجاره بها-به موجر بپردازد یا نپردازد ندارد. ثانیا- در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 ، سرقفلی عبارت است از پولی که مستاجر در آغاز رابطه استیجاری به موجر می دهد تا او به اجاره دادن محل به او (مستاجر) راضی شود. این پول علاوه بر اجاره بهاست. همینطور به پولی که مستاجر اول (اگر حق داشته باشد مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد) از مستاجر دوم می گیرد تا محل را، برای بقیه مدت اجاره، به او(مستاجر) اجاره دهد، سرقفلی می گوییم. بالاخره وقتی موجر که ملکش را به مستاجری برای محل کسب اجاره داده، پیش از آنکه مدت اجاره تمام شود، می خواهد محل را تخلیه کند. اگر مستاجر راضی شود با گرفتن مبلغی محل را تخلیه کند به این مبلغ هم سرقفلی گفته می شود. توجه داشته باشیم سرقفلی را فقط برای محلی که پروانه ساختمان و گواهی پایان کار آن «تجاری» باشد می شود گرفت حال آنکه حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجری که موجر محل مسکونی را برای کسب و کار به او اجاره داده بود، هم تعلق می گرفت مستاجر محلی که بعد از 1376 برای کسب و کار اجاره داده شده و در آغاز اجاره پولی به موجر به عنوان سرقفلی پرداخته باشد، در پایان مدت اجاره و زمان تخلیه مستحق دریافت سرقفلی به نرخ روز است. البته در مورد اینکه این «نرخ روز» را چگونه باید محاسبه کرد اختلاف نظر وجود دارد که بحث جداگانه ای را می طلبد ثالثا- قطعا به اینکه به لفظ قانون 1356 و قانون 1376 تاکید داریم توجه دارید. علت این است که «سرقفلی» از دیرباز و پیش از 1356نیز در عرف ما وجود داشته اما تا 1365 به قانون مدون راه نیافته است. برای اولین بار در سال 1365قانونگذار این کلمه را در تبصره ای که به ماده 9 قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1362 اضافه کرد، آورد پیش از آن بعضی موجران وجهی علاوه بر اجاره بها در آغاز عقد اجاره از مستاجر می گرفتند. این وجه «سرقفلی» نامیده می شد و در متن اجاره نامه عادی یا رسمی هم می نوشتند فلان مبلغ بابت «سرقفلی» از مستاجر دریافت شدو اگر چیزی پرداخت نشده بود می نوشتند مستاجر بابت سرقفلی چیزی نپرداخته و در موقع تخلیه حق مطالبه سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت یا حق کسبی و مانند اینها را ندارد. این حق مستاجر را در مورد گرفتن حق کسب و پیشه و تجارت،در موقع تخلیه،از بین نمی برد. چون قانون1356 قانونی حمایتی برای حفظ حقوق مستاجران بود و قانونگذار در ماده 30 قانون اینگونه اقدامات را باطل دانسته بود. شاید این توضیح هم مفید باشد که در تبصره ماده 9 الحاقی سال 1365 پرداخت وجهی به عنوان «سرقفلی» صرفا باعث می شد رابطه استیجاری مشمول قانون 1356 قرار گیرد و محل در پایان مدت قابل تخلیه نباشد و میزان «حق کسب و پیشه و تجارت» به شرحی که خواهیم گفت، تغییر کند. به عبارت دیگر این سرقفلی و آثار و نتایج پرداخت آن با سرقفلی موضوع قانون 1376 فرق دارد. رابعا- اینکه در محدوده قانون 1356 در ابتدای اجاره چیزی به موجر به عنوان سرقفلی پرداخت می شد یا نمی شد در میزان حق کسب و پیشه و تجارت، در موقع تخلیه تاثیر داشت. یعنی اگر دو مغازه در یک تاریخ با اجاره مساوی و شرایط و مدت یکسان برای یک شغل -مثلا طلا فروشی- اجاره داده می شد و بعدا دقیقا در یک زمان موجب تخلیه هر دو پیدا می شد ( مثلا موجر می خواست محل را تخریب و نوسازی کند) و موجر می بایست به مستاجران حق کسب و پیشه و تجارت پرداخت کند، مبلغی که-طبق نظر کارشناس- به مستاجری که در ابتدا به موجر چیزی به عنوان سرقفلی. پرداخته بود، تعلق می گرفت، ادامه آیا حق کسب وپیشه مستاجریک واحدتجاری باگذشت مثلا 50 سال معادل ارزش سرقفلی آن واحدتجاری می باشد؟؟ پاسخ دکتر فامیلی عضوهیات رئیسه گروه شش کانون تهران : به اعتقاد من ، هرگز كسي كه سرقفلي را نخريده نمي تواند به اندازه مالك سرقفلي محق باشد، حتي اگر 50 سال بگذرد و گذر زمان و تورم ، به هزار برابر شدن ارقام منتج شده باشد. اصل مسئله كه پاك نشده است، (اصل مساله مالکیت عین مستاجره حق سرقفلی است که به مستاجر منتقل نشده است ) مستاجري كه سرقفلي را نخريده ، از نظر من به هيچوجه اگر تمام نيم قرن هم كار كرده باشد و موفق ترين سابقه كسبي را هم داشته باز هم صاحب سرقفلي نيست .حقش هم مطلقاً باندازه دارنده سرقفلي نيست. ايا اگر كسي بر روي اتومبيلي بصورت اجاره اي كاركند، صاحب ان ميشود؟ پس حق مالكي كه چيزي را نفروخته كجاست؟ همچنين به نظر من هيچ دليلي وجود ندارد كه با پولي كه مالك به مستاجري كه سرقفلي را نخريده به وي مي دهد ، مستاجر قادر به تامين ملك مشابه و خريد سرقفلي ان باشد. چرا؟ مگر مالك سرقفلي قبلي بوده ( وقتي نخريده)كه اين بار مالك سرقفلي مغازه جايگزين شود؟ اصلاً منطق اين است كه چنين نشود كه اگر چنين بشود باجگيري محض است. همچنين هرگز اعتقاد ندارم كه ارزش سرقفلي باندازه ارزش كل ملك( سرقفلي + ملكيت) مي شود. نظر مهندس خزاعی : میزان ارزش حق کسب وپیشه مستاجری که سرقفلی را نخریده یا به وی منتقل نشده است هیچگاه معادل ارزش حق سرقفلی آن واحد تجاری نیست . بلکه ارزش حق کسب وپیشه مستاجر آن واحدتجاری حداکثر 50% ارزش سرقفلی همان واحدتجاری است و در بعضی مواقع خاص(مدت اجاره ۶۰الی۷۰سال و یا رونق شغلی بسیار خوب) تا60% ارزش سرقفلی آن هم قابل ارزش گذاری است . از دیدگاه من ، اصل مسئله را نباید فراموش کرد و آن را نباید پاک کرد ،اصل مساله این است مالکیت واحدتجاری به مستاجر منتقل نشده است . مستاجري كه سرقفلي را نخريده ، حق و حقوق اش هیچ‌گاه باندازه صاحب سرقفلي نيست. همچنين به نظرمن هرگز ارزش سرقفلي باندازه ارزش كل ملك( سرقفلي + ملكيت) نمي باسد #حق_کسب_پیشه_مستاجر آیا مفهوم و معنی حق کسب وپیشه با سرقفلی یکی است؟؟ #حق_کسب_پیشه_سرقفلی #صورت‌جلسه نشست قضائی عوامل موثر در تعیین مبنای محاسبه حق کسب و پیشه و تعطیلی مغازه دلیل صفربودن میزان حق کسب وپیشه نمی باشد. یک باب مغازه به موجب قرارداد در 30 سال پیش بدون پرداخت سرقفلی به مستأجر واگذار شده است. مستأجر پس از چندین سال فعالیت آن را تعطیل و در مدت 10 سال هیچ‌گونه فعالیت کسبی در آنجا نداشته است.?!! لازم به ذکر است در این مدت اجاره بهای ماهانه به موجر پرداخت شده است. اکنون موجر درخواست تخلیه ملک را جهت اخذ پروانه ساختمان‌کرده است. در فرض سؤال: 1ـ آیا مبنای حق کسب و پیشه در اماکن تجاری فعالیت کسبی است؟ 2ـ در صورت ‌قائل به پرداخت حق کسب و پیشه بودن مبنای محاسبه چگونه است؟ 3ـ آیا بسته بودن مغازه دلیل برخروج از قابلیت انتفاع است ‌و ‌یا تخلف مستأجر محسوب می‌گردد؟ نظر هیئت عالی : پاسخ بند (1): پاسخ منفی است لذا مبنای تعیین حق کسب و پیشه یا تجارت منحصراً فعالیت کسی نیست و مؤلفه‌های مختلفی در تعیین حق کسب و پیشه یا تجارت مؤثر می‌باشد. پاسخ بند (2): مبنا وفق قانون تعیین حق کسب و پیشه و تجارت مطابق نظریه کارشناسی است و کارشناس با در نظر گرفتن جمیع جهات از جمله موقعیت محلی، نوع شغل و میزان مال‌الاجاره و مدت اجاره اظهارنظر خواهد نمود. پاسخ بند (3): بسته بودن مغازه نه موجب عدم قابلیت انتفاع است و نه تخلف مستأجر محسوب می‌شود. بنا به مراتب بالا نظر مطروحه در نشست قضایی گرگان تا حدّی که با این نظر موافق است تأیید می‌شود. نظر اتفاقی مبنای پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت تنها فعالیت ‌کسبی نیست ‌بلکه سایر عوامل که در ماده 11 قانون مالک و مستأجر سال 1339 آمده در تعیین حق کسب و پیشه مؤثر است و چنان‌چه مدتی فعالیت مستأجر متوقف شود به همان نسبت از میزان حق کسب و پیشه کسر می شود . لذا حق مکتبسه سابق، با بسته بودن مغازه زائل نخواهد شد و کارشناس با توجه به سایر عوامل حق کسب و پیشه را تعیین مینماید.