آشنایی با راهکار قانونی جهت مواجهه با همسایه ای که شارژ ساختمان پرداخت نمی کند!

آشنایی با راهکار قانونی جهت مواجهه با همسایه ای که شارژ ساختمان پرداخت نمی کند! مالکيت حقي است که قانون به رسميت شناخته و مالک حق استفاده مطلق، دائمي و انحصاري از ملک خود را دارد، ولي در کلیه مجموعه های ساختمانی اعم از مسکونی و تجاری، چگونگی تصرف مالک باید به گونه ای باشد که به حقوق همسایگان آسيبي نرساند. با هدف جلوگیری از بروز مسائل فوق در روابط آپارتمان‌نشيني، تمهیداتی با وضع قانون تملك آپارتمان‌ها اتخاذ شده راهکارهای قانونی برخورد با امتناع کنندگان از پرداخت شارژ ساختمان این است که، در صورت خودداری مالک یا مستأجر یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک، مدیر ساختمان مراتب را از طریق ثبت اظهارنامه در دفاتر خدمات قضایی، به وی ابلاغ می کند و اگر ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، وی سهم بدهی اش را پرداخت نکند مدیر ساختمان می تواند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره خودداری کند.(ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان ها مصوب 1343/12/16 با اصلاحات و الحاقات بعدی) لازم به گوشزد می باشد که منظور، فقط خدمات مشترک است، بنابراین اگر برق یا آب اختصاصی مالک امتناع کننده از هزینه شارژ باشد، مدیر نمی تواند آن را قطع کند. زیرا این عمل خود قابل تعقیب بوده و از نظر کیفری مدیر به عنوان ممانعت از حق، به مجازات حبس محکوم خواهد شد. اگر با قطع خدمات مشترک، بازهم هزینه را پرداخت نشود، چه اقدامی از سوی مدیر باید انجام شود؟ اگر مالک یا مستأجر علیرغم قطع خدمات مشترک بازهم از پرداخت بدهی اش امتناع کرد، مدیر ساختمان به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه و اداره ثبت بر مبنای اظهارنامه ابلاغ شده علیه شخص امتناع کننده، اجراییه صادر خواهد کرد. لازم به ذکر است که عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یا هیئت مدیران موظف می باشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند. آیا راه دیگری هم برای الزام فرد ممتنع وجود دارد؟ در صورتی که قطع خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، علاوه بر آنچه گفته شد مدیر ساختمان می تواند به دادگاه حقوقی دادخواست بدهد. دادگاه به این گونه دعاوی خارج از نوبت رسیدگی می کند و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می شود محروم می کند و تا دو برابر مبلغ بدهی او را به نفع مجموعه، جریمه خواهد کرد. چنانچه مالک یا مستأجر به نظر مدیر ساختمان معترض باشد، چه باید کند؟ نظر مدیر ساختمان ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است و دادگاه به این اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی می دهد که این رأی قطعی است. و در مواردی که خدمات مشترک قطع می شود و رسیدگی سریع به اعتراض مالک یا مستأجر ممکن نباشد، چنانچه دلایل معترض قوی باشد دادگاه دستور متوقف ماندن تصمیم قطع خدمات مشترک را صادر خواهد کرد. مستأجران چه وظایفی در ارتباط با شارژ ساختمان دارند؟ این امر بستگی به قرارداد بین مستأجر و صاحب‌خانه دارد، که اگر توافق شده که صاحب‌ خانه پرداخت کند و پرداخت نشد، در این صورت مستأجر می‌تواند میزان شارژ ساختمان را از اجاره‌ بها کم کند. اما چنانچه قرار بر این باشد که مستأجر شارژ را پرداخت کند و نپردازد، مدیر می‌تواند به مالک رجوع کند، سپس مالک هزینه را از وی خواهد گرفت. #قانون_تملک_آپارتمانها قابل توجه همكاران محترم كارشناس كه صلاحيت ارزيابى املاك و مستغلات را دارند: هرگاه كار ارزيابى بالاخص ارجاع كار از طريق كانون و يا حسب تقاضاى اشخاص حقيقى و يا حقوقى با ارائه فقط اصل و يا تصوير سند مالكيت با حضور و معرفى مالك و يا نماينده آنان بدون مطالعه سوابق ثبتى انجام ميدهند موارد زيررا در ارزيابى املاك مد نظر وت وجه لازم داشته باشند عبارتند از: ◀ا- امكان دارد سند مالكيت ارائه شده بشما همكار محترم بموجب حكم دادگاه ابطال شده و فاقد اعتبار باشد. ◀٢- در اثر انجام عمليات اجرائى توسط دواير اجرا و يا اجراى احكام ملك منتهى بانتقال بغير و سند مالكيت جديد بنام برنده مزايده صادر شده باشد ◀٣- سند مالكيت ارائه شده بعلت صدور سند مالكيت المثنى از حيز انتفاع ساقط شده باشد. ◀٤- سند مالكيت سابقه تعارض در ثبت دارد. در ارزيابى تفاوت فاحش از لحاظ مقدم الصدور و موخر الصدور در ارزيابى خواهند داشت. ◀٥- سند مالكيت ارائه شده سابقه جابجايى در اداره ثبت داشته باشد . ◀٦- سند مالكيت كه در اجراى ماده 147 صادر شده طبق قانون قابل ابطال خواهد بود. ◀٧- سند مالكيت ارائه شده سابقه مصادره داشته ضمن تأثير در ارزيابى امكان برگشت ملك بر اساس حكم دادگاه ميسور خواهد بود ◀٨- سند مالكیت ارائه شده سابقه موات داشته امكان تخريب بنا و ابطال آن هست امكان دارد موارد ديگرى هم وجود داشته باشد كه در آينده به موارد فوق اضافه شود بقلم : مهندس حقداده کارشناس رسمی امور ثبتی.. #سند_مالکیت_ارزیابی_ فرهنگ لغات و واژه های حقوقی از سایت قانون در جیب شما #دانستنی_های_حقوق یک خبر خوب برای مهندسین و وکلا و کارشناسان دادگستری و صاحبان مشاغل مشمول گروه سوم مؤدیان مالیاتی: مطابق بند هـ تبصره ۸ قانون بودجه سال ١٣٩٨، عبارت «ده برابر» در متن تبصره ماده (١٠٠) قانون ماليات های مستقيم با اصلاحات و الحاقات بعدی آن برای عملكرد سالهای ١٣٩٧ و ١٣٩٨ به عبارت «سی برابر» اصلاح می شود. متن تبصره به شرح زیر است: سازمان امور مالیاتی كشور می‌تواند برخی از مشاغل یا گروه‌هایی از آنان را كه میزان فروش كالا و خدمات سالانه آنها حداكثر به ده برابر معافیت موضوع ماده (۸۴) این قانون باشد از انجام بخشی از تكالیف از قبیل نگهداری اسناد و مدارک موضوع این قانون و ارائه اظهارنامه مالیاتی معاف كند و مالیات مؤدیان مذكور را به‌صورت مقطوع تعیین و وصول نماید. در مواردی كه مؤدی كمتر از یک سال مالی به فعالیت اشتغال داشته باشد مالیات متعلق نسبت به مدت اشتغال محاسبه و وصول می‌شود. حكم این تبصره مانع از رسیدگی به اظهارنامه‌های مالیاتی تسلیم شده در موعد مقرر نخواهد بود. سقف معافیت مالیاتی موضوع ماده (۸۴) قانون مالیاتهای مستقیم و اصلاحات بعدی آن در سال ۱۳۹۷ سالانه مبلغ دویست و هفتاد و شش میلیون (۲۷۶/۰۰۰/۰۰۰) ریال تعیین شده است. نقل از کانال مخزن الاسرار فنی وکارشناسی #مالیات _میزان_مبلغ ۳۸ مرحله ای که سازنده «مسکن» باید طی کند تا به «پروانه ساختمانی» برسد./روزنامه دنیای اقتصاد #پروانه_ساختمان مقاله آقای مهندس افتخاریان انوشه فرمول پیشرفت پروژه های ساختمانی ارزیابی قیمت عادله روز ساخت هر مترمربع ساختمان #مقاله_ارزیابی_قیمت_پیسرفت نظام نامه کارآموزی کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 1397/9/1 شورای عالی کانون #نظامنامه_کاراموزی_کارشناس حق کسب وپیشه ، سرقفلی یا هر دو در سالهای اخیر، در قرارهای کارشناسی که دادگاه ها صادر می کنند و در احکام دادگاهها چیزی دیدم که قبلا ندیده بودم: «کارشناس حق کسب و پیشه و تجارت محل و حق سرقفلی آن را به تفکیک و جداگانه تعیین کند» جالب این است که کارشناس هم این کار را کرده و نمی دانم چگونه؟ واقعیت این است که «از نظر قانونی» ممکن نیست این دو در یک محل وجود داشته باشد. به عبارت دیگر به قول اهل منطق این دو مانعه الجمع هستند. با توضیح موضوع روشن خوهد شد اولا- در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1339 و همینطور قانون مصوب 1356 هیچ اثری از «سرقفلی» نیست و هر چه هست «حق کسب و پیشه و تجارت» است. در تعریف این حق می توان گفت: «حقی است که ایجاد آن به محض انعقاد عقد اجاره برای مستاجر محل کسب و کار آغاز می شود و در موقع تخلیه در موارد خاص باید به مستاجر پرداخت شود. این حق به تدریج ایجاد می شود و به علت تخلف مستاجر از شروط اجاره ممکن است نصف یا کل آن از بین برود» پس باید به یاد داشته باشیم ایجاد حق کسب و پیشه و تجارت برای مستاجر محل کسب به هیچ وجه ارتباطی به اینکه در آغاز رابطه استیجاری مستاجر چیزی - علاوه بر اجاره بها-به موجر بپردازد یا نپردازد ندارد. ثانیا- در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 ، سرقفلی عبارت است از پولی که مستاجر در آغاز رابطه استیجاری به موجر می دهد تا او به اجاره دادن محل به او (مستاجر) راضی شود. این پول علاوه بر اجاره بهاست. همینطور به پولی که مستاجر اول (اگر حق داشته باشد مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد) از مستاجر دوم می گیرد تا محل را، برای بقیه مدت اجاره، به او(مستاجر) اجاره دهد، سرقفلی می گوییم. بالاخره وقتی موجر که ملکش را به مستاجری برای محل کسب اجاره داده، پیش از آنکه مدت اجاره تمام شود، می خواهد محل را تخلیه کند. اگر مستاجر راضی شود با گرفتن مبلغی محل را تخلیه کند به این مبلغ هم سرقفلی گفته می شود. توجه داشته باشیم سرقفلی را فقط برای محلی که پروانه ساختمان و گواهی پایان کار آن «تجاری» باشد می شود گرفت حال آنکه حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجری که موجر محل مسکونی را برای کسب و کار به او اجاره داده بود، هم تعلق می گرفت مستاجر محلی که بعد از 1376 برای کسب و کار اجاره داده شده و در آغاز اجاره پولی به موجر به عنوان سرقفلی پرداخته باشد، در پایان مدت اجاره و زمان تخلیه مستحق دریافت سرقفلی به نرخ روز است. البته در مورد اینکه این «نرخ روز» را چگونه باید محاسبه کرد اختلاف نظر وجود دارد که بحث جداگانه ای را می طلبد ثالثا- قطعا به اینکه به لفظ قانون 1356 و قانون 1376 تاکید داریم توجه دارید. علت این است که «سرقفلی» از دیرباز و پیش از 1356نیز در عرف ما وجود داشته اما تا 1365 به قانون مدون راه نیافته است. برای اولین بار در سال 1365قانونگذار این کلمه را در تبصره ای که به ماده 9 قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1362 اضافه کرد، آورد پیش از آن بعضی موجران وجهی علاوه بر اجاره بها در آغاز عقد اجاره از مستاجر می گرفتند. این وجه «سرقفلی» نامیده می شد و در متن اجاره نامه عادی یا رسمی هم می نوشتند فلان مبلغ بابت «سرقفلی» از مستاجر دریافت شدو اگر چیزی پرداخت نشده بود می نوشتند مستاجر بابت سرقفلی چیزی نپرداخته و در موقع تخلیه حق مطالبه سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت یا حق کسبی و مانند اینها را ندارد. این حق مستاجر را در مورد گرفتن حق کسب و پیشه و تجارت،در موقع تخلیه،از بین نمی برد. چون قانون1356 قانونی حمایتی برای حفظ حقوق مستاجران بود و قانونگذار در ماده 30 قانون اینگونه اقدامات را باطل دانسته بود. شاید این توضیح هم مفید باشد که در تبصره ماده 9 الحاقی سال 1365 پرداخت وجهی به عنوان «سرقفلی» صرفا باعث می شد رابطه استیجاری مشمول قانون 1356 قرار گیرد و محل در پایان مدت قابل تخلیه نباشد و میزان «حق کسب و پیشه و تجارت» به شرحی که خواهیم گفت، تغییر کند. به عبارت دیگر این سرقفلی و آثار و نتایج پرداخت آن با سرقفلی موضوع قانون 1376 فرق دارد. رابعا- اینکه در محدوده قانون 1356 در ابتدای اجاره چیزی به موجر به عنوان سرقفلی پرداخت می شد یا نمی شد در میزان حق کسب و پیشه و تجارت، در موقع تخلیه تاثیر داشت. یعنی اگر دو مغازه در یک تاریخ با اجاره مساوی و شرایط و مدت یکسان برای یک شغل -مثلا طلا فروشی- اجاره داده می شد و بعدا دقیقا در یک زمان موجب تخلیه هر دو پیدا می شد ( مثلا موجر می خواست محل را تخریب و نوسازی کند) و موجر می بایست به مستاجران حق کسب و پیشه و تجارت پرداخت کند، مبلغی که-طبق نظر کارشناس- به مستاجری که در ابتدا به موجر چیزی به عنوان سرقفلی. پرداخته بود، تعلق می گرفت، ادامه بخش اول؛ از ان چه به دیگری - که چیزی نپرداخته بود- پرداخت می شد، بیشتر بود. نتیجه : در قانون 1356 چیزی به اسم «سرقفلی» وجود ندارد و در قانون 1376 چیزی به نام «حق کسب و پیشه و تجارت» نداریم. بنابراین امکان ندارد به مستاجری هم سرقفلی تعلق بگیرد و هم حق کسب و پیشه و تجارت. حتی وقتی محلی که پیش از 1376 برای کسب و کار اجاره داده شده، بعد از لازم الاجرا شدن قانون 1376، با رضایت موجر از طرف مستاجر اصلی و اولیه، به فرد دیگری منتقل شود و مستاجر اولیه از این فرد دومی وجهی بگیرد (که این وجه را صرفا سرقفلی می گویند و این کار را خرید و فروش سرقفلی)، اگر موجبی برای تخلیه این مغازه با پرداخت چیزی به مستاجر ایجاد شود (مثلا همان نیاز به نوسازی) ، باز هم این «چیز» یعنی وجه پرداختی- حق کسب و پیشه و تجارت خواهد بود نه «سرقفلی» بنابراین فرضِ اینکه به محلی هم سرقفلی تعلق بگیرد و هم حق کسب و پیشه و تجارت، غیر قابل قبول و منتفی است. بقلم:بهمن کشاورز