دکترین
آیا حق تغییر شغل در تعیین اجاره‌بهای عادله مؤثر است؟
آیا حق تغییر شغل در تعیین اجاره‌بهای عادله مؤثر است؟
بختیار سیدنظامی
کارشناس رسمی دادگستری و دانش‌آموخته حقوق
یکی از امتیازاتی که گاه در قراردادهای اجاره اماکن تجاری مشاهده می‌شود، اعطای حق تغییر شغل به مستأجر است. این حق از حیث اقتصادی ممکن است ارزش قابل توجهی داشته باشد؛ زیرا انعطاف بیشتری در بهره‌برداری از ملک ایجاد می‌کند و در زمان انتقال منافع نیز دامنه انتخاب شغل را برای منتقلٌ‌الیه توسعه می‌دهد.
با این حال، پرسش اساسی آن است که آیا وجود چنین حقی می‌تواند موجب کاهش اجاره‌بهای عادله نسبت به اجاره‌بهای املاک آزاد مشابه شود؟
به نظر می‌رسد پاسخ، اصولاً منفی است.
▪ اصل در قانون، ممنوعیت تغییر شغل است
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، اصل را بر لزوم رعایت شغل مورد توافق قرار داده است.
مطابق بند ۷ ماده ۱۴ این قانون، هرگاه مستأجر بدون رضایت موجر شغل خود را تغییر دهد، در مواردی که شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق نباشد، موجر حق درخواست تخلیه خواهد داشت.
بنابراین، قانون تغییر شغل را یک حق طبیعی برای مستأجر نمی‌داند؛ بلکه آن را منوط به رضایت موجر یا وجود مجوز قراردادی کرده است.
در نتیجه، هرگاه موجر در قرارداد، حق تغییر شغل را به مستأجر اعطا کند، در واقع از یکی از اختیارات خود صرف‌نظر کرده و آزادی بیشتری برای بهره‌برداری از مورد اجاره در اختیار مستأجر قرار داده است.
▪ حق تغییر شغل، یک امتیاز قراردادی است
تردیدی نیست که چنین اختیاری می‌تواند از نظر اقتصادی ارزشمند باشد.
دارنده این حق:
می‌تواند فعالیت خود را با شرایط اقتصادی روز تطبیق دهد؛
در صورت کاهش سود یک فعالیت، بدون نگرانی از تخلیه، شغل خود را تغییر دهد؛
در صورت انتقال منافع، محدود به همان شغل سابق نباشد و منتقلٌ‌الیه نیز آزادی بیشتری در انتخاب نوع فعالیت داشته باشد.
بدین ترتیب، حق تغییر شغل می‌تواند بر ارزش اقتصادی موقعیت مستأجر اثرگذار باشد.
اما این نتیجه، به تنهایی برای تأثیرگذاری بر اجاره‌بهای عادله کافی نیست.
▪ چرا این حق اصولاً در اجاره‌بهای عادله اثر ندارد؟
همان‌گونه که پیش‌تر بیان شد، هر عاملی زمانی می‌تواند در تعیین یا تعدیل اجاره‌بهای عادله مؤثر باشد که دست‌کم چهار شرط اساسی را داشته باشد:
۱. موجب انتقال یا محدود شدن بخشی از حقوق یا منافع اقتصادی موجر به نفع مستأجر شده باشد؛
۲. این انتقال یا محدودیت، ناشی از توافق طرفین بوده و مستأجر آن را در قبال پرداخت عوض یا اعطای امتیازی به موجر تحصیل کرده باشد؛
۳. اثر اقتصادی آن در زمان ارزیابی همچنان باقی باشد؛
۴. این اثر، مستقیماً بر ارزش اقتصادی منافع مورد اجاره اثر بگذارد.
حق تغییر شغل، اگرچه ممکن است شرط نخست و سوم را در مواردی داشته باشد، اما معمولاً شرط دوم و به ویژه شرط چهارم را تأمین نمی‌کند.
▪ منفعت اصلی این حق، در مرحله بهره‌برداری و تحقق حق کسب و پیشه ظاهر می‌شود
حق تغییر شغل، بیش از آنکه ارزش اقتصادی منافع مورد اجاره را افزایش یا کاهش دهد، ارزش موقعیت حقوقی مستأجر را تقویت می‌کند.
دارنده این حق می‌تواند:
▫فعالیت اقتصادی خود را بدون نگرانی از تخلیه تغییر دهد؛
▫تجارت خود را آسان‌تر ادامه دهد؛
▫در زمان انتقال منافع، محدود به شغل سابق نباشد؛
و در نتیجه، امکان حفظ و توسعه حق کسب و پیشه و تجارت را با سهولت بیشتری فراهم کند.
بنابراین، منفعت اصلی این امتیاز، در فرآیند بهره‌برداری از حق استیجاری و در تحقق، حفظ و انتقال حق کسب و پیشه و تجارت ظاهر می‌شود، نه در ارزش منافعی که موجر موضوع اجاره قرار داده است.
▪ اگر مستأجر برای این حق عوضی پرداخت نکرده باشد
در بسیاری از قراردادها، حق تغییر شغل بدون دریافت مبلغ مستقلی از سوی موجر اعطا شده است.
در چنین فرضی، دلیلی وجود ندارد که این امتیاز موجب کاهش اجاره‌بهای عادله شود.
مستأجر از این اختیار در طول رابطه استیجاری بهره‌مند می‌شود و آثار اقتصادی آن را در توسعه فعالیت تجاری، استمرار کسب و کار و در نهایت در ارزش حق کسب و پیشه و تجارت مشاهده می‌کند.
بنابراین، اعطای این اختیار به خودی خود مجوزی برای کاهش اجاره‌بهای عادله نیست.
▪ اگر این حق در قبال پرداخت عوض واگذار شده باشد
فرض متفاوت زمانی است که احراز شود مستأجر برای تحصیل این حق، مبلغ مستقلی تحت عنوان سرقفلی یا هر عنوان قراردادی دیگر به موجر پرداخت کرده است.
در چنین وضعیتی نیز صرف پرداخت وجه، به معنای تأثیر خودکار بر اجاره‌بهای عادله نیست.
بلکه کارشناس باید بررسی کند:
آیا این پرداخت واقعاً در قبال اعطای حق تغییر شغل بوده است؟
آیا اثر اقتصادی آن هنوز در رابطه استیجاری باقی است؟
و مهم‌تر از همه، آیا این اثر، ارزش منافع مورد اجاره را تغییر داده یا صرفاً موقعیت حقوقی مستأجر را تقویت کرده است؟
ادامه مطلب در بخش comment
1 comment
4
2
1
موارد مرتبط
برای این صفحه موردِ مرتبطی ثبت نشده.