آیا حق کسب و پیشه به مستاجری که مطابق قانون سال 76 قرارداد اجاره تنظیم کرده، تعلق می گیرد؟

آیا حق کسب و پیشه به مستاجری که مطابق قانون سال 76 قرارداد اجاره تنظیم کرده، تعلق می گیرد؟ در جواب باید گفت اصولا برابر قانون سال 76 اصل بر آن است که حق کسب و پیشه وجود نداشته باشد مگر آن که دو شرط زیر وجود داشته باشد: 1-ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که ملک مورد اجاره در تصرف مستاجر است، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه ملک را ندارد و متعهد شود هر ساله ملک را به همان مبلغ به او واگذار کند. در این صورت مستاجر می تواند برای اسقاط حق خود مبلغی را به عنوان سرقفلی از مالک مستاجر دیگر دریافت کند. 2-در ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک، ملک را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار کند. مستاجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت کند. در احتمالی دیگر اگر مدت اجاره تمام شود و مستاجر مبلغی به عنوان سرقفلی نپرداخته باشد آیا می تواند مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه دریافت کند؟ جواب قانون خیر است. زیرا برابر قانون سال 76 تنها در صورتی که مستاجر مبلغی به عنوان سرقفلی به مالک پرداخته باشد، حق دارد هنگام تخلیه از مالک به نرخ عادله روز از او سرقفلی را باز پس گیرد. #حق_کسب_سرقفلی آیا حق کسب و پیشه به انبارهایی که اجاره داده می شود، تعلق می گیرد یاخیر ؟ نظر اکثریت: ملاک، عقیده و قصد طرفین است. اگر به قصد استفاده تجاری اجاره داده شده باشد حق کسب و پیشه تعلق می گیرد و اگر قصد غیر تجاری باشد حق کسب و پیشه تعلق نمی گیرد. نظر اقلیت: باید نحوه کاربری ساختمانها بررسی شود چنان چه کاربری مسکونی داشته باشد حق کسب و پیشه شامل نمی شود، اما اگر انبار از انبارهایی باشد که مشتریان اموال را مستقیماً از آن محل تحویل میگیرند شامل حق کسب و پیشه میشود. نظریه کمیسیون نشست قضایی ( ۴) مدنی: اگر چه در نقشه جامع شهرستان ها نقاط مسکونی و تجاری مشخص شده است و موجر و مستأجر اختیاری برای تغییر مناطق ندارند، اصولاً ملاک در اجاره قصد و نیت طرفین است. اگر ملکی ولو در منطقه تجاری واقع شده باشد، برای سکونت اجاره داده شود مقررات مناطق مسکونی در این مورد لازم الرعایه است و به محض انقضای مدت اجاره روابط اجاره فی مابین خاتمه می یابد و مورد اجاره محکوم به تخلیه است و در این مورد مستأجر حق مطالبه سرقفلی را ندارد. سؤال مطروحه در خصوص انبارهای کالا می باشد که به اجاره واگذار می شود. اگر انباری برای کالای تجاری با حق سرقفلی به اجاره واگذار شود این اجاره تابع مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است لیکن اگر انباری در محل مسکونی به قصد غیر تجاری به اجاره داده شود به آن حق کسب پیشه تعلق نمی گیرد ولو در آنجا کالای تجاری نگهداری شود. #حق_کسب_و_پیشه_انباری آیا موضوعات کارشناسی فرمول پذیرند ؟ مهندس مهرداد جوادی: کارشناسی به روش استفاده از فرمول ، شان و شم کارشناسی رو زیر سوال میبره . تاکنون به جز تعرفه هیچ رابطه ای رو نتونستیم فرمولیزه کرده و بصورت نرم افزار ارائه کنیم مهندس علی خزاعی: باسلام خدمت همکاران گرامی: فرض کنیم واقعا نتوان برای موضوعات کارشناسی از جمله ؛ تعیین سرقفلی و یا حق کسب و پیشه و یا ارزیابی ها و .....‌ فرمولی یافت و معیارها و متغیر ها و پارامترهای تاثیرگذار مرتبط با هر یک از موارد بالا را تعریف و ضریب افزایشی و یا کاهشی برای ان تعیین نمود و بدست آورد در نهایت آن را فرموله کرد؟! ازطرفی: و بقول اکثر همکاران کارشناس بهترین راه تحقیق و بررسی های میدانی می باشد جهت تعیین قیمت و ارزش روز موضوعات مذکور آنکاه یک سوال مهم واساسی پیش می آید : ۱-پس چگونه میتوان برای رفع اختلاف نظرهای اساسی دراین موارد ؛ چارچوب و مبانی و معیاری تعریف و تعیین نمود ؟ ۲-از طرفی همه اساتید و علمای کارشناسی معتقدند و تاکید می کنند برای رفع اختلاف نظرهای کارشناسی در یک پرونده (کارشناس بدوی و هیات های کارشناسی سه و پنج و هفت نفره و...) تمسک به مبانی و معیارها ملاک های کارشناسی است ؛ در اینجا یک چالش و تناقض پیش میاید و مطرح میشود که ؛ وقتی مبانی و معیاری تعریف و فرموله نشده ؛چگونه تمسک به آنها نمود ؟؟؟!!! مهندس راشدی: سلام فرموله نکردن یک امر حقوقی مثل حقوق کسب و پیشه و تجارت و... منافاتی با شناخت صحیح معیارها و عوامل تعیین کننده آن ندارد. مهندس علی خزاعی : اتفاقا اگر معیارها و مبانی دقیقا شناخته شود و برای انها اتفاق نظرنمود و انها را مدون و فراگیر و جامعیت به انها نمود انگاه همگرایی ها بیشتر می شود و میزان اختلاف قیمتها به حداقل خواهد رسید( دریک پرونده ؛ یکی قیمت نمی دهد۵۰۰ میلیارد تومان و هیات سه نفره ۱۵۰۰ م ت وپنج نفره ۴۰۰۰ م ت ) . عمده مشکل و چالش همکاران کارشناس در این است که مبانی و ملاک ها و معیارها مدون و یکپارچه و فراگیر نشده و مورد وثوق همگان قرار نگرفته است . لذا اختلافهای فاحش کارشناسی دامن گیر همگان شده(مستند به سخنان اقای اژه ایی) مهندس سید مهرداد جوادی: جناب آقای مهندس خزاعی سلام نظریه اجماع یا نظریه فرانسیس گالتون را در تخمین وزن گاو نر و خرد جمعی را ملاحظه فرمایید مهندس علی خزاعی. : بله ولی انهم یک تئوری است و الزاما در همه موارد صدق نمی کند ولی هدف اینجانب از طرح سوال مزبور این بود که همکاران کارشناس دو گروه اساسی هستند : ۱-عده ایی هستندکه کلا معتقدند کارشناسی فرمول پذیر نیست و نمی توان یک نسخه واحد برای هر موضوع کارشناسی تعریف و تعیین نمود ، و تاکید دارد برای کشف قیمت و ارزش موضوع قرار کارشناسی فقط باید تمسک به تحقیقات و بررسی های میدانی نمود ۲-عده ایی هستندکه معتقد برای ایجاد همگرایی و اتفاق نظر فراگیر و جامع در نظریه های کارشناسی باید تمسک به مبانی و معیاره و چارچوب های کارشناسی (که قبلا توسط کارشناسان پیشکسوت و اساتید و یا کارشناسان جدید با تجربه، عالم و مجرب تعیین و تعریف شده که بعضا بصورت فرمول هم درآمده ) نمود و با تحقیقات میدانی و بررسی های مربوطه آنها را تطبیق داد و نظریه خود را ارایه نمود که از همکاران درخواست دارم در خصوص دو نظریه فوق کمی تجزیه و تحلیل نماییم و محاسن و معایب هر یک از دو نظریه های فوق را بررسی نماییم . ضمنا یاداوری میشود که درکتب اساتیدی همچون اقایان قاجارو علیزاده خرازی و.... تمسک به مبانی و معیارهای شده و در نهایت برای بعضی از موضوعات کارشناسی فرمول هایی هم پیشهاد نموده اند و از انها هم دفاع می نمایند مهندس زیودار همین سوال جنابعالی و روشهای همکاران بیانگر فرموله بودن روش می باشد . مگر میشود کار مهندسی فنی و کارشناسی با فرمول نباشد حال ممکنه فرمولها کمی با هم متفاوت باشد ولی باید در یک محدوده یا تلرانس باشد. ایا همکارانی که میگویند فرمول بی معنیست در گزارشهای خود تا حالا هیچ فرمولی نداشته اند !!! #کارشناسی_مبانی_چارچوب تاریخچه قانون حق کسب و پیشه حق کسب و پیشه موضوع قانون ۱۳۵۶ بوده؛ اما قانون ۱۳۷۶ به جای حق کسب و پیشه، سرقفلی را جایگزین آن کرده است. بعضی از حقوق‌دانان پیش از تصویب قانون ۱۳۷۶ معتقد بودند که سرقفلی همان حق کسب و پیشه می‌باشد و درنتیجه، هیچ‌ تفاوتی میان این دو قائل نبودند و تعریف واحدی از آنها ارائه می‌دادند؛ اما گروهی دیگر این دو را کاملاً جدا از هم می‌دانستند. به نظر می‌رسد نظریه اخیر صحیح بوده و سرقفلی جدا از حق کسب و پیشه است؛ زیرا صرف‌نظر از این که فلسفهِ تشکیل و ایجاد این دو حق کاملاً متفاوت است، نهادی که حق کسب و پیشه را شناسایی و به مردم معرفی کرده، قانون‌گذار بوده و مقنن به‌صراحت این حق را متعلق به مستأجر دانسته است. تبصره ۲ ماده ۱۹ در این باره مقرر می‌دارد: حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود. بنابراین، حق کسب و پیشه متعلق به مستأجر است. با توجه به این که مالک هیچ‌گاه نمی‌تواند حق کسب و پیشه داشته باشد، اگر این حق را همان سرقفلی بدانیم، نتیجه آن چنین می‌شود که مالک هیچ‌وقت سرقفلی ندارد؛ زیرا در آن فرض سرقفلی همان حق کسب و پیشه می‌باشد. به عنوان مثال، مالک ملکی که به‌تازگی احداث شده و پیش از این، فعالیت کسبی نداشته است، سرقفلی آن را معامله کرده و به مستأجر انتقال می‌دهد. حال کدام قانون، حق کسب و پیشه (سرقفلی) را برای مالک شناسایی کرده است؟ اگر بگوییم قانون ۱۳۵۶ چنین حقی را برای مالک در نظر گرفته، برخلاف نص صریح قانون سخن گفته‌ایم؛ زیرا قانون، حق کسب و پیشه را تنها برای مستأجر ‌آن هم بعد از شروع فعالیت کسبی ‌شناسایی کرده است. مبنای شروع حق کسب و پیشه از کجاست ؟ قانون سال ۳۹ موارد خفیفی را در خصوص حق کسب و پیشه مطرح کرده بود که اما در سال ۵۶ قانون شرایط را در خصوص ایجاد حق کسب و پیشه به صورت مشخص و معین تعریف کرده است.بنابراین شروع مبنا از این سال بوده است و به تناسب سالهای اجاره موارد متفاوت خواهد بود. موضوع زمان یک قید اصلی در ایجاد حق کسب و پیشه نیست چرا که ممکن است یک نفر صرف فعالیت یک یا دوماه حق کسب و پیشه برایش متصور باشد .رابطه اقتصادی که با نفرات برقرار می کرده است ممکن است کوتاه مدت باشد.نمی توان گفت یک نفر حتما فعالیت یکساله ، دوساله و...داشته باشد و زمانی که دادگاه می خواهد حق کسب و پیشه را تعیین کند و مالک را به پرداخت ملزم کند به کارشناسی رسمی دادگستری در قرار کارشناسی خود تاکید می کند که بر چه مواردی برای تعیین حق کسب و پیشه تاکید کند. مطمئنا در این راستا عنصر زمان نقش کلیدی خواهد داشت اما بسته به فعالیت حق کسب و پیشه متفاوت است. آیا میتوان گفت قراردادهایی که تا سال ۵۶ و از سال ۵۶ تا ۷۶ بین مالک و مستاجر بسته شده است ، قانون سال ۵۶ حاکم است و قراردادهایی از سال ۷۶ تا به امروز بسته شده است قانون سال ۷۶ صادق است؟ در خصوص قانون سال ۵۶ با توجه به مواردی که پیش آمده و قراردادهای مشمول آن در قانون سال ۵۶ عطف به ماسبق می شود یعنی شامل حال قراردادهایی که قبل از قانون هم منعقد شده اند می شود.از سال ۵۶ هر قراردادی که در زمینه تجاری منعقد می شود شامل قانون این سال می شود. در رابطه با سال ۷۶ نیز به همین صورت خواهد بود.از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون سال ۷۶ ، قراردادهایی که مشمول قانون اجاره می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ و شرایط ضمن عقد می شود نیز اضافه می شود. مواردی که مشمول حق کسب و پیشه می شوند کدامند؟ بر اساس ماده یک قانون ۵۶ تنها عنوان اجاره واقعی عنوان می کند.اما در سال ۷۶ و قانون مدنی عنوان اجاره های حکمی را هم مطرح می کند که براساس آن هر قراردادی که تحت هر عنوانی به منظور اجاره و صلح منافع باشد مشمول قانون سال ۵۶ می گردد. بقلم دکترگل پرور #حق_کسب_پیشه_سرقفلی مساحت ملاک عمل در زمین های اوقاف و سر قفلی برای موجران چیست ؟ در زمین های اوقافی و سرقفلی ملاک عمل جهت تنظیم اجاره نامه بین موجر و مستاجر زمین خالص قابل استفاده ملک می باشد لذا در این محاسبه صرفاً مساحت مفید برآورد می گردد و نباید مساحت دیوارها را لحاظ نمود که این خود باعث کاهش چشمگیر مساحت و کاهش رقم اجاره بها می گردد . اصطلاحا مساحت داخلی یا فرشخور همچنین در نقل و انتقالات سرقفلی هم همین مساحت باید ملاک عمل می باشد. 1⃣برای مثال در منطقه بازار تهران که زوایا و شکست ها در مغازه ها زیاد هست و قیمت هر متر مغازه نیز بالا می باشد حتما توصیه میگردد در هنگام تنظیم اجاره نامه و یا مبایعه نامه سرقفلی واعیانی مساحت با دوربین نقشه برداری و (نه صرفا با متر) اندازه گیری گردد تا مساحت دقیق مشخص گردد . #ملک_اوقافی_سرقفلی جالب انگیزه ... تا آخرش ببینین