ابطال مزایده به دلیل عدم ابلاغ نظریه کارشناس

ابطال مزایده به دلیل عدم ابلاغ نظریه کارشناس یک ملک که توسط شخصی غیر از مدیون اصلی معرفی شده است، توقیف و مزایده می شود، ابتدا ملک تقویم و ارزیابی شده لکن نظریه کارشناسی به طرفین ابلاغ نمی شود. مزایده مرحله اول انجام می شود و خریداری یافت نمی شود. حال محکوم علیه و شخص ثالث که ملک را معرفی نموده اند به نظریه کارشناس تقویم ملک اعتراض نموده اند. در این فرض اولا آیا نظریه کارشناسی تقویم ملک باید به محکوم علیه ابلاغ شود و یا صاحب ملک؟ ثانیا تکلیف مزایده اول چیست و آیا قابل ابطال است یا خیر؟ نظر هیئت عالی به موجب تبصره ماده 34 قانون اجرای احکام مدنی شخص ثالثی که به جای محکوم علیه مال معرفی می کند، کلیه حقوق و اختیارات محکوم علیه از جهت ابلاغ نظریه ارزیاب و کارشناس را نسبت به مال تعرفه شده دارد، از آنجایی که در مزایده اول نظریه کارشناس و ارزیاب به محکوم علیه و شخص ثالث (مالک) ابلاغ نشده؛ بنابراین مزایده اول صحیح نیست زیرا تشریفات مزایده رعایت نشده است؛ از این رو مزایده بعدی که مزایده اول تلقی می شود باید نظریه ارزیاب به طرفین و شخص ثالث ابلاغ شود و در صورت اعتراض در مهلت قانونی به هیأت سه نفره جهت ارزیابی ارجاع می شود. نظر اتفاقی اولا وفق ماده 75 قانون اجرای احکام مدنی نظریه ارزیاب می بایست به طرفین و شخص ثالث ابلاغ شود، چراکه اولا محکوم علیه نیز در نهایت باید نسبت به شخص ثالث در قبال ملک وی که توقیف می شود پاسخگو باشد و باید قیمت عادله مشخص شود ثانیا از تبانی جلوگیری می شود. ثالثا فلسفه ابلاغ نظریه ارزیاب آن است که مزایده به قیمت واقعی انجام شود که این فلسفه در خصوص ملک معرفی شده توسط شخص ثالث نیز وجود دارد. رابعا با توجه به ماده 142 قانون مرقوم بدین دلیل که نظریه ارزیاب ابلاغ نشده است بنابراین تشریفات مزایده نیز به درستی انجام نگردیده است و مزایده باطل است بنابراین باید نظریه ارزیاب به طرفین و شخص ثالث ابلاغ شود و اگر به آن نظریه اعتراض شد به هیات سه نفره ارجاع شود و در نهایت وفق مقررات مزایده انجام شود. نقل از گروه کارشناسان رسمی ایران #قوه_قضائیه_نظریه_کارشناسی_99 نکات ثبتی نحوه بطال و اصلاح سندمالکیت ابطال و اصلاح سند مالکیت یکی از موارد شایع در حقوق ثبت است. در حقیقت، همیشه اصل بر اعتبار اسناد مالکیت است اما عللی نیز وجود دارند که این اعتبار را دچار خدشه می‌کند و موجبات ابطال یا اصلاح سند مالکیت را فراهم می‌آورند. همیشه اصل بر اعتبار اسناد مالکیت است اما در مواردی، اعتبار اسناد مالکیت ‌خدشه‌دار شده و موجب ابطال یا اصلاح سند مالکیت می‌شود. از جمله مواردی که اعتبار اسناد را دچار خدشه می‌کند، می‌توان به ثبت ملک بدون رعایت مقررات قانونی؛ صدور اسناد مالکیت معارض؛ صدور اسناد مالکیت اشتباه؛ ثبت اراضی موات، اموال عمومی و موقوفات توسط اشخاص سودجو و ابطال اسناد بنا به ضرورت اشاره کرد. ابطال و اصلاح سند مالکیت به 2 صورت بدون حکم دادگاه و با حکم دادگاه صالح امکان‌پذیر است. ابطال و اصلاح سند مالکیت بدون حکم دادگاه مواردی که ابطال و اصلاح سند مالکیت بدون حکم دادگاه صورت می‌پذیرد، عبارت است از: 1⃣ابطال سند مالکیت به حکم قانون در مواردی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با وضع قوانینی مکلف خواهد بود طبق درخواست مراجع قانونی اقدام به ابطال سند و ثبت مالکیت کند که این اقدام بدون حکم دادگاه صورت می‌گیرد. بدین شرح که چنانچه در مواردی اجتماعی اقتضا کند، مانند اصلاحات اراضی و تقسیم اراضی بین زارعین؛ چنانچه مصالح عمومی اقتضا کند، مانند حفظ جنگل، منابع طبیعی و مراتع و چنانچه جهات شرعی اقتضا کند، مانند حفظ موقوفه و نیز عمل بر طبق نیات واقف و... ابطال و اصلاح سند مالکیت بدون حکم دادگاه صورت می‌گیرد. 2⃣ابطال سند مالکیت معارض به وسیله اداره ثبت هرگاه دارنده سند مالکیت معارض در فرجه و مهلت قانونی 2 ماه از تاریخ ابلاغ و اخطار قانونی اداره ثبت به وی، نسبت به مراجعه به دادگاه و تقدیم گواهی دادخواست اقدام نکند و طرف او پس از فرجه مذکور از دادگاه، گواهی عدم تقدیم دادخواست دریافت کند و به اداره ثبت تحویل دهد، در اینجا نیز اداره ثبت بدون هیچ حکمی از دادگاه و راساً اقدام به ابطال سند مالکیت معارض می‌‌کند. 3⃣معامله نسبت به ملک با مساحت معین هرگاه نسبت به ملکی با مساحت معین، معامله صورت گرفته باشد و پس از آن معلوم شود ملک مذکور دارای اضافه بنا است، در اینجا خریدار یا ذی‌نفع می‌تواند قیمت اضافه بنا و سایر هزینه‌های قانونی را به صندوق ثبت واریز کرده و تقاضای اصلاح سند مالکیت را مطرح کند که آنچه مشخص و محرز است، در اینجا نیز اداره ثبت بدون هیچ حکمی از دادگاه سند را اصلاح می‌‌کند. 4⃣ابطال یا اصلاح سند توسط هیأت نظارت در موارد ذکرشده در ماده 25 قانون ثبت اختیار ابطال یا اصلاح سند مالکیت به هیأت نظارت سپرده شده است. بدین شرح که: الف- چنانچه در اثر بی‌دقتی و اشتباه نویسنده در سند مالکیت و... اشتباهی رخ داده باشد؛ چنانچه ثبت دفتر املاک یا سند مالکیت، دارای مغایرت و مخالفت با سند رسمی باشد؛ چنانچه ثبت دفتر املاک یا سند مالکیت، دارای مغایرت و مخالف حکم نهایی دادگاه باشد؛ چنانچه اشتباهاتی در جریان عملیات مقدماتی رخ دهد و در دفتر املاک نیز وارد شود و چنانچه اشتباهاتی در عملیات تفکیکی رخ داده و در دفتر املاک نیز وارد شود، در همه موارد مورد اشاره، اصلاح یا ابطال سند مالکیت در صلاحیت هیأت نظارت خواهد بود. 5⃣ابطال و اصلاح سند مالکیت با حکم دادگاه صالح مواردی که ابطال و اصلاح سند مالکیت با حکم دادگاه صورت می‌پذیرد شامل این موارد خواهد بود. 6⃣هرگاه ملکی بر خلاف اصول قانونی به ثبت رسیده باشد در اینجا ذی‌نفع می‌تواند با مراجعه به دادگاه حقوقی صلاحیت‌دار دادخواست تقدیم کند و از دادگاه، ابطال ثبت و سند مالکیت را تقاضا کند. 7⃣هرگاه در اسناد مالکیت تعارض وجود داشته باشد در خصوص صدور اسناد مالکیت معارض، دارنده باید ظرف مهلت و فرجه قانونی 2 ماه از تاریخ ابلاغ و اخطار اداره ثبت به دادگاه عمومی ذی‌صلاح، دادخواست تقدیم کرده و تقاضای ابطال سندی را که مخالف قانون است، مطرح کند. 8⃣سندی که مخل حقوق دیگران باشد همچنین در صورتی که سند مالکیت بر اساس اشتباه عملیات مقدماتی و ثبتی حاصل شود و هیأت نظارت نیز این امر را مخل حقوق دیگران بداند، هیأت نظارت به ذی‌نفع اخطار می‌کند که می‌تواند به دادگاه صالح مراجعه کرده و با صدور این اخطار، دادگاه را به استماع دعوا و صدور حکم بر اصلاح آن مجاز ‌کند . 9⃣اشتباه در عملیات تفکیک در خصوص مواردی که در عملیات تفکیکی اشتباهی رخ دهد و نیز در دفتر املاک یا سند مالکیت ثبت شود و اصلاح آن مخل حقوق اشخاص باشد، باید گفت که هرگاه این اشتباه مخل حقوق اشخاص نباشد، رسیدگی در صلاحیت هیأت نظارت است. اما اگر مخل حقوق اشخاص باشد رسیدگی در صلاحیت دادگاه خواهد بود. نقل از گروه کارشناسان رسمی ایران #نکات_ثبتی_99