ابهام‌زدایی از واژه "سرقفلی" در تبصره ۴ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری؛ تمایزی بنیادین در حقوق ایران

ابهام‌زدایی از واژه "سرقفلی" در تبصره ۴ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری؛ تمایزی بنیادین در حقوق ایران واژه "سرقفلی" در حقوق ایران پیشینه و مفاهیم متعددی دارد که گاه باعث خلط مبحث می‌شود. پیش از سال ۱۳۷۶ و تصویب قانون روابط موجر و مستأجر، آنچه که امروز به آن "حق کسب یا پیشه یا تجارت" می‌گوییم (و مبانی آن، از جمله "رونق مغازه" و شهرت کسبی، از قانون روابط مالک و مستأجر سال ۱۳۳۹ شکل گرفت و تابع فعالیت مستمر کسبی مستأجر و رونق آن بود)، گاهی به صورت عرفی "سرقفلی" نامیده می‌شد. اما با تصویب قانون سال ۱۳۷۶، مفهوم "سرقفلی" به صورت رسمی وارد ادبیات حقوقی شد که ماهیتی متفاوت با "حق کسب یا پیشه یا تجارت" دارد. نکته چالش‌برانگیز اینجاست که در تاریخ ۱۳۵۸/۰۶/۲۷ و با تصویب "لایحه قانونی اصلاح تبصره‌های ماده ۱۰۰ قانون شهرداری" توسط شورای انقلاب، تبصره ۴ به ماده ۱۰۰ قانون شهرداری اضافه شد. این تبصره صراحتاً به "سرقفلی" اشاره می‌کند: متن تبصره ۴ ماده ۱۰۰ (مصوب ۱۳۵۸/۰۶/۲۷): "در مورد احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه در صورتی که اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد کمیسیون می‌تواند با صدور رأی بر اخذ جریمه به ازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز یک‌دهم (۱/۱۰) ارزش معاملاتی ساختمان یا یک‌پنجم (۱/۵) ارزش سرقفلی ساختمان، در صورتی که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد، به هر کدام که مبلغ آن بیشتر است از ذینفع بلامانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام نماید. اضافه بنا زائد بر تراکم مجاز بر اساس مفاد تبصره‌های ۲ و ۳ عمل خواهد شد." حال این سوال پیش می‌آید که منظور قانونگذار در سال ۱۳۵۸ از "سرقفلی" چه بوده است؟ آیا منظور "حق کسب یا پیشه یا تجارت" است؟ قطعاً خیر. زیرا "حق کسب یا پیشه یا تجارت" که مبانی آن در قوانین مالک و مستأجر سال ۱۳۳۹ و ۱۳۵۶ تعریف شده بود، تابع وجود فعالیت مستمر کسبی و ایجاد رونق توسط مستأجر است. در مورد بنای نیمه‌کاره یا حتی در حد سفت‌کاری که هنوز روابط استیجاری شکل نگرفته، چنین حقی موضوعیت ندارد و "رونق مغازه"ای برای سنجش وجود ندارد. آیا منظور "سرقفلی" به مفهوم مصوب سال ۱۳۷۶ است؟ باز هم خیر. علاوه بر فاصله زمانی حدود ده ساله بین تصویب تبصره ۴ و قانون ۱۳۷۶، ماهیت "سرقفلی" سال ۱۳۷۶ نیز غالباً در مورد مغازه تکمیل‌شده و برای حصول امکان کسب مستأجر مطرح می‌شود. ▪تفسیر صحیح "سرقفلی" در تبصره ۴ ماده ۱۰۰ با توجه به عدم انطباق "سرقفلی" مورد اشاره در تبصره ۴ با مفاهیم شناخته‌شده حقوقی و عرفی آن در زمان تصویب و حتی پس از آن، باید به هدف و فلسفه قانونگذار در زمان تصویب لایحه قانونی در سال ۱۳۵۸ رجوع کرد: هدف اصلی ماده ۱۰۰ و تبصره‌های آن، صیانت از اصول شهرسازی، سلامت فنی و بهداشتی ساختمان‌ها و جلوگیری از ساخت‌وسازهای غیرمجاز در محدوده شهرهاست. وقتی مالک، بدون مجوز اقدام به ساخت یا توسعه بنای تجاری می‌کند، در واقع به صورت غیرقانونی یک ارزش افزوده بالقوه تجاری برای ملک خود ایجاد کرده است. جریمه‌ای که در تبصره ۴ بر مبنای "سرقفلی" تعیین می‌شود، در حقیقت به دنبال این است که: مزیت رقابتی و سود ناگهانی ناشی از ساخت‌وساز غیرمجاز را از بین ببرد. یک بار مالی مناسب و بازدارنده بر متخلف تحمیل کند. و در نهایت، فراهم آوردن امکان صدور مجوز پایان کار (در صورت رعایت اصول فنی و شهرسازی) با اخذ جریمه‌ای متناسب با ارزش افزوده ایجاد شده. بنابراین، می‌توان نتیجه گرفت که در تبصره ۴ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری (مصوب ۱۳۵۸/۰۶/۲۷)، منظور از "سرقفلی" در واقع "ارزش ذاتی و بالقوه ملک برای ایجاد و توسعه فعالیت تجاری" است. این مفهوم، کاملاً مستقل از هرگونه رابطه استیجاری موجود یا حق مالی متعلق به مستأجر ناشی از سابقه کسب و کار است. عبارت "در صورتی که ساختمان ارزش دریافت سرقفلی داشته باشد" در متن تبصره نیز بر همین پتانسیل و قابلیت تجاری ملک، حتی در حالت نیمه‌کاره آن، تأکید می‌کند. این "ارزش بالقوه" حتی در یک مغازه نیمه‌تمام نیز قابل تصور و محاسبه توسط کارشناس است، البته با تعدیلات لازم به جهت عدم تکمیل و عدم وجود شاخصه‌هایی که معمولاً در تعیین سرقفلیِ رایج (چه عرفی و چه رسمی) مؤثرند. به این ترتیب، قانونگذار در سال ۱۳۵۸ با به‌کارگیری واژه "سرقفلی"، قصد داشته است نوعی ارزش‌گذاری بر پتانسیل تجاری ملک را جهت اعمال جریمه مدنظر قرار دهد و نه ماهیت حقوقی شناخته شده سرقفلی یا حق کسب و پیشه. برای مطالعه بیشتر در این زمینه و آشنایی با ابعاد گوناگون "سرقفلی" و روش‌های محاسباتی آن، به دو مطلب زیر به قلم نگارنده رجوع کنید: واکاوی واژه سرقفلی؛ ابعاد، انواع و تفاوت‌ها در قوانین ایران آموزش جامع ارزش‌گذاری سرقفلی در تبصره ۴ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری: رویکردی عملی برای کارشناسان رسمی دادگستری #حق_کسب_یا_پیشه_یا_تجارت #سرقفلی 1 comment 3