دکترین
اجاره
اجاره
اجاره در لغت از ریشه اجر به معنای رهانیدن، به فریاد رسیدن، چیزی را به فرد دادن می‌باشد.
در اصطلاح عقدی است که به موجب آن مستأجر، در برابر مالی که به موجر می‌دهد، برای مدت معین مالک منافع عین مستأجره می‌شود. یعنی همان سلطه و اختیار استفاده مالک را از عین مورد اجاره دارد. بنابراین اجاره عقدی تملیکی و معوض و موقت می‌باشد.
▪تعریف اجاره
عقد تملیک عمل یا منفعتی معین در برابر عوض معلوم را اجاره گویند. [۱]
الحدائق، ج۲۱، ص۵۳۲.
[۲]
موسوعة الفقه، ج۲، ص۱۱۹.
[۳]
العروة الوثقی، ج۲، ص۳۹۷.
▪اجاره در لغت
اجاره همانند «اجر»، مصدر ثلاثی مجرد از باب أجَرَ یَأجُرُ است [۴]
التحقیق، ج۱، ص۳۸، «اجر».
که به‌معنای «به مزد دادن» «به‌مزدوری گرفتن» و «اجرت» و «مزد» آمده است. [۵]
لسان العرب، ج۱، ص۷۷۷۸، «اجر».
▪ ایجار و استیجار و مؤاجره و تفاوت آنها
ایجار و استیجار و مؤاجره نیز در معنای اجاره به‌کار رفته است که ایجار و استیجار، هم در اجاره منافع و هم در اجاره اعمال (خدمات) استعمال شده؛ ولی مؤاجره، فقط در اجاره اعمال به‌کار رفته است؛ اگرچه برخی کاربرد آن را در اجاره منافع نیز ذکر کرده‌اند. [۶]
تاج العروس، ج۶، ص۱۲ـ۱۳، «اجر».
▪انواع اجاره
اجاره، به اجاره اعیان یا منافع و اجاره اعمال تقسیم می‌شود.
مورد اجاره اگر منفعت عین یا حیوانی باشد، به آن اجاره اعیان یا اجاره منافع گویند.
در این اجاره، تسلیم کننده عین را موجِر و پرداخت کننده عوض را مستأجر گویند.
اگر مورد اجاره، کار انسانی باشد، به آن اجاره اَعمال یا اجاره ذمّه گویند. در این اجاره، پرداخت کننده عوض را مستأجر و تسلیم‌کننده نیروی کار را اجیر یا مستأجَر (به فتح جیم) نامند. [۷]
موسوعة الفقه، ج۲، ص۲۰۰.
[۸]
الفقه الاسلامی، ج۵، ص۳۸۳۷ـ۳۸۴۶.
▪اقسام اجاره
در قانون مدنی، اجاره بر سه قسم است:
۱- اجاره اشیاء
۲- اجاره حیوانات
۳- اجاره اشخاص
▪ارکان اجاره
اجاره سه رکن دارد:
عقد، متعاقدین، و عوضین.
در اجاره، عوض پرداختی را اجاره بها یا اجرت گویند. [۱۳]
تاج العروس، ج۶، ص۱۲،«اجر».
وجود اجاره بها، یکی از ارکان عقد اجاره است و اگر نباشد و یا رایگان در اختیار دیگری گذاشته شود، این قرارداد اجاره نخواهد بود و باید میزان آن معلوم باشد و الا طبق ماده۶ قانون روابط موجر و مستأجر باید اجرة المثل پرداخت شود.
▪لزوم اجاره عقدی
اجاره عقدی لازم است و طبق ماده ۴۹۷ ق مدنی: عقد اجاره به واسطۀ فوت موجر و مستأجر باطل نمی‌شود، مگر این‌که موجر به مدت عمر خود بر ملک مالک بوده یا این‌که مباشرت مستأجر در عقد اجاره شرط شده بوده که در این مورد عقد اجاره با فوت باطل می‌شود و چون عقد لازم است، طرفین تا پایان عقد ملزم به تعهدات خود خواهند بود. مثلاً اگر اجاره برای یک سال باشد، و بعد از ۶ ماه مستأجر خانه را رها کند باید اجارۀ ۶ ماه دیگر را نیز بپردازد مگر این‌که حق فسخ یا قرارداد را به تراضی اقاله نمایند.
▪ تکالیف موجر
قانون مدنی برخی تکالیف را بر مؤجر تکلیف می‌کند که به آنها اشاره می‌شود.
چرا که انتفاع مستأجر منوط به تسلیم مورد اجاره است و اگر تسلیم نکند می‌تواند از پرداخت اجاره بها خودداری کند و از دادگاه اجبار موجر را بخواهد و اگر نشد، حق فسخ دارد (ماده ۴۷۶ ق م)
طبق ماده ۴۸۶ ق مدنی، تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع لازم است به عهدۀ مالک است، مگر این‌که شرط خلاف شده باشد.
عدم انجام تعمیراتی که مغایر انتفاع مستأجر باشد، با توجه به این‌که اجاره عقدی مستمر است، و با انعقاد عقد و تملیک منافع، روابط میان دو طرف پایان نمی‌یابد، ماده ۴۸۴ ق مدنی می‌گوید: موجر نمی‌تواند در مدت اجاره، در عین مستأجره تغییری دهد که منافی مقصود مستأجر از استیجار باشد.
بنابراین عین مورد اجاره باید همیشه برای انتفاع آماده باشد، مگر این‌که انجام تعمیرات لازم باشد. ولی موجر حق دارد، عین مورد اجاره را به دیگری، منتقل دهد، و بفروشد، و این منافی حق مستأجر نخواهد بود (م ۴۹۸ ق م).
▪تکالیف مستأجر
مستأجر نیز، در مقابل موجر تعهداتی دارد که ماده ۴۹۰ ق مدنی می‌گوید.
مستأجر باید در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی و تفریط نکند.
مستأجر، عین مستأجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده مصرف نماید.
مستأجر، مال الأجاره را در مواعد معین تأدیه کند.
▪موارد انحلال اجاره
در مواردی که قانون‌گذار گفته است ممکن است اجاره باطل یا فسخ شود. بعضی از آن موارد این‌گونه است:
قابل استفاده نبودن عین مورد اجاره همان‌طور که بند ۱ ماده ۷ ق روابط مالک و مستأجر مقرر می‌دارد.
انتقال مورد اجاره به غیر؛ توسط مستأجری که حق انتقال به غیر از او سلب شده است.
ادامه مطلب را در بخش comment ببینید.
7 comments
بختیار سید نظامی
3
موارد مرتبط
برای این صفحه موردِ مرتبطی ثبت نشده.