اراضی موات: تعریف، واگذاری و تمایز با اراضی غیرقابل واگذاری

اراضی موات: تعریف، واگذاری و تمایز با اراضی غیرقابل واگذاری بختیار سید نظامی - کارشناس رسمی دادگستری و دانش‌آموخته حقوق اراضی موات در لغت به معنای زمین‌های مرده، بی‌جان و خشک یا زمین‌های ویرانی است که مالک خاصی ندارند. شناخت دقیق این اراضی از آن جهت حائز اهمیت است که برخلاف برخی اراضی دولتی، قابلیت واگذاری و بالطبع ارزیابی را دارا می‌باشند. ▪تعاریف قانونی اراضی موات مطابق ماده ۲۷ قانون مدنی، اراضی موات زمین‌هایی هستند که آبادی و کشت و زرعی در آن‌ها وجود ندارد. همچنین، ماده ۳ قانون زمین شهری اراضی موات شهری را این‌گونه تعریف می‌کند: "زمین‌هایی که سابقه عمران و احیا نداشته باشند." این ماده صراحتاً تاکید می‌کند که اگر زمین‌های مزبور سابقه عمران و احیا داشته و با گذشت زمان به حالت موات درآمده باشند، "اراضی بایر شهری" نامیده می‌شوند. در مجموع، اراضی موات به زمین‌هایی اطلاق می‌شود که: اولاً متعلق به هیچ شخص غیردولتی نیستند (یعنی سابقه مالکیت خصوصی معتبر و دایر ندارند). ثانیاً در حال حاضر توسط اشخاص حقیقی یا حقوقی غیردولتی به صورت دایر و با سابقه احیای معتبر، بهره‌برداری نمی‌شوند. ثالثاً تحت نظارت دولت جمهوری اسلامی ایران (مطابق اصل ۴۵ قانون اساسی)، قابل واگذاری به مردم هستند و متقاضیان می‌توانند از دولت، درخواست واگذاری آن‌ها را بنمایند. تمایز اراضی موات با اراضی غیرقابل واگذاری توجه داشته باشید که بعضی از اراضی، اگرچه تحت مدیریت و مالکیت دولت قرار دارند، اما به هیچ وجه قابل واگذاری نیستند. این دسته از اراضی، ماهیت متفاوتی از اراضی موات دارند و شامل مواردی مانند: جنگل‌ها، مراتع، کوه‌ها، بستر و حریم رودخانه‌ها، دریاچه‌ها، تالاب‌ها، مناطق حفاظت‌شده، محدوده و حریم بناها و محوطه‌های باستانی و تاریخی، و امثال آن می‌باشند. بدیهی است این اراضی غیرقابل واگذاری، قابلیت ارزیابی به عنوان مال قابل انتقال یا توثیق را ندارند و از نظر حقوقی نمی‌توان آن‌ها را به عنوان "مال" در معنای متعارف معاملات معرفی کرد. این نکته برای کارشناسان رسمی دادگستری در رشته‌های ارزیابی و نقشه برداری از اهمیت ویژه ای برخوردار است. ▪احیای اراضی موات (تحت نظارت دولت) قبل از انقلاب اسلامی، مطابق ماده ۱۴۰ قانون مدنی، هر کس زمین موات را به قصد تملک آباد می‌کرد، مالک آن می‌شد. منظور از آباد کردن یا احیای زمین موات، انجام عملیاتی بود که در عرف آباد کردن محسوب می‌شد؛ مانند ساختمان‌سازی و درختکاری. اما امروزه، با توجه به اصل ۴۵ قانون اساسی و قوانین بعدی (به‌ویژه قانون زمین شهری)، اراضی موات در اختیار حکومت اسلامی قرار گرفته و احیای خودسرانه آن‌ها توسط اشخاص، موجب مالکیت نمی‌شود. در حال حاضر، درخواست احیای اراضی موات، صرفاً با عنوان واگذاری اراضی موات تحت نظارت و با مجوز دولت و طی مراحل خاص قانونی انجام می‌گیرد. ▪واگذاری اراضی موات دولت برای واگذاری اراضی موات، از متقاضیان می‌خواهد که علاوه بر درخواست رسمی، طرح و پروژه خود برای چگونگی بهره‌برداری از این اراضی را نیز ارائه کنند. در صورتی که طرح ارائه شده و درخواست مطرح شده به تأیید دولت برسد، اراضی موات در چهارچوبی که دولت تعیین می‌کند و برای مدت و شرایطی که دولت مشخص می‌کند (که می‌تواند شامل اجاره و سپس تملیک قطعی پس از اجرای طرح باشد) به متقاضیان واگذار می‌شود. ▪نکات مهم در واگذاری عدم تغییر کاربری: دریافت‌کننده زمین موات از دولت حق ندارد نوع استفاده و کاربری آن را بدون موافقت دولت تغییر دهد. اجرای طرح در مهلت مقرر: متقاضی باید طرحی را که جهت دریافت زمین موات معرفی کرده، ظرف مدتی که دولت معین نموده، اجرا کند. در غیر این صورت، دولت اقدام به استرداد زمین واگذار شده به خود می‌نماید. ▪متولیان اراضی موات مطابق قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶، کلیه زمین‌های موات شهری متعلق به دولت جمهوری اسلامی ایران بوده و متولی آن وزارت راه و شهرسازی (از طریق سازمان ملی زمین و مسکن) می‌باشد. در خصوص اراضی موات خارج از محدوده و حریم شهرها (مانند اراضی موات روستایی یا کشاورزی)، وزارت جهاد کشاورزی (از طریق سازمان امور اراضی کشور) متولی اصلی است. ▪نتیجه‌گیری بنابراین، بر خلاف دیدگاه بعضی از همکاران، زمین موات، با رعایت ضوابط و مجوز دولت، قابل واگذاری و لذا قابل ارزیابی است. این اراضی را نباید با اراضی غیرقابل واگذاری همچون بستر سابق رودخانه و جنگل که ماهیت حقوقی و کاربری متفاوتی دارند، خلط کرد. تفاوت در این تمایز، اساسی و کلیدی است. Add a comment ‌اراضی در نظام حقوقی ایران: تعاریف، ضوابط واگذاری و نقش مراجع ذی‌صلاح بختیار سید نظامی - کارشناس رسمی دادگستری و دانش‌آموخته حقوق شناخت دقیق و جامع انواع اراضی در نظام حقوقی جمهوری اسلامی ایران، به‌ویژه با توجه به قوانین بنیادین پس از انقلاب اسلامی، از اهمیت حیاتی برخوردار است. این قوانین، مبنای تقسیم‌بندی، مالکیت، نحوه بهره‌برداری و امکان واگذاری اراضی را تعیین می‌کنند. این مطلب به بررسی تعاریف قانونی، انواع اراضی قابل واگذاری، نقش مراجع ذی‌صلاح و شرایط واگذاری زمین‌های دولتی و خصوصی می‌پردازد. ▪تعاریف بنیادین اراضی (برگرفته از قوانین ۱۳۵۸) برای درک صحیح نظام حقوقی اراضی، لازم است با تعاریف قانونی مندرج در "قانون نحوه واگذاری و احیاء اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۵۸/۶/۲۵" آشنا شویم: احیاء اراضی: عملیاتی است که با تغییر وضع طبیعی زمین و به‌وسیله اقداماتی که در عرف آباد کردن محسوب است (از قبیل زراعت، باغداری، درختکاری، بناساختن، ایجاد تأسیسات و غیره) آن را برای بهره‌برداری آماده سازد. اراضی موات: زمین‌هایی است که سابقه احیاء و بهره‌برداری ندارد و به‌صورت طبیعی باقی مانده است. (ماده ۱ قانون نحوه واگذاری و احیاء اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۳۵۸/۶/۲۵ و ماده ۲۷ قانون مدنی). نکته: مطابق ماده ۳ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶، اراضی موات شهری نیز زمین‌هایی هستند که سابقه عمران و احیا نداشته باشند. اراضی دایر: زمین‌های احیاء شده‌ای است که مستمراً مورد بهره‌برداری است. اراضی آیش: زمین دایری است که به‌صورت متناوب طبق عرف محل برای دوره معینی بدون کشت بماند. اراضی بایر: زمین‌هایی است که سابقه احیاء دارد ولی به علت اعراض و عدم بهره‌برداری برای مدت ۵ سال متوالی بدون عذر موجه متروک مانده و یا بماند. منابع طبیعی: شامل جنگل‌ها، مراتع، بیشه‌های طبیعی، نهالستان‌های دولتی، جنگل‌های دست‌کاشت و همچنین زمین‌هایی که در رژیم سابق ملی اعلام شده‌اند (مانند زمین‌های جهت محیط‌زیست، شکارگاه‌ها و جلوگیری از بدی آب و هوا). ▪ مالکیت و احیای اراضی در نظام جمهوری اسلامی ایران پس از انقلاب اسلامی و با تصویب اصل ۴۵ قانون اساسی، که انفال (شامل اراضی موات) را در اختیار حکومت اسلامی قرار می‌دهد، و همچنین قوانین مرتبط نظیر "قانون نحوه واگذاری و احیاء اراضی" و "لایحه قانونی اصلاح لایحه قانونی نحوه واگذاری و احیاء اراضی و لایحه مربوط به واگذاری زمین به کشاورزان (مصوب ۱۳۵۸/۱۲/۲۸)"، رویه تملک اراضی موات تغییر اساسی یافت. احیای خودسرانه، موجب مالکیت نمی‌شود: برخلاف قبل از انقلاب (ماده ۱۴۰ قانون مدنی)، احیای خودسرانه اراضی موات توسط اشخاص، موجب مالکیت نمی‌شود. هدف اصلی: هدف قوانین جدید، بهره‌برداری کارآمد و عدالت‌محور از منابع آب و خاک در جهت رفع نیاز، خودکفایی جامعه، تشویق کار مفید و جلوگیری از معطل ماندن بی‌مورد منابع است. مالکیت دولتی: در حال حاضر، اراضی موات و بسیاری از اراضی دیگر تحت مالکیت و کنترل دولت قرار دارند و واگذاری آن‌ها صرفاً با مجوز و نظارت دولت و طی مراحل قانونی خاص انجام می‌گیرد. ▪دسته‌بندی اراضی از منظر واگذاری (لایحه قانونی ۱۳۵۸/۱۲/۲۸) لایحه قانونی مصوب ۱۳۵۸/۱۲/۲۸، اراضی مورد نظر برای واگذاری را به سه دسته اصلی تقسیم می‌کند و نحوه واگذاری هر یک را توضیح می‌دهد: الف. اراضی منابع طبیعی (در اختیار دولت اسلامی) این‌گونه اراضی به عنوان ثروت عمومی در اختیار و کنترل دولت اسلامی است. بر اساس نیاز و توانایی افراد واجد شرایط، بهره‌وری از این اراضی و منابع به آن‌ها واگذار می‌شود. در واگذاری این اراضی، همیشه مصلحت جامعه باید مد نظر قرار گیرد. ب. اراضی مصادره شده (در دست بنیاد مستضعفان) اراضی که زیر کشت بوده و توسط نهادهای دولت اسلامی قانوناً مصادره شده و در دست بنیاد مستضعفین می‌باشد. مانند بند الف، با توجه به مصلحت جامعه و نیاز و توانایی اشخاص، اراضی به افراد واجد شرایط واگذار شده یا برای کارهای عام‌المنفعه اختصاص می‌یابد. پیشنهاد جهت مطالعه مراجع تشخیص انواع اراضی Add a comment 1