ارریابی و تعیین قیمت املاک

ارریابی و تعیین قیمت املاک یکی از موارد شایع در ارجاع دعاوی به کارشناسی، موضوع ارزیابی و تعیین قیمت املاک اعم از ویلایی، مسکونی، تجاری، صنعتی و غیره جهت اجرای حل و فصل دعاوی، ترهین وثائق، تعیین هزینه دادرسی یا نحوه اجرای قراردادهای عمرانی است. در واقع، کارشناسی املاک یکی از موضوعات مهم در استنادات آرای دادگاه‌ها و تعیین حق و حق‌دار است. کارشناس باید با شناخت و تفکیک عوامل و پارامترهای تعیین‌کننده، مرغوبیت و قیمت ملک از قبیل : عرصه و اعیان و امتیازات و هزینه‌های متفرقه آن، نسبت به ارائه نظر کارشناسی اقدام کند و بالطبع، هرگونه بی‌دقتی در این حوزه، می‌تواند نتیجه منفی در آرای صادره دادگاه‌ها داشته باشد و از جمله عوامل مهم در تعیین قیمت ملک، ارزش عرصه (زمین) آن است. به این دلیل که زمین مرغوب، اعیان قابل قبولی را پدید می‌آورد و بالطبع اعیان مناسب، ارزش افزوده برای عرصه این ارزش ايجاد ميكند عرصه تابع عواملی است که پس از تحقیق و استعلام از منابع معتبر محلی، قیمت‌گذاری می‌شود، این پارامترها و عوامل عبارتند از : مساحت، اندازه ابعاد ملک و بخصوص طول ضلع متصل به معبر(بر ملک)؛ کاربری ملک، زیرا برحسب نوع کاربری، ارزش آن متغیر است؛ عرض معبر و تعداد گذرهای مجاور ملک (چند بر بودن ملک)؛ موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه و امکان تغییر کاربری ملک توسط کمیسیون‌های مربوطه است. به عنوان مثال: اگر میان دستگاه دولتی و مالک توافق وجود نداشته باشد، بهای عادله توسط هیاتی مرکب از سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری تعیین می‌شود. یک کارشناس از سوی دستگاه اجرایی متقاضی تملک و خرید، یک نفر از سوی مالک و نفر سوم با تراضی طرفین انتخاب می‌شود و اگر هر یک از طرفین، از معرفی کارشناس سوم خودداری کردند، کارشناس سوم با معرفی دادگاه محل وقوع ملک انتخاب می‌شود. نظر اکثریت این سه کارشناس، در تعیین بهای عادله، قطعی و لازم‌الاجرا است. بهای عادله ملاک کارشناسی املاک: ملاک تعیین قیمت اراضی و املاک، بهای عادله روز بر مبنای قیمت اراضی، ساختمان‌ها و تأسیسات مشابه در حوزه عملیات طرح، بدون در نظر گرفتن تاثیر پروژه مذکور در قیمت آنهاست زیرا وجود و تاسیس ساختمان‌های دولتی و تاسیسات عمومی عمدتاً به صورت مثبت یا منفی بر قیمت سایر اراضی و املاک مجاور تاثیر می‌گذارد. در مواردی که ملک‌ محل سکونت یا مکان درآمد (ممراعاشه) در اختیار مالک باشد، علاوه بر بهای عادله صدی 15 به قیمت ملک افزوده خواهد شد که تشخیص این امر با دستگاه اجرایی متقاضی است و در صورت بروز اختلاف تشخیص نهایی با دادگاه خواهد بود. اگر ملک مورد نظر، زمین زراعی باشد و علاوه بر مالک زمین زراعی، در آن زمین مطابق عرف، کشاورز یا کشاورزانی دارای حق باشند، اگر برابر نظر اداره کشاورزی، زارعان دارای حقوقی در ملک باشند، حقوق زارعان ذی‌نفع به تشخیص اداره کشاورزی از محل ارزش کل ملک به آن پرداخت و مابقی در هنگام انجام معامله به مالک پرداخت می‌شود . چنانچه در ملک ساختمان روستایی فاقد سند مالکیت، هر گونه اعیانی یا حقوقی مانند حق ریشه، بهای شخم، بذر، کود و ... وجود داشته یا زارع زحماتی برای آماده کردن زمین متحمل زحماتی شده باشد، قیمت اعیانی و حقوق متعلق به آن برابر قرارداد موجود بین زارع و مالک یا طبق مقررات یا عرف محل از طریق توافق یا از سوی کارشناسان تعیین و از محل ارزش کل ملک به او پرداخت شده و مابقی به مالک پرداخت خواهد شد. اگر ملک، محل کسب و پیشه اشخاص باشد، در صورتی به آن حق کسب و پیشه تعلق خواهد گرفت که حداقل یک سال قبل از اعلام تصمیم دستگاه دولتی متقاضی محل کسب و پیشه بوده‌ باشد البته دستگاه اجرایی می‌تواند به جای پرداخت حق کسب و پیشه در صورت رضایت صاحب حق تعهد کند که پس از انجام طرح، محل کسبی در همان حدود به صاحب حق واگذار کند. #نحوه_ارزیابی_ملک سوال ؟ آیا گزارش کارشناسی 6 ماه اعتبار دارد؟ مستندات قانونی آن چیست ؟ پاسخ: در تبصره ذیل ماده 19 قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری آمده است : در مواردی که انجام معاملات مستلزم تعیین قیمت عادله روز از طرف کارشناس رسمی است، نظریه اعلام شده حداکثر تا 6 ماه از تاریخ صدور معتبر خواهد بود از این تبصره چنین برداشت میشود که مدت شش ماه برای اعتبار نظریه کارشناسی صرفا" مربوط به ارزیابی است نه نظریه کارشناسی در امور ماهیتی و علاوه بر آن مدت شش ماه "حداکثر" مدت اعتبار نظریه در امور ارزیابی است و در صورتی که نوساناتی اتفاق افتاده باشد تجدید ارزیابی ضروری است حتی اگر شش ماه از نظریه کارشناسی نگذشته باشد همچنین مطابق قانون ،اموال بازداشتی و رهنی می بایست از طریق مزایده به فروش برسد و این امر مستلزم ارزیابی اموال مذکور توسط کارشناس مربوط است. در حال حاضر در خصوص مدت اعتبار نظریه کارشناسی دو مقرره وجود دارد: 1 ) : تبصره ماده 19 قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 1381 می گوید: در مواردی که انجام معاملات مستلزم تعیین قیمت عادله روز از طرف کارشناس رسمی است، نظریه اعلام شده حداکثر تا 6 ماه از تاریخ صدور معتبر خواهد بود. 2) : تبصره 2 ماده 101 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب 87بیان می دارد: در صورتی که یک سال از تاریخ قطعیت ارزیابی مال غیر منقول گذشته باشد. به درخواست هریک از طرفین تا قبل از تنظیم صورت مجلس مزایده ارزیابی تجدید می گردد. با توجه به مقررات مذکور اجرای ادارات ثبت به دو گروه تقسیم شده اند. یک گروه با این استدلال که تبصره ماده 19 عمومیت دارد آن را لازم الاجرا می دانند . گروهی خود را مکلف به اجرای تبصره 2 ماده 101 می دانند. زیرا معتقدند که این تبصره خاص و مربوط به اجرای ثبت است. مبرهن است که اتخاذ این دو رویه موجب بروز مشکلاتی است که بحث دیگری را می طلبد. اما اين نكته قابل توجه هست : اولاً:تبصره ماده 19 اطلاق داشته و قابل تسری به اجرای ثبت می باشد. ثانیاً:عام و خاص زمانی مطرح است که مرجع تصویب آن واحد باشد؛ تا قائل شویم که خاص ٍعام را تخصیص می زند. در صورتی که درمانحن فیه مرجع تصویب واحد نبوده و از نظر ارزش اعتباری نیز جایگاه قانون برتر و بالاتر از آئین نامه است. مع الوصف پیشنهاد می شود شورای عالی ثبت با ورود به این موضوع رویه واحدی را اتخاذ نماید. . #مدت_اعتبار_گزارش_کارشناسی سلام و وقت بخیر یک سول مهم ارزیابی زمینی مطرح که شهرداری تبدیل به پارک کرده سال احداث پارک ۱۳۶۸ سال صدور سند به نام خواهان سال ۱۳۵۸ شهرداری در لایحه خود اعلام کرده درطرح تفضیلی قدیم زمین مذکور کاربری فضای سبز داشته آیا بر اساس همین گفته شهرداری قیمت گذاری بر اساس فضای سبز انجام شود یا اینکه یا در خواست مستتدات اثباتی شود. -----------------------------------پاسخ باسلام نظر اکثر کارشناسان پیشکسوت و اساتید بر این است اگر زمان خرید ملک کاربری فضای سبز بوده باشد قیمت گذاری بر اساس فضای سبز که نصف قیمت مسکونی است قیمت گذاری میشود ولی اگر در زمان خرید کاربری مسکونی بوده باشد به قیت روز مسکونی مجاور ----------------------------------------پاسخ باسلام طبق قوانین ذکر شده، ارزیابی املاک "مورد نیاز" شهرداری ها باید به قیمت روز املاک مشابه ومجاور ان انجام شود که در طرح شهرداری قرار ندارند. ضمنآ استعلام از شهرداری راه گشا نیست چون شهرداری یکی از طرفین پرونده است و مشخص است که مایل است حداقل مبلغ را بپردازد. لذا اعلام کاربری فضای سبز یکی از راه های کم جلوه دادن ارزش ملک مردم است ‌‌‌‌---------------------------------------پاسخ نحوه ارزیابی اراضی و املاک در تملک شهرداری‌ها در تملک شهرداری‌ها، مراحل اولیه تملک ، #قیمت_ملک توسط هیات سه نفره کارشناسی تعیین و تقویم خواهد شد. اما سوالی که در اینجا بسیار توسط شهروندان مطرح می‌شود، آن است که این قیمت به چه میزان باید تعیین شود؟ آیا کمتر از قیمت عرف معاملات املاک است یا خیر؟ آیا با توجه به #تاثیر_طرح ارزیابی می‌شود یا بدون آن؟ ماده 5 ‌لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب1358، قیمت ملک را چنین مشخص می‌کرد: «ملاک تعیین قیمت عبارت است از #بهای_عادله_روز تقویم اراضی و ابنیه تاسیسات و حقوق و خسارات مشابه واقع در حوزه عملیات طرح بدون در نظر گرفتن تاثیر طرح در قیمت آنها.» طبق تبصره 7 ماده واحده نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب 1370، « از تاریخ تصویب و لازم‌الاجرا شدن این قانون، ماده 4 و آن قسمت از ماده 5 لایحه قانونی نحوه خرید .... که مربوط به نحوه تعیین #قیمت_عادله الزامی می‌باشد در مورد شهرداری‌ها لغو می‌گردد.» همچنین براساس تبصره 1 این قانون، « #قیمت_روز توسط هیاتی مرکب از سه نفر #کارشناس_رسمی و مورد وثوق که یک نفر به انتخاب شهرداری و یک نفر به انتخاب مالک یا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفین می‌باشد، تعیین خواهد شد، رای اکثریت هیات مزبور قطعی و لازم‌الاجراست.» معنای این اصلاحیه آن است که در حال حاضر باید قیمت املاک تحت تملک شهرداری‌ها به قیمت روز یعنی به قیمت مرسوم و عرفی بازار تعیین شود تا حقوق مالکان به‌طور کامل پرداخت گردد. البته اگر مالک و شهرداری با یکدیگر به توافق برسند، اساسا این بحث مطرح نمی‌شود، چون توافق در هر قیمتی امکانپذیر است و استاندارد خاصی ندارد، چون ماهیت توافق، چنین اقتضایی دارد. همچنین در مرحله توافق، می‌تواند ما به ازایی غیر از پول نقد برای ملک مالک مشخص گردد؛ یعنی مالک و شهرداری بر چیزی غیر از پول توافق نمایند. مثلا اینکه در مقابل ملک تملک شده، شهرداری به مالک پروانه ساخت مجانی دهد و یا مثلا یک ملک یا ساختمان داده شود. اما اگر توافق حاصل نشود و نوبت به تعیین قیمت توسط #هیات_کارشناسی برسد، صرفا وجه نقد آن هم به میزان مشخص شده توسط هیات، پرداخت خواهد شد. ذیل ماده 5 لایحه قانونی صدرالذکر، سه تبصره وجود دارد به شرح ذیل: تبصره 1: «در مواردی که ملک، محل سکونت یا ممر اعاشه مالک باشد، علاوه بر بهای عادله، صدی پانزده به قیمت ملک افزوده خواهد شد. تبصره 2: « در صورتی که طبق نظر اداره کشاورزی و عمران روستایی محل، زارعین ، حقوقی در ملک مورد بحث داشته باشند، حقوق زارعین ذینفع به تشخیص اداره مذکور از محل ارزش کلی ملک به آنان پرداخت و بقیه در هنگام انجام معامله به مالک پرداخت خواهد شد. تبصره 3: « چنانچه ملک مورد معامله محل کسب و پیشه اشخاص باشد، در صورتی به آن حق کسب و پیشه تعلق خواهد گرفت که حداقل یکسال قبل از اعلام تصمیم دستگاه اجرایی محل کسب و پیشه بوده است .»البته برخی قضات و حقوقدانان با توجه به اینکه در حال حاضر قیمت املاک بصورت به روز ارزیابی می‌گردد، معتقد به نسخ تبصره 1 می‌باشند. دکتر فرامرز عطریان عضو هیات علمی دانشگاه و مشاور حقوقی شهرداری اصفهان #نحوه_ارزیابی_ملک_واقع_در_طرح قیمت عادله املاک بهاي روز عبارت است از قيمت اراضي يك سال قبل از تاريخ اعلام تصميم دولت چنانچه اين بها از بهاي روز بيش‌تر باشد قيمت عادله روز ملاك عمل قرار خواهد گرفت بهاي عادله بدون در نظر گرفتن منظور از خريد و تأثير اجراي برنامه‌هاي شهرسازي و خانه‌سازي در قيمت‌ها خواهد بود. (تبصره 1 ماده 1 از قانون مربوطه به تملك زمين‌ها براي اجراي برنامه‌هاي شهرسازي مصوب 17/3/1339) # قیمت_معادله ارزش‌ها و قیمت ها ارزش، معنای چندگانه ای دارد، در امور كارشناسي ارزش ها را می توان از راه قیمت واقعی بازار، ارزیابی (توسط کارشناسان)، یا از هر راه مناسب (NPV , IRR) دیگر تعیین نمود 1⃣قیمت مصوب یا قیمت واگذاری قيمت ممكن است به صورت مصوّب و اعلامي یا واگذاری باشد. به عنوان مثال ارزش معاملاتی املاک (منطقه ای) که توسط اداره مالیات به همراه چند دستگاه دیگر هر چند سال یک بار تهیه و تنظیم می شود یا قیمت اعلام شده توسط کمپانی برای یک کالای مشخص برای مدت معین. در این صورت متقاضیان با رضایت خود برای خرید و دریافت کالای مربوطه مراجعه می کنند. مثال: واگذاری منازل سازمانی و یا واگذاری زمین های شهری در قانون زمین شهری مصوب شهریور 1366 2⃣قیمت توافقی چنانچه بر سر قیمت مورد نظر در یک معامله بین طرفین توافق حاصل شود آن را قیمت توافقی معامله می گویند. قیمت توافقی ممکن است قیمت بازار، کمتر و یا بیشتر از قیمت بازار باشد، مثلاً، اجاره بها یا قیمت مندرج در قرار داد. 3⃣قیمت مزایده در این نوع از قیمت، با اعلام مزایده و ضوابط آن از طرف عرضه کننده، و از طریق شرکت در مزایده و آگاهی از شروط مربوط به آن از طرف متقاضی، طرفین برروی ساز و کار تعیین قیمت توافق می نمایند و مکانیزم مزایده، قیمت را معین می کند. قیمت حاصل از مزایده به نوعی قیمت توافقی است با این تفاوت که این بار توافق بر سر خود قیمت نبوده بلکه بر سر ساز و کار تعیین قیمت است. چون این قیمت در شرایط کامل بازار آزاد نبوده و مراجعه کنندگان محدودی دارد و دارای قیود مزایده است، قاعدتاً قیمت حاصل، کمتر از قیمت بازار آزاد می باشد. برای عملی شدن مزایده و جلوگیری از دامپینگ و تبانی و فساد و همچنین تضمین حداقل قیمت برای عرضه کننده، معمولاً قیمت پایه از طرف کارشناسان رسمی، مزایده تعیین می شود، طبق عرف کارشناسان رسمی قیمت پایه مزایده درصدی کمتر از قیمت بازار و یا قیمت عادله می باشد و قیمت معامله (مزایده) بر اساس مکانیزم رقابتی مزایده تعیین می شود و چون بر اساس مکانیزم توافقی حاصل شده است بنابراین قیمت حاصل، قیمت عادله روز ( دوره زمانی مزایده) می باشد. نقش #کارشناسان رسمی تعیین قیمت پایه مزایده برای جلوگیری از فساد نظیر تبانی، غبن فاحش و... می باشد. این کارشناسان مسئول تعیین قیمت عادله نیستند. 4⃣ارزش مالک چنانچه مالک علاقه معنوی خاصی نسبت به ملک خود داشته، یا هزینه هایی را برای رفع نیاز شخصی یا علاقه شخصی در آن انجام داده، یا خود در آن سکنا داشته، یا ملک ممر اعاشه او باشد، یا خود به فعالیت اقتصادی یا مشارکت در فعالیت اقتصادی در ملک پرداخته، یا بازار مربوطه انحصاری باشد و یا مشتريان خاصي به دلايل و انگيزه‌هاي خاص به مالك (عرضه كننده) مراجعه نمايند، آنگاه مالك (عرضه كننده) به صلاح ديد و به اختيار خود، ارزش را تعيين و به متقاضيان اعلام مي‌نمايد و متقاضيان فقط مختار خواهند بود شرايط و ارزش مالك را قبول و يا ردّ نمایند. این قیمت تعیین شده از طرف مالک را ارزش مالک می نامیم. ارزش ملک برای مالک آن بیشتر از قیمت بازار است (به همین دلیل است که ملک در مالکیت صاحب فعلی آن و نه کسی دیگر است)، زیرا با سلیقه‌ها و نیازهای وی بهتر جور در می‌آید که ناشی از موقعیت مکانی یا امکان بهسازی آن در آینده است (به این دلیل است که ملک موجود را به جای ملک دیگر خریده است). فروش و خرید وجابجایی، هزینه‌هایی به همراه دارد، به عبارت دیگر هزینه های یاد شده باعث گران تر تمام شدن ملک جدید کاملاً مشابه نسبت به ملک قبلی می شود (به این دلیل است که مالک حاضر به تعویض ملک خود با ملک کاملاً مشابه نیست). املاک و مستغلات یک کالای ناهمگون است و به این جهت، قطعه زمینی خاص در دستان مالک خاص، معمولاً برای او ارزش خاص و غیرعادی عاید خواهد ساخت. اگر ملک محل سکنا یا ممر اعاشه مالک باشد، در صورتی که ملک مشابه دیگری با مطلوبیت مشابه وجود داشت، آن را اختیار می کرد. به طور معمول ارزش مالك بيشتر از ارزش بازار آزاد است. به دلیل اهمیّت ارزش مالک در تملک دولتی، مثالی مطرح می کنیم، به فرض شخص معلولی ملکی برای سکنای خود به قیمت بازار 100 میلیون تومان می خرد برای استفاده شخصی، با توجه به معلولیتش لازم است تغییراتی دهد که هزینه آن 10 میلیون تومان باشد در این صورت، قیمت مالک 110 میلیون تومان شده است حال چنان چه از بازار بخواهیم قیمت آن را تعیین کند چون مشتریان عموماً غیر معلول هستند و این ملک با تغییرات انجام شده مطلوب بازار نیست و اگر برای بازگرداندن ملک به حالت اولیه 5 میلیون تومان لازم باشد در این صورت قیمت بازار آن 95 میلیون تومان شده است. 5⃣قیمت بازار آزاد #قیمت_روز_عادله #ادامه قبلی(قیمت_روز_عادله) در مبادلات آزادانه بین عرضه كنندگان و متقاضيان براساس عرضه و تقاضا در بازار آزاد، قیمت تعيين می شود. هر چند در این بازار علاوه بر دو بازیگر اصلی بالا بازیگران دیگری نیز وجود دارند که مهمترین آن ها حاکمیت (دولت) و نهاد های مالی (بانک ها...) است. به طور کلی، هرگاه در یک سطح از قیمت، عرضه و تقاضای کل به تعادل رسیده و برابر شود، این سطح قیمت، قیمت بازار (قیمت تعادلی) است. 6⃣قیمت بازار آزاد مسکن و مستغلات علاوه بر تبعیت بازار مسکن و مستغلات از قواعد عمومی بازار آزاد، بازار مسکن و مستغلات ویژگی های خاص دیگری نیز دارد. از آن جا که مسکن و مستغلات جزء کالا های همگن نیستند (در مشخصات فیزیکی، موقعیتی، همسایگی، مشخصات حقوقی، شروط ضمن عقد و... تنوع دارند) و به دلیل عدم سازمان یافتگی بازار مربوطه (مانند بورس کالا) به جای یک قیمت مشخص، بازه ای نسبتاً گسترده از قیمت تعیین می شود. عرضه کنندگان تمایل به بالای بازه قیمت دارند و بر عکس متقاضیان تمایل به پایین بازه قیمت دارند به همین دلیل علاوه بر عرضه و تقاضا، قاعده چانه زنی نیز در بازار مسکن ایران ایفای نقش می نماید. چنانچه موارد خواسته شده بدون قیود بوده (مثلاً، ملک طلق) و امکان عرضه شدن به بازار (مبادله) آزاد را داشته باشد، مالك (عرضه كننده)، آن را به بازار آزاد عرضه می نمايد که با مراجعه متقاضيان براساس عرضه و تقاضا و قاعده‌ چانه‌زني ارزش (مبلغ) آن در بازار آزاد تعيين می شود (مثال: قیمت املاک) و #کارشناسان رسمی در این مورد ملزم به تبعیت از آن هستند. به عبارت ديگر، كارشناسان رسمي مجاز نيستند سلايق و عقايد خود را در تعيين ارزش بازار آزاد دخيل نمايند. بنابراین چنان که برای مورد کارشناسی، بازار فعال وجود داشته باشد، وظیفه کارشناسان رسمی کشف قیمت است نه دیکته کردن قیمت. 7⃣ملک تام (طلق، مطلق، آزاد) Freehold چنانچه در ملکی بدون کسب رضایت اشخاص غیر از مالکین، امکان انتقال یا عملیات عمرانی و غیره باشد به آن ملک تام می گویند.مثال: املاک متداول 8⃣ملک ناقص (غیر طلق، غیر آزاد) چنانچه در ملکی بدون کسب رضایت اشخاصی غیر از مالکین، امکان انتقال یا عملیات عمرانی و غیره نباشد به آن ملک ناقص می گویند.مثال: املاک اوقافی صاحب اعیانی و متصرف بدون رضایت مالک عرصه، تصمیمات خود را نمی تواند عملی سازد. 9⃣مالکیت تملک (ملک ان یملک، کامل،مطلق)Freeholder چنانچه مالک بتواند بدون کسب رضایت اشخاص غیر، تصمیماتش را برروی ملک خود اتخاذ و عملی نماید، مالکیت وی کامل است. ارزش ملک با قیود چنانچه موارد خواسته شده قیودی داشته باشند که امکان عرضه و تقاضا و مانور براي مالك در بازار آزاد وجود نداشته باشد و همچنین برای قیود ( توسط #کارشناسان رسمی) امکان ارزش گذاری مالی باشد و طبق قانون، قيمت آن توسط كارشناسان رسمي تعيين گردد، در این صورت ارزش موارد فوق عبارت است از قیمت بازار آزاد منهای ارزش مالی قیود مربوطه. مثال: مبلغی به عنوان سرقفلی ماده 7 قانون سال 1376، اجاره بهای ثابت. 1⃣1⃣رویه (عرف) کارشناسان رسمی به طور معمول با طی موضوع کارشناسی در مراحل بالا تر کارشناسی (هیئت های بالاتر کارشناسی چه از نظر کمی و چه از نظر کیفی)، نتایج حاصل از کارشناسی دارای همگرایی است، بنابراین عرف (رویه) کارشناسان رسمی عبارت است از بازه ای (دامنه ای) از ارزش (مبلغ) که نتایج کارشناسی با طی مراحل هیئت های بالاتر کارشناسان رسمی به آن میل می کند. 1⃣2⃣ارزش رویه (عرف) کارشناسان رسمی چنانچه موارد خواسته شده قیودی داشته باشند که امکان عرضه و تقاضا و مانور براي مالك در بازار آزاد وجود نداشته باشد و همچنین ارزش گذاری مالی برای قیود (توسط #کارشناسان رسمی) ممکن نباشد درحالی که طبق قانون، قيمت آن باید توسط #كارشناسان رسمي تعيين گردد، در این صورت ارزش موارد فوق توسط عرف (رویه) #كارشناسان رسمي تعيين می شود. مثال: مبلغی به عنوان سرقفلی ماده 8 قانون سال 1376 ،اجاره بهای متعارف. 1⃣3⃣ قیمت متعارف هرچند طبق عرف قیمت متعارف، قیمت روزمره معاملات (قیمت بازار) است ولی از نظر حقوقی پس از استفاده قانون گذار از عبارت متعارف در ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ، 1376 ارزش آن کمتر از قیمت بازار می باشد. (به شرحی که در کتاب روابط اقتصادی موجر و مستاجر ارائه شد رجوع شود). برگرفته از فصل سوم کتاب "بررسی تحلیلی روابط اقتصادی موجر و مستاجر" تالیف محمد مسعود علیزاده خرازی #قمیت_روز_عادله مقاله بسیار کاربردی درخصوص بررسی قیمت عادله و روز #مقاله_قیمت_روز_عادله