ارزش معاملاتی یک ملک

ارزش معاملاتی یک ملک یکی از اساسی ترین اصول در محاسبه عوارض و حقوق شهرداری ها هنگام صدور پروانه یا پایانکار برای یک ملک، نحوه تعیین قیمت منطقه ای (ارزش معاملاتی) برای آن ملک می باشد. زیرا هر درصدی در افزایش یا کاهش آن مستقیم باعث افزایش یا کاهش فاکتور عوارض شهرداری خواهد شد. این مساله برای محاسبات سازمان امور مالیاتی نیز مهم است. شهرداری ها در سراسر کشور برای محاسبه عوارض و حقوق خود به صورت بسیار گسترده از دفترچه ی ارزش معاملاتی (دفترچه قیمت منطقه ای) استفاده می کنند. الفبای دریافت وجه در شهرداری ها با این دفترچه شروع می شود! ارزش معاملاتی یا قیمت منطقه ای چیست؟ دفترچه قیمت منطقه ای املاک که در شهرداری های کشور به آن دفترچه دارایی یا P – پی نیز می گویند، کتابچه ای است که در آن برای تمامی معابر اصلی و فرعی شهر قیمتی بر حسب ریال تعیین شده است و توسط اداره کل امور مالیاتی استان به واسطه کمیسیون ماده ۶۴ مالیات های مستقیم تهیه می شود. قاعدتا مناطق ارزشمندتر و گران تر قیمت های منطقه ای بالاتری نیز دارند. اعضای کمیسیون ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم اعضای کمیسیون ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم مصوب اسفند ۱۳۶۶ و اصلاحیه های بعدی آن، عبارتند از: نمایندگانی از شورای اسلامی شهر، سازمان ثبت، وزارت راه و شهرسازی، وزارت جهاد کشاورزی و سازمان امور مالیاتی. قیمت منطقه ای چه کاربردی دارد؟ میزان اهمیت آن چقدر است؟ به جز شهرداری ها، دارایی، سازمان امور مالیاتی، دفاتر اسناد رسمی، کارشناسان رسمی دادگستری و . . . نیز از این دفترچه استفاده می کنند. برخی موارد استفاده از این دفترچه به قرار زیر است: محاسبه حق الثبت در دفاتر اسناد رسمی، هنگامی که سند بدون اخذ پاسخ استعلام از دارایی تنظیم می شود. مالیات نقل و انتقال املاک استفاده گسترده از ارزش عرصه (قیمت منطقه ای) در شهرداری های شهرهای ایران برای محاسبه عوارض پروانه و پایانکار ساختمانی و سایر حقوق شهرداری ها تعریف ارزش معاملاتی بر اساس قانون مالیات‌های مستقیم و بخشنامه و دستورالعمل‌های سازمانی به جهت ایجاد یک رویه مشخص و سهولت انجام کار، جلوگیری از اعلام نظرهای شخصی و همچنین جلوگیری از تنظیم اسناد نقل‌وانتقال با مبالغ غیرواقعی، سازمان امور مالیاتی دفترچه‌ای تحت عنوان دفترچه تعیین ارزش معاملاتی، تنظیم کرده که مالیات نقل‌وانتقال املاک بر اساس آن تعیین می‌گردد. بر اساس این دفترچه ارزش معاملاتی هر ملک از طریق محاسبه ارزش عرصه و ارزش اعیان محاسبه می‌شود. ارزش عرصه در حقیقت درصدی از ارزش روز عرصه (زمین) هر ملک می باشد (مثلا۶ درصد). به ‌صورت مختصر ارزش معاملاتی هر ملک به شرح ذیل محاسبه می‌گردد. ارزش عرصه + ارزش اعیان = ارزش معاملاتی ملک ارزش معاملاتی ملک * ۵% = مالیات نقل‌ و انتقال ملک این دفترچه به ما ارزش عرصه و ارزش اعیان را می دهد: ارزش عرصه (قیمت اراضی) دفترچه تعیین ارزش معاملاتی املاک، شامل بخشی است که بر اساس مناطق و موقعیت‌های مختلف شهری و شهرداری نسبت به تعیین ارزش عرصه (زمین) اقدام می‌نماید. این ارزش که تمرکز به روی محاسبه قیمت عرصه ملک مورد نقل‌وانتقال دارد، بر اساس نوع کاربری و موقعیت جغرافیایی از لحاظ تجاری، صنعتی، مسکونی، آموزشی، اداری و کشاورزی، تعیین می‌شود. ارزش اعیان (قیمت ساختمان) قسمت دیگر دفترچه تعیین ارزش معاملاتی املاک، بدون در نظر گرفتن موقعیت مکانی ملک مورد نظر، ارزش بنای ساخته‌شده ملک مورد نظر را مورد توجه قرار می‌دهد. این ارزش که تمرکز به روی محاسبه قیمت اعیان (کلیه بناهای ساخته‌شده) ملک مورد دارد با توجه به نوع سازه (اسکلت فلزی یا بتون آرمه یا اسکلت بتونی و سوله و غیره)، تعداد طبقات، قدمت، تکمیل بودن یا نبودن ساختمان و نوع کاربری اعیانی (مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی، بهداشتی، خدماتی و غیره) تعیین می گردد. برای مطالعه بیشتر instant view را لمس کنید. Add a comment 4 1 1 موارد استفاده از محتویات دفترچه ارزش معاملاتی املاک موارد استفاده برون سازمانی از محتویات دفترچه ارزش معاملاتی که توسط کمیسیون تقویم املاک در هر سال تعیین می شود. علاوه بر آن قیمتهای تعیین شده در روابط تعیین عوارض مورد استفاده می باشد. تغییر و افزایش قیمتها موجب افزایش هزینه های ارایه بسیاری از خدمات شده است. پی نوشت اهم موارد مورد اشاره در ماده ۶۴ قانون مالياتهای مستقيم (تعیین ارزش معاملاتی املاک) ۱-تعیین ارزش معاملاتی املاک به عهده کمیسیون تقویم املاک , متشکل از هفت عضو می باشد در شهرستانها از مدیران کل یا رؤسای ادارات امور مالیاتی , مسکن و شهرسازی , جهادکشاورزی و ثبت اسناد و املاک به ترتیب در مراکز استانها یا شهرستانها حسب مورد و یا نمایندگان آنها و سه نفر معتمد محل بصیر و مطلع در امور تقویم املاک به معرفی شورای شهر تشکیل و هر سال یک بار نسبت به تعیین ارزش معاملاتی املاک اقدام خواهد نمود. ۲-کمیسیون تقویم املاک در شهرستانها به دعوت مدیرکل یا رئیس اداره امور مالیاتی در محل سازمان مزبور یا ادارات تابعه آن تشکیل خواهد شد . ۳-کمیسیون مزبور مکلف است : الف : قیمت اراضی شهری را با توجه به آخرین ارزش معاملاتی تعیین شده و موقعیت جغرافیایی ( شبکه بندی زمین , نوع خاک , خدمات تحت الارضی , آب و هوا و ارتفاع ) و وضعیت حقوقی ( مشاع بودن , نوع مالکیت از لحاظ جاری بودن یاداشتن دفترچه مالکیت , استیجاری بودن)وخدمات شهری (آب , برق , تلفن, گاز , بهداشت , آموزش و پرورش , شبکه حمل و نقل شهری و سایر خدمات ) و میزان مساحت و تراکم جمعیت و تراکم ساخت و موقعیت ملک از لحاظ قرار داشتن در مناطق تجاری و صنعتی ومسکونی وآموزشی ویامختلط وبه طور کلی نوع کاربری اراضی و دسترسی ها به فضای سبز و مراکز خرید و کیفیت شوارع از نظر حمل و نقل و عبور و مرور . ب : قیمت زمینهای کشاورزی و روستایی را علاوه بر رعایت موارد مذکور در بند (الف) فوق , فاصله تا شهر , نوع محصول و قیمت آنها , نوع خاک و میزان آب و داشتن قابلیت برای کشت مکانیزه و وضعیت طبیعی زمین و داشتن جاده و نوع جاده و فاصله تا جاده های اصلی و مواردی که مالکین عرصه و اعیان و اشجار باغات متفاوت باشند . ج : قیمت ساختمان را با توجه به نوع مصالح ( اسکلت فلزی یا بتون آرمه یا اسکلت بتونی و سوله و غیره ) و قدمت و تراکم و طریقه استفاده از آن ( مسکونی , تجاری , اداری , آموزشی , بهداشتی و خدماتی و غیره ) و نوع مالکیت از نظر عرصه و اعیان تعیین نماید . ارزش معاملاتی تعیین شده پس از یک ماه از تاریخ تصویب نهایی کمیسیون تقویم املاک لازم الاجرا می باشد و تا تعیین ارزش معاملاتی جدید معتبر است . Add a comment 1 دفترچه ارزش معاملاتی املاک چیست؟ دفترچه ای است که هرسال توسط اداره امور مالیاتی منتشر می‌شود. این دفترچه هرساله برای هر استان به طور جداگانه منتشر شده و مقدار قیمت منطقه ای تمام نقاط شهری به تفکیک در آن مشخص شده است. تمامی افراد حق استفاده از این دفترچه را به طور رایگان دارند. به همین منظور لینک دانلود آن ها که مربوط به وبسایت اداره امور مالیاتی میباشد را قرار داده ایم. نحوه محاسبه ارزش معاملاتی ساختمان با استفاده از این دفترچه را اینجا مطالعه نموده و فیلم پیوست را مشاهده کنید. شایان ذکر است کلیات این دفترچه برای تمامی شهرهای ایران دارای شکل واحد است. ‌ آیا تبصره ١١ ماده ١٠٠ قانون شهرداری نسخ شده است؟ تبصره ١١ ماده ١٠٠ شهرداری می گوید: «آئین نامه ارزش معاملاتی ساختمان پس از تهیه توسط شهرداری و تصویب انجمن شهر در مورد اخذ جرائم قابل اجراست و این ارزش معاملاتی سالی یک بار قابل تجدید نظر خواهد بود.» از سوی دیگر ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم در تاریخ ١٣٩۴/۴/٣١ اصلاح گردید که در آن نماینده شورای اسلامی شهر به عنوان یکی از اعضای کمیسیون تقویم، می باشد لذا با عضویت نماینده شورای اسلامی شهر، نظرِ بقای تبصره ١١ ماده ١٠٠ قانون شهرداری موازی کاری و امری لغو است به عبارت دیگر وقتی قانونگذار عضوی از اعضای یک مجموعه ای را برای تدوین ارزش معاملاتی دخیل می کند مسلماً اراده ای بر تعیین همان ارزش معاملاتی به نحو موازی از سوی همان مجموعه ندارد. قرینه ای در ماده ۶۴ قانون مالیات وجود دارد که دلالت بر نسخ تبصره ١١ ماده ١٠٠ قانون شهرداری دارد: کمیسیون تقویم املاک موظف شده ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول معادل ٢ درصد میانگین قیمت های روز منطقه با لحاظ ملاک هایی تعیین کند. این شاخص هر سال به میزان دو واحد افزایش می یابد تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه بیست درصد (٢٠%) میانگین قیمت های املاک برسد که با این وجود اگر قرار باشد که ارزش معاملاتی به این میزان افزایش یابد تعیین ضریب برای ارزش معاملاتی مذکور (p)، به استناد تبصره ١١ ماده ١٠٠ قانون شهرداری اجحاف در حق مردم و باعث نارضایتی روز افزون و افزایش تورم در جامعه خواهد شد، که خود دارای تالی فاسد و فراوان و اختیار بی حد و حصر برای شوراها و شهرداری ها می گردد که اخیراً نیز به نوعی تبدیل به ابزاری در دست مسئولین نهادهای مذکور برای تهدید شهروندان شده است مبنی بر اینکه «اگر شما بروید و عوارض های مأخوذه ی شهرداری را در دیوان ابطال کنید، در مقابل ضریب (p) را افزایش خواهیم داد!» از سوی دیگر اعضای شورا در تبیین تعیین ارزش معاملاتی املاک توسط خود چنین استدلال می کنند: «به موجب تبصره های قانون ماده ١٠٠ شهرداری های کشور، مصوب مجلس شورای اسلامی، ‌کمیسیون های ماده ١٠٠، مرکب از نمایندگان وزارت کشور، شورای شهر و دادگستری هر شهر هستند، می توانند بر اساس تبصره های دوم، سوم، چهارم و پنجم برای املاک و اراضی که دارای پروانه هستند، و مازاد بر پروانه تخلف ساختمانی دارند، و یا بدون پروانه ساختمانی، اقدام به تخلف ساختمانی کرده اند، جریمه تعیین می کنند. البته در صورت تشخیص، ضرورت قلع و اعاده به حالت اول نباشد. در تبصره ١١، همین قانون به انجمن شهر سابق که شوراهای شهر فعلی است، قانون گذار اختیار داده که مبنای محاسبه جریمه لازم برای تخلفات ساختمانی " تحت عنوان تعیین ارزش معاملاتی ساختمان" را تصویب کنند...» دیدگاهی حقوقی در عدم نسخ این تبصره اینگونه مطرح شده است: آرای هیأت عمومی دیوان عدالت اداری که در آن تبصره ۱۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری معتبر شناخته شده است: ١- رأی شماره ۱۸۲ مورخ ۲۳/۸/۱۳۷۱ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری ٢- رأی شماره ۱۹۴ مورخ ۲۸/۳/۱۳۸۵ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری ٣- دادنامه ۶۴۴ مورخ ۱۸/۹/۱۳۹۲ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری ۴-دادنامه ۷۴۰ مورخ ۳۰/۹/۱۳۹۵ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری ۵- دادنامه شماره ۱۳۰۷ مورخ ۲۶/۶/۱۳۹۸ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری با موضوع ابطال تبصره ۴ از صورتجلسات شماره ۳۶ ـ ۱۳۹۴/۷/۲۵ و ۳۷ـ ۱۳۹۴/۸/۴ از مصوبات شورای اسلامی شهر یاسوج اما تبصره ۱۱ ماده ۱۰۰ در عین اعتبار دارای شرایطی است که باید رعایت گردد: ۱) در تعیین ارزش معاملاتی، قیمت ساختمان با توجه به نوع مصالح (اسکلت فلزی یا بتون آرمه یا اسکلت بتونی و سوله و غیره) و قدمت و تراکم و طریقه استفاده از آن (مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی، بهداشتی، خدماتی و غیره) و نوع مالکیت از نظر عرصه و اعیان تعیین می شود و در تبصره ۱۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری نیز تصریح به تعیین ارزش معاملاتی شده است. نظر به این که در تعیین ارزش معاملاتی هر ساختمان رعایت متغیرهای اعلام شده ضروری است ولی در مصوبه مورد اعتراض (مصوبه شورای اسلامی شهر اشتهارد)، ارزش معاملاتی برای تمام ساختمان های شهر به صورت یکسان و بدون توجه به عوامل مذکور، صرفاً بر اساس میزان تخلف طبقات و پارکینگ و تغییر کاربری و غیره تعیین شده است. ۲) شورای شهر تبصره ۱۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها را یک مرتبه برای اجرا در سال تصویب و اعلان عمومی می کند، بنابراین تجدیدنظر در آیین نامه مربوطه در همان سال مجوز قانونی ندارد. ۳) هرچند طبق تبصره ۱۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ها، تصویب آیین‌نامه ارزش معاملاتی ساختمان بعد از پیشنهاد شهرداری از جمله وظایف و مسئولیتهای شورای اسلامی شهرها بوده و سالی یک بار هم قابل‌تجدیدنظر است، لکن تصویب ارزش معاملاتی ساختمان و تسری آن به صورت درصدی به سالهای قبل مغایر قانون است و باطل است. Add a comment 3 1