ارزیابی رهینه ملکی که در آن تغییراتی بعد از عقد رهن داده شده است

ارزیابی رهینه ملکی که در آن تغییراتی بعد از عقد رهن داده شده است طرح سوال ملکی با اخذ عدم خلاف در رهن بانک قرار گرفته است مالک یک مجتمع تجاری اداری احداث و یک طبقه مازاد احداث شده و یک طبقه هم از اداری به تجاری تغییر کاربرد پیدا کرده است. از طرفی اقساط بانک را پرداخت نکرده است و از طریق اجرای ثبت بانک مبادرت به اجرای سند رهن و مزایده نموده است. گزارشات مرحله ای ناظر ساختمان هم رعایت آیین نامه ۲۸۰۰ را تایید نموده است. این تخلفات هنوز در کمسیون ماده صد تعیین تکلیف نشده است و ممکن است تعیین تکلیف تخلفات هم چند سال طول بکشد و راهن نیز پیگیر موضوع نیست! سه گزینه در ارزیابی چنین ملکی مطرح است: ۱ - ملک را کارشناسان رسمی دادگستری ارزیابی نکنند و حقوق بانک معلق بماند و مالک هم پیگیر پایان کار نباشد. ۲- ملک بر مبنای بناهای مجاز (یعنی بدون لحاظ طبقه مازاد) و عدم لحاظ تغییر عملکرد واحد تبدیل شده به تجاری ( یعنی کاربرد مجاز اداری لحاظ شود) ارزیابی شود و تخلفات ملک هم کامل توضیح داده شود. ۳- بدون توجه به تخلفات تمام ملک ارزیابی و شرحی هم از وضعیت ملک در گزارش آورده شود. ۴ - گزینه پیشنهادی دیگر کدام گزینه را انجام می دهید با ذکر دلیل اعلام فرمائید. پاسخ قبل از پاسخ دادن به سوالتان در ابتدا پیشنیازهای مورد نیاز جهت پاسخ به سوال را ارایه کنم: رهن در قراردادهای بانکی یک نوع وثیقه عینی می باشد که تا وصول طلب و دین، در گرو بانک می ماند. در اینصورت بانک، هنگام وصول طلب بر سایر طلبکاران حق تقدم دارد و می تواند ملک را در دست هر کس بیابد توقیف کند و از حاصل فروش مال، طلب خود را بر دارد. در ماده ۶ آئین نامه فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب ۶۲/۱۰/۱۲ هیات وزیران تصریح و مقررگردیده، اعطای تسهیلات عنداللزوم حسب تشخیص بانک، منوط به اخذ تامین کافی برای حفظ منابع بانک و حسن اجرای قراردادهای مربوطه می باشد. می دانیم وثیقه بانکی باید ارزشمند، بلامعارض، قابل خرید و فروش، قابل تملیک، سهل البیع، قابل اقباض، غیر انحصاری و قابل نگهداری در مدت طولانی باشد. مستحضرید در صورتی که تسهیلات گیرنده نسبت به بازپرداخت بدهی خود در موعد مقرر اقدام ننماید، بانک می تواند طبق مقررات ماده ۳۴ قانون ثبت و آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب ١٣٨٧/٠۶/١١ تقاضای صدور اجرائیه نموده و اقدامات اجرایی را تا مرحله مزایده پیگیری نماید و طلب خود را از محل فروش مورد رهن وصول نماید. وثیقه ملکی یکی از انواع وثیقه های بانکی است که به منظور تضمین بازپرداخت تسهیلات گرفته می شود. این نوع وثیقه ها به طور خاص به املاک و مستغلات تعلق دارد و به عنوان یک تضمین قوی و معتبر برای بانک ها و موسسات مالی شناخته می شود. این نوع وثیقه باید دارای شراط ذیل باشد: ١-وثیقه یک ملک ثبت‌شده در اداره ثبت اسناد و املاک باشد. این امر به بانک یا موسسه مالی اطمینان می‌دهد که ملک مورد نظر دارای سند رسمی و قانونی است. ٢-ارزش ملک باید توسط کارشناسان رسمی دادگستری تعیین شود. این ارزش‌گذاری به بانک کمک می‌کند تا میزان وام یا تسهیلاتی را که می‌تواند بر اساس ملک ارائه دهد، مشخص کند. ٣-ملک مورد نظر قابلیت انتقال به بانک یا موسسه مالی را داشته باشد. به عبارت دیگر، ملک نباید دارای محدودیت‌ها یا موانعی باشد که مانع از انتقال مالکیت آن در صورت عدم بازپرداخت وام شود. ۴-ملک از هرگونه تعهدات، بدهی ‌ها یا وثایق دیگر آزاد باشد. این به معنای آن است که ملک نباید به‌عنوان وثیقه برای وام‌ های دیگر یا تعهدات مالی دیگر استفاده شده باشد. ۵-برای ایجاد وثیقه نوع اول، یک قرارداد رسمی بین مالک ملک و بانک یا موسسه مالی تنظیم و در دفترخانه اسناد رسمی ثبت شود. این قرارداد شامل شرایط و ضوابط استفاده از ملک به‌عنوان وثیقه و نحوه بازپرداخت وام می‌باشد. ۶-بانک یا موسسه مالی معمولاً به ‌صورت دوره‌ای ارزش ملک را پایش می‌کند تا مطمئن شود که ارزش وثیقه با میزان وام یا تسهیلات ارائه‌شده هماهنگی دارد. و اما پاسخ به سوال: ١-تصرفات مادی راهن، با توجه به قاعده تسلیط و ماده ۳۰ قانون مدنی در صورتی که به ضرر مرتهن نباشد، جایز است. بانک تا زمانی که از قابلیت واگذاری رهینه و اوصافی همچون ارزشمند، بلامعارض، قابل خرید و فروش، قابل تملیک، سهل البیع، قابل اقباض، غیر انحصاری و قابل نگهداری در مدت طولانی و در یک کلام به عنوان یک تضمین قوی و معتبر برای بانک ها و موسسات مالی مطمئن نشود، وارد قرارداد رهن نخواهد شد و البته که در این مرحله نظر کارشناس از اهمیت بالایی در کنار سایر استعلامات برخوردارست. بنابراین علی الاصول چنین املاکی در رهن بانک قرار نخواهند گرفت مگر با تعیین شرایط دقیق و ظریف که باید بدان توجه داشت. ادامه مطلب را در بخش comment مطالعه فرمایید. 1 comment 1