دکترین
ارزیابی مال در صورت بسته بودن درب ملک
ارزیابی مال در صورت بسته بودن درب ملک
بختیار سید نظامی کارشناس رسمی دادگستری و دانش آموخته حقوق
بسته بودن درب ملک یا ممانعت از بازدید، یکی از چالش‌های اصلی برای کارشناسان در ارزیابی موضوع اجرای اسناد رسمی و احکام قضایی است، اما مانع قانونی برای ارزیابی نیست. قانون برای این شرایط، راهکارهای مشخص و لازم‌الاجرایی پیش‌بینی کرده و کارشناس را از هرگونه اقدام خودسرانه یا ارزیابی غیرحضوری منع می‌کند.
▪چرا ارزیابی بدون بازدید فیزیکی ممنوع است؟
دقت فنی: ارزش یک ملک به شدت به عوامل داخلی آن بستگی دارد که از بیرون قابل مشاهده نیستند. عواملی مانند وضعیت داخلی (نم، ترک، فرسودگی)، کیفیت مصالح، تأسیسات و انشعابات، و تغییرات داخلی تنها با بازدید حضوری قابل ارزیابی هستند.
اعتبار قانونی: گزارش کارشناسی که بدون بازدید فیزیکی تهیه شود، به سادگی قابل اعتراض است و از وجاهت قانونی برخوردار نیست.
رعایت انصاف: این ممنوعیت از تضییع حقوق طرفین (بستانکار و مدیون) جلوگیری می‌کند و یک ارزیابی عادلانه را تضمین می‌کند.
▪فرآیند قانونی بر اساس نوع پرونده
با توجه به ماهیت پرونده، کارشناس باید از یکی از دو فرآیند قانونی زیر پیروی کند:
۱. در فرآیند اجرای اسناد رسمی (مطابق ماده ۹۸ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا)
این فرآیند زمانی اجرا می‌شود که ارزیابی ملک در جریان اجرای یک سند رسمی (مانند سند رهنی یا ضمانت) باشد.
اخطار اولیه: اداره اجرا ابتدا یک اخطار رسمی به مالک ابلاغ می‌کند و از او می‌خواهد که برای بازدید کارشناس همکاری کند.
تشکیل تیم ورود: در صورت بی‌توجهی مالک، مدیر اجرا دستور تشکیل تیمی را صادر می‌کند که شامل:
نماینده دادستان: ناظر بر انطباق عملیات با قانون.
مأمور نیروی انتظامی: ضابط و مجری قانون برای تأمین امنیت و اجرای دستور ورود.
کارشناس رسمی: برای انجام ارزیابی فنی.
اجرای دستور: تیم با استفاده از اختیارات قانونی، اقدام به رفع مانع می‌کند و پس از ورود، کارشناس ارزیابی کامل را در محل انجام می‌دهد.
۲. در فرآیند اجرای احکام مدنی (مطابق ماده ۶۴ قانون اجرای احکام مدنی)
این فرآیند برای توقیف و ارزیابی اموال در جریان اجرای یک حکم قطعی دادگاه است.
اقدام دادورز: دادورز یا مأمور اجرا موظف است در صورت خودداری محکوم‌علیه از باز کردن درب یا عدم حضور وی، با حضور مقامات ذی‌صلاح اقدام کند.
تشکیل تیم ورود: تیم ورود متشکل از:
دادورز یا مأمور اجرا: مقام مسئول و مجری حکم.
مأمور نیروی انتظامی: برای همکاری و اجرای دستور.
نماینده دادستان: در صورتی که محل مورد نظر در حوزه قضایی شهرستان باشد و کسی در آن نباشد.
اجرای دستور: این تیم پس از ورود، زمینه را برای توقیف و ارزیابی مال توسط کارشناس فراهم می‌کند.
▪نتیجه‌گیری: تفکیک نقش‌ها و حاکمیت قانون
این دو فرآیند به وضوح نشان می‌دهند که وظیفه کارشناس صرفاً فنی است و او مجری قانون نیست. او حق ورود اجباری به ملک را ندارد. برای هر مانعی، قانون یک راهکار شفاف و رسمی پیش‌بینی کرده است تا حقوق طرفین به صورت عادلانه تأمین شود و اعتبار گزارش کارشناسی حفظ گردد.
پی نوشت
نامه ارسالی برای فک قفل و امکان بازدید را همواره کنترل و بررسی کنید و از صحت ضوابط شکلی آن و درج نام خودتان به عنوان کارشناس مطمئن شوید.
پیشنهاد جهت مطالعه
نظریه شماره ۷/۹۸/۱۶۴۵ مورخ ۱۳۹۹/۰۴/۰۸ اداره کل حقوقی قوه قضاییه درباره ممانعت مالکین و متصرفین املاک توقیف شده برای انجام عملیات مزایده
ماده ۶۴ قانون اجرای احکام مدنی
ماده ٩٨ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی
(اصلاحی ١٣٩٨/١٢/٠۶)
1 comment
4
1
موارد مرتبط
برای این صفحه موردِ مرتبطی ثبت نشده.