ارزیابی مال در مزایده؛ آیا ریسک تخلیه باید در قیمت‌گذاری لحاظ شود؟

ارزیابی مال در مزایده؛ آیا ریسک تخلیه باید در قیمت‌گذاری لحاظ شود؟ بختیار سید نظامی – کارشناس رسمی دادگستری و دانش‌آموخته حقوق مقدمه: چالشی به نام "تحویل ملک" یکی از همکاران کارشناس، سوالی کلیدی و کاملاً به‌جا را مطرح نمودند: خریداری که ملکی را در مزایده برنده می‌شود اما با مانع تصرف و لزوم طرح دعوای طولانی‌مدت "خلع ید" مواجه است، چگونه خسارتش جبران می‌شود؟ آیا این ریسک بزرگ نباید در ارزیابی اولیه کارشناس تأثیر داشته و قیمت را کاهش دهد؟ پاسخ کوتاه و قاطع به این سوال، با توجه به قوانین و رویه قضایی غالب، منفی است. در ادامه، دلایل این پاسخ به صورت مستند و با تحلیل رویه‌های مختلف قضایی تشریح می‌شود. ▪بخش اول: بررسی رویه‌های قضایی در تسلیم ملک (تحلیل مستند دیدگاه‌ها) در خصوص وظیفه اجرای احکام برای تحویل ملک مورد مزایده، سه دیدگاه متفاوت در رویه قضایی وجود دارد که هر یک مبانی استدلالی خاص خود را دارند: ۱. دیدگاه اول: عدم تکلیف مطلق اجرای احکام به تحویل ملک این دیدگاه معتقد است وظیفه اجرای احکام با تنظیم سند انتقال به نام خریدار، پایان می‌یابد و خریدار برای تحویل ملک باید یک دعوای حقوقی جدید تحت عنوان "خلع ید" مطرح کند. مستندات و دلایل این دیدگاه: ١-تفسیر مضیق از قانون: طرفداران این نظر به نظریات مشورتی اداره کل حقوقی استناد می‌کنند که می‌گویند مواد ۱۴۳ و ۱۴۴ قانون اجرای احکام مدنی صرفاً به صدور سند انتقال اشاره کرده و هیچ تکلیف صریحی برای تحویل فیزیکی و خلع ید ملک مقرر نکرده‌اند. ٢-سکوت در فصل مربوطه: در مبحث دوم از فصل سوم قانون اجرای احکام که به طور ویژه به فروش اموال غیرمنقول می‌پردازد، چنین تکلیفی برای اجرای احکام پیش‌بینی نشده و عملیات اجرایی با پرداخت وجه و تنظیم سند، خاتمه یافته تلقی می‌شود. ٣-محدودیت مفاد اجراییه: تحویل ملک، جزو مفاد اجراییه اولیه نبوده است. هدف اجراییه، وصول طلب بوده و تخلیه و خلع ید، خود یک عملیات اجرایی مستقل است که نیازمند حکم جداگانه می‌باشد. ۴-حفظ حقوق متصرف: الزام به تخلیه فوری، فرصت دفاع را از متصرف (که ممکن است ادعای حقی مانند قرارداد اجاره داشته باشد) سلب می‌کند. بنابراین، رعایت احتیاط ایجاب می‌کند که این موضوع به یک دادرسی تمام عیار موکول شود. ۲. دیدگاه دوم: تکلیف مشروط به تصرف محکوم‌علیه این گروه معتقدند اجرای احکام فقط در صورتی مکلف به تخلیه و تحویل ملک است که متصرف، خود محکوم‌علیه پرونده باشد. مستندات این دیدگاه: این نظر عمدتاً بر پایه نظریه مشورتی کمیسیون آیین دادرسی مدنی مورخ ۱۳۴۴/۰۷/۱۱ اداره حقوقی استوار است که با استناد به مواد قانون اصول محاکمات حقوقی سابق، این تفکیک را قائل شده و تکلیف به تحویل را صرفاً در صورت تصرف شخص مدیون، پابرجا دانسته است. ۳. دیدگاه سوم (تکلیف مطلق و دیدگاه ارجح): این دیدگاه که قوی‌ترین مبانی حقوقی را دارد و با اصول عدالت سازگارتر است، معتقد است اجرای احکام مطلقاً مکلف به تخلیه و تحویل ملک به برنده مزایده است. استدلال‌های جامع این گروه به شرح زیر است: ۱- تکلیف به بازگرداندن ملک توقیف‌شده (ماده ۱۱۱ ق.ا.ا. م): برابر ماده ۱۱۱، مال غیرمنقول پس از توقیف به صورت "موقت" به متصرف تحویل می‌شود و او مکلف است ملک را همان‌طور که تحویل گرفته، بازگرداند. کلمه "موقت" به این معناست که این تصرف تا زمان فروش ادامه دارد و پس از آن، متصرف ملزم به استرداد مال فروخته‌شده به خریدار جدید است. ۲- تسری قواعد اموال منقول (ماده ۱۳۷ ق.ا.ا. م): ماده ۱۳۷ به صراحت بیان می‌کند که "ترتیب فروش اموال غیرمنقول... مانند فروش اموال منقول است". از آنجا که در فروش اموال منقول، تسلیم مال به خریدار جزو وظایف قطعی اجرای احکام است، این تکلیف به اموال غیرمنقول نیز تسری پیدا می‌کند. ۳- جلوگیری از بن‌بست حقوقی (مثال مستأجر): اگر ملک در تصرف مستأجر باشد و اجرای احکام وظیفه تحویل را نداشته باشد، پس از پایان مدت اجاره، مستأجر باید ملک را به موجر خود (محکوم‌علیه) تحویل دهد، در حالی که محکوم‌علیه دیگر مالکیتی بر آن ندارد. این یک بن‌بست حقوقی ایجاد می‌کند که تنها راه منطقی آن، تحویل ملک به مالک جدید توسط اجرای احکام است. ۴- قدرت تسلیم به عنوان شرط صحت عقد (ماده ۳۴۸ قانون مدنی): قابل تسلیم بودن مبیع، شرط اساسی صحت معامله است. اگر قرار باشد خریدار پس از پرداخت تمام بها، برای تحویل ملک وارد یک فرآیند دادرسی جدید و چندساله شود، این امر مصداق ورود ضرر غیرقابل جبران به او و زیر سؤال بردن اعتبار مزایده‌های قضایی است. ادامه مطلب را با لمس instant view مطالعه فرمایید. پی نوشت مطالب داخل comment را ملاحظه فرمایید. 7 comments 2 1 1