از سهو قلم تا خسارت میلیاردی: درسی بزرگ در ارزیابی املاک

از سهو قلم تا خسارت میلیاردی: درسی بزرگ در ارزیابی املاک بختیار سید نظامی کارشناس رسمی دادگستری و دانش آموخته حقوق در دنیای کارشناسی، یک بی‌دقتی ساده در اسناد می‌تواند به فاجعه‌ای مالی تبدیل شود. روایت زیر، یک نمونه آموزشی قدرتمند از دنیای کارشناسی است که اهمیت مسئولیت‌پذیری و دقت کارشناس را به صورت ملموس به تصویر می‌کشد. ▪داستان: «پاسخ اداره ثبت» و خطای ۴۰ میلیارد تومانی در یک پرونده، هیئت کارشناسی جهت ارزیابی یک ملک به محل مراجعه می‌کند. کارشناس اولیه بر اساس پاسخ اداره ثبت موجود در پرونده دعوی، مساحت ملک را ۶۰۰۰ متر مربع در نظر گرفته و بر مبنای آن نظر خود را ارائه کرده است. خوانده پرونده که معترض به قیمت‌گذاری قبلی است، در محل حضور دارد. در جریان گفتگو، کارشناسان به او می‌گویند: «مگر زمین شما ۶۰۰۰ متر مربع نیست؟» خوانده با تعجب پاسخ می‌دهد: «خیر، ملک من ۸۰۰۰ متر مربع است.» همین موضوع، کارشناسان را به کنکاش و تحقیق بیشتر وادار می‌کند. با مشاهده سند مالکیت و استعلام مجدد، اداره ثبت اعلام می‌کند که «سهو قلم» رخ داده و مساحت صحیح ۸۰۰۰ متر مربع است. این اختلاف ۲۰۰۰ متر مربعی منجر به خطای ۴۰ میلیارد تومانی در ارزش‌گذاری شده بود. ▪تحلیل و درس‌های آموزشی این ماجرا به ما می‌آموزد که کارشناسی، فراتر از نوشتن چند عدد در یک گزارش است. این شغل، نیازمند دقت وسواس‌گونه، تفکر انتقادی و شجاعت حرفه‌ای است. ۱. درس اول: خطر اعتماد به یک منبع واحد اطلاعاتی بزرگ‌ترین خطای کارشناس اولیه، اعتماد کامل به پاسخ یک استعلام بود. با وجود اینکه این سند رسمی بود، اما یک "سهو قلم" ساده در آن، به یک خطای ۴۰ میلیارد تومانی در ارزیابی منجر شد. این ماجرا تأکید می‌کند که هیچ سندی، هر چقدر هم که رسمی باشد، مصون از خطا نیست و مسئولیت تطبیق سند با واقعیت و راستی‌آزمایی آن با سایر مدارک موجود (مانند سند مالکیت اصلی) و کنترل های لازم بر عهده کارشناس است. ۲. درس دوم: ارزش گوش دادن و راستی‌آزمایی در این داستان، اعتراض خوانده، اولین سرنخی بود که منجر به کشف واقعیت شد. به جای رد سریع اعتراض او به عنوان یک گلایه معمول، هیئت کارشناسی آن را به عنوان یک سرنخ ارزشمند تلقی کرد و صحت ادعای او را با استفاده از سند مالکیت و ابزارهای دیگری راستی‌آزمایی نمود. این رویکرد نشان می‌دهد که یک کارشناس خبره باید با ذهن باز به تمامی منابع، از جمله اظهارات طرفین، توجه کند. ۳. درس سوم: مسئولیت‌پذیری بالاتر از سرعت با وجود فشارهای وکیل خواهان، هیئت کارشناسی تصمیم گرفت گزارش را متوقف کرده و ابهام موجود را از طریق استعلام مجدد از ثبت حل کند. این تصمیم، یک عمل حرفه‌ای و اخلاقی بود که: از تضییع حقوق خوانده جلوگیری کرد. مسئولیت را از دوش کارشناسان برداشت. ▪نتیجه‌گیری: مسئولیت جبران خسارت به عهده کارشناس است این ماجرا به ما می‌آموزد که کارشناس موفق، هرگز به یک منبع واحد اعتماد نمی‌کند، بلکه با تطبیق و راستی‌آزمایی دقیق، از خود و از عدالت محافظت می‌کند. در نهایت، اگر گزارش کارشناس اولیه به مزایده منجر می‌شد و ملک با ۴۰ میلیارد تومان زیان به فروش می‌رسید، مسئولیت جبران این خسارت به طور مستقیم به عهده کارشناس بود. زیرا تطبیق مساحت و ابعاد با واقعیت، از اصلی‌ترین وظایف کارشناس است و بی‌توجهی به آن، قصور حرفه‌ای محسوب می‌شود. پی نوشت دقت در ارایه جزئبات لازم در گزارش و بررسی دقیق اسناد، دو اصل نهایی هستند که می‌توان از این ماجرا آموخت: ١-گزارش، ابزاری برای کشف حقیقت: کارشناس باید جزئیات ضروری را در گزارش خود ذکر کند که حتی اگر دچار اشتباهی شده باشد، خوانده بتواند با مشاهده آن، ایراد را کشف کند. این شفافیت، نشانه صداقت و حرفه‌ای‌گری است. ٢-وقتی کارشناس در پاسخ استعلام ثبتی، می بیند که فقط مساحت ذکر شده و خبری از حدود و مشخصات سند نیست این به خودی خود یک زنگ خطر حرفه‌ای است. کارشناس باید از همان ابتدا متوجه این نقص در اسناد شود و برای تطبیق سند با محل، از دادگاه درخواست استعلام لازم را بنماید. این اقدام، خطای احتمالی را در نطفه خفه می‌کرد. #شجاعت Add a comment 5