از مصادیق تفریط در حق کسب و پیشه

از مصادیق تفریط در حق کسب و پيشه سؤال چنانچه مستأجر دارای حق کسب و پيشه ملک مورد اجاره را سالها بدون دایر کردن محل کسب رها نموده باشد و در اثر این عمل محل مورد اجاره به شکل مخروبه درآمده و از رونق اقتصادی و حيز انتفاع خارج شده باشد، آیا عمل مستأجر میتواند از مصادیق تعدی و تفریط و تخليه باشد؟ نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائيه ٩/۶/ ١٣٣۶ ١٣٩٣ /٩٣/ نظریه شماره ٧ با توجه به تعاریف بعمل آمده در مواد ٩۵١ و ٩۵٢ قانون مدنی از تعدی و تفریط و اینکه به موجب ماده ٩۵٣ قانون مدنی به نظر میرسد، ترک عمل مستأجر در رفع عيوب عارضی در ملک مورد اجاره و « تقصير اعم است از تعدی و تفریط » کوتاهی وی در حفظ و نگهداری آن و رها نمودن آن را می توان از مصادیق تفریط (ترک عملی که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غير لازم است) دانست. بدیهی است تشخيص قطعی این امر به عهده قاضی رسيدگی کننده به پرونده میباشد. #حق_کسب_پیشه #تعدی_تفریط_مغازه سوال احمدرجبی : سلام بر همکاران عزیز . قرار کارشناسی صادره : آیا تغییراتی که مستاجر در عین مستاجره ایجاد کرده باعث ایجاد خلل در ارکان ساختمان هست یا خیر ؟ سئوال ، تعریف ارکان ساختمان و مصادیق آن از نظر حقوقی و از نظر فنی رشته راه و ساختمان . ممنون میشود از اظهار نظر دوستان . Ali Khazaei: منظورشان این است که ؛ آیابه سازه ،اسکلت (تیرها ، ستونها ، بادبندها ، دیوارباربری ، پی وفنداسیون ) در اپارتمان یا مغازه ، یا موضوع دعوی صدمه ویاخسارت وحتی نقصانی وارد شده یاخیر ؟ حتی بعضی ازقضات در قرارشان قید می کنند ؛ ایا تغییرات ایجاد شده به اساس و پی ساختمان وبنا صدمه ایی وارد کرده است؟؟ اقای رجبی: البته تعریف ارکان از نظر حقوقی در موارد تجاری که شامل سرقفلی میشود و در موارد اجاره واحد مسکونی تفاوت پیدا میکند . حتی تغییر در محل و یا ایجاد بازشو در دیوار غیر بار بر و یا تغییر در ابعاد درب یا پنجره میتواند مصداق خلل در ارکان محسوب شود. دوستانی که مسلط به ضوابط حقوقی موضع هستند اطلاع رسانی کنند ممنون میشویم Ali Khazaei: هم اکنون دو پرونده باهمین نوع قرارهای کارشناسی یکی ازمجتمع شهید محلاتی ودیگری ازمجتمع باهنر من دارم من چندین بار باقضات دراین نوع قرارها صحبت کردم وگفتم دقیقا منظورتان چیست ودنبال چه چیزی هستید ؟ اکثر قضات گفتند : اگرتغییرات درحد تعویض درب یاپنجره یا کفسازی ویا کاشی دیوار ویاحتی برداشتن بخشی ازدیوار غیرباربر مغازه یا اپارتمان باعث نمی شود که به سازه ، اسکلت ، تیرها،ستون صدمه برسد شمابنویسید طبق بررسی های بعمل امده تغییرات انجام شده جهت استفاده وبهره برداری بهتر بوده که به اساس وسازه صدمه ایی واردنشده است تا بااین نظریه شما مالک ؛ مستمسک وبهانه ایی برای تخلیه مستاجر بدبختی که عمرخودش را دراین مغازه گذاشته باعث تخلیه اش نشود اقای حبیب اللهی: در تکمیل عرایض جناب خزاعی زاده باید گفت: اساسا دخالت در عین مستاجره یا به صورت تعدی است که به منزله اضافه و کم کردن چیزی به ملک است یا تفریط است که یعنی در زمینه استفاده بهینه درست از عین مستاجره توسط مستاجر کوتاهی صورت گرفته است.مثلا نسبت به نشتی آب کولر یا چکه کردن آب از سقف آنقدر بی توجه بوده یا درب مغازه را در سالیان درازی بسته و غافل از اینکه این کار و تفریط مستاجر باعث خرابی در ملک موجر شده است. اما چاره چیست؟اگر بنویسیم در ارکان ساختمان خلل وارد شده که به منزله صدور حکم تخلیه است و قاضی هم نمیتواند از زیرش شانه خالی کند.اگر هم حقیقت را ننویسیم که خلاف واقع و قسم نامه و تخلف آشکار اخلاقی و حرفه ای مرتکب شده ایم. به نظر حقیر دوگونه آسیب کلی میتواند توسط مستاجر در ملک بوجود آید.یکی آن که سبب ایجاد خلل در بارهای دینامیکی ملک میشود.مثلا مستاجر خارج از دید موجر نسبت به بریدن بادبندهای ملک اقدام کرده و برای خودش به جایی دیگر راه باز کرده.این موضوع با بریدن ستون عملا فرقی ندارد، هر چند از نظرعوام یک چیز زاید حذف شده است.در اینجا خصوصا اگر کارشناس دانش سازه ای مناسبی هم داشته باشد و ببیند که این اقدام وضعیت دینامیک سازه را به هم زده باید به روشنی گزارش کند و ایجاد مشکل در زمینه بارهای جانبی را به دادگاه گوشزد کند. اما اگر مثلا تیغه ای جابجا شده و یا سقف کاذبی توسعه داده شده و دریچه ای به محل دیگر باز شده و ...یا مثلا شیشه ها و قابش تعویض شده،کرکره عوض شده و از این قبیل کارهایی که برای استفاده بهتر از مورد اجاره است نمیتوان از آن به ایجاد خلل در ملک یادکرد. البته در مجموع تفسیر تعدی و تفریط با مقام قضایی است چون قانونگذار به صورت کلی مستاجرین را منع کرده از دخالت در عین مستاجره که به نظر بنده حتی سرامیک کردن دیوار به دلیل ایراد اداره بهداشت در بعضی مشاغل هم باید با رضایت قانونی و شرعی موجر باشد و اگر ممانعتی هم موجر کردند با اخذ الزام قانونی موجر از طریق دادگستری انجام شود،لیکن اکثر قریب به اتفاق قضات زیر بار تخلیه مورد اجاره به دلیل این قبیل اقدامات ظاهری نمیروند و حتی موردی داشتم که مستاجر زیر کل مغازه را کلا در چند شب ودر تعطیلات زیرزمین حفر کرده بود! ولی قاضی محترم میگفت :"اشکالی نداره،مستاجر را محکوم به پرداخت حقوق قانونی موجر نسبت به زیرزمین و افزایش آن در اجاره نامه میکنم"! Ali Khazaei: وکلا معمولا دردادخواست خود درخواست تخلیه مغازه یا اپارتمان توسط خوانده یامستاجر بعلت تعدی وتفریط می نمایند ولی اکثر قضات درصدور قرارکارشناسی بجای استفاده از جمله حقوقی وقضایی " تعدی وتفریط " ایجاد شده درعین مستاجره توسط مستاجریاخوانده بررسی شود ؛ درقرارکارشناسی ازجمله بررسی شود ایا با تغییرات و یا اقدامات انجام شده توسط خوانده به سازه یا اساس ویا ارکان ساختمان و بنا صدمه ایی وارد شده است یاخیر ؟ که کارشناس دراینگونه موارد عمدتا دو حالت کلی مصداق تعدی و تفریط در دعوی تخلیه چکیده: در دعوای تخلیه ملک تجاری به استناد تعدی و تفریط مستأجر، تجاوزی مصداق تعدی است که متعارف نبوده و یا به گونه ای صورت پذیرفته باشد که شکل معماری مورد اجاره را تغییر و این تغییرات باعث پایین آمدن مقاومت، استحکام، دوام بنا و کاهش ارزش مورد اجاره شده باشد. شماره دادنامه قطعی : 800322 تاریخ دادنامه قطعی : 1394/03/27 رأی دادگاه بدوی شماره پرونده: 000943 شماره دادنامه: 001165 تاریخ: 1393/11/28 رأی دادگاه در مورد دعوی آقای ب. م. با وکالت آقای م. ح. به طرفیت گروه صنعتی خ. با وکالت بدوی آقای س.م. ج. به خواسته رسیدگی و صدور حکم تخلیه خوانده از عین مستأجر به لحاظ تعدی و تفریط یک واحد تجاری موضوع قطعه دوم تفکیک پلاک ثبتی ... بخش سه تهران دادگاه با عنایت به نظریه کارشناس اولیه و هیات سه‌ نفره و صورتمجالس اجرای قرارهای تحقیق و معاینه محل، نظر به اینکه مستأجر در عین مستاجره بر اساس مفاد سند اجاره‌نامه سند دعوی تصرف داشته و تغییرات در بنای ساختمان به صورت جزئی و از قدیم الایام بوده که قبل از مالکیت خواهان می‌باشد و تغییرات ایجاد شده به اساس و استحکام ساختمان لطمه‌‌ای وارد نمی‌نماید و هیچگونه تعدی و تفریطی که موجب بروز تخلف در عین مستاجره و مالاً تخلیه آن باشد صورت نپذیرفته است. مستنداً به بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 حکم به بطلان دعوی خواهان صادر و علام می‌گردد. حکم دادگاه حضوری و ظرف مدت 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد. رئیس شعبه سی دادگاه عمومی حقوقی تهران نوید مداحی رأی دادگاه تجدیدنظر استان دادنامه تجدیدنظرخواسته به شماره 001165 مورخ 28/11/93 صادره از شعبه 30 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم بر بطلان دعوی تجدیدنظرخواه آقای ب. م. با وکالت آقای م. ح. به خواسته تخلیه یک واحد تجاری موضوع قطعه دوم تفکیک پلاک ثبتی ... واقع در بخش 3 تهران به لحاظ تعدی و تفریط اصدار گردیده در اساس موافق قانون و مقررات موضوعه بوده و اعتراض به شرح لایحه اعتراضیه وارد نبوده و مستوجب نقض آن نمی‌باشد‌ زیرا که اولاً مطابق تعریف به عمل آمده از واژه تعدی و تفریط به شرح مواد 951 و 952 از قانون مدنی تعدی همانا تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف نسبت به مال دیگریست و تفریط نیز ترک عملی است که برای حفظ مال غیر لازم است و به تعبیر دیگر تجاوزی مصداق تعدی می‌باشد که متعارف نبوده و یا به‌گونه‌ای صورت پذیرفته باشد که شکل معماری مورد اجاره را تغییر و این تغییرات باعث پایین آمدن مقومت استحکام و دوام بنا و کاهش ارزش مورد اجاره شده باشد این درحالیست که در دوسیه مطمح نظر تغییرات صورت گرفته نه تنها به اساس و دوام ملک خدشه ای وارد ننموده بلکه در جهت استحکام و دوام و بالارفتن ارزش بنا صورت پذیرفته است و مفاد نظریه کارشناسی‌های ابرازی در مرحله رسیدگی نخستین و قرار معاینه محل به عمل آمده توسط دادگاه نخستین حاکی از این مطلب می‌باشد ثانیاً فضای ایجاد شده در نیم طبقه مورد اجاره در بخش نورگیر از مصالح غیر اساسی بوده و لطمه ای به دوام واستحکام بنا نیز وارد نکرده. بنابراین دادنامه تجدیدنظرخواسته که بر همین اساس صادر گردیده خالی از هر گونه ایراد و اشکالی بوده دادگاه ضمن رد درخواست تجدیدنظرخواهی مستنداً به قسمت اخیر ماده 358 از قانون آیین دادرسی مدنی دادنامه معترض‌عنه را تأیید و استوار می‌نماید. رأی صادره قطعی است. شعبه 18 دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار عزت اله امانی شلمزاری - حمیدرضا کریمی/پژوهشگاه قوه قضاییه #تعدی_تفریط ⁉ آیا نظر کارشناس باید مطابق و در حدود نظر قاضی باشد؟ #نظر_کارشناسی نظریه شماره ۷ / ۵۷۰۵ اداره حقوقی قوه قضاییه: «اظهار نظر کارشناس باید در حدود و براساس قرار کارشناسی صادره از دادگاه باشد و در مورد موضوعی که دادگاه خواسته و معین نموده اظهارنظر نماید. خواسته خواهان و مبلغ ذکر شده از طرف او در دادخواست، ارتباطی به کارشناسی ندارد » نظریه شماره ۷ /۷۶۹۰۰ مورخ ۱۳۷۷/۱۰/۱۹ اداره حقوقی قوه قضاییه: " كارشناس باید با عنایت به نظر قاضی، هر آنچه را که از حیث علمی و فنی تشخیص می دهد در نظریه خود منعکس نماید." ناصر کاتوزیان، اثبات و دلیل اثبات: "کارشناس باید صرفا در حدود وظیفه ای که دادگاه به عهده او گزارده است نظر بدهد. فاش کردن اطلاعات اضافی به دادگاه نه ضروری است و نه مباح، 〰〰 پی نوشت: شکی نیست که نظریه کارشناسی می باید در محدوده قرار صادره توسط قاضی باشد ، نه کمتر و نه بیشتر ، مشروط به لحاظ نمودن مواردی از جمله موارد زیر: - کارشناس باید قرار صادره را با صلاحیت های کارشناسی خود کنترل نماید، به دلیل پیچیدگی ها و تنوع صلاحیت ها و گاها بدلیل نزدیکی بعضی از صلاحیت در رشته های مختلف، بعضا قضات محترم در ارجاعات کارشناسی دچار اشتباهاتی می گردند. در چنین مواردی لازم است مراتب به اطلاع دادگاه رسانیده و در صورت لزوم از انجام کارشناسی انصراف داد. -کارشناس می باید از موارد رد کارشناسی اطلاع داشته و در صورتی که قرار کارشناسی مشمول جهات رد گردد از قبول پرونده امتناع نماید. - کارشناس باید دارای حداقل اطلاعات حقوقی در حوزه صلاحیت های کارشناسی خود باشد . گاها بدلایلی از جمله سهو قلم، قضات محترم قرارهای اشتباهی صادر می فرمایند، بعنوان یک تجربه شخصی، در قرار کارشناسی اعلام گردیده بود که اجرت المثل ایام تصرف از تاریخی در زمان گذشته تا زمانی در آینده تعیین و اعلام گردد. همانگونه که می دانیم تعیین اجرت المثل تا زمان دادخواست و یا حداکثر تا زمان اعلام نظریه است و اجرت المثل شامل زمان آینده نمی شود، با اعلام موضوع به قاضی، قرار کارشناسی اصلاح گردید. - کارشناس نمی تواند و نباید به قرارهای کارشناسی که ماهیت و بار حقوقی دارند ورود نمایند حتی اگر قاضی اصرار به انجام آنها توسط کارشناس را داشته باشد. تعیین مقصر و درصد تقصیر مسببین یک حادثه، تعیین متصرف، تعیین وجود یا عدم وجود تعدی و تفریط، تعیین و احراز مالکیت و ... از جمله این موارد می باشند. غلامرضا گلستانی نسب، کارشناس رسمی دادگستری کانال خبری تحلیلی کارشناسان رسمی دادگستری #نظریه_کارشناسی_قرار_کارشناسی احداث دیوار حائل بین دو مغازه و دعوی تقابل مبنی بر تعدی و تفریط با احداث بالکن پرونده کلاسه ………..شعبه ۱۷ دادگاه عمومی حقوقی مجتمع قضایی شهید بهشتی تهراندادنامه شماره ………………..خواهان: آقای رضا …….. با وکالت خانم محبوبه طالب زاده و رقیه محسنی به نشانی: ……….خواندگان: آقا….، ندا ……. با وکالت آقای مهدی زینالی به نشانی: تهران، میدان هفت تیر ضلع شمال غربی، کوچه شهید مازندرانی، پ ۴، طبقه ۶، واحد ۱۴ – ۴- آقای رسول ….. ۵- احمد کریمی۶-مصطفی …….همگی به نشانی تهران خیابان کارگرجنوبی…………………………… خواسته: تخلیه گردشکار: خواهان دادخواستی به خواسته فوق به طرفیت خوانده بالا تقدیم داشته که پس از ارجاع به این شعبه و ثبت کلاسه فوق و جری تشریفات قانونی در وقت مقرر دادگاه به تصدی امضاء کننده زیر تشکیل است و با توجه به محتویات پرونده ختم رسیدگی را اعلام و به شرح زیر مبادرت به صدور رای می نماید: رای دادگاه در خصوص دعوی خواهان (رضا….. با وکالت خانم‌ها……….به طرفیت خواندگان (۱-داود،۲- نرگس،۳- ندا هر سه مردای فرید و با وکالت آقای مهدی زینالی ۴- رسول …….. ۵- احمد …….. ۶- مصطفی ……. ) دایر بر صدور حکم تخلیه مورد اجاره (مغازه نانوایی) به لحاظ تعدی و تفریط (احداث دیوار حائل) صرف نظر از اینکه احداث دیوار حائل بین دو باب مغازه متصل به هم تعدی و تفریط محسوب می شود یا خیر؟نظر به اینکه موضوع اجاره شش دانگ هر یک از دو باب مغازه متصل به هم بوده و یکی از مغازه ها نیز انبار مغازه دیگر بوده است و دعوی خواهان نیز مقرون به هیچ دلیل قاطعی نبوده است. بنابراین، دعوی ایشان غیر موجه تشخیص و محکوم به بطلان می شود رای صادره ظرف ۲۰ روز تجدید نظر پذیر است. رای دادگاه رئیس شعبه هفدهم دادگاه عمومی حقوقی تهران-شیرزادشعبه ۱۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران پرونده های کلاسه وشعبه ۱۷ دادگاه عمومی حقوقی تهراندادنامه شمارهخواهان ها : خانم ندا دیبا داوود با وکالت آقای مهدی زینالیبه نشانی: تهران، ضلع شمال غربی میدان هفت تیر، کوچه مازندرانی، پلاک ۴، طبقه ۶ واحد ۱۴آقای …………. با وکالت آقای سید خالص حسینیان به نشانی خ کریمخان زندخواندگان: آقای حاج رضا………… با وکالت آقایخواسته ها: تجویز انتقال منافع به غیر – تقابل گردشکار- خواهان دادخواستی به خواسته فوق بطرفیت خوانده بالا تقدیم داشتهکه پس از ارجاع به این شعبه و ثبت به کلاسه فوق و جری تشریفات قانونیدر وقت فوق العاده دادگاه به تصدی امضاء کننده زیر تشکیل است و با توجه به محتویات پرونده ختم رسیدگی را اعلام و به شرح زیر مبادرت به صدور رای می نماید. رای دادگاه در خصوص دعوی خواهان ها (۱-ندا ۲-دیبا۳- داود با وکالت آقای مهدی زینالی)بطرفیت خوانده (رضا………..با وکالت آقای سید خالص حسینیان)دایر بر تجویز انتقال منافع و حق کسب و پیشه و یا تجارت یک باب مغازه موضوع سند رسمی شماره … مورخ ۲۷/۱/۴۰ دفترخانه شماره …، و دعوی رضا بطرفیت داود، ندا، دیبا، رسول، احمد و مصطفی مبنی بر تقابل نسبت به دعوی اصلی و بخواسته صدور حکم تخلیه به علت انتقال به غیر بدون رضایت مالک و تعدی و تفریط، که بشرح صورتجلسه دادگاه صرفاً به تعدی وتفریط تنجیز شده است اولاً: اگر چه نسبت به تعدی و تفریط از حیث احداث دیوار حائل بین دوباب مغازه سابقاً اظهار نظر قضایی شده است. لکن، نظر به اینکه این بار تعدی و تفریط از حیث احداث بالکن در داخل مغازه مطرح شده است. و احراز تعدی و تفریط و اینکه آیا موارد مذکور به اساس ساختمان لطمه وارد کرده است یا خیر، موضوع به حیطه کارشناسی در آمده و کارشناس منتخب دادگاه نیز بشرح نظریه واصله اعلام کرده استکه هیچگونه لطمه ای به اساس ساختمان وارد نشده است. که مورد اعتراض خواهان تقابل واقع و سرانجام هیات کارشناسان ضمن شرح و تحلیل ماوقع اعلام کرده اندکه بالکن داخل مغازه از ۴۰ سال قبل احداث گردید و هیچگونه لطمه ای به اساس ساختمان نزده استوانگهی مالکیت خواهان ۶ سال بعد از احداث بالکن مورد بحث استقرار یافته است بنابراین ،دعوی خواهان تقابل از حیث تعدی و تفریط غیر موجه تشخیص و محکوم به بطلان می شود . #تعدی_تفریط سوالات مهم درخصوص سرقفلی وحق کسب وپیشه : لطفا درمورد سئوالات ذیل در خصوص سرقفلی و حق کسب و پیشه راهنمایی بفرمایید: 1⃣آیا بغیر از سرقفلی بعنوان وجهی که مستاجر به مالک و یا مستاجر ثانی به مستاجر اول (در صورت داشتن حق انتقال) پرداخت می نماید ماده۶ ق ر م م ۷۶ و یا سرقفلی بعنوان اسقاط شروط ضمن عقد اجاره مواد ۷ و ۸ ق ر م م ۷۶ ، سرقفلی دیگری وجود دارد؟ 2⃣نظرتان در مورد سرقفلی ناشی از حق کسب و پیشه در قراردادهای مشمول ق ر م م ۵۶ چیست؟ آیا ممکن است ارزش کل ملک تجاری (حق مالکیت) از ارزش حقوق مکتسبه مستاجر( سرقفلی و حق کسب و پیشه و...) به اضافه حقوق مالکانه بیشتر باشد اگر جواب مثبت است، در چه صورت؟ 3⃣آیا وجود توائمان سرقفلی و حق کسب و پیشه در یک ملک تجاری امکان پذیر است؟ به عبارتی آیا محاسبه سرقفلی برای مستاجری که هیچگونه پرداخت وجهی از این بابت به مالک نداشته متصور است؟ 4⃣ آیا محاسبه حق کسب و پیشه برای ملکی که مستاجر مبلغی تحت عنوان سرقفلی پرداخت نموده با توجه به استمرار فعالیت تجاری امکان پذیر می باشد؟ 5⃣چنانچه مبلغ پرداختی مستاجر به مالک تحت عنوان سرقفلی از قیمت روز سرقفلی کمتر بوده آیا حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق میگیرد؟ نحوه تعدیل اجاره بهاء در هرکدام از شرایط فوق به چه صورت می باشد. بعبارتی نسبت رابطه استیجاری بین مالک و مستاجر در تعدیل اجاره بهاء چه تاثیری دارد؟ 6⃣آیا تعدیل اجاره بهاء توسط کارشناس بدون در نظر گرفتن رابطه استیجاری (حتی با دستور شفاهی قاضی) امکانپذیر است؟ 7⃣میزان اجاره بهای پرداختی مستاجر به مالک چه تاثیری در تعیین حق کسب و پیشه دارد؟ 8⃣شغل و رونق تجاری ؛ نوع شغل و تعداد شغل های مشابه و میزان درآمد و حسن شهرت مستاجر چه تاثیری در محاسبه حق کسب و پیشه دارد؟ 9⃣اگر شغلی در سابق دارای رونق کسبی فراوان بوده و حال از رونق افتاده آیا ملاک حال است یا گذشته و یا تلفیقی از آنها ؟ 0⃣1⃣مخارج انجام شده مستاجر برای بهبود محل کسب چه میزان تاثیر در محاسبه حق کسب و پیشه دارد؟ 1⃣1⃣موقعیت و مرغوبیت محل کسب که یک آیتم مشترک در محاسبه سرقفلی و حق کسب و پیشه می باشد به چه میزان در تعیین حق کسب و پیشه موثر است؟ 2⃣1⃣رابطه طول مدت فعالیت تجاری و استمرار یک شغل و یا تغییر شغل با حق کسب و پیشه چیست؟ 3⃣1⃣آیا تعطیلی محل کسب بمنزله زایل شدن حق کسب و پیشه است اگر پاسخ مثبت است تا چه مدت تعطیلی باعث زایل و یا کم شدن حق کسب و پیشه میگردد؟ 4⃣1⃣آیا نصف کردن حق کسب و پیشه ناشی از تغییر شغل مستاجر از وظایف کارشناس است؟ 5⃣1⃣آیا صفر محاسبه نمودن یا عدم محاسبه حق کسب و پیشه بعلت عدم پرداخت اجاره بهاء و یا تعدی و تفریط مستاجر از وظایف کارشناس است؟ 6⃣1⃣ عوامل افزاینده و کاهنده حق کسب و پیشه چیست؟ 7⃣1⃣چه شروطی در عقد اجاره باعث افزایش و یا کاهش محاسبه میزان حق کسب و پیشه میگردد؟ 8⃣1⃣آیا شروط ضمن عقد اجاره مانند : شرط حق انتقال بغیر ، شرط حق تغییر شغل و شرط حق تغییرات در محل کسب ، در ارائه نظریه کارشناسی موثر است؟ تهیه سوالات: فتاحی #حق_کسب_پیشه_سرقفلی تاثیر تعطیل ارادی و قهری بر حقوق کسب و پیشه و یا تجارت و سرقفلی : تاثیر تعطیلی محل کسب چه بصورت ارادی و یا قهری در موضوع های سرقفلی و حقوق کسب و پیشه و یا تجارت کاملآ متفاوت است. الف ؛ سرقفلی تاثیر ارادی یا قهری محل کسب هیچ گونه تاثیری بر تعلق یا عدم تعلق حقوق سرقفلی ندارد ولی در میزان آن می تواند مؤثر باشد . ب ؛ حقوق کسب و پیشه و یا تجارت ۱- تعطیلی ارادی محل کسب .تاثیر مستقیم دارد ، می تواند یکی از عوامل موثر در تعدی و تفریط باشد . و برای مدت زمان تعطیلی مثل بسیاری از ابهامات حقوقی کسب و پیشه و تجارت وحدت رویه و نظر واحدی وجود ندارد. ولی برخی قضات و حقوق دانان ، تعطیلی ارادی بیش از ۶ ماه را از موجبات تعدی و تفریط می دانند و باعث زایل شدن حقوق کسب و پیشه و یا تجارت می شود . ۲ - تعطیلی قهری محل کسب ؛ در این مورد اختلاف نظر قضات و حقوق دانان بسیار زیاد است، و برخی تعطیل قهری محل کسب را مثل جنگ و تصرف عدوانی و .... را باعث زایل شدن حقوق کسب و پیشه و یا تجارت نمی دانند که به نظر بنده هم نزدیک به عدالت و ثواب است . ولی برخی دیگر تعطیلی قهری را مثل تعطیلی ارادی می دانند و آنرا از مصادیق قهری زایل شدن حقوق کسب و پیشه و یا تجارت می دانند. که طرفداران این نظر قلیل هستند ولی کم نیستند. مهندس راشدی j , R , M 1401.07.29 #حق_کسب_پیشه_سرقفلی اسقاط حق کسب پیشه و سرقفلی در قانون ایران * انتقال به غیر:* در صورتی که با عدم وجود حق انتقال ، مالک سرقفلی اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی نماید مالک ملک می تواند با پرداخت *(نصف حق سرقفلی)* به مالک سرقفلی یا خریدار محل را تخلیه نماید . * تغییر شغل:* تغییر شغل نیز از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می شود. اگر در سند سر قفلی (اجاره نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک اقدام به تغییر شغل نماید کل حق وحقوق قانونی وی از بین می رود و مالک ملک میتواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه نماید. * تعدی و تفریط : * تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیر متعارف علیه مال دیگری است. و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری می باشد . با این توضیح در صورتی که صاحب سرقفلی ( دارنده حق کسب و پیشه) نسبت به محل سرقفلی تعدی یا تفریط نماید حق سرقفلی وی از بین خواهد رفت و مالک ملک می تواند بدون پرداخت مبلغی ، ملک خود را تخلیه نماید. * عدم پرداخت اجاره بهاء:* یکی دیگر از اسباب تخلیه محل سرقفلی عدم پرداخت اجاره بهاء می باشد. صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ۱۰ روز (تا دهم ماه بعد) از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره بهای مالک اقدام نماید . قانون هیچ بهانه ای را برای عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف صاحب سرقفلی (مستاجر ) نمی پذیرد و در صورت عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف مالک سرقفلی ، مالک ملک می تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره بهاء اقدام نماید. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه ، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره بهاء را به موقع پرداخت ننماید مالک ملک می تواند نسبت به درخواست اجاره بهاء و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام نماید . #حق_کسب_پیشه_سرقفلی ایرادت یک وکیل به فراز پایانی نظریه کارشناسی یک کارشناس محترم دادگستری رشته ساختمان : ۱_ چرا مسئولیت اصالت مدارک ابرازی با این کارشناسی نمی باشد ۲- چرا کارشناس نوشته مستحق للغیر در آمدن ملک با کارشناس نمی باشد. ۳-چرا ارزیابی با شرط و اما و اگر هست (جمله معروف این کارشناسی بدون در نظر گرفتن دیون احتمالی به اشخاص حقیقی و حقوقی) را از نظر حقوقی مشروط خوانده ۴-کارشناس به چه حقی اجرت المثل را برابر اجرت المسمی در نظر گرفته (محل مورد اجاره به دلیل اختلاف با موجر تعطیل بوده و فقط وسایل صنعتی مستاجر در آن محل بوده) ۵-چرا ارزیابی با شرط و اما و اگر هست (جمله معروف این کارشناسی بدون در نظر گرفتن هرگونه موانع و محدودیت ثبتی در نقل وانتقال سند مالکیت به اشخاص حقیقی و حقوقی) را از نظر حقوقی مشروط خوانده پاسخ ایرادات مذکور ۱.مرجع تایید اصالت سند مالکیت و یا هرگونه اسنادثبتی . ادارات ثبت اسناد و املاک‌ یا دفاتر اسناد رسمی هستند ؛ لذا صرف رویت اصل سند حتی اگر در اصالت آن هیچ شک و شبهه‌ای کارشناس نداشته باشد به کارشناس اجازه تایید اصالت اسناد را نمی‌دهد. ۲. مستحق‌للغیر بودن ملک . امری کاملا حقوقی است و درحقیقت حکم و رای نهایی قاضی است. ۳. شرط عدم داشتن دیون مترتب بر ملک یک فرض حقوقی است و به‌لحاظ عدم دسترسی به کلیه مبادی استعلام بدهی و یا بعضا عدم امکان تعیین لحظه‌ای آن توسط مراجع ذیصلاح ؛ کارشناس از اطمینان در عدم وجود هر حقی(چه مالی. چه عینی چه دینی) معذور است. ۴. در خصوص اجرت‌المسمی یا مثل بودن نظر قاضی ارجح است. ۵ درخصوص موانع و محدودیت ثبتی در نقل وانتقال سند مالکیت ؛ مرجع تعیین عدم محدودیت یا عدم موانع ثبتی و آن تایید . ادارات ثبت اسناد و املاک‌ یا دفاتر اسناد رسمی هستند ؛ لذا صرف رویت اصل سند. اجازه تایید اصالت و یا تایید محدودیت و عدم موانع ثبتی را به کارشناس را نمی‌دهد. گاهی این مباحث تمام تلاش فنی و کارشناسی را میتواند متاثر بکند کارشناس اگر ناشی و نااشنا به این احتیاطات باشد حتی اگر عالم به مسائل صرف فنی باشد در چنبره و چنگال برخی وکلای کذایی گرفتار میشود خوشبختانه در جلسات مشورتی کانون بارها یاد اوری شده است اما باز هم شنیدنش موجب رگلاژ و تنظیم میگردد. خاطرم هست طبق شنیده ها در پرونده ای کارشناسی به دلیل اینکه نوشته بود ملک مورد کارشناسی در تصرف شهرداری است شهرداری با اقامه دعوا او را به 4 ماه حبس توانسته بود محکوم نماید . یعنی بی احتیاطی در استفاده از کلمه تصرف و مانند ان مثل تخریب مثل تعدی و تفریط ، تقصیر ، بحث احرازمالکیت ، بحث دیون ، بحث قابل انتقال بودن معامله ، اینده نگری در کارشناسی ، اظهار خوشبختی یا تاسف ازاقدامات اصحاب پرونده ، بیان نکردن تصویر مدارک ، بحث تعرفه شده و بازدید شده ، کلمات ارزیابی ، براورد ، تخمین ، ورود به مسائل خارج ازقرار ، استفاده ار عبارت جمیع جهات موثر ، عبارات ارزش ، قیمت ، هرینه ، مبلغ ، بالغ بر، کلمه پایه مزایده ، و مانند اینها که اکثر همکاران با این عبارات اشنا هستند شایسته است مورد یاد اوری بزرگان و اساتید امر قراربگیرد. بقلم:مهندس خزاعی کارشناس رسمی دادگستری تهران #نظریه_کارشناسی_99 اهم موارد موردنظر دادگاه ها درخصوص تعدی وتفریط مغازه تجاری : 1_ به اساس بنا و استحکام آن لطمه بزند. 2_اعاده آن به وضع سابق ممکن نباشد‌. 3_باعث کاهش ارزش ملک بشود. 4_تغییرات انجام شده بدون اجازه موجر باشد. توضیح: برخی از محاکم حتی شرط چهارم را به تنهایی اتفاق افتاده باشد را از آثار ورود زیان به واحد تجاری نمی دانند و علی رغم تشخیص تعدی حکم به آثار آن نداده اند. #حق_کسب_پیشه_سرقفلی #تعدی_تفریط_تغییرات_ بنا اسامی کارگروه های وحدت رویه کانون با عنایت به تدابیر ریاست محترم کانون تهران دکتر علی پور مبنی بر رفع ابهامات موجود خدمات کارشناسی درگروه 6 راه ساختمان در باره موضوعاتی. از جمله : 1⃣ نحوه ارزیابی ساختمان های نیمه ساخت 2⃣نحوه ارزیابی زمین درحالت مختلف 3⃣نحوه ارزیابی ساختمانهای صنعتی و سوله ها 4⃣نحوه ارزیابی اجاره بهاء واجرت المثل و حق ک پ ت وسرقفلی 5⃣نحوه ارزیابی وتعیین خسارت و سهم عوامل موثردرخسارت ناشی ازعملیات ساختمانی 6⃣نحوه ارزیابی خسارت ناشی از عملیات نیلینگ 7⃣نحوه ارزیابی پروژه هایی که با مبانی سازمان برنامه و شدگرایط عمومی پیمان و‌..متعقدشدند. 8⃣و سایرموارد بدینوسیله صورتجلسه شماره 26 کارگروه پنجم جهت اطلاع تقدیم می گردد . یادآوری :با عنایت به اینکه بزودی تهیه شیوه نامه کارگروه پنجم به اتمام خواهدیافت ودر گروه شش راه وساختمان پرزنت خواهد شد سپس جهت نظرخواهی از کارشناسان متبوعه در فضای مجازی پیامرسانهای ابجادی توسط کارشناسان رسمی دادگستری رشته راه وساختمان کانون تهران . بارگذاری خواهدشد وپس از اعمال نظرات وپیشنهادات شیوه نامه مذکورنهایی. جهت بهره برداری ابلاغ خواهدگردید. دبیرکارگروه پنجم :خزاعی #وحدت‌_رویه_کانون #کارگرههای_وحدت رویه_کانون